第二章  项目投资环境与市场研究

2.1投资环境分析

1、 国家政治经济形势及有关政策

2010年全年国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%。其中，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.2%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.0%。2011年全年国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。其中，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.1%。

2010年全年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%；办公楼投资1807亿元，增长31.2%；商业营业用房投资5599亿元，增长33.9%。全年各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。2011年全年全社会固定资产投资311022亿元，比上年增长23.6%，扣除价格因素，实际增长15.9%。其中，固定资产投资（不含农户）301933亿元，增长23.8%；农户投资9089亿元，增长15.3%。东部地区投资130319亿元，比上年增长20.1%；中部地区投资70783亿元，增长27.5%；西部地区投资71849亿元，增长28.7%；东北地区投资32687亿元，增长30.4%。

2010年全年城镇新增就业1168万人，比上年增加66万人。年末城镇登记失业率为4.1%，比上年末下降0.2个百分点。全年农民工总量为24223万人，比上年增长5.4%。其中，外出农民工15335万人，增长5.5%；本地农民工8888万人，增长5.2%。

2011年“国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕：1.控价格：“国八条”首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平”，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。2.强保障：再次强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。3.严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。4.扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。

2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素

2010年是海南国际旅游岛建设的开局之年，在国家政策支持下，一批战略性新兴产业项目相继落户海南成为新的经济增长点。海南2010年地区生产总值(GDP)2052.12亿元，比上年增长15.8%，是海南建省以来经济社会发展最好的一年。其中，省会海口市、儋州市、三亚市GDP分别实现590.55亿元、292.75亿元和230.79亿元位居前三名，澄迈县GDP实现106亿元，比上年增长25.6%，增长速度全省第一。

海南工业恢复较快增长，预计全年工业增加值374亿元，同比增长15.5%。服务业、旅游业发展加快，海南房地产开发完成投资407.68亿元，比上年同期增长64%。居民人均收入大幅增长，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入达到15600元和5120元，分别增长13.4%和11%。2010年以来，海南省民生总投入284.21亿元，同比增长36.5%。新增财力的86.3%和市县上缴土地出让金的65.7%投向了民生。

2.2区域房地产市场

1、海南房地产市场区域及特点

① 主城区板块

主城区为海口市总体规划区域，随着海口保税区的搬迁、椰树集团等重点企业的“西进”、马村港建设的推进，以及海口新总体规划，将对主城区内污染和零散的工业企业采取合并、搬迁等方式进行整合提升，形成金盘工业区、海口药谷工业园区、临空产业园区和永桂开发区四个工业区。开发区与海口的融合日渐加强，衔接发展的趋势和效应更加明显。澄迈老城交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，小高层商用房及住宅平均按每平方米6500元/㎡左右。老城区比较有代表性的房地产项目有学府花园、康郡美月小河、四季康城、丽海阳光等。

主要特征： 占地面积不大、高容积率、高层小户型为主、售价多为5500-7500元/㎡左右。