昌江黎族自治县華田商业广场项目

1 总论

项目名称

昌江黎族自治县華田商业广场项目

项目建设单位及负责人

建设单位：昌江華田房地产开发有限公司

项目负责人：孙发荣

可行性研究报告编制单位

海南方能投资顾问有限公司

项目选址及用地

本项目位于海南省昌江黎族自治县昌江大道西侧04号-A地块。

用地性质：商业用地。

项目建设性质

本项目为新建项目。

项目总投资及资金来源

本项目投资总额约为人民币2亿元，项目资金全部由项目建设单位自筹所得，昌江華田房地产开发有限公司实力雄厚，资金充足，资金来源可靠稳定。

项目建设期限与进度安排

本项目的建设期限为23个月，即2013年2月至2014年12月，具体建设安排为：2013年2月——9月为项目前期准备阶段，2013年10月——2014年7月为项目主体建安工程（主要包括农贸市场、商业中心以及配套设施）的施工阶段，2014年2月——6月为项目所需设备购置及安装阶段，2014年7月——12月为项目配套工程（包括道路交通、综合管网工程以及绿化工程等）建设阶段，2014年12月底项目竣工。

项目提出背景

海南作为国际旅游岛，得天独厚的资源环境备受各地投资商的热捧，伴随海南房地产行业的发展，土地资源将会日渐稀缺，昌江可谓是一块无可厚非的地产处女地。伴随城镇化水平的不断提高，带来了商业建筑及配套设施需求量的不断增加。从昌江总体规划可以看出，城北新区将成为昌江发展的重点，是昌江投资建设最为密集、城市形象非常优美、未来商业前景最为发达的片区。从昌江产业发展规划来看，"山海黎乡·纯美昌江"旅游品牌的打造，将会吸引大量的人流物流车流涌入昌江，在带动当地配套商业发展的同时为当地商业地产带来充足而稳定的客源！

每一个区域的大开发总是已地产开发为前奏，而处在城市开发初期的商铺，往往价格最低，伴伴随区域发展的成熟，市场需求的增长，商铺变得越来越抢手，造就了相当高的价格升值和租金成长空间。華田商业广场地处昌江大道西侧，雄踞昌江规划的新城中心，伴随昌江县的发展，项目的价值优势必将日渐凸显。

昌江黎族自治县十二五规划，对于昌江县城中心镇的规划和建设，昌江县人民政府提出：科学规划县城行政区、商住区、休闲娱乐区和生态屏障区，将石碌镇建成昌江的政治、经济、文化中心和宜居旅游城镇。大力优化城市功能，提高县城综合发展实力和承载能力，吸纳人口向县城集中，到2015年石碌镇城区人口预计将达12万人。根据《昌江黎族自治县城乡总体规划》版图来看，昌江城北新区将规划成昌江新的居住中心，是昌江规划的重点。再向北规划发展战略的大方针下，政府率先进驻城北新区，建设昌江新的政治、商业和经济中心。继和泰家园、和美家园、和悦家园、和盛家园等一大批住宅遍地开花之后，大型商业综合体也异军突起。

華田商业广场作为昌江县第一个也是唯一一个一站式大型商业综合体，是昌江县重点建设项目，得到各级政府的大力支持，不单在政策上享受一系列优惠，同时坐享政府规划的公共配套设施建设，全面提升華田商业广场核心商圈的城市形象及居民生活品质，使華田商业广场成为名副其实的昌江商业地标。

昌江县在"主攻二产、突破三产、提升一产"的产业结构调整调整思路引领下，大力调整产业结构，着力培育以新兴旅游业为主导的开放型旅游服务业，重点加快"两区一带一中心"建设，开展"四大旅游月"活动，努力打造"山海黎乡·纯美昌江"旅游品牌。当前，为利用当地旅游资源——棋子湾、昌化岭、霸王岭、斧头山、皇帝洞等，昌江县已经树立起"山海黎乡·纯美昌江"的旅游品牌，并成功组织开展了"四大旅游月"活动(二、三月份"昌化江畔木棉红",五、六月份"芒果飘香昌江情",八、九月份"激情玩海棋子湾",十一月份"黎苗风情体验游")；接下来，昌江还将筹办大型体育赛事——"海南昌江·华盛杯'骑行山海'自行车赛"和保梅岭登山比赛，重奖参与者，形成昌江山海互动，促进产业发展！

据统计，2014年"昌化江畔木棉红"活动的2月16日到23日期间，昌江县一周内接待过夜游客2万多人次，酒店入住率平均达到95%，周末更是达到98%，位于景区景点周边的酒店更是一房难求。根据昌江县政府工作报告的数字显示：2013年昌江接待过夜旅游人数达54.02万人次，同比增长29.9%，增速全省第三！大量游客的涌入必将带来大量的消费需求！项目華田商业广场扼守城市主动脉——昌江大道，毗邻昌江县委县政府，周边集聚和泰家园、和美家园、和悦家园等住宅区，是集精品商业街、生鲜肉类蔬果超市于一体，涵盖了购物、休闲、娱乐、餐饮等丰富业态的一站式商业综合体！

華田商业广场开放式、多业态的一站式商业综合体发展定位，不单担当起"城市运营"的角色，同时充分整合城市资源，在开发理念、功能价值、消费体验等各个方面与城市发展融为一体，决定了城市未来商业发展的新高度，提升昌江城市形象和竞争力。它所影响的不止是一个商圈，而是一个区域。它所聚集的能量，不但辐射整个昌江，而且将对周边县市地区产生巨大的影响，从而成为昌江未来的财富门户。

项目建设内容与规模

本项目规划用地面积27207.80㎡，总建筑面积32843.30㎡，其中地上建筑面积32481.73㎡，包括商业中心建筑面积25521.26㎡，农贸市场建筑面积6612.84㎡，管理、消控、垃圾站等建筑面积240.99㎡，发电机房建筑面积106.64㎡，地下建筑面积（2#楼地下水泵房）361.57㎡；项目建筑容积率为1.2，建筑密度38%，绿地率25%，机动车停车位143个，非机动车停车位298个。

项目建设目标

立足昌江县，建设昌江首席一站式商业综合体。

華田商业广场扼守城市主动脉——昌江大道，毗邻昌江县委县政府，占据着城市首屈一指的绝佳地段，集精品商业街、生鲜肉类蔬果超市于一体，涵盖了购物、休闲、娱乐、餐饮等丰富业态，是一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美、智能化的现代商业街区，开创昌江商业发展新纪元！

可行性研究报告编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城乡规划法》；

3、《中华人民共和国环境保护法》；

4、《中华人民共和国招投标法》；

5、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

6、《投资项目可行性研究指南》（2002年中国电力出版社）；

7、《海南省国民经济和社会发展十二五规划纲要》；

8、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010—2020）》；

9、《海南省昌江黎族自治县十二五规划》；

10、《昌江黎族自治县城乡总体规划（2010-2030）》；

11、《昌江黎族自治县土地利用总体规划》；

12、昌江黎族自治县住房和城乡建设局编制的《昌江大道西侧04号-A地块规划设计指标的复函》；

13、国家有关政策、法规、规范、标准；

14、昌江華田房地产开发有限公司提供的其它资料。

项目建设必要性

1、项目建设是昌江城市化发展的需要

昌江城市建设的加快和经济的高速发展，城市人口的增加和不断上升的消费力，使得消费者的消费需求日益呈现出多元化、多样化、多层次化，现代消费的特点也正在向随机消费、即兴消费转变。近年来昌江商业尽管发展迅速，但其中也存在着一些问题，不少商业项目布局越来越同质化，商店经营模式同质化现象也越来越严重，因而，从消费者角度以及商业快速发展的角度看，城市发展呼唤多业态一站式大型商业综合体的来临。

项目華田商业广场是集精品商业街、生鲜肉类蔬果超市于一体，涵盖购物、休闲、娱乐、餐饮等丰富业态的一站式商业综合体，项目建设不单能够满足当地居民日益多元化的消费需求，同时升级当地商业地产的产业结构，推动昌江城市化发展进程！

2、项目建设是满足区域内消费的需要

伴随社会发展的进步、城市经济的发展，人民生活水平大幅度提高，购买力持续增强，人们对消费的需求不单只停留在满足其物质需求上，消费者在购物时不单买的是商品，而且还要有品牌、服务、购物时的快乐，购物环境给人的愉悦等一系列的精神需求。

项目華田商业广场南侧、西侧、北侧为在建中的新居住房小区，周边以住宅为主，但尚无商业及农贸市场与周边楼盘相配套，为住户购物、休闲、生活等带来诸多不便。華田商业广场集精品商业街、生鲜肉类蔬果超市于一体，对满足所处区域内市民生活、购物、休闲、娱乐的需要具有重要意义！

3、项目建设是完善昌江县政府规划的需要

城市发展带动商业发展，商业发展促进城市新商圈的诞生。从昌江总体规划可以看出，城北新区将是居住最集中的区域，其将形成庞大的消费群。项目華田商业广场所在区域扼守昌江大道，交通极为便利，周边已聚集大量居住消费群体，其中政府规划的经济适用房区坐落于此。華田商业广场6612.84㎡的农贸市场和25521.26㎡的商业中心不单符合昌江整体规划，同时是目前昌江城北规划的大型商业用地，商业市场定位应符合整体定位高度，必将引领昌江商业新坐标！

4、项目建设顺势而为，是树立商业新理念的需要

项目華田商业广场顺应市场发展、消费力的需求，不单以自身外观的形象融合进城市日益更新的城市面貌，而且承载着新的城市生活，先进的生活、购物方式，以及人们对生活、购物的希望和憧憬，引领昌江的商业升级换代，给昌江人民带来现代、时尚、新潮的一站式购物、休闲体验。

2 项目建设单位

昌江華田房地产开发有限公司是一家正在蓬勃发展的，以房地产综合来发为主，兼营房屋销售、物业管理等业务的房地产开发企业，公司成立于2012年，注册资金1000万，是昌江县综合实力最强、发展规模最大的私营企业之一。　 　　 公司自成立以来，本着"打造精品广场，引领商业潮流"的产品理念和市场定期，凭借在市区黄金地段的土地资源优势，进行房地产开发，广场总建筑面积3万多平方米。公司资金、技术力量雄厚，拥有一批高素质的房地产开发经营专业技术人才，具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发的能力，可独立承揽大中型住宅小区、商业广场及公共设施的开发建设任务。 　 　我公司坚持追求卓越，力臻完美，坚信开发一个项目，造福一方人民，树立一方口碑。全体员工齐心协力，奋力拼搏。在总经理的带领下，我公司众志成城，在激烈的市场竞争中乘风破浪，努力为海南人民造福，努力为城市的生活面貌做出更大更长远的贡献

公司共有员工40人，其中管理部门10人，销售6人，工程部24人。

公司总经理杨建伟，领导经验6年，84年生人，曾在桓裕集团担任副总职务。

公司副总孙发荣，在工程行业工作近30年，是富有经验的中级工程师。

3市场分析

3.1 宏观环境分析

3.1.1昌江市概况

昌江黎族自治县位于海南省西北偏西部，地跨北纬18°53'～19°30'、东经108°38'～109°17'之间。东与白沙黎族自治县毗邻，南与乐东黎族自治县接壤，西南与东方市以昌化江为界对峙相望，西北濒临北部湾，东北部隔珠碧江同儋州市相连。昌江是典型的热带季风气候区，年平均气温24.3摄氏度，全年无冬，四季如春，日照充足，年平均降水量为1676毫米。

昌江土地总面积1617平方公里，土地面积243万亩，其中耕地面积56.6万亩；海岸线63.7公里,水域面积8.3万亩。现辖石碌镇、十月田镇、乌烈镇、昌化镇、海尾镇、叉河镇、七叉镇、王下乡共8个乡镇，84个村（居）委会，179个自然村。2010年末全县总人口26.5万，世居着汉、黎、苗等民族，其中黎族人口占总人口的三分之一。普通话推广较为普遍，居民日常操用的主要语言还有：黎话、军话、村话、儋州话、海南话、临高话、粤话、苗话等，具有黎锦纺织、黎族制陶技艺、黎族船形屋、黎族文身等丰富的黎族传统习俗以及儋州戏、儋州调声、儋州山歌、黎族三月三、黎族山歌、渔民赛龙舟、昌城琼剧、军话山歌、村话山歌等多种地方特色文化风情。

3.1.2 海南省经济发展环境

根据海南省统计局公布数据，2013年海南省经济保持平稳较快增长，经济总量跨越三千亿台阶。初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）3146.46亿元，继2006年超1000亿元、2010年超2000亿元后，突破3000亿元台阶，三年实现千亿元跨越，标志着海南综合经济实力进一步增强。按可比价格计算，全年地区生产总值比上年增长9.9%。其中，第一产业增加值756.47亿元，增长6.3%；第二产业增加值871.29亿元，增长9.2%；第三产业增加值1518.70亿元，增长12.1 %。三次产业结构由上年的24.9：28.2：46.9调整为24.0：27.7：48.3。与上年相比，第一、二产业所占比重分别下降0.9和0.5个百分点，第三产业提高1.4个百分点。从发展水平看，按常住人口计算，全省人均地区生产总值35317元，按当年年平均汇率折合5703美元。

表3-1 2013年各市县地区生产总值(亿元)

　　注：本表绝对数按当年价计算，增速按可比价计算。三沙市未统计。

图3-1 2013年海南省地区生产总值(亿元)

固定资产投资快速增长：全年固定资产投资2725.40亿元，比上年增长27.0%。其中房地产开发完成投资1196.76亿元，比上年增长35.0%。全年施工项目2699个，增长8.6%。其中本年新开工项目1079个，增长8.6%。分产业看，第一产业投资29.79亿元，下降0.8%；第二产业投资464.54亿元，增长17.8%；第三产业投资2230.69亿元，增长29.6%。分地区看，东部地区投资1789.27亿元，比上年增长25.2%；中部地区投资183.42亿元，增长21.2%；西部地区投资755.41亿元，增长30.6%。

图3-2 2013年海南省固定资产投资(亿元)

房地产投资增长较快，房地产施工面积增速放缓；房地产施工项目持续增长；新开工项目个数略有增长。

图3-3 2013年海南省房地产投资(亿元)

商业地产施工面积大幅增长；商业营业用房竣工面积持续缓慢增长。

图3-4 2013年海南省商业地产投资(亿元)

城乡居民生活水平继续提高：城乡居民收入较快增长。全年城镇居民人均可支配收入达22929元，比上年增长9.6%，扣除价格因素，实际增长6.6%；农村居民人均纯收入8343元，比上年增长12.6%，扣除价格因素，实际增长9.7%。其中，农村居民人均工资性纯收入2979元，增长20.3%，成为农民增收的重要来源。城镇非私营单位在岗职工平均工资44377元，比上年增长10.8%。城乡居民个人储蓄存款2480.36亿元，增长13.4%。居民消费支出继续增加，生活质量不断提高。全年城镇居民人均消费支出15593元，比上年增长7.9%；农民人均生活消费支出5467元，增长15.4%。住房条件不断改善，医疗保健、交通和通讯、教育文化娱乐、衣着、网络消费等较快增长，居民消费结构趋于合理。城镇和农村居民恩格尔系数分别比上年下降0.5和1.4个百分点。

3.1.3 昌江县经济发展

昌江县经济近年来实现稳健快速发展。2013年，全县地区生产总值（含农垦）914883万元，同比（按可比价格计算，比上年同期，下同）增长11.4%，比全省的增速快1.5个百分点，增速在全省19个市县中排名第5；固定资产完成投资952402万元，比上年同期增长12.4%，增速在全省19个市县中排名倒数第二，增值潜力巨大；房屋销售面积4.8万平方米，比上年同期增长1.0%；社会消费品零售总额98383万元，比上年同期增长14.8%，高于全省增速0.8个百分点；旅游接待过夜人数54.02万人次，比上年同期增长29.9%，比全省的增速快19.3个百分点，增速在全省19个市县中排名第2。

经海南省财政厅、统计局评估反馈，2013年昌江县财政支出为10.18亿元，比上年同期增长5.49%。

图3-5 2013年海南省昌江县近年来财政支出(亿元)

3.1.4 昌江县房地产市场发展

昌江县房地产开发业发展较慢，根据海南省昌江县专栏信息公布显示，2013年度昌江县房地产开发业发展较慢，一季度全县有13家房地产项目在建，比上年同期增加了4家，完成投资额43137万元，比上年同期上涨14.6%。商品房住宅销售面积62372平方米，比上年同期增长5.3%，增速全省排名第14；商品房住宅销售额24949万元，比上年同期增长5.6%。2013年全年房地产业完成增加值12759万元，比上年增长7.2%。全年房地产业房屋施工面积555075平方米，销售面积47551平方米，实现销售额15694万元。

2013年全年商品房预计销售面积为62372平米，预计同比增长5.6%，增速略有扩大。

图3-6 2013年海南省昌江县商品房预售面积(亿元)

2013年全年房地产开发投资额预计为24949万元，同比预计增长17.1%，增速与2012年全年基本持平。

图3-7 2013年海南省昌江县房地产开发投资(亿元)

2013年全年房屋新开工面积预计为608362平方米，同比预计增长9.6%，在2012年下降后止跌反弹。

图3-8 2013年海南省昌江县房屋新开工面积(亿元)

3.1.5 昌江县区域发展规划

1、海南国际旅游岛战略背景

2010年，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。在战略部署下提出将在2020年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，使之成为开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。

"国际旅游岛"的提出最大的好处是将整个海南的旅游资源打包起来向外界宣传，从整体上进行规划。让更多国内外游客提到海南不止想到三亚，让更多游客了解到海南不只有海洋资源，还有农业、民俗文化、热带雨林、温泉等资源。让整个海南岛以一个整体的形象出现在世界面前，有助于提升整个海南旅游在国内外的知名度，同时也可以提升海南产业发展的整体竞争力。

根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》， 海南全岛将统一规划为东、南、西、北、中以及海洋"六大组团"，其中西部组团。包括儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区，面积8407平方公里，占海南岛面积24.66％。依托洋浦经济开发区等工业园区，集中布局发展临港工业和高新技术产业。把儋州建设成为海南岛西部区域性中心城市。规划建设东坡文化园。积极发展生态旅游、探奇旅游、工业旅游、滨海旅游等。

此战略背景与规划将昌江的优势展示给世界，昌江拥有除了海洋、山地以外的农业（芒果种植文化）、生态建材机械工业、黎族特色文化等海南核心资源，同时处于滨海棋子湾旅游度假区和中部霸王岭森林旅游区的中间地段，具有重要的集散与海南核心资源整合潜力，具有极高的综合性商业消费价值。

2、区域发展背景

对于本项目而言，昌江县目前提出来的一系列发展定位方向都与本项目的发展及其吻合。

着力打造"一区四地"

十八大开局之年，昌江县提出，未来将重点建设国家级循环经济示范区、海南国际旅游岛新兴旅游目的地、海南最大的清洁能源生产基地、海南最大的新型生态建材生产基地和海南绿色生态农业生产基地，全力推动昌江实现绿色崛起。

——国家级循环经济示范区。坚持减量化、再利用、资源化的原则，积极发展铁矿石采掘、钢铁生产、生态建材产业链条，建立生产消耗、废物利用等环节的循环体系，加快昌江循环经济工业区基础设施建设，打造国家级循环经济示范区。

——海南最大的生态建材生产基地。加快发展水泥制品产业，积极引进特种玻璃、新型墙体材料、新型防水密封材料、新型保温材料等项目，推动生态建材向规模化、品种多样化发展。

——海南绿色生态农产品深加工基地。引进一批国内知名农产品加工企业，培育一批特色农业产业发展，形成集冷藏、保鲜、加工、销售为一体的农产品加工产业，打造海南绿色生态农产品深加工基地。

"四区一廊道"空间发展结构规划

昌江县城乡发展格局规划为"滨海发展区、乡村发展区、县城发展区、山地生态发展区及以海榆西线、西线高速、粤海铁路西环线、西环快速铁路形成的交通廊道"格局，本项目位于县城发展区北部，是承接乡村发展区和开启县城发展区的重要节点，政府大力支持其高标准、高起点规划，力图将其打造成为昌江县的标志性门户地段。

昌江县城中心城镇大开发带动城北区大发展

昌江黎族自治县十二五规划，对于昌江县城中心镇的规划和建设，昌江县人民政府提出：科学规划县城行政区、商住区、休闲娱乐区和生态屏障区，将石碌镇建成昌江的政治、经济、文化中心和宜居旅游城镇。大力优化城市功能，提高县城综合发展实力和承载能力，吸纳人口向县城集中，到2015年石碌镇城区人口预计将达12万人。

图3-8 海南省昌江县规划人口分布

根据《昌江黎族自治县城乡总体规划》版图来看，昌江城北新区将规划成昌江新的居住中心，是昌江规划的重点。再向北规划发展战略的大方针下，政府率先进驻城北新区，建设昌江新的政治、商业和经济中心。继恒基御南山、木棉苑、和泰家园、和美家园等一大批住宅遍地开花之后，大型商业综合体也异军突起。

昌江县城北区大发展带动商业大升级

伴随城北新区建设如火如荼地展开，各项基地设施大规模地建设为此区域的发展奠定了坚实的基础。人口的快速膨胀，消费力的不断增强，商业已经跟不上快速增长的消费需求。

昌江市目前商业发展空间相对局限。伴随市场的不断发展，商业业态与城市经济发展水平不相适应，根本不能满足消费形式跟不上消费者日益增长的需求。昌江商业需要一个能自我改造、自我更新的现代化大型商业体的出现。因而，華田商业广场应运而生，弥补了昌江目前商业的不足，拥有极大的发展空间。

3.2 项目SWOT分析

3.2.1 项目优势

得天独厚的的区位条件

華田商业广场位于昌江石碌镇，毗邻昌江县委县政府，周边均为在建中的昌江保障性住房建设项目，其中包括即将竣工的和兴、和泰及开工建设的和悦、和美等经济适用房住宅小区，还有御南山、金水湾国际公馆等商品房和公务员住房，市政及生活配套设施正在逐渐完善中，周边住户将达数万人以上。伴随昌江县的发展，華田商业广场的区位优势会逐渐凸显，可以预见，在不久的将来，项目地块所处地带将发展成为昌江县城人口最为集中、市政配套设施先进完善的核心区域，具有极大的商业价值和潜力，具有得天独厚的区位优势。

便捷的交通条件

華田商业广场西侧是规划中的西苑一路，南侧是规划中的芒果西路，东侧为昌江大道。项目雄踞城市主动脉——昌江大道，贯穿昌江主城区，是昌江标志性大道，交通极为便利。伴随项目周边道路设施的完善，華田商业广场将会实现无阻碍链接昌江每一个角落，尽享一城滚滚财富。

图3-10 项目优势图

3.2.2 项目劣势

旅游发展滞后

昌江县旅游资源类型丰富，主要分布在滨海、石碌镇、昌化江沿线、霸王岭山区，然而，这些丰富的旅游资源大多处于尚待开发的状态，各类设施相对滞后。

商业发展氛围较弱

县城中心已经建成沿主干道分布的商业街区，本项目周边商业刚刚起步，以零售小商品为主，商业氛围较弱。

图3-11 项目劣势图

3.2.3 项目机会

政策机遇

昌江县城乡发展格局为四区一廊道的格局，本项目位于县城发展区北部，是承接乡村发展区和开启县城发展区的重要节点，政府大力支持其高标准、高起点规划，力图将其打造成为昌江县的标志性门户地段。

良好的经济条件

石碌镇经济近年来实现稳健快速发展。2013年，全县地区生产总值（含农垦）914883万元，同比（按可比价格计算，比上年同期，下同）增长11.4%，比全省的增速快1.5个百分点，增速在全省19个市县中排名第5。

城镇建设热潮

近年来，石碌镇以服务城市，富裕农民为目标，做好"一城二区三张牌" 文章，推进"六镇"工程，构建和谐石碌的发展思路。"三张牌"即工业牌、城郊牌、绿色牌。

图3-12 昌江县用地平衡规划

3.2.4 项目威胁

区域竞争

中心城区的商业区从规模和影响力上都比本项目具有先发优势，本项目如何在主城区较为成熟的商业圈中脱颖而出，争取客源。

图3-13 项目周边威胁图

3.2.5项目评价

鉴于项目位于昌江县较为中心的位置，处于项目区域交通重要节点，若设置一处大型商业中心，即可服务昌江县区，包括政府机构、居住区等。本项目也可以完整填补昌江市场的文化商业、综合商业中心的空白。且项目使整个昌江县人民的生活质量以及生活的便利性得到极大的提高，同时亦能与城区商业相呼应，奠定城市的文化名片，带动昌江县城区地块的发展，优化基础设施，提高周边地块的商业价值，一举多得。

3.3 项目策划分析

根据"昌江黎族自治县華田商业广场控制性详细规划"相关规划文件、委托方提供的项目初步建筑设计方案、昌江县的相关规划、调查所得的昌江县及片区房地产市场情况对项目定位进行分析。

3.3.1 商业规模分析

本项目位于交通要道，扼守昌江大道咽喉，是联系乡村非发展区和县城发展区的重要节点，本次开发的商业定位于区商业中心，鉴于地处县城，有效服务半径1公里，辐射半径2公里以上，涵盖整个昌江县，是未来县城商业发展中必不可少的一个节点，建成后也将成为整个县城最有标志性的城市名片。

表3-2 大型商业中心与其他零售业态比较

3.3.2 项目规划理念

華田商业广场看齐国际商业发展潮流，以新都市主义的商业理论为基本设计理念，同时吸收了新道路交通理论和新城市结构理论的先进思想，全面提升商业舒适度，同时兼顾周边在建居住区的舒适性。華田商业广场的建设与昌江大道规划一致，充分利用现存资源，在交通、市政、通讯、能源与昌江县整体规划的有效衔接，从而实现商业街区的可持续发展。

3.3.3 项目规划定位

立足昌江县，建设昌江首席一站式商业综合体

3.3.4 项目规划目标

创造一个产业蓬勃、三维生态、科学低碳的商服中心。

创造一个辐射昌江全县的开放性多业态商业综合体。

创造昌江县城区的北部大门。

32000平米大体量，昌江首席一站式商业综合体

车行便利，机动车位143个，非机动车停车位298个

商业配套设施完善，每栋楼均设有多部楼梯

丰富的商业户型种类，上下联通式商铺与大型标志性商铺相配合

富有特色的绿地，环境优雅的花园式购物空间

自由通行的中央景观区，舒适怡人的商业氛围

品牌物业管理，定期活动推广，创造商机

3.3.5 项目产品定位

1、农贸市场——产权式生鲜肉类蔬果超市

项目农贸市场建筑面积为6612.84平方米，分布在规划地块的西南角，具体建设内容包括家禽、咸菜、豆制品、菜类、水果、蛋类、白条鸡、肉类、烧烤、水产、调味品、粮油副食等摊位铺面。

2、商业中心——一站式商业综合体

项目商业中心建筑面积为25521.26平方米，采取"主力店+次主力店+专门店"的多业态门店组合形式，具体建设内容包括商超、餐饮、服装、休闲娱乐、家电、电子、生活百货等铺面。

3.3.7 项目营销策略

统一招商——实行统一招商，选择符合招商条件的经营商进场经营，保证市场商户素质与产品质量。

统一管理——保证市场商户守法、规范经营，确保市场经营产品质量，树立市场良好品牌形象，确保市场发展实现健康、持续。

统一规划——对市场内各行业进行统一划分，实现市场资源的合理分配和利用，保障市场良性竞争，实现有序发展。

统一宣传——统一形象包装，并投以巨额广告宣传资金，使市场迅速扩大影响，聚拢周边人气，并向着品牌化、形象化健康发展。

统一促销——不定期进行各项统一促销活动，让市场不断形成新的热点，确保市场持续繁荣。

统一服务——设有市场客户服务部，对消费者进行统一、规范的售后服务，保证市场的良好的口碑。

3.3.6 项目运营保障

政策保障——昌江市重点商业项目，获政府倾力扶持；

运营保障——引进一流的国际化运营公司，全面保障项目成功运作；

推广保障——華田地产每年投入500万巨资做推广运营，各类大型活动每年不间断举办，让项目稳步、快速、超前发展。

4 项目建设条件

4.1 项目建设地点

本工程位于海南省昌江黎族自治县；西临规划中的西苑一路，南临规划中的芒果西路，东侧为昌江大道；南侧、西侧、北侧分别为在建中的居住房，交通方便位置优越。规划用地净面积约27207.80㎡。

图4-1 项目建设地点

4.2 项目建设条件

4.2.1 交通条件

项目建设地位于海南省昌江黎族自治县；西临规划中的西苑一路，南临规划中的芒果西路，东侧为昌江大道，交通条件十分便利，人流物流通畅，能够满足项目建设需要。

4.2.2 建设场地条件

1、项目用地条件

地块位于昌江县新的居住中心，目前为开发建设用地。北侧及东侧道路地势较高，项目地块内的地形有一定高差。

2、现状建设情况

本地块南侧、西侧、北侧为在建中的新居住房小区，地块周边配套也日趋成熟，周边道路也基本修建完成；地块周边尚未有较大型商业区。

3、市政及基础设施现状

项目地块内的地形有一定高差，城市市政配套设施基本完备。

4、已有规划实施情况

2011年修编完成的 《昌江黎族自治县城乡总体规划》，将昌江县定位为海南新型工业基地和新型能源基地、山海互动特色旅游目的地和热带特色现代农业基地。本地块所在区域为新的居住中心，对该地区的建设具有直接的指导作用。鉴于此，本次规划设计在充分理解总体规划的立意思想的基础上结合已有用地实际情况，进行用地布局调整。

4.2.3 基础设施配套条件

项目建设地供电、排水、通讯等城市基础设施配套齐全，项目建设时，可根据需要向有关部门申请办理使用手续，将上述设施的管道（线）引至场地内，保证施工条件。

4.2.4 政策条件

项目得到了省委省政府、昌江县委县政府的高度重视和大力支持，各相关职能部门给予了充分理解和配合，为该项目顺利建设创造了良好外部环境。

4.2.5 资金条件

项目预算投资额约为19848.16万元，目前昌江華田房地产开发有限公司自筹资金17848.16万元，申请海南省服务业发展专项资金总额2000.00万元。目前项目建设单位已经落实建设资金17848.16万元，项目建设进度不受资金影响。

4.2.6 人员条件

为确保项目优质高效建成，昌江華田房地产开发有限公司成立筹建工作领导小组，并通过公开竟聘的方式在社会上公开招聘专业工程师，专门负责工程质量和造价的审核监督工作，同时还邀请国家甲级监理机构负责对整个项目的质量安全进行监督管理。

4.3 项目用地及空间分析

4.3.1用地分析

1、周边商业配套分析

本项目南侧、西侧、北侧为在建中的新居住房小区，项目周边以住宅为主，但尚无商业及农贸市场与周边楼盘相配套，为住户购物、休闲、生活等带来诸多不便。因而，本项目特意设计了农贸市场，对提升所处区域市民生活、购物、休闲、娱乐品质具有重要意义。

项目建成后，可满足周边小区住户对生活购物、休闲娱乐的需求，本项目规划设计的商业功能具有一定的必要性。

2、城北新区规划分析

根据昌江规划部门颁布的《昌江黎族自治县城乡总体规划（2010-2030）》，项目所在地块位于周边居住区的文化休闲中心区，符合规划精神，对完善该区域功能，推动该区域经济、社会、文化又好又快发展，建设和谐小康城市具有重要意义。

4.3.2地块空间造型分析

本项目在造型设计上，既考虑了与周边造型元素上的呼应，也进行了一定的差异化设计，以突出本项目的标志性，吸引周边住户及市民。立面造型上，吸纳了现代欧式建筑的元素，融合了简约的建筑风格，局部采用玻璃、金属等现代元素，体现了商业建筑的丰富性。

5 项目建设方案

5.1 项目规划总则

5.1.1 规划指导思想

（1）依据总体规划，力求布局合理、设施齐全、经济实用，创造具有文化内涵、个性鲜明、环境优雅的花园式、智能化、生态型的休闲商业中心。

（2）在整体性的前提下，考虑实施及管理上的方便，以强调可实施性和可操作性，并正确处理超前性与操作性之间的关系。

（3）贯彻"以人为本"，"尊重自然"与"可持续发展"的思想。满足周边居民商业休闲的舒适性、安全性、耐久性和经济性。

（4）适度、经济地开发土地，同时达到开发建设与城市环境的协调发展，正确处理社会效益与经济效益的关系。

5.1.2 规划目标与设计理念

本次规划主要以新城市主义的商业理论为基本设计理念，同时吸收了新道路交通理论和新城市结构理论的先进思想，以建设当代商业休闲区为目标，进行整体设计，在规划设计中主要体现在地块独立方便的步行性、道路网络的连通性、功能混合使用和多样性、多类型商业的混合等方面。

5.1.3 规划依据

（1）《昌江黎族自治县城乡总体规划（2010-2030）》及各项专业规划；

（2）昌江黎族自治县住房和城乡建设局编制的《昌江大道西侧04号-A地块规划设计指标的复函》；

（3）国家城市建设标准。

5.1.4 规划重点

（1）整合功能。利用土地级差效益，合理引导各类商业布局，整体提升土地利用效率；重视对商业、配套公共设施、绿地空间的规划及与周边居住区的协调。

（2）营造富有特色的绿地与开放空间系统。充分利用现状条件，积极创造绿地系统和富有特色的、与功能相协调的公共开放空间，打造富有特色的城市景观体系和完善的市民游憩和交往系统。

（3）商业公共服务设施的配置合理分级，提高服务设施的选择的多重性和可达性，适应现代城市功能和生活需求。

（4）理顺道路，使道路系统网络化，以提高交通效率和可达性。

5.2 项目总图布置

5.2.1 总规划布局

本案商业规划用地净面积约为27207.80㎡。方案设计积极响应国家有关政策并综合本案自身位置优势等因素，结合周边已有建筑和规划统一考虑，力求将本项目打造成为昌江黎族自治县的标志性商业中心。

1、规划思路

地块中舒适与均好是本方案规划设计的主题。全面提升商业舒适度，同时兼顾周边在建居住区的舒适性。在商业环境和景观设计中除规划了集中景观绿地外，强调均好性，使每个商户都能获得均好的价值回报。在这里，有完备的商业配套设施、宜人的环境和人性化的服务，漫步其中，自然享受美丽新生活。本方案力求创建舒适的步行环境，实现全面人车分流，建设生态型休闲商业区，打造公司品牌效应。

2、总体构架

本方案总体构架基本上是围绕中心景观周边布置，由一个农贸市场及低层、多层沿街商业组成。商业结合周边道路情况，并考虑景观视线因素，将绿化与建筑结合，通过步行交通系统组织空间，收放有序，形成多样化的整体有机结构和丰富的空间景观效果，保证了每栋建筑都享有"前后景观"的空间环境。最大程度上满足每户的朝向均好性和景观"最大化"的要求。

我们在地块北侧布置了一个农贸市场，面积6612.84㎡；地块西侧及南侧沿街布置了三层商铺，地块中部布置了三层商业及停车场地，东部布置了两层商铺，面积25521.26㎡。具体指标详见第五章《经济技术指标》。在地块北侧及东南侧设置广场型停车区，在地块中各商业之间均设置了大于4×4 米的消防通道。

5.2.2 道路系统及交通组织

伴随社会经济的发展和人际交往的增多，交通日益成为人们生活中的重要组成部分。道路网系统是组织商业交通合理性的关键。路网其功能不只是简单的组织交通，也成为联系内外环境、人与环境、人与人的纽带。

商业的交通组织方式力求符合车流人行的轨迹，使之便捷。同时重视人车分流，减少人车干扰，提供足够的停车场地，以创造符合商业行为的静态交通环境,方便机动车进出，减少流线干扰。

车行系统考虑满足消防要求。地块内道路均满足消防车道设计要求。消防车转弯半径12m；消防车可到达各栋建筑前登高扑救。

地上沿西侧及南侧道路周边及地块内东北和东南侧共配置了143个机动车位，停车位尺寸：2.4m×5.5m。另在农贸市场附近沿西侧道路及市场东侧配有非机动车停车位298个，停车位尺寸：1.0 m×1.8m。

各人行通道均考虑无障碍通行，如设置盲道、缓坡等。

5.2.3建筑群体组合

建筑群体的组合强调可识别性。规划中倡导以规模适中、模式鲜明的组团和空间开敞、尺度宜人的组团绿地，来组织商业空间体系。

本地块包括农贸市场2栋（1#、2#楼）。多层商业建筑4栋（3#-7#楼）。发电机房1栋（8#楼）。

5.2.4公共服务设施布局

公共服务设施，如公共卫生间等，是商业区的重要组成部分，既要考虑行人使用的方便，建筑本身经营和管理的经济性和合理性，又要参照商业区公建的设置要求，做到配置经济合理，且考虑到残疾人需求在卫生间设置了无障碍隔间。

5.2.5 绿化景观规划

地块采用现代自由式的景观布局形式，体现出舒适宜人的生活情调。地块由各商业建筑根据用地形状自然围合成中央景观，做成可自由通行的景观区。结合景观的功能，增加景观的空间围合感，各商业建筑间以整洁的绿化层次，局部点缀景点树种，形成舒适优美的绿化围合。在景观设计中，注重结合小品、铺地及园路来构筑小区的休闲系统，用园路、铺地来引导人行路线；用小品增强观赏点。绿地与商业区入口联系形成主要观赏轴线，营造出步移景移的生态商业环境。

5.2.6单体设计

1、平面设计

每幢商业单体从属于整个建筑群。错落有致的空间形态，其高度、体量、造型均满足营造最佳整体效果的需要。均因地制宜，根据所处位置、景观、交通等多种因素，进行单独设计，避免生硬套用。各功能空间具有适宜的尺度，避免形态上的比例失调、交通组织短捷，符合人的生活行为规律。

商铺面积在以40㎡-70㎡面积为主的基础上，局部设计了上下联通式商铺，大型独立商铺等形式，丰富了商业户型种类，面积分配合理。

2、立面设计

在保持整体性的同时且具有其独特个性。建筑设计采用现代欧式建筑风格，我们以现代建筑的处理手法穿插其中，使整个方案既有古典的韵味，又有现代的简洁明快，给人以活泼、明快、色彩丰富的感觉，充分显示出以人为本的思想，满足人们对视觉环境产生舒适的心理感受。本工程的建筑形态及风格适合人体尺度与感官的商业环境。同时建筑空间处理体现出城市生活及现代人的价值取向和欣赏品位，以纯净的建筑形象融于优美景观之中，营造出一片现代城市休闲商业区的繁荣景象。

5.2.7竖向规划

1、竖向设计依据周围道路标高、场地内排水等因素确定，即场地内标高比周围道路标高高200mm。

2、场地竖向布置方式采用平坡式与台阶式相结合。室内外高差为0.15m；商业层高首层4.5m，二层以上为4.2m。农贸市场首层5.1m，二层以上为4.2m。

3、场地雨水拟采用有组织排水，地面雨水有雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管。

5.3 工程方案

5.3.1建筑方案

5.3.1.1 设计依据

1、甲方提交的设计任务书、项目策划书；

2、甲方提供的用地红线图；

3、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001)；

4、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)；

5、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；

6、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97)；

7、国家、省市相关建筑工程设计规范、规程、规定；

8、城市规划编制办法；

9、城市规划编制办法实施细则；

10、《商店建筑设计规范》(JGJ 48－88)。

5.3.1.2 建筑设计

1、户型设计

（1）本项目商业户型设有单面双层、单面单层、独立商铺、大型标志性商铺、农贸市场等类型。

每种户型均方正实用，能满足不同商户的需求。

（2）本工程商业户型均在合适位置设置了景观平台，为业主提供多层次的景观休闲场所。

（3）注重景观视线设计，让更多的商业用房有良好的视野。

（4）卫生间尽量集中，立管外置，空调机定位并有组织排放冷凝水。

图5-1 项目商业中心3#一层临街铺

图5-2 项目商业中心5#一层临街铺

图5-3 项目商业中心5#二层商铺

图5-4 项目农贸市场1F商铺

图5-5 项目农贸市场2F商铺

2、建筑造型

（1）立面设计采用现代设计手法,着重塑造具有欧式建筑特色与现代建筑风格相结合的建筑形象,从色彩使用到造型符号的运用,均力争给人耳目一新的感受。

（2）建筑形体结合商业区整体布局需要，采用高低错落的造型方式，使得建筑天际线富于变化，形成富有个性、活泼生动的建筑景观。

（3）外墙色彩以暖黄色为主，形成清新、自然、明快的建筑风格。

3、装修设计

商铺内装修为毛坯，为各商户提供自主选择装修风格的余地。

外装修以矿物涂料为主。

（1）墙体：分户墙、外墙填充部分使用灰砂砖（240厚），内墙使用120厚加气混凝土砌块或水泥空心砖制品。

（2）外墙饰面：外墙采用首层勒脚部位主要采用深褐色石材，其余部分主要采用矿物涂料；门窗采用深色铝合金框、无色透明玻璃。

（3）楼面：普通房间为采用耐磨、防滑地砖等预留条件。

（4）屋面：上人隔热屋面/不上人隔热屋面/屋项花园/平台花园等均视当地施工市场情况灵活确定。

（5）室外道路、硬质铺地：成品彩色水泥广场砖、天然石材、成品空格水泥砖等材料灵活组合应用。

（6）地面停车场为生态停车场，采用联锁式植草砖间植冠状乔木，既满足停车位又增加了绿化面积。

5.3.2 结构设计方案

5.3.2.1设计依据

1、建设主管部门对本项目的审批文件

2、结构设计所依据的主要规范、规程及标准图集：

1）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）；

2）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；

3）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）；

4）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；

5）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；

6）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；

7）《建筑基桩检测技术规范》（JGJ 106-2003）；

8）《混凝土结构耐久性设计规范》（GB/T50476-2008）；

3.建筑工程设计文件编制深度规定》（2008年版）。

5.3.2.2 自然条件

1.基本风压：0.75KN/㎡（50年）；

2.地面粗糙度：B类；

3.抗震设防烈度：6度（0.050g）；

4.设计地震分组：第一组；

5.场地特征周期：（以详勘报告为准）。

5.3.2.3 建筑分类等级

1. 建筑抗震设防标准：丙类；

2. 建筑结构的安全等级：二级；

3. 地基基础设计等级：乙级；

4. 结构设计使用年限：50年。

5.3.2.4 上部结构方案和基础方案

表5-1 上部结构和基础方案表

5.3.2.5 楼、屋面活荷载

1.小商业 3.5KN/㎡

2.餐饮 3.0KN/㎡

3 楼梯 （人群有可能密集时） 3.5KN/㎡

4.走廊 　 2.0 KN/㎡

5.阳台 （人群有可能密集时） 　　 2.5KN/㎡（3.5KN/㎡）

6. 通风机房、电梯机房 　　 　　　　　　 7.0KN/㎡

7．上人屋面（不上人屋面） 2.0KN/㎡ （0.5KN/㎡ ）

以上荷载均按《建筑结构荷载规范》(GB50009—2012)取值。有特殊要求或重大设备时按实际情况。

5.3.2.6 建筑材料

1.钢筋：对于梁,板,柱的主要受力钢筋采用HRB400级钢（），

对分布构造筋一般采用HPB235级钢（）。

2.混凝土强度等级：柱、梁、楼板 C30

水池抗渗砼（自防水砼C30） P6

基础底板、承台及土中外墙抗渗砼（自防水砼C30）　P6

3.框架及剪力墙的填充墙：在满足国家及海南省规范及规定要求的前提下，优先尊重甲方意见，以节省投资，方便就近取材。

这里初步拟采用MU7.5混凝土空心砌块，Mb5混合砂浆砌筑。

5.3.2.7 有关问题的说明

1. 超长后浇带：主要是释放砼早期收缩应力，控制温度变形。

超长后浇带于45天后选择气温较低的天气用微膨胀砼浇捣(砼强度等级提高一级。

2.超长结构加强措施：

1）施工期间每隔约30～40m设置后浇带。

2）选用强度较高的HRB400级钢筋，并适当提高底层楼板以下板和挡土墙的水平钢筋配筋率，双层双向配筋，且尽量采用细直径钢筋，减少钢筋间距。

3）对施工提出较高要求：选择合适水泥，严格控制坍落度，控制水泥用量，控制商品砼的水灰比，提高养护质量。

4）加强外露楼面及屋面保温隔热措施。

5.3.3 给排水方案

5.3.3.1 设计依据

1.《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2005（2009）；

3.《建筑设计防火规范》GB50016-2005；

4.《室外给水设计规范》GB50013-2005；

5.《室外排水设计规范》GB50014-2006（2011）；

6.《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；

7.《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2005。

5.3.3.2 设计内容

1、给水系统

2、排水系统

3、雨水系统

4、消防系统：（1）消火栓给水系统 （2）自动喷水灭火系统

5、建筑灭火器配置

5.3.3.3 用水量

表5-2生活用水量计算表

本期工程：最高日用水量191.1m³/d；最大小时用水量36.81m³/h；

本工程未预见水量按日用水量的10%计算，即19.1m³/ d，实际用水量为210.2m³/ d；

5.3.3.4消防用水量

室外消火栓：25L/S 室内消火栓：20L/S 火灾延续时间：2h

自动喷水灭火设备：21L/S 火灾延续时间：1h

5.3.3.5给水系统

1. 商业，农贸市场生活用水由市政压力直接供给。

2. 地面冲洗用水及绿化用水由市政压力直供。

5.3.3.6排水系统

1、生活污水采用污废合流制排水方式。

2、生活污水先排入室外化粪池，再排入市政排水管网，

5.3.3.7消防系统

1、消火栓系统

室外消防用水量为25L/S，室内消防用水量为20L/S，火灾延续时间为2小时。室内消防系统由给水加压泵、屋顶消防水箱（18吨）、水泵接合器及管网组成，管网布置成环，每层适当位置设室内消火栓，确保两股充实水栓同时到达室内任何部位。

地下消防泵房内216立方米消防贮水池，消火栓泵设置于消防泵房内。

2、自动喷水灭火系统

自动喷水灭火系统设于商场和农贸市场，按中危险级1级设计。

自动喷水灭火系统设计流量为21L/S，，自喷泵设于地下水泵房。

3、根据《建筑灭火器配置设计规范》配置手提式灭火器。

5.3.4 电气设计

5.3.4.1 设计依据

1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；

2、《通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）；

3、《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；

4、《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）；

5、《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；

6、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；

7、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）；

8、《建筑防雷设计规范》（GB50057-2010）；

9、《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2012）；

10、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

11、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；

12、《综合布线系统工程设计规范》（GB50311-2007）；

13、《有线电视系统工程技术规范》（GB50200-94）。

5.3.4.2 设计范围

本次设计包含供配电系统、照明系统、防雷接地系统、弱电系统（含电话、宽带网络系统、有线电视系统）、火灾自动报警及消防联动系统。

5.3.4.3 供配电系统

电源：本项目各单体电源引自室外箱变，电压等级-380V/220V。

2、负荷等级：本工程消防控制室、电子信息机房、消防设备、应急照明、生活水泵用电为二级负荷，其余均为三级负荷。

3、负荷指标：60W/㎡。

4、负荷估算：

表5-3 负荷估算表

4、计量：商铺每户设预付费有功电度表。公共照明、生活水泵等设有功电度表。其它待施工图前与甲方商议再定。

5、采用树干式和放射式相结合的配电方式。各子项内设配电间，根据需要设楼层配电箱和电表箱，各商铺户内设有户配电箱。

5.3.4.4照明系统

1、照明光源主要采用高效、节能、显色性好、寿命长、色温适宜的三基色荧光灯配

低损耗电子镇流器。灯具效率应大于0.7，功率因数不低于0.9。

所有应急照明灯具应符合现行国家标准<<消防安全标志>>GB13495 和<<消防应急灯具>>GB17945的规定。

3、各区域的照度应符合国内有关规范标准要求。

5.3.4.5防雷接地系统

1、本期内主体建筑物按三类防雷进行设计，屋面设避雷带做为接闪器，所有突出屋面的金属物均与避雷带焊接.引下线采用结构柱内主钢筋焊接连通，接地装置主要利用基础钢筋组成接地网。电气设备和防雷共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆。其他设施按规范设计。

2、接地保护制式为TN-S制，设置总等电位联结 (总等电位端子板需用两根40X4 热镀锌扁钢从不同的两处直接与接地网联结)。进入建筑物的外来导电物均应在LPZ0A，LPZ0B与LPZ1区的界面处做等电位连接。

3、浪涌保护器（SPD）的选择和安装符合相关规定。

5.3.4.6弱电

本工程弱电系统包括电话系统、宽带网络系统、有线电视系统。弱电系统引入的2根HYA-300×2×0.5语音电缆，12芯多模光缆和SYV-75-12同轴电缆，线路均引自市政网络，穿钢管埋地引入弱电机房内的配线设备，进行分配后引至至各单体。商铺每户设1个语音终端和网络终端，消防控制室、设备房、值班室、物业管理用房等根据需要设有语音和网络终端。弱电线路在管井内或水平成束敷设时采用金属线槽敷设方式，分支线穿阻燃硬质PCV管暗敷。

5.3.4.7火灾自动报警及消防联动系统

1、消防控制室设在一层，有直通室外的出入口。设置集中火灾自动报警控制器及配套的联动设施、消防广播、消防电话、显示器、电源设备等。按规范设相应的火灾探测器及消防广播和消防电话、手动报警按钮等报警和联动及信号设施。

2、消防设备采用放射式配电，双回路专用线路供电，末端设置自动切换装置。

3、引至消防设备的配电线路采用无卤低烟B级阻燃耐火电缆或电线。

4、消防设备配电线路明敷时, 应穿有防火保护的金属管或有防火保护的封闭式金属线槽; 暗敷时应穿管并应敷设在不燃烧体结构内且保护层厚度不应小于30mm。一般配电线路暗敷时, 保护层厚度须大于15mm。

5、消防报警及联动设备专设接地线，接地电阻不大于1欧，电源箱设有电涌保护器，以防过电压损坏设备。

5.3.5 通风空调设计

5.3.5.1 设计依据

1.《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）；

2.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

3.《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)；

4.《通风与空调工程施工质量验收规范》(GB50243-2002)；

5.《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》(GB50242-2002)；

6.《多联机空调系统工程技术规程》（JGJ74-2010）；

7．建筑专业提供的建筑平面图。

5.3.5.2 室内设计参数

温度—夏季26℃、冬季16℃；相对湿度—夏季65%、冬季40%；白天噪音50dB(A)，夜间40 dB(A)，换气次数：1.0次/h。

5.3.5.3 室外设计参数

室外气象参数：(参照海口)；

大气压力—冬季101640mmPa，夏季100280Pa；

室外计算（干球）温度—冬季空调10.3℃，冬季通风17.7℃，夏季空调35.1℃，夏季通风32.2℃；

室外计算相对湿度—冬季空调86%，夏季通风68%，最热月平均83%。

室外风速—冬季平均2.5m/s，夏季平均2.3m/s。

5.3.5.4空调系统

本项目商业采用分体空调。农贸市场不设空调系统。

5.3.5.5通风系统

水泵房，配电室，厕所设机械排风，排风量按4～12次/h换气计算。商业中的卫生间设排气扇排风。农贸市场设机械通风，通风换气次数4次/小时。

没达到自然排烟条件的楼梯间及其前室采用正压送风。

5.3.6 消防设计

5.3.6.1 建筑专业消防设计说明

1、设计依据

（1）《建筑设计防火规范》（GB 50016--2006）

（2）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）

（3）《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）

2、建筑分类及耐火等级

本项目位于海南省昌江黎族自治县昌江大道以西，规划（芒果西路）以北，规划（西苑一路）以东。由6栋多层商业楼组成。商业耐火等级为二级。

3、总平面防火设计

消防通道：保证建筑有两个长边可到达消防车。在商业周边设有车行出入口与市政道路相连。

4、建筑单体防火设计

（1）建筑单体概况：各单体均为商业，每栋楼均设有多部楼梯，满足双向疏散要求，单面商铺均由内部楼梯解决疏散。

（2）防火分区：各单体分层设置防火分区。

（3）防烟：各单体均为自然排烟。

（4）防火门：甲级防火门用于消防控制室；乙级防火门用于前室及楼梯间门；丙级防火门用于管井检修门。

（5）在2#楼屋顶设有屋顶消防水箱。

（6）管道井、排烟道、排气道、电缆井等竖向管井，均独立设置。其井壁均为耐火极限不低于1小时的不燃烧体。井壁上的检查门为丙级防火门。

（7）外保温材料要求：材料采用燃烧性能等级为A级。

（8）室内装修材料要求：材料采用燃烧性能等级为A级。

5.3.6.2电气专业消防设计说明

1、设计依据

（1）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

（2）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）

（3）其它各专业提供的条件

2、消防设计

（1）火灾自动报警与消防联动控制

本工程在1#楼一层设一处消防控制室。选用智能化二总线火灾自动报警系统和相应的联动设备、广播设备、专用电话及配套的UPS电源设备。按规范设相应的火灾探测器及消防广播和消防电话、手动报警按钮等报警和联动及信号设施。

消防栓泵控制：火灾时，击碎玻璃按钮，启动消防泵。消防控制室能自动和手动控制。

喷淋泵控制：火灾时湿式报警阀压力开关动作，启动喷淋泵。消防控制室能自控和手动控制。

火灾时启动消防泵、喷淋泵，开启相应的防排烟机，切断有关的非消防电源，利用事故广播系统进行疏散指挥。所有消防联动设备信号均反映至消防控制室。消防水泵和消防防排烟风机除二总线控制外，均设有消防控制室能直接起停的多线控制设施。

（2）应急电源

本工程消防负荷包括：消防水泵、报警及联动设备主机、防排烟机、应急照明等。根据消防负荷的要求，所有消防负荷按二级负荷供电，均由两路电源供电，且在末级自动切换。

（3）应急照明

在主要设备用房、消防控制室、疏散通道、楼梯间等处设应急照明，在疏散通道道、安全出口处设疏散指示。应急照明灯具均采用自带蓄电池的应急照明灯。

5.3.6.3给排水专业消防设计说明

1、设计依据

（1）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2005）

（2）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）

2、消防设计

（1）消防水量：室内消防水量为20L/s；室外消防用水量为25L/s,火灾延续时间为2h；自动喷水水量为21L/s（按中危险级级考虑），火灾延续时间为1h。

（2）室外消防采用低压制供水。消防水池只贮存室内消防用水量220M³；室外消防水量由市政水供给。

（3）室外消防给水系统

管网成环形布置，管道上每隔120米设一个DN100地上式消火栓。

（4）室内消防给水系统

A、消火栓系统：给水方式采用消防水池，消防水泵与屋顶水箱联合供水，消防泵拟选用二台立式消防泵，一用一备。消防水泵集中设于地下泵房内。在屋顶水箱贮存前10分钟的消防水量，有效容积18 m³，消火栓采用铝合金箱体，栓口直径为65mm，水龙带长为25m，水枪喷嘴为19mm，消火栓箱内设消防按钮，于启动消防泵，整个小区配备两组水泵接合器，消防水泵运行状况传示至消防控制室。室内消防给水管采用热浸镀锌钢管。

B、自动喷水灭火系统

商业公共走道设置自动喷水灭火系统。采用直立喷头，喷头动作温度为68℃。自动喷水系统拟选用2台立式消防泵，一用一备。水泵运行状况、湿式报警阀、水流指示器及信号控制阀信号均传示至消防控制室。自动喷水灭火系统管道采用热浸镀锌钢管。设两组消防水泵接合器。

C、气体灭火系统：在变配电房、发电机房及贮油间采用气体灭火系统，灭火剂为气溶胶。

D、建筑灭火器配置

按照《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）有关规定，在设备机房、商业、农贸市场部位配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。

5.3.6.4暖通消防排烟设计说明

1、设计依据

（1）《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）

（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

2、消防排烟设计

（1）封闭楼楼间设可开启外窗自然排烟，每五层开窗面积不小于2平方，楼梯间顶部的侧墙或通向屋面的门，应设置有效面积不小于0.8平方的自然通风百叶窗。

（2）不满足自然排烟条件的防烟楼梯间及其前室，采用正压送风系统，送风量按建筑设计防火规范确定。

5.3.7 无障碍设计

5.3.7.1 建筑无障碍设计依据标准

1、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ 50-2001）

2、《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005）

5.3.7.2无障碍设计

1、在所有人行出入口与城市道路衔接处均设置缓坡方便轮椅通行。

2、在所有人行通道均设置盲道。

3、在所有一楼卫生间均设置无障碍隔间。

4、所有垂直客梯均设置无障碍扶手和按钮。

5、骑廊、建筑主入口等与场地交界处均设置1:12残坡。

6、所有醒目处均设置无障碍引导标志。

7、停车场考虑设置无障碍停车位。

5.3.8 其他工程方案

5.3.8.1 电信工程

1. 电信容量预测

预计本工程共有600门电话，600条网线。

2. 电信线路规划

本项目自市政电信管网埋地引入一路语音电缆和一路多模光纤，在一层靠近电信线路引入处设置一处弱电机房。

3. 有线电视规划

1）有线电视信号来自市有线电视网，光缆接入。

2）电视信号分配网络拟采用分配—分支形式，各用户终端电平为68±3dBuV。

5.3.8.2管线综合规划

本区规划市政管线共有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、电信电缆共5种，其中电缆在电缆沟中铺设。

各种管线的埋设应满足规范要求的管线之间的最小水平净距、最小垂直净距、管线与建、构筑物之间的最小水平间距等。在埋设顺序上应符合下列规定：

1、离建筑物的水平排序，由近及远宜为：电信管线，电力管线、给水管、雨水管、污水管。

2、各类管线的垂直排序，由浅入深为宜：电信管线、电力电缆、给水管、雨水管、污水管。

各种管线在垂直交叉时，应遵守如下原则：

压力流管让重力流管：

（2）小管径让大管径；

（3）给水管尽量在污水管上面；

（4）易弯的让不易弯的；

（5）临时性的让永久性的；

（6）工程量小的让工程量大的。

6 环境和生态影响分析

6.1 生态环境依据和标准

1、《中华人民共和国环境保护法》(1989年12月)；

2、《中华人民共和国环境影响评价法》(2002年10月)；

3、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》(2005年4月)；

4、《中华人民共和国水土保持法》（2010年12月）；

5、《中华人民共和国水污染防治法》（2008年6月）；

6、《中华人民共和国大气污染防治法》（2000年4月）；

7、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1996年10月）；

8、《环境空气质量标准》（GB3095-2012）；

9、《建设项目地下水环境影响评价规范》（DZ/T0225-2004）；

10、《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）；

11、《声环境质量标准》（GB 3096-2008）；

12、《社会生活环境噪声排放标准》（GB 22337-2008）；

13、《大气污染物综合排放标准》（DB11/ 501-2007）；

14、《环境影响评价技术导则大气环境》（HJ 2.2-2008）；

15、《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB 12523-2011）。

6.2 生态环境影响分析

6.2.1施工期对生态环境的影响

1、施工期声环境影响分析

项目施工期噪声主要来源于施工机械，如推土机、挖掘机、打桩机、起重机、载重汽车、搅拌机、振捣器等以及施工人员活动所产生的噪音。尽管施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，伴随施工的结束而消失，但鉴于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声环境产生严重影响，极易引起人们的反感，故而必须重视对施工期噪声的控制。距施工机械不同距离处的声级测试结果见下表。

表6-1 距施工机械不同距离处的声级

由表可以看出，施工噪声将使距声源100米范围内的昼、夜声级超过《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2类标准。这将会对周围居民住宅楼等环境噪声敏感点产生不利影响。本项目某些施工阶段的高噪音作业（如基础挖井空压机、捣楼层等）将对周围环境产生一定影响，建议尽量将噪声较大的设备放置离敏感目标超过50米，同时建议项目夜间禁止施工。鉴于高噪音作业部分施工期较短，只要合理安排作业时间，避开休息时间施工，其给环境带来的影响是可以接受的。当施工结束后噪声的影响也随之消失。

2、施工期大气环境影响分析

施工期的大气污染源主要来自于施工扬尘、施工机械燃油废气和建筑物装修过程中产生的挥发性有机废气。

（1）施工扬尘

施工扬尘主要是工程土石方挖掘、回填及现场推放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放场尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；车来车往造成的道路扬尘。扬尘在背景风场作用下扩散飞扬，严重影响市容环境、居民健康和城市景观。

（2）施工机械燃油废气

本项目施工过程用到的施工机械，包括主要有挖掘机、装载机、推土机、平地机等机械，以柴油为燃料，都可以产生一定量废气，包括二氧化碳、二氧化硫等，设备出厂已经严格检测，已达标排放，考虑其量不大，影响范围有限，故可以认为其环境影响较小。

（3）装修过程中产生的挥发性有机废气

在建筑物室内装修阶段，会产生甲醛、苯系物等有机污染物等。根据装修时采用的装修材料不同，甲醛、苯系物产生量不同。

3、施工期水环境影响分析

施工过程中产生的废水主要来自于施工人员的生活污水、建筑施工废水、机械、车辆冲洗废水和雨后地表径流形成的泥浆水。生活污水由施工队伍的生活活动造成，施工期施工人员每日工作完毕后离开场地，不在施工场地住，产生的废水量不大，经三级化粪池预处理后排入市附近的市政管道，送市污水处理厂处理达标后排放，减少对水体环境的影响。

4、施工期建筑垃圾及生活的影响

（1）建筑及装修垃圾

施工过程中产生的建筑及装修垃圾按每100m²建筑面积0.5吨计，项目建筑总面积约为32843.30平方米，则建筑及装修垃圾产生量为164.2吨，如不能及时妥善处置，或者乱倒乱放在路边，则会造成水土流失，局部城市景观也会景观也会受到破坏。

（2）施工期生活垃圾

施工人员按高峰期150人计，产生的垃圾按0.5kg/人.d计，生活垃圾产生量为75kg/d，施工过程中产生的生活垃圾如不及时进行清运处理，则会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和作业人员健康带来不利影响。

5、水土流失影响分析

本项目而言，影响施工期水土流失的主要因素是工程施工和降雨。

施工期地基开挖、填方和平整地面等施工活动，都要极大的改变已处于平衡状态的原始地貌，并产生大量的废弃土石和大面积的裸露地表，从而为土壤侵蚀的发生提供了潜在的可能。

降雨是发生水土流失的最直接最重要的自然因素。降雨对裸露地表的影响表现在两个方面：一是雨滴对裸露地表的直接冲溅作用，二是雨水汇集形成地表径流的冲刷作用。这种作用在暴雨时表现得更为集中和剧烈，往往引起较大强度的水土流失。

6.2.2运营期对生态环境的影响

1、水环境影响分析

项目运营期产生生活废水和污水，主要污染物有SS、COD、BOD5、氨氮和动植物油等，水质复杂程度属简单。

2、声环境影响分析

项目运营期噪声主要为发电机、空调冷却塔、变压器、水泵、风机等设备噪声，一般设备均布置于独立设备房内，设备运行噪声对外界的影响不大。

对进出地下车库汽车作禁鸣、限速要求后，从声源上控制了噪声强度，对外环境及工程本身影响很小，能满足2类区声质量标准要求。

3、固体废弃物环境影响分析

项目建成投入运营后，所产生的固体废弃物主要为生活垃圾，以有机类废物为主，多为无害物质，只要集中收集并采取避雨措施堆放，统一由环境卫生部门运往垃圾处理厂进行无害化处理，对环境不会产生新的污染。

6.3 生态环境保护措施

6.3.1 施工期污染防治措施

1、扬尘防治措施

对易产生扬尘的部位，定时表面洒水并采取围挡作业，利用道路清扫车对施工区周边道路进行清扫，在施工场地出口设置浅水池，防止车辆轮胎将沙土带到公共道路上；

建筑工地脚手架外侧必须用密目式安全网封闭，封闭高度应高出作业面15m以上，并定期进行清洗保洁。

2、水环境污染防治措施

施工场地应设置围堰和挡水墙，施工产生的泥浆污水收集后经格栅和沉淀池去除悬浮物和泥沙，最终排入市政污水管道；

采取措施控制地表降尘积累，以减小降水前地表积累的污染负荷；

施工人员生活污水应经化粪池处理，厨房含油污水应经隔油处理后方能排入市政污水管道。

3、固体废物治理措施

建筑废土中，表层土应保存作为施工后期园林绿化覆盖用土；工程废土和废渣可用于场地平整、临时交通道路填筑、回填低洼地带等；对于开挖出剩余的废土，可作为砖厂灰砖的生产材料，既节约土地资源，也使弃土得到综合利用。

对于运送散装建筑材料的车辆，必须按相关规定用蓬布进行遮盖，以免物料洒落；

对施工垃圾每日定时清运，减少堆存。

4、噪声防治措施

优化施工时段，选用低噪声设备机械，文明施工，搬运器具要轻拿轻放，适当设置隔音围墙维护等方法，以减轻对周围噪声污染；

从控制声源和噪声传播以及加强管理等不同角度多管齐下对施工噪声进行控制。

5、水土保护

本项目施工周期长，跨越了雨季，必须采取合理的水土保持措施以减轻水土流失的环境影响。

1）从规划设计到工程施工均应充分考虑项目选址区的敏感性，把水源保护放在第一位，第一考虑水土保持工作，并制定严密可靠的水土保持措施；

2）充分考虑海口降雨的季节性变化，合理安排工期，大面积的破土应尽量避开雨季；

3）合理安排施工单元，减少施工面的裸露时间，尽量避免施工场地的大面积裸露；

4） 优化工程挖方和填方，尽量保持原有的地形地貌，减少土石方开挖量；

5）重视全方位、全过程的水土保持工作，做到从施工到工程完工的全过程水土保持工作；

6）设置专人专项资金，确保水土保持工作的顺利实施。

6.3.2 运营期污染防治措施

1、水环境保护措施

室内地面（±0.000m）以上的污废水重力流排出；地下室集水坑和卫生间排水采用潜水排污泵提升至室外污水检查井；为保证较好的室内环境，卫生间污水管道系统设有专用通气立管；污水经化粪池处理后排入城市污水管道，防止对城市管道造成淤塞；地下层潜水泵坑均采用防臭密闭入口盖；阳台雨水为独立排水系统，排至室外排水暗沟，以防其它排水管道的有污染气体串入室内。

2、噪声污染防治措施

本项目的空调机组、制冷机组等在设计选型时，尽量选用低噪声设备，在安装时采用减震、降声、吸声、隔声等措施，保证社区环境噪声符合标准。

3、固体废物污染防治措施

倡导"绿色消费"，尽量减少难降解塑料制品的使用，减少使用一次性用品，从源头上减少生活垃圾的产生量；

本项目产生的生活垃圾，实行可回收和不可回收两种分类集中，分类处理，并结合物业管理定时、定点处理，卫生管理物业化，以减少生活垃圾对环境的污染。

6.4特殊环境影响

1、绿化补偿与景观保护

绿化是提高城市建设水平和保护生态环境的重要指标之一。根据自然资源损失补偿和受损区域恢复原则，本项目采用分散与集中、平面与立体空间、自然与人造相结合的方法建设绿地及景观。

2、文物保护

在地下挖掘施工中要注意文物保护，一旦发现有价值的文物如古钱币、陶瓷、青铜器等应停止挖掘并保护好现场，及时报告文物管理部门，不能使文物流失。

6.5环评小结

经过严格的环境影响评价，针对项目可能产生的环境影响问题采取了相应的切实有效的措施，在项目施工阶段和运营阶段都落实了相应措施以后，将会最大程度的减少项目施工和运营对环境的各种不利影响，能够满足绿色环保和可持续发展的要求。从环境保护的要求来看，项目建设是可行的。

7 节能分析

7.1 建筑节能设计依据标准

7.1.1 节能原则

（1）根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。

（2）充分挖掘潜力，结合基地建设具体情况，尽可能做到能源综合利用。

7.1.2 用能标准及节能设计规范

本项目相关的节能设计规范有：

1、《民用建筑热工设计规范》（GB 50176-93）；

2、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2003）；

3、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；

4、《海南省公共建筑节能设计标准》（DBJ03-2006）；

5、其他有关国家规范和地方标准。

7.2 建筑节能设计指标

通过增强建筑围护结构隔热保温性能和提高空调设备能效比的节能措施，在保证相同的室内热环境指标的条件下，采取节能措施的建筑与参照的基础相比，使建筑能耗应节约50%。

7.2.1建筑节能规划设计

（1）建筑朝向：单体建筑尽可能争取南北朝向，从而减少了空调负荷，达到节能效果。

（2）建筑间距：各单体建筑之间满足日照及视线距离要求；不单对室内卫生、采光及自然通风有利，良好地组织穿堂风，改善室内物理环境，达到节能效果。

（3）室外环境：绿化率不小于25%，使室外热环境得到改善，从而使室外热环境改善，达到节能效果。

7.2.2单体节能设计

本项目结构形式为框加结构。

（1）建筑平面：平面布局及门窗位置合理，合理组织穿堂风，有利于自然通风。

（2）体形系数：（夏热冬暖地区不作要求）

（3）遮阳系数：建筑有外廊设置，可起一定的遮阳作用；另外窗户可选择热反射及浅色窗帘也可起遮阳作用。

（4）窗墙面积比均控制在规范规定的范围之内。

（5）外墙保温节能设计：各单体各朝向窗墙比值控制在0.3—0.45范围内，外墙用玻璃棉板板作为保温材料，耐火等级为A级，外墙传热系数符合国标；窗户采用镀膜玻璃，其气密性等级不低于GB7107规定的Ⅲ等级。

7.3项目能耗数量及用能指标分析

7.3.1项目能源消耗种类和数量

1、能源消耗种类

本项目为商业地产开发项目，根据项目特点，本项目建设完成后使用的能源品种为电力，耗能工质为新鲜水。

根据项目用能需要实际情况，并参照国家有关能源政策和法规，本项目因地制宜地选择能源品种和质量，能源品种选用合理。

2、用能量估算

1）用电量估算

项目用电估算采用密度负荷法计算，充分考虑用电实际情况选择合理的密度负荷、用电时间及同时系数，经估算，项目年用电量475.27万kWh，折标准煤584.11吨。详细估算参见表7-1：

表7-1 项目运营期年耗电量估算表

2）用水量估算

本项目建成后，根据国家商业用水和消防用水统一标准估算：该项目商业用水按365天/年计；商业用水按最大时用水量32.81㎡/h，绿化用水按4.0㎡/h，其他未预见用水量按生活用水10%计。则共计年用水量为10.86万吨。

表7-2 项目运营期年用水量估算表

3）项目综合能耗计算

本项目年耗电量为475.27万kwh，年用水量为10.86万t，项目的总能耗为593.42吨标煤（当量值）。详见9-3 项目运营过程年能源消耗种类和数量：

表7-3 项目年综合能耗计算表

7.3.2 项目能耗指标分析

根据以上计算，得出项目居住区和商业单位面积耗电量及与国内先进值对标结果如下表所示：

表7-4 项目单位耗电指标对标表

由上表可知，本项目商业单位面积电耗量为142.35kW·h/㎡，均处于国家先进水平。因而，本项目能耗量合理。

7.4项目节能措施

7.4.1给排水设备节能措施

（1）采用中水系统。给水系统设计中充分利用市政供水压力，少用减压阀。

（2）采用节能型的仪表、阀门、卫生洁具。

（3）水泵采用隔振措施，水泵出、出水管金属软接头，出水管设弹性吊架；

（4）所有给排水管道设计时考虑防止水流噪音和共振；

（5）生活供水管道采取优质无污染环保型管材，用于生活的水箱采用食品级不锈钢、材质，并采取防污染措施。二次供水采用紫外线消毒；

（7）在市政给水引入管，在公共用水点处安装水表监控用水情况，并标注"节约用水"提示；

（8）水池水箱溢水信号报至消防控制中心，避免水源流失。

7.4.2空调节能措施

采用分体空调，空调器由住户自理，要求采用节能型产品，能效比不CC小于等于4500W时，不小于3.2；当CC大于4500W小于等于7100W时，不小于3.1；当CC大于7100W，小于14000时，不小于3.0。（CC表示额定制冷量）。

变制冷剂流量多联式分体空调系统，制冷性能系数符合《多联机空调系统工程技术规程》的规定。

7.4.3电气节能措施

1、10KV高压尽可能伸入负荷中心。220/380V主要线路的供电半径控制在250米之内，以降低线路的电能损失。

2、选用高效低耗的节能变压器和节能电机。在变电所低压侧进行无功补偿，使功率因数达到0.9以上。

3、选用节能型电光源和高效节能照明灯具，直管荧光灯配电子镇流器。施工设计时严格执行GB50034-2004《建筑照明设计标准》，使照度标准、照明均匀度、统一眩光值、光色、照明功率密度值等相关值均符合规范要求。

4、合理设置电能计量仪表，以促进用户节能。在10KV配电室设有专用计量柜，商业用电和动力用电分别设电度总表。商铺分户设计量表。公共照明、电梯、水泵等分路计量，以便加强用电节能管理。

5、尽可能实行节能控制，如楼梯走道灯采用限时自熄开关。每个房间的灯开关不少于2个（只有一盏灯者除外），尽可能使用自然光，按采光窗侧分列布置灯具，分别设开关控制。

6、配合有关专业对水泵、风机等采取节电控制。50KW及以上电动机单独配置有功电度表和电流表。

7.4.4照明节能措施

在商用建筑能耗中，照明能耗也占有较大的比例。因建筑照明量大而面广，故照明节能的潜力很大。

本项目在满足照度、色温、显色指数等相关技术参数要求的前提下，照明节能设计从下列几方面着手：

1、选用高效光源

按照明场所的条件，选用不同种类的高效光源，可降低电能消耗，节约能源。其具体设计如下：住宅、一般室内场所照明，应优先采用荧光灯或小功率高压钠灯、金属卤化物灯等高效光源。本项目设计住宅照明采用紧凑型荧光灯，以满足《建筑照明设计标准》的限值要求。

选用高效灯具

除装饰需要外，优先选用直射光通比例高、控光性能合理；反射或透射系数高、配光特性稳定的高效灯具，采用非对称光分布灯具。鉴于它具有减弱工作区反射眩光的特点，在一定的照度下，能够大大改善视觉条件，因而可获得较高的效能。选用变质速度较慢的材料制成的灯具，如玻璃灯罩、搪瓷反射罩等，以减少光能衰减率。所选室内灯具效率不低于80%；室外灯具效率不低于75%（但室外投光灯不应低于55%）。

选用合理的照明方案

采用光通利用系数较高的布灯方案，优先采用分区一般照明方式。在有集中空调且照明容量大的场所，采用照明灯具与空调回风口结合的形式。在需要有高照度或有改善光色要求的场所，采用两种以上光源组成的混光照明。室内表面采用高反射率的浅色饰面材料，以更加有效地利用光能。

照明控制和管理

1）充分利用自然光，根据自然光的照度变化，分组分片控制灯具开停。设计时适当增加照明开关点，即每个开关控制灯的数量不要过多，以便管理和有利节能。

2）对大面积场所的照明设计，采取分区控制方式，这样可增加照明分支回路控制的灵活性，使不需照明的地方不开灯，有利节电。

3）尽量采用调光器、定时开关、节电开关等控制电气照明。走廊、楼梯间、门厅灯公共场所照明，采用集中控制的照明方式，并安装带延时的光电自动控制装置。

4）室外照明系统，为防止白天亮灯，拟采用光电控制器代替照明开关，以利节电。

5）在插座面板上设置翘板开关控制，当用电设备不使用时，可方便切断插座电源，消除设备空载损耗、达到节电的目的。

7.5项目节能效果分析

新的建筑节能相关设计标准都是国家2005年及之后颁布实施的，对节约能源作出了一系列规定，如围护结构、暖通空调、照明等。按新标准建造的公共建筑与按原旧标准建造的建筑即"基准建筑"的耗能比较，经标准起草专家严格计算，其节约能源的效果将达到50%。本项目在规划设计、建设施工过程中严格按照节能标准执行建造，可达到节能50%以上的要求。