某新城项目预可行性分析报告

五、项目可行性分析   

（一）项目环境分析

大凡做事都是“做事在人，成事在天”，“天时、地利、人和”是成功的三大法宝，与时迁移，应时变化，立俗施事，指约而易操，事半而功倍。分析项目的可行性，首先必须对该项目所关涉的政治、经济和地理的环境进行分析和把握。

1．交通地理环境

B市位于A省中南部，是国务院批准的XX改革开放过渡试验区。她东接三吴，南面五岭，西连黔滇，北通鄂豫。距XX600公里，XX约200公里，XX300公里，素有“南北要冲，两广咽喉”之称，是我国南方的重要交通枢纽。XX、XX铁路干线交汇市C区，目前正建设的武广高速铁路也穿过B市，并且该高速客运站落户B城市东部。公路纵横交错，四通八达，XX、XX、XX、XX等高速公路贯穿全境。水上运输也很便利，X江上溯潇水，下入洞庭，X水等一级支流可四季通航。

优越的交通、区位环境为城市发展提供了巨大的发展空间。

2．政策环境

B市委市政府十分重视X湖新城的发展，“十一五”规划纲要明确提出：提高城镇综合承载能力，大力推进城镇化进程 ，高起点规划、高质量建设、高标准管理，做优做强市区中心城市，充分发挥中心城市和城镇的聚集和辐射功能。 “十一五”期间，要以城市外环路为基础，推进中心城区东拓南移，西扩北延，进一步拉开城市骨架。树立经营城市理念，充分利用各种资源，通过市场运作方式，加快建设路、桥、水、电、燃气、通讯等一批重大市政工程。加快交通主干线及次干道建设，健全城市管理体系，提升城市管理水平。充分挖掘和提升历史文化内涵，围绕江、湖、山，以标志性建筑、公园广场、江河风光带、绿化亮化和城市雕塑等市政设施，丰富城市内涵，提升城市品位。重点抓好F大道、XX路东、西延伸、景观大道等城市主次干道建设。抓好城区段三江两岸风光带建设。改造提质建设老城区，高标准打造X湖片、城南片、XX湖片、长湖町片新城区。经过不懈的努力，把中心城区建设成园林绿化城市、优秀旅游城市和国家卫生城市。争创国家级文明城市。

这也是我们倾向于在B投资建设的重要原因之一。

3、经济资源环境

B市经济民展进入快车道，2005年，全市GDP总量590.14亿元，按可比价格计算，比上年增长11.5%，提高0.7个百分点，为近9年来增速最快的一年，其中一产业增加值149.71亿元，增长5.9%；二产业增加值227.35亿元，增长16.9%；三产业增加值213.08亿元，增长9.8%。全市各金融机构（本币）存款余额560.5亿元，比上年末净增78.9亿元，增长16.4%，其中企业存款73.63亿元，增长6.2%，居民储蓄存款441.53亿元，净增64.88亿元，增长17.23%。各项贷款余额280.8亿元，比年初净增35.14亿元，增长14.3%

B资源丰富，是全国“有色金属之乡”、“非金属之乡”、“渔米之乡”和“旅游圣地”。已探明储量的矿产有金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等60多种，其中钠长石储量居亚洲之首，硼砂为华南独有，高岭土名列全国前茅，岩盐为华南之冠。B是全国商品粮、猪、鱼、油重点生产基地，其优质米、活大猪、黄花菜、湘黄鸡、湖之酒、云雾茶、龙须草席等农产品在国际市场久负盛名。XX是国家级风景名胜区，素有“XX”和“XX”之称，佛道同尊共荣于一山的宗教文化为我国宗教一绝。山中风景绮丽，集“秀、深、幽、险、古”于一体，是不可多得的揽胜、探奇、度假、避暑、观光和朝山拜佛、求寿求财的圣地。XX的岐山、鸟洲，XX的天堂山，B的岣嵝峰等都是风光旖旎、独具特色的休闲旅游胜地 。     

（二）房地产需求分析

近几年来，我国的房地产市场非常活跃，价格上涨也很快，根源在于我国改革开放二十多年来经济的快速发展。老百姓有钱了，几亿农民要进城，而中国人天生又喜欢置业，就有了很大住房的需求，需求和供应的博弈带来价格的上涨。

根据B的规划，2010年市区人口将达到100万人，比现在要增加近11万人，若按人均居住面积25平方米来算，新增住房需求就有275万平方米，摊到每年是55万平方米，这还不包括原城市居民改善住房条件、老成区旧城改造所增加的需求，而现在B市区每年销售面积才约46万平方米，照此计算是供不应求的。虽然现在B的住宅市场是买方市场，新房有一定的空置率，但这是短暂的现象，从长远看，房地产投资的空间是很大的。

（三）项目SWOT分析

优势分析

1、本项目所在位于B市东部，F大道、XX东路（B市“十一五”规划建设）建成后，该区域将形成以F大道、XX东路为城市重要的交通干道，B火车站、X湖汽车站、东外环、武广高速客运站为对外联系的完善交通交通网络，拉动整个区域经济增长。因此，项目未来升值潜力巨大。 

2、项目区域有B市大学城，文化氛围浓厚。

3、项目X湖公园改造后，是城市中心难得的一个水景休闲观光胜地。

4、项目可以说是B市规模最大的功能完善社区，绿化景观大体量规划设置。

5 D集团有多年绿色高尚住宅开发管理经验。其开发的物业配置高、公共部分装修档次品位定位高、全封闭式物业管理，服务水准高。

劣势分析

1、整个X湖新城目前规划以及配套设施不是特别完善。

2、项目区域内街道环境杂乱、人流混杂、素质较低，无形中降低了物业档次。

3、项目以投F大道等基础设施建设为切入点，对前期筹备工作和资金要求较高。

4、与F大道相配套的连接河西新建跨X江大桥现还没有开工建设。

机会点分析

1、国家土地政策的从严，加大了房地产开发企业取得土地的难度，特别是大面积的土地。因此，本项目的操作可控制2000多亩土地，对集团实行土地储备是个较好的时机。

2、项目选址地是B市与C区已经确立的城市功能新区，两级政府对该区域具有强烈的建设开发需求，为下一步开发提供了良好的政策环境。

3、C区现有社会经济总量与未来发展目标存在巨大的发展空间。 

4、B市，特别是C区中高档楼盘景观规划、户型设计普遍不够人性化，中等户型比例供给较少，形成市场空白点。