目     录

第一章  总  论-------------------------------------------------------------------------------------- 1

1.1项目背景与概况------------------------------------------------ 1

1.2主要技术经济指标---------------------------------------------- 5

1.3问题与建议---------------------------------------------------- 6

第二章  项目投资环境与市场研究-------------------------------- 7

2.1投资环境分析-------------------------------------------------- 7

2.2区域房地产市场------------------------------------------------ 8

2.3销售预测------------------------------------------------------ 9

2.4营销策略----------------------------------------------------- 11

第三章  建设规模与项目开发条件------------------------------- 13

3.1建设规模----------------------------------------------------- 13

3.2项目概况现状------------------------------------------------- 13

3.3项目建设条件------------------------------------------------- 13

第四章  节能减排-------------------------------------------- 16

4.1. 项目建设方案----------------------------------------------- 16

4.2. 项目所在地能源供应条件------------------------------------- 37

4.3 合理用能标准和节能设计规范---------------------------------- 38

4.4 项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况-------------------- 39

4.5 项目节能措施及效果分析-------------------------------------- 40

第5章 环境影响评价----------------------------------------- 52

5.1. 编制依据--------------------------------------------------- 52

5.2. 环境现状--------------------------------------------------- 52

5.3. 项目建设对环境的影响--------------------------------------- 53

5.4. 环境保护措施----------------------------------------------- 53

第6章 劳动卫生与消防--------------------------------------- 55

6.1. 指导思想--------------------------------------------------- 55

6.2. 职业安全卫生健康对策与措施--------------------------------- 55

6.3. 消防设计--------------------------------------------------- 56

第7章 项目实施进度----------------------------------------- 57

7.1. 项目开发期------------------------------------------------- 57

7.2. 项目实施进度安排------------------------------------------- 57

7.3. 项目实施过程控制措施--------------------------------------- 57

第8章 项目招投标------------------------------------------- 58

8.1. 工程项目招标投标概述--------------------------------------- 58

8.2. 工程项目招标投标因素分析----------------------------------- 59

8.3. 招标依据--------------------------------------------------- 61

8.4. 招标范围--------------------------------------------------- 61

8.5. 招标方式--------------------------------------------------- 62

第9章  投资估算与资金筹措---------------------------------------------------------------- 62

9.1. 投资估算--------------------------------------------------- 62

9.2. 资金筹措--------------------------------------------------- 62

第10章 财务评价-------------------------------------------- 63

10.1. 项目评估依据---------------------------------------------- 63

10.2. 财务评价基础数据的选择------------------------------------ 63

10.3. 财务评价-------------------------------------------------- 64

10.4. 不确定性分析---------------------------------------------- 64

第11章 社会评价-------------------------------------------- 65

11.1 项目对社会的影响分析--------------------------------------- 65

11.2. 风险分析-------------------------------------------------- 66

11.3. 社会评价结论---------------------------------------------- 67

第12章  研究结论与建议------------------------------------- 67

12.1. 可行性研究结论------------------------------------------------------------- 67

12.2. 建议--------------------------------------------------------------------------- 68

第一章  总  论

1.1项目背景与概况

1、项目名称：依爱花园项目可行性研究报告

2、承办单位概况

单位名称：海南智恒投资开发有限公司

单位性质：有限责任公司

项目地址：海口市澄迈境内海榆西线国道西侧

依爱花园是海南智恒投资开发有限公司在海南澄迈老城开发的住宅项目，项目规划为居住及度假为主的住宅社区。建设内容共包括4栋9-10层Y字型单元式度假公寓，地下车库（含人防）商业配套及设备房等，层高均为3.0米；整个项目总的用地面积：26345.0平方米，总建筑面积：55422平方米。    

3、可行性研究报告编制依

（1）     与委托方签订的咨询协议

（2）     国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南》；

（3）     国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

（4）     《城市房地产开发经营管理条例》；

（5）     《房地产项目经济评价方法》。

 4、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对依爱花园建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

5、项目提出的理由

①    项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约为1.5—4.3个百分点，改革开放30年来，房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积达到22㎡，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2012年达到人均建筑面积35㎡，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是拉动国民经济发展的需要。

② 项目对城市建设将起到促进作用

海口市第十一次党代会提出，要按照“中强、西拓、东优、南控”的发展思路，以广阔的视野拓展海口的城市发展空间，逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。“中强”就是加强主城区建设，提升主城区水平。“西拓”就是要加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来，初步形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。“东优”就是充分发挥江东组团的生态资源优势，打造东海岸国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。“南控”就是要严格控制城市向南发展，保护南部城郊生态森林，筑牢城市生态屏障。

海南作为国家重要战略部署，其经济发展速度在中南区域经济中的领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力。在以海口为中心的“中强、西拓、东优、南控”的发展规划环境下，海口市党代会提出了要突出海南城市形象建筑，提高海南城市品位，加强城市辐射功能的目标。

目前，海口市的人均拥有住宅偏少，而且买不起房的现象比比皆是，与海南省人均拥有住宅相差甚远。因此，改善海南省人民的居住问题已经成为海南政府特别关心的问题之一。同时，随着海南经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使海南城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

依爱花园不但符合海南城市建设总体规划，贯彻了 “中强、西拓、东优、南控”的发展战略，而且对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③ 解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业出现职工下岗再就业的现象也就在所难免。广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为海南省西延线重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加海南当地社会就业岗位作出一定的贡献。

6、拟建地点

本项目用地位于海南省澄迈县老城经济开发区，澄迈境内海榆西线国道西侧，靠近白莲立交桥，距西线高速公路入口及海口绕城公路起点均为200米。地块为不规则长方形，东西长向193米，南北宽145米，场地现状整体地势较平整。用地景观条件良好，南、北及西侧三面视野开阔，拥有田园的秀美景色。地段优势明显，交通便利，是建设高级度假公寓的理想用地。总用地面积26345.0h㎡，约39.51亩。

北部濒临琼州海峡，隔海与雷州半岛相望，毗邻省会海口市，东接定安县，西靠临高县、儋州市，南与屯昌县、琼中县接壤。此外，澄迈水陆交通发达，海榆中、西干线和环岛西线高速公路和在建的粤海跨海铁路纵横贯穿县内东西部地区，海南火车货运车站也坐落境内，乡镇公路实现沥青化，村村有公路相通，形成了纵横交错的公路网。在沿海的马村港、美当湾已兴建了6个0.5-3.5万吨级泊位深水码头，形成琼北最大的码头群。东水、马村、玉包、新兴等重要港口，每天有国内外船只开往海口、湛江、北海、广州及东南亚等地。