昌江县中西医结合医院经济适用房项目

第一章　总　论

１．１项目基本情况

（一）项目名称：昌江县中西医结合医院经济适用房项目

（二）项目性质：新建

（三）项目投资：１９７５．３０万元

（四）建设地点：本项目位于石碌镇人民北路东侧，中西医结合医院门诊部南侧。

（五）项目用地：项目选址范围内建设用地为国有土地，用地性质为城镇住宅用地。工程建设规划净用地面积３７４１．３０平方米（约５．６１亩）。土地取得方式为行政划拨。

（六）项目业主：昌江县中西医结合医院

１．２研究范围及主要编制依据

１．２．１研究范围

海南方能投资顾问有限公司受项目业主委托，对昌江县中西医结合医院经济适用房项目进行可行性研究并提交《昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究报告》，其主要研究范围包括：项目背景及必要性、建设条件、建设内容与规模、建设方案、节能、环境保护、投资估算及资金筹措、财务分析、社会效益综合评价等。

１．２．２主要编制依据

中华人民共和国国家发展计划委员会、中华人民共和国建设部《经济适用住房价格管理办法》；

《经济适用住房管理实施办法》（建住房［２００７］２５８号）；

《海南省人民政府办公厅关于印发海南省经济适用房管理实施办法的通知》（琼府［２００９］３１号）；

《海南人民政府关于加快发展保障性住房的意见》（琼府［２０１０］６４号）；

《昌江县国民经济和社会发展第十二个五年总体规划》；

《昌江黎族自治县城乡总体规划（２０１０－２０３０）》；

《昌江县黎族自治县经济适用房建设和管理实施方案》（昌府办［２００８］５６号）；

昌江黎族自治县发展和改革委员会关于中西医结合医院职工经济适用房项目建议书的批复（昌发改函［２０１３］１６０号）；

昌江黎族自治县住房和城乡建设局委托书（昌住建函［２０１３］１０６号）；

昌江县规划管理局关于本项目的规划条件通知书；

１．３可行性研究的主要结论

１．３．１　项目建设必要性

社会经济适用房建设成为２０１０年中央＂两会＂商讨议论的热门话题。各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有的还提出了明确的目标和实施措施。可见大力加强社会经济适用房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了＂拥有自己一席之地＂的希望。

项目建设的必要性主要有以下几个方面：

１、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任。

２、构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题。

３、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性。

４、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性。

５、完善房地产供应结构、促进房地产业持续健康发展的需要。

１．３．２　建设内容及规模

本项目工程为建设昌江县中西医结合医院新建经济适用房住房２栋，框架结构，每栋主体１３层５２套，共１０４套。项目分两期建设，一期工程一栋５２套，每套户型面积９０㎡，其中包含每户套内面积８４．４㎡，公摊面积５．６㎡，一期建筑面积面积为４６８０㎡；二期工程一栋５２套，每套户型面积９０㎡，其中包含每户套内面积８４．４㎡，公摊面积５．６㎡，二期建筑面积为４６８０㎡；总建筑面积为９３６０㎡，其中公建面积为５８２．４㎡；配套建设为供电、给排水、道路、绿化等公用工程，绿化面积为１３０９．４６㎡。

１．３．３　建设期安排

根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为１年，具体安排为：

２０１３年１０月至２０１３年１１月中旬以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。

２０１３年１２月至２０１４年１月，陆续完成施工图设计和工程招标工作。

２０１４年３月至２０１４年７月，完成项目一期、二期工程主体建设，同步完成小区配套道路、管网工程。

２０１４年８月至２０１４年９月，完成项目设备安装与装修工程及交付验收。

１．３．４　项目建设投资及资金来源

１、项目建设投资

本项目建设总投资１９７５．３０万元，其中：一期工程前期工程费用１１０．４８万元，基础设施建设费２１．７万元，建筑安装工程费８３７．４７万元，项目管理费８万元，基本预备费１０万元；二期工程前期工程费用１１０．４８万元，基础设施建设费２１．７万元，建筑安装工程费８３７．４７万元，项目管理费８万元，基本预备费１０万元；项目总建设前期工程费用２２０．９６万元，基础设施建设费４３．４万元，建筑安装工程费１６７４．９４万元，项目管理费１６万元，基本预备费２０万元。

２、资金来源

本项目建设资金全部由昌江县中西医结合医院购房职工自筹，目前资金已经全部到位。

３、资金使用计划

本项目建设资金一次性筹措到位，按工程进度逐步使用。

１．４主要技术经济指标

主要技术经济指标见表１－１。

表１－１　项目主要技术经济指标

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１．５　主要结论与建议

１．５．１　结论

本项目是县委、县政府进一步改善民生、促进经济增长、保持社会和谐稳定的重要举措。项目建设内容符合有关产业政策和地区发展规划。本项目对规划昌江县建设、生态环境改善以及保民生、保社会稳定具有积极意义。

项目建设地点位于昌江县人民北东侧，昌江县中西医结合医院对面，临近石碌河。项目用地符合昌江县土地利用规划要求和规定。

项目严格执行建筑节能相关规范设计要求，在设计中采取节能措施，建筑节能可达５０％以上。

根据地块地形特殊情况建设配套用房，配套用房产生收益将用于补贴小区以后物业管理及其他管理费用。

本项目总用地面积５．６１亩，总建筑面积９３６０ｍ２，其中公建面积５８２．４。设计容积率２．５０，土地利用率较高。

项目建设在我国房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房问题，对于遏制房市的过度投资投机炒作，保障我国房地产健康、稳定发展均体现了必要性。

１．５．２建议

根据对建设条件、工程方案和对财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。

建议项目建设单位加强与有关部门的协调，进一步调整完善方案，确保项目建设顺利实施。

为确保本项目尽快顺利进行，必须抓紧项目的前期工作，并落实建设所需资金。在保证项目建设质量前提下，尽可能压缩工期，争取早日完工。

第二章　项目建设背景及必要性

２．１　项目建设背景

２．１．１经济适用住房及相关政策

１、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

＂十二五＂规划提出，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。

在第三十五章第二节＂加大保障性住房供给＂中指出，强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。

２、《经济适用住房管理办法》

《办法》指出：经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

３、《海南省十二五规划纲要》

《纲要》提出：加大保障性安居工程建设力度，努力实现城乡居民住有所居。强化政府综合协调职责，加大资金投入，统筹使用中央下拨的各项住房保障专项补助资金。省财政从市、县收取的土地出让金１０％部分以及省和市、县一般预算新增财力部分向保障性住房建设项目倾斜。根据保障性住房规划和年度计划，统筹安排住房用地计划，落实各项税费优惠政策，切实加大政策支持力度。建立和完善保障性住房分配管理和监督检查办法。建立健全住房公积金制度。

加大廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房的供应量，进一步推进垦区、林区、城市和国有工矿棚户区（危旧房）改造和住房建设。制定保障性住房建设专项规划，落实保障措施，完善保障体系。＂十二五＂期间，新增城镇保障性住房２８．８万套，完成６．５万套国有垦区危房改造；在消灭茅草房的基础上，完成　１３．２万户农村危房和库区移民危房改造。基本实现城镇中低收入困难家庭有一套保障性住房，基本完成农村危房改造。

４、《海南省经济适用住房管理实施办法》

《办法》提出：坚持政府总揽、合理布局、综合开发、规范运作的原则，通过集中、分散、配建等方式开发建设经济适用住房。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。开发成本包括征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费、贷款利息；税金依照国家规定的税目和税率计算；利润按不高于３％核定。住房保障主管部门直接开发建设的，不得有利润。

２．１．２海南房地产市场背景

海南省从２００５年起，把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。２００６年以来海南６５％以上的商品住房销往岛外，购买对象遍布全国３１个省、区、市和港澳台地区，以及美国等２５个国家。这些岛外购房客的脚步不单停留在海口、三亚，伴随近两三年海南房地产区域市场多极化局面的出现，他们的脚步正向海口、三亚以外岛内其他市县迈进。

２００８年，海口房价在多个月份里同比涨幅一直领跑全国，２００８年１月－１１月，海口商品房平均销售价格为４２７０．６０元／平方米，同比上涨２４．５３％。与价格上涨较快相背，２００８年海南商品房销量却显黯淡。在经历２００８年年底的微步调整之后，２００９年上半年频现火热信号，海南房地产开发投资、商品房及住宅销售面积、销售金额等重要指标同比均出现正增长。尤其是海南国际旅游岛建设的利好概念，更是引发了新一轮房地产开发投资热潮，房地产业迅猛增长。２０１０年１月４日国务院正式发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声而起，海口、三亚等区域中心城市的房价迅速上涨，琼海、文昌、定安等二线城市的商品房价格也以较快的速度上涨。海南房地产市场的火爆，既有刚性需求，也有投资成分。当然也离不开国家宏观政策的影响，宽松的信贷和低利率的政策刺激，使得投资性需求得到释放。

昌江县房地产市场相比省内海口、三亚等大旅游城市要温和得多。据２０１１年昌江县中心房价分析和昌江县物价局近日发布的统计数据，昌江县中心地段（石碌河以内）商品房住宅集中成交价，６月已达３８９９元／平方米，高者已近４０００元／平方米，同比上涨１０．６９％。中心地段以外，集中成交价为４０００元／平方米，同比上涨１．１０％。数据显示，昌江县区商品房住宅平均成交价４３００元／平方米，环比微涨１．４５％，同比上涨４．８９％。昌江县中心以内，商品房住宅集中成交价为４４００元／平方米；商业中心繁华地段，集中成交价为４５００元／平方米。８月初市区二手房交易均价达到３８００元／平方米，环比五月增长４．２０％。

据统计，２０１２年１２月份，昌江房地产以春季交易会掀起涨价潮之后，均价就从每平方米４４６６元一路攀升，至２０１３年３月底均价已高达每平方米４６６６元，成为昌江商品房均价的新高。

２．１．３房地产市场调控政策

房地产行业对于我国和地区经济的重要性可以肯定，但其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此，从２００５年开始，接连出台了一系列调控政策，如国八条、国六条、国五条等。

温家宝在２０１０年两会中指出，２０１０年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的４项措施：

一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排经济适用房专项补助资金６３２亿元，比上年增加８１亿元。建设经济适用房３００万套，各类棚户区改造住房２８０万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。

二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。

三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。

四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

２０１３年＂国五条＂出台，第三升级了房地产调控基调，也成为十年内第九次房地产调控措施，再一次也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的２０％计征。＂国五条＂实施细则明确了地方政府制定新建商品住宅价格控制目标的任务、增加普通商品住房及用地供应以及加强市场监管和预期管理，基本消除了新房上涨的隐患。

２．２项目建设的必要性

２．２．１缓解昌江县经济适用房紧缺，完善社会保障体系的需要

经济适用房供应总量明显不足。据国家统计局的数据显示，我国经济适用房投资继续下降，２０１２年前１１个月累计完成３４７亿元，同比下降８．８％。不少地方甚至停止了经济适用住房建设。一些仍在建设经济适用房的城市，也主要面向拆迁户定向供应，没有面向社会应保障对象。这与经济适用住房制度要求及社会期望差距甚远。

我国正处于社会主义初级阶段，在此阶段客观存在部分城镇困难群体，满足中低收入家庭的住房需求，是各级政府必须要解决的问题，也是社会保障体系的重要组成部分。昌江县目前经济适用房仍然紧张，本项目的建设，可以缓解昌江县经济适用房的紧缺，完善社会保障体系。

２．２．２　解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任

我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭鉴于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因而，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。

从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要职能之一。政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴，近３０年来每年一直保持在占ＧＤＰ的２％以上，占政府公共支出的５％左右。

目前，我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用，但忽视了住房保障是政府不可推卸的重要责任。截至２０１２年，全国２９１个地级以上城市中，仍有２０个城市尚未实施廉租住房制度，有２１个省、自治区、直辖市通过签订目标责任书等方式，将廉租住房制度建设纳入对县（区）、县政府目标责任制管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。因而，政府要切实负担起应负之责，尽快完善住房保障制度。

２．２．３构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题

党的十七届六中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的＂托底＂机制，若广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。

２．２．４当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性

近两年，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，鉴于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。低收入群体住房问题伴随房价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。

２．２．５完善房地产供应结构、促进房地产业持续健康发展的需要

我国房地产供应结构单一，高档住宅建设规模逐年扩大，房地产价格不断攀升，这种状况的进一步发展，极易使房地产业产生＂泡沫＂，从而影响整个国民经济的发展。因而，从促进房地产业和国民经济持续发展的要求出发，也有必要启动并规范经济适用住房的建设，以此来调控住房市场供应结构，调节住房市场价格。

昌江县城经济适用房建设工程的实施将有效缓解县中低收入及城镇化农转非人口的住房问题，对维护昌江县社会稳定、推动县域经济发展、社会和谐具有重要的现实意义。

第三章　市场分析与产业政策相符性分析

３．１国内经济适用住房的建设现状分析

３．１．１国内经济适用住房现状分析

目前，经济适用住房的来源主要有三种：①　由政府提供专项用地，通过统一开发，集中组织建设的经济适用房；②　将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分住宅项目调整为经济适用房；③　单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的福利住房。

自１９９８年全国下达总件数面积２．１亿平方米的经济适用房建设计划以来，每年大约有１．５亿平方米的经济适用房投入使用，截止到２０１０年为止，已解决了１６００多万户城市低收入群体的住房问题。然而据建设部的数据显示：１９９８年，全国经济适用房竣工面积占商品住宅面积的３９．０４％；１９９９年经济适用房竣工面积为商品住宅竣工面积６２．３３％。伴随普通商品房的大量入市，经济适用房的比重变得越来越小，２０１２年全国经济适用房仅占商品住房住宅供应中的１０％左右；２０１２年计划建设经济适用房８６２．５３万平方米，而具体而言只完成了７２３．４５万平方米，缩水约１６％。总的来看，目前多数地区小户型经济适用房极其短缺，需要加大经济适用住房供应规模。

３．１．２　经济适用住房存在问题

目标混淆

经济适用房供应体系是政府针对普通商品房价格过高而特别向中低收入居民提供的保障性住房供应体系。而有的地方一度以激活房市这一经济目的取代经济适用住房原有的保障目的，直接将其等同于一般商品房，以激活低迷的商品房市场，使经济适用房的目标难以实现。

价格偏高，面积过大，户型设计不合理

从维度上看，尽管我国政策规定经济适用房的面积和价格必须控制在一定范围内，但鉴于安置补偿费用的增加等因素客观上抬高了房价。　最终导致＂经济适用住房不经济＂的现象，中低收入人群无法购买以享受到政府的地价补贴。根据有关数据显示：杭州市２００９年７月份共售出经济适用房１９３７套，平均每套建筑面积１２６．　６９平方米。其中建筑面积１２０平方米以上的占７５％　，　９０平方米以下的仅１０８套，占２．７４％。

审核＂失灵＂，退出机制不完善

我国的个人收入信息统计尚不完善，家庭收入的统计审核难以准确。现行的经济适用房运作机制实际是在房屋销售阶段，通过限定房价一次性地将补贴划拨给中低收入者。然而伴随经济的高速发展，购买了经济适用房的居民在未来几年内可能会有较大的收入增长，不再满足补贴要求，同时市场上也会涌现出新的中低收入者。显然，这种静态的、一次性的补贴方式不能充分利用有限的补贴资源。

３．２　海南经济适用房市场分析

３．２．１海南省经济适用房建设概况

海南省政府从１９９９年开始启动廉租住房工作，到２０１２年实现了廉租住房租金补贴＂应保尽保＂。同时，大力建设经济适用房。在此基础上，逐步扩大廉租房和经济适用房制度的覆盖范围，力求形成覆盖城市中低收入及以下水平家庭的基本住房保障制度。

２００７年１０月，住房和城乡建设部发布了《经济适用住房管理办法》（建住房［２００７］２５８号），作为海南省经济适用房建设管理的建设依据。从２００７年至２０１１年，２０１１年，海南新建保障房达到９．２８套，财政保障房补助资金增３７．４０％，海南＂十二五＂之间将完成城镇保障房建设２８．８万套。

３．２．２昌江县经济适用房发展现状

昌江县委、县政府高度重视保障性住房建设项目，采取集中统一成片建设的模式，统一规划，成片建设保障性住房。今年，昌江继续把保障性住房建设项目列为重要民生工程，积极采取措施，严格落实＂一个项目、一个分管领导、一个项目单位、一个工作班子、一个倒排工期、一竿子抓到底＂＂六个一＂责任模式，确保了项目的有效开展。同时，成立保障性住房项目推进服务组，强化对保障性住房建设项目的领导。

截至去年底，昌江已累计建设保障性住房１１６４７套，总建筑面积达９８万平方米，总用地面积１２４５．５０亩，总投资达２１．２０亿元。

据了解，今年省下达昌江保障性住房建设任务为１０００套，目前开工率１００％。其中，廉租住房１００套，公共租赁住房２００套，经济适用住房３００套，限价商品房３００套，城市棚户区改造１００套。

３．２．３　经济适用房的总体需求

昌江县经济适用房的主要需求来源于城镇中低收入户及城镇化中的农转非人口。

根据现有统计资料大约估计，２０１０年昌江县人口普查数据显示居住在城镇地区的人口人为１０６９６０人，占总人口的４７．７８％，昌江县城镇中低收入居民约占城镇总人口的２６．８２％，约为０．９２万户，２．８７万人。考虑其中的２６．８２％在未来１０年内具有购买经济适用房的需求，户均面积按７０平方米计，则城镇中低收入阶层中对经济适用房的需求为６４．４万平方米。

海南国际旅游岛战略实施，使第二、三产业较快发展，大批农村富余劳动力从土地中解放出来，逐渐向非农产业转移，伴随城镇化率的提高，假设未来１０年内有１０％的农业人口转为非农业人口，这一部分人口对经济适用房的需求约为３０．６９万平方米。

两项合计，初步预计未来１０年内昌江县对经济适用房的总体需求在９５万平方米左右。

３．２．４　昌江县经济适用房的定价

昌江县经济适用房价格根据项目总投资额估算确定。２０１２年昌江县城镇居民人均可支配收入为５８３８元，同比增长１７．２％，按户均收入１４１６０元计算，则房价收入比为４．２３，属较低水平。以此定价水平，分析表明，昌江县中低收入家庭已具备了一定的支付能力。

３．３产业政策分析

近年来，鉴于房产市场发展过快过热，建设部、国家发改委等七部委发布了一系列稳定住房价格工作的意见：

１、强化规划调控，改善住房供应结构；

２、加大土地供应调控力度，严格土地管理；

３、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；

４、加强房地产信贷管理，防范金融风险；

５、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；

６、加强经济适用房建设，完善廉租房制度；

７、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；

８、加强市场监测，完善市场信息披露制度。

３．３．１严禁炒地、转让期房，遏制投机炒作行为、稳定住房价格

１、严禁转让＂期房＂，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

２、年内卖房征营业税。

３、依法制止＂炒地＂。

４、二手房交易征收所得税。

３．３．２鼓励支持普通百姓自住住房需求

１、加强政策性住房建设

加强经济适用房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在３％以内。

２、政策性住房享受优惠条件

享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：我省市县主城区范围内的经济适用房项目，宜以中高层和高层为主，住宅容积率原则上控制不超过２．５，有条件的地块可适当提高，但最高不得超过３．０；三亚市主城区范围内的经济适用房，应充分考虑建设国际性滨海风景旅游城市对城市风景环境的要求，容积率原则上控制在２．０以内。

３、限定了地方调控范围

各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的２０％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案。

３．３．３完善城镇经济适用房制度，保障低收入者住房需求

城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。住房是一种必需品，它不可能通过完全市场竞争达到供求均衡；而且，住房是人的一项基本权利，保障人的住房权利是政府的责任。当前，个别地方最低收入家庭基本住房需求不能得到应有保障，一个重要原因是住房保障体系不健全。因而，完善城镇廉租房制度就显得尤为迫切。

３．３．４严格中介机构市场准入，加强市场监测，完善市场信息披露制度

要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有有关部门要及时依法从严查处，并向社会公布。

房地产市场存在严重的信息不对称，这些政策措施的出台，目的在于给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。只有不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，才能更好地发挥市场功能，改善投资结构，引导合理需求。

去年以来，全国各大中城市房产市场逐渐变冷，商品房价格涨幅大幅下降，商品房空置面积达１．３亿平方米，同比增长８．７％。去年下半年以来，中国大部分地区房地产市场已先后进入调整期和转型期，房地产市场已逐步由狂热转向理性，宏观调控控制房地产市场价格上涨过快的目标已经显现。

３．４项目与区域发展规划相符性分析

３．４．１依据

详见１．２．２节昌江县发展规划依据文件。

３．４．２项目与区域发展规划相符性分析

本项目是建设经济适用房，位于昌江县人民北路东侧，昌江县中西医结合医院门诊部南侧，用于改善我县城中低收入住房困难家庭的住房难问题、改善生活质量，因而：

（１）项目符合《昌江县国民经济和社会发展＂十二五＂规划纲要》：＂十二五＂期间，合理满足中低收入阶层需要，加大经济适用房和安居工程建设力度，降低农民进城门槛＂的发展要求。

（２）项目符合昌江县县委、县政府改善民生、促进经济增长、保持社会和谐稳定的重要举措，也是完善我县分层次、多渠道、成系统的住房保障工作的重要内容的职能规划要求。

项目所在区域位于昌江县人民北路东侧，昌江县中西医结合医院门诊部南侧，土地规划为城镇居住用地，符合土地利用规划的要求。

项目建设经济适用房，符合＂合理配套，有计划的安排经济适用房、廉租房、普通商品房建设＂的居住用地发展的引导与控制要求。

３．５项目与产业政策相符性分析

３．５．１依据

《产业结构调整指导目录（２０１１年本）》（发改革委令２０１１年第９号令）。

３．５．２项目与产业政策相符性分析

本项目主要是建设经济适用房，位于昌江县石碌镇人民北路东侧，中西医结合医院门诊部南侧，用于改善我县城中低收入住房困难家庭的住房难问题、改善生活质量，对开发区县城基础设施建设以及昌江县城发展具有十分重要的作用。

本项目符合《产业结构调整指导目录（２０１１年本）》发展改革委令２０１１年第９号中鼓励类项目：第十九项＂城市基础设施及房地产＂中的第１１条＂城镇园林绿化及生态小区建设＂和第２０条＂国家住宅示范工程建设＂。

项目建设内容中无《产业结构调整指导目录（２０１１年本）》中限制类、淘汰类项目。

第四章　项目所在地概况和建设条件

４．１项目建设地点

项目建设地点位于昌江县石碌镇人民北路东侧，中西医结合医院门诊部南侧，项目西侧临近２２５国道、海南西环线海叉段，北临东风路南侧，南临石碌河。

项目地理位置图

４．２项目所在地概况

４．２．１经济和社会发展概况

全县的各项社会事业与经济建设同步发展，逐渐配套齐全，形成了以镇区集中布局、兼顾镇域的格局，人们的生活条件日趋改善。

４．２．２自然条件

１、地理位置

昌江黎族自治县位于海南省西北偏西部，地跨北纬１８°５３＇～１９°３０＇、东经１０８°３８＇～１０９°１７＇之间。东与白沙黎族自治县毗邻，南与乐东黎族自治县接壤，西南与东方市以昌化江为界对峙相望，西北濒临北部湾，东北部隔珠碧江同儋州市相连。本次项目建设用地均为第四系土所覆盖，土质均为中、上更新世的下蜀组粘性土，地耐力强，为适宜建设用地。

项目建设用地抗震设防地震动峰值加速度为０．０５ｇ，抗震设防烈度为６度，地震动反应谱特征周期为０．２０ｓｅｃ　。

２、城镇规模

昌江土地总面积１６１７平方公里，土地面积２４３万亩，其中耕地面积５６．６万亩；海岸线６３．７公里，水域面积８．３万亩。现辖石碌镇、十月田镇、乌烈镇、昌化镇、海尾镇、叉河镇、七叉镇、王下乡共８个乡镇，８４个村（居）委会，１７９个自然村。２０１０年末全县总人口２６．５万，世居着汉、黎、苗等民族，其中黎族人口占总人口的三分之一。

４．２．３　土地现状条件

本工程用地位于昌江县中西医结合医院内，周围均为住宅用地，北面为一市政路。小区用地东西长约５４米，南北长约６９．３米。整体呈长方形，整个用地比较平坦，交通便捷，外部配套设施完善，具备良好的开发建设条件。

４．２．４交通条件

昌江县的海陆交通都较便利。陆路交通十分便捷，省内环岛西线高速公路、西环粤海铁路和海榆西线三大交通干线穿过县境。全县公路总里程６５４．９１公里，其中高速公路３４．５公里，国道２２公里，省道７５．５２公里，县道１１２．２３公里，乡、村道硬化公路４１０．６６公里。境内有昌化、海尾、新港、沙渔塘四个重要渔业港口。

海榆中线穿过县境，从石碌镇到昌江县２１４千米，东至八所镇６５千米。石碌镇有铁路经八所至三亚港。西北沿海的北部湾渔场，是华南四大渔场之一。沿海多优良渔港，昌化港为商渔两用港，海运可达省内各主要港口和广东沿海诸港。ﻪ　　粤海铁路建设前，三亚至昌江石碌铁路是海南省内目前唯一的铁路线，全长约２００公里，２００３年底将与广东湛江至海南叉河的粤海铁路联网。叉河站为粤海铁路与既有海南铁路石禄——三亚段的接轨站。粤海铁路海南西环线为国家Ⅱ级干线，２００１年底动工，北起昌江，沿海南岛西部到昌江叉河，与已有的叉河至三亚铁路相接，新建铁路１７２公里，总投资１８亿元。

新建海南西环快速铁路全长约３４２公里，于今年十月低全面开工。项目估算投资总额为２６７．８０亿元，施工总工期４年。这条铁路北起昌江县，向西途经澄迈、临高、洋浦、昌江、东方、乐东等地，接入三亚市东环铁路三亚线。共设有１６个站点：昌江站、老城站、福山站、临高站、新盈站、洋浦站、海头站、棋子湾站、东方站、板桥站、尖峰站、黄流站、乐东九所站、崖城站、凤凰机场站、三亚站。设计时速为每小时２００公里，列车类型为动车组，该项目建成后将与东环高铁形成环岛客运专线，还与将建设的琼州海峡跨海通道工程连接，与全国铁路网融为一体。

４．２．５　基础设施条件

供电：昌江县城乡用电普及率达１００％，昌江县境内无用电死角，在所有主要道路和工业区，都有１１０ＫＶ的双回线路，并且已经实现了所有１１０ＫＶ线路的环网互供，变电站之间也可以互相倒负荷。配电网络具有很高的灵活性和可靠性。为保证用电的可靠性和不间断供电，昌江县采取双回路供电模式，目前已形成１１０ＫＶ、３５ＫＶ、１０ＫＶ三个电压等级的电网结构。考虑未来１０年内的用电负荷增长，各变电所的建设都已预留了主变容量和出线间隔。项目区域附近电力供应充足，但在工程实施时，应与电力部门协调好用电事宜。同时，施工单位应自备发电设施，以备不时之需。

供水：昌江县城区现有供水能力１５万ｍ³／日的水厂两座，水量充足，为国家一级水质，水质按《生活饮用水检验标准方法》（ＧＢ５７５０－２００６）　检测。本项目区域水系发达、河流纵横，地表水、地下水都较丰富，足以保证工程用水。

通讯网络：全县已开通了无线寻呼、移动电话，实现电话交换程控，国内外长途传输数字化。中国移动、中国联通等通讯网络覆盖全县，用户可直拨世界各个国家和地区；县内宽带网络也已开通。

电力设施：昌江电力充足，现有２２万伏电压供电中心和１３座小型水电站，主变电容合计３１．９８万千伏安，与全省联网供电。全县自然村已经全部实现村村通电；东方洋浦昌江的天然气管道网已于２００３年９月实现输气，年供气２４亿立方米，并沿西线高速公路穿越昌江境内。

４．３建设条件

４．３．１自然条件

１、地形、地貌条件

昌江黎族自治县地处海南省西北偏西部，东与白沙县毗邻，东北部隔珠碧江与白沙县、儋州市相望，南与乐东县接壤，西南与东方市以昌化江为界河，西北濒临北部湾，面积１５９６平方公里。ﻪ　　昌江县背山靠海，南高北低，东南至西北由山地－－陵－－台地－－阶地－－平原逐级下降；地貌类型有山地、丘陵、谷地、台地、阶地平原、沙滩等６　种。山地占３４．３％，丘陵占１１．８％，谷地占６％，台地占２０．７％，阶地平原占２２．６％，沙滩占２．８％，水域占１．８％。

２、气候条件

昌江县属典型的热带季风气候，年均气温２４．３℃，全年无冬，光照充足，年均日照２０００至６０００小时，年平均降水量为１６７６毫米，雨量分布：东南山区１６００至１８００毫米，南北沿海地带９００至１２００毫米，每年５月至１０月为雨季及台风季节，是发展热带农业的黄金区域，是最适宜种植芒果和热带水果的宝地。

３、水文条件

昌江县境南、北部分别有昌化江和珠碧江两大河流沿境界注入北部湾。其他主要河流有南绕河、七差河、石碌河、青山河、纳风河等。总长２４４．３５公里，集雨面积１６２５．７平方公里。年径流量为９．１６亿立方米。全境海岸线长度为４３公里，１２海里范围内的海域面积３６６．７４平方公里。主要港湾有昌化港、沙鱼港、海尾港和新港等４个渔港。昌化港是一个天然渔港，也是昌江县的主要通商港口。

４、地质设防

根据建筑抗震设计规范（ＧＢ５００１１－２０１０）中附录Ａ规定我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组中，昌江县抗震设防烈度为６度。

４．３．２区域基础设施配套条件

道路：项目场址位于昌江县石碌镇人民北路东侧，中西医结合医院门诊部南侧，交通便利。

供水：未来依托区域供水，随道路铺设自来水管。

排水：随道路铺设排水管，提供接点安置位置。

供电：３５ＫＶ变电所２座。

排污：随道路铺设排污管，引入市政污水管网过滤处理。

通讯：电信、网通、移动均可随时提供门线、光纤接入。

邮政：实行邮件特快转递，上门服务。

天然气：规划管道燃气结合昌江县域燃气规划完成。

４．３．３施工条件

项目建设地已完成＂三通一平＂，满足交通运输、供电、施工用水等施工条件。

昌江县建材资源丰富，各类建材厂众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻昌江县供货商定点供应。项目的建筑材料来源充足。

４．３．４环境及政策条件

（一）县委、县政府对县城建设、房地产市场调控和中低收入群众住房保障给予了高度重视，并加大了统一协调、统一调度的组织力度，为项目实施创造了有利条件。

（二）项目建设区已编制了控制性详规，对区域的发展描绘出了较为详细的蓝图，有利于本工程规划布局。

（三）政府经济适用房项目享受政府给予的一些优惠政策。

第五章　项目建设规模与建设方案

５．１项目建设规模及建设内容

为进一步改善民生、促进经济增长、保持社会和谐稳定，完善我县分层次、多渠道、成系统的住房保障工作，特建设人民路经济适用住房项目。

本项目用地面积５．６１亩，主要用于改善昌江县中西医结合医院内部住房困难家庭的住房难问题、改善生活质量，项目总建筑面积９３６０ｍ２，住宅面积９３６０ｍ２，其中公建面积５８２．４ｍ２，共１０４套。项目分两期建设：

主要建设内容为一期工程一栋５２套，每套面积９０㎡，其中包含每户套内面积８４．４㎡，公摊面积５．６㎡，一期建筑面积面积为４６８０㎡；二期工程一栋５２套，每套面积９０㎡，其中包含每户套内面积８４．４㎡，公摊面积５．６㎡，二期建筑面积为４６８０㎡。配套建设供电、给排水、道路、绿化等公用工程，绿化面积为１３０９．４６㎡。

工程综合技术经济指标如４－１表示。

表４－１　综合技术经济指标

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５．２户型设计

住宅规划采用整洁有序对阵的布局方式，减少高层对空间带来的压迫感。沿人民北路除路口以外，建筑高度原则上控制在４０ｍ以内，这样在保证土地使用效率的同时，也保证沿街建筑景观的尺度比较宜人。遵循生态开发原则，对原始地形进行最小化的修整，保证适合居住功能的坡度要求，强调建筑结合山地形态错落布置，保护地形环境特色。

回迁住宅标准间式（一个楼梯），新建安置房屋尊重昌江当地居民＂顶天立地＂的居住习惯，采用联排的居住形式，每户保留自己的独立空间。

房型满足经济适用房面积要求，套型统一为９０ｍ２每套，其中每户套内面积８４．４㎡，公摊面积５．６㎡。每户住宅的外窗窗台高０．９ｍ或局部凸窗。

ＥＯＤ生态导向开发设计：通过规划布局和建筑风格处理把城市生活中便捷的配套设施、都市风貌和乡村美好的环境、田园情调相结合，构建一种新型城镇。

以＂生态系统＂为骨骼的＂节点＋走廊＂式的开发建设，充分尊重自然肌理，留出更多的自然开放空间，最大程度的减少对原生态环境的破坏。

以节约自然资源的消耗为发展目标和发展条件，通过空间集约发展、生态引导，可以有效的缩减区域内不必要的能源消耗。合理布局的公共设施的服务半径可以覆盖更多的人口。

无障碍布置在小区内交通较方便的位置，住宅出入口设计老年人、残疾人坡道，一部电梯为障碍电梯，其他部分如楼梯、出入口、卫生间等也满足相应的要求。

５．３项目建设方案

５．３．１项目概况

项目地块位于昌江县石碌镇人民北路东侧，中西医结合医院门诊部南侧，占地面积５．６１亩。该地块交通便利，区位优势明显。它的建设将更加增强本地区的生态环境、更大提升环境品质，对树立良好的区位形象具有重要作用。

５．３．２设计理念

１、设计原则

１）立体的住宅景观：在住宅单体设计方面注重户型朝向和方位的设计合理性，使各栋住宅楼之间都有通畅无阻的视野景观，同时营造小区内舒适的景观条件。

２）各个空间的互动、均好：鉴于不同地块的使用性质和规划条件，在具体的规划设计中会出现不同的建筑形式和建筑体量。在县城设计的角度上，它们都是县城景观和县城肌理的有机组成部分。为体现规划中的整体性并且不失各地块的独立个性，在规划中充分考虑建筑布局和空间组织的互动，用内在的组织逻辑将不同地块联系在一起，同时又合理利用周边的景观和交通条件，达到不同建筑、不同空间在环境上的均好性。

２、设计思路

贯彻崇尚自然＂以人为本＂的设计思想，在室外最大化的留出大环境中的绿色空间。以总体的精心布局，建筑平面的人性化设计，完善的设计配套，充满海南热带风情的园林景观，为居住者提供了一个注重整体环境质量、崇尚自然、强调健康、舒适宜人的居住环境，使生活质量与时俱进，不断提高。

设计上使本小区和周边环境融为一体，小区内外的认识只是物管的概念，在空间形态上、在景观组织上，建筑与场地的设计理念都是为了相互间更好的融合。

５．３．３总体规划

１、总体布局

项目总体布局为地块主入口位于用地北边市政道路上。并在地块中间设有大面积的绿化景观空间，建筑南北朝向，自然通风采光良好，观瞻视野通透开阔。

本方案总体规划的主要特点为：

（１）人本——充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然、自然和谐的生态居住环境。

（２）生态——贯彻＂尊重自然＂与＂可持续发展＂的思路，合理进行规划设计，走自然路线。

（３）经济——作为住宅区，道路、建筑、停车场应充分考虑地形因素，合理设计。

２、功能区划

本地块的规划设计主要从以下几个方面展开：

１）小区住宅主要为高层建筑，以形成明确的道路景观，强化小区与集镇空间的关系。

２）强化中心生态绿化廊道，住宅与自然、林、坪相组合，形成可供休闲、观光、宜人的核心生态环境，并成为该小区的特色。中心景观以大面积的绿化草地为主体，强调开敞、自然的空间布局，结合建筑功能局部布置丛树，以形成局部次一级室外空间。

３）小区整体设计布局采用围而不合、通而不畅的形式。各个建筑和绿色景观之间都进行有机的融合，营造出错落有致的庭院景观，大片的花园植物，步移景换，空间开敞和通透。社区内雅致的人文氛围，安静的环境更让住户呼吸到洁净的空气。

３、空间形体

住宅有韵律的排列，丰富县城道路两旁的天际线。同时以不同的花卉树木栽植，营造出层次丰富的地表庭院空间，同时创造出生动的标志性地表肌理。小区整体空间的形体控制，主要以高层为空间形态；顶部的造型形成县城景象和轮廓线。

４、交通规划

出入口的选择是小区与城市衔接的关键。本地块主入口位于用地北边市政道路上。在小区内部设置消防车环路，在地块中间设生态绿化停车位以利于停车。这样既能满足紧急消防通道的要求，又能有效地利用交通空间，整个交通系统力求便捷。

内部道路系统：内部道路系统为环形加尽端的混合式，环形道路组织各个组团，使整个居住小区联系成一个整体，尽端式巧妙结合地形，营造亲切舒适的人性空间。

道路按功能分为车行和人行，人行主要集中于内部休闲步行绿化带，车行采取两个等级，即主车道和院落内宅前路，既能保证汽车通到每家每户，又可以避免机动交通对住户的干扰。

道路节点：道路节点处设置绿化空间，突出视觉景观形象，加强空间引导并增强住区的空间意象。

小区人行道及广场采用色彩温馨，质量细腻广场砖，进入小区的人行步道和机动车停放场采用植草铺地砖，从而使绿化和道路达到完美结合。

５、环境设计

对整个小区的绿地景观系统，在规划设计中主要掌握以下几个要点：

１）通过均质分布的公园式景观绿化来控制整个景观绿化系统，构建成整体景观绿化系统；

２）塑造一系列景观步道系统，并结合带状绿化设置居民休闲交流空间。主要分为五个方面：

生态环境

居住社区的总体设计，传统手法是先安排房子，房子定位后，再把剩余部分作些绿化的文章，其缺点很明显地反映在对生态环境没有做全盘的设计。此次规划设计在理念上的突破是把生态环境的优化放到了整个设计的首位，把创意的前沿定位在优质生态环境的架构上，让每一栋住宅都落脚在精心营造的生态氛围里。

视觉环境

视觉环境是人们接触环境、评价环境的切入点。在大环境的规划走向已经确定后，规划重点便放到了视觉环境的设计上。通过步行景观轴的设置来联系水系、宅间绿地和小品，组成统一和谐的景观形态，使绿色序列空间逐渐清晰，令优雅宁静又具有观赏性的居住环境落到实处。

文化环境

创造有舒适安静环境的社区是当今社区规划设计的一个重要延伸。规划在各处绿地、步道等主要休闲区做精心的落笔，给绿色景观以画龙点睛的展示。期望通过一系列的文化环境设计，使人们无论置身于居室还是户外都能感到一种舒适的现代都市文明气息。

人文环境

当今＂以人为本＂的设计理念，反映到住宅社区设计上，其内涵即指具有良好的人文环境感。在设计中着意考虑邻里交往活动园区的营造，大到中央绿地，小到宅前绿地，均为儿童游戏、老人相聚、邻里交往提供方便。

公建环境

公建部分的景观设计强调人文特征的渲染，整体风格以简洁明快的现代风格为主，绿化以美观、遮阳为准则，招牌、广告以统一协调为原则，舒适、安静以宜人为标准，构成一幅生机勃勃、舒适宜人的休闲居住环境。

６、绿化配置

生态绿化与景观绿化相结合，该居住区环境绿化以乔灌木为主体，注重乔灌木、地被草的合理配置，强调植物的景观层次和季相变化，通过乔灌木的合理配置，形成富有季相变化的多层次、复合型、生态型绿化景观，既满足居住区的功能要求，又符合园林造景要求。

小区四周配置常绿乔木和常绿灌木作为视线遮挡和安全考虑；

主要车行道两边栽植香樟等常绿乔木，步行道两边栽植常绿的成丛灌木；

中心绿地、公共绿地以常绿乔木、落叶乔木和常绿灌木配制成景观树丛，每个树丛以三～四棵乔木为主配以各种形状的灌木和多色彩的花卉高低栽植组成丛，疏落布置，形成立体景观。除道路外，绿地均覆以绿色草坪，选择冬天不枯黄的草种，草坪呈起伏堆置；

设备房四周栽植常绿灌木围合，地面采用植草砖并植草。

５．３．４建筑设计

１、设计依据

《建筑工程面积计算规范》（ＧＢ／Ｔ５０３５３－２００５）；

《建筑玻璃应用技术规程》（ＪＧＪ１１３－２００３）；

《民用建筑设计通则》（ＧＢ５０３５２－２００５）；

《住宅设计规范》（ＧＢ５００９６－２０１１）；

《住宅建筑规范》（ＧＢ５０３６８－２００５）；

《建筑设计防火规范》（ＧＢ５００１６－２０１２）；

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（ＪＧＪ５０－２００１）。

２、建筑的表现与色彩

建筑形式采用现代风格，基本上采用三段式即基身、中部和坡层顶部，以强调其体量感。阳台、雨篷、檐口、凸窗各类建筑构件错落有致、富有变化。通过落地阳台玻璃及飘窗、百叶等材料精心组织，和暖色调砖墙、白色线角勾勒点缀，形成清新简明而富于现代时尚气息的总体建筑形式，集中体现了＂兼收并蓄、推陈出新＂二十一世纪新时代精神风貌，必将成为昌江县经济适用房的标志性形象。

３、建筑设计

本项目户型为特色舒适型户型，设计着重体现户型的适用性，不追求面积大房间多的生活方式，重点加强住户内部功能分区和个体功能品质的完善，追求建筑基本元素的合理排列组合，反应建筑空间的多样性和可变性，运用人体工学和景观设计的手法，充分展现建筑的市场观和人文观，具有一定的前瞻性。注重景观视线设计，让更多地用房有良好的视野且没有视线干扰。

建筑风格设计为新古典风格，外墙采用高档涂料，铝合金窗，形态色彩变化丰富，显得尊贵、典雅、大气，力求在昌江树立起一灿烂的明珠，为昌江又增添一美丽的城市景观。

１）平面设计

应注重功能的实用性和面积的紧凑性，结合经济适用住房的特点，设计方案在限定面积范围内，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。

２）立面设计

建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能、采用川西民居建筑设计表现形式，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同县城环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体量共同组成统一和谐的县城空中轮廓线。立面以灰色，白色为主，局部棕黄色外墙面砖的使用，使建筑颜色立即生动起来。

３）剖面设计

剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。具体为住宅各层层高均为３．０ｍ。

室内外高差不低于０．１５ｍ；楼梯每个梯段的踏步数不超过１８级，也不少于３级；楼梯平台上部及下部过道处的净高，不小于２ｍ，梯段净高不小于２．２ｍ。

４）从充分利用土地的角度出发，两幢经济适用房形成两个小区内景观中庭，有利于日照的解决，并给中心绿化营造留有巨大发挥余地。小中庭，尺度适宜，绿化丰富，最大程度地给小区居民提供了更大的景观空间和休闲场所。设计本着舒适实用，并兼顾前瞻性，采用全新户型设计理念。户型内部功能实现动静分离、居寝分离、洁污分离。多样化的住宅户型为住户提供了较大的选择余地，以南北向为主要朝向。平面实用方便，并做到明厅、明厨、明卫，实现户户通风、间间有景的优异布局，并使用户拥有充足的阳光、良好的景观和安静的独立空间。

４、建筑安全

①　面积大于０．５㎡的有框门玻璃均应采用安全玻璃（钢化玻璃或夹层玻璃）。无框玻璃门应采用公称厚度不小于１０ｍｍ的钢化玻璃。安全玻璃厚度根据《建筑玻璃应用技术规程》（ＪＧＪ　１１３－２００９）表６．１．２－１选用。

②　外墙饰面砖工程施工执行《外墙饰面砖工程施工及验收规程》ＪＧＪ１２６－２０００的有关技术要求。当基层的抗拉强度小于外墙饰面砖粘贴的粘结强度时，必须进行加固处理，加固后应对样板进行强度检测。找平层材料的抗拉强度不应低于外墙饰面砖粘贴的粘结强度。

③　安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同，分别采取警示（在视线高度设醒目标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的情况，必须采用可靠的护栏。

④　楼梯杆扶手高度自踏步前缘量起不应小于９００。靠梯井一侧水平长度大于５００时以及顶层，栏杆扶手高度自可踏面计算为１０５０。

⑤　阳台、外廊、室内回廊、内天井、不上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离地０．１０ｍ高度不应留空。临空高度在六层及以下时，栏杆高度不应低于１．０５ｍ。如底部有宽度大于或等于０．２２ｍ，且高度低于或等于０．４５ｍ的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。

⑥　低窗台（窗台净高度低于０．８ｍ或住宅窗台低于０．９ｍ时）的防护措施应遵守以下规定：窗台高度低于或等于０．４５ｍ时，护栏或固定扇的高度应自窗台面起算；窗台高度高于０．４５ｍ时，护栏或固定扇的高度可自地面起算（但护栏下部０．４５ｍ高度范围内不得设置水平栏栅或任何其他可踏部位。如有可踏部位应从可踏部位起算）。

５．３．５结构设计

１、设计依据

《建筑结构可靠度设计统一标准》（ＧＢ５００６８－２００１）；

《建筑结构荷载规范》（ＧＢ５０００９－２０１２）；

《混凝土结构设计规范》（ＧＢ５００１０－２０１０）；

《砌体结构设计规范》（ＧＢ５０００３－２００１－２００８版）；

《建筑抗震设计规范》（ＧＢ５００１１－２０１０）；

《建筑抗震设防分类标准》（ＧＢ５０２２３－２００８）；

《建筑地基基础设计规范》（ＧＢ５０００７－２０１１）；

《建筑桩基技术规范》（ＪＧＪ９４－２００８）；

《高层建筑混凝土结构技术规程》（ＪＧＪ３－２００２）；

其他有关国家和地方的规范、规程。

２、本工程所在地自然条件

１）风荷载：考虑５０年一遇的风压值为０．７５Ｋｐａ；地面粗糙度为Ｃ类。

２）地震基本情况：抗震设防烈度为６度，设计基本地震加速度值为０．０５ｇ。

３）地质条件：

第一层，素填土（Ｑｍｌ）：灰、浅灰黄色，主要填料为中粗砂、粘性土及少量建筑碎石、生活垃圾，表面分布较多砖块，堆填时间约５年左右，结构较松散，稍湿——干燥。全场分布。

第二层，砾质粘性土（Ｑｅｌ）：黄褐、灰褐色，硬塑——坚硬状，为花岗岩残积土，原岩结构已全部破坏，主要由粘粒、中粗砂粒、角砺组成，砂颗粒成棱角状，颗径大小不等。全场分布。

第三层，强风化花岗岩（Ｐ２γ）：黄褐色，主要矿物成分为石英、长石、云母等，中粒花岗结构，块状构造，裂隙较发育，岩石破碎，岩芯呈碎石状、块状，岩石质量指标ＲＱＤ＝０。全场分布。

第四层，中等风化花岗岩（Ｐ２γ）：浅灰、灰白色，主要矿物成分为石英、长石、云母等，中粒花岗结构，块状构造，裂隙一般发育，岩石较完整，岩芯呈长柱、短柱状、块状，岩石质量指标ＲＱＤ＝５０～８０，为较差的～较好的，岩质较硬。全场分布，未揭穿，本次勘察揭露厚度７．９０～１０．２０ｍ。

４）结构设计

本建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为５０年，建筑抗震设防类别属丙类建筑；

结构选型：根据本项目工程建筑使用要求及功能，采用框架剪力墙结构体系。

地基选型：采用人工挖孔桩基础。

５）设计采用的楼屋面活荷载如下：

餐厅：２．５ＫＮ／㎡

卧室客厅：２．０ＫＮ／㎡　阳台露台：２．５ＫＮ／㎡

厨房、厕所、楼梯：２．０ＫＮ／㎡　消防楼梯：３．５ＫＮ／㎡

电梯机房：７ＫＮ／㎡　屋顶花园：４．０ＫＮ／㎡

６）主要结构材料

混凝土等级：Ｃ２５、Ｃ３０、Ｃ３５、Ｃ４０；

钢筋种类：ＨＰＢ２３５、ＨＲＢ３３５、ＨＲＢ４００；

填充墙采用灰砂砖或轻质混凝土砌块；

７）对施工条件的要求：本工程基础及上部结构的施工，海南省内的施工技术水平可以满足。

３、结构计算

本工程主体结构整体分析计算采用中国建筑科学研究院研制＂多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件ＳＡＴＷＥ＂。

本工程基础结构采用＂基础工程计算机辅助设计ＪＣＣＡＤ＂进行计算分析。

４、结构优化设计

为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。

５．３．６给排水工程

１、设计范围

室内给水排水工程；　２）室外给水排水工程；　３）消防工程；　４）雨水工程。

２、设计依据

《建筑设计防火规范》（ＧＢ５００１６－２０１２）；

《建筑给水排水设计规范》（ＧＢ５００１５－２００９）；

《建筑灭火器配置设计规范》（ＧＢ５０１４０－２００５）；

《室外给水设计规范》（ＧＢ５００１３－２００６）；

《室外排水设计规范》（ＧＢ５００１４－２００６）；

《节水型生活用水器具》（ＣＪ１６４－２００２）；

建设单位提出的设计方案和本工程周围的市政管道资料资料。

３、给水系统

１）生活用水量：

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２）给水方式

水源

从市政自来水管网引两条管径为１５０ｍｍ的管道进小区内的生活贮水池及消防水池，作为小区内的生活及消防用水水源。

给水方式

生活水池按贮水量为１５ｍ３。各楼一至三层的生活供水由市政给水管网直接供给，采用下行上給制；其余楼层的生活供水均采用自动变频调速恒压给水设备供水，在水泵房内设置自动变频调速恒压给水设备。为方便业主改用其他供水方式，均采用上行下给制。

水表的设置

在小区的总进水管上设总水表，各用水点均设置分水表，住宅按一表一户、水表出户进行配建，水表的口径均与进水管管径相同。

３）排水系统

室外采用雨、污水分流制：室内采用粪便水、废水分流制。室内粪便水经管网收集排至化粪池经三级处理后排至小区污水管网。消防电梯间底部设排水管，排至室外。

屋面雨水由雨水斗汇集后，通过雨水管排至室外雨水道。小区道路侧设置雨水口，收集道路面的雨水。雨水设计重现期Ｐ＝１年，５分钟暴雨强度为４．２１升／秒·１００㎡。

管材：室内采用ＵＰＶＣ排水管粘接，ＵＰＶＣ管采用每一层设置伸缩节。室外排水管道采用双壁波纹管。

５．３．７　电气工程

１、设计内容

变配电系统；　２）照明系统；　３）电力系统；　４）电话系统；　５）有线电视系统；　６）宽带网络系统；　７）数码对讲系统；　８）防雷及安全接地系统。

２、设计依据

《供配电系统设计规范》（ＧＢ５００５２－２００９）；

《１０ｋＶ级以下变电所设计规范》（ＧＢ５００５３－１９９４）；

《低压配电设计规范》（ＧＢ５００５４－２０１１）；

《民用建筑电气设计规范》（ＪＧＪ１６－２００８）；

《建筑设计防火规范》（ＧＢ５０１１６－２００６）；

《建筑照明设计标准》（ＧＢ５００３４－２００４）；

《住宅设计规范》（ＧＢ５００９６－１９９９－２００３）；

《住宅建筑规范》（ＧＢ５０３６８－２００５）。

３、变配电系统

１）电源：消防负荷按一级负荷，客梯、公共场所照明及生活泵为二级负荷，其余按三级电气负荷考虑。本次设置专用的变配电房。高压电源引自市政１０ＫＶ电网，经估算，暂设１台６３０ＫＶＡ的变压器，作为正常工作电源，供本小区用电。另设一台１０５ＫＷ左右的柴油发电机作为消防应急电源。

２）计费方式：小区变配电所采用高压集中计费。用户采用预付磁卡式电表计费。

３）高压变配电系统：高压配电采用单母线分段运行方式，采用手车高压开关柜；高压开关选用１０ＫＶ真空断路器，直流操作系统；

４）低压配电系统：低压配电系统采用ＴＮ－Ｓ型，设专用保护线（ＰＥ线）。对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。

４、电力系统

１）电力设备供电采用电缆放射式供电，根据工艺要求相应设置自动控制或手动控制。

２）所有的消防设备、事故及疏散照明用电的布线电缆均采用阻燃电缆，穿钢管敷设。

３）每单体建筑物设独立电表计量。住户每户设置独立电表计量。

４）各单体建筑内各分支线采用ＢＶ线穿ＰＶＣ管敷设。

５、电话系统

１）从市电话局引１００对数电话电缆至小区弱电机房，经机房配线架以放射式布线至各单体建筑电话分线箱。

２）每户设置二个电话出线口，住宅的客厅、主卧室均预留电话插座。

６、公共天线电视天线

１）引市有线电视网至小区电视前端箱，再从电视前端箱以放射式布线至各单体建筑电视分配箱。具体频道数及场强在施工设计时与当地广电公司落实。

２）用户电平要求７５±５ｄＢ设计。

３）每户设置二个电视出线口。住宅的客厅、主卧均预留电视插座。

７、小区宽带网系统

１）从电信局引一条多芯单模光缆（心数同电信局商定）到小区弱电机房，经机房配线架实现宽带到户功能。

２）每户设置二个信息出线口。住宅的主卧及书房均预留信息插座。

８、数码对讲系统

１）每栋住宅单元首层入口大门设电控锁和对讲机，每户户内设分机。

２）每户用户通过分机与入口主对讲机联络，对来访客人监控，以便加强安全管理。

９、防雷与安全接地

１）本工程按二类防雷进行考虑。

２）天面沿建筑物周边、屋脊及女儿墙等处应安装避雷带，屋面非金属（如ＰＶＣ透气管等）应设接闪器保护，避雷网格不大于１０＊１０或１２＊８米，引下线间距不大于１８米，建筑物外廓各对角上的柱筋与接地极连接。

３）要求总接地电阻不大于１欧姆。

４）为了防止雷电波，在各单体建筑电源总进线处设置高能量防雷器。

５）电子信息系统传输信号的出入处，安装适配的电涌保护器。

６）各金属管道、线路套管等金属物在进出建筑物处与防雷装置做等电位连接。

７）４５米以上部分采取防侧击雷及等电位措施。

５．３．８　通暖工程

１、设计依据及规范

《采暖通风与空气调节设计规范》（ＧＢ５００１９－２００３）；

《住宅建筑规范》（ＧＢ５０３６８－２００５）；

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（ＧＢ５００６７－９７）；

国家及地方政府颁布的有关设计规范及规定。

２、空调系统

住宅均按一拖一的分体空调器预留空调电源和室外机的位置，所有空调冷凝水进行有组织的排放，空调设备由业主自理。

３、通风系统

厨房及卫生间设机械排风系统。

５．３．７消防设计

１、设计依据

《建筑设计防火规范》（ＧＢ５００１６－２００６）；

《建筑内部装修设计防火规范》（ＧＢ５０２２２－２００１）；

《建筑灭火器配置设计规范》（ＧＢ５０１４０－２００５）；

《火灾自动报警系统设计规范》（ＧＢ５０１１６－９８）；

《消防电梯制造与安装安全规范》（ＧＢ２６４６５－２０１１）；

《高层建筑设计防火规范》（ＧＢ５００１６－２０１２）；

《高层民用建筑设计防火规范》（ＧＢ５００４５－９５－２００５年版）；

《人民防空工程设计防火规范》（ＧＢ５００９８－２００９）；

海南省昌江有关法律条例与规范等。

２、设计内容及原则

１）设计内容：本工程设计范围内，总图、建筑、结构、给排水、电气等各专业的消防设计。

２）设计原则：贯彻＂以防为主，防消结合＂的方针。根据每幢建筑物的消防特征，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范的规定要求。

３、总图消防

１）相邻建筑间距满足民用建筑防火间距要求。

２）建筑周边设有环形消防车道，消防车道宽度大于４ｍ，上空４ｍ以下无障碍物，车道下管道，地池按承受消防车轮压设计，在消防车道与建筑物之间不种植高大乔木，且高层至少沿一个长边设置５－１５米宽的消防作业面。

３）建筑消防

本工程住宅建筑楼为１３层，为高层民用建筑，环住宅楼道路宽度满足消防车道，使消防车能通达各幢建筑，建筑物耐火等级为二级。

建筑防火构造：本工程防火隔墙采用２４０厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于３．０小时。楼梯间隔墙以及住宅单元及分户墙采用２４０厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于２．０小时。

防火墙两侧门窗洞口水平距离≥２．００ｍ，＂Ｕ＂型＂Ｌ＂建筑转角处水平距离≥４．００ｍ。

建筑二次装修应采用不燃烧或难燃烧材料，并按《建筑内部装修设计防火规范》（ＧＢ５０２２２－２００１）执行。

４）消防电梯

根据《高层建筑设计防火规范》规定，十二层及十二层以上的单元式住宅和通廊式住宅需安装消防电梯。消防电梯可与客梯或工作电梯兼用，但其设计安装符合消防电梯的要求。本项目消防电梯间前是靠外墙设置，在首层设直通室外的出口，消防电梯间前室的门，采用乙级防火门，电梯轿厢的内装修采用不燃烧材料。

本项目每栋经济适用房安装１部消防电梯，防火等级一级，设计范围及装修材料按照《高层民用建筑设计防火规范》（ＧＢ５００４５－９５）及《消防电梯制造与安装安全规范》（ＧＢ２６４６５－２０１１）执行。

５）结构防火

该工程设计所采用的建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求。结构柱、梁、板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求。

４、消防给水

１）设计范围

①　室外消防栓系统；　②　室内消防栓系统；　③　自动配水灭火系统；　④　建筑灭火器设置。

２）消防用水量

室外消防水量：１０８ｍ３。（Ｑ＝１５升／秒，按危险等级最大的建筑考虑以此火灾延续时间为２小时）

室内消防水量：１４４ｍ３。（Ｑ＝２０升／秒，按危险等级最大的建筑考虑以此火灾延续时间为２小时）

自动喷淋水量：９０ｍ３。（Ｑ＝２５升／秒，考虑一次火灾延续时间为１小时）

消防用水量共计为：３４２ｍ３。

其中室外消防用水由市政管网直接供给，在小区内设置消防水池，其贮水量为２３４ｍ３。

３）室外消防栓系统

室外消防水量为１５升／秒，由城市供水管直接供给。在小区主干道路旁设置３个室外消火栓，消火栓间距不大于１２０米，并且室外消火栓距建筑物的外墙不应大于４０米。

４）室内消火栓给水系统

室内消防水量为２０升／秒，每根最小竖管流量为１０Ｌ／Ｓ，每支水枪最小流量为５Ｌ／Ｓ。

设置的部位：住宅楼电梯前室及公共走道。

消火栓设计原则如下：

室内消火栓的布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。水枪的充实水柱不小于１０米。

室内消火栓保护半径不大于２５米。

５）在小区内设置消防贮水池及水泵房。水泵房设置消火栓加压泵，供室内消防栓系统用水，保证水枪的充实水柱不应小于１０米。

６）在小区最高楼的屋面设置消防水箱。消防水箱贮水量为１８ｍ³，保证消防时的前十分钟用水。

７）室外设置消防水泵接合器（整体考虑），供消防车向室内消火栓系统供水。

５、气体灭火系统

１）各楼层的公共场所、电梯前室、走道的设备房内设置手提式干粉灭火器（碳酸铵盐）。

２）住宅部分灭火器配置按轻危险级考虑，规格型号为ＭＦ／ＡＢＣ２。

６、电气消防

１）设计范围

①　火灾自动报警系统；②　消防广播系统；③　应急照明系统。

２）火灾报警及联动控制系统

采用控制中心报警系统，于消防控制室内各设置一台报警控制器、火灾事故广播柜（兼做作为背景音乐）和联动柜。

火灾自动报警系统：

本工程在电梯间等场所设置火灾自动报警系统。

根据规范在适当位置设手动报警按钮及消防对讲机电话插孔。

消防联动控制系统：

联动控制台的控制方式分为手动控制和自动控制两种。通过联动控制台实现对消火栓泵、自动喷淋系统、防排烟、加压送风机系统的监视和控制。火灾发生时，手动切断有关场所的一般照明、空调机组、通风机等非消防电源。

消防控制中心通过模块可对消防栓泵、自动喷洒泵、加压风机、排烟风机等进行自动控制，还可在联动拉制台上进行手动控制。

消防紧急广播

在消防控制中心设置消防广播机柜。平时作为背景音乐广播，当火灾发生时消防中心值班人员根据火灾发生的区域，自动或手动切换到火灾紧急广播，及时指挥、疏导人员撤离火灾现场。

３）事故及疏散照明

住宅楼楼梯间及电梯前室设应急照明，各设备用房的应急照明按正常全额考虑，公共场所的应急照明按正常照明的５～５０％设置。主要疏散口设安全出口指示灯，疏散走道设疏散指示灯。

４）消防用电

消防用电按一级负荷设计，均采用双电源末端切换。

火灾自动报警系统的传输线路和５０Ｖ以下供电控制线路，采用电压等级不低于交流２５０Ｖ的铜芯绝缘导线或铜芯电缆；交流２２０／３８０Ｖ的供电线路采用电压等级不低于交流５００Ｖ的铜芯绝缘导线或铜芯电缆。

所有的消防设备用电、事故及疏散照明用电的布线电缆均采用阻燃电缆，穿钢管敷设。明敷的消防管线应用钢管或金属线槽上采取防火保护措施。

５．３．８景观及绿化

１、设计原则

１、本工程的环境景观与绿化设计将完全根据建筑总体布局及竖向进行统一设计。

２、绿化设计以绿色植物为主，植物配置适应气候特点和工作环境要求，形成良好的植物群落。沿道路两旁种植行道树，行道树选用冠大、浓荫、常绿、防尘、生长快的乔木。

３、景观设计主要以沿路设置的形式，第二在场地外围进行布置以期达到良好的防护隔离效果以及最佳的自然景观效果。

２、项目配套绿地的面积计算标准

配套绿地面积：距多层及以下建构筑物外墙１米起算，距高层建筑物外墙１．５米起算。如建筑物底层架空的内部绿化与外部绿地联为一体的自架空底层建筑物外墙基起算绿地面积。

建设用地内集中（公共）绿地中的游憩道路、园林景观构筑物用地、硬质铺装（含植草砖铺地）、小型儿童活动场地等计入配套绿地面积。绿化种植面积。

硬质铺地，采用树阵方式集中种植的、单株胸径大于１０厘米、株（行）距３～４米、绿化覆盖总面积大于１００平方米的按树冠实际覆盖面积７０％计入绿地面积；其余的按１．５平方米／株计入绿地面积。

建设用地范围内项目内部道路的行道树按１．５平方米／株计入绿地面积。

５．３．９卫生防疫

（一）污废水汇集后排入县城污水干管。

（二）生活垃圾袋装集中处理。

（三）给水管采用塑料给水管，以保证水质卫生。

５．３．１０安全防护

（一）选用电器及设备设施应符合质量标准。

（二）在所有走道，人员密集的大厅等处设安全照明和疏散指示标志（部分兼作火灾事故照明）。

第六章　节能、节水

６．１节能原则

１、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。

２、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。

６．２节能设计依据

《建设部关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》建科［２００５］５５号；

《建设部关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》建科［２００５］７８号；

《海南省建筑工程建筑节能检测管理规定（试行）》；

《海南省居住建设节能标准》；

《海南省人民政府关于加强节能工作的决定》。

《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（ＪＧ７５－３００３）；

《公共建筑节能设计标准》（ＧＢ５０１８９－２００５）；

建设主管部门有关建筑节水节能设计的相关规定、文件。

６．３节能

６．３．１　地理气候条件

昌江位于北纬１９．２５度，属于热带季风气候，建筑气候分区属于夏热冬暖地区。冬夏两季气温均较高，湿度大，风速大。气象参照详见第五章通风空调设计篇。

６．３．２　节能措施

本项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律、法规的规定和建筑节能标准，《海南省建筑节能管理规定》，采用节能型的建筑材料、产品和设备，提高建筑物围护结构的保温隔热性能，减少建筑物使用过程中的采暖、制冷、照明能耗，合理有效地利用能源。

１、在规划中引进生态环保设计理念，通过合理的建筑布局及环境设计，充分利用自然环境，利用太阳能减少非可循环利用能源的消耗。

２、设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线路，减少线路能耗损失。

３、总平面布置：住宅楼根据用地条件尽量按南北布置，局部成东南，西南向布置，使其采光通风良好。

建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。

４、根据建筑功能要求，积极采用节能材料。照明灯具采用高效节能灯，电气设备造型，应本着节约能源、减少设备用房面积进行优选。

６．３．３　建筑节能

建筑南北布置，充分利用自然通风。

控制屋顶透明部分的面积大小不大于屋顶面积的２０％，满足规范要求。

严格控制屋面、外墙、外窗屋顶透明部分等维护结构的传热系数以及玻璃综合遮阳系数，满足规范要求，节能效果明显。

底面接触空气的架空或外挑楼板采用外墙相同的保温隔热技术，其节能设计参照同外墙。

水、电、通专业均按照要求采用外墙相同的隔热技术，其节能设计参数均参照外墙隔热技术指标。

６．３．４　电气节能

根据视觉工作要求，精选照度水平。

（二）满足显色性要求基础上，采用高效光源，选用无眩光的高效灯具。

（三）充分利用天然采光并有效控制照明设施。

（四）处理好照明装置最初投资与长远运行的综合经济效益关系。

（五）所选的电气设备均应该符合国家节能的有关标准。

６．３．５　通暖节能

（一）住宅应尽量采用自然通风，使室内满足舒适及空气质量要求，室内设计温度为２６～２８℃。

（二）分体空调要求选用能效比不低于３．２的产品，并尽量选用噪声较低的产品。

（三）各通风机械设备要求选用符合国家现行标准规定的节能型设备及产品，风机总效率要求大于６０％，风机单位风量功率小于０．３２［Ｗ／（ｍ３／ｈ）］。

６．４节水措施

（一）给水管材采用衬塑钢管及ＰＰ－Ｐ给水塑料管。

（二）水咀采用陶瓷阀芯的全塑产品。

（三）坐便器采用冲洗水箱容积小于等于６Ｌ的产品。

（四）冲洗阀采用节水型延时自闭冲洗阀。

（五）公共卫生间的洗脸盆、大小便器均设置红外线感应装置。

（六）二级加压采用自动变频调速恒压给水设备供水，杜绝供水二次污染。节省能源。

（七）住宅卫生间的冲厕，道路的冲洗等均用中水系统供水，以节约水资源。

（八）小区园林绿化采用滴灌。

６．５　项目能耗指标

本项目总建筑面积为９３６０平方米，根据分类建筑综合用电指标中居住用地三类普通住宅用电指标可测算出年消耗电力１８．９２３万千瓦时，年消耗天然气１．９９７万立方米，年消耗水１１．４３万立方米，总能耗折合标准煤为２６．８４２吨标准煤。按以上的数据进行折算，本项目各项能耗指标详见下表：

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６．６项目节能效果分析

建筑能耗是指消耗在建筑中的空调、降温、电气、照明、炊事、热水供应等所消耗的能源。在我国能源总消费量中，建筑能耗所占的比例已从上世纪７０年代末的１０％，上升到近年的２７．６％。建筑用能的增加对全国的温室气体排放＂贡献率＂已经达到了２５％。发达国家目前的建筑能耗一般占其全国总能耗的３３％左右。以此推断，伴随我国城市化进程的加快和人民生活的改善，建筑耗能比重最终将可能上升至总能耗的３５％左右。如此大的比重，建筑节能已经成为我国节能的重要方面。另从维度上看，我国与同纬度许多发达国家相比，冬天气候更冷，夏天气候较热，南方空气湿度还很高。我国建筑行业的能耗惊人，据抽样调查，目前我国单位建筑居住建筑面积０．０２３０４吨标准煤／平方米，单位建筑面积用电量为５５．５千瓦时／平方米。从数量指标来看，我国目前建筑单位面积能耗数量是发达国家２到３倍。该项目单位建筑面积能耗为０．００５５２７吨标煤／平方米，低于目前我国单位居住建筑面积０．０２３０４吨标准煤／平方米的能耗水平。因而，该项目的节能设计指标已经达到国内先进水平。

第七章　工程进度及建设管理

７．１工程进度安排

根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为１年，具体安排为：

２０１３年１０月至２０１３年１１月，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。

２０１３年１２月下旬至２０１４年１月，陆续完成施工图设计和工程招标工作。

２０１４年２月至２０１４年７月，完成项目一期、二期工程主体建设，同步完成小区配套道路、管网工程。

２０１４年８月至２０１４年９月，完成项目设备安装与装修工程及交付验收。

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７．２　建设管理

７．２．１组织机构与职责

本项目建设由昌江县中西医结合医院为业主，全面负责工程建设的工程质量管理、工程进度、工程投资和资金管理等。

项目建设管理内设办公室、财务部和工程部，办公室负责项目行政管理，财务部负责融资及财务管理；工程部负责建设项目的各种手续报批、工程方案的设计及技术论证、合同谈判和签约、直供工程材料的联系和协调、工程进度及工程质量的监督、检查以及工程竣工后的验收和交接。

组织机构图

７．２．２建立完善的管理规章制度

项目建设必须建立一套完善的、行之有效的合同管理和工程建设管理制度，如：《建设管理单位管理工作实施细则》、《招投标管理办法》、《进度计划监督制度》、《建管人员到岗情况检查办法》、《工程进度备案检查办法》等管理制度和办法。

７．２．３建设管理工作范围

建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。

业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。

１、编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。

２、采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同。

３、采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。

４、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。

５、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。

６、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。

７、作好资金管理，按月作好月底结算工程报帐提款工作，节约投资。

８、根据工程进度情况，审核承建商进度度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。

９、组织竣工验收。

１０、组织工程审计。

１１、审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。

７．２．４项目投资管理

项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，第一确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造控制目标的实现。

７．２．５质量管理

工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：

１、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；

２、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；

３、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；

４、质量事故的报告和处置；

５、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；

６、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；

７、督促、检查工程材料是否符合要求。

７．２．６工程进度管理

在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。

根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。

７．２．７合同管理

合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。鉴于建设工程合同标的大，投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工周期长，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，更加有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因而，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。

在项目建设管理过程中，制定具体的《合同管理办法》，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。

市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。

７．２．８协调管理

协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因而，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。

７．２．９安全建设管理

本项目为县城配套设施建设项目，施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济和社会效益。

第一，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。

第二，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。

７．２．１０资金管理

项目建设资金应在指定银行开设专用账户，专款专用。制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。

７．３　房屋销售

本项目为政府经济适用房，除按照有关销售政策规定外，还应严格执行昌江县有关政策性住房申购程序及规定。

第八章　项目招投标

８．１招标范围及招标组织形式

为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违法违规行为，应严格按照《中华人民共和国招投标法》、国家发展和改革委员会等七部委颁布的第１２号、第３０号令《工程建设项目施工招投标办法》、《海南省国家投资工程建设项目招标投标条例》相关法律法规的规定，并结合本工程项目特点编制项目的招标方案和招标文件、备案和接受行政监督部门的监督。

招投标依据

《国务院关于大力推进信息化发展和切实保障信息安全的若干意见》国发〔２０１２〕２３号；

《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》国务院令第６１３号；

《中华人民共和国政府采购法》；

《节能产品政府采购实施意见》财库［２００４］１８５号；

《政府采购评审专家管理办法》财库［２００３］１１９号；

《政府采购信息公告管理办法》财政部令第１９号；

《政府采购货物和服务招标投标管理办法》财政部令第１８号；

《国务院办公厅转发发展改革委法制办监察部关于做好招标投标法实施条例贯彻实施工作意见的通知》国办发〔２０１２〕２１号；

《海南省建设工程招标投标管理办法》；

《海南省工程建设项目招标事项核准办法》琼发改招概审［２０１２］２１３号；

《海南省人民政府关于集中规范开展招标投标活动的意见》琼府［２００８］８５号；

《海南省招标投标行业技术规范和行为准则暂行规定》。

（二）招标范围

本项目为非营利性项目，项目设计、工程勘察、工程施工、监理、重要设备的采购全部采用招标、重要材料采购部分招标。

（三）招标组织形式

项目主要采用委托招标形式，由项目业主（或代理业主）委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。

８．２招标方式

（一）招标方式

本项目将采用公开招标方式确定工程设计、工程勘察、工程施工、工程监理单位及重要材料、重要设备供应商。

（二）在国家和省市县指定媒介发布招标公告

在中国采购与招标网（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｈｉｎａ．ｂｉｄｄｉｎｇ．ｃｏｍ．ｃｎ）、或海南建设网（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｓｃｃｉｎ．ｃｏｍ．ｃｎ）公开发布工程设计、勘察、施工、监理、重要材料、重要设备等招标公告。

投标人资格：

１、投标人必须具有独立法人资格；

２、具有建筑安装工程设计、勘察、施工、监理、重要材料及设备采购的资质和业绩；

３、项目主要管理人员具有项目管理资格、经验及能力。

（三）招投标程序

招标公告发布—资格预审—招标文件发售—开标评标—推荐中标候选人—确定中标人。

８．３招投标相关要求

（一）自招标文件开始发出之日起不少于５个工作日至投标人提交投标文件截止之日止最短不得少于２０日，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于３个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出完全响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备。本项目不接受联合招标。

（二）开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。中标候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，充分响应招标文件的实质性要求。

（三）评标将严格按照国家七部委１２号令《评标委员会和评标方法暂行规定》进行。

（四）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书对发包人和中标人具有同等的法律效力，中标通知书发出后若招标人改变中标结果或中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。自中标通知书发出３０日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。

（五）招标备案

招标文件发售前须上报昌江县发展和改革委员会和招投标站备案。招标人应当自确定中标人之日起１５日内向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。

８．４工程评标

由委托的招标代理机构组织评标活动，与行政、纪检、检察等部门一道，负责工程的评标事项。

工程招标活动的监督，违规违法行为的查处，严格按照琼发改招概审［２０１２］２１３号《海南省工程建设项目招标事项核准办法》、《海南省建设工程招标投标管理办法》执行。

本项目工程总招标初步方案及招标估算金额仅供参考。

表８－１　招标事项核准表

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第九章　环境影响及评价

９．１编制依据

《中华人民共和国环境影响评价法》；

《中华人民共和国环境保护法》；

《中华人民共和国大气污染防治法；》

《中华人民共和国水污染防治法》；

《中华人民共和国噪声污染防治法》；

《中华人民共和国水土保持法》

《中华人民共和国水土保持法实施条例》

《建设项目环境保护管理条例》；

《海南省建设项目环境保护管理办法》；

《环境空气质量标准》（ＧＢ３０９５－２０１２）；

《地表水环境质量标准》（ＧＢ３８３８－２００２）；

《城市区域环境噪声标准》ＧＢ３０９６－２００８；

《施工场界噪声标准》（ＧＢ１２５２３－１９９０）；

《污水综合排放标准》（ＧＢ８９７．４８－１９９６）；

《建筑施工场界噪声限值》（ＧＢ１２５２３－２０１１）；

《海南省实施〈中华人民共和国水土保持法〉办法》海南省人民代表大会常务委员会公告第５４号；

《开发建设项目水土保持技术规范》（ＧＢ５０４３３－２００８）。

《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（２００５年１２月３日）；

国务院（９８）第２５３号《建设项目环境保护管理条例》；

国家计委、国务院环委（８７）国环字第００２号文《建设项目环境保护设计规定》；

国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（８６）国环字第００３号文《关于颁发＂建设项目环境保护管理办法＂的通知》。

９．２项目拟采用的环境保护标准及环保设计

９．２．１空气环境标准

空气环境保护对象为各拟建路段区内大气环境敏感点，空气质量应符合《环境空气质量标准》（ＧＢ３０９５－２０１２）一级标准的要求。

９．２．２声环境标准

声环境保护对象为各路段评价范围内的环境噪声敏感点，其中位于昌江县石碌镇内保护对象的环境噪声应符合《声环境质量标准》（ＧＢ３０９６－２００８）一类声环境标准要求。

９．２．３施工噪声控制标准

执行《建筑施工场界噪声限值》（ＧＢ１２５２３－２０１１）、《城市区域环境噪声标准》（ＧＢ３０９６－９３）Ⅱ类标准。

９．２．４　环保设计

１、建筑环保设计

本工程大部分设备用房位于隐蔽部位，有噪音的机房均加设隔声减震措施，防止噪声污染。

结合景观与总平面设计，尽可能增大绿化面积，提高绿化率，改善用地内生态环境。

采用反射率镀膜玻璃，减少对相邻建筑的光污染。

柴油发电机等设备机房生产的废气均经处理后，抽至高处排放。

生活污染经化粪池处理后排入城市污水管网系统。

２、给排水环保设计

本工程属普通民用建筑，在其使用过程中，主要排出的是生活污水和雨水，没有特殊污染源。

设计上采取雨水污水分流的排水体制，分别组织生活污水排水系统和雨水排水系统。生活污水经室外设置的化粪池处理后，排入城市生活污水系统；生活废水经中水处理后可再利用。雨水排至室外，经收集集中后排入城市雨水排水系统。

本工程的其他设备均采用积极的隔震降噪措施，选用高品质、低噪声、高效益的机电设备。

通过采取积极有效的措施，将各项污染降至最小程度，保护良好的环境。

３、电气环保设计

１）废气处理

在柴油发电机排烟管安装干式消烟除尘装置，消除机组运行时尾气产生的黑烟和有害气体，满足林格曼烟色可１级以下。

２）噪声处理

消音：在柴油发电机房四周墙面及天花板做吸音材料。

隔音：采用隔音声密闭门

消音：在排气管上安装消音器。

隔振：应用隔振技术，采用弹性支撑或弹性联接，将震动局限在一定范围内。

９．３项目对环境的影响

９．３．１生态环境影响

工程施工将产生弃土（石），若处置不当或未做好防护措施，不单会占用宝贵的土地资源，同时弃碴受雨水或水流冲刷，还易对周围环境产生水土流失影响和沿岸海水环境影响，进而破坏局部地区生态平衡。

９．３．２施工期环境污染影响

１、施工废水、废气

工程施工期间不可避免会排放施工废水和废气，造成局部地区水和空气污染。如鉴于地下水丰富，且埋深较浅，施工场地会排放大量的含泥沙量大、浊度高的施工废水，施工人员产生的生活污水以及施工场地、土石方和施工材料运输过程中产生的扬尘和施工机械运行过程中产生的废气排放，都会对风景区空气环境质量和沿海的水环境产生明显影响。但这种污染影响是有限的，而且是暂时性的，将伴随工程施工的完成而消除。

２、施工噪声

工程施工期间，各类施工机械、运输车辆和部分高噪声设备的使用，其产生的噪声对区域内声环境产生较大的影响。施工阶段声源有土石方工程施工用的推土机、空压机、挖掘机、装载机、载重汽车等；混凝土搅拌机、钻井机、振捣机、电锯等；工程安装使用的吊车、升降机等；其中有部分会产生强烈的噪声、振动，对周围环境造成污染影响，但大多数设备单独运行时产生的噪声在６０米处昼间能达到《建筑施工场界噪声限值》（ＧＢ１２５２３－２０１１）中７０ｄＢ的标准限值，而夜间要满足５５ｄＢ的标准限值，土石方和基础施工阶段声源须距声界１５０米，发电机须距场界２５０米。同时使用机械施工时，昼间应使所有机械距施工场界保持６０米的距离，夜间则保持３５０米的距离。工程区域内噪声敏感点较少，但仍会有超标现象发生，故而应尽量减少夜间施工。

３、施工振动

该工程施工期间的振动环境影响，主要来自振动型施工作业。振动型施工作业污染源主要包括挖掘机、装载机、推土机、振动压路机、重型运输车、空压机、风镐等机械设备作业时所产生的振动，在距振动源１０ｍ处的参考振级６３－８５ｄＢ，有超标现象发生。在距振源３０ｍ以远，即可达到昼间７５ｄＢ、夜间７２ｄＢ的环境振动标准。

９．４保护环境的措施

９．４．１施工期环境保护措施

１、噪声控制

高噪声固定源采用隔声罩或隔声屏进行处理，同时合理安排施工组织计划，在分布有敏感点的区域施工时，对于产生噪声、振动较大的作业，尽量避免在夜间时间进行施工。

２、振动控制

鉴于挖掘机、装载机、压路机和空压机等机械振动引起距施工场界２５米以内的敏感建筑超标，应将空压机等固定振动机械远离敏感建筑，强振动的作业在午间（１２：００～１４：００），夜间（２２：００～６：００）应禁止施工。

３、大气污染防治

工期对大气的主要污染物是扬尘，来源于地面扬尘和运输。采用洒水、封闭运输或压实、及时清扫等措施，将扬尘的影响减少到最低。

４、地面水污染防治

施工泥浆水（开挖作业面、雨水冲刷、场地及施工机械冲洗产生）按施工段集中收集，经沉淀处理后方可排放。

施工期生活污水可以直接排入污水管网。

５、对交通的保护

施工期间对道路交通车辆应统一分流规划，以防造成交通堵塞，同时对施工机械及运输车辆走行路线进行统一安排，颁布有关限制规定，以确保交通畅通。

９．４．２项目建成后的环境保护措施

生活污水

本项目建成后，新增污水和原有生活污水一并收集放于市政污水处理管道集中处理，处理达一级标准排放。

声环境保护

加强车辆管理，进入车辆严禁呜笛和怠速行驶，减少对人民群众生活的影响。

大气环境影响保护措施

空气质量达到《大气污染物综合排放标准》（ＧＢ１６２９７．４—１９９６）一级标准，改善所在地的环境空气质量。

固体物的处理措施

产生的生活垃圾采用垃圾桶集中收集后，由环保部门送垃圾处理场处理。在本项目建设和营运过程中，根据国家环境保护法的有关规定，业主将执行防治污染的设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的＂三同时＂制度，严格按照＂三同时＂的要求和原则进行环境设施建设，认真落实各项污染治理措施，区域内不会对环境造成大的影响。

９．４．３生态保护措施

本项目对周围生态环境可能造成一定的影响，因而应积极地采取保护和减缓措施，制定详细的保护计划。消减开发行动对生物的负面影响可以从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑。主要应考虑以下几个方面：

在工程的设计和施工过程中，建筑景物和水电管网尽量避免在现状自然植被优良的林木密集区，减少对动物繁殖、筑巢的影响。对施工破坏的地面植被和表层土壤，要及时恢复。施工移走的表层土壤要分别储存，完工后回填原地，减少生态损失。

绿化过程中，最好不要将原有的植被彻底清除，而让其有自然适应和演替的机会。同时保护野生植被的生存权利。在植被管理中，尽量采用生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。

在建设的同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。

只要在施工和营运期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。

９．４．４绿化措施

本项目将生态绿化与景观绿化相结合，平面景观与立体景观相辉映，将对环境的绿化分几个层次。

用高大的热带树木作为建筑周围的点景；

布置较为低矮的灌木，营造园林小环境；

采用规整的草坪和水面、硬地相结合，用喷水池、花池、雕塑点缀，漫步其中情趣自生；

把绿色景观引入室内，在室内造景，使人在室内仍能够呼吸到自然的气息；

以抬高的草坡来分隔建筑与周边的环境而不是用围墙。这样形成的多层次、复合型、生态型的绿色景观，使建筑能够在绿色环境中自由＂呼吸＂，整个建筑如孕生于绿色之中，绿化率达到３８％。

９．５环境影响评价

综合来看，本项目的实施对环境造成的影响在正常的范围之内，不会造成严重后果，只要在设计、施工、管理运营中充分考虑环保措施，可把环境影响降至标准范围之内，从环境角度看，项目是可行的。

９．６环评结论及建议

（一）结论

本项目符合昌江县城总体规划，符合国家和省、县的环境法律法规，在采取本可行研究报告和项目建设方案提出的环保措施后，项目对环境的影响可以满足相应环保标准或控制要求，从环境保护的角度考虑，项目建设是可行的。

（二）建议

建议在本项目可行性研究报告的同时，深入研究本项目的环境影响，并交由专业环保设计单位编制独立完整的《建设项目环境影响报告书》（或《报告表》），对本建设项目对环境可能造成影响进行深入分析论证，并提交有关部门审批。

第十章　劳动安全及消防

１０．１　劳动安全

１０．１．１劳动安全法律、法规、标准、规范、规程

本项目建设属建筑工程项目。在建设和运营过程中，执行应执行以下法律、法规、标准、规范、规程：

１、《中华人民共和国劳动法》；

２、《中华人民共和国安全生产法》；

３、《中华人民共和国消防条例》；

４、《中华人民共和国产品质量安全法》；

５、《中华人民共和国建筑法》；

６、《建筑灭火器配置设计规范》；

７、《高处施工吊篮的安全规程》；

８、《建筑施工安全检查标准》；

９、《建筑机械使用安全技术规程》；

１０、《建筑施工现场环境与卫生标准》；

１１、《建筑安全生产监督管理规定》；

１２、《建筑业企业职工安全培训教育暂行规定》；

１３、《建筑工程预防高处坠落事故若干规定》；

１４、《建筑工程预防坍塌事故若干规定》；

１５、《建筑起重机械设备安全监督管理规定》；

１６、《施工现场安全防护用具及机械设备使用监督管理规定》；

１７、《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》。

同时，成立相应的安全消防管理机构，制订相应的安全消防管理制度，进行相应的安全消防管理教育培训。

１０．１．２劳动安全危害因素

本项目为房屋建筑项目。根据一般房屋建筑项目常见的劳动安全、职业卫生等方面的危害因素分析。本项目主要是施工过程中的安全隐患。主要有施工场所的安全防护措施不当、施工机械违章操作和施工过程中发生的触电、火灾、碰伤、高空坠物伤人等安全事故。

１０．１．３劳动安全卫生措施

１、劳动安全

（１）贯彻省安全法规，完善安全管理制度。对从业人员定期进行安全教育和法律义务宣传，遵规守纪，合法经营，对检修维修工种作业人员严格持证上岗，杜绝违章操作、无证上岗。

（２）在配电室等危险部位设置警告标志和防护设施，电气设备的金属外壳、电缆保护网管均与接地装置连接，电源进线处设过电压保护，插座、供电设备设漏电保护装置，以保证设备的安全运行和操作人员的安全。

（３）按防雷设计规范对建筑物采用相应的保护措施。对室外的金属管道设置防雷电感应和静电危害的接地保护措施。

（４）定期对配电设施、水表、消防设施等进行安全检查与维护，确保日常安全。

（５）所有动力设备外露的传动部分均设置安全防护罩。

２、职业卫生

（１）施工方案有劳动安全、职业卫生、消防方面保护措施。

（２）施工过程有劳动安全、职业卫生、消防方面的危害预案，并有具体人员负责劳动安全、职业卫生、消防方面工作。

（３）建筑装饰材料选择绿色环保型产品，工作场所设置通风换气系统，以保证工作人员有良好的工作环境。

（４）在场内外道路旁、空地，种花植树、培植草坪，加强维护、确保绿化覆盖率，美化、净化环境。

１０．２消防

１０．２．１消防设计依据

《建筑设计防火规范》（ＧＢ５００１６－２００６）；

《建筑灭火器配置设计规范》（ＧＢ５０１４０－２００５）。

１０．２．２原则

１、消防必须贯彻＂预防为主，防消结合＂的方针。

２、本项目在同一时间内按一处着火考虑。

１０．２．３消防措施

为充分贯彻＂预防为主，防消结合＂的消防原则，本设计依据国家现行的消防法规的要求，并结合总图布置、建筑特点及物料性质等，从总图布局、建构筑物防火处理等各个方面采取相应的防火措施，以防止火灾的发生，最大限度的减少火灾所带来的损失。

本工程消防水系统依托区内给水系统，生产生活给水及消防给水采用合一的给水体制。由给水总进口管、水表井、户外管网、室外消防栓、室外洒水装置、各建筑物室内给水管网及室内消防栓等组成。

消防管网采用环形布置，并用阀门分成若干独立段，每段内的消防栓数不超过５个。环状管网管径为ＤＮ１００，每个消火栓有一个ＤＮ１００和两个ＤＮ６５的栓口。且有两个进水管与室外环状管网连接。室内消防供水管亦布置为环状。

１、制定防水、灭火及应急疏散预案。

２、落实消防措施，明确现场责任人。

３、由专人负责检查电力线路等设施，以防用电线路或火灾。

４、对职工进行安全定期检查，确保安全。

５、给职工定期体检，按时发放工作服及劳保用品和卫生器具等。

根据《建筑防火设计规范》及本项目各建筑的特性，按建筑设计防火规范设置消防系统，配有灭火器具。

１０．２．４消防手段

本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。

１０．２．５消防器材

本项目每栋经济适用住房每层配置２台推车式灭火器和２个手提式干粉灭火器。

１０．２．６消防外协

消防外援由建设方和当地消防部门协商解决。

第十一章　项目投资估算及资金筹措

１１．１投资估算

１１．１．１　投资估算编制依据

《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

《投资项目可行性研究指南》计办投资【２００２】１５号；

《投资项目经济咨询评估指南》咨经【１９９８】１１号；

《全国统一建筑工程基础定额》（海南省单位估价表）；

《全国统一安装工程预算定额》（海南省单位估价表）；

昌江县建设工程材料价格。

１１．１．２　投资估算编制范围

项目总投资主要中西医结合医院经济适用房总体配套工程的土建工程、设备及工器具购置费安装工程及其他费、基本预备费等。

１１．１．３投资编制方法

土建工程根据类似工程决算，并参考昌江县建设工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。

安装工程根据设备购置费及设备安装类似工程决算，以指标形式计入。

设备购置按设备生产厂家报价及产品样本价格计入。

其他费用按有关规定记取。其中：

建设单位管理费、基本预备费根据财政部财建【２００２】３９４号文标准计算。

工程勘察，设计费等依据《工程勘察设计收费管理规定》（计价格【２００２】１０号）的规定。

工程监理费按照发改价格【２００７】６７０号文计算。

招标代理费按照《招标代理服务收费标准管理暂行办法》（计价格【２００２】１９８０号文）

建设项目前期工作费依据国家价委计价格（１９９９）１２８３号文件标准计算。

其他费用取费按相关规定。

基本预备费率取前期工程费及房屋开发建设费之和的１％。

１１．１．４项目投资估算

１）土地购置及整理费用

土地为项目业主自有，故暂不计入总成本估算。

２）建筑安装工程费用

项目中西医结合医院经济适用房的总建筑面积为９３６０平方米，其中一期工程建筑面积为４６８０平方米，二期工程建筑面积为４６８０平方米。按海南省昌江县经济适用房建安工程单方造价约每平方米１６００元记取，一期工程建筑安装工程费用为８３７．４７万元，二期工程建筑安装工程费用为８３７．４７万元，总建筑物投入总价估算为１６７４．９４万元。

３）设备及工、器具购置费用

根据项目中西医结合医院经济适用房预购的设备及工、器具清单可知，项目一期工程设备购置费及安装工程费用估算为８２．４５万元，二期工程设备购置费用估算为８２．４５万元，项目总设备购置费用为１６４．９万元。

４）工程建设其他费用

工程建设其他费用包括规划方案及可行性研究报告编制费、环境影响评价报告编制费、勘察设计费、工程招标代理服务费、招投标交易服务费、工程建设监理费等前期工程费用和建设单位管理费等，按国家及行业计价标准进行估算，则一期工程建设其他费用为３４．７万元，二期工程建设其他费用为３４．７万元，项目总工程建设其他费用为６９．４万元。

５）预备费

预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分，目前国内建设项目所需物材的物价基本平稳，故不计涨价预备费，基本预备费率约按土地费用、前期工程费用及房屋开发建设费之和的１％计取，一期工程基本预备费１０万元，二期工程基本预备费１０万元，则项目总预备费估算为２０万元。

６）建设期利息

项目建设资金全部由郑州铁路局房地产综合开发总公司自筹，资金来源有充分保障，故不存在贷款利息。

１１．１．５开发建设投资

开发建设投资为以上费用之和，合计为１９７５．３０万元。

１１．１．６经营资金

本项目无经营资金。

１１．１．７总投资及其构成分析

本项目总投资１９７５．３０万元，其中：开发建设投资１９７５．３０万元，经营资金为０元。

１１．２　资金筹措

本项目总投资１９７５．３０万元，资金来源全部由购房职工自筹解决。项目一期工程、二期工程资金筹措见项目投资估算如下表。

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第十二章　财务评价

１２．１项目经济效益分析

１２．１．１　测算依据

国家计委、建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

中华人民共和国建设部发布的《房地产项目经济评价方法》；

《国家经济适用房价格管理办法》；

《海南省人民政府关于加快发展保障性住房意见》（琼府［２０１０］６４号）；

《海南省经济适用住房价格管理实施办法》；

《昌江黎族自治县经济适用房建设和管理实施方案》（昌府办［２００８］５６号）；

国家现行财税制度和相关法规；

相关专业提供的资料和数据。

１２．１．２　经济适用住房项目开发成本估算

根据昌府办【２００８】５６号《昌江黎族自治县经济适用房建设和管理实施方案》，经济适用住房的开发成本构成如下：

１、开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。

２、列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含地基处理费）工程费、水电气安装工程费及附属工程费。

３、在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。

４、管理费：包括建设单位管理人员工资和业务经费等，按海南项目管理费用市场价计取；

本项目开发建设的经济适用房均为高层住宅，其开发成本估算约为２１１０元／㎡，详见经济适用房住宅开发成本估算表１２－１。

表１２－１　项目开发成本估算表

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１２．２　销售价格测算

１２．２．１综合税金

本项目缴纳５％营业税，城市建设维护税按营业税的７％计取；教育附加费按营业税的３％计取；综合税率为：５％＊（１＋７％＋３％）＝５．５％。

１２．２．２利润

本项目为事业单位职工自筹建设经济适用住房，非房地产开发企业组织建设，故不计取利润。

１２．２．３经济适用住房销售价格预测

本项目经济适用房销售对象为本院职工内购，不对外销售，故经济适用住房基准价格由开发成本、税金两部分构成。本项目测算的经济适用住房销售基准价格为２２２６元／㎡。详见销售价格预测表１２－２。

表１２－２　销售价格预测表

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１２．２．３　经济适用住房投资效益估算

经济适用住房投资效益估算见表１２－３。

表１２－３　投资效益估算表

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第十三章　社会效益综合评价

１３．１社会影响效果分析

该项目是昌江县中西医结合医院为解决内部职工住房困难所建的经济适用房，本项目进一步改善民生、促进经济增长、保持社会和谐稳定，完善我县分层次、多渠道、成系统的住房保障工作。项目社会影响分析采用快速社会影响分析法，即在项目建设前期阶段大致了解拟建项目所在地区社会环境的基本状况，识别主要社会影响因素，粗略的预测可能出现的情况及其对项目的影响程度。项目的主要影响因素有如下几点：

（１）促进昌江生态环境建设和县城发展

昌江中西医结合医院经济适用住房建设实现了政府对低收入人群的关怀，是实施＂保民生＂，保社会稳定的重要工程。项目为基础设施建设腾出建设用地，将促进昌江县城化进程，为昌江县生态县的建设作出贡献。

（２）项目对低收入居民居住和生活的影响

投资的主要社会效益体现改善低收入居民的居住条件，并通过经济适用住房的建设，提高其居住质量。本项目对低收入居民群体居住和生活将十分有利。

（３）项目对该地块发展影响

该项目建设将提高土地的利用率，提高该地块城镇化水平、扩展发展空间、改善周边的环境状况和投资环境。带动镇区内房地产、餐饮、商业等第三产业的发展。

（４）项目对周边环境的影响

该项目有利于改变周边环境脏、乱、差的现象，安置小区的建设将使该地块景观更美，县城面貌更靓丽。项目建设不会对当地的人文环境及周边环境造成影响，对石碌镇的可持续发展有着重要的作用。

１３．２社会适应性分析

互适性分析主要分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及昌江县、石碌镇和居民支持项目存在和发展的程度，考察项目与当地社会环境的互相适应关系。

本项目是通过经济适用房的建设，将进一步做好低收入居民的住房工作，改善该地区的环境综合质量，带动周边地区房地产市场空前活跃、品质提升。项目的建设与所在地互适性较强，可得到当地及大多数群众的支持。昌江县和昌江县经济适用房发展中心制定积极的政策和措施确保项目建设顺利进行。

社会对项目的适应性和可接受程度分析表

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１３．３社会奉献分析

鉴于本项目不以盈利为目的，非商品房开发。因而，项目销售风险和受房地产市场波动的影响较小，项目建设的社会风险很小。

１３．４社会评价结论

该地区各界群体对项目的接受程度较高、态度积极，政府部门积极扶持项目建设，项目实施社会风险小，建成后社会效益显著。因而，该项目从社会角度看，是十分可行的。

第十四章　结论与建议

１４．１　结论

住房问题的解决，是民众安全感、稳定感和归属感的基础，也是社会稳定与和谐的前提和基础。本项目的建设可以抑制房价过快增长，使房价的涨幅控制在合理的范围内，加大中小户型供应比例，使普通职工都能买得起房。本项开发目建设具有十分重要的意义。

本项目在规划布局、功能设置、建设规模等方面是合理、可行的。本项目总投资１９７５．３０万元，资金来源全由购房职工自筹。

本项目开发建设具有交通可达性，水电设施有基础，技术有保障，资金来源明确可靠，因而本项目的建设是充分可行的。

１４．２　建议

项目开发建设必须与环境保护相结合，坚持＂三同时＂制度，即项目设计、施工、运行与环保同时，环保优先。

严格执行基本建设程序，把好工程建设质量关。建议在设计、施工材料采购等环节实行招投标制度，项目建设中实行监理制度。

业主单位相关部门应抓紧落实本项目所需配套资金，积极配合作好资金筹措事项，确保项目建设资金到位。

业主单位应加强财务管理、严格审核各项开支，让投资发挥最大效用。