海南阳光地产养生度假基地

2.1项目建设背景

2.1.1政策背景

1、《社会养老服务体系建设“十二五”规划》指出，要在“十二五”期间，基本建立起与人口老龄化相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系，满足老年人多层次、多样化的养老服务需求，让老年人安享晚年生活，共享经济社会发展成果。

2、2010年，温家宝总理作政府工作报告中提出：“加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老年人安享晚年生活。”

3、根据《中华人民共和国老年人权益保障法》、《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》及《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委员等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》，养老事业的发展应该以满足日益增长的社会养老需求为目标，以老年人福利服务为重点，坚持以居家养老为基础，积极探索出创新型发展道路，逐步建立与经济发展和社会需求相适应的社会养老服务体系、管理体制和运行机制，实现养老产业健康有序快速地发展，满足老年人多层次、多样话的养老服务需求，让老年人安享晚年生活，共享改革开放和社会发展的成果。

2.1.2 社会老龄化的趋势背景

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口的7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计增至4亿左右；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每三个人中就有一个老人。我国进入老龄化社会已是不争的事实。目前“421”模式家庭越来越多，即“4个老人、1对夫妻、1个孩子”。这些家庭引发的一个最主要的社会问题就是养老压力。据最近一项调查显示，35%的家庭要赡养4为老人，49%的家庭要赡养2到3为老人，养老压力相当大。按照发达国家的标准，100名老人中，应有5至7人能住进养老院。也就是说，中国到2020年将有29.8万至41.72万人能住进养老院。由此推算，中国的福利设施远远不能满足社会的需求，养老机构的发展空间非常大。
    1．家庭因素催生老年人公寓的产生和发展
　　自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每队中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料4个老人和1个小孩，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。　　
    2 ．养老观念发生转变　　
　 受传统观念的影响，以前人们认为养老院是那些没儿没女的孤寡老人的安身之地，国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的转变，核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
    3 ．老年人市场潜力巨大

人口老龄化问题一直是一个国家面临的重要问题之一，它与经济发展、社会稳定以及人民切身生活有着密不可分的关系。老年人口增加和劳动力人口减少的同时，必定会对中国的经济社会带来很大的影响，中国养老问题面临着巨大挑战。

中国社科院于2010年9月10号发布的一份报告指出：2030年，中国将成为世界上老龄化程度最高的国家。

养生养老度假基地是指在全球化条件下，以消费时代的人文精神和文化娱乐需求为基础，以先进的医疗服务技术手段为支撑，以文化交易等新传播方式为主导的，以文化艺术、科研与经济的全面结合为自身特征的跨国、跨行业、跨部门、跨领域重组或创建的新型产业集群。是以养生养老度假基地为核心，向国内外提供文化、艺术、科研、度假、疗养等产品的综合性产业。养生养老度假基地处于产业链的上游，资源消耗少，产品附加值高，无污染，能促进就业，引入高端人群，并能有效融合一、二、三产业，发掘新的市场，转变经济增长方式，提升城市综合竞争力，已成为世界范围内普遍认可的社会发展主导产业，正以前所未有的速度在全球迅速崛起。     

养生养老产业具有反经济周期的特点，经济危机时养生养老产业反而迎来了难得的发展机遇。本项目以经济危机为契机，立足与养生养老产业，引领我省养生养老产业的快速发展。

从总体上看，我省养生养老产业发展相对滞后，促进文化业加快发展，是加快我省产业结构优化升级、实现海南省经济实力整体跃升的内在要求。

养生养老度假基地的宏观环境和发展趋势，为海南养生养老度假基地的发展提供了前所未有的最佳契机。国际养生养老度假基地综合产业平台的建立，不仅可以促进海口经济的快速发展，也必将带动海南省各类养生养老度假基地的迅速崛起。

综上所述，在国际养生养老产业快速的经济竞争下，打造国际养生养老度假基地综合产业平台已势在必行。为了促进养生养老度假基地的快速落成和持续发展，海南华夏艺术谷投资有限公司按照“政府引导、企业运作、注重高端、打造品牌”的原则，提出“国际养生养老度假基地综合产业平台建设项目”，包括公共政策服务、文化交易、文化出口、科研培训和国际文化艺术服务。作为国际养生养老度假基地助推器的产业平台， 以进一步促进海南养生养老度假基地的全面发展和加快推动国际养生养老度假基地的建设，“筑巢引凤”吸引国内外离退休老人的入住，以促进海南养生养老度假基地的持续、稳定和健康发展。

2.2项目建设的必要性

2.2.1推进海南省养生养老度假基地快速发展

逆势飞扬是养生养老度假基地快速发展的难得机遇。本项目立足于发展养生养老度假基地，促进养生养老度假基地快速发展，做强做大，做出海南省的养生养老产业特色，为国际人才及企业提供优雅的交流平台，同时建设针对养生养老度假基地相关手续的综合产业平台，推动海南人才基地、企业及海口养生养老度假基地的快速发展。真正把养生养老产业打造成为海口市的支柱产业、朝阳产业。 

2.2.2为海口市养生养老度假基地可持续发展提供资源保障

从知识产权的角度看，本项目整合国内外科研信息和资源，促进各类资源高效使用，通过设计养生养老度假基地平台的建设来为企业成为自主创新主体和设计机构的可持续发展提供资源保障。创新性产业设计能力快速发展，围绕市场需求创造优秀设计产品、培养优秀设计人才、培育著名文化品牌，创造有利于养生养老度假基地发展的外部环境。

2.2.3加快推进地方文化事业和旅游产业发展

近年来，中央和地方政府极为重视与支持文化事业和旅游产业的发展，相继出台了国务院《关于进一步支持文化事业发展若干经济政策》、《加强我国非物质文化遗产保护工作意见》和《关于进一步加快发展旅游业的通知》等一系列国际对文化和旅游产业的指导精神和扶持政策。国际养生养老度假基地综合产业平台建设项目，将做为海口文化旅游产业的硬件，形成地方新的旅游文化经济支点，有利于落实科学发展观，繁荣地方文化和旅游事业、加快文化强市建设。

2.2.4保护、传承和弘扬民族传统文化

随着社会的发展和世界经济一体化的进程，我国各少数民族固有的民族风俗和语言风貌，不可逆转的急剧演化和消失，在一定范围内保留和抢救民族的文化不仅是民族研究的当务之急，也是继承和尊重民族习俗和民族心理的需要。创建国际养生养老度假基地综合产业平台和国际养生养老度假基地项目，将民族遗存为数有限的文化艺术弥珍得以有效保护、传承、弘扬传播和创新转化，对世界、国际和民族的历史与发展作出巨大的贡献及产生积极的影响。

2.2.5顺应现代文化旅游发展需求

开设民族风情文化展览在北美和东南亚各国，已经是深受欢迎的旅游时尚。在我国中原文化和东北区域少数民族文化的产业开发已广为大众所熟悉，相对来说海南的民族文化资源还是一片待开垦的处女地，具有巨大的新鲜感和吸引力。创建国际养生养老度假基地综合产业平台项目，为地方旅游文化增加了新的内容，促进了海口旅游养生养老产业和相关产业的快速发展。

2.2.6搭建海口创意旅游文化商品展销平台

该项目将规划开辟一所具有特色鲜明、商品丰富、价格合理和品质优良的海口特色文化创意商品、旅游纪念品展销和旅游集散服务项目，在方便游客需求的同时，为地方文化创意企业和旅游景点等提供展销平台，以促进产销紧密联合，增加旅游创收、创汇，从而加长了海口文化创意和旅游产业的发展链条和取得可观的经济效益。

第三章  市场分析

3.1项目市场调查分析

3.1.1国外养生养老产业市场分析

1、内容丰富的老年服务业发展迅速

2002 年，世界卫生组织在《积极老龄化政策框架》中提出了“积极老龄化”的概念。其核心内容是“参与、健康和保障”，使老年人尽可能在较长时间内保持良好状态。在组织老年人参加体育、文化、教育等活动方面，英国的老年摇滚乐队，法国的老年电台，日本的老年体育俱乐部和夜大学是其中的杰出代表。

老年旅游是欧美、日本旅游市场的重头戏。多数老年人在健康允许的情况下都愿意到国外去走一走，看一看。国外旅行社根据老人不同的支付能力、文化背景和情趣爱好，推出了团队游、自助游、候鸟游、健身游、修学游等多种多样的旅游模式。随着婴儿潮的一代人进入退休年龄，老年旅游有进一步扩展的趋势。

在为老年人提供家政服务和生活护理方面，日本官方养老机构、私人企业和非营利组织积累了丰富的经验。日本的“在宅服务”几乎无所不包。除生活料理、“入浴护理”、“上门看护”外，还包括定期早晚用车接送老人到老年康复中心，对他们进行身体检查、功能恢复性训练，以及如厕、用餐等生活技能指导等。

丹麦的自助养老社区，代表了老年服务业的新潮流。老年人可以选择志趣相同的老友同住一座公寓楼。这里不仅提供老年人需要的各种服务，而且设有各种小作坊、小农场、小鱼塘等。凡是老年人能想到的，在这里都能得到满足。老人们可以一块儿钓钓鱼、养养花，干自己想干的任何事情，共同建设自己的家园。

2.“老年社区”成为城市建设的新亮点

随着老龄人口的增加，欧洲许多城市出现了老年人聚居的社区。根据欧盟宪章的要求，老年社区在建筑设计上应当将老年服务功能与城市特色、生态目标融合在一起；不仅要方便老年人的生活，而且要使老年人不感到孤独。因此，老年社区内所有的公寓楼和公共设施，都必须根据老年人的特点进行相应的改造。

例如为了消除安全隐患，方便老年人活动，要求老年社区实现无障碍化，多层公寓楼加装电梯和无障碍通道。容积率过高的社区则需要拆除部分建筑，增加供老年人活动的绿色空间。同时要完善方便老年人生活的卫生站、小超市、康复中心和娱乐中心等服务设施，使老年社区成为城市充满人文关怀的模范社区。

前面说过挪威在西班牙南部海滨兴建养老社区的做法，也刺激了西班牙本地的房地产业发展。西班牙是高福利国家，全国有5000多所养老院，多由民间来经营，其中约半数是近十年兴建的。西班牙法律允许没有退休金的老年人用自己的房屋作抵押，向银行支取养老和医疗费用，老年人去世后房屋归银行处置。

始建于1961年的美国太阳城中心，位于佛罗里达西海岸的坦帕和萨拉苏达之间。社区内有适应不同老人需要、无障碍设计的多种居住组合，实行严格的人车分流。积极活跃的社区生活吸引了各个收入层次的老年人。全美国名为太阳城的老年社区有几十个，成为美国房地产业中最有前途与朝气的专业开发方向。