中国地产智库峰会：房地产企业产品迭代与升级

　　博鳌·21世纪房地产论坛第15届年会，在7月18-21日在三亚海棠湾喜来登酒店召开，聚集近千名政界、业界和学界领袖与精英，在“分化与重构：弱平衡下的创新逻辑”主题下，纵论新常态下的房地产行业热门议题，凝聚共识，为行业发展提供前瞻性观点。以下为房地产智库峰会内容。

　　主持人:谢谢李总精彩的碧桂园，大家知道碧桂园是一个非常著名的企业，应该说它见证了中国房地产发展一个非常伟大的过程，刚才李总讲的，给我们的感觉就是碧桂园现在在重点往下发展恐怕不是简单盖房子，更多是像刚才他说了，光已经有了100万客户，就是3到30个亿的服务的空间。今天中午有幸跟花样年的潘总在一起，中午一起吃饭，他们现在在这个上面已经做了很多，但是他们做得更多是不管哪个房地产开发的产品，他们都可以植入这种服务。

　　看来单就盖房子而言，单就做地产而言，这样的时代已经过去了，刚才李总谈到这种O2O的模式，还有互联网+的模式，这恐怕都是将来发展的趋势，但是从另外一个角度来讲，刚才庄先生也谈到美国的税问题，现在大陆也在慢慢征房地产税，做的几次试点不大成功，恐怕跟整个社区服务的配套和整个社会服务的配套是密切相关的，不是一个行业想做就可以做起来的。比如我自己在美国前后住了差不多20年，感觉到美国地税的压力之大，但是也带来了一些好处，包括子女上学，就业，甚至医疗保险和救济金都跟地税有关系，我们单独搞一个地税恐怕不行，碧桂园的3亿到30亿光做设计服务，光靠一家公司也不行，我们面临着一个比较复杂的状态，从设计的标准，到建筑构建的模式，住宅的产品，以及产品的使用和维护等等，现在中国的房地产应该进入了一个多元、多维，有各种各样的机会，但是也有各种各样的挑战，这样一个时代。

　　今天非常有幸，我参加了14届的这个年会，几乎第一届没有来，每届都来了。一说到技术类的，一说到专业类，往往这个会场的人就会大量地减少，甚至很少。今天来的这么多人，我真是挺高兴的，我觉得时代变了，大家更加注重产品。我们今天很有幸请到了很多专家，我们有请专家谈谈他们的体会，请允许我介绍一下参加论坛的嘉宾，他们是:

　　美的中央空调事业部房产项目总监叶文青先生

　　台湾知名地产房市专家、台湾不动产交易安全策进会第二、三届理事长庄孟瀚先生

　　碧桂园集团助理总裁兼研发设计中心总经理、广东博意建筑设计院院长李焕端女士

　　广东省建筑设计研究院东莞分院设备总工卞策先生

　　侨鑫地产机电总监何俊楠先生

　　恒大建筑设计院暖通总工姜立新先生

　　威信广厦模块住宅工业有限公司董事长李海蓉女士

　　绿地集团广东房地产事业部机电总监梁斌先生

　　北京市建筑设计研究院有限公司华南设计中心设计总监徐艳君女士

　　奥园水暖设计经理曾传飞先生

　　合景泰富地产机电总监钟海军

　　欢迎各位。我先问问，真抱歉，我从你们这个前面的头衔可以猜出差不多，里面谁是做建筑的，请举手，三位，结构师是哪一位，一个都没有啊，这个太伤心了，没有结构工程师所有的房子都得倒，我就客串一把。

　　李海蓉:我不但是搞结构，还带来了一个全新的结构体系。我既不学建筑，也不学结构，但是我建筑和结构都做的。

　　主持人:你也太厉害的。

　　李海蓉:我们有强大的团队，我只是后勤。

　　主持人:一会儿看看结构后勤怎么说。既然我们是这样一个全国，这个有点像数学竞赛，有加分和减分没有。 我们来讨论一下大家关注的问题，就是所谓产业的标准化，大家知道前一些日子，张跃号称盖一个900多米的房子，是在长沙拼装的建筑，在我读书的时候，我是1982年毕业的，可能我毕业的时候，在座的很多人没有出生，那个时候就做标准化，那个时候我们用了8005、YMCA等等各种各样的板和墙，这些年用得很少了，过去一个建筑的成本是很高的，现在标准化越来越少，我想请教一下我们的威信广厦模块住宅有限公司董事长李海蓉女士，号称建筑结构一把抓，后勤一把抓，我说觉得建筑结构要一个人能做，这个人不得了，结构有太多的计算，比如抗震，震形，还有离散数学，按照等等。我想请您说一下给我们介绍一下为什么要做模块化，我觉得很多年不用这个所谓的当年的预制板，这个怎么回事?

　　李海蓉:谢谢主持人，看来我给自己惹了一点事，心里有点不踏实。凭良心说，我今天在这里是第二次参加博鳌论坛，我不知道明年还会不会在这儿，我是在做工业化住宅，这是一个很悲壮的行业。我们作为一个既不学结构，也不学建筑的人，惹了这么一个大事，心里还是有所不安的。但是正是由于这种强烈的危机意识，我们在这个行业中做了大量的调研，所以有了一种要杀出一条血路的，粉身碎骨，来做这件事情。

　　这个行业我来分析，我们今天站在台上的这些人都在寻求变革，但是本质的变革大家还是要坚持。

　　主持人:我们都坐下吧，坐下只露一个脑袋，好像尺度不大对。

　　李海蓉:我其实想问大家一个问题，你们各位手里现在拿着手机，还有哪个手机还是原来的手机大佬生产的，无论是国外的三星还是iPhone，还是华为，原来的手机大佬去哪儿。这是我为什么要走下去原因，变革是需要平台的。我们目前在建筑这个行业，非常浅薄的认知，是需要一种新兴建筑模式的平台，大家知道工业化是一个平台，但是工业化走了这么多年很尴尬，有两个原因，在这里给大家分享一下。

　　我要说第一点，技术这个瓶颈必须要解决，没有技术谈不上工业化的平台，我们大家都走进了一个误区，商业模式是最核心的，今天听碧桂园李焕端女士的介绍，他们来做的事情，我今天跟房多多的人一起交流，我们抓住一个真正平台，智能手机替代的传统的模拟数字手机，在这个平台上才可以谈得上完整的创新。我们想象一下未来的房子是怎样的，在我的理想中，这是我的理想。首先我们可以个性化定制自己的私宅，我选择各种装饰，材质和颜色，众筹平台，我不用把钱给别人一波一波地去赚，然后就是集中采购平台，在这个集中采购上，传统的电商的模式会变成最直接的，最大规模的，最便宜的采购模式，我可以看到住宅在威信广厦这样工业化的平台上每个生产过程，每个工期，每个品质检验报告，再回答物业管理，碧桂园也做到的社区服务。还有以房养老，从计划要买这套房开始，一直用到我死，我可以用他来消费我的老年生活，死后把价值给到孩子们。王石先生说，不要谈大数据，建筑行业没有完整的数据管理，我相信我们走的路没有错，其实王石也有一个很好的平台，万科也在走工业化，他们走的是PC，我们走的是钢结构，从销售一直到最后的房产的处理，我相信这条路没有错。

　　主持人:我是头一次听到做工业化的人对于未来的畅想，但是还是有一份悲剧的色彩，是随时准备倒闭的，没有这么悲观吧。

　　下面有请徐艳君女士谈一谈，作为一个建筑师，听到所谓的建筑标准化和建筑模式化的时候，如此悲壮，不知道您做何感想。

　　徐艳君:刚刚听李总说的住宅标准化这种发展方向一种认识，是不是像您说得这么悲壮，其实我本人在加拿大多伦多生活工作了十几年，我们以前的设计公司一直都是在用像您说的住宅标准化，住宅标准化，我觉得在从设计到施工都有它很大的优势，当然这个跟我们现在的发展趋势可以紧密结合在一起，比如以前做的粗放式的房地产发展，现在逐渐转向精细化，这个精细化的发展对于我们设计这个行业来说，也是提高到更高的要求。比如在细分设计方面，防水、隔热等等，这些标准化的设计有其一定的优势，我们在设计阶段专门把这些细部全部在图纸上进行表达，在工厂里可以进一步结合设计的要求，进行全面的设计。到施工阶段，也会更加清楚，更加全面。我觉得这个在国外也是一种比较成熟的技术和一个发展方向。我个人觉得还是比较值得在国内进行学习和发展的。

　　主持人:看来国外回来的设计师，尤其是像北京院这种大院对于这种建筑标准化还是充满了信心，因为我本人在加拿大工作学习差不多有10年的时间，我现在还在加拿大公司工作，在国外的建筑标准化术语很早普及了，我当时在加拿大医院，作为一个医院，工地最多的时候只有30个人，一般是十几个人，所有的东西都是拼装。我觉得这确实是一个很先进的东西。下面有请广东省建筑设计研究院东莞分院设计总工卞策先生，这些年，我们在标准化的时候有一个非常重要的程序，就是做一个系统，可以把建筑的概念和技术结合在一起，但是很多的单位不愿意推这个，您觉得这个是什么原因，对于未来的建筑工业化有什么影响?

　　卞策:我是广东省建筑设计院，关于并的设计，我们院这两年在搞，但是还没有普及到各个所，我们接触了一下，我们觉得这个并肯定是好东西，把各个管线并成新的，将来安装的时候不会打架，或者把层高降低，是一个好东西，对于安装来说是很大的好处，控制层高。但是有一个什么问题，现在设计费很低了，特别是房地产的项目，工建很多做到30元一平米，很多住宅是18元，如果你要做并的话，能不能另外签合同收费，如果不签合同的话很难做，这个做并的工作量很大。我以前接触过一个香港澳门的工程，他们的设计比我们的施工图要简单一点，比初步设计要深，画出来具体的思路，详细的设计交给安装单位来做，这个安装单位收费很高，这个安装单位做收费比原来的设计消费要高，如果要做并，设计收费一定要跟上，如果没有跟上的话，大家没有积极性。

　　主持人:谢谢。现在设计不是技术没有，也不是工业化的水平不够，是钱的问题，你说一个房子卖几千万，刚才哪位说的二、三线城市都卖2万，2万是什么概念，1%都不到。奥园公司水暖设计经理曾传飞先生，您怎么看待这个事情?

　　曾传飞:我来自奥园集团，刚才卞策总说的这个事情，我跟一些设计院有接触，现在住宅这一块标准化比较多，相对市场竞争比较激烈，十几元的确实有很多。但是也有一个问题，以前是设计要高一些，但是图纸质量要比现在确实要高不少，这是我接触了这么多院，包括一些大院，都可以看出来。谢谢大家。

　　主持人:我的结论就是现在搞不了，他说是钱的问题，你说是指标问题。现在是中国最大的房地产公司，已经超过了万科，叫做绿地集团广东房地产事业部机电总监梁斌先生，您怎么看?你们绿地现在是中国最大的开发商了。

　　梁斌:我来自绿地集团广东事业部，首先我觉得在标准化方面，是一个非常难的事情，因为刚才李小姐在介绍的时候，已经谈到了，我们有很多需求，我们客户的需求，做房子就是为了卖给客户，为客户服务的，如果标准化一厢情愿做成标准化工业产品，是卖不动的，一个楼盘肯定是各种不同的去进行搭配，可以通过一些少量的标准化，不同档次的搭配可以促进，但是很多的需求，客户需求是不一样的。所以这个标准化推进起来是有一定的困难。我们之前标准化是做了，但是没有做得很细，一些大的框架和结构是在做，比如大概一个售价区间把它的装修成本和建筑成本标准化，一些建筑形式，一些外立面的结构材料标准化，而不是细化到某一个细节，我们做出来的产品大的风格已经统一，我们标准化了一些产品系列，这是标准化的方向。

　　我们对于写字楼，相对而言稍微简单一些，我们作为这么一个企业，自己办公的需求，也跟各种各样的安装单位和设计单位打交道，各种需求确定了，在写字楼方面做的标准化比较多，突出一些重点的地方，减弱其他次要的地方，提高盈利模式和客户感受，进行了一些标准化的管理。

　　主持人:绿地最大的中国房地产的投资公司，现在你们是有一些系列的，谢谢。

　　下面有请恒大建筑设计院暖通总工姜立新先生，我觉得你们有资格去谈这件事情，你们是怎么办的，你们认为现在所谓的设备和机电的标准化，在大的公司是不是有系列的，有目的地逐渐地推广。

　　姜立新:我是恒大地产的，我们恒大地产一直在做标准化，我们有标准化设计小组，还有标准化部门，我们的标准化是针对用户的个性化需求，几十个户型的标准化，上百个户型的标准化，这个标准化的工作，我们恒大老板的理念，标准化可以降低成本，加速建设速度，可以降低采购的成本，批量生产，但是标准化的工作，比如住宅标准化，我们在不同的地区，南方、北方，华中，华北、华南的标准有所不同，包括设备，空调、采暖和自动化都是不同的，各地用户的需求和用户的爱好以及用户的生活习惯不同，标准化的细节比较多，但是这个标准化工作的确经过了到5年到8年的标准化的推广和适用，效果还是比较明显的。

　　主持人:大家谈到的标准化的两个根本，一是钱的问题，投入和产出的问题，还有时间的问题。下面有请碧桂园集团助理总裁兼研发设计中心总经理李焕端女士，刚才她讲了DIY的概念，这个是不是和机电的一体化，包括业主讲的大量的空调，是不是有矛盾，我觉得恐怕得结合起来，要不然恐怕会有问题，您怎么看待这个事情。

　　李焕端:我先回应一下刚才李女士的问题我刚才很想站起来跟你探讨的，你对工业化是前景比较渺茫，我先探讨一下，我们碧桂园一直在看好产业化的前景，我们提出的是产业化，更大的一个方向。我们也有做产业化的优势，大家知道碧桂园的项目的规模一般比较大，开发量也非常大，这个是我们做产业化的先天的优势。另外产业链已经全面，有上下游的产业是比较密切的联系，比如碧桂园有自己的设计院，自己的现代家居工厂，自己的施工队伍，做产业化来说，对于我们的优势是非常大的。

　　另外我们集团最近也在推行产业化，去年成立了一个专门的团队对接专业化，也成立了标准化研究所，对于建筑部件，包括装修的模数，也是为产业化做前期的铺垫。我们在马来西亚的森林项目，这个项目是有3万亩，我们准备在那里做产业化的恩试点，包括我们做铝合金模板的现胶外墙，PC内墙等等，我觉得产业化的前景是非常广阔的，不知道李总把这个产业看得这么悲观。

　　李焕端:我是爱尔兰籍华人，我自己回来做这个事情，如果我觉得真正悲观的话是不会做这件事情的。回到这个话题，我在爱尔兰可能是一种很悠闲的生活，在中国我是做一个很难的事情。我们在座的各位，刚才绿地的梁先生和恒大的姜先生以及碧桂园的李女士，但是说的事情，我们设计院以及建筑公司以及机电配套商，所有人的苦恼，我们这些人像一群繁忙的傻瓜，黄金时代过了，到的白银时代，设计费为什么要压，开发商越做越难了，是时候变革了。怎么办，智能手机替代了传统模拟手机的时候，整个生活方式发生了变化，我跟您说了，我既不是学结构的，也不是学建筑的，我把所有的精力花在商业模式上，我做这个事情讨论的是商业运营，我有足够的钱和资源把这个事情做起来，接下来电解这个行业的老大把住宅工业化做起来，工业化以前在技术上遇到的困难，大家也不能把这个事情一棍子打死，比如微信的体系，我们是从个性化到标准化的，我们能满足所有开发商，技术上几乎没有什么局限，要什么户型，要什么外立面，如果把刚才说的事情实现，所有人的日子会好过起来。

　　主持人:我们因为时间关系，我们下面详细两个李总再讨论。我想请问合景泰富地产机电总监钟海军先生，他们说很悲观也好，我觉得像合景泰富也是著名的地产公司，你们在投入的时候，你们不考虑这个问题吗，你们是怎么想的?

　　钟海军:谈到住宅标准化，我们集团做这个事情一也有好几年了，成立了一个专门标准化的研究中心，中国的区域比较广，不同的区域，南区和北区地理环境不一样，导致标准化的图纸很多。我们在住宅这一块，做并这一块，住宅目前来说没有考虑去并的，第一增加了设计的成本，并主要运用在一些商业项目。但是住宅来讲，确实目前来说从成本控制，从发展商的专业化的角度来说，我相信各个地产公司在这个方面都是没有投入的。

　　主持人:下面有请美的中央空调事业部房产项目总监叶文青先生，他们刚才讲的内容，你们美的的这么多好东西都往一个房子里装，往一个系统里装，你们怎么做?

　　叶文青:感谢主持人，我首先主办方安排了这样一个主题，能够跟各位的专家一起沟通这样的话题。住宅产业化的标准化，这个话题是非常大的话题，刚才各个嘉宾提到了，比如标准化的实施需要一定的时间，这个时间没有节点，有可能很长，有可能短期。对于我们这个企业来说，我们是做家电配套的供应商，我们一直也在致力于做白色家电王国智能化全方位的解决方案，刚才在发言的时候提到关于我们产品创新的这一块，如何去融合未来开发商也好，业主也好购房的要求。站在我们的角度，我觉得采购标准化可以两个方面进行阐述。

　　第一方面，设计。我们刚刚提到了有创新这么好的产品，如果没有好的标准化的设计，好的产品也不一定能够应用得淋漓尽致，特别是现在高房价的发展，打一个比喻，比如广州，珠江新城卖到三四万等等，说偏一点卖到1到2万，如果设计家电，设计得不合理，产生了浪费，再就是家电的运用不是最完美的，需要非常好的设计。比如家里的装修，放一台柜机，至少1.8平方米左右，这个是很浪漫的，像我们开发的中央客厅专用空调，是解决了这个问题。除了这一块，比如空气质量产品，我们这里也有很多的开发商，我们都达成了战略合作，还有家庭中央空调，还有智能家居，还有除雾霾的产品，使得空气问题得到解决。

　　第二，采购。采购的标准化，为什么聊到采购，众所周知，现在地产商的开发是非常迅速的，是非常激进的，我们如何给开发商带来非常好的解决方案，我们在2008年成立了这样一个团队，我们要集中采购，上升到一个战略合作的概念，比如最早在2002年我们和碧桂园集团达成了战略合作，我们目前包括了中央空调，家用空调，冰箱、洗衣机等等，我们家电领域的产品应用创新。达成了战略合作有什么优势，一是有了一定的规模，开发商的成本控制得非常好，如果一个地方只采购1000万的项目，如果一年两年下来升级到更大的规模，规模越大，利润越好。第二安装标准化，可以做到。安装就是我只要对开发商，不管是售楼部还是样板房，都可以按照标准化来做。再就是开发商管理成本降低了，比如碧桂园集团，在全国有五六百个项目，如果每个项目都单独去招标的话，管理人员成本非常高，产生一个高价格。第四方面是在全国有36个子公司，不管做到什么地区的项目，可以快速响应，从设计标准和采购标准可以做到非常完美。我们目前已经有46家战略合作伙伴，包括碧桂园集团、恒大集团，合景泰富和奥园集团。

　　未来作为我们的供应商来说，我们希望通过我们的完美白色家电的解决方案，未来更加融入到开发商的体系，未来为地产开发助一臂之力。

　　主持人:下面我想请侨鑫地产机电何俊楠先生谈一谈，如果根据美的空调的业主说的，你们觉得对于你们公司可以接受这种模式吗?

　　何俊楠:其实在我们的地产产品的发展过程来说，现在要做的东西都是为了用户体验去着想，用户体验的解决，让他们体验得更好，就是定制产品的开发。有很多人想到定制产品，和想到的设计周期和施工周期的延长，成本的增加，这个解决方式就是刚才很多位老总提到的标准化、产业化和模块式的做法，就是一个很好的解决方案。刚才李女士说的模块化产业的前景绝对不是这么悲观的，这是可以做到的。

　　我觉得在模块化的产品，不但可以在建筑结构做到模块化，在家居产品都可以做到模块化，我们做定制，做定制就是让客户有选择性选择他们需要的东西，这是一个基本的定制的做法。

　　主持人:下面有请台湾知名房地产专家，德高望重的庄孟瀚先生来谈一谈，应该说不识庐山真面目，只缘身在此山中，大陆现在方兴未艾，房地产浪潮一波接着一波，虽然现在是暂时的低潮，我有足够的理由相信，再来一波，更科学化和理性化。台湾从某种意义上来说，跟大陆相比发展的期间更加领先，技术毫无疑问也是更加领先，从庄孟瀚先生，你看大陆的标准化或者是模块化，或者是现代化，您有什么看法?

　　庄孟瀚:我觉得标准化可以从SOP去探讨，标准化有一些可以标准化，但是相对来说因为房地产的差异化跟克制化未来的趋势越来越明显。

　　从投资、生产、交易，这是全世界通用的，最终回归到消费者和使用者。我们可能要注意到在现阶段，包括台湾，包括中国大陆是一个转折点，一个转折以后怎么创造产品的竞争优势。我们一直考虑新的开发商，怎么没有想到旧城的改造，把旧的商圈复活，带动房地产。我觉得未来房地产可能发生的纠纷，比如万一开发商倒闭怎么办，应该建构所谓建筑监理的机构，通过信托机制予以保证，万一开发商予以倒闭，银行接续，这是后续可以完成，保证消费者的权益。在台湾来说有几个公平交易法，消费者保护法，公平交易委员会陆陆续续成立。我们硬体可以做，但是软体是无限的，这是无止境的，这是听了大家的意见非常好。我们讲到室内的，户外的环境，我们怎么永续地经营，城市正向地循环，房地产的关联产业太多了，创造就业机会，对经济的贡献，中国大陆这么强大的实力，将来一定会在世界各地发光发热。