皇家花园社会稳定风险评估报告

　　目 录

　　一、总 论 3

　　(一)项目概况 3

　　(二)社会稳定风险评估概述 3

　　(三)社会稳定风险评估依据及范围 10

　　(四)社会稳定风险评估的原则、程序及方法 12

　　二、房屋征迁风险评估 15

　　(一)房屋征收范围 15

　　(二)房屋征收可能引发的风险内涵及其成因 15

　　(三)风险内容及其评价 17

　　(四)房屋征收补偿风险的综合评价 23

　　(五)风险防范措施 25

　　(六)下步风险防范方案 26

　　(七)结论 27

　　三、环境影响风险评估 29

　　(一)环境影响风险评估的目的 29

　　(二)该项目环境影响风险来源 30

　　(三)环保风险的评价 30

　　(四)生态环境保护措施 33

　　(五)环境影响评价结论 36

　　四、建筑安全风险评估 37

　　(一)评估依据 37

　　(二)建筑安全风险评价及建筑安全措施 38

　　(三)结论 42

　　五、财务经营风险评估 44

　　(一)财务经营风险概述 44

　　(二)项目财务经营风险分析 48

　　(三)该项目财务经营风险防范措施 53

　　(四)结论 56

　　六、其他风险评估 57

　　(一)风险类型 57

　　(二)风险因素和风险程度分析 58

　　(三)风险防范措施 59

　　(四)结论 61

　　七、结论与建议 62

　　(一)项目社会稳定风险总体综合评估 62

　　(二)结论 62

　　(三)建议 63

 

　　一、总 论

　　(一)项目概况

　　1、项目名称：皇家花园建设项目

　　2、项目建设单位：XX锦润置业发展有限责任公司

　　法定代表人：

　　项目联系人：

　　联系电话：

　　3、拟建地点

　　本项目拟建地点位于XX市相山区相山南路东，规划碱河路南。

　　4、场址土地权属类别及占地面积

　　该项目地块属国有土地，XX锦润置业发展有限责任公司通过国有土地使用权挂牌转让，取得该土地使用权，项目占地面积约50259.66平方米(约75.39亩)，用地性质为二类居住用地、办公金融业用地。

　　5、项目总投资：项目总投资约25000万元。

　　6、建设期限：2年

　　7、建设规模及内容

　　XX锦润置业发展有限责任公司投资开发的“徽能•皇家花园”建设项目，本项目包括商业区和住宅区。其中：

　　(1)商业区

　　规划用地面积：12106.83㎡，约18.16亩。

　　地上总建筑面积：17260㎡，其中办公建筑面积为2576㎡，商业建筑面积为14275㎡，物管建筑面积为216㎡，公厕建筑面积为50㎡

　　建筑基底面积：3858㎡

　　建筑密度：31.87%

　　容积率：1.43

　　绿化率：35.02%

　　机动车停车位：104辆，其中地上94辆，地下10辆。

　　非机动车停车位：346辆。

　　(2)住宅区

　　规划用地面积：38152.83㎡，约57.23亩。

　　总建筑面积：103040㎡。

　　地上总建筑面积：90740㎡，其中高层住宅面积：64300㎡，小高层住宅面积：25690㎡，幼托：450㎡，其他用房：300㎡。

　　地下建筑面积：12300㎡，内含：人防6663.18㎡，设备用房522㎡。

　　建筑基底面积：6277.82㎡

　　建筑密度：16.45%

　　容积率：2.38

　　绿化率：35.02%

　　户数：951户

　　人数：3044人

　　机动车停车位：576辆，其中地上95辆，地下481辆，

　　停车位分类：住宅571辆(住宅0.6辆/户)，其中地上90辆，地下481辆，其他用房、幼托5辆(商业0.6/100㎡)

　　非机动车停车位：966辆(住宅：1辆/户，商业：2辆/100㎡)

　　户型配比：80—90户型：533户，56.05%;90---100户型：220户，23.13%;100---110户型：99户，10.41%;110---120户型：99户，10.41%。

　　8、主要技术经济指标

　　(1)项目总投资：25000万元，其中项目承办单位自筹资金10000万元，申请银行贷款10000万元，剩余部分5000万元由销售房收入补充。

　　(2)销售总收入62216万元。

　　(3)利润总额：13232.5万元。

　　(4)项目开发总成本费用48983.5万元。

　　(5)净利润：10000万元。

　　(6)税收及附加3232.5万元。

　　(7)投资利润率：40%

　　(8)投资利税率：52.93%

　　(9)销售利润率：16.1%

　　(10)项目投资回收期(税后，含建设期)：4.5年

　　(11)建设借款资金偿还期(含建设期)：4年。

　　(12)盈亏临界点：78.73%。

　　(二)社会稳定风险评估概述

　　社会稳定风险，广义上是指一种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序的可能性，是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害因素，对社会的安全运行和健康发展会构成严重的威胁，一旦这种可能性变成现实性，社会风险就会转变成公共危机。广义的社会风险是一个抽象的概念，它涵盖了生态环境领域，政治领域、经济领域、社会领域和文化领域的各种风险因素。在狭义上，社会风险是指由于所得分配不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起的风险，仅指社会领域的风险。

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