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2017海南度假村项目可行性研究报告

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作者: 轶名 日期: 2018-04-19

第二章  项目投资环境与市场研究

2.1投资环境分析

1、 国家经济发展形势

根据国家统计局公布的《中华人民共和国2012你那国民经济和社会发展统计公报》显示,2012年全年国内生产总值519322亿元,比上年增长7.8%。相比2011年虽继续有所回落,但仍然明显快于世界主要国家或地区。经济结构调整取得积极进展,从投资、消费和净出口三大需求结构看,2012年最终消费对经济增长的贡献率为51.8%,资本形成对经济增长的贡献率为50.4%,最终消费对经济增长的贡献率比资本形成高1.4个百分点,内需仍然是经济增长的主要动力。其中,根据国家统计局2012年国内生产总值核算数据表明:第一产业增加值52377亿元,增长4.5%;第二产业增加值235319亿元,增长8.1%;第三产业增加值231626亿元,增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%,第二产业增加值比重为45.3%,第三产业增加值比重为44.6%。2013上半年国内生产总值248009亿元,按照可比价格计算,同比增长7.6%。其中,一季度增长7.7,二季度增长7.5%。分产业看,第一产业增加值18622亿元,增长3.0%;第二产业增加值117037亿元,增长7.6%;第三产业增加值112350亿元,增长8.3%。

2013年上半年,面对错综复杂多变的国内外环境,党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调,以提高经济增长质量和效益为中心,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,以改革促调整,以调整促发展,国民经济运行总体平稳,稳中有进。上半年房地产开发投资36828亿元,同比名义增长20.3%(扣除价格因素实际增长20.3%),增速比一季度加快0.1个百分点,比上年同期加快3.7个百分点;其中,住宅投资增长20.8%,增速比一季度回落0.3个百分点,比上年同期加快8.8个百分点。房屋新开工面积95901万平方米,同比增长3.8%;其中住宅新开工面积增长2.9%。全国商品房销售面积51433万平方米,同比增长28.7%,增速比一季度回落8.4个百分点,上年同期为下降10.0%;其中住宅销售面积增长30.4%。全国商品房销售额33376亿元,同比增长43.2%,增速比一季度回落18.1个百分点,上年同期为下降5.2%;其中住宅销售额增长46.0%。上半年,房地产开发企业土地购置面积15721万平方米,同比下降10.4%,降幅分别比一季度和上年同期缩小11.69.5个百分点。6月末,全国商品房待售面积43731万平方米,同比增长39.2%,增速比3月末回落1.7个百分点,比上年同期加快6.1个百分点。上半年房地产开发企业到位资金57225亿元,同比增长32.1%,增速比一季度加快2.8个百分点,比上年同期加快26.4个百分点。其中,国内贷款增长30.4%,自筹资金增长16.3%,利用外资增长15.9%

2013上半年,城镇居民人均总收入14913元。其中,城镇居民人均可支配收入13649元,同比名义增长9.1%;扣除价格因素实际增长6.5%,增速比一季度回落0.2个百分点。在城镇居民人均总收入中,工资性收入同比名义增长8.7%,经营净收入增长8.5%,财产性收入增长14.0%,转移性收入增长9.4%。农村居民人均现金收入4817元,同比名义增长11.9%;扣除价格因素实际增长9.2%,增速比一季度回落0.1个百分点。其中,工资性收入同比名义增长16.8%,家庭经营收入增长7.6%,财产性收入增长22.6%,转移性收入增长14.4%。上半年城镇居民人均可支配收入中位数11938元,同比名义增长9.2%;农村居民人均现金收入中位数4171元,增长13.0%6月末,农村外出务工劳动力17111万人,同比增加444万人,增长2.7%。外出务工劳动力月均收入2477元,同比增长12.6%

总体来看,上半年国民经济运行总体平稳,主要指标仍处在年度预期的合理区间,但经济环境仍然错综复杂。下一阶段,要认真贯彻落实中央各项决策部署,紧紧围绕主题主线,坚持稳中求进、稳中有为、稳中提质,统筹推动稳增长、调结构、促改革,保持宏观经济政策的连续性和稳定性,增强调控的针对性和预见性,更好地发挥市场机制作用,激发市场和经济的内生活力,促进国民经济持续健康发展,打造中国经济升级版。

2、 有关房地产调控政策

2013国务院常务会议确定了政策措施,确定了全年房地产调控基调,同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕:再次升级了房地产调控基调,也成为十年内第九次房地产调控措施,再一次也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕:对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。“国五条”实施细则明确了地方政府制定新建商品住宅价格控制目标的任务、增加普通商品住房及用地供应以及加强市场监管和预期管理,基本消除了新房上涨的隐患。

3、 项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素

2010年是海南国际旅游岛建设的开局之年,在国家政策支持下,一批战略性新兴产业项目相继落户海南成为新的经济增长点。海南2010年地区生产总值(GDP)2052.12亿元,比上年增长15.8%,是海南建省以来经济社会发展最好的一年。其中,省会海口市、儋州市、三亚市GDP分别实现590.55亿元、292.75亿元和230.79亿元位居前三名,澄迈县GDP实现106亿元,比上年增长25.6%,增长速度全省第一。

2012年海南省全年实现地区生产总值(GDP)2855.26亿元,按可比价格计算,比上年增长9.1%。其中,第一产业增加值711.47亿元,增长6.3%;第二产业增加值803.67亿元,增长10.9%;第三产业增加值1340.12亿元,增长9.4%。全年人均地区生产总值32374元,按当年年平均汇率折算为5147美元。

全年固定资产投资2145.38亿元,比上年增长33.1%。其中,房地产开发完成投资886.64亿元,比上年增长33.7%。全年施工项目个数为2485个,同比增长20.0%。其中,本年新开工的项目为994个,增长24.1%。分产业看,第一产业投资30.03亿元,增长1.6倍;第二产业投资394.36亿元,增长29.4%;第三产业投资1720.98亿元,增长32.9%。分地区看,东部地区投资1428.67亿元,增长26.8%;中部地区投资150.99亿元,增长39.7%;西部地区投资578.29亿元,增长53.7%。

2012年澄迈生产总值完成170.52亿元,同比增长16.8%,增速连续三年位居全省第一。全年呈现“一季度较快发展,二季度回调企稳,三、四季度逆势上行”的发展态势,一、二、三、四季度分别增长14.3%、13.9%、15.3%和16.8%。2012年是“科学规划年”和“项目建设年”,为保持经济持续快速增长,全县不断加大固定资产投资项目推进力度,力促保障性住房大面积竣工和商品房销售回暖,全年全社会固定资产投资190.72亿元,同比增长48.6%。

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