房地产建设项目立项报告

目  录

 

一  总论 1

（一）项目背景 1

1、项目名称 1

2、项目承办单位概况 1

3、项目提出的理由与目的 1

（二）项目概况 2

1、项目区位 2

2、项目土地现状 3

3、项目开发规模与目标 3

4、项目主要建设条件 4

5、项目主要经济指标 4

（三）项目可行性研究报告编制依据 5

（四）项目可行性研究报告研究范围 5

（五）项目建设存在的问题与项目实施建议 5

1、项目建设存在的问题 5

2、项目实施建议 6

二  项目开发市场环境分析 7

（一）项目开发经营政策层面分析 7

1、土地供给政策调整 7

2、房地产金融政策调整 8

3、物业管理政策 9

4、房地产业政策调整 10

（二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析 10

（三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析 11

（四）A区国民经济和社会发展状况 13

1、A区历史与发展现状 13

2、A区交通及配套 13

3、A区发展定位 13

4、A区国民经济发展指标 14

（五）武汉市房地产市场分析 14

1、2003年房地产市场运行特点 14

2、2004年上半年房地产市场运行特点 17

3、武汉市房地产业未来发展趋势 18

（六）项目供需圈区域房地产市场分析 20

1、D片区 20

2、B片区 21

（七）项目开发经营机会与风险分析 23

1、项目开发经营优势 23

2、项目开发经营劣势 23

3、项目开发经营机会 23

4、项目开发经营风险 24

三  项目建设方案 25

（一）项目规划设计目标 25

（二）项目规划构思 26

四  项目定位 28

（一）项目目标顾客群定位 28

（二）项目产品定位 28

（三）项目价格定位 28

五  总体开发经营模式 29

（一）独创性模式 29

（二）差异化模式 29

（三）充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式 30

（四）分期滚动开发模式 30

六  项目环境影响评价 32

（一）项目实施过程中的环境影响及对策 32

1、工程建设对环境的影响 32

2、建设中环境影响的缓解措施 32

（二）项目完成后的环境影响及对策 33

七  项目建设指标及实施进度 34

（一）项目建设指标 34

（二）建设周期 34

（三）项目实施进度安排 35

（四）项目实施进度表 35

八  项目投资估算与资金安排 37

（一）建设投资估算 37

1、投资估算范围 37

2、投资估算编制依据 37

3、投资估算说明 37

（二）项目投入总资金及分年投入计划 38

九  项目融资方案 39

（一）项目融资主体 39

（二）项目资金来源 39

1、项目资本金筹措 39

2、项目债务资金筹措 39

（三）融资方案分析 40

1、资本金来源可靠性分析 40

2、融资结构分析 40

3、融资成本分析 40

十  项目财务评价 41

（一）财务评价基础数据与参数选择 41

1、财务价格 41

2、利率 41

3、项目计算期选取 41

4、财务基准收益率（Ic）设定 41

（二）营业收入与成本费用估算 41

1、销售收入估算 41

2、成本费用估算 41

（三）项目利润估算与财务评价表 42

（四）盈利能力分析 42

1、财务内部收益率 42

2、财务净现值 42

3、投资回收期 42

4、投资利润率 42

（五）不确定性分析 42

（六）财务评价结论 43

十一  项目风险分析 44

（一）风险因素的识别和评估 44

1、风险等级划分 44

2、风险因素的识别和评估 44

（二）风险防范对策 46

1、风险回避 46

2、风险控制 46

3、风险转移 46

4、风险自担 46

十二  研究结论与建议 47

（一）结论 47

（二）建议 47

附表 49

 

 

 

一  总论

（一）项目背景

1、项目名称：

2、项目承办单位概况

开发商：武汉C房地产开发有限公司

武汉C房地产开发有限公司，是浙江C实业集团有限公司的全质子公司。浙江C实业集团有限公司于1992年7月批准成立，注册资本金人民币1.7亿元，其业务涉及房地产开发、公路桥梁建设、酒店娱乐、商业贸易、纺织品生产及销售、广告策划等多个领域，是浙江省的大型民营企业集团公司，又是浙江省房地产开发的龙头企业。

武汉C房地产开发有限公司成立于2002年，注册资本金人民币3000万元，是C实业在武汉专业从事房地产开发的企业。

3、项目提出的理由与目的

项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置、良好的开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。

“仁者乐山，智者乐水”，古往今来，历代居民就有倚水筑屋，临水而居的喜好和传统，并且，千百年来，历久不衰。

湖北历有“千湖之省”的美誉，湖泊星罗棋布。武汉作为湖北省的省会，更是以其湖泊众多、风光优美、水系发达而享有“百湖之市”的盛名，水是武汉的灵魂也是其魅力之所在，而武汉城郊众多的湖泊则是武汉项颈上串联起来的一颗颗迷人的珍珠，湖泊给予我们的不仅仅是基本的蓄水、调节功能，伴湖而居，临湖而住更是一种生活品位的提升和对生活魅力的重新向往。伴随着城市人口的增加和建设规模的扩大以及人们对居住品质要求的提升，越来越多的人选择了湖泊旁边作为自己的休养生息的地方。

项目位于A区“楚天第一路”金山大道以北，紧临B，分布于环湖公路两侧，属B生态旅游区的核心地段。其中有约600亩的卧龙岛三面临湖，向B中延伸，余下400多亩地一面临湖。项目周边拥有大面积水域、成片山林，自然景观优美，且周边视野开阔。

项目地块自然环境优越，具有较好的升值潜力，适宜于建造大型高档的园林式生态居住区。

在该宗地上规划开发规模宏大、配套完善的居住区，对于武汉市、A区城市建设和社会经济发展以及承办方自身的发展，都是十分必要和有利的。

（二）项目概况

1、项目区位

该项目位于武汉市主城区西北，中环线与外环线之间，素有“武汉市后花园”之称的A区内。京珠高速公路、107国道、汉渝铁路的存在使得本项目的对外交通极为便利。

A区凭借自然环境优势和完善的城市建设，该区域已成为“城在森林中、街在绿化中、楼在花园中、人在环境中”的现代化城镇。项目位于A区“楚天第一路”金山大道以北，紧临B，分布于环湖公路两侧，属B生态旅游区的核心地段。宗地总面积706670.2平方米，约1060亩。其中约600亩的卧龙岛三面临湖，向B中延伸，余下400多亩地一面临湖。项目周边拥有优美自然景观，且周边视野开阔。

项目所在地B板块水面面积超过2万亩，河流湖泊星罗棋布，自然的绿化带层澜叠翠，天然的水循环系统使湖水清澈明亮，处处绿环水抱，空气清新自然，形成了一整套天然的生态体系。

经过几年的发展，该区域目前已经形成了一套完整的交通体系。从上空俯视B，金山大道、马池路、机场高速、环湖路、环湖中路、张柏公路等一条条宽阔的道路纵横交错，将B与汉口浑然连成一体。更重要的是，拟于今年年内动工的武汉城市轻轨1号线二期（宗关－三店，全长11.5公里）预计2006年建成，届时将A区与汉口中心城区连成一个整体。并且规划中的地铁将横贯B而过。

B地区凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的几年内房地产开发量迅猛增长。正在凭借顺畅的交通，优雅的自然环境，良好的生活氛围，正在逐步完善的配套设施，形成一个大型的居住区，成为武汉中产阶级的理想居住之所。

项目所处的地理区位详见《项目区位图》（图1－1）。