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海南甘肃家园房地产投资项目商业计划书

海南方能投资顾问;www.yangzz.com

作者: 轶名 日期: 2014-03-04

 

海南甘肃家园项目商业计划书

目    录 

第一部分 发展战略篇 4 

一、公司简介及发展历程 4 

二、项目概况简介 5 

三、主要经济技术指标 6 

四、项目整体定位 7 

第二部分 市场分析篇 8 

一、宏观环境分析 8 

1.房地产政策环境分析 8 

2.澄迈县宏观经济现状及发展趋势 10 

3.澄迈县发展规划与区位优势 14 

二、澄迈县房地产市场现状及发展趋势 38 

1、澄迈县房地产发展现状 38 

2、澄迈县住宅市场分析 41 

3、澄迈县住宅发展流行趋势 44 

三、区域市场调研分析 45 

1、市场调研目的 45 

2、市场调研内容 45 

第三部分 营销定位篇 47 

一、企划推广的核心概念 47 

1、品牌意识的导入 47 

2、品牌形象的塑造 48 

3、产品定位 49 

4、客户群体定位 49 

5、产品总体战略方向 49 

6、产品利基点分析 50 

二、价格定位 52 

1、影响定价的因素 52 

2、价格策略 52 

更多 

第一部分 发展战略篇 

一、公司简介及发展历程 

甘肃家园项目建设单位为澄迈恒润达实业有限公司,是以高端项目投资、地产旅游开发等为主的企业。公司经营范围为:房地产开发经营、能源综合开发、钢材、建材、水暖设备、五金交电、汽车配件、橡胶只凭的销售、高科技项目开发经营、农业综合开发、装饰装修工程、冷库储藏、包装(以上项目凡涉及许可证经营的凭许可证经营)。公司已取得房地产开发资质,资质证书号:【2011】琼建房开证暂字第71807号。 

公司成立于2010年8月30日,注册地点为:澄迈老城镇谭脉村南边,注册号为:469027000016131。经过精心准备和科学策划,该公司于2012年3月14日成功中标老城经济开发区富音北路与北二环路交叉处东南侧27010-201103-1地块,并签订了国有建设用地使用权出让合同,取得该项目地块的土地使用权,现项目业主拟按照中标方案进行房地产开发。 

公司高度重视该项目,拟集中力量,加速推进,把项目建设成为特色鲜明,适宜休闲、度假和居住的绿色住宅小区,助力澄迈县国际旅游岛建设。 

公司成立旨在跻身澄迈县场经济之历史潮流,公司的未来发展战略是:以房地产代理、展览展示及其一条龙服务为主。开展全方位优质、高效、高信誉的房地产中介服务,包括展览展示、项目策划、销售代理、物业管理、装饰设计、经纪人培训等。 

澄迈县甘肃家园房地产开发有限公司正凭借其科学规范的内部管理,优秀独特的企业文化,精干高效的人才队伍,通过“住宅产业现代化+企业管理现代化+资本运营现代化”的新世纪发展战略,采取以住宅业为主导的主业精深化、前后向关联化的产业定位策略,沿着住宅产业现代化的道路不断前进,力争在3至5年内建设成为宿迁最大的现代化住宅产业集团。 

二、项目概况简介  

(一)项目名称:海南甘肃家园项目商业计划书 

(二)项目区位:澄迈县老城镇北一环路南侧 

(三)运行主体:澄迈恒润达实业有限公司 

(四)周边情况:项目位于澄迈县老城开发区富音北路与北二环路交汇处东南侧,东面、南面和西面均为二类居住用地,北面隔北二环路为一类居住用地和旅游用地。 

(五)项目用地:项目用地分为生活住宅区、商业配套区、会所大三部分,其具体用地性质和面积(㎡)见下表: 

(六)项目投资:项目总投资为18.861亿元,其中:工程费用10.608亿元,工程建设其他费用2.033亿万元,土地费用3.004亿元。资金来源:自有资金7.5444亿元,银行贷款7.5444亿元。 

(七)建筑面积:建筑总用地面积约133316.297㎡,总建筑面积为321237.65㎡,其中住宅区223951.09㎡,商业配套区68186.56㎡,地下室总面积约31306.185㎡。 

(八)建设周期:本项目会所基础工程已完成,计划于10月1日完成主体施工,12月底完成室内外装修及安装施工,12月底完成室外景观绿化园林施工。住宅区、其他商业配套设施目前在建。 

(九)融资方式:自有资金7.5444亿元,银行贷款7.5444亿元,销售收入:3.772亿元。 

四、项目整体定位

项目定位为集旅游购物、休闲度假、城市居住于一体的大型商住娱乐综合体。通过大型居住区、商业配套区等建设为基础,多个关联产业聚合良性互动发展,汇集人流、物流、信息流和资金流的区域积聚,为本地居民提供适宜的购物和休闲体验,物业业态丰富、配套齐全,完全可以成为引领区域发展的典范作品。

项目运作模式 

以“商业+旅游+地产”良性互动为核心,为项目的后续开发储备大量具有价格优势的土地和提供稳定持续的现金流,并获取巨大的利润空间,具体原则如下: 

1、规划先行,规划就是财富; 

2、环境优先,以文化营造环境,环境创造效益; 

3、以项目的巨大社会价值获取大量有价格优势的土地; 

4、大规模成片区开发,并提供完善而且高标准的配套设施; 

5、以产业聚合效应提升区域价值。 

第二部分 市场分析篇

一、宏观环境分析

1.房地产政策环境分析 

1.1 全国性房地产政策形势 

为防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀,国家宏观调控实施稳健的财政政策和从紧的货币政策,严格控制固定资产投资过快增长。一系列政策使得一线大城市不断上涨的房价得到一定的抑制,也使中国房地产业的发展步伐更加稳健。 

2011年“国八条”出台,确定了全年房地产调控基调,同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕:

1.控价格:“国八条”首次释放通过调控平抑的信号,即“将房价控制在合理水平”,并且要求地方政府上报年度价格控制目标。

2.强保障:再次强调加强保障性住宅建设,并确定年度、十二五期间建设目标,并要求地方政府逐级分解。

3.严问责:对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制,并要求对公众公开,使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。   

4.扩范围:将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大,进行全国性的房地产调控。

1.2 澄迈县政策环境

1.2.1 澄迈县发展与海口发展整体合并

政协海南省六届二次常委会审议通过《关于加快海口发展的建议》提出,拓展海口发展空间和腹地势在必行,海口行政区划调整应尽快提到议事日程,目前可采取海口市代管澄迈县作为过渡措施,海口与澄迈局部合并或整体合并。

1.2.2 澄迈老城镇发展纳入海口新总规发展区

老城纳入海口协调发展区,新规划中“五纵五横一滨江”公路网中囊括老城开发区,而新规划新中规划轨道1号线起点澄迈县老城开发区,终点美兰机场。海口段37公里,串起东部滨海旅游带、西部滨海旅游带等和主城区内滨海的主要景区、老城开发区。

买房跟着规划走,这已经成为很多购房者的共识。新的总规走出了过去“东强、西拓、南控、中强”格局,形成“东进、南优、西扩、北拓、中强”新格局。

1.2.3 澄迈老城开发区的产业扶持

老城开发区通过政策扶持、产业发展基金投入、重大项目牵引、对口支援与招商引资、改善金融服务环境等措施,产业加快发展的态势正在形成。在全球经济疲软的环境下,老城开发区能领跑全省各个开发区,主要原因是在打基础中实现了产业升级,由传统工业向高新技术产业转变。

1.2.4 老城经济开发区的历史机遇: 

海南老城经济开发区创建于1988年5月23日,属国务院批准的海口市城市总体规划三大组团之一的马村工业组团(国函[1990]54号),是《海南省城镇体系规划》确定的琼岛北部综合工业区的重要组成部分。2006年3月份,通过国家发改委和国土资源部的审核公告,省政府批准将开发区升格为省级开发区,老城经济开发区正迎来三次创业的新一轮机遇期。区内在建的国家级重点项目有国家第四个综合保税区——海口综合保税区,国家软件产业基地——海南生态软件园,全国28个中心枢纽港——马村港扩建工程,节能环保玻璃生产基地——中航特玻材料生产基地。开发区是海南省唯一有较齐全产业体系的开发区这对澄迈老城的发展,是难得的一次历史机遇。 

结论:以上政策是推动澄迈老城发展的强劲推进器,让澄迈老城真正确立了在海南西部的龙头和中心地位。作为探路先锋,澄迈老城将更多得到海南的大力支持,可以优先享受成果,试验获得的成功经验 将向全国推广。同时,这些政策也为澄迈老城提供了一个稳定而持续的政策支持,为澄迈老城置信的发展提供了一个和谐、稳定的政策环境。  

2.澄迈县宏观经济现状及发展趋势 

2.1 澄迈县宏观经济现状 

描述一个国家或区域的宏观经济现状,通常采用 GDP、产业结构、人口、城镇化水平、城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额和全社会固定资产投资等几个方面点特征数据进行分析。对于澄迈县宏观经济现状分析,我们也采用这样的方法。

2.1.1 澄迈县GDP变化

据统计(经海南省统计局审定),2012年全县完成生产总值(GDP)171亿元,同比增长17.1%,比全国平均水平8.1%高出9.3个百分点,比全省平均水平9.1%高出8.0个百分点。其中,一、二、三产业分别实现增加值55.76亿元、75.08亿元和39.67亿元,分别增长7.9%、25.3%和12.4%。经济总量继2010年突破百亿大关、2011年连跨四个十亿台阶,2012年再夸三个十亿台阶,不但总量实现三年翻番,经济增长速度更是在全国宏观经济减速的情况下,连续三年全省排名第一,实现三连冠。

按常住人口计算,2012年全县人均生产总值达到36157元,比全省平均水平高出3783元,按当年汇率折算为5752美元,继2010年超3000美元、2011年超4000美元后,再上5000美元新台阶,2012年城镇居民收入20664元,同比增长15.9%,农民人均纯收入8165,同比增长13.2%。标志着澄迈经济发展进入全新阶段。

结论:澄迈县经济的高速增长主要受益于国家宏观政策环境和经济环境,尤其在中央批准澄迈县老城经济开发区成为省级开发区后,众多利好因素将会更进一步推动澄迈经济的发展。 

2.1.2澄迈县产业结构发展变化 

根据海南省统计局数据统计可知澄迈县产业结构发展变化如下:

1996-2001年:第一产业占主导地位,第二产业平稳发展,第三产业比重很低。 

2002-2004年:第二产业比重开始赶超第一产业,但差距不明显。 

2005-2009年:第二产业快速发展,比重大大超过第一产业,取得主导地位,同时第三产业有所发展,但比重仍低于第一产业。2009年三次产业结构比例由2005年的34.5:43.6:21.9调整为29.6:47.3:23.1。

2010年至今:国际旅游岛建设开局,澄迈经济加速发展,产业结构实现重大突破,第三产业比重首次超过第一产业,调整为27.5:43.4:29.1。

澄迈产业结构持续优化,三次产业比重为31.4:44.8:23.8,2013年上半年澄迈县生产总值84.63亿元,其中老城经济开发区完成生产总值50.09亿元,同比增长27.2%,全县第二产业完成增加值38.92亿元,增长21.8%,对整体经济贡献率达到62.7%,其中工业贡献率达到53.8%,是支撑澄迈经济实现较快发展的主导产业。

结论:随着澄迈县工业经济的快速发展,规模以上工业经济数量迅速增加,规模不断扩大,凸现主导地位, 成为澄迈县经济最有活力和成长较快的增长点,工业企业的聚集效应将会产生对工业园区的较大需求,对于致力于工业园区和旅游区、居住区建设的开发商来说将会是一个巨大的商机。 

2.1.3澄迈县人口增长变化 

2010年户籍人口增长率达到0.73%的历史最高水平;常住人口则保持在47万水平,2005年之前呈现负增长趋势,2005 年后开始小幅回升,呈现正增长趋势,外出人口将逐步减少,而外来人口将逐步增加。 

结论:老城开发区的良好形象和经济发展前景将吸引越来越多的外地及外籍人士进入澄迈县,新增人口对住房、商业及商务等方面的需求必将推动澄迈县老城房地产业的进一步发展。 

2.1.4澄迈县老城镇变化趋势

从2008年开始,澄迈县城镇化比率超过40%并逐年增加。按照《澄迈县城乡总体规划》规划,至2018年,城镇人口将达到 25.23万人,城镇化水平达到53.8%;至2025年,城镇人口 36.49万人,城镇化水平达到70%左右。

结论:城镇化进程将会对住宅有效需求不断扩大起有力支撑,而新增城镇人口将引领住房需求,澄迈县房地产开发商将会面对一个诱人的大蛋糕。 

2.1.5澄迈县社会消费品零售总额变化趋势

2003 年前,社会消费品零售总额总体涨势相对平缓,进入2004 年,居民消费需求得到有效释放,同比增幅达到 14.3%,此后消费市场一直保持高速增长,2006年-2012年增长率年均达到18.4%的增长高峰,2012年社会消费品零售总额20.04亿元,增速同比提高16.1个百分点,是2006年的2.3倍,全社会零售总额增长较快。 

结论:消费品零售总额增长变化表明澄迈县消费需求旺盛,具有较强的消费能力,消费市场活跃,特别是近几年的数据,可以反映出澄迈消费者购买力的增长和生活水平的改善。

2.1.6澄迈县全社会固定资产投资变化趋势 

根据澄迈县政府统计,2006年开始澄迈县加大固定资产投资力度,投资总量上升较快,由2006年的22.7亿元增加到2012年的190.72亿元,同比增长62.37亿元,增长48.6%,增长速度是2006年的7.6倍,年均增产率为41.6%。

结论:海南和澄迈县政府加大对固定资产的投资力度,为更好实现海南省龙头产业区的发展和打造海南省产业健全的开发区核心目标,促进澄迈县高速发展奠定了坚实的基础。


 

 

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