第一章　项目总论

１．１项目概况

１．１．１　项目名称

海口金手指地产盈滨半岛项目

１．１．２　项目建设单位

海南金手指房地产开发有限公司

１．１．３　项目基本状况

海口金手指地产盈滨半岛项目总用地面积２４７６４４．４２㎡，地块所在区域为澄迈县老城中心城区，规划定位为盈滨旅游度假区，周边环境优美，景观视线丰富，随着城市的发展各类配套相继齐全完善，中心城区未来规划教育及医疗设施完善，大中小院校有２所，城市公园规划有４所，临近老城高铁站。规划路网相对发达，项目用地距离周边公共设施较近，均在步行可达范围内，生活学习都较为便利，交通便捷，距美兰机场４０ｋｍ，距澄迈老城动车站５ｋｍ，周边海南环岛铁路海口东站、海口火车站，海口港客运站，快速便捷连通海口市区及全岛。在未来有相对高的居住生活价值。

１．２可行性报告编制依据

１）　《中华人民共和国城市规划法》

２）　《海南省城市总体规划（２０１０－２０２０）》

３）　《海口市澄迈县总体规划（２０１０－２０２０）》

４）　《海南省城市规划管理技术导则》

５）　《海口市城市规划管理技术规定》

６）　《投资项目可行性研究指南》国家计委计办投字【２００２】１５号通知

７）　《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）发改投资【２００６】１３２５号

８）　国家现行的其他有关规范及规定

９）　建设单位提供的相关技术资料，及调查收集的相关区域的社会经济、交通运输及自然条件等资料。

１．３项目主要经济技术指标

本项目位于澄迈县老城开发区内，地块所在区域为澄迈县老城中心城区，总体规划面积２４７６４４．４２平方米，容积率１．８３，总建筑面积３８４１５７．２１平方米。项目总投资１５００１５．９４万元人民币。

１．４可行性研究范围与内容

本可研着重研究了海口金手指地产盈滨半岛项目的区位、自然环境和社会经济现状及发展趋势，根据《海口市城市总体规划》和《澄迈县老城开发区总体规划》，在广泛搜集资料、详细考虑所有制约因素的基础上，依据海口金手指地产盈滨半岛项目发展规划、市场分析预测和项目竞争力分析，研究论证海口金手指地产盈滨半岛项目设计方案及建设规模、标准等问题，合理应用各种节能降耗的技术手段，并充分考虑经营管理的需求满足社会效益与经济效益的统一，通过技术经济论证，为本项目的决策和实施提供了可靠依据。

本项目工程可行性研究报告的主要内容包括：项目概况、项目背景及建设的必要性、试产分析预测、建设条件与环境、建设目标与建设规模、工程技术方案研究、环境保护及水土保持、劳动安全措施、投资估算与融资方案、经济评价与分析。

１．５项目存在问题与建议

本项目符合国家房地产业规划的要求，顺应了澄迈老城经济开发区的发展规划，符合海口市社会经济发展和城市建设总体规划，是实施海口市“中强、西拓、东优、南控”战略规划和落实海南省十三五规划的必要举措。项目的建设条件具备，组织机构完善、建设目标明确，其投资构成合理，社会效益与经济效益显著，项目是可行的。

建议项目建设单位加快前期工作，积极落实建设资金，早日开工，保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有的效益。

第二章　项目背景及建设必要性

２．１项目提出背景

２．１．１　地方或行业发展规划

１）《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）

提出要打通商品房和保障房通道，参考国内一些省市的做法，由政府购买商品住房作为保障性住房。贯彻海南省经济工作会议提出的“一增一降一优”的发展思路，要求各市县加快房地产结构调整步伐，增加高端经营性房地产比重，逐步降低普通商品住房开发比例，优化房地产空间布局，坚持走精品特色发展之路。结合国家相关要求，提出从土地源头加强控制，对商品住房库存量较大或在建住房用地规模过大的市县，应相应减少商品住房用地供应量。要加强闲置用地处置，对在规定时限内投资额未达到总投资额２５％的商品住宅土地使用权严禁转让，严禁变相违规转让土地使用权等要求。进一步强调加强预售资金监管，严格执行商品房买卖合同网上签约制度，加强对房地产开发建设、销售、验收、办证等环节的监管，坚决查处违法违规行为。在外省工作且缴存住房公积金的海南户籍职工，在海南购买自住住房，可向我省购房所在地的住房公积金管理机构申请贷款。同时要提高住房公积金贷款额度，以提升省内居民的购房能力，并鼓励开展购房组合贷款业务，由经办银行给予借款职工利率优惠。要进一步降低保障性住房准入门槛，结合户籍制度改革，扩大保障范围。同时鼓励棚改安置居民购买商品住房。对安置户在规定时间内，用货币补偿资金到市场上购买商品房的，给予适当补助。

２）《关于促进房地产业转型发展的意见》（以下简称《意见》）

强调要围绕国际旅游岛建设目标，合理控制房地产开发规模，统筹优化房地产空间布局，积极调整房地产产品结构，科学安排房地产建设时序，促进房地产业提质增效、转型发展。同时，充分发挥房地产业对其他产业的重要载体作用，形成房地产业与其他产业良性互动局面，促进全省经济社会持续健康发展。《意见》强调，要以本岛长居型居住地产为基本、经营性房地产为主导，构建多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系。在适度发展公租房和普通商品住宅等长居型居住地产，满足本岛常住居民住房需求的基础上，鼓励发展分时度假（产权式酒店）、酒店式公寓、宾馆、酒店、写字楼、商业营业用房等以旅游度假或商业经营为目的的经营性房地产，实现与旅游、文体、健康、医疗、卫生等产业相融合，从单一产品向多元化产品转变。《意见》指出，力争到２０２０年末，全省商品住宅新开工面积占商品房新开工面积的比例不高于６７％，房地产产品结构调整取得明显成效。

３）《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》琼府〔２０１６〕２２号

积极推进城镇化，增加有效住房需求。加快推进新型城镇化，优化调整产业结构，推动产城融合发展，增加就业机会，吸引农业转移人口在城镇稳定就业和生活。深化户籍制度改革，提高户籍人口城镇化率，增加有效住房需求。以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度，扩大住房公积金制度覆盖范围；支持本省城镇居民刚性和改善性住房需求，鼓励农民进城、外来务工人员和高层次引进人才购房。　　丰富产品类型，推动房地产朝高端方向发展。积极发展与国际旅游岛产业发展方向相符的房地产业，促进房地产业与旅游、文体、教育、健康、医疗等产业相融合、跨界发展。实施土地价格杠杆，通过定期调整基准地价、发布地价动态指数等措施，支持发展旅游地产、商业地产等经营性房地产。鼓励发展绿色低碳、节能环保、功能齐全、配套完善的高品质房地产产品。加快发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买存量商品房，开展住房租赁专业化、规模化经营，鼓励房地产开发企业持有存量房源用于市场租赁，转型成为租赁型地产。

２．１．２　项目发起人及发起缘由

１）　项目发起人

海南金手指房地产开发有限公司

２）　项目发起缘由

海口金手指地产盈滨半岛项目是具有较完善的基础设施和齐全配套服务体系的房地产区域，是房地产的主要载体。并随着房地产业进程的加速与完善，成为经济发展的带动区、城市发展的新区。科学合理的房地产产业海口金手指地产盈滨半岛项目规划可以引导城市的健康发展，避免重复建设，带来良好的经济和社会效益。主要表现在：海口金手指地产盈滨半岛项目的发展将全面提升产业的综合竞争力和国际竞争力，有力推进城市化进程，促进富裕小康社会建设，为提前基本实现现代化奠定基础。

①　有利于提升产业综合竞争力。一方面，通过合理规划海口金手指地产盈滨半岛项目的产业功能区块，可以实现房地产业集聚和合理的延续，进而提升房地产业竞争力。

②　有利于加快城市化进程。房地产业集聚发展是城市化发展的基础。通过海口金手指地产盈滨半岛项目建设，推动区域性房地产业健康发展，为城市合理发展创造条件。而且海口金手指地产盈滨半岛项目也可成为城市（镇）的组成部分，为当地缓解房地产炒房热创造基础条件，进而推进城市化进程。

③　有利于小康社会目标的全面实现。通过海口金手指地产盈滨半岛项目建设，可以壮大房地产规模健康发展，提升产业层次。同时，建设海口金手指地产盈滨半岛项目对开发城镇和海洋经济、解决就业问题，特别是吸纳欠发达地区的人口就业具有积极意义，有助于实现我市全面小康目标，为提前基本实现现代化奠定基础。

２．２项目建设的必要性

海口金手指地产盈滨半岛项目的建设，符合海口市及老城开发区产业结构升级的要求，项目建成后具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。

１、海口金手指地产盈滨半岛项目的建设能够珍惜生态资源，保持房地产持续发展优势。

生态环境是海南房地产业发展的基础和根本。要加强生态环境保护，完善基础设施和公共服务设施配套，加强市场监管和服务，强化小区物业管理，优化人居环境，提高房地产产品附加价值和亩产效益，实现价值和价格相匹配。突出海南的生态资源等比较优势，加大海南整体形象宣传，打好海南“生态岛、健康岛、长寿岛”的品牌，提高海南知名度和美誉度，吸引省外居民到海南置业购房和生活居住。鼓励企业积极创新促销方式，加大促销力度，提升促销效果，大力消化存量商品住宅。

２、海口金手指地产盈滨半岛项目的建设丰富了产品类型，推动房地产朝高端方向发展。

积极发展与国际旅游岛产业发展方向相符的房地产业，促进房地产业与旅游、文体、教育、健康、医疗等产业相融合、跨界发展。实施土地价格杠杆，通过定期调整基准地价、发布地价动态指数等措施，支持发展旅游地产、商业地产等经营性房地产。鼓励发展绿色低碳、节能环保、功能齐全、配套完善的高品质房地产产品。加快发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买存量商品房，开展住房租赁专业化、规模化经营，鼓励房地产开发企业持有存量房源用于市场租赁，转型成为租赁型地产。

３、海口金手指地产盈滨半岛项目的建设积极推进城镇化，增加有效住房需求。

加快推进新型城镇化，优化调整产业结构，推动产城融合发展，增加就业机会，吸引农业转移人口在城镇稳定就业和生活。深化户籍制度改革，提高户籍人口城镇化率，增加有效住房需求。以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度，扩大住房公积金制度覆盖范围；支持本省城镇居民刚性和改善性住房需求，鼓励农民进城、外来务工人员和高层次引进人才购房。

综述，海口金手指地产盈滨半岛项目的建设将可以有效提升整体区域形象，增强区域经济发展活力。

第三章　市场调查分析

３．１海南省房地产业发展现状

　　　１、得天独厚的自然与区位优势

　　海南省的房地产市场因其独特的自然条件和人文社会景观，而呈现出与其他地方的房地产市场很不相同的特征：稀缺性高、替代性低及可复制性差。这使得海南房地产市场对于宏观调控的影响积淀了一定的免疫力。在２００７～２００８年、２０１０年以来中央对房地产行业严厉调控的大背景下，海南房地产开发投资依旧保持了４０％以上的高增长率，占全社会固定投资总额比重也迫近４０％，房地产价格也居高不下，增长迅速。

　　２、发展不均衡的房地产市场

　　受制于岛内的自然地理环境，海南省的房地产市场发展极不平衡。部分地区房地产开发项目过度集中，开发过度，对自然资源形成了较大的压力；而另一部分地区却因成本过高而无从开发，房地产业对社会经济发展的带动效应。目前海南岛内房地产开发布局的现状，呈现出一种以海口和三亚为圆点，以“三纵四横”的高速公路，海口、三亚、八所、洋浦四大港口，海口美兰国际机场和三亚凤凰国际机场两大空港为中心的房地产集中分布格局，而其他地方则难成气候。

　　３、居高不下的房地产价格特征

　　即使是在国五条出台之后，海南房地产的价格仍然毫无松动。根据数据监控中心数据显示，２０１３年５月６日海南省商品房签约２０６套，签约面积２１２７８．５３／ｍ２，签约住宅均价９８５７．３７／ｍ２。其中三亚商品房签约４７套，签约面积３９４８．１２ｍ２，签约住宅均价为２０７４８．２８元／ｍ２。这个价格和当地的收入水平差距非常巨大，海南省位列中国房价最高的城市之一。

４、房地产产品严重雷同的特征　　　

与国内其他房地产市场相比，海南房地产整体体现出一种严重的雷同化特点：其一，以度假型产品为主，以自然资源特别是海景为卖点。其二，以高端的５００平方米以上的大面积别墅和低端的小户型公寓为主流。其三，保障房所占比例低，因为各种原因，海南省的经济适用房只占住宅总面积的３％左右，商品住宅高空置率和保障性住房房源紧俏现象并存，保障房黑市交易和成规模的小产权房大量出现。

３．２海南省房地产业发展的特点与存在的问题

３．２．１海南省房地产业发展的特点

１．经营性房地产投资比重提高，房地产投资结构进一步优化

２０１６年，海南省房地产开发投资完成１７８７．６０亿元，增长４．９％，增速同比下降１４．１个百分点，比１－１１月提升２．１个百分点。

从工程用途看，房地产开发投资结构得到优化。２０１６年，全省住宅投资１３１７．７３亿元，增长５．７％，增速同比回落５．４个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为７３．７％，同比提高０．５个百分点。非住宅类投资中，办公楼投资５２．７０亿元，增长１５６．５％，增速同比回落６１．１个百分点，占房地产开发投资的比重为３．０％，同比提高１．８个百分点；商业营业用房投资１８１．１８亿元，增长２８．５％，增速同比上升２６．０个百分点，占房地产开发投资的比重为１０．１％，同比提高１．８百分点；其他房屋投资２３５．９９亿元，下降２０．２％，增速同比回落１０３．４百分点，占房地产开发投资的比重为１３．２％　，同比回落４．２个百分点。

从地区看，海南省房地产开发投资热点由东部地区向西部地区转移。２０１６年，东部地区房地产开发完成投资１３８４．７１亿元，下降０．３％，增速同比回落２６．３个百分点；中部地区完成投资６９．６１亿元，增长０．９％，增速同比提升１０．２个百分点，西部地区完成投资３３３．２８亿元，增长３５．１％，增速同比提升３７．７个百分点。

２．房地产开发投资占比回落，全省投资增长不再主要依赖房地产开发投资

今年以来，随着省政府房地产“两个暂停”政策的实施，海南省房地产开发投资占全省固定资产投资的比重逐步回落。２０１６年，房地产开发投资占全省固定资产投资总额的４７．７％，占比较上年同期回落３．１个百分点，占比较上半年回落３．４个百分点。房地产开投资占全省固定资产投资比重的回落，为打破海南省投资结构中房地产业“一业独大”的局面，进一步优化投资结构奠定了坚实基础。

２０１６年，尽管房地产开发投资仍是拉动全省固定资产投资增长的重要力量，但全省固定资产投资增长不再主要依赖房地产开发投资。２０１６年，房地产开发投资对全省固定资产投资增长的贡献率为２１．３％，比去年同期回落６４．１个百分点，拉动固定资产投资增长２．５个百分点，比上年同期回落６．５个百分点。

３．新开工项目平均投资规模不断扩大，本年新开工房屋施工面积增长较快

２０１６年，全省房地产新开工项目个数为１９５个，比上年同期减少３０个，下降１３．３％；计划总投资１５１０．３９亿元，下降１．８％，新开工项目的平均投资规模由上年的６．８３亿元上升到７．７５亿元。其中，计划总投资１０亿元以上的项目个数为４５个　，比上年同期减少３个，下降６．３％；计划总投资９７８．７２亿元，增长３．２％，项目的平均投资规模由上年的１９．７４亿元上升到２１．７５亿元。

２０１６年，全省房地产开发中本年新开工房屋施工面积为１９７６．１６万平方米，增长２０．２％，增速较上年同期提升１６．３个百分点。

４．　政策效应带动，房屋销售保持高速增长

２０１６年，按照中央经济工作会议的部署，省委省政府出台了一系列房地产利好政策措施，加快海南省房地产去库存。随着“两个暂停”等政策措施的实施，有效刺激了房地产市场需求的释放，全年海南省房屋销售保持着高速增长态势。２０１６年，全省房屋销售面积１５０８．５３万平方米，增长４３．８％，增速比上年同期提升３９个百分点；销售额１４９０．２０亿元，增长５１．６％，比上年同期增速提升４６．５个百分点。

５．房屋待售面积减少，房地产去库存有成效

２０１６年，全省房屋待售面积１２７１．８４万平方米，比上年同期减少４４．６３万平方米，下降３．４％。其中，住宅待售面积１０２９．５８万平方米，比上年同期减少７７．７６万平方米，下降７．０％，住宅待售面积的减少是带动全省房屋去库存的主力。

从市县看，２０１６年，海南省有１５个市县的房屋待售面积增速比上年同期有所回落，同比增加了７个市县。其中，陵水、文昌、临高的待售面积增速同比回落幅度较大。

６．资金回笼加快，房地产开发投资资金有保障

２０１６年，全省房地产开发企业本年实际到位资金２３７９．４５亿元，比房地产开发投资多５９１．８５亿元，增长１１．２％，增速比上年同期提升０．４个百分点。其中，国内贷款４０３．３６亿元，增长１８．７％，占比为１７．０％；自筹资金１０３４．５６亿元，增长２．６％，占比为４３．５％；其他资金９４１．５３亿元，增长１９．１％，占比为３９．６％。由于全年房屋销售较好，定金及预付款为７５２．０８亿元，增长５８．６％，占今年到位资金总额的３１．６％，比上年提升２４．９个百分点，为企业加快房地产开发投资提供强有力的资金保障。

３．２．２海南省房地产业存在的主要问题

海南省建省办经济特区以来，房地产业为海南经济发展和改善民生等做出了重要贡献，但也存在一些问题。

一是房地产一业独大。房地产业是海南经济发展的支柱产业。“十二五”期间，全省房地产开发投资占固定资产投资的４５．８％，房地产业和建筑业税收占地方税收的５５．６％，成为扩大投资、拉动经济增长的主力。房地产市场长期稳中向好，吸引了大量资金、占用了大量经济资源，但未带动相关产业发展，经济增长高度依赖房地产，呈现出一业独大，不利于产业结构调整优化和经济增长方式转变。

二是商品住宅库存量大。实施“两个暂停”后，全省商品住宅库存量和去化期明显下降，但去库存压力仍较大。从去化期看，截至２０１６年１１月末，全省商品住房库存约２６３９万平方米，去化期约２４个月。从分布看，去化期整体上“东低、中高、西中”，库存主要集中在中西部，占到全省总量的４５％，去化期超过全省平均水平。

三是发展方式粗放。全省房地产市场长期以增量交易为主，开发“模式粗放、结构单一、配套滞后”，产品“质量一般、价格便宜、档次不高”。部分项目过度开发，破坏了海岸、山体等自然生态环境，浪费了宝贵的土地资源，不符合生态立省要求。在２０１５年全省海岸带专项检查中，查处违法案件８０５宗，拆除违法违规建筑２５．７万平方米；在２０１６年山体保护专项检查中，排查出涉及毁山开发建设项目１３２宗。

四是房地产企业创新能力不强。全省现有房地产开发企业４５０９家，其中暂定资质和四级资质的企业占比合计达９５％，整体“多、低、散、小”，自主创新能力不足、经营管理水平不高、市场开拓能力弱。物业服务企业１１７４家，小企业占比达８７％，整体上“小、杂、乱、差”，技术管理薄弱，服务对象、领域较窄，服务质量、效率不高。

３．３海南省房地产业发展的条件

３．３．１独特自然资源，为海南房地产奠定了坚实的基础。

海南省是我国的第二大岛，是我国陆地面积最小、海洋面积最大的省份，其资源的独特性、不可复制性和唯一性，是海南房地产业长期稳定发展的基础。海南海岸线长达１５００多公里，海水清澈，沙白柔软；海南阳光明媚，绿树成荫，空气清新；海南拥有亚洲至今保存最为完整的热带雨林，拥有尖峰岭、五指山、七仙岭等众多山脉和原始森林，森林覆盖率高达５１．８％，空气负离子密集，为全国之最。海南岛温泉资源十分丰富，琼海、万宁都是全国著名的温泉之乡、这是海南的资源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。正是这种稀缺、不可替代、不可复制的自然资源，奠定了海南房地产业和酒店业发展的基石，吸引着众多的国内外投资者。

　３．３．２良好的人居环境，海南是现代人追求绿色、珍惜生命的首选之地

在加速推进现代化的同时，人类居住的环境也在日益受到破坏。世界环境保护的压力越来越大，人居环境质量日益下降，有些地方甚至威胁到人的身体健康和正常生存。海南以得天独厚的自然资源和良好的人居环境越来越得到国内外游客的青睐，“第一次观光，第二次度假，第三次来海南买房”，已经成为一种时尚的模式。旅游产业的国际化、全球化趋势明显，“要把海南办成全国人民的后花园”这一设想，正在成为现实。海南是全中国人民的海南，海南是全世界人民的海南！追求绿色，珍爱生命，成为富裕起来之中国民众日益追求的美好境界。

３．３．３生活条件便利，海南基础设施、医疗卫生及文化体育建设日益完善

建设办经济特区２０年，彻底改变了海南基础设施薄弱的局面。昔日缺水少电交通不便的“蛮荒之岛”，发生了翻天覆地的变化。近年来，海南加快建设“健康岛”、“长寿岛”，建立了疾病预防控制、卫生监督、医疗救济体系。仅海口市就有４家三甲医院，各医院都从岛外引进大量的人才。完善的医疗卫生体系，为广大的游客提供了周到服务的健康保障。以此同时，海南加快文化、体育、娱乐等方面的建设，为人们提供丰富多彩的精神食粮。基础设施建设和医疗、卫生、文化、体育、娱乐体系建设的快速发展，使海南岛的生活居住条件更丰富人性化，更适宜居住和生活。曾经望而生畏“蛮荒之岛”已经成为安全、快乐、健康之岛。

３．４海南省房地产业的发展前景

３．４．１　海南环境优势突出，促进海南房地产健康可持续发展

这是从不同角度所分析的海南房地产的生命力所在，并且随着愈来愈多人群对海南环境优势的认识和认知，这种来自全国乃至港澳地区的支撑将更加的稳固。而此次宏观调控恰成为海南房地产的“镇沸剂”和价格的“试金石”。宏观调控使海南房地产最大程度地避免了房价大起大落，非常利于购房者，也促进了海南房地产健康可持续发展。

３．４．２　海南房地产真实需求的动力，有力地改变着市场观望的气氛

经过３０年改革开放后的中国，国家经济基础发生了本质的变化，对房地产形成有力地支撑。据国家发改委公布的１－７月份的数字显示，除深圳、东莞等少数城市房价与去年高峰时期出现较深跌幅外，尚难找到全国房价出现大跌的数据支持。尽管国内房地产市场观望气氛浓郁，成交量缩减，但是海口房地产仍呈上涨１６．５％，居全国首位。可见，海南房地产真实需求的动力，正在有力地改变市场观望的气氛。

３．４．３　城镇化的进程正在推动着房地产健康发展

中国工业化、现代化的建设，必然伴随着这城镇化的过程，而中国城镇化的进程方兴未艾，推动海南房地产健康发展。中国自身内需的巨大潜力尚未完全释放，从我国巨额的储蓄存款余额可略见一斑。

３．５海口金手指地产盈滨半岛项目ＳＷＯＴ分析

３．６海口金手指地产盈滨半岛项目的发展前景

《海南省十三五规划纲要》中指出转型升级房地产业。积极调整房地产产品结构，科学安排房地产开发时序，促进房地产业提质增效、转型发展。以本岛长居型居住地产为基本、经营性房地产为主导，构建多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系。力争到２０２０年末，全省经营性房地产占新开工面积比重不低于３３％，房地产产品结构调整取得明显成效。

海口金手指地产盈滨半岛项目位于海南省澄迈县老城中心城区，周边省道、国道、高速路和港口四位一体交通网络四通八通；项目地区地势平坦，生态环境优美，便于人流的集中与疏散；海口金手指地产盈滨半岛项目所在区域为澄迈县老城中心城区，规划定位为盈滨旅游度假区，周边环境优美，完善的配套设施和交通便捷，在未来有相对高的居住生活价值，这些为海口金手指地产盈滨半岛项目的发展提供了基本的保障。

综合考虑海口金手指地产盈滨半岛项目周边未来的发展规划，目前产业设施建设和经营现状，预计本项目建成后相对于周边的其他房地产业具有较大的竞争优势和开发价值。但是，在目前激烈的市场竞争环境中要想生存和发展，就必须深入研究项目的功能定位和经营策略，获得相对于周边其他房地产业设施及房地产业的比较优势。

第四章　项目选址及主要建设条件

４．１项目选址

４．１．１　选址原则

１）　符合澄迈县及海口市总体规划和当地经济发展规划的要求。

２）　交通便利、周边配套公用设施比较完备，具有适当的发展余地。

３）　节约用地，少占耕地。建设用地应因地制宜，优选考虑利用荒地、劣地、山地和空地，尽可能不占或少占耕地，并力求节约用地。

４）　减少拆迁移民。工程选址应着眼于少拆迁，少移民，尽可能不靠近、不穿越人口密集的城镇或居民区。

５）　场地无洪涝危害，不应选在有害气体和烟尘影响较大的区域内，与噪声源及贮存易燃、易爆物场所的有关距离应符合有关部门的规定。

６）　有利于保护环境和生态。

４．１．２　拟建场址位置及现状情况

１）　项目拟建场址位置

根据上述场址选择的基本要求以及海口金手指地产盈滨半岛项目的性质，项目建设单位在海口市及周边市区进行了多次踏勘。在充分综合建设场址位置、占地面积、地形地貌气象条件、工程地质条件、征地拆迁移民安置条件、交通运输条件、市政配套设施、环境保护等方面的因素，海口金手指地产盈滨半岛项目最终选定场址位于海南西北部的老城开发区内，地块所在区域为澄迈县老城中心城区。地块目前多为农业用地，土地肥沃，适合海南各类热带植物生长，利于营造大面积集中绿化，是海口金手指地产盈滨半岛项目发展的黄金地带。

２）　区位交通

该项目场址位于老城中心城区，区域交通系统完善，距美兰机场４０ｋｍ，距澄迈老城动车站５ｋｍ，周边海南环岛铁路海口东站、海口火车站，海口港客运站，快速便捷连通海口市区及全岛，交通便捷，区位优势明显。

３）　场地现状

地块现状多为农业用地，地形平坦，土地肥沃，适合海南各类热带植物生长，利于营造大面积集中绿化，是海口金手指地产盈滨半岛项目发展的黄金地带。

海口金手指地产盈滨半岛项目用地规划图详见附图《项目规划总平面图》。

海口金手指地产盈滨半岛项目地理位置图

４．２自然地理条件

４．２．１　区域概况

１）　澄迈县概况

澄迈县位于海南省西北部，毗邻省会海口市，区位优势明显。澄迈是海南历史文化古县之一，至今置县已有２１１５年历史。全县土地总面积２０６７．６平方公里，拥有耕地总资源７２．８万亩，其中常年耕地３６．８万亩。有海岸线３７．５公里（不含内海湾岸线），有港湾１５处。辖１０镇，７个国营农场，人口５０万人。本县属热带季风气候，年平均气温２３．８℃，年平均日照时数２０５９小时，年均降雨量１７８６．１毫米，且热雨同季，终年基本无霜。澄迈是海南人均寿命最高的县之一，２００９年被正式授为“中国长寿之乡”的称号。县内有海榆中、西公路干线，寰岛西县高速公路和西环路线穿越境内。气候温和，日照充足，资源丰富，水陆交通便利，是镶嵌在琼北大地上的一颗明珠。

２）　地理位置

澄迈县位于海南岛北部，地跨北纬１９°２３＇——２０°０＇，东经１０９°——１１０°１５＇。毗邻省会海口市，北部濒临琼州海峡，隔海与雷州半岛相望，东接琼山市、定安县，南与屯昌县、琼中县相连，西与临高县、儋州市接壤，北临琼州海峡。东西宽５６．２５公里，南北长７０公里，陆地总面积２０６７．６平方公里，海域面积１１００平方公里。

３）　澄迈历史

澄迈县前身为苟中县，西汉元封元年（前１１０年）设立，隶珠崖郡，县治那舍都（今美亭乡东北隅）。西汉初元三年（前４６年）废苟中县。隋大业三年（６０７　年），在原苟中县地设立澄迈县，县治设在澄迈村，后移至澄江坡（今老城墟）。清光绪二卜年（１８９５年），　县治迁至金江镇，今因之。清光绪元年至宣统三年间（１８７５一１９１１年），设置恭贵和永泰两乡，下辖４１个都共３５８个图。

民国建立后，废都图设警察区署，实行保甲制；不久又废警察区署设民团，实行里甲制；后又废民团设区公所，恢复保甲制。民国二十年（１９３１年），全县设立６个区公所；民国三十五年（１９４６年），改设５个区，１５个乡（镇）。

中华人民共和国成立初期，仍沿袭区、乡建制至今。

４）　经济概况

澄迈县是海南岛最早建县制的３个古县之一，自西汉元封元年（公元前１１０年）建县制，至今已有２１２０年的历史。全县辖１１个镇，分别是金江镇、瑞溪镇、永发镇、老城镇、中兴镇、加乐镇、福山镇、桥头镇、文儒镇、仁兴镇、大丰镇。县城设在金江镇。全县共有１７６个村（居）委会，８６７个自然村。境内有３个农垦国营农场、１个省直属林场和１个省级开发区。分别是红光农场、西达农场、金安农场、太平林场和老城经济开发区。全县总面积为２０６７．６平方公里，总人口５９万人。

海南唯一一个获得“中国５０家投资环境诚信安全区”、“中国最具投资价值２０强开发区”、“中国最佳生态经济园区”、“中国最具投资潜力十强开发区”的老城开发区位于澄迈县。全区拥有企业１６３家，落户项目２５３个，累计投资９３亿元，投资和产值（销售）超亿元以上的大中型骨干企业有欣龙无纺、大海饮料、中海油气、华盛新板厂、睿丰光纤光缆等２１家。　　

２０１５年全县地区生产总值（ＧＤＰ）２４０．４２亿元（含海口综合保税区），按可比价格计算，比上年增长１０．０％，保持两位数增长。其中，第一产业实现增加值６４．９５亿元，增长６．７％；第二产业实现增加值１０９．２０亿元，增长９．７％；第三产业实现增加值６６．２７亿元，增长１３．９％。增速高于全国３．１个百分点、高于全省２．２个百分点，增速排名全省第一，连续六年经济增长排名全省第一。全面完成“十二五”规划的各项经济目标。２０１５年三次产业占比为２７．０：４５．４：２７．６，与２０１４年三次产业占比２６．８：４７．６：２５．６相比，第一产业占比提高了０．２个百分点、第二产业占比下降了２．２个百分点、第三产业占比提高了２．０个百分点。老城经济开发区２０１５年完成生产总值（ＧＤＰ）１２９．５７亿元，可比增长１１．３％，对全县经济增长贡献率为６０．８％，拉动全县经济增长６．１个百分点；规上工业产值１８９．７亿元，同比增长５．９％，占全省规上工业总产值的十分之一；实现全口径财政收入３９．９７亿元，同比增长１４．０％，其中国地税收入２２．９１亿元，同比增长２７．２％；完成固定资产投资２１５．１２亿元，同比增长２７．５％。海南生态软件园发展迅速，全年实现营业收入１９５亿元，同比增长４８．９％，继续领跑全省高新技术和互联网产业。同时，老城开发区不仅成为澄迈县投资开发热点与亮点，还成为全省开发最早、产值最高、产业体系最齐全的开发区。

５）　环境保护

澄迈环境质量总体状况优良，是中国的长寿之乡。全年环境空气质量优于《环境空气质量标准》中的一级标准；全县境内审批新扩改建项目的环评审批率达到１００％，批污许可证制度执行率１００％；生活污水处理率达８５％以上，工业废水排放达标率达９４．５％以上；集中式饮用水源水质达标率达到９９．８％；区域环境噪声均值控制在５０分贝以下，交通干线噪声均值控制在６５分贝以下；工业固废处置利用率达到９０％以上。

６）　自然资源

①　生物资源

海藻（江蓠）、海参、虾、蟹、马蛟鱼、昌鱼、尤鱼等。海岸景观分布在北部沿海一带，主要景点有２处：盈滨半岛和太阳湾旅游区；水库风光景色别致，主要有红湖欢乐园、亚珠庄园等；人文景观主要有美郎姊妹塔、金江金寺；山石景观有济公山、九乐山温泉、奇石岗、仙人洞等。

②　土地资源

澄迈地势平坦，土地宽广肥沃，土地面积２０．６７万公顷，可利用土地面积占９５．９９％，尚有２万公顷土地有待开发。土质主要为红土壤和沙土壤，大部分土地可以引水灌溉，光、热、水等条件优越，十分适宜种植热带作物、冬季瓜菜和发展牧业。

③　水资源

全县大小河流２０多条，年流量３５亿立方米。海南最大的河流南渡江流经县内８个乡镇，长达１２０公里，年流量为１７．４亿立方米，可利用水４亿立方米。蓄水１００万立方米以上的水库２０宗，水域面积２．４８万亩，库容蓄水１亿立方米。海南最大的水库松涛水库主干渠道穿越县境内９个乡镇和农场，灌溉面积近３４万亩。地下水总储量３．２亿立方米，其中优质地下矿泉水７处。

④　矿产资源

经探明储量最大的有：石油、石英石、石灰石、水晶、黄金、白银、泥煤、锌铝、赤铁、高岭土、花岗岩、锰等十多种。其中石油１．９亿吨；石英石５０００多万吨，平均品位含硅９９．５％；石灰石１０７５万吨，平均含石灰钙５３．９２％；水晶矿床长５．５公里，宽３公里；高岭土约有８０００万吨。

⑤　海洋资源

澄迈县北靠琼州海峡，海岸线全长８９．８公里（含内湾线）。内港湾有浅海涂滩２．３万亩，海水有机物质丰富，是海水养殖的理想基地。近港湾海域盛产马鲛鱼、红鱼、黄花鱼、石斑鱼、鲳鱼、金枪鱼、鱿鱼、墨鱼、龙虾、虾米等名贵海鲜。内外港湾１５处，均可建２万吨级泊位码头。沿海海边风光猗丽，沙白水清，环境保护完好，是开辟海边旅游度假景点的黄金地带。

７）　澄迈县城城市总体规划

根据澄迈区位优势、自然资源丰富和水陆交通便利条件，特别强调了澄迈在海口经济圈中的发展作用。

①全省航运枢纽和物流基地

总规提出，澄迈的未来发展目标，是成为全省航运枢纽和现代物流基地、海口经济圈重要的新型工业区和琼北重要旅游度假区；成为海口周边适宜居住的城乡一体化聚集区、全省重要的热带特色农业示范区。

②划定四大经济区

为实现上述目标，总规将澄迈县域划定为四大经济区：

北部沿海平原综合经济区：包括老城开发区、桥头镇和福山北部地区。经济区以老城开发区为“龙头”，形成西部工业走廊的新兴制造业聚集区、全省现代物流基地和区域旅游、休闲、会展中心，以工业化发展为导向和重点，带动城镇化和澄迈县经济的整体发展。

中部沿江平原综合经济区：包括金江镇大部分地区和永发、瑞溪两个镇。大力发展资源加工、文教、金融、商贸、服务业，构建富有山水特色的宜居环境，形成带动澄迈内陆地区发展的综合产业带和城乡一体化聚集区。

中北部台地农业经济区：包括福山镇和大丰华侨农场的南部地区。强化油气化工产业发展，突出加工产业特色。利用土地肥沃、水利设施完备等有利条件，发展热带高效农业，大面积种植反季节瓜菜与特色农产品，形成热带瓜果产业带。　　

南部低山丘陵农业经济区：包括中兴、仁兴、文儒、加乐四个镇和西达、昆仑、和岭和红岗农场。提高农业产业化水平，大力发展生态农业；充分保护现有的生态环境，提升资源竞争力；结合加笼坪热带雨林和山体、水库湖泊风光的开发和保护，合理发展旅游业。

４．２．２　海口金手指地产盈滨半岛项目概况及发展规划

１、区位概况

海南既是大西南走向世界的前沿，也是开发利用南海资源的基地。海南靠近国际深水航道。连接亚洲和大洋洲、太平洋和印度洋，海南是我国为数不多的对内和对外型经济均佳的生产区，物流区，展示区和旅游消费区。

海口作为海南的省会城市，行政经济中心，拥有天然海港，空港，物流港，具有交通便利，资源丰富，辐射力度大，政策力度强等多方面优势，而澄迈作为海口的经济发展是国内外企业占领海南市场，进行物流中转出口贸易，发展新型产业的绝佳区域。很多大型的产业园区在政策的大力支持下应运而生。

澄迈县位于海南省内，跟随着海南的大力发展，澄迈县的城市化进程也将大大加快，城市交通与海口、三亚相对接，将成为承接海口、三亚的核心枢纽地段。澄迈属海南旅游发展规划中以海口为核心的琼北旅游区，在发展建设旅游线路中，澄迈县建制历史悠久，是海南西汉时期三大历史名邑（即玳瑁、紫贝、苣中）之一。澄迈也应该抓住机遇，利用资源优势及交通优势建设旅游项目。澄迈的发展目标是成为全省航运枢纽和现代物流基地、海口经济圈重要的新型工业区和琼北重要旅游度假区；成为海口周边适宜居住的城乡一体化聚集区、全省重要的热带特色农业示范区。

海南老城经济开发区位于海南省澄迈县。创建于１９８８年５月，２００６年３月，通过国家发改委审核公告升格为省级开发区，目前正在申报国家级开发区。开发区支撑澄迈经济半壁江山，是海南经济发展的新增亮点。　　

开发区北依琼州海峡，与海口相邻，距海口中心２０公里，离机场３２公里；区内有粤海铁路海口南站、外海岸线１６．５公里、全国２５个中心枢纽港之一的马村港，已开通达十多个国家和地区的国际航线；区里公路四通八达，海南环岛西线高速公路、海口南海大道、海口西海岸景观大道西延线以及海口绕城高速公路均在区内交汇。

２、发展规划

开发区远景规划面积３００平方公里，已开发建设面积２６平方公里。区内已累计投入５０多亿元，已被规划为未来海口港综合性中心港区和海南省港口综合物流中心。此外，开发区内商贸、银行、文化、教育、娱乐、医院、酒店等配套齐全。　　

老城开发区是海南省唯一一个“中国５０家投资环境诚信安全区”，是“中国最具投资价值２０强开发区”，“中国最佳生态经济园区”，获“中国最具投资潜力十强开发区”，区内投资和产值达亿元以上的企业有海南生态软件园、中航特玻、中国华能、中国国家电网、南方电网等６９家。目前，已有中海油、中国电子、中航工业等２６家世界５００强企业入驻老城经济开发区。截至２０１６年底，入驻企业２０５５家项目２３０４个，“十二五”期间，老城经济开发区共吸引社会投资４４４．７３亿元，２０１６年截至目前已达１３４．８６亿元。。

拟建海口金手指地产盈滨半岛项目坐落于澄迈县老城中心城区，区域交通系统完善，距美兰机场４０ｋｍ，距澄迈老城动车站５ｋｍ，周边海南环岛铁路海口东站、海口火车站，海口港客运站，快速便捷连通海口市区及全岛，区位优势明显。本案结合海口金手指地产盈滨半岛项目的发展势头，充分利用自身的区位优势，旨在打造一个在未来有相对高的居住生活价值的区域。

４．２．３　自然条件分析

１）　气象气候条件

澄迈县地属热带季风气候，光照充足，雨量充沛，气候温和，全年无霜。年均日照２０１７．６小时，年均降雨量１７９０．７毫米。较之全省东部市县，处于静风环境区，台风影响较弱。地势南高北低，南部为丘陵山地，中部为河积平原，北部为台地和海积平原。全县辖１２个镇、６个乡，１４１个村委会、１６个居委会，９２７个自然村。境内有６个国营农场和３个省办农（林）场。１９９８年末人口达４５．５７万人，民族基本是汉族。澄迈县于公元前１１０年（西汉武帝元封元年）设置苟中县，经公元６０７年（隋大业三年）更名澄迈，至今有二千多年历史，是琼岛文明古县之一。　　

２）　土地矿产条件

澄迈县土地总面积３０６．０７万亩，多属平原台地，土壤以砖红壤为主，土地肥沃。全县耕地面积４１．３万亩，其中水旱田２３．１万亩，旱坡地１８．２万亩。宜林热作地１２０万亩，已开发１１７万亩，其中造林９７．３万亩，种植橡胶１３．６万亩。宜牧地１５万亩，沿海滩涂３．４２万亩。全县光、热、水充足，适宜多种热作生长，热作资源丰富。主要经济作物有：民营橡胶１３．６万亩，年产干胶４０００多吨；民营胶加工厂８家，年加工规模６０００吨；椰子种植２．３万亩，咖啡种植１．２万亩，年产量２４００吨；胡椒种植１．６万亩，年产量１０５０吨；槟榔种植１．８万亩，年产２４００吨；益智种植１０５０亩，年产２１吨。县内已探明的陆地矿产资源有石灰石１０７０万吨，石英石５０００万吨，还有石油、高岭土、铅锌、金银、花岗石、玄武岩、砖瓦粘土矿等１０多种，发现矿产地５５处，其中金属矿产地１１处，非金属矿产地３２处，能源矿产４处，水气矿地８处。

３）　水文港口条件

澄迈县境内有大小河流２０多条，总长２５０公里，常年流量３５亿立方米。南渡江流经１０个乡镇，流程１１６．３公里，年均流量１３．４亿立方米。建有中型水库４宗，小（一）型水库１３宗，总库容量１亿方，蓄水工程４７２宗，引水工程９０宗，提水工程３３宗，年年加大投入大搞冬修水利建设，用水实灌面积１７．２万亩。　　

全县海岸线长有８９．８公里（含内湾线），内外港湾１５处，海洋面积达１０００平方公里，属琼州海峡和北部湾的一部分，水温温和，海水深度大，盐度适中，发展港口贸易，海洋捕捞业、养殖业等条件优越。海洋矿产有：海砂、石英石、石灰石、石油、石墨、云母、水晶、金、锰等，具有储量大、品位高特点。

４）　地震烈度条件

根据《中国地震动参数区划图》（ＧＢ　１８３０６－２００１）本项目建设区域地震震动峰什和加速度为０．１５ｇ，地震区应谱特征周期为０．４５ｓ，相当于地震烈度Ⅶ级设防。

４．３基础设施配套条件

４．３．１　项目区域内道路交通条件

澄迈县毗邻海南省省会海口市，两者相距仅５０公里；东接琼山市、定安县，南与屯昌县、琼中县相连，西与临高县、儋州市接壤，北临琼州海峡。澄迈县的交通以公路为主，海榆中、西干线和环岛西线高速公路和在建的粤海跨海铁路纵横贯穿县内东西部地区，海榆西线公路从本县北部横贯而过，北部近海地区又有新建成的环岛西线高速公路洋浦至海口段，成为东西快速干道。海南火车货运车站坐落境内。乡镇公路实现沥青化，村村有公路相通，形成了纵横交错的公路网。

澄迈县境内地方公路网发达，各乡镇均通车，县城金江镇每日有客车通往省内各市县；在沿海的马村港、美当湾已兴建了６个０．５－３．５万吨级泊位深水码头，澄迈县形成琼北最大的码头群。东水、马村、玉包、新兴等重要港口，每天有国内外船只开往海口、湛江、北海、广州及东南亚等地。

４．３．２　给水

项目地块由城市给水管网供给。市政生活给水管网压力不小于０．２８Ｍｐａ。为充分利用城市水压，地下室至四层由城市供水水压直接供给，五层以上城市水压不能供给的部位设置二次加压供水系统，使各楼层无缺水之忧。

４．３．３　排水（排污）

拟建场地中，采用雨污水分流制排水。

雨水充分根据地形，结合规划道路，划分排水区域，分片收集，就近排入水体；本项目生活污水在经过化粪池等无动力生活污水处理设施处理后，排入周边市政道路排污管网内。

４．３．４　供电

澄迈县有水电站１０座，安装发电机组２５台，容量共７６９１千瓦，常年输电量２５００万度，已并入省网，统一供电。海南省最大的火力发电厂——马村海口发电厂建在县境内，电力充足，全县１８个乡（镇）扩大通电率达９３％。在老城开发区已建起１１万伏的变电站，满足全区的工厂用电。

４．３．５　通讯

全县长途电话开通了光缆传输，现有自动电话交换机容量４０１４门，其中县城安装程控电话１７０２门，号码升８位并与全省联网。用户可直拨国内大中城市及世界各个国家和地区。同时开通无线Ｗｉｆｉ，移动电话，实现了程控、自动、传呼、移动四结合的立体通讯。

４．３．６　燃气

通过建设通往老城镇和金江镇的输气管道，以及对福山油气田的勘探开发和油气加工，项目块地所需天然气由澄迈天燃气管网供给，城市中压燃气经调压箱调压后接至用户。

４．３．７　防洪排涝

根据老城开发区总体规划，本区域按５０年一遇防洪标准设防，规划块地排涝标准为二十年一遇。

４．３．８　建设材料及运输条件

项目工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥、电缆等均可由老城开发区内及周边的建筑材料市场供应。

第五章　项目总图布置及运输

５．１总图布置方案

５．１．１　海口金手指地产盈滨半岛项目规划设计理念及定位

项目建设基地处于海南秀丽的澄迈县，澄迈属海南旅游发展规划中以海口为核心的琼北旅游区，充分利用本案的区位优势，结合海口金手指地产盈滨半岛项目的发展势头，打造一个适合海南省乃至全国都有相对高的居住生活价值的区域。

５．１．２　总平面布置原则

１）　作为新世纪的建筑工程，规划设计应具有超前性、先导性，达到高起点、高标准。

２）　贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续发展”思想。以建设绿色生态的海口金手指地产盈滨半岛项目为目标，创造布局合理、功能齐备、环境优美的海口金手指地产盈滨半岛项目。

３）　规划设计贯彻生态原则、文化原则，力求塑造一个具有优雅的地理环境、充满文化内涵、具备鲜明个性的海口金手指地产盈滨半岛项目。

４）　注重以房地产健康发展为先导，推广新材料新技术的应用，加强基础设备的合理化规划，注重管理和安全。

５）　适应土地开发与建设实际，面向市场，正确处理规划设计中社会效益与经济效益、超前性与可操作性之间的关系。

５．１．３　总图布置采用设计标准及规范

１）　国家及海南有关规定、规程、标准；

２）　《中华人民共和国城乡规划法》；

３）　《总图设计标准》ＧＢ／Ｔ５０１０３－２００１；

４）　《建筑设计防火规范》ＧＢ５００１６－２００６；

５）　《民用建筑设计通则》ＧＢ５０３５２－２００５；

６）　《办公建筑设计规范》ＪＧＪ６７－８９（２００５年版）；

７）　《民用建筑防火规范》ＧＢＪ５００４５－９５；

８）　《高层民用建筑设计规范》ＧＢＪ５００４５－９５；

９）　《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》ＤＧＪ０８－７－２００６　Ｊ１０７１６－２００６；

１０）　《商店建筑设计规范》ＪＧＪ４４－８８；

１１）　本地块规划设计条件；

１２）　《澄迈县城市规划管理技术规定》；

１３）　其它相关国家及地方规范及标准等。

５．１．４　项目总体规划布局

项目位于海南澄迈县老城中心城区　，贯彻“大公司进入、大项目带动、齐全的公共配套设施支撑”方针，实施房地产带动战略，提供高质量的居住环境，促进房地产结构优化升级。坚持集中布局、集约发展，坚持依托海南优势资源和独特区位优势发展现代化房地产业。融合东方的审美情趣，创造具有品质的生产生活场景。充分借鉴传统中国园林的设计手法，打造充满现代感的产业孵化园，满足海口市人才引进需求。

项目总用地面积２４７６４４．４２㎡（约３７１．４６亩），规划总建筑面积３８４１５７．２１㎡，主要建设以酒店用地、住宅用地、商业用地为主，生活配套为辅的建筑。海口金手指地产盈滨半岛项目设计定位是建设成为澄迈县乃至全国都有相对高的居住生活价值的区域。规划中对区域内空间形态、交通组织、功能布局、建筑形态、环境设计作出了优化。