第一章　项目总论

１．１　项目名称与项目单位

１、项目名称：江畔农家休闲度假基地

２、项目建设单位：海南宏鼎投资开发有限公司

３、项目建设单位简介

１．２可行性研究报告编制依据

１、《中华人民共和国土地管理法》；

２、《中华人民共和国城乡规划法》；

３、《中华人民共和国环境保护法》；

４、《中华人民共和国招投标法》；

５、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

６、《投资项目可行性研究指南》（２００２年中国电力出版社）；

７、《海南省国民经济和社会发展十三五规划纲要》；

８、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（２０１０—２０２０）》；

９、《海南省城市规划管理技术导则》；

１０、《海口市城市规划管理技术规定》；

１１、《投资项目可行性研究报告指南》国家计委计办投资【２００２】１５号通知

１２、国家有关政策、法规、规范、标准；

１３、海南宏鼎投资开发有限公司提供的其它资料。

１．３　项目概况

１．３．１项目选址及用地

江畔农家休闲度假基地选址：海南省海口市龙塘镇潭口村委会。

用地性质：农业、休闲度假及公共设施用地。

１．３．２项目建设性质

本项目为新建项目。

１．３．３项目建设内容及规模

本项目用地面积约１７５亩，平均容积率０．２７，建筑密度３４．０９％，绿化率３２．９６％，项目总占地面积３９７６６．８７㎡，其中“无疫”养殖区总占地面积约５３６６．６９㎡，热带农业种植区总占地面积约６５３３．３７㎡，生态住宅区总占地面积约１８８６６．７６㎡，休闲养生园区总占地面积约９０００．０５㎡。

１．３．４投资规模及资金筹措方式

本项目总投资４１６９．８４万元。其中，建筑工程费用１６２０．４１万元，工程设备购置费２４９．７５万元，安装费用９４０．７９万元，工程建设其它费用１２４．０３万元，预备费１４９万元，建设期利息４０．６８万元，流动资金１０００万元。

本项目估算总投资额为４１６９．８４万元。其中，建设单位自筹资金２５０１．９０万元，银行贷款１６６７．９４万元，贷款年限为６年，项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。

１．３．５项目建设期

本项目建设期为１４个月，即２０１６年５月－２０１７年７月。

１．３．６项目主要技术经济指标

表１－１　　项目主要经济技术指标表

１．４　结论与建议

通过实施“江畔农家休闲度假基地”，形成集生态养殖、农业种植、环保旅游、低碳休闲、度假、养生示范应用为一体的城郊型经济模式，实现推动地方经济转型、促进地方经济发展、增加就业、提高当地居民收入的积极作用。对于转变农业发展方式，促进农民就业增收，推进新农村建设，统筹城乡发展满足城乡居民日益增长的休闲消费需求具有重要的意义。　　

该项目具有投资少、见效快、使用周期长、操作简便、易被农民所接受等特点。因此，该项目建设前景广阔，符合海南省及海口市总体规划发展要求，符合当地建设用地总体规划要求，符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性。

江畔农家休闲度假基地的实施将产生良好的经济效益和社会效益，风险可控。

通过对本项目各专题的分析，及市场综合数据显示，江畔农家休闲度假基地的实施是可行的。

建议项目单位在项目建设过程中，尽快落实建设资金；高度重视市场预测；加强工程建设“三控制、两管理、一协调”，加强核算，减少不可预见事件的发生而导致工程建设费用增加；做好节能环保和消防安全措施。

第二章　项目建设背景及必要性

２．１　项目建设背景

（１）休闲旅游度假的起源

休闲旅游度假始于公元初，开始是作为少数统治者消磨闲暇时间的一种需要。如最早出现的为了满足执政官需要而建立的公共浴室和相应的旅店配套设施。直到１８世纪，休闲度假也只是少数统治阶级和富裕阶层消磨闲暇的一种活动，而并非大众生活中的组成部分。大众化的休闲旅游度假出现于１９世纪，随着中产阶级规模的扩大，可自由支配的财富的增多，便捷交通的出现，尤其是工业化和城市化的快速发展，城市环境问题日益加剧，使大众休闲度假在欧美等国家日益活跃，出现了海滨旅游度假、湖滨旅游度假、山地旅游度假和温泉旅游度假等不同资源类型的旅游度假地。

我国的休闲旅游度假历史也很早，早期的休闲旅游度假，较典型的为皇家园林与私家园林式的旅游度假区，如河北承德的避暑山庄，北京的颐和园等皇家园林，以及苏州、无锡等地的私家园林，但旅游度假的主体为极少部分帝王将相、皇亲国戚和社会名流。现代休闲旅游度假则主要集中在海滨、山地和温泉疗养地等，以休闲和度假为主要目的。

休闲旅游度假是利用假日外出以休闲为主要目的和内容的，进行令精神和身体放松的休闲方式。在国际休闲度假地产开发经验中，休闲度假应该具有以下三个基本要素：项目所在地优秀的自然环境——项目所在地独特而且深厚的养生文化底蕴——项目本身拥有的完备的养生配套。

一个休闲度假项目首先要有度假的环境，或树木郁郁葱葱，或靠水，空气湿润清新，或临湖，享受湖光山色。这些都是休闲旅游度假项目必备的自然环境资源。

其次，休闲旅游度假要有丰富的内涵、多样化的方式，比如，泰国的旅游地产项目肯定少不了ＳＰＡ，就是泰式按摩，印度的度假地产肯定少不了精油按摩。我们国家度假地产就更丰富多样的休闲度假方式和文化底蕴，比如：亲子乐园、休闲吧、蔬果采摘园、营养配膳、温泉桑拿、绿色食品等都是休闲度假必不可少的条件之一。再次，项目本身要有完备的休闲旅游度假配套设施，比如：温泉、泳池，绿地等等。只有这三点齐备，才算是一个名副其实的休闲度假项目，才拥有可以度假的资格。

２０１０年海南国际旅游岛“度假养生旅游”文化节是为了满足越来越多的全国各地老人前来海南过冬度假、养生的需求，让他们在海南可以有组织的活动、有大家庭的依靠感、感受到更多人文关怀而举办的大型活动。随着“度假游”、“休闲游”、“养生游”等旅游理念推陈出新，成了国际旅游岛更快更好建设的道路上一个重要研究课题，得天独厚的自然条件，稀缺的优质空气资源，大海、沙滩、气候宜人、四季如春等海南独特的标记，给海南的度假游注入更多文化内涵。

美国《时代》杂志在描绘２１世纪社会形态时指出，２０１５年前后，发达国家将进入“休闲度假时代”，休闲度假将成为人类生活主要组成部分，形成“休闲度假经济”。由“休闲度假经济”带动的度假、娱乐、旅游、疗养等产业正在全球兴起，休闲度假产业将成为经济大潮。届时，国民经济总值中会有５０％的份额由休闲养生经济产业创造出来。人们将把生命中一半时间和金钱用于休闲度假，这种趋势已在中国初现端倪，为本项目带来市场机遇。

（２）四位一体的国家战略，海南旅游借力国家宏观政策

①　南海战略的综合服务基地

南海战略不仅是我国海洋战略和宣示国家主权的重要组成部分，更是推进海南经济发展的重要战略。建设南海开发的综合服务基地将大力促进海南经济的发展，提升海南省的国家战略地位。

②　旅游业上升为国家战略支柱产业

提升旅游业的产业地位是国家基于国内外经济发展趋势而提出的重大战略，其发展不仅能产生新的经济增长点，更重要的是能够通过其综合关联作用，促进经济产业结构的转型升级，实现经济的可持续发展。

③　海南的战略转折：国际旅游岛建设

国际旅游岛的定位是海南发展的重大转折。新的定位将给海南带来更多的发展机遇和政策资金支持，将进一步发挥海南独有的资源优势，成为比肩世界著名滨海旅游目的地的中国名片。

（３）市场推进传统观光旅游向休闲养生旅游的深度转型

按旅游经济发展规律，我国旅游消费需求已达到爆发性增长的基线，一个巨大的旅游消费市场将在未来十年加速形成，旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求。旅游消费大众化、多元化时代的到来，标志着中国正在迈向全民休闲时代。顺应这一趋势，海南适时推进从传统观光旅游向休闲体验旅游的深度转型，旅游吸引力再次迸发。随着国际旅游岛建设各项措施的相继落实和示范效应带动，海南旅游发展将会呈现井喷的发展态势

２．１．１项目的提出

１、项目发起人

海南宏鼎投资开发有限公司

２、项目提出缘由

首先，国际统计资料显示，凡人均国内生产总值达５００－８００美元，社会发展就进入了休闲度假消费的急剧扩展期，目前，我国人均年收入已达到１４８０美元，当前自费出游、家庭出游为主体的旅游市场得以形成的重大社会经济基础。真正具有休闲度假经济本质特征的自费旅游、家庭度假正逐渐成为国内旅游消费的主流。长假加双休更是促进了家庭旅游度假的发展。

随着物质生活水平的提高，人们对“休闲、旅游、度假”的欲望越来越强烈，单纯的旅游已难以满足人们对高品质生活的追求——融合时下发展迅猛的休闲旅游，休闲度假应运而生，并开始在国际范围内成为一种趋势。

江畔农家休闲度假基地就是在这个背景下，由海南宏鼎投资开发有限公司发起筹备的。公司以休闲度假为目标市场，具备完整度假意义的，集住宅与服务，生活与娱乐，休闲与度假于一体的国际化旅游度假规模的国家级休闲度假示范基地，以满足海南省内外市民对高质量休闲度假的需求。

２．２　项目建设必要性

２．２．１顺应海南国际旅游岛的建设发展战略方针

根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》战略方针，要积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构；着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。世界一流的海岛休闲旅游度假目的地。

把海南建设成为中国最大的休闲旅游度假中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的休闲旅游度假胜地，成为中外游客向往的休闲度假天堂、康体旅游天堂。

２．２．２是顺应现代休闲旅游度假发展的需要

海南凭借其独特的自然资源，优良的生态环境，宜人的海岛气候，而成为世人向往的休闲天堂与度假圣地。但纵观海南休闲度假项目，大多仅以滨海、森林等作为全部休闲度假载体，从不进行任何产品上的丰富，内容上的提升，度假内涵流于形式，处于休闲度假的初级阶段。本项目的建设，将弥补海南缺乏高品味的原味休闲度假项目这一遗憾，创建国际休闲度假文化旅游区综合产业平台项目，为地方休闲旅游文化增加了新的内容，促进了海口休闲度假文化产业和相关产业的快速发展。项目在以原味纯正的自然资源为载体同时，引入开发一系列与自然农业有关的高端休闲旅游、个人度假、家庭度假、组团休闲旅游等相关产品，以此丰富本项目的休闲、旅游、度假主题。

２．２．３是推进海南省休闲旅游度假区的快速发展

顺势飞扬是休闲旅游度假区快速发展的难得机遇。本项目立足于发展休闲旅游度假区，促进休闲农业休闲旅游度假区的快速发展，做强做大，做出海南省的休闲度假产业特色，为国际人才及企业提供舒适的度假、交流平台，同时建设针对休闲旅游区相关手续的综合产业平台，推动海南人才基地、企业及海南文化旅游区的快速发展。真正把休闲农业旅游度假产业打造成为海口市的支柱产业、朝阳产业。

２．２．４是实施行业精品战略，进行结构调整的需要

目前海南省休闲农业度假度假结合的旅游项目并不多，并且软硬设施比较落后、服务水平令消费者满意的休闲农业度假度假区更是没有，且存在经营结构不尽合理、管理水平低下的问题。江畔农家休闲度假基地的建立将对缓解此类矛盾起到应有作用，同时也填补了海南生态农业休闲度假市场为空白的状况。

第三章　市场分析

３．１市场分析

３．１．１我国休闲农业旅游发展分析

①　生态观光农业发展前景

生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光休闲度假的生活性功能。随着收入闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业—观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。

②　生态观光农业发展趋势

现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松休闲。于是，回归田野自然的观光农业就成为人们最好的选择。

生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。　　

２０世纪９０年代中国休闲农业开始发展，到２ｌ世纪初，休闲农业己进入一个全面发展时期，旅游景点增多，规模扩大，功能拓宽，分布扩展，呈现出一个良好的发展新态势。中国休闲农业产业已成为农业和农村经济发展的亮点之一，彰显广阔的发展前景，必将成为中国特色农业现代化建设和农民增收的重要举措。

３．１．２我国休闲旅游度假市场前景

随着我国经济的快速增长，人民群众收入水平有了大幅度提高，生活水平得到了较大的改善，人民的消费理念和消费结构也发生了积极的变化，为休闲旅游度假市场创造了良好的发展环境。

旅游是朝阳产业，这已成为共识。　统计显示，２０１５年，我国国内旅游突破４０亿人次，旅游收入过４万亿元人民币，出境旅游１．２亿人次，中国国内旅游、出境旅游人次和国内旅游消费、境外旅游消费均列世界第一，２０１５年共有４１．２亿人次国内或出境游，相当于全国人口一年旅游近３次，世界旅游业理事会（ＷＴＴＣ）将其放入ＧＤＰ里面一比较，中国旅游产业对ＧＤＰ综合贡献达到了１０．１％，超过了教育、银行、汽车产业。国家旅游数据中心测算数据显示，我国旅游就业人数占总就业人数１０．２％。

而近年来的发展，旅游市场正在进入消费升级阶段，巨大的休闲旅游需求开始快速释放。中国报告大厅发布的《２０１３－２０１７年中国旅游行业市场发展现状及投资前景预测报告》指出，从全球旅游客源地的发展历程来看，旅客的旅游动机随人均国内生产总值的增长而提升，大体分为“观光游－休闲游－度假游”三个发展阶段。当人均国内生产总值达到１０００美元时，居民将产生国内旅游的动机；达到３０００美元时，将产生赴邻国旅游的动机；超过３０００美元时，将会产生洲际旅游的动机。２０１５中国全年国内生产总值（ＧＤＰ）６７．６７万亿元，世界排名第二，仅次于美国，人均ＧＤＰ约合８０１６美元。中国休闲旅游度假业已进入旅游消费升级阶段，休闲旅游市场已然形成。

３．１．３海南休闲旅游市场分析

２０１５年海南接待游客总数５３３５万人次，同比增长１１．４％，旅游总收入达到５７２亿元，同比增长１３％，旅游收入的增长幅度明显大于旅游接待人数的增长幅度，旅游发展质量不断提升。随着中国政府政治经济调整步伐的深入，旅游业受到一定影响，尤其是入境旅游市场影响较大，但作为中国唯一的国际旅游岛，其持续快速增长的趋势不会改变。并且，海南凭借得天独厚的自然资源优势，经过十多年的积累，旅游产品不断丰富，休闲度假明显提升，休闲旅游产品已得到国内外乃至国际旅游市场的认同，特别是经过近几年的宣传推介，愈发引起游客的兴趣，已成为国内知名的度假基地。

２０１３年，习近平总书记提出了共建“丝绸之路经济带”和“２１世纪海上丝绸之路”的重大倡议。海南是“２１世纪海上丝绸之路”的重要节点，海口是海上丝绸之路的重要支点城市。同时，海南拥有十分丰富的自然和文化资源，对休闲旅游度假进行开发创新时，拥有较多的资源选择，不仅丰富了家庭休闲度假的方式和内容，提供了更多吸引游客的休闲度假旅游产品，同时也使游客对旅游产品拥有了更多的选择，有利于促进海南休闲度假旅游的发展。

江畔农家休闲度假基地趁“一带一路”之势而生，顺“休闲度假”之势而谋，蓄海口之势而发，打造具有国家级休闲度假示范基地。

３．１．４　海口休闲度假市场分析

据海口政府门户网站数据显示，２０１４年底，海口市常住人口２２０．０７万人，比上年增加２．９６万人，增长１．３６％。其中秀英区３７．２５万人、龙华区６４．８８万人、琼山区４９．８３万人、美兰区６８．１１万人。

本项目所在地海口龙塘镇交通枢纽便利畅通，东通云龙镇，西连龙泉镇、龙桥镇，南下新坡镇，北上府城街道。龙塘墟距府城２０公里，距离美兰国际机场５公里，秀英港１６公里，东环铁路海口东站９公里，完全符合节假日休闲度假的距离要求，且本项目的目标人群为海口主城区上班族、家庭周末游、团体休闲度假需求的人群以及周边地区居民。江畔农家将改变人们过惯了城市灯红酒绿的生活、及满足上班族的精神追求需求，也将丰富节假日休闲度假的多样化。让节假日的人们不再除了睡觉还是睡觉、除了玩游戏还是玩游戏，除此之外还可以带上妻儿、父母、朋友，一同去江畔农家休闲度假基地享受难得的假日时光。同时通过打球、真人ＣＳ、农家乐、泡温泉、看动物、采摘花果等活动，不仅愉快的度过周末，同时还可以增进朋友间、同事间、夫妻间、父母和孩子之间的情感。

根据国家法定节假日计算１２０天／年，“１１＋１”、“５＋２”和“８＋４＋１２”的生活方式已经风生水起。１１个月在大城市工作，１个月的长假（元旦、春节、国庆等假期加起来）跑到另外一个城市度假；或者５天工作在市区，２天大休在郊区；更有甚者８小时工作，４小时社交，１２小时在紧邻城市的家度过，这一切都激发着休闲度假产业的热情。

因此，本项目的市场前景非常巨大！

３．１．５目标客源市场认定

根据以上现状情况，结合江畔农家休闲度假基地的总体特点，项目的目标客源市场为：

一级客源市场：海口市及海南省其他各市县等；

二级客源市场：华南、华东地区及国内其他地区；

三级客源市场：港澳台地区、东南亚地区、日本、韩国。

３．２　项目定位与项目ＳＷＯＴ分析

３．２．１　项目定位

根据江畔农家休闲度假基地生态旅游资源优势、民俗风情优势、开发机会与发展前景，将项目总体发展战略定位为：以区域独特、生态资源优势为特色，集热带生态景观，观光游览、休闲度假、休闲养生、民俗风情、旅游、有机生态农业园等公共设施建设为一体的国家级休闲旅游度假天堂。

从长远目标看，项目应成为海南生态经济发展的重要平台和孵化器，其良性发展所带来的影响将具有很强的辐射性和区域性，通过构建包括养生休闲度假、生态旅游、生态农业等国民经济体系，对加快海南国际旅游岛的建设步伐将起着积极的促进作用。

另一方面，通过生态度假旅游的发展，将海南省海口市建设成为国家重点的新兴休闲度假基地，成为海南黄金旅游线上的一颗明珠。

３．２．２项目ＳＷＯＴ分析

（一）Ｓ优势

江畔农家休闲度假基地发展的优势主要包括区位优势、资源优势、环境优势和政策支持优势。

１、区位优势

项目位于海南省海口市琼山区境内，处海口１小时经济圈内，同时，借助国际旅游岛建设，振兴海南各个地区综合性措施出台的机会，加快建设步伐，还可借助省会海口的辐射和带动作用加快发展，区位优势十分明显。

东通云龙镇，西连龙泉镇、龙桥镇，南下新坡镇，北上府城街道。龙塘墟距府城２０公里，距离美兰国际机场５公里，秀英港１６公里，东环铁路海口东站９公里。

２、资源优势

１）自然资源优势

龙塘镇地处北回归线以南的低纬度区，属热带海洋季风气候，雨水充沛，气候宜人，年平均温度２３．８６℃，年降雨量１７５０毫米，全年风向以东北风为最多。境内地表水系主要为南渡江。

　２）文化资源

龙塘素有“民间雕刻艺术之乡”、“服装加工镇”、“历史文化名镇”、“水源地保护重镇”、“排球之乡”和“腰鼓之乡”的美称。

３、环境优势

（１）没有重大的自然灾害：项目建设区域内生态原始，有效降低了台风、海啸的影响。

（２）环境质量优良：项目境内及周边地区均无工矿企业，人口稀少。因此，森林环境、大气质量、土壤质量、水文质量等水平很高，是人们游憩、健身、度假的最佳选择。

４、政策支持优势

海南是既有的也是全国唯一的全省范围的经济特区，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（２０１０－２０２０）》、以及国务院办公厅《关于支持海南省发展旅游业有关问题的函》明确给予海南旅游业以大力支持和帮助，同意海南进一步发挥经济特区优势，在旅游对外开放和体制改革等方面积极探索，先行试验。国家旅游局、国家发改委、外交部、公安部、中国民用航空局、税务局等１５个部委也均表示，对海南建设国际旅游岛积极支持。这给本项目提供了极大的政策空间机会。

（二）Ｗ劣势

（１）政府态度及宏观政策对项目的开发、建设影响巨大

政府对城市规划区的态度及出台政策决定项目土地出让开发成功与否。城市规划路网的实施时间及空间定位对项目的建设有着极大的影响。

（２）周边生活配套设施尚不够完善，商业繁华程度较低

（３）休闲农业休闲度假专业人才缺乏

旅游服务水平的高低在很大程度上决定着产品质量的高低，而服务水平的高低取决于专业人员素质的高低。休闲农业旅游人才必须具有相关专业知识，并且要具有与人有效沟通的能力和处理突发事件的能力。目前，海南符合上述要求的专业休闲农业休闲旅游度假人才仍未达到要求。

（三）Ｏ机会

项目发展的机会主要来自需求与供给、周边区位、政府重视、招商引资等方面。

１、来自需求方向的机遇

海外旅游市场发展迅速，２０２０年中国将成为世界最大的旅游目的地；国内旅游持续升温，市场开发潜力巨大；“回归自然”的热潮，生态旅游产品的需求不断扩大；度假旅游市场日趋成熟，森林、湖泊度假广受欢迎。

２、海外客源市场方面

２０１３年，习近平总书记提出了共建“丝绸之路经济带”和“２１世纪海上丝绸之路”的重大倡议。海南是“２１世纪海上丝绸之路”的重要节点，海口是海上丝绸之路的重要支点城市。海南将在国家“一带一路”建设大背景下，不断推出海南南海丝路主题旅游线路，努力推动海南成为国际旅游集散地，吸引外国游客到海南度假和经海南到其他省市。

３、国内客源市场方面

随着我国城乡居民收入水平的提高、自由时间的增多和各项刺激旅游经济的政治措施的逐步到位，国内旅游还将持续升温，市场开发潜力巨大。预计到２０２０年，我国国内游客数量将达到１７－２０亿人次。

江畔农家休闲度假基地是一种全新的生态休闲旅游度假模式，以海南海口龙潭镇生态景观及人文景观为核心资源，打造集旅游、休闲度假、娱乐于一体的生态旅游理念，必将带来全新的旅游格局。

４、国家和地方政府的重视

海南作为国际旅游岛规划纲要获批后，政府有明文指出提出了“发展以休闲，度假为主要特色的农业生态休闲度假产业，重点发展以家庭、团体度假为主的特色休闲度假旅游，建设生态湿地、康体疗养为一体的特色休闲农业休闲度假基地”。

（四）Ｔ挑战

近年来，随着国内休闲度假旅游热潮的兴起，海南省海口、三亚等地方已经相继发展休闲度假度假旅游区，虽然尚不够成熟，但同类产业竞争激烈，面对新的挑战，江畔农家休闲度假基地只有不断地努力进取、不断地改革创新，才能在激烈的产业市场竞争中立于不败之地。

综上所述，江畔农家休闲度假基地不仅充分利用了区域资源条件，为生态人居福地——龙潭镇潭口村委会增加了一个新的亮点，同时也适应了社会发展趋势，为社会、环境、经济的可持续发展作出了贡献。本项目在拥有丰富资源优势依托的同时，也还面临着众多开发建设的问题和矛盾；在众多发展机遇之后，也还蕴藏着其它区域的竞争挑战。因此项目的规划和建设，应慎重科学的定位，充分发挥优势，扬长避短，通过独一无二的自然环境资源、合理的项目配比和科学的规划相结合，形成项目独有的特性优势。

３．３　项目建设规模

江畔农家休闲度假基地建设用地面积为１７５亩，总建筑面积为３０９３３．４９㎡，分为“无疫”养殖区、热带农业种植区、生态住宅区、休闲养生园区四大功能分区。

具体各区域用地面积和总体建筑指标建设内容见下表。

各区域用地面积和总体建筑指标

第四章　项目选址与建设条件

４．１　项目选址

江畔农家休闲度假基地建设选址：海南省海口市龙塘镇潭口村委会。

龙塘镇隶属琼山区，位于海口市中部偏北，南渡江下游西岸，全镇土地面积为３７．８９平方公里，耕地１万七千亩，其中水旱田七千五百亩。龙塘镇是海南十大名镇村评选之民间雕刻艺术之乡。景观资源丰富，自然条件及交通条件极为优越。

项目所在海南省省府海口市区位图

江畔农家休闲度假基地位置图

江畔农家休闲度假基地卫星图

４．２　建设条件

４．２．１自然条件

１、自然地理条件

①　地理位置

龙塘镇地处北回归线以南的低纬度区，隶属琼山区，位于海口市中部偏北，南渡江下游西岸。

②　地质地貌

龙塘镇属羊山小丘陵区，土地主要是羊山地区火山岩裸露地和红土覆盖地，属玄武岩层地区，土壤多属火山喷出物玄武岩构成的石砾土，遍地怪石嶙峋。

２、气候条件

龙塘镇属热带海洋季风气候，雨水充沛，气候宜人，年平均温度２３．８６℃，年降雨量１７５０毫米，全年风向以东北风为最多。

３、水文条件

南渡江流经龙塘镇西侧，水资源极为丰富，龙塘水源厂承担海口市区８０％的供水任务，使龙塘成为海府地区重要饮用水源保护区。

４．２．２交通运输条件

江畔农家休闲度假基地位于海口龙潭镇，龙塘墟距府城２０公里，龙塘墟与各村委会之间道路已实现水泥或柏油便化，全镇６７个自然村之间全部实现村村通公路。龙塘至龙桥、龙塘至龙泉已通公交车。

龙塘通往府城主要道路为铁龙路，沿途有龙塘水源厂、海南龙塘水文站、海南潭口电厂、龙塘糖厂、南渡江水轮泵站、建材总厂等多家企事业单位，形成良好的交通网络，交通十分快捷便利。

４．２．３人文环境

龙塘素有“民间雕刻艺术之乡”、　“服装加工镇”、　“历史文化名镇”、“水源地保护重镇”、“排球之乡”和“腰鼓之乡”的美称。１９９５年，龙塘镇被中央文化部授予“民间雕刻艺术之乡”的称号。镇服装厂目前有１３１家，年产值２亿多元，是龙塘支柱产业。历史文化遗迹有汉代珠崖郡址、古井、古牌坊、古墓、古城堡等。２０１１年被海南省老体协授予“腰鼓之乡”的称号。

４．２．４基础设施条件

①　通讯：海南省的通讯设施能力已达到全国先进水平，建有先进的程控交换系统，项目地范围内固定电话线路与移动网络全覆盖，实现国内外直拨通讯。海南电讯实业发达，为本项目运作创造了优越的条件。总的来说，项目建设开发的各种条件基本具备，可以满足项目建设的要求。

②　电力资源：电力供应与全省联网运行，实现了村村户户通电。

③　供水：现在龙塘镇供水普及率１００％人均用水量２６０升／人•日，水质达到国家生活饮用水标准。项目选址地区用水由市政供水管道引两条线路接入园区规划供水管道，采用下行上给的供水方式，可满足生活、消防等项目用水需求。

４．２．５社会经济条件

２０１５年琼山区全区生产总值完成１１１．０２亿元，增长８．２％；城乡居民人居可支配收入２３１５９元，增长８％；农村常住居民人均可支配收入完成１１６１０元，增长９．６％；城镇常住居民人均可支配收入完成２６８５０元，增长７．５％，完成全年目标的９８．９％。

第五章　建设方案

５．１总图布置方案

５．１．１规划布置原则

１、整体生态功能最优原则

在进行空间结构和功能区划时，依据景观生态学的理论和方法进行科学的量度和安排，通过合理的廊道系统——交通线、旅游线和绿带实现项目区内生态流和游览流的畅通和不间断。

２、主题功能原则

为了充分发挥项目环境资源组合优势，立足于地区经济发展现状，并最大限度体现区域养生发展特色和养生产品结构，避免低水平重复建设和盲目开发，利用各自的分区（点）主题功能，如旅游功能、度假功能、休闲功能、娱乐功能、生态功能、特色功能等进行分区。

３、资源赋存原则

休闲度假作为以其优越的自然环境及具有地方特色的风土民情为主要吸引物的专项产品开发，向休闲度假住户提供环境优美、生活配套设施齐全的休闲度假基地。项目内，自然风光、生态环境资源得天独厚，是旅游产业发展的基础和保障。因此，在进行空间结构和功能区划时须在项目区原有的空间格局上筹划和确定。

４、地理背景一致性原则

地貌、水文、植被、气候、土壤等基础自然地理要素决定了旅游资源的类型与质量，相同的地理环境背景下形成的自然景观往往类似，这也决定了其在养生功能方面的相似性。对江畔农家休闲度假基地而言，林与水组合的形式和特点是主要的地理背景依据。功能分区是旅游产品开发的基础，为便于旅游产品及生活配套设施的开发、管理、维护，在进行分区的过程中应全面考虑功能区的管理体系、空间组合关系，保证旅游功能区的空间布局与经营管理相一致。

５．１．２项目总图布置

１、总平面布置

根据用地现状，在生态恢复与保育的基础上，坚持“严格保护，统一规划，合理开发，永续利用”的原则，结合现状地形地貌的特点，确立了项目“一带四区”型的空间布局结构。结合其功能要求和用地现状，江畔农家休闲度假基地共分“无疫”养殖区、热带农业种植区、生态住宅区、休闲养生园区等四大功能分区，１２个具体功能分区营造江畔农家休闲度假基地。

２、道路系统及交通组织

①　对外交通

考虑项目区对外交通需要，规划区共设置４个主要出入口，提供游人综合服务、交通换乘等。

东入口（１号入口）：东入口是项目区的主要入口之一，直达海口美兰国际机场。是项目区对外联系的主要门户之一，包括旅游公交车站、综合服务设施等。

西入口（２号入口）　：利用靠近海南海文高速公路出口进行建设，是项目区对外联系的主出入口，包括旅游公交车站、综合服务设施等。通过该出入口，方便自驾及周边分流的游客的进入。

南入口（３号入口）：南入口是项目区的主要入口之一，包括休闲度假公交车站、综合服务设施等。通过该出入口实现和龙塘村的对接。

北入口（４号入口）　：北入口是项目区对外联系的主出入口，包括旅游公交车站、综合服务设施等。通过该出入口，对外１６公里就能到达市中心，对内换乘项目区内部交通，分别通达项目区各分区。

②　对内交通

项目区内部交通包括：主干道、支路（电瓶车道）、游步道、栈道、停车场等。

（１）主干道——　两横一纵

规划在现状的基础上，形成　　“两横一纵”三条主干道，将项目区各功能区、景点串联在一起。其路面宽１８米，路面材料为混凝土。

（２）次干道

项目区次干道联系各主要景点，共规划２条。

（３）支路（电瓶车道）

规划开通电瓶车道，联系沿功能规划轴线的各功能区、景点。

（４）游步道

游步道是项目内各个分区之间的联系道路。规划游步道联系着项目区重要的自然、人文景观。项目区共规划４条主要步行道和若干联系步行道，步行道路面宽度１．５－３．０米，材料选用条石、块石或沙石等。在天然湖边建设一条环形栈道，供游人观赏湖中美景。

３、绿地及景观规划

项目绿地系统主要分中心绿地——行道绿化——绿化停车三级，形成点、线、面的绿地规划格局，主要景观位于中心绿地内，以大型热带观赏植物如椰子树、大王棕、小叶榕等基本绿化乔木，同时配以灌木等丰富，多色彩花卉点缀，草皮满铺；形成特色鲜明、层次丰富、绿树成荫的热带景园景观，提高项目区品质。

４、竖向规划

江畔农家休闲度假基地竖向规划依据《控规》竖向规划条件，原则上顺应《控规》竖向变化。项目区域内总体比周边道路标高高出０．３－０．４米，场地及道路坡度控制在０．３－２％左右。

５、环卫规划与措施

污废水及雨水入地下管网集中排放和处理。

完善内部环卫措施。每个功能分区内设垃圾站，并在内部环境及道路旁每５０－６０米左右安排有果皮箱，以保障项目区内卫生要求。

除道路及建筑物占地外，其他各处都以草皮铺满，不露泥土，保持水土，绿化美化，环境整洁。

５．１．３功能分区

“积极发展旅游事业，加快建设社会旅游服务体系，大力发展旅游服务行业。”是党中央、国务院做出的重大战略决策。为打破传统旅游模式，推进旅游事业健康发展，充分发挥“家庭团体”度假模式，促进旅游建设的发展，通过不懈的奋斗，力争在龙塘镇建立一个集生活居住、休闲度假、娱乐活动、观光旅游、种植养殖以及商业服务为一体的现代化、专业化、规范化的休闲度假综合服务示范基地。

本项目致力于家庭度假和团体度假，让结伴前来休闲度假的各个年龄阶层的人都能够有适合的休闲娱乐项目，中年人可以去享受垂钓的获得感，青年人可以去运动场尽情挥洒汗水，释放工作的压力，可以去真人ＣＳ一决高下，还可以去娱乐城的ＫＴＶ里一展歌喉；年轻的女士可以在江畔餐厅享受午后的惬意，也可以在温泉亲水乐园释放身心；妇女和儿童可以去享受热带蔬果采摘园的采摘乐趣、可以去热带动物乐园与可爱的动物们亲密接触，还可以去“七彩”花卉观赏园探索奇妙的植物世界。惧怕寒冷的候鸟老人，可以在养生别墅或休闲养生雅苑小住，享受海南四季如春的宜人气候，可以在别墅前的休闲广场与其他同龄人聊家长里短，有兴趣的还可以凑一桌麻将、或者去江畔餐厅享受美食，又或者去江边悠闲垂钓，在这里即使没有家人相伴老人也永远不会感到孤独，因为每天都有不一样的乐趣在等着他们。江畔农家休闲度假基地将为游人提供吃、住、玩的全套服务，是年轻人休闲度假的不二选择，也是家庭度假、团体度假的绝佳之地。

总体功能分为：“无疫”养殖区、热带农业种植区、生态住宅区、休闲养生园区等，各功能相互独立，又相互联系。江畔农家休闲度假基地倾心打造出一流的品牌，一流的团队管理，一流的基地以及一流的环境。

（１）“无疫”养殖区

“无疫”养殖区拟占地２３亩，主要包括热带优质水产品养殖区、原生态家禽养殖区、热带动物乐园

●热带优质水产品养殖区

配套当地农村环境和农业设施，养殖优质的水产品，大部分可以在本基地内自我供给，剩余部分也可以进行对外销售。

●原生态家禽养殖区

本项目原生态家禽养殖区珍禽类有：贵妃鸡、土鸡、野鸡、芦花鸡、珍珠鸡、绿壳蛋鸡、孔雀、野鸭、灰雁等。养殖区采用繁育技术智能化、饲养操作自动化、管理水平现代化，逐渐形成本地化的特色养殖。养殖区内的各类珍禽采用生态放养，充分利用自然条件觅食，配以玉米、杂粮等天然源粗食料，达到原生态的养殖效果，纯属绿色健康食品，本区的原生态家禽将满足基地的游客需求，剩余部分将进行对外销售。

●热带动物乐园

动物园长期以来受广大人民群众欢迎，尤其是儿童所喜爱。目前世界上有１１００多种动物。本动物乐园虽然面积不大，但却五脏俱全，步行区动物有梅花鹿、鸵鸟、靡鹿等，百鸟园里鸟类有孔雀、鸳鸯、白鹭等，让人们在紧张繁忙的工作之余，通过欣赏、饲养得到精神的放松和享受。

（２）热带农业种植区

热带农业种植区拟占地２８亩，主要包括“七彩”花卉观赏区、热带蔬果采摘区、南药种植区。让人们在休闲度假的同时体验自然风光。

　　　　●“七彩”花卉观赏区

“七彩”花卉观赏区，在项目区域内按照庄园植造景布局的需要，种植热带特色奇珍、经济植物。种植以依兰香、土沉香、肉豆蔻、茉莉花为主的热带香料植物；种植以炮仗花、炮竹红、龙船花、瓷玫瑰、文心兰、石斛兰、蝴蝶兰为主的热带花卉植物；建成后的“七彩”花卉观赏区将成为一座集科普、生产、观光和种质资源保护为一体的综合性热带生态经济作物区。这里将是热爱花卉人士的圣地，爱美的人士可以在“七彩”花卉观赏区与五颜六色、各种各样、形态各异的花卉留下最美的照片。

●热带蔬果采摘区

本项目热带蔬果采摘区设置了荔枝采摘区、黄皮采摘区、龙眼采摘区、杨桃采摘区、莲雾采摘区、人心果采摘区、等六大水果采摘区，可在不同的水果时令满足不同时段观光游客采摘的乐趣。海南四季入春的气候令本项目一年四季均可种植各种蔬菜，蔬菜采摘区可现实四季绿意怏然。这里可为游人提供采摘的乐趣，可以边摘边吃，同时享受劳动的获得感。

●南药种植园区

南药是中国南方热带区域最具有特色的养生产品，但目前南药产业的发展较为薄弱，未能形成较为完善的产业链。依托该区的耕地、山林资源，引导本地居民，对现有产业进行调整，发展南药种植产业，进而形成以南药产业为基础，叠加旅游产业，一方面提高本地居民的经济收入，促进城乡统筹的发展，另一方面为整个规划区的旅游产业提供特色的产业支撑。南药植物园——南药种植与推广的科技试验田，依托南药植物种植研究，汇集各种南药植物，集合科学研究与科普教育于一体。

（３）生态住宅区

生态住宅区旨在提供老少皆宜的豪华而又舒适的居住空间和必要配套服务，营造自然、和谐、健康、舒适的居住环境，并且项目区域具有天然的温泉资源，适合度假、旅游、养生。生态住宅区内规划设计了休闲养生雅苑、养生别墅区、医疗服务室，拥有运动场和各类球场，充分满足了不同年龄段的游客需求。

ｌ　休闲养生雅苑

休闲养生雅苑本着高度的社会责任感和以人为本的开发理念，将高起点规划、高质量建设、高档次配套，为游客提供优美的居住环境。为了满足游人的住房需求，创建使游客能安全、舒适的生活居住空间环境，创造每位住户与家庭、社会在时间及空间上的联系，切实提高人们居住生活水平特建立养生雅苑。

ｌ　养生别墅

江畔农家休闲度假基地养生别墅为小微型的独门独院别墅。

小微型独栋别墅，在大量汲取欧洲不同风格的基础上，排列自然，不拘一格，步移景异，形态之多变宛如鬼斧神工一般，每栋的分割均以绿篱和水系为主，浑然天成，每栋的连接又像小夜曲悠扬的音符，魂牵梦绕。私家庭院内，花团锦簇，疏密相宜，热带果树，每家各一，争相斗奇。浓浓的绿意将居者静静的依偎着，既能清晰的感受到生活的真谛，体会到阳光的温暖，感触到大自然的奥妙，又能触摸到休闲的所在，同时也能体验到它独具的彰显华贵的空间氛围。

ｌ　医疗服务室

医疗服务室是由海口卫生行政机构部门批准，所属医务人员均由卫生服务中心派出。直接为项目区内的游客供基础预防、包扎等功能服务。

医疗服务中心坚持以社会效益为第一，坚持以居民健康为中心，为游客提供安全、便捷、有效、经济的服务，为提高人民生命质量发挥自身应有的作用。

（４）休闲养生园

ｌ　休闲养生园总占地面积４３亩，主要包括：葫芦休闲吧、天然温泉亲水乐园、江畔餐厅。

ｌ　葫芦休闲吧

　　　　葫芦休闲吧通过运用开放式社区型的休闲模式，完美结合休闲＋餐饮，打造集休闲、餐饮、娱乐为一体的高贵优雅的独特海南风味情缘的休闲中心。充分体现海南特有文化，呈现海南特有美食，让顾客更了解海南，葫芦休闲吧将设立海南各个地方的特色馆，通过各特色馆，游客能体验到海南不同的风土文化、美食、特产。

ｌ　天然温泉亲水乐园

项目所在区域富含二氧化硅、钙、镁、铁等有益成分。利用黑色多孔的玄武岩块石砌筑泡池，可使玄武岩里有益成分溶解于温泉水中，有利于人体健康。生态化火山岩泡池能使客人真切地感受到回归大自然的养生滋味，真正享受火山对人类的恩赐。温泉ＳＰＡ会所以当地特有的材质为核心，以玉石砌筑小泡池，突显温泉泡池的高贵至尊，不但使泡浴者感到身价提高，满足心理需求，而且玉石被温泉水浸润后，其中的二氧化硅被溶出，使温泉水中偏硅酸成分增加，更有利于人体保健。

ｌ　江畔餐厅

俄罗斯木结构建筑，高高的尖坡顶，矮矮的短木柱，带有墨西哥梨花饰的木柱廊，小巧新颖，玲珑剔透，色彩斑斓，尖坡顶的山花墙，开设了一扇小窗，与背景图案巧妙地构成了远眺虚景、时隐时现、神秘浪漫之感跃然其间。

江畔餐厅具有美不胜收的湖水，风姿隽丽。湖水水质、大气质量、噪声等均达国家一级标准。自然环境以＂幽、静、秀＂为显著特征。江畔餐厅主要由自然景观、人文景观、情趣垂钓三大系列组成，围着湖建设一条环形栈道，与项目区内十余处景观景点达到和谐完美的统一，可让人们在享受美食的同时享受自然风光。

５．１．４土地功能规划一览表

土地功能规划一览表

５．２工程方案

５．２．１建筑方案

１、设计依据

１）现状地形图；

２）建设单位关于地块规划用地红线图电子文件；

３）《中华人民共和国城乡规划法》中华人民共和国主席令第七十四号；

４）《城市居住区规划设计规范》ＧＢ５０１８０；

５）《城市规划编制办法》中华人民共和国建设部令第１４６号；

６）《建筑设计防火规范》ＧＢ５００１６－２００６；

７）《无障碍设施设计标准》ＤＧＪ０８－１０３－２００３　Ｊ１０２６４－２００３；

８）《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》ＤＧＪ０８－７－２００６；

９）《城市居住区公共服务设施设置标准》ＧＢＪ０８－５５０－２００２；

１０）《民用建筑设计通则》ＧＢ５０３５２－２００５；

１１）《住宅建筑规范》ＧＢ５０３６８－２００５；

１２）《住宅设计规范》ＧＢ５００９６－１９９９（２００３版）；

１３）国家及地方有关居住区规划设计的技术规范、规定与标准。

２、结构设计

根据《建筑结构荷载规范》（ＧＢ５０００９－２０１２），基本风压值ω为０．７５ＫＮ／㎡，本工程基本风压按５０年重现期的风压取值，地面粗糙度为Ｂ类，建筑体形系数µ为１．３。

本工程荷载按《建筑结构荷载规范》（ＧＢ５０００９－２０１２）进行取值，见下表：

表５－１　项目结构荷载取值表

３、抗震设防

根据《建筑抗震设计规范》（ＧＢ５００１１－２０１０），本工程属丙类建筑，项目区域地震基本烈度为８度，设计地震分组为第一组，基本地震加速度值为０．３０ｇ。

４、结构体系和设计等级

１）结构体系

经综合分析和技术经济比较，结合建筑设计要求，本工程采用的结构体系为框架结构，采用天然环保建筑材料。

２）结构使用年限与结构安全等级

根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（ＧＢ５００６８－２００１），本工程设计基本周期为５０年，建筑结构安全等级为二级，结构重要系数ｒ＝１．０。

３）地基基础型式设计等级

根据《建筑地基基础设计规范》（ＧＢ５０００７－２０１１），本工程基础设计等级为甲级。基础型式待提供地质勘查报告后确定。

４）抗震等级

本工程建筑物抗震等级均为二级。

５）建筑构件的耐火等级与耐火极限

本工程设计建筑构件的耐火等级为二级，各构件的耐火极限均按规范要求执行。

构件挠度允许值【ｆ】＝Ｌ／２００，最大裂缝宽度允许值：室内正常环境【Ｗｍａｘ】＝０．２ｍｍ。

５、建筑分类等级

本工程建筑结构的安全等级为二级，抗震设防类别为乙类，结构抗震等级为三级。地下室防水等级为二级。地基基础设计等级为乙级。

６、基础方案

本工程目前尚未进行工程地质勘察，因此本工程基础拟采用钢筋砼桩筏基础。

７、结构计算

本工程主体结构整体分析计算采用中国建筑科学研究院研制“底层建筑结构空间有限元分析与设计软件ＳＡＴＷＥ”。

本工程基础结构采用“基础工程计算机辅助设计ＪＣＣＡＤ”进行计算分析。

８、结构优化设计

为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。

５．２．２给排水方案

１、设计依据

１）《建筑给水排水设计规范》（２００９年版）ＧＢ　５００１５－２００３；

２）《建筑灭火器配置设计规范》ＧＢ　５０１４０－２００５；

３）《自动喷水灭火系统设计规范》（２００５版）ＧＢ　５００８４－２００１；

４）《室外给水设计规范》ＧＢ　５００１３－２００６；

５）《室外排水设计规范》ＧＢ　５００１４－２００６；

６）《建筑给水钢塑复合管管道工程技术规范》ＣＥＣＳ１２５：２００１；

７）《建筑给水聚丙烯管道工程技术规范》ＧＢ／Ｔ５０３４９—２００５；

８）《民用建筑热工设计规范》ＧＢ　５０１７６－９３；

９）《公共建筑节能设计标准》ＧＢ　５０１８９－２００５；

１０）《全国民用建筑工程设计技术措施－节能专篇》（２００７）。

２、设计范围

给水系统、排水系统（生活污废水系统）。

３、给水系统

１）水源

水源来龙塘镇潭口村委会居民水井供水管网，供水压力０．２５ＭＰａ。水源主要作为生活用水和消防用水。生活给水管网压力不小于０．２８Ｍｐａ。为充分利用城市水压，地下室至四层由城市供水水压直接供给，五层以上城市水压不能供给的部位设置二次加压供水系统，使各楼层无缺水之忧。

２）室外给水系统

考虑本项目室外给水管道兼顾供给室外消防用水，因此项目块地均设置两条ＤＮ２００水源引入管与本项目室外给水管道连接，水源引入管上设置ＤＮ１５０总水表和倒流防止器。

室外给水管道在本项目周围呈环状布置，管径ＤＮ１５０。室外给水管道上预留地下室及一层生活给水接口，接口位置下阶段设计确定。

３）室内给水系统

室内给水系统分为３个区，地下室－１层为低区，利用由市政给水管网压力直接供水；２层及以上住宅楼的室内生活给水系统采用：水源（给水管网）——地下生活水池——恒压供水设备——用水点，系统采用下行上给式。２—６层为中区，每个分区分别设置恒压变频供水设备。生活水池和恒压供水设备在地下室水泵室内，地下生活水池有效容积２００ｍ³，为最高日用水量的２６％。

４、排水系统

项目室内排水系统采用废污分流排水方式，生活污水经过污水管道收集排入化粪池，经化粪池处理后再排入排水管网。生活废水直接排入室外排水管网。地下室废水设明沟汇集至集水坑内，设潜水排污泵直接排向室外排水管网。项目区污废水排放量以最高日生活用水量的９０％计。室外排水管网最终接入排水管网。

建筑排水采用雨污分流制，屋面雨水采用外排水方式，沿外墙排入室外雨水管网。