海南（澄迈）金马现代物流中心锦鹏商业服务区项目

　　目 录

　　1 总论 - 1 -

　　1.1 项目名称 - 1 -

　　1.2 项目建设单位及负责人 - 1 -

　　1.3 可行性研究报告编制单位 - 1 -

　　1.4 项目选址及用地 - 1 -

　　1.5 项目建设性质 - 1 -

　　1.6 项目总投资及资金来源 - 1 -

　　1.7 项目建设期限与进度安排 - 1 -

　　1.8 项目提出背景 - 2 -

　　1.8.1现代物流业的需要 - 2 -

　　1.8.2(澄迈)马村港金马现代物流中心概况 - 3 -

　　1.9 项目建设内容与规模 - 6 -

　　1.10 项目建设目标 - 7 -

　　1.11 可行性研究报告编制依据 - 7 -

　　1.12 项目建设必要性 - 8 -

　　2 项目建设单位 -10-

　　3市场分析 - 12 -

　　3.1 宏观环境分析 - 12 -

　　3.1.1澄迈市概况 - 12 -

　　3.1.2 海南省经济发展环境 - 12 -

　　3.1.3 海南省物流业发展趋势 - 16 -

　　3.1.4 澄迈县物流市场发展 - 17 -

　　3.1.5 澄迈县区域发展规划 - 17 -

　　3.2 项目SWOT分析 - 21 -

　　3.2.1 项目优势 - 21 -

　　3.2.2 项目劣势 - 23 -

　　3.2.3 项目机会 - 24 -

　　3.2.4项目促进金马片区社会和谐发展 -25-

　　3.2.5项目评价 - 25 -

　　3.3 项目策划分析 - 26 -

　　3.3.1 商业规模分析 - 26 -

　　3.3.2 项目规划理念 - 27 -

　　3.3.3 项目规划定位 - 27 -

　　3.3.4 项目规划目标 - 27 -

　　3.3.5 项目产品定位 - 28 -

　　3.3.6 项目营销策略 - 29 -

　　3.3.7项目运营保障 - 29 -

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　　1 总论

　　1.1 项目名称

　　海南(澄迈)金马现代物流中心锦鹏商业服务区

　　1.2 项目建设单位及负责人

　　建设单位：XXXXX有限公司

　　项目负责人：XXX

　　1.3 可行性研究报告编制单位

　　海南方能投资顾问有限公司

　　1.4 项目选址及用地

　　本项目位于海南省澄迈县金马物流园。

　　用地性质：商业服务用地。

　　1.5 项目建设性质

　　本项目为新建项目。

　　1.6 项目总投资及资金来源

　　本项目估算总投资额为80071.65万元，其中银行贷款20000.00万元，单位自筹60071.65万元。XXXXX有限公司实力雄厚，资金充足，资金来源可靠稳定。

　　1.7 项目建设期限与进度安排

　　本项目的建设期限为24个月，即2015年10月至2017年10月，具体建设安排为：2015年10月——2016年1月为项目前期准备阶段，2016年2月——2016年9月为项目主体建安工程(主要包括综合大厦、美食街、娱乐中心、文化广场以及停车场配套设施)的施工阶段，2016年10月——2017年2月为项目所需设备购置及安装阶段，2017年3月——2017年10月为项目配套工程(包括道路交通、综合管网工程以及绿化工程等)建设阶段，2017年10月底项目竣工。

　　1.8 项目提出背景

　　1.8.1现代物流业的需要

　　在我国，物流业的发展正在处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市已经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。

　　由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近2〜3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到北，从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。

　　金马物流中心项目是海南省澄迈县重点建设项目之一，是“三港合一”马村港区的配套物流项目。该物流中心紧邻海南老城经济开发区，位于马村港南面，G98西线高速公路北面，西面为马村港远期港区，沿金马大道两侧布置，交通便利，区位优势明显。北面马村港区是海口港的货运港区，是全国28个主要枢纽港口之一，“三港合一”后的马村港区，将原秀英港、新港、马村港的货运全部合并到马村港区。该港口水深以及地质承载力是琼北具备停靠大型轮船的唯一深水港，已建成使用码头6个，目前年吞吐量2000万吨，其扩建工程正在分期启动中。物流中心距海口市主要城区、美兰机场、粤海铁路客运站交通时间都在30分钟内。金马大道将物流中心分为东西两翼，海口南二环路、西线高速贯穿园区南北，区内路网交错。海、陆、空交通十分便利，是发展物流产业的黄金地带。在未来的五年，澄迈将重点推动金马物流中心建设，使之成为全省最便捷的海陆联运物流中心。

　　澄迈县十二五规划，对于澄迈县城“一都二中心三区四镇”的建设，建快建设金马现代物流中心和粤海铁路南站物流中心，并以金马现代物流中心和粤海铁路南站物流中心为龙头，大力发展现代物流产业。金马物流园区为大型综合物流中心，即快速通关的物流中心、高时效配送中心、大量仓储中心。园区建成后，可提供优质的综合性物流运营服务平台，一是政府职能部门入驻，提供现场一条龙优质服务;二是银行、保险、商务、通信、网络等中间服务组织职能到位;三是后勤、物业管理服务职能到位。具体实现八大功能：港口物流作业功能、保税物流功能、临港物流产业功能、城市物流配送功能、区域物流联运/分拨功能、综合贸易功能、国际商务功能、综合管理服务功能。本项目建设为了保障物流园区功能和满足居民基本生活需要所建设的设施，包括文化体育、社会服务、行政管理、商业服务、休闲娱乐等公共建筑设施。

　　1.8.2(澄迈)马村港金马现代物流中心概况

　　(澄迈)马村港金马现代物流中心

　　1、区位条件十分优越

　　金马现代物流中心位于海南西部工业经济走廊，澄迈县北部老城片区的西南部。东邻海口市的美安新区，西邻临高县，南抵大丰镇和金江镇，北接琼州海峡和马村港，项目规划用地面积为16平方公里。物流中心沿金马大道两侧布置，交通便利，区位优势明显。北面马村港区是海口港的货运港区，该港口水深以及地质承载力是琼北具备停靠大型轮船的唯一深水港，已建成使用码头6个，年吞吐能力1250万吨。海口南站(货运站编组站、海口铁路物流配送中心)就设在区内。物流中心距海口市主城区、美兰机场、粤海铁路客运站交通时间都在30分钟以内。金马大道将物流中心分为东西两翼，海口南二环路、西线高速G98干线贯穿园区南北，区内路网纵横交错。海、陆、空交通十分便利，是发展物流产业的黄金地带。

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