1.1项目背景与概况

1、项目名称：亚海度假村项目

2、承办单位概况

主办单位名称：海南亚海房地产开发有限公司

公司类型：有限责任公司

法定地址：海口市海秀路116号成信景苑风景阁A101

经营范围：房地产投资，室内外装饰装修工程，建筑材料、化工产品（危险品除外）、日用百货、家用电器的销售，会议接待（不含旅行社业务）。（凡需行政许可的项目凭许可证经营）

现有员工34人，其中：大学学历28人、中专学历6人。海南亚海房地产开发有限公司自成立以来，多次被评为海口市"消费者信得过公司"、海南省"重合同、守信用公司"、"十强私营公司"、"私营公司纳税大户"、"先进私营公司"和"商贸工作先进集体"。 董事长刘雄先生，清华大学MBA毕业（工商管理课程），具有与时俱进、锐意进取精神，是一位讲诚信、善经营、懂管理、富于实干精神的企业家。海南亚海房地产有限公司在他的带领下，不断引进先进的现代公司制度，夯实公司管理基础，构筑优良的公司文化，坚持"优质、高效、诚信、服务于顾客"的经营方针和"质量是金，服务是心"的经营宗旨，团结拚博，与时俱进，不断致力于向新的广度和深度拓展，建成一支具有高度敬业精神、高效创新精神、高效团队精神的员工队伍，以开发海南旅游地产为龙头，打造海南地产品牌，营造出超时代风格的一流产品，建立高品质、高水准的房地产开发公司。

3、项目拟建地点

澄迈老城拔南管区盈滨半岛东北部沙滩

4、项目建设进度

拟建项目总体规划期限为4年半，具体建设时间为2013年7月至2017年12月。。

5、项目建设规模及内容

本项目基地用地范围34.05公顷（510.702亩），除去代征道路用地和绿地，开发用地面积为24.01公顷（360.15亩），主要用来建设亚海度假村，具体建设内容包括高端健康养生社区（养生公寓、别墅、配套商业服务设施）、文化会馆以及特色风情商业街，建筑总面积60.03万㎡，建筑密度为26.6%，容积率为2.5，绿地率为35%，停车位1880个。

6、项目投资估算和资金筹措

本项目计划总投资186613.88万元人民币，固定资产投资178665.59万元，其中土地购置及整理费用61284.24万元，建筑安装工程费用105052.50万元，设备及工、器具购置费用4830万元，工程建设其他费用2295万元，预备费用5203.85万元；流动资金投资7948.29万元。

项目总投资的186613.88万元资金全部由企业自筹。

7、项目财务和经济评论

经计算，项目建设成后年收入36732.74万元，年利润总额为22608.51万元；项目静态投资回收期为7.58年（不含建设期），税后动态回收周期为6.07年（含建设期1年）；项目内部收益率税前为20.32%，税后为13.99%；项目财务净现值所得税前为69577.59万元，所得税后为25881.54万元；项目投资利润率为12.12%，投资利税率为13.20%，盈亏平衡点为29.01%。这说明项目盈利能力好，抗风险系数高，具备投资可行性。

8、可行性研究报告编制依据

与委托方签订的咨询协议；

国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南》；

国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

《城市房地产开发经营管理条例》；

《房地产项目经济评价方法》。

9、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

10、项目提出的理由

项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约为1.5—4.3个百分点，改革开放30年来，房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积达到22㎡，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2011年达到人均建筑面积35㎡，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正缘于房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因而，本项目的建设是拉动国民经济发展的需要。

② 项目对城市建设将起到促进作用

海口市第十一次党代会提出，要按照"中强、西拓、东优、南控"的发展思路，以广阔的视野拓展海口的城市发展空间，逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。"中强"就是加强主城区建设，提升主城区水平。"西拓"就是要加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来，初步形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。"东优"就是充分发挥江东组团的生态资源优势，打造东海岸国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。"南控"就是要严格控制城市向南发展，保护南部城郊生态森林，筑牢城市生态屏障。

海南作为国家重要战略部署，其经济发展速度在中南区域经济中的领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力。在以海口为中心的"中强、西拓、东优、南控"的发展规划环境下，海口市党代会提出了要突出海南城市形象建筑，提高海南城市品位，加强城市辐射功能的目标。

目前，海口市的人均拥有住宅偏少，而且买不起房的现象比比皆是，与海南省人均拥有住宅相差甚远。因而，改善海南省人民的居住问题已经成为海南政府特别关心的问题之一。同时，伴随海南经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使海南城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

拟建项目不但符合海南城市建设总体规划，贯彻了"中强、西拓、东优、南控"的发展战略，而且对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③ 解决劳动就业的需要

鉴于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业出现职工下岗再就业的现象也就在所难免。广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因而国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因而，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为海南省东延线重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加海南当地社会就业岗位作出一定的贡献。

1.2主要技术经济指标

1.3问题与建议

项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及海南房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。

海南房地产市场正处于开发调控期，竞争日趋白炽化，因而需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、资深顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

第二章 项目投资环境与市场研究

2.1投资环境分析

国家经济发展形势

根据国家统计局公布的《中华人民共和国2012你那国民经济和社会发展统计公报》显示，2012年全年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%。相比2011年虽继续有所回落，但仍然明显快于世界主要国家或地区。经济结构调整取得积极进展，从投资、消费和净出口三大需求结构看，2012年最终消费对经济增长的贡献率为51.8%，资本形成对经济增长的贡献率为50.4%，最终消费对经济增长的贡献率比资本形成高1.4个百分点，内需仍然是经济增长的主要动力。其中，根据国家统计局2012年国内生产总值核算数据表明：第一产业增加值52377亿元，增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为45.3%，第三产业增加值比重为44.6%。2013年上半年国内生产总值248009亿元，按照可比价格计算，同比增长7.6%。其中，一季度增长7.7，二季度增长7.5%。分产业看，第一产业增加值18622亿元，增长3.0%；第二产业增加值117037亿元，增长7.6%；第三产业增加值112350亿元，增长8.3%。

2013年上半年，面对错综复杂多变的国内外环境，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，以提高经济增长质量和效益为中心，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，以改革促调整，以调整促发展，国民经济运行总体平稳，稳中有进。上半年房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%（扣除价格因素实际增长20.3%），增速比一季度加快0.1个百分点，比上年同期加快3.7个百分点；其中，住宅投资增长20.8%，增速比一季度回落0.3个百分点，比上年同期加快8.8个百分点。房屋新开工面积95901万平方米，同比增长3.8%；其中住宅新开工面积增长2.9%。全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比一季度回落8.4个百分点，上年同期为下降10.0%；其中住宅销售面积增长30.4%。全国商品房销售额33376亿元，同比增长43.2%，增速比一季度回落18.1个百分点，上年同期为下降5.2%；其中住宅销售额增长46.0%。上半年，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅分别比一季度和上年同期缩小11.6和9.5个百分点。6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，同比增长39.2%，增速比3月末回落1.7个百分点，比上年同期加快6.1个百分点。上半年房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%，增速比一季度加快2.8个百分点，比上年同期加快26.4个百分点。其中，国内贷款增长30.4%，自筹资金增长16.3%，利用外资增长15.9%。

2013年上半年，城镇居民人均总收入14913元。其中，城镇居民人均可支配收入13649元，同比名义增长9.1%；扣除价格因素实际增长6.5%，增速比一季度回落0.2个百分点。在城镇居民人均总收入中，工资性收入同比名义增长8.7%，经营净收入增长8.5%，财产性收入增长14.0%，转移性收入增长9.4%。农村居民人均现金收入4817元，同比名义增长11.9%；扣除价格因素实际增长9.2%，增速比一季度回落0.1个百分点。其中，工资性收入同比名义增长16.8%，家庭经营收入增长7.6%，财产性收入增长22.6%，转移性收入增长14.4%。上半年城镇居民人均可支配收入中位数11938元，同比名义增长9.2%；农村居民人均现金收入中位数4171元，增长13.0%。6月末，农村外出务工劳动力17111万人，同比增加444万人，增长2.7%。外出务工劳动力月均收入2477元，同比增长12.6%。

总体来看，上半年国民经济运行总体平稳，主要指标仍处在年度预期的合理区间，但经济环境仍然错综复杂。下一阶段，要认真贯彻落实中央各项决策部署，紧紧围绕主题主线，坚持稳中求进、稳中有为、稳中提质，统筹推动稳增长、调结构、促改革，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和预见性，更好地发挥市场机制作用，激发市场和经济的内生活力，促进国民经济持续健康发展，打造中国经济升级版。

有关房地产调控政策

2013年国务院常务会议确定了"新国五条"政策措施，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕：第三升级了房地产调控基调，也成为十年内第九次房地产调控措施，再一次也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。"国五条"实施细则明确了地方政府制定新建商品住宅价格控制目标的任务、增加普通商品住房及用地供应以及加强市场监管和预期管理，基本消除了新房上涨的隐患。

项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素

2010年是海南国际旅游岛建设的开局之年，在国家政策支持下，一批战略性新兴产业项目相继落户海南成为新的经济增长点。海南2010年地区生产总值(GDP)2052.12亿元，比上年增长15.8%，是海南建省以来经济社会发展最好的一年。其中，省会海口市、儋州市、三亚市GDP分别实现590.55亿元、292.75亿元和230.79亿元位居前三名，澄迈县GDP实现106亿元，比上年增长25.6%，增长速度全省第一。

2012年海南省全年实现地区生产总值（GDP）2855.26亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%。其中，第一产业增加值711.47亿元，增长6.3%；第二产业增加值803.67亿元，增长10.9%；第三产业增加值1340.12亿元，增长9.4%。全年人均地区生产总值32374元，按当年年平均汇率折算为5147美元。

全年固定资产投资2145.38亿元，比上年增长33.1%。其中，房地产开发完成投资886.64亿元，比上年增长33.7%。全年施工项目个数为2485个，同比增长20.0%。其中，本年新开工的项目为994个，增长24.1%。分产业看，第一产业投资30.03亿元，增长1.6倍；第二产业投资394.36亿元，增长29.4%；第三产业投资1720.98亿元，增长32.9%。分地区看，东部地区投资1428.67亿元，增长26.8%；中部地区投资150.99亿元，增长39.7%；西部地区投资578.29亿元，增长53.7%。

2012年澄迈生产总值完成170.52亿元，同比增长16.8%，增速连续三年位居全省第一。全年呈现"一季度较快发展，二季度回调企稳，三、四季度逆势上行"的发展态势，一、二、三、四季度分别增长14.3%、13.9%、15.3%和16.8%。2012年是"科学规划年"和"项目建设年"，为保持经济持续快速增长，全县不断加大固定资产投资项目推进力度，力促保障性住房大面积竣工和商品房销售回暖，全年全社会固定资产投资190.72亿元，同比增长48.6%。

2.2区域房地产市场

① 主城区板块

主城区为海口市总体规划区域，伴随海口保税区的搬迁、椰树集团等重点企业的"西进"、马村港建设的推进，以及海口新总体规划，将对主城区内污染和零散的工业企业采取合并、搬迁等方式进行整合提升，形成金盘工业区、海口药谷工业园区、临空产业园区和永桂开发区四个工业区。开发区与海口的融合日渐加强，衔接发展的趋势和效应更加明显。澄迈老城交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，小高层商用房及住宅平均按每平方米6500元/㎡左右。老城区比较有代表性的房地产项目有学府花园、康郡美月小河、四季康城、丽海阳光等。

主要特征： 占地面积不大、高容积率、高层小户型为主、售价多为5500-7500元/㎡左右。

② 老城开发区板块

老城工业开发区位于海南省澄迈县境內，距海口市中心20公里。这里有16公里长的海岸线，有东水港、美兰湾，盈滨湾。自然资源丰富，开发工业的条件得天独厚。

经国务院批准，老城开发区已被列入海口市总体规划，是海口市城市规划中的三个组团之一。海南居民对老城区的认可度比较高，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。鉴于片区拥有良好的区位优势和优美的片区环境，老城区现已成为海南民购房置业的首选区域。

主要特征：普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般做到120-150㎡,120-130㎡的三房旺销,四房面积一般在160-190㎡。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。

2.3项目SWOT分析

一、优势分析（S）

1）区位优势明显

项目区地处盈滨半岛旅游度假村东北部，北依琼州海峡，西临北部湾；与海口相邻，距市中心20公里，离机场32公里；区内有粤海铁路海口南站、铁路物流配送中心；外海岸线16.5公里，6个深水码头，年吞吐能力达千万吨，全国25个中心枢纽港之一，国家一类对外开放口岸——马村口岸，已开通达日本、韩国、新加坡等十多个国家和地区的国际航线；区里公路四通八达、纵横交错，海南环岛西线高速公路、海口南海大道、海口西海岸景观大道西延线以及海口绕城高速公路均在区内交汇，是海南岛连接大陆的交通门户，交通区位条件十分优越。

2）资源优势

盈滨半岛拥有丰富的临海一线稀缺土地资源，享有沙质细腻的金色海南线，并拥有珍稀的海岸温泉资源、美丽的自然生态资源，地理位置优越。

3）政策支持优势

盈滨半岛度假区作为老城经济开发区的重要组成部分，1992年省政府审批通过盈滨半岛总体规划，规划面积约4.32平方公里。2006年，省规委会第四次会议进一步明确应变半岛度假区规划面积扩大为13.3平方公里。2007年10月，盈滨半岛控制性规划通过省建设厅审批。为加快盈滨半岛度假区的开发建设，政府派出机构代表市政府推动该区域的土地整理、基础设施建设、招商引资、开发建设和管理服务，省委、市政府未来还将不断给予盈滨半岛度假区更大的政策扶持，赋予新区更大的发展自主空间。

二、劣势分析（W）

1) 周边生活配套设施尚不够完善，商业繁华程度较低。

2) 项目周边居住产业集聚程度较低，不足以产生规模效益，项目产品的定位和所处的地理位置因素限制，都不足以立马打响产品的知名度。

3) 环境劣势：盈滨半岛尚处于发展期，生活配套也处于发展期，盈滨半岛整体形象不完整。

三、机遇分析（O)

1）盈滨半岛度假区毗邻省会海口市，是海口西海岸"黄金海岸线"的延伸，是承接海口海岸旅游经济带的最终一站，未来发展潜力巨大。盈滨半岛度假区将规划建设成为集行政服务、区域经济、文化会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住七大功能元素为一体的未来海口后花园。

2）2011年，海口将举办泛珠三角区域(9+2)合作与发展论坛其中，海口国际会展中心及会展酒店、会展中心市政路网工程、长流起步区路网、长流起步区景观带、长流起步区公共服务设施、丘海大道延长线的建设将对盈滨半岛房地产的发展起到极大的帮助，海南国际会展中心总投资13.8亿元，累计完成投资7.4亿元，2009年11月20日动工，2011年6月30日竣工。该工程的完成极大促进盈滨半岛度假区的发展。

3）老城经济开发区软件工业园的建设，为盈滨半岛度假区的房地产发展提供另一个契机。通过建设创意产业园区，推动广告、策划与咨询、建筑设计、工艺、设计、影诸如、出版、动漫、表演艺术、音乐、电影电视、网络游戏和网络服务等领域的资源共享与产业互动；为创意机构与创意人士提供个性化的硬件设施和软件服务，促进创意成果的转化与推广；引导各类创意设计企业、文化经营企业、信息服务企业、传媒机构、策划推广和咨询服务机构向园区集聚；运用信息技术，构建"虚拟创意产业园区"，建设现代信息服务业和现代传媒业基地。这将极大地提高盈滨半岛旅游度假区的文化品位和创造力。

四、威胁分析（T）

宏观政策对房地产的不利影响，近年来鉴于受到了政府政策决策层面的高度重视，通过多次的加息、提高存款准备金、出台新的法律法规等等措施，国家宏观调控政策对楼市的打压起到了明显作用。未来市场发展将面临较大不确定性。

宏观经济形式的变化，融资难度增大。周边同类系楼盘的竞争也必然威胁项目的销售价格。

五、战略分析

1) SO战略

a、目标市场定位高端休闲养生度假区，以从周边旅游地产中脱颖而出。

b、低售价高服务策略。

2）WO战略

a、分期推广策略。

b、争取政府补贴支持和投入。

c、区域竞争策略。

d、差别服务策略。

3）ST战略

同周边其它旅游景区竞争加合作策略。

4）WT战略

产品组合策略。　

2.4销售预测

1、项目区位分析

本项目所在地是澄迈县最大的一个区，交通便利，境内东托粤海铁路物流中心，西有国家一类口岸马村港群，北有旅游度假胜地盈滨渡假村和边湾浴场，南连本县美亭瓜果批发市场，西环高速公路和粤海铁路贯穿其境。境内还有海南省开发最早、规模最大、产值最高、产业体系最齐全的老城开发区，建有琼北最大码头群，占尽省城经济辐射和水陆交通便捷的区位优势。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处海南澄迈老城盈滨半岛拔南辖区北部沙滩地段，是海口西海岸"17公里黄金海岸线"的延伸区，有海口的"亚龙湾"美誉。距海口市中心车程约20分钟，离海口火车站不到5分钟车程，距美兰国际机场35公里，上绕城高速到机场只要20分钟即可到达；2011年海南城际轻轨通车，在盈滨半岛旁已设一个轻轨站点，从这里坐轻轨到达三亚仅需90分钟车程。依托优越的地理位置和四通八达的交通网络，盈滨半岛被海口市政府纳入"东优西拓"计划重点开发，成为海口"半小时生活圈"核心组成部分。

2、项目销售目标群定位

本项目规划为澄迈地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：

① 主要目标客户：江浙、上海、北京等中高端客户

海南具备得天独厚的休闲度假养生条件，空气质量全国排名第一，全年平均负离子浓度高达1万个/立方厘米以上，冬暖夏凉，是中国中部地区客户休闲养生及北部客户过冬度假的首选。

② 次要目标客户：各地房地产投资人士

海南房价目前在全国来讲都偏低，2007年全国地级市房地产销售平均价格3000元/㎡,海南现在的水平还不到9000元/㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。

③ 周边辅助目标客户

海南在外地成功人士

海南人具有很强烈的恋土情结，在外成功人士普遍愿意回原籍置业，从维度上看是为了改善父母的居住环境；另从维度上看也是考虑逢年过节回家能有一个舒适的居住环境。

目前澄迈乃至整个海南，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区。在外工作的海南籍人士回家乡购房，无非是想选择景观好、品质高的规模社区，而位于盈滨半岛的住宅区——项目亚海度假村，无疑将是该部分层峰人士的置业首选。

周边的私营业主

项目毗临海南火车站，周边的中小私营业主较多，主要在火车站附近商贸市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人。目前，这类人群都住在火车站附近，所居街道狭小，而且普遍存在家庭人口众多，居住空间狭窄的问题，添置物业、解决亲人的居住问题是当务之急，属于刚需客户。

各个辖县区、乡镇成功人士

"居住农村向城市转移"，这是多数县市以下居民的普遍心愿，其中部分经济条件较好的居民必将置业眼光投入到市区，这对项目亚海度假村的销售也将起到很大的促进作用。

本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕盈滨半岛旅游地产的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到国际休闲养生社区的公寓、别墅。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户2000批以上。

3、销售计划

鉴于目前国际休闲养生社区项目工程的建设进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。

① 销售进度

根据房地产商品房开发预售规定，只要有房产销售许可证便可预售，在楼盘封顶之后便可开始预售。根据项目拟定工程规划，项目建设至2017年开始进行预售，计划三年时间内项目养生公寓、别墅的出售率达到百分之百。因而需严密制作预售策略：

1、2017年1月-2017年12月——预热期。

在这一时期，推广的内容主要是本项目的形象推广，重点突出项目所处的盈滨半岛临海这一优越的地理位置，周边风景秀丽的环境，突出本项目高端·生态·养生主题，让目标客户知道整个项目的主题概念和倡导的生活方式，展示国际休闲养生社区的基本情况。预热期预售目标为20%，销售面积120060平方米，销售额可达72036万元。

2、2018年1月-2018年12月——强销期。

本阶段在推广销售上应利用预热期所聚集的人气，根据实际的销售情况适当的调整，同时继续加大推广力度，充分体现本项目楼盘所占据的临海休闲度假居住区的热潮。强销期预销售目标为50%，销售面积300150平方米，销售额达180090万元。

3、2019年1月-2019年8月——持续期。

在本期内采用适当的促销推广手段并配合大量的促销活动，进一步吸引消费者，扩大销售额，此期预销售目标为20%，销售面积120060平方米，销售额达到72036万元。

4、2019年8月-2019年12月——尾盘期。

本阶段根据前期的高档公寓实际销售情况，对个别盘尾房进行折扣优惠销售。在广告宣传上，应尽量减少广告时间和频率，降低宣传力度，减少不必要的广告支出。尾盘期预销售剩余的10%，销售面积60030平方米，销售额为36018万元。

4、销售收入预测

1）周边城市房价比较：

许多业内人士认为，海南目前房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在全国及海南处于观望期的一段时间里，将有比较好的成长空间。

据介绍，海南房价上涨已是万事俱备，并且已经在如今的楼市上具体体现出来了。究其原因，主要有五：一是房贷新政策抬高门槛，促使开发企业的融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；二是本身就稀缺的土地，在协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；三是建材价格不断上涨，提高了建筑成本；四是伴随人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；五是城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展，而这些因素将使海南房价面临卷土重来的机遇。

2013年上半年，全省商品住房销售均价9795元/平方米，同比上涨5.2%。其中，6月份全省商品住房销售均价8454元/平方米，同比下降7.5%，环比上涨9.7%。从城市看，上半年海口市商品房销售均价8537元/平方米，同比下降7.3%。三亚市商品房均价17777元/平方米，同比下降35.6%。到年底突破11000元/㎡,上涨势头迅猛。

2）项目销售价格定位：

根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价6000元/㎡，本项目预测销售总收入为360180万元，详见附表《销售收入及税金估算表》。

2.4营销策略

本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：

1、充分挖掘卖点

本项目在挖掘热点时应充分结合市场调研结果，抓住消费者心理，重点突出项目自身的特色。如：对于养生公寓、养生别墅等应重点突出独特的生态景观、休闲养生理念、建筑设计特色、配套设施以等；

2、推广渠道

① 报纸广告

在当地投入报纸广告包括海南日报、海南晚报，属于典型的政府报，同时可视情况在江浙、上海、北京等当地有权威的报纸投入广告，做开盘前预热。报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广即可。

② 影视广告

当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。影视广告主要集中于江浙、上海、北京等地的电视电台，在黄金档播出。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。

③ 单张派发

与旅游团合作，针对外地来的游客派发，贯穿项目营销始终的宣传利器，海南地方小，人口集中，单张派发及网络平台能起到良效。

④ 营销活动

活动一："盈滨半岛风光带竣工典礼"、"盈滨半岛国际休闲养生社区开盘庆典"。

活动二："海南购房团联动"。

活动三："百年海南西岸风光带"摄影图片展。

活动四：海南人说海南大型民族文化论坛。

活动五：系列名人讲座。

活动六：海南人说海南大型文化论坛

⑤ 通讯设备

在信息传递快捷的今天，几乎每个人都拥有一部手机。因而，通过发送本项目的相关文字或图诸如信息到掌上通信设备或移动通讯工具中，可以起到更好的宣传作用。

⑥ 计算机网络

目前有很大一部分购房者是通过网络来获取房地产信息的。因而，建议项目开发商结合网络广告营销和企业网站营销两种方法进行市场推广，在各大有关房地产信息网站，如"搜房网""新浪地产"等专业网站上发布本项目的具体情况，同时对销售情况及时更新。

3、媒体宣传组合

开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传国际休闲养生社区，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在海南的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。

公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。

路桥广告：贯穿项目营销始终。

影视广告：开盘前一个月高密度投放，开盘后在每次推新货时前一周每天投放。

海南报纸：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。

单张派发：每天均需进行的推广方式，力求单张波及到海南的每一个角落。

公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。

第三章 建设规模与项目开发条件

3.1建设规模与内容

本项目居住区规划总用地34.05h㎡，其中住宅用地18.26h㎡，公建用地2.48h㎡，道路用地2.16h㎡，公共绿地1.11h㎡；地上总建筑面积为60.03h㎡，其中住宅建筑面积53.83h㎡，公建面积6.2h㎡；停车位1880辆，其中地下停车位1780辆；建设总容积率为2.5，建设密度为26.6%，绿化率为35%；项目建设内容为拟建A区、B区，A区主要以中小面积联排别墅为主，少量双排别墅、独栋别墅为铺；B区建设高层养生公寓。社区周边配备完善的商业服务设施以及康体养生文化会馆、风情商业街、高尔夫会所等。

3.2项目概况与现状

1、地点与地理位置

本项目位于澄迈县老城盈滨半岛拔南辖区东北部，距海口市中心车程约20分钟，距海口货运火车站不足3公里，上绕城高速到美兰国际机场约20分钟车程。项目占地约34公顷，南侧靠近主要干道225国道，北侧为盈滨半岛旅游度假区内海，剩余部分为高端健康养生文化社区，三面环海，形似弯月，拥有内外海、双海滩。

2、土地权属类别和土地状况

本项目开发建设的土地位于海南盈滨半岛老城开发区盈滨半岛拔南辖区东北部，面积为34.05h㎡。经完成填海造地验收，澄迈国土局已颁发土地使用证，并批准为商住综合用地。

本项目土地的开发建设规划，已经得到海南省规划局初步审议通过。

项目地理位置图

3.3项目建设条件

1、地形、地貌、地震情况

澄迈县位于海南岛北部，北部濒临琼州海峡，隔海与雷州半岛相望，毗邻省会海口市，东接定安县，西靠临高县、儋州市，南与屯昌县、琼中县接壤，总面积2067.6平方公里。澄迈县西宽56.25公里，南北长70公里。地属热带季风气候，光照充足，雨量充沛，气候温和，全年无霜。年均日照2017.6小时，年均降雨量1790.7毫米。较之全省东部市县，处于静风环境区，台风影响较弱。地势南高北低，南部为丘陵山地，中部为河积平原，北部为台地和海积平原。全县辖12个镇、6个乡、141个村委会、16个居委会，927个自然村。境内有6个国营农场和3个省办农(林)场。1998年末人口达45.57万人，民族基本是汉族。澄迈县于公元前110年(西汉武帝元封元年)设置苟中县，经公元607年(隋大业三年)更名澄迈，至今有二千多年历史，是琼岛文明古县之一。

澄迈县土地总面积306.07万亩，多属平原台地，土壤以砖红壤为主，土地肥沃。全县耕地面积41.3万亩，其中水旱田23.1万亩，旱坡地18.2万亩。宜林热作地120万亩，已开发117万亩，其中造林97.3万亩，种植橡胶13.6万亩。宜牧地15万亩，沿海滩涂3.42万亩。全县光、热、水充足，适宜多种热作生长，热作资源丰富。主要经济作物有：民营橡胶13.6万亩，年产干胶4000多吨；民营胶加工厂8家，年加工规模6000吨；椰子种植2.3万亩，咖啡种植1.2万亩，年产量2400吨；胡椒种植1.6万亩，年产量1050吨；槟榔种植1.8万亩，年产2400吨；益智种植1050亩，年产21吨。县内已探明的陆地矿产资源有石灰石1070万吨，石英石5000万吨，还有石油、高岭土、铅锌、金银、花岗石、玄武岩、砖瓦粘土矿等10多种，发现矿产地55处，其中金属矿产地11处，非金属矿产地32处，能源矿产4处，水气矿地8处。有大小河流20多条，总长250公里，常年流量35亿立方米。南渡江流经10个乡镇，流程116.3公里，年均流量13.4亿立方米。建有中型水库4宗，小(一)型水库13宗，总库容量1亿方，蓄水工程472宗，引水工程90宗，提水工程33宗，年年加大投入大搞冬修水利建设，用水实灌面积17.2万亩。

全县海岸线长有89.8公里(含内湾线)，内外港湾15处，海洋面积达1000平方公里，属琼州海峡和北部湾的一部分，水温温和，海水深度大，盐度适中，发展港口贸易，海洋捕捞业、养殖业等条件优越。海洋矿产有：海砂、石英石、石灰石、石油、石墨、云母、水晶、金、锰等，具有储量大、品位高特点。

根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）该区域地震动峰值加速度分区（g）＜0.20，地震动反应谱特征周期为0.35s，对照地震设防基本烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，属于设计地震分组第一组。

2、气候条件

澄迈地属热带季风气候，光照充足，雨量充沛，气候温和，全年无霜。年均日照2017.6小时，年均降雨量1790.7毫米。较之全省东部市县，处于静风环境区，台风影响较弱。地势南高北低，南部为丘陵山地，中部为河积平原，北部为台地和海积平原。

3、水文地质

澄迈全县大小河流20多条，年流量35亿立方米。海南最大的河流南渡江流经县内8个乡镇，长达120公里，年流量为17.4亿立方米，可利用水4亿立方米。蓄水100万立方米以上的水库20宗，水域面积2.48万亩，库容蓄水1亿立方米。海南最大的水库松涛水库主干渠道穿越县境内9个乡镇和农场，灌溉面积近34万亩。地下水总储量3.2亿立方米，其中优质地下矿泉水7处。

4、交通运输条件

澄迈县位于海南省西北部，毗邻省会海口市，区位优势明显，水陆交通发达，海榆中、西干线和环岛西线高速公路和在建的粤海跨海铁路纵横贯穿县内东西部地区，海南火车货运车站坐落境内。乡镇公路实现沥青化，村村有公路相通，形成了纵横交错的公路网。在沿海的马村港、美当湾已兴建了6个0.5-3.5万吨级泊位深水码头，形成琼北最大的码头群。东水、马村、玉包、新兴等重要港口，每天有国内外船只开往海口、湛江、北海、广州及东南亚等地。澄迈有海岸线37.5公里（不含内海湾岸线），有港湾15处。有海榆中、西公路干线，寰岛西县高速公路和西环路线穿越境内。气候温和，日照充足，资源丰富，水陆交通便利，是镶嵌在琼北大地上的一颗明珠。

5、生态环境条件

澄迈地势平坦，土地宽广肥沃，土地面积20.67万公顷，可利用土地面积占95.99%，尚有2万公顷土地有待开发。土质主要为红土壤和沙土壤，大部分土地可以引水灌溉，光、热、水等条件优越，十分适宜种植热带作物、冬季瓜菜和发展牧业。澄迈是海南人均寿命最高的县之一，2008年60岁以上老人有61713人，占总人口的12%。其中80岁以上老人有10916人，占总人口的2.09%，90岁以上老人有2525人，100岁以上老人有125人，占总人口的23.5/10万，大大超出中国和联合国"长寿之乡"规定的"存活百岁老人占户籍人口比例达到7/10万和7.5/10万"的标准。人均寿命高达75.3岁，超过全国平均水平3.3岁。2009年3月份，澄迈县正式向中国老年学学会申报"中国长寿之乡"，中国老年学学会受理申报，并委托北京美兰德信息公司于3月对澄迈申报百岁及以上老人逐一入户核实，对80岁至90岁高龄老人的年龄进行了抽样调查核实，并对澄迈县申报的12项考核指标认真调查复核，调查结果表明，澄迈县申报的各项指标均达到"中国长寿之乡"标准。澄迈正式成为"中国长寿之乡"。

6、施工条件

本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而海南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。

7、政策环境

按照"依托中心城市，加快发展澄迈；服务中心城市，不断提高澄迈；融入中心城市，缩小发展落差"的努力方向，认真实施"突出龙头、提升中心、拓展两翼、带动腹地、科学发展"的县域总体发展战略（"突出龙头"，即以老城开发区为重点，加快发展现代工业；"提升中心"，即强化县城金江镇城市功能；"拓展两翼"，即推进海榆中西公路干线和南渡江沿江两岸小城镇建设；"带动腹地"，即推动西南部农村经济和社会全面进步；"科学发展"，即走可持续发展道路，实现人和环境和谐共处），以构建和谐社会为目标，以改革开放为动力，着力打造产业、体制、环境特色，推进经济结构优化，转变经济增长方式，努力把现代农业做大、新型工业做强、非公有制经济做活，在继续保持经济快速健康发展的同时，促进各项社会事业建设跨上新的台阶。

第四章 节能减排

4.1. 项目建设方案

1、建筑方案

1.1 设计依据

现状地形图；

建设单位关于地块规划用地红线图电子文件；

《中华人民共和国城乡规划法》中华人民共和国主席令第七十四号；

《城市居住区规划设计规范》GB50180；

《城市规划编制办法》中华人民共和国建设部令第146号；

《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

《无障碍设施设计标准》DGJ08-103-2003；

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；

国家及地方有关居住区规划设计的技术规范、规定与标准；

《城市居住区公共服务设施设置标准》GBJ08-5502002；

《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

《住宅建筑规范》GB50368-2005；

《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）；

《汽车库建筑设计规范》DGJ100-98；

《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》GBJ08-7-96。

1.2 规划设计原则

生态原则

在满足本项目用地免于自然灾害的前提下，尽可能保持地形地貌现状，保护和利用现有植被，保持当地居民的地理认知性。

和谐社区原则

优先安排用地范围内原住民回迁住宅区，按照国家标准配套公共服务设施，通过合理布局协调原住民和新居民的关系，保持用地内原住区的文脉，实现城乡协调发展。

文化生态原则

要将本项目与当地居住和生活文化相结合，形成本项目独具文化内涵的项目特色，丰富当地的文化生态，增加项目的文化竞争力。

国际标准原则

适应建设国际旅游岛目标，本项目要提高建设标准起点，不单在规划上要提高标准，在建筑、景观设计和施工中都要提高标准，建设精品社区，适应未来需求。

促进发展原则

在规划中要考虑投资方和地方居民的共同利益，在项目开发中共同发展。在为当地提供土地和物业税收的同时，通过建设酒店、商业等设施，为当地居民提供更多的就业机会，实现开发企业和当地居民的双赢。

1.3 总平面布置

基地南侧为主要干道225国道，北侧为盈滨半岛旅游度假区内海，剩余部分为高端健康养生文化社区，建筑组合遵循北低南高的原则，形成围合之势。规划设计中将度假型标准间形式住宅沿基地东、南、西、北四个方向排开，形成一个向外的围合空间营造出私密幽静的小区内部空间。各个单体之间形成"生态谷"般的共享景观空间。小区内部形成亲切宜人的邻里空间。小区配套物业、社区服务等功能布局在1#楼建筑一层架空空间，变配电布置在地下室。

项目分区鸟瞰图

1.4 道路系统及交通组织

道路系统设计是为人及货物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本项目车行系统尽可能简洁。

项目地块共设置四个出入口，采用人车适度分流及混行相结合的交通方式。机动车原则上在进入项目区域内后就近进入地下车库，不进入组团内部减少对小区组团内部的干扰。在小区南侧设置了四片地面停车区，解决项目地面停车的问题。

1.5 建筑设计

1.5.1 住宅设计

住宅规划采用高低错落的布局方式，减少高层对空间带来的压迫感。沿盈滨内海海岸线，建筑高度原则上控制在15m以内，远离盈滨内海海岸线的地带和主要路口，建筑高度控制在80m内。这样在保证土地使用效率的同时，也保证沿海建筑景观的尺度比较宜人。遵循生态开发原则，对原始地形进行最小化的修整，保证适合居住功能的坡度要求，强调建筑结合滨海形态错落布置，保护地形环境特色。

养生公寓区标准间式（两个电梯、两个楼梯）住宅采用以内廊式三面布置大、小户型错落分布为主，基本套型分为一室（35—45平方米）、一室一厅（45—65平方米）、两室（65—85平方米）、三室（100—120平方米）、复式（＞120平方米）、平层大户型（300平方米）以及空中别墅（350平方米）七种。

养生别墅区基本套型分为A-A（240平方米）、A-B（38.4平方米）、A-C（446.63平方米）、A-D1（189.36平方米）、A-D2（252.34平方米）、A-E（624平方米）、A-F（154.14平方米）七种。

房型满足多样化和可变性的要求，每户住宅的外窗窗台高0.9m或局部凸窗。

EOD生态导向开发设计：通过规划布局和建筑风格处理把城市生活中便捷的配套设施、都市风貌和乡村美好的环境、田园情调相结合，构建一种新型城镇。

以"生态系统"为骨骼的"节点+走廊"式的开发建设，充分尊重自然肌理，留出更多的自然开放空间，最大程度的减少对原生态环境的破坏。

以节约自然资源的消耗为发展目标和发展条件，通过空间集约发展、生态引导，可以有效的缩减区域内不必要的能源消耗。合理布局的公共设施的服务半径可以覆盖更多的人口。

无障碍布置在小区内交通较方便的位置，住宅出入口设计老年人、残疾人坡道，一部电梯为障碍电梯，其他部分如楼梯、出入口、卫生间等也满足相应的要求。

1.5.2 公共配套

公共建筑根据规划要求及区位特点，并结合居民的出行进行设计。

地下机动车库和机房——在小区中心绿化下面设计一个地下机动车停车库，消防水池及泵房，换热站。地下机动车库设两个对外出口满足消防规范要求，总停车数量为1880辆。

社区服务及物业——主要设置在小区入口处1#楼一层裙房部分，面积上符合《城市居住区公共服务设施设置标准》。

2、结构方案

2.1 设计依据

1.本工程设计使用年限为50年。

2.自然条件

风荷载：

根据规范取值，基本风压值WO=0.75KN/㎡（50年一遇）。（单体结构设计时与按澄迈当地数据作调整）

楼面(屋面)使用活荷载标准值：

卧室、客厅、电梯厅 2.0KN/㎡

餐厅、厨房、卫生间 2.0KN/㎡

阳台 2.5KN/㎡

楼梯间 3.5KN/㎡

商场、酒店 3.5KN/㎡

地下车库、车道 4.0KN/㎡

设备机房 7.0KN/㎡

上人屋面 2.0KN/㎡

不上人屋面 0.5KN/㎡

面活荷载按建筑结构荷载规范的有关规定取值。

抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为0.20g，设计地震分组为第一组。

3.本工程所采用的主要规范、规程

《建筑结构可靠度设计统一标准》GB 50068-2001；

《建筑结构荷载规范》（2006版）GB 50009-2001；

《混凝土结构设计规范》GB 50010-2010；

《建筑抗震设计规范》GB 50011-2010；

《建筑地基基础设计规范》GB 50007-2002；

《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010；

《砌体结构设计规范》GB50003－2001；

《建筑桩基技术规范》JGJ94—2008；

《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223—2008。

2.2 建筑分类等级

本工程建筑结构的安全等级为二级，抗震设防类别为乙类，结构抗震等级为三级。地下室防水等级为二级。地基基础设计等级为乙级。

2.3上部结构及地下室结构方案

结构形式：高层住宅采用剪力墙结构，纯地下室部分采用框架结构。楼面、室面板采用钢筋混凝土楼板；地下室周圈采用钢筋混凝土挡墙。

因结构超长，因而上部结构在适当部位设置温度缝兼抗震缝，分缝后结构若超过55m，则在中间适当部位设置施工后浇带。

2.4 基础方案

本工程目前尚未进行工程地质勘察，因而本工程基础拟采用钢筋砼桩筏基础。

2.5 结构材料

基础混凝土：C30混凝土，基础垫层采用100厚C15素混凝土。地下室混凝土抗渗等级为P6级。

上部结构混凝土：墙柱C30-C40梁、板及楼梯C30混凝土。

填充墙体：内外墙均采用加气混凝土砌块砌筑。

钢材：钢材Q235B；钢筋梁柱主筋HRB400级钢筋，梁柱箍采用HPB300级钢筋，板钢盘HRB400级钢筋。

2.6结构计算

本工程主体结构整体分析计算采用中国建筑科学研究院研制"多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件SATWE"。

本工程基础结构采用"基础工程计算机辅助设计JCCAD"进行计算分析。

2.7结构优化设计

为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。

3、给排水系统方案

3.1 概况

本工程国际高端休闲养生社区，地下室为车库（含设备用房）。本次设计范围内建设总用地面积34.05hm²，总建筑面积60.03万m²。

3.2 设计依据

《建筑给水排水设计规范》（2009年版）GB 50015-2003；

《高层民用建筑设计防火规范》（2005版）GB 50045-95；

《自动喷水灭火系统设计规范》（2005版）GB 50084-2001；

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97；

《建筑灭火器配置设计规范》GB 50140-2005；

《室外给水设计规范》GB50013-2006；

《室外排水设计规范》GB50014－2006；

《建筑给水钢塑复合管管道工程技术规范》CECS125:2001；

《建筑给水聚丙烯管道工程技术规范》GB/T50349—2005；

《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；

《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；

《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》（2007）。

3.3 设计范围

室内给排水、消防设计

室外给排水、消防设计

3.4 给水系统

水源：

地块由城市给水管网供给。市政生活给水管网压力不小于0.28Mpa。为充分利用城市水压，地下室至四层由城市供水水压直接供给，五层以上城市水压不能供给的部位设置二次加压供水系统，使各楼层无缺水之忧。

用水量标准

住宅生活用水定额：250L/人·日 Kh=2.5 T=24h

商业生活用水定额：8L/人 ㎡·日 Kh=1.5 T=12

浇洒道路及场地用水定额：2L/㎡·次 一日一次一次2h

绿化用水定额：1.5/㎡·次 一日一次一次2h

用水量估算

最大日用水量约为1760m³/d，最大时用水量约为80m³/h（浇洒道路及场地用水、绿化用水不计入最大小时用水量）。

消防水量计算

室外消防用量为30L/S、最大一幛建筑室内消火栓系统用水量为40L/S、喷淋系统用水量为78L/S，消防总水量为148L/S。

生活给水系统

由基地用边市政道路上市政给水管网中引入一路DN200给水管，在基础内再分成两二路（一路供生活、一路供消防），分设水表计量，水表设于室外埋地水表井内。

各建筑物生活给水由生活变频供水设备供水。浇洒道路及场地用水、绿化用水由小区生活给水管网靠市政水压直接供水。

本工程不设置集中热水供水系统，其它部分休息室卫生间内洗浴热水和厨房热水可采用独立和容积式电热水器供应。

室内生活给水管道采用塑钢管，室外给水管管径小于等于80的采用塑钢管，大于80的采用球墨给水铸铁管。

室内卫生洁具均采用节水型产品，坐便器冲洗水箱的一次冲水量不大于6L，水嘴采用陶瓷阀芯水嘴，洗手盆设置揿压式水嘴，小便器和蹲便器冲洗选用感应式冲洗阀，以减少水资源的浪费。

水泵采用低噪声水泵，并采取隔声、减振措施，使噪声控制在标准内。

消防给水系统

本地块室外消防管道为市政给水管网一路供水，室外生活、消防给水管网分开设置室外消防管路在基地内成环布置，住宅、地下车库、街道综合服务中心和农贸市场等室外给水官网合用。室外设置地上式消火栓，间距不超过120米。在水泵接合器15至40m范围内应有室外消火栓。室外消防水量30L/S。

住宅、地下车库、公建室内消火栓系统合用，系统为临时高压系统，室内消火栓泵从消防水池内抽水（室内消火栓泵设于地下车库水泵房内），利用设于住宅楼屋顶消防水箱（有效储水容积为18m³）对系统稳压，屋顶消防水箱设置室内消火栓系统增压设备，保证系统最不利点消火栓的工作压力要求。

室内消防布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。低区楼层消火栓栓口设减压孔板，以防系统动压超标。本工程室内消火栓系统用水量为20L/S。

住宅区地下车库、一层公建等场所均设置自动喷水灭火系统（简称喷淋系统），系统按各幢楼不同功能设置。

一层公建按中危险Ⅰ级（喷水强度为6L/min·㎡、作用面积为160㎡）布置喷头，喷淋系统用水量为25L/S。

地下车库按中危险Ⅱ级（喷水强度为8L/min·㎡、作用面积为160㎡）布置喷头，喷淋系统用水量为35L/S。

地下车库、一层公建喷淋系统合用供水设备，喷淋泵高于地下车库水泵房内，喷淋泵从消防水池内抽水，利用住宅楼屋顶消防水箱（有效储水容积为18m³）对系统稳压。

地下车库水泵泵房内消防水池储存2小时室内消防用水量和1小时的喷淋用水量合计270m³。

其它：

室内消火栓系统、喷淋系统均设置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防给水管网补水。

本工程计算机房及部分电气机房按功能要求设置超细干粉灭火系统。

室内消防管道采用内外壁热锌钢管（管径大于DN100的采用内外壁热镀锌无缝钢管）。室外消防管道采用给水球墨铸铁管。

地下层消防电梯旁设置2m³（有效容积）集水坑，内设潜水泵二台，潜水泵流量不小于10L/S。

灭火器配置

根据《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005），在建筑室内需布置手提式灭火器，拟采用磷酸铵盐手提式干粉灭火器，灭火器设置位置保护半径和配置基准按建筑物各功能区域分别考虑。

3.5 排水系统

排水主要为雨水、污水。污水来源于生活污、废水。室内污、废水采用合流制排至室外，室外排水系统采用雨、污水分流制。

每个地块雨水通过室外管网收集后分别排至其基地周边市政道路雨水管网。每个生活污水通过室外污水管网收集并经室外化粪池处理后排至其基地周边市政道路污水管网。餐饮厨房污水通过隔油池处理后排至基地室外污水管网。地下车库集水井废水利用排水泵排至地块室外污水管网。消防电梯集水坑废水排至基地室外雨水管网。

住宅生活污水量按100%生活用水量计算，公建生活污水量按100%生活用水量计算，最大日生活污水量为1760m³/d，最大时生活污水量为80m³/h。

雨水排水量按当地降雨强度公式计算，设计暴雨强度重现期以2年计。

单体室内雨、污、废水管采用U-PVC塑料管，室外埋地雨污水管采用HDPE加筋管。

4、电气系统方案

4.1 设计依据

国家及地方在关设计规范，规程

《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94；

《供配电系统设计规范》GB50052-2009；

《低压配电设计规范》GB50054-95；

《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93；

《建筑物防雷设计规范》（2000年版）GB50057-94；

《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004；

《建筑照明设计标准》GB50034-2004；

《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；

《建筑设计防火规范》BG50016-2006；

《高层民用建筑设计防火规范》（2005年版）GB50045-95。

有关专业提供的设计资料

建设单位提出的要求

4.2 设计范围

本工程内的用户变电所、电力、照明、防雷接地等设计。

不包括二次装饰部位的设计等。

本工程内电业10KV开闭所、各电业变电所、各用户变电所高压电源进线不在本设计范围。

4.3 电气负荷主要情况

本工程由住宅（建筑面积60.03万㎡）、商业配套（建筑面积6.2万㎡）、地下车库（用地面积10.33万㎡，含人防面积）等组成，其中根据建筑设计耐久年限，本项目养生公寓区住宅属二类高层建筑，养生别墅区住宅属三类低层建筑。

本工程Ⅰ类汽车库的消防设备、安保通信设备、应急照明、客梯电梯、生活水泵、地下室及走道照明等一级负荷；高层住宅楼等的消防设备、应急照明、客梯电梯、生活水泵、地下室及公共照明为二级负荷；其他各设备及住户用电均按三级负荷供电。

负荷设备

用电总装接容量为44284KW，取Kc=0.5，功率因数补偿到0.9，则计算负荷为19928KVA。

4.4 供电电源及变电所

根据本工程负荷情况，供配电系统设置如下：

本地块在地下车库设置电业10KV变电所一座，分别引进二路10KV高压电源。

拟设置容量为1600KVA的10/0.4KV变压器13台，以380/220V电源向住宅及配套公建供电。

4.5 低压系统

住宅部分对每单元在地下室配电间，电梯、公共照明在表计间计量；住户采用一户一表制量电。

住宅部分每单元设置电气竖井；顶层及以下住宅楼采用阻燃电线放射式配电，电表集中在地下一层配电间内安装；对公建就地设置低压分计量表。

对一、二级负荷均采用双电源以电缆放射供电至设备端作自切后配出。

4.6 照明设计

地下车库及公建内原则上均选用高效节能型荧光灯，局部根据需要适量设置白炽灯具；住宅楼道、电梯厅等公共部位采用紧凑型节能灯具；住户内由户主自定。

配电间、泵房、电梯机房、高层住宅电梯厅、疏散楼梯出口均设置自带电池的应急照明灯，应急放电时间不小三十分钟。

4.7 住宅设计标准

每户进门处的一个嵌墙式住户配电箱内，设一个电源总开关与多分路开关，电源总开关能同时分断相线和中性线。空调、照明、插座电源分路设置，除挂壁式空调电源插座外，其它电源插座回路均设置漏电保护。

主卧室、起居室各设一个单相三级空调插座及三∽四个单相二三极组合插座，其他房间各设二个单相二三极组合插座。

厨房设一个抽油机单相三极插座和三个（调理台）带开关的单相二三极组合插座。

卫生间洗脸盆和洗衣机边各设一个防溅式带开关的单相二三极组合插座。

所有照明仅留灯头，一房一灯。厨、卫、阳台选瓷质灯座，卫生间先用防溅开关，其他选用胶木灯座。

室内线路采用BV-750型塑料绝缘铜芯线，穿保护管暗敷于墙壁的天棚内。

4.8 防雷与接地

本工程各大建筑单体根据计算后，按第二、三类防雷建筑设置防雷系统，室顶明装25×4扁钢避雷带作接闪器，利用建筑物立体内纵向主筋作引下线，利用基础内钢筋作接地体，本工程采取防雷电波侵入的措施，对电缆进出线，在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。

电子信息系统设置防雷击电磁脉冲。

采用TN-S制保护方式，并分别设专用的接地线，所有正常情况下不带电设备金属外壳、金属管、金属构件均应可靠接地，并设总等电位联接。

采用联合接地形式，接地电阻不大于1欧姆。

5、弱电设计方案

5.1 设计依据

国家和地方规范：

《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；

《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98；

《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000；

《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94；

《建筑物防雷设计规范》(2000年版)GB50057-94；

《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004；

《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94。

建设单位提供的设计任务书。

其它专业提出的要求及配合资料。

5.2 设计范围

包括综合布线、计算机网络系统、通信网络系统、楼宇设备自控、电缆电视、安全防范、火灾报警、广播及停车库管理系统的设计。

通信及有线电视系统分界为弱电中心，电缆进线及外线工程由电信部门及有线电视部门负责设计及施工。

5.3 通信系统

电话系统

市电话局电缆由小区外市话局人井埋地引至小区交接间尔后配线电缆分别采用2GG80埋地引至各幢建筑单元电话总配线箱，每个单元一个进户点。各单元每层设一个电话出线箱，每户设两对电话线，四个电话终端。各户分支线由电话总配线引出，先沿竖井内的线槽敷设，经每层个电话出线箱后穿PVC管暗敷至用户综合信息箱；各各电话终端由用户综合信息箱直接用PVC管暗敷引来。

网络通信系统

市电信部门采用光缆或铜缆由小区人井埋地引至小区总配线柜，尔后光缆或铜缆分别采用GG80埋地引至各幢建筑单元。

各幢住宅楼：本系统采用的传输线由电信部门确定，每户设一对网络线，三个信息终端，系统结构同上述电话系统。

公建部分按每80平方米设一组电话、网络终端。

小区设电话及网络机房（可与物业管理中心、公建合建），为60平方米左右。

小区内电话及网络系统的深化设计、施工和调试由电话及电信部门负责。

5.4 有线电视系统

小区内电视系统由市有线电视网引来，系统采用（1000）MHz领频双向传输，用户终端电平要求64±4dB,载噪比≥43dB，图象清晰度应在四级以上。

本工程考虑每单元设一个进户点，采用GG50埋地引至各单元CATV箱，每户设一根电视电缆，该电缆先从竖井内的线槽敷设，尔后穿PVC管暗敷至每户户内的接线盒，然后由接线盒穿PVC管暗敷，引至各电视终端。

系统考虑住宅每户三个电视终端，大套设置四个电视终端；沿街商铺每户不少于二个电视终端；另外每层商场各预留一只CATV箱，以备需要。

小区在会所或物业管理中心内设一间有线电视机房，30平方米左右。

小区内电视系统的深化设计、施工和调试同承包商设计负责。

5.5 访客对讲系统

本系统主要针对住宅小区建筑单体而设计的，对于提高小区文明程度，增强小区物业管理能力，树立小区现代化形象起着重要的作用，同时又是安全防范系统的重要组成部分。

系统构成为：每个单元设置门口机、电控锁和电源箱，系统采用总线制形式。

本系统考虑采用可视住户机，该住户机房安装在每户的客户内，门口机安装在单元入口处。

该垂直管线在弱电间内沿线槽明敷，分支线沿墙或楼板穿PVC管暗敷。

小区设有消防控制中心，各住宅入口的门口机与消防控制中心联网负责。

小区内访客对讲系统的深化设计、施工和调试由承包商设计负责。

5.6 火灾自动报警及消防联动控制系统

根据消防规范要求，本工程的地下车库及每层面积大于3000平方米商业房按一级保护对象设防；设中央空调系统或每层面积为2000∽3000平方米商业房按二级保护对象设防；消防控制中心设在或物业管理中心一层。

消防联动控制：

消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动\手动控制、手动硬线直接控制。通过联动控制台，可现实对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、防火门、电梯运行、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制。火灾发生时可手动/自动切。

在地下车库考虑设置温感探测器，在商业街、酒店及高级养生公寓、别墅区住宅楼的公共部位设感烟探测器，另外在楼梯口及交通要道口设置手动报警按钮及火警铃。

消防中心里的联动系统当收到火灾报警信号后并经过确认，将发出以下控制指令：

切断火灾层本层以及相邻两层非消防电源，并反馈信号。

开启火灾层及相应上下两层有疏散广播系统，关闭背景音乐广播。

开启排烟风机，并反馈信号。

向电梯控制器发出信号，使用电梯都迫降到底层，并停止运行，仅留消防电梯仍处于运行状态。

用于防火分区的电动防火卷帘门在火灾探测器动作后，卷帘下降到底，并反馈信号。

启动消防泵并反馈信号。

启动喷淋泵并反馈信号。

接通市消防电话并报警。

消防中心的FAS设备包括：中央处理机（CPU）、显示控制屏（SCC）、打印机（PRT）、消防紧急电话（FTEL）、24V不间断电源（UPS）、电脑数据图诸如显示器（CRT），采用二总线制智能报警系统。

管线敷设全部采用穿PVC管沿楼板暗敷设，线缆采用耐火导线和电缆。

5.7 保安监控系统

在小区管理室设置电视监控室（可与消防中心合用），具体可设置电视监控设备，使其集防盗与报警于一体。

在小区主要入口、商店、地下车库，室外小区主要公共场所及电梯轿箱内考虑设备电视摄诸如进行监控。

系统管线采用穿PVC管沿顶板暗敷。

小区内保安监控系统的设计、施工和调试由承包商设计负责。

5.8 强电部分

高压一路10KV电源由老城变电站经电缆线路直埋地引至本工程地下一层变配电所，低压系统采用单母线分段的主接线方式。为确保一、二级负荷和消防用电设备供电的可靠性，在地下一层设一台500KW自启动柴油发电机机组，作为备用电源；当市电故障时，柴油发电机自动启动，市电恢复时，自动停机，恢复正常供电。

用电指标：

其中：大于和等于90㎡每户设计容量为8KW， 小于90㎡每户设计容量为6KW。

计量：高压设总计量(计非居照明)，低压设电力，商业照明，住宅照明分计量。

采用带自动调节装置的静电电容器柜，在低压配电室集中进行无功功率补偿；气体放电灯设就地电容器分散补偿。

6、暖通系统方案

6.1 设计依据

业主要求及建筑专业提供的图纸。

国家现行规范

《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；

《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005年版；

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；

《工程建设标准强制性条文——房屋建筑部分》（2002年版）；

《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005。

6.2 设计内容

本地块的采暖及空调系统设计；

本地块的通风及防、排烟系统。

6.3 设计参数

室外设计计算参数<部分数据参照海口地区>：

室内设计计算参数

通风换气次数：

6.4 空调系统

根据空调负荷及营运特性，本项目空调系统冷热源分为：

公建均在住宅楼一层，为方便运营及管理，空调均采用变制冷剂流量多联分体式空调系统。同时设置先进完善的新风系统，能使空调房间更舒适更健康。新风系统按区域设置，可对室外环境温度的急剧变化作出快速反应，保证稳定的送风温度，维持室内稳定的温度场分布，最大限度地保证室内空气的清新。

公寓住宅区每户单独设置分体式空调系统。

6.5 空调风系统

空调风系统设计以横向按防火分区设置空调系统为原则。

对重要房间如安保间、值班室等，另装设双制分体空调机，既可以单独控制，又可以充分满足其24小时使用的工作要求。

空调风管采用镀锌钢板制作，其保温采用不燃性带夹筋铝箔贴面防水保护层的离心玻璃棉就热保温板材，其密度不小于32kg/m³，厚度为30mm。保温风管穿越楼板、墙体时在保温层外用0.75mm的镀锌钢板做保护壳，保护壳与墙面、楼板地面平齐，比楼板面高出20mm。

空调通风系统均按规范规定在必要的位置装设防火阀，且由消防控制中心联动控制在火警时，空调系统停止运行。

在各主要出入口处均安装空气幕。

配电房、设备用房等均设独立的机械送、排风系统。

公建均设机械排风，以保证新风的顺利补入和过渡季节的通风换气。

公共卫生间均设机械排风系统。

6.6 防、排烟系统及消防和安全

地下汽车库的机械排风系统兼作排烟系统，排烟量按6次/小时换气量计算。系统排风机选用高温排烟风机，平时排风，火灾时排烟。风机入口设有排烟防火阀，当排出的烟气温度超过280℃时，阀门关闭并连锁排烟风机停止工作。地下车库排烟系统由消防控制中心实施监控。

对于面积超过50m²房间以及超过20米的地下走道，均设机械排烟系统。对于走道部分按照每个防烟分区面积不超过500m²划分防烟分区。排烟口采用单层百叶风口，平时排风，火灾时排烟，风管穿越防烟分区处设排烟防火阀，阀门常开，火灾时，阀门所在防烟分区着火时保持开启，其他房间着火是阀门关断，280℃自动关断，并联锁本系统风机停止工作，输出信号。排烟风机为双速风机，平时低速排风，火灾时高速排烟。

排烟机设在排风机房内。火警时，由消防控制中心远动或由就地手动控制开启着火区域的排烟防火阀并联锁启动排烟风机，向室外排烟。排烟风机入口均装设280℃熔断的防烟防火阀（常开），当烟气温度超过280℃时，防烟防火阀感温器动作自动关闭阀门，同时连锁关闭排烟风机。

通风、空调风管穿越空调机房的隔墙、楼板及防火分区的隔墙处，均设置与风机联锁的防火阀（70℃熔断）

空调水管、风管的保温均采用难燃或非燃材料（橡胶难燃B1级或离心玻璃棉制品）。

风机、风管均采用非燃烧材料制作(钢板或不燃型无机玻璃钢）。

消防（防排烟）控制：所有与消防有关的系统或部位均与消费消防报警系统联锁。在火警时，排烟风机与之相对应的送风机均联锁对应启动，其余的空调机组、新风机组、风机盘管、送风机、排风机以及空调冷、热系统设备均由消控中心指令联锁停止运行。

本工程空调通风系统设计及设备选用，均考虑保护人员身心安全。

6.7 空调通风自控

根据本工程的特点结合工程自动化管理，各区域的空调系统全部采用自动控制装置。

防排烟系统采用就地手动控制和消控中心远程遥控相结合的控制方式：在火警时，排烟机以及与之相对应的送风机均联锁对应启动，其余的新风机组、送风机、排风机以及空调冷、热系统设备均由消控中心指令联锁停止运行。

6.8 管材选用及保温措施

所有通风、空调风管均采用镀锌钢板制作，其厚度按风管制作统一规定执行。

空调冷凝水管采用加厚UPVC塑料管，不另保温。

所有风口均采用铝合金风口，除风机盘管送风口外，其他送风口均配调节阀，风口颜色由业主与建筑装修确定。

空调送风管、回风管及新风管均做保温，保温材料采用不燃性带夹筋铝箔贴面防水保护层的离心玻璃棉绝热保温板材，板材固定采用塑料保温钉。其他不需保温的送、回风系统的防火阀前后2m处用铝箔离心玻璃棉板保温，保温厚度20mm。吊顶内的排烟风管必须严格进行绝热层施工，绝热层采用带夹筋铝箔贴面保护层的硅酸铝棉板，绝热层厚度为50mm。

6.9 节能、环保和卫生防疫措施

原则：采用符合国家要求的环保、节能设备及材料；所有运转设备均做减振和消声；室内设温控器，以利于节能。

所有空调机的COP均满足国家有关规范要求。

循环水泵和风机均为高效低噪产品。

通风、空调系统的设备安装均采用消声隔音、减振隔振措施，满足环保要求。

新风机组及吊顶式空调机，出入口加消声静压箱及消声器。

设备基础加减振器，吊装设备采用减振吊架。

风机出入口与风管连接采用厚帆布软连接。

水泵出入口装设可曲挠橡胶软接头。

通风机采用带消声箱型式。

空调风管均采用具有吸音功能的铝箔离心玻璃棉毡保温。

新风机房等房间采用隔声、消声设计。如选用隔声门、窗，房间内贴吸声材料，以达到吸声、隔声的目的。管道穿过机房墙时，做好封堵工作，防止漏声。

在空间允许和经济性比较合理的前提下，设计时尽量降低风管内风速，并减少弯头，根据经济流速确定风管尺寸，降低系统阻力，以节省输送能耗。

设置新风系统，保证人员必须的卫生要求。

污废气排放符合环保标准：卫生间废气集中至屋面排放。

空调和通风末端设备设置可清洗的过滤网，必要时还可在新风空调器内设置杀菌装备，以保证室内空气品质的标准。

7、天燃气方案

本工程住宅的燃料采用天然气，天然气由城市天然气管网供给，城市中压燃气经调压箱调压后接至用户。

住宅按每户一台10升燃气快速热水器及一台双眼灶设计，每户耗用气量按2.9m³/h，双眼灶及热水器前压力为2KP。

8、项目进度计划

项目总体工期时间为4年半，从2013年7月至2017年12月。

2013年10月，本期工程开工前的一切准备；

2016年7月，完成土石方工程及基础与地下结构工程；

2017年8月，完成主体与节能保温工程；

2017年12月，完成设备安装与装修工程及交付验收。

4.2. 项目所在地能源供应条件

1、项目使用能源品种的选用原则

1.1 总的原则

在保证建筑物使用功能和质量的前提下，降低建筑物的能源消耗，合理有效的利用能源。具体到各个专业：

1.1.1给水排水节能原则

降低建筑物给水排水系统的日常运行能耗和采用可再生能源。

1.1.2 暖通空调节能原则

提高采暖、空调的能源利用效率和建筑节能设计质量，改善建筑的室内环境，通过合理选用节能技术，实现节能的目标。

1.1.3 建筑电气节能原则

在充分满足、完善建筑物功能要求的前提下，通过合理配置建筑设备，并对其进行有效、科学的控制与管理，从而减少能源消耗，提高能源利用率。

2、项目所在地能源供应条件

伴随我国经济的迅速发展，对能源的需求与日俱增，在煤、油、气等能源供应日益紧张及环境压力不断增大的情况下，能源形势不容乐观。目前我国能源发展主要存在四大问题：一是人均能源拥有量低、储备量低。二是我国的能源结构依然以煤为主，约占75%。全国年耗煤量已超过13亿吨。鉴于燃煤效率低，对环境污染严重，造成我国大气污染和酸雨严重。三是能源资源分布不均。主要表现在经济发达地区能源短缺和农村商业能源供应不足，造成北煤南运、西气东送、西电东送，提高了能源的供应成本。四是能源利用效率低。我国能源终端利用效率仅为33%，比发达国家低10个百分点。

伴随城市建设的高速发展，建筑能耗逐年大幅度上升，已成为中国能源消费的主体之一，目前我国建筑用能已达全社会能源消费量的32%。加上每年房屋建筑材料生产能耗约13%，我国的建筑总能耗已达全国能源总量的45%。我国现有建筑面积为400亿平方米，绝大部分为高能耗建筑，预计到2020年，地上建筑面积将达到700亿平方米。庞大的建筑能耗，已经成为我国国民经济的巨大负担。因而，建设节能建筑将成为今后建筑发展的主要趋势。

本项目的能源供应采用就近接入能源供应管线，综合使用水、电、气相结合的办法，其能源供应结构是合理的。具体到各个能源供应方面：

2.1 供水

本项目规划区用水由城市给水管网供给，从市政供水管线引入管线到小区中，可以充分满足未来居住用水需求。此外，小区拟建地下污水处理与中水回用系统。中水主要用于冲厕、绿化、冲洗道路等。

2.2 电力

由老城变电站供电，引入小区，小区内设开闭站一座。本工程供电负荷为二级，其中消防用电为一级，建筑物防雷为二级。

2.3 供气

本工程住宅的燃料采用天燃气，天然气由老城天燃气管网供给，城市中压燃气经调压箱调压后接至用户。

4.3 合理用能标准和节能设计规范

1、相关法律、法规、规划和产业政策

《中华人民共和国节约能源法》；

《国务院关于加强节能工作的决定》；

《建设部关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》建科[2005]55 号；

《建设部关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》建科[2005]78 号；

《海南省建筑工程建筑节能检测管理规定（试行）》；

《海南省建筑工程质量检测管理规定》（[2007]36号）；

《建筑工程饰面砖粘结强度检验标准》（JGJ110）；

《海南省人民政府关于加强节能工作的决定》。

2、建筑类相关标准及规范

《海南地区居住建筑节能设计标准》JGJ 134-2001；

《城市居住区规划设计规范》GB 50183-93（2002 年版）；

《公共建筑节能设计标准》GB 50189-2005；

《外墙外保温工程技术规范》JGJ 144-2004；

《建筑气候区划标准》GB 50178-93；

《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；

《屋面工程技术规范》GB50345-2004；

《地面辐射供暖技术规范》JGJ 142-2004；

《建筑外窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》GB/T 7106-2008；

《建筑外门窗保温性能分级及检测方法》GB/T 8484-2008；

《建筑幕墙空气渗透性能检测方法》GB/T 15226-94；

《EPS 板抹灰外墙外保温系统》JG 149-2002；

《胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统》JG 158-2004；

《城镇燃气设计规范》GB50028-2006；

《电气照明节能设计》06DX008-1；

《电气照明节能设计》06DX008-2；

《建筑照明设计标准》GB50034-2004。

4.4 项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况

1、项目能源消耗种类、来源及年总消耗量

注：按户均3.2人计算

居民年用水量=生活用水定额×人数×365天=320L/人.d×3240户×3.2人 ×365＝121.09万立方米

居民年用电按每户每年3215.6kWh计

3215.6千瓦时×3240＝1041.85万KW

居民用气按每户每月40立方米计（若采用电热水器，按每户每月30立方米计）

居民年生活用气量＝每户每月用气量×户数×12月＝40m³×3240户×12月＝155.52万立方米

2、能源转换情况

2.1 住宅取暖与冷气供给

住宅取暖与冷气供给由家用空调使用电力产生。

2.2 公建取暖与冷气供给

公建取暖与冷气供给由中央空调使用电力产生。

4.5 项目节能措施及效果分析

1、节能措施

当今能源建设已成为世界性的重大问题，我国对能源问题给予了极大的关注。本项目在管理过程中，要做好节约能源的宣传工作，在日常生活中改变我们长期形成的"无意识浪费"的习惯，从生活细节着手，节约每一度电。

本项目在设计过程中，建筑本体拟按照现行建筑节能设计标准规定的要求；设备选型拟配置节能性能好的产品，在保证相同的室内热环境指标（室内干球温度，夏季≤34.5℃，冬季≥21℃；空气质量新风量1次／小时）的前提下，与未采取节能措施相比，采暖空调能耗节约50%。本小区规划设计拟贯彻执行国家颁布的《民用建筑节能设计标准》等各项有关节约能源的政策、法规和标准。

根据本项目的具体特点，本项目将在工艺、建筑、结构、电气、给排水、动力等方面采用如下的节能措施：

1.1 建筑专业的节能措施

1.建筑总平面的布置和设计，应充分利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季凉爽时段的自然通风。本项目位于老城拔南管区盈滨半岛东北部沙滩，该地域建筑最佳朝向为南北朝向，因而，项目的主要建筑采用南北朝向，以使建筑的主要房间避免夏季东、西向日晒，最大限度的减少空调能耗。

2.综合考虑整体的生态环境因素，充分利用现有资源，符合可持续发展的原则。项目拟建地点位于老城拔南管区盈滨半岛东北部沙滩，周围成熟小区林立，周边基础设施齐全，能源供应条件充分，完全满足项目可持续发展的要求。

3.外部环境设计应对建筑自身所处的具体环境加以充分利用和改善，以创造能充分满足人们舒适条件的室内外环境。

4.规划和体形设计应对建筑的体形以及建筑群体组合进行合理的设计，合理的确定建筑单体量，防止出现不良风环境。本项目拟建栋结构层数相近的高层住宅，各栋建筑在建设用地范围内均匀分布以获得最好的风环境。

5.建筑单体体形设计要求新建建筑宜采用紧凑的体形，缩小体形系数，从而减少热损失，体形系数应小于或等于0.4。本项目体形系数拟设计为0.35，以尽量减少热损失。

6.建筑单体空间设计：本项目建筑空间将进行合理分隔，以最大程度改善室内通风、采光、热环境。建筑拟将厨房、餐厅等辅助房间布置在南向，形成南向湿热空气的缓冲区。

7.外门窗及遮阳设计：项目外门窗、遮阳的设计拟采用气密性良好的外门窗，建筑外窗及天窗的面积适中，外窗宜设置外部遮阳。外门拟设门斗及其他减少海风渗透的措施。公建部分屋顶透明部分设计面积小于屋顶总面积的20%。

8.外墙的热工性能指标：本项目拟建建筑的传热系数和热惰性指标，符合建筑海南省的气候分区区属规定。公建墙体的传热系数，符合海南地区的规定。

9.外墙热工设计措施：项目的建筑保温外墙拟选外保温构造，并尽量减少混凝土出挑构件及附墙部件；当存在出挑构件及附墙部件时拟采取隔断热桥的保温措施；外墙外保温的墙体，窗口外侧四周墙面拟进行保温处理。建筑外窗拟与外墙面平，以减少窗框四周的"热桥"面积。热桥部位拟采取"断桥"措施。

10.外墙外保温系统：拟建建筑外墙外保温系统能适应基层的正常变形而不产生裂缝或空鼓；能长期承受自重而不产生有害的变形；能承受风荷载的作用而不产生破坏；能耐受室外气候的长期反复作用而不产生破坏；并拟采取防火构造措施，和具有防水渗透性能。

11.外墙外保温系统的选用：拟建项目外墙外保温系统所有组成，材料拟由系统供应商成套供应，并选用浅色饰面材料以降低太阳辐射对面层的影响；外保温系统包覆门窗框外侧洞口、封闭阳台以及女儿墙、挑檐等出挑部位，以减少热桥影响和避免墙体温度裂缝；鉴于外保温系统至少应在25年内保持完好，系统要能够经受住周期性热湿和湿冷气候条件的长期作用，因而拟建项目建设方将选用涂料饰面，并要求供应商提交耐候性检验报告。

12.外墙外保温技术：拟建项目采用膨胀玻化微珠保温砂浆外墙内保温系统。外墙各层材料（从外到内）：外墙涂料（浅色）+水泥砂浆找平（20mm）+页岩空心砖（200mm）+混合砂浆（20mm）+膨胀玻化微珠保温砂浆（30mm）+抗裂砂浆（6mm）。

外墙传热系数K≤1.5但D≥3.0，可以满足海南地区居住建筑节能设计标准的规定。

屋面保温技术：拟建项目采用XPS倒置式屋面保温技术。平屋顶各层材料（从上至下）：细石混凝土（40mm）+水泥砂浆（20mm）挤塑聚苯板（40mm）+防水卷材（4mm）+水泥砂浆找平层（20mm）+水泥膨胀珍珠岩（起坡高度20mm）+钢筋混凝土（120mm）+水泥砂浆（20mm）。

屋顶传热系数K≤0.7但D≥2.5，可以满足海南地区居住建筑节能设计标准的规定。

14.楼地面节能技术：为减少向基层的传热，提高地表温度，避免结露，拟建项目地面构造层的热阻将少于外墙热阻的 1/2；项目拟采用空气层防潮技术，勒脚处的通风口设置活动遮挡板；层间楼板拟采取保温层直接设置在楼板上表面；楼板上面的保温层拟采用20mm无机保温砂浆，其厚度满足建筑节能标准的要求。

楼板传热系数K≤2.0，可以满足海南地区居住建筑节能设计标准的规定。

门窗、幕墙节能：拟建住宅建筑外窗采用具有良好的密闭性能的塑钢中空玻璃。公建外窗的气密性将达到《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》GB/T 7106规定的5级规定，透明幕墙整体的气密性达到《建筑幕墙物理性能分级》GB/T 15225规定的4级。空调房间一般不在东、西朝向大面积采用外窗、玻璃幕墙。建筑的向阳面拟将采取各种活动式遮阳装置等有效的遮阳措施，外窗传热系数K满足下表要求。

外窗传热系数要求

16.建筑遮阳技术：遮阳设施应满足夏季遮阳、冬季阳光入射、自然通风、采光等要求，遮阳设施力求构造简单、经济适用、耐久美观。

1.2 结构专业的节能措施

拟建项目在结构方面拟采用如下节能技术与措施：

1.建筑外墙拟采用30mm厚膨胀玻化微珠保温砂浆内保温系统，应采取多遍涂抹，一遍施工厚度不应超过15mm，每层施工时间间隔不宜少于3天。系统粘结强度≥0.1MPa且拉伸粘结强度试验后的破坏界面位于保温层内。

2.建筑膨胀玻化微珠保温砂浆内保温系统抗冲击性满足30kg砂袋冲击5次，无裂纹、脱落要求。

3.墙体节能工程所选用的膨胀玻化微珠保温砂浆内保温系统应采用定型产品或成套技术，其型式检验报告应包括安全性和耐候性检验，其耐候性试验应满足以下要求。

1) 高温－淋水循环80次，每次6小时。每次循环保持：

升温3h。经1h升温，使试件表面升温至70℃，并恒温在（70±5）℃。

淋水1h。向试件表面淋水，水温为（15±5）℃，水量为1.0L/（m2·min）～1.5L/（m2·min）。

静置2h。

2) 状态调节。共计48h。

3) 加热－冷冻循环5次，每次24h。每次循环保持：

升温8h。经1h升温，使试件表面升温至50℃ ，并恒温在（50±5）℃。

降温16h。经2h降温，使试件表面降温至－20℃ ，并恒温在（－20±5）℃。

4) 经过80次高温—淋水循环及5次加热－冷冻循环后，系统试件始终未产生渗水裂缝、未出现空鼓、脱落、起泡等破坏。

4.加强网的铺贴应铺设于抹面胶浆靠外1/3处，搭接长度不应小于50mm，抹面胶浆应密实，不得空鼓，加强网不得褶皱、外露。

5.外墙外保温系统采用的机械锚固件采用塑料锚栓，锚固件塑料锚栓由金属膨胀件和塑料套管两部分构成。

6.金属膨胀件拟采用电镀锌钢材，电镀层的厚度为6um。

7.塑料套管拟采用聚酰胺PA6和PA66、聚丙烯PP等聚合材料制作，外径为10mm。

8.对于面积大于0.1m2的保温板拟设置2个锚固点。

9.外窗气密性、保温性能、中空玻璃露点、玻璃遮阳系数和可见光投射比应符合要求。

10.外门窗框或副框与洞口之间的间隙采用弹性闭孔材料填充饱满，并使用密封胶密封。密封条安装位置应正确，镶嵌牢固，不得脱槽，接头处不得开裂。

11.遮阳设施的安装应位置正确 、牢固，满足安全和使用功能要求。

1.3 电气专业节能措施

1.项目住宅建筑用电指标拟确定为60W/㎡，相应的变压器装置指标确定为 40V.A/㎡。

2.项目拟在低压配电系统中专设负荷监控系统。

3.在满足照明质量的前提下，住宅建筑拟选用荧光灯等高光效光源。

4.项目拟选用开启式直接照明灯具，灯具效率高于70％。

5.项目在满足灯具最低允许安装高度及美观要求的前提下，拟将灯具的安装高度降到最低，以节约电能。

6.选择电子整流器，公共建筑内的荧光单灯功率因数不应小于0.9，气体放电灯的单灯功率不应小于0.85，并采用能效等级高的产品。

7.照明功率密度值拟确定在7W/㎡，住宅平均照度值拟确定在100lx。

8.主照明电源线路拟全部采用三相供电，并使三相照明负荷平衡，以稳定光源的发光效率。

9. 照明控制装置拟设置具有光控、时控、人体感应等功能。楼梯间、走道的照明，宜采用节能自熄开关，节能自熄开关拟采用红外移动探测加光控开关，应急照明拟采取应急时强制点亮的措施。

10.给水系统对水箱的水位拟采用液位变送器进行测量，监视溢流水位及低水位报警，并根据溢流水位报警信号，自动停止给水泵。

11.排水系统将可以自动监视水泵的运行、故障及手/自动状态，自动累计设备运行时间，作出维护提示。

12.项目在电动机的选择上拟采用高效节能电动机，功率在50KW及以上的电动机，拟单独配置电压表、电流表、有功电能表，以检测与计量电动机运行中的有关参数。

13.电梯灯光和风扇拟设置成在电梯无厅外召唤信号，且在一段时间内无轿内指令预置时，自动切断照明、风扇电源。

14.窗具拟采用光感与温感控制。门具根据出入者的权限控制室内能源设备的开启或关闭。

注：电气耗能设备为公用电气设备，不包括居民生活用电设备。根据电气耗能设备的使用特点（荧光灯、紧凑型荧光灯平均每天使用12小时，镇流器每天使用24小时，疏散应急灯使用时间忽略不计）。

商铺配套：

6.2万m2×60KWh/m2=372万KW

地下车库：

10.33万m2×20W/m2×12小时×365＝904.91万KW

合计年耗电量：372＋904.91＝1276.91万KW

1.4 给水排水专业的节能措施

1.4.1 给水节能措施

1.项目将采用合理的供水系统，充分利用市政供水压力。通过调查收集和掌握准确的市政供水水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统，利用市政供水压力提供依据。

2.根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压力要求，确定直接利用市政供水的层数。

3.对于高层建筑给水系统分区：各分区最低卫生器具配水点处的静水压拟确定为小于0.45MPa；底层部分的住户的卫生间，入户管拟采取适当的减压措施。

4.拟采用支管减压作为节能节水的重要措施。

5.给水竖向分区拟采用比例式减压阀。

6.入户管或配水支管减压时，拟采用可调式减压阀。

1.4.2 供水设备的选择

1.水泵的选择：拟选用选用 Q—H 特性曲线随流量增大扬程逐渐下降的水泵；拟采用管内壁光滑、阻力小的给水管材。

2.气压供水设备的选择：拟采用的气压水罐内的最低工作压力，将能满足管网最不利处的配水点所需水压；最高工作压力，使管网最大水压处配水点的水压小于 0.55MPa。

3.采用节水器材、器具：给水水嘴拟采用陶瓷芯等密封性能好的产品；大、小便器应采用节水型产品，坐便器水箱容积拟确定为6L；公共卫生间拟采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消除长流水的水嘴和器具。

4. 水表等计量装置：建筑物的引水管、住宅的入户管及公用建筑物需计量的水管上均将设置水表，水表的选择与安装将按照《建筑给水排水设计规范》GB 50015—2003有关条款的要求进行。

给排水耗能设备明细表

注 ：根 据 给 排 水 设 备 需 要 连 续 不 断 使 用 的 特 点 及 项 目 的 实 际 使 用 需 求 ， 其 年 用 电 量 约 =(55+7.5+22+5.5)×24×365=78.84万KW

1.5 暖通、空调与动力专业节能措施

1.住宅建筑室内采暖空调拟采用符合国家要求的高能效比的分体式空调装置。

2.在消除建筑物余热、余湿方面，项目将优先利用自然通风。

3.厨房、厕所、浴室等一般采用自然通风；当自然通风不能满足室内卫生要求时，项目拟采用机械通风。

4.对建筑物采暖通风空调系统的水、暖、电、气等能源消耗的总量进行计量，以便从量上进行控制。

5.酒店拟采用供冷、供热、供卫生热水地源热泵三联供系统。夏季制冷时，采用地埋管网中的循环水作冷却水，循环水经各水源热泵机组，水源热泵机组生产7℃的冷冻水通过冷冻水泵送到各栋楼盘空调区域的末端制冷，冬季制热时，水源热泵机组从埋管网中的循环水中提取免费低位能量，制取45℃--55℃的热水由冷冻水泵送到各空调区域的末端制热。供卫生热水时，采用高温水源热泵机组吸取地埋管网中的循环水或空调排出的热量，加热生活用水。当夏天空调机组开启时，卫生热水机组可自动吸收空调排出的废热。

地源热泵三联供系统原理图

6.酒店空调机组采用满液式地源热泵螺杆机，机组全部带热回收功能。在夏天空调开启时，回收空调排出的废热制取卫生热水。

7．考虑系统的水力平衡等因素，地下埋管环路设计采用同程式。

8．施工设计时在管网预留冷却塔的接口，极端情况下可购置冷却塔辅助散热。

9．选择质量优良的地埋管材，拟采用高密度HDPE管。

10．设计地下换热管网时，科学考虑水平管网的布置，利于地下管网局部破坏时可分区控制。每组均有检修管井，任何一组U型管破坏均可以关断，而不影响系统的运行。

2、能耗指标

该项目围护结构节能设计中，外墙传热系数为1.15 W/(m2.K)、热惰性指标为3.54；屋面传热系数为0.65 W/(m2.K)、热惰性指标为2.96；楼地面传热系数为1.77 W/(m2.K)； 外窗传热系数见表《外窗传热系数要求》选用，因而根据《海南地区居住建筑节能设计标准》(JGJ134-2001)可以确定，该工程的节能设计已经达到了节能要求，该设计建筑的全年能耗小于指标限值的全年能耗，节能率为65%。

本项目总建筑面积为60.03万平方米,年消耗电力2397.6万千瓦时，年消耗天然气78.84万立方米，年消耗水121.09万立方米，年耗柴油3.24吨，总能耗折合标准煤为4393.79吨标准煤。按以上的数据进行折算，本项目各项能耗指标详见下表：

3、项目节能效果分析

建筑能耗是指消耗在建筑中的采暖、空调、降温、电气、照明、炊事、热水供应等所消耗的能源。这些能源消耗单独算起来并不起眼，但总量惊人。在我国能源总消费量中，建筑能耗所占的比例已从上世纪70年代末的10%，上升到近年的27.6%。建筑用能的增加对全国的温室气体排放"贡献率"已经达到了25%。发达国家目前的建筑能耗一般占其全国总能耗的33%左右。以此推断，伴随我国城市化进程的加快和人民生活的改善，建筑耗能比重最终将可能上升至总能耗的35%左右。如此大的比重，建筑节能已经成为我国节能的重要方面。另从维度上看，我国与同纬度许多发达国家相比，冬天气候更冷，夏天气候较热，南方空气湿度还很高。我国建筑行业的能耗惊人，据抽样调查，目前我国单位建筑居住建筑面积0.02304吨标准煤/平方米，单位建筑面积用电量为55.5千瓦时/平方米。从数量指标来看，我国目前建筑单位面积能耗数量是发达国家2到3倍。该项目单位建筑面积能耗为0.007319吨标煤/平方米，低于目前我国单位居住建筑面积0.02304吨标准煤/平方米的能耗水平。因而，该项目的节能设计指标已经达到国内先进水平。

第5章 环境影响评价

5.1. 编制依据

1.《中华人民共和国环境保护法》

2.《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（2005年12月3日）

3.国务院（98）第253号《建设项目环境保护管理条例》

4.国家计委、国务院环委（87）国环字第002号文《建设项目环境保护设计规定》

5.国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文《关于颁发"建设项目环境保护管理办法"的通知》

6.《污水综合排放标准》GB8978-1996；

7.《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；

8.《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；

9.《大气污染物综合排放标准》GB16297-96。

5.2. 环境保护与现状分析

1、气象

澄迈气候特色：气候温和养生福地澄迈县地属热带季风气候，光照充足，雨量充沛，气候温和，全年无霜。澄迈年平均气温23.7℃，日照时数2059小时，年均降雨量1786.1毫米。较之全省东部市县，处于静风环境区，台风影响较弱。澄迈县常年平均气温23.1—24.5度之间，1月平均气温17.3度，极端最低气温为1.1度，7月平均气温28.4度，极端最高气温达40.3度。年平均降雨量1750毫米，每年5—10月份为雨季，降雨量达到445毫米，为全年降雨量的82%。11月份至翌年为旱季，降雨量仅有320毫米，占全年降雨量的18%。

2、大气质量现状

根据检测结果，建设区域内的SO2 、NOX 无污染，TSP亦未超标，大气质量现状符合国家环境质量一级标准，环境空气质量优。

3、空气环境质量现状

据经市环保部门监测数据，建设地点S02小时平均浓度0.016-0.132mg/Nm3，符合GB3095-1996中的二级质量标准要求。

4、地表水质量现状

本项目所在区域地表水来自于天然林中，四周没有大型企业的污染。据监测数据表明，该项目区域上游水质指标：COD1. 2-1. 5mg/L、BOD51.1-1. 4mg/L、NH3-NO. 0.93-0. 302mg/L、总磷0.012mg/L；符合《地表水环境质量标准》（GIIZBI-1999）中二类水域要求。

项目污染源及防治措施

1) 施工期环保措施

① 基建工程施工废水应经沉淀池沉淀后上清液排放，堆泥干化后外运填埋。施工期间利用当地的生活设施，不得新增生活污水排放口。施工人员生活污水必须收集后交由当地环卫部门清运。

② 按环境影响的要求核实工艺规模，进行施工运营。加强工程施工期环保工作。在工程施工中运输料石、水泥等易产生扬尘的车辆须覆盖篷布，临时堆放的土石方、料场及临时道路等必要时应洒水。施工结束后应及时在道蹄上种植乔木、灌木等树木，预防水土流失，净化空气并美化环境。

③ 基建工程多为常规的房屋建筑,基本没有更多的噪音。加之，本项目的基建工程项目少，大多是山地整地工作，且时间集中，整个工期短，因而对环境的影响将是极小的。

2) 营运期环保措施

本项目营运期间主要污染物为生活污水，本项目排出的生活污水排水量比较小，并进行雨污分流，排放的生活污水BOD5为180-200mg/L，不含其他有害物质，处理后才排放。生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到规定标准后，作为绿化用水综合利用。

5.3. 项目建设对环境的影响

项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。

5.4. 环境保护措施

1、设计依据

《环境空气质量标准》；

《城市区域环境噪音标准》；

《大气污染物综合排放标准》；

《室外排水设计规范》。

2、设计原则

① 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和海南省国际旅游岛的有关排放标准。

② 坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。

治理措施

生态保护

本项目对周围生态环境可能造成一定的影响，因而应积极地采取保护和减缓措施，制定详细的保护计划。消减开发行动对生物的负面影响可以从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑。主要应考虑以下几个方面：

①在工程的设计和施工过程中，建筑景物和水电管网尽量避免在现状自然植被优良的林木密集区，减少对动物繁殖、筑巢的影响。对施工破坏的地面植被和表层土壤，要及时恢复。施工移走的表层土壤要分别储存，完工后回填原地，减少生态损失。

②绿化过程中，最好不要将原有的植被彻底清除，而让其有自然适应和演替的机会。同时保护野生植被的生存权利。在植被管理中，尽量采用生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。

③在建设的同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。

④只要在施工和营运期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。

绿化

本项目将生态绿化与景观绿化相结合，平面景观与立体景观相辉映，将对环境的绿化分几个层次。

①用高大的热带树木作为建筑周围的点景；

②布置较为低矮的灌木，营造园林小环境；

③采用规整的草坪和水面、硬地相结合，用喷水池、花池、雕塑点缀，漫步其中情趣自生。

④把绿色景观引入室内，在室内造景，使人在室内仍能够呼吸到自然的气息。

⑤以抬高的草坡来分隔建筑与周边的环境而不是用围墙。这样形成的多层次、复合型、生态型的绿色景观，使建筑能够在绿色环境中自由"呼吸"，整个建筑如孕生于绿色之中。绿化率为35%。

污水治理

本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，就近排入市政雨水管道，并将一部分污水进行再净化用于浇洒地面和绿化之用。

噪声治理

高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。

各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。

固体废物治理

拟建项目的垃圾收集站建设面积约400㎡，靠近小区入口的西北角，方便居民垃圾的输送。

第6章 劳动卫生与消防

6.1. 指导思想

以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。

6.2. 职业安全卫生健康对策与措施

设计依据

国际劳动部《关于建设项目（工程）职业安全卫生设施和技术措施验收办法》[国劳字（1998）1号文]；

《海南省安全卫生管理条例》；

海南省劳动局、卫生厅、总工会关于施行《海南省工业基本建设和技术改造项目劳动保护设施"三同时"审批验收程序》的通知；

《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）；

《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》中华人民共和国劳动部令第3号；

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）。

本项目对施工过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全文明生产。

本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法规进行，从保护劳动者身心健康，保证安全、高效生产的角度进行防范工作。

职业危害因素分析

项目施工过程均无毒、无害。职业危害因素为：空调机房、发电机房产生的噪以及机械伤害。

3、主要防护措施

1) 防噪声

按《工业企业噪声控制规范》设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。本项目主要噪声源为空调机组、锅炉房、发电机组，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。

2) 防机械伤害

配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害。

不了解设备结构、性能和操作程序不准擅自开动机器。

当机器出现故障时，应停车分析原因，设法排除，不得带故障投入生产。

机械运行过程中，不得进行检查。

3）防火

在总平面布置中考虑到了消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内，设安全出口，消防通道等。

4）防止电气伤害

对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。

4、职业卫生健康对策与措施

建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。

建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。

研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。

落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。

加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。

建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

5、预期效果与评价

通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制定严格的操作规程，将会大大减少危害工人事故发生的可能性。使游客和工作人员在一个清洁舒适的环境中操作。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。

6.3. 消防设计

1、设计依据与原则

《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]；

《建筑灭火器配置设计规范》[GBJ140-90]；

《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]；

《火灾自动报警系统设计规范》[GB50016-98]；

《建筑内部装修设计防火规范》[GB50222-95]。

本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。

2、总体消防设计

本工程为多层建筑,耐火等级为二级。

本方案严格遵循国家有关规范，第一满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上疏散口，能够保证大量人流的快速、便捷集散。除此之外，这些消防设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设备的可能性。

3、单体建筑消防设计

防火分区

本项目公寓部分每层为一个防火分区，建筑面积都不大于1500㎡。地下停车场为八个防火分区及设备房。设备房的建筑面积不大于500㎡。地下车库的每个防火分区建筑面积不大于4000㎡。

防烟分区

地下室一层，设备用房面积小于500㎡。地下停车场面积不大于4000㎡，按不大于2000㎡划分防烟分区，满足规范要求。

消防疏散

每座公寓楼都各设置两个疏散楼梯，两部消防电梯，疏散楼梯，地面首层交通厅直接对外疏散。

地下室车库每个防火分区疏散口不少于二个，每个分区都有直通室外的楼梯。满足规范要求。

前室与防火

每座公寓楼均设二部靠外墙的防烟疏散楼梯间，每一部疏散楼梯与消防电梯共用前室，面积满足规范的要求。合用前室满足自然排烟条件，无需机械防排烟。开向前室的户门为甲级防火门。

消防控制室

B区养生公寓楼首层设置消防控制室，直接对外疏散。

6.3.2 给排水消防设计

1、设计依据

《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95,2005版）；

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；

《自动喷水灭火系统设计规范》（GB5084-2001,2005版）；

《气体灭火系统设计规范》（GB50370-2005）；

建筑专业提供的本工程的有关资料。

2、设计范围

室外消火栓给水系统、室内消火栓给水系统、自动喷灭火系统、气体灭火系统、消防事故排水系统、建筑灭火器配置。

3、消防用水量

室外消防用水量为15L/S，延续时间为2h；

室内消火栓用水量为20L/S，延续时间为2h；

自喷系统消防用水量为30L/S，延续时间为1h；

室内消火栓用水量按最大用水量设计为20L/S，自喷系统消防用水量为30L/S，合计252m³。

4、室外消火栓给水系统

室外消防水源来自城市自来水管网，利用市政管网压力直接供水。本项目市政水源充沛，水压0.25MPa，水量、水质、水压满足本项目室外消防用水要求。

5、室内消火栓给水系统

本系统拟设计为临时高压系统，竖向不分区。

消火栓的平面布置按规范要求，布置间距满足同层相邻的两个消火栓的水枪充实水柱能同时达到室内的任何部位，充实水柱按10m计。在消防电梯前室设置消火栓。出口压力大于0.5MPa的室内消火栓采用减压稳压消火栓。火灾初期消防用水量来自屋顶消防水箱。

消火栓箱配置：DN65消火栓一个，同径式25m麻质水龙带一条及19水枪一支，可直接启动消防水泵的按钮一个。

消防水泵接合器设置：室外设1组地上式消防水泵接合器，供消防车向室内消火栓系统传输消防用水。

系统管材采用国标热镀锌钢管，丝扣、沟槽式或法兰连接。

消防电梯的井底设排水设施，用潜污泵排水。

6、自动喷水灭火系统

6.1在地下车库及1层商业网点设置自动喷水灭火系统，按中危险级Ⅱ级考虑，喷水强度为8L/min·㎡，作用面积为160㎡。

6.2自喷系统组成：主要由喷淋系统全自动气压消防给水设备、湿式报警阀组、水流指示器、供水管网及喷头等组成。火灾发生时，喷头按动作温度爆破喷水以达到灭火效能。

6.3消防水泵接合器设置：室外设两组自喷系统专用的地上式消防水泵接合器，供消防车向自喷系统传输消防用水。

6.4系统管材采用国标热镀锌钢管。采用丝扣、沟槽式或法兰连接。

6.5火灾初期消防用水量来自屋顶消防水箱。

7、消防水泵房、消防水池、消防水箱

消防水泵房、消防水池设在地下室内，消防水池总有效容积为258m³。

建筑屋顶设消防水箱，有效容积为18m³，贮存前10分钟的消防用水量，水箱的设置高度保证最不利点消火栓静水压力不低于0.07MPa，消防水箱设置高度不能满足要求时，设置稳压泵。

消火栓泵XBD12/20-SHL，Q=20L/s，H=70m

喷淋泵XBD6/30-SHL，Q=30L/s，H=60m

8、气体灭火系统

高低压配电房、柴油发电机房均采用SDE自动气体灭火系统。

9、建筑灭火器的设置

按《建筑灭火器配置设计规范》中的有关规定，本建筑室内全面配置灭火器。地下车库按中危险级配置，地上住宅部分按轻危险级配置。

6.3.3 暖通专业消防设计

1、设计依据

《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95,2005版）；

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）。

2、防排烟系统

通风管道穿越机房、楼板及水平风管与垂直风管连接处设置70℃的自动关闭的防火阀。

本工程为二类高层建筑。其防烟楼梯间及其合用前室设有可开启外窗，开窗面积满足规范要求，按自然排烟设计。

地下室内走廊长度不超20m，可不设机械排烟设施。

地下车库设置自然进风、机械排烟系统，排烟量按换气次数不小于6次/h设计。与其排风系统合用。

其他房间均设有可开启外窗，按自然排烟考虑。

6.3.4 电气专业消防设计

1、设计依据

《高层建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005版）；

《高层建筑电气设计手册》；

《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）；

《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；

其他各专业提供的条件。

2、消防设计

火灾自动报警及消防联动控制系统

根据国家现行有关消防规范，本工程在一层消防控制中心设一套控制中心火灾报警控制系统，用以监控本工程地下室火灾报警及其一系列的消防联动控制。

本系统主要包括火灾自动报警、消防设备的联动控制、消防对讲电话及事故广播四个部分。

本次设计火警系统的末端装置包括地址编码及非编码的各种感烟、感温探测器，手动报警按钮及编码输入、控制模板等。

在本建筑走道、前室、强弱电竖井、每隔三层楼梯间及设备间等处均设置点型离子感烟式探测器。

在地下配电房、发电机房设置烟、温探测器组合，其报警信号作为消防设备的启动信号。

手动报警按钮设于各个防火分区人员密集处、主要通道出入口（如消防电梯前室、疏散楼梯间等），便于人工紧急报警。

3、设计范围

本工程的火警及消防联动控制系统能实施对本工程消火栓系统、喷淋泵系统、防排烟系统、水喷雾灭火系统、紧急广播系统、电梯等联动控制。

对消火栓系统的控制

消火栓按钮的动作信号作为消防泵的启动信号。失火时，消火栓按钮按下，在消防值班室显示消火栓按钮的报警位置，同时可自动/手动发出启动相应消防泵的命令信号，并接受消防泵的动作反馈信号，显示其工作状态。消防泵启动后，在其对应的消火栓按钮上气动泵信号灯点亮。

对喷淋泵系统的控制

水压力开关的动作信号作为喷淋泵的启动信号，火灾时，喷头爆开，水流指示器动作在消防值班室显示火灾位置（喷水喷头的位置）。消防值班室接收到压力开关动作信号后，自动/手动发出启动相应喷淋泵的命令信号，并接受喷淋泵运作后的反馈信号，显示其工作状态。

对防排烟系统的控制

火灾时，消防系统根据烟、温探测器的报警信号，自动开启或关闭相关部位的防排烟防火阀，消防值班室自动/手动启动防排烟系统相关的排烟风机、加压送风机。上述有关设备动作后均有反馈信号送消防值班室，并显示其工作状态。

对气体灭火系统的控制

本工程在柴油发电机房及配电房设气体灭火装置，发电机房及配电房内设烟、温探测器组合，当组合中任二只（种）探测器动作，则启动气体实施灭火。以上气体灭火系统的紧急启/停动作均可在消防值班室实现远程控制，并接受动作的反馈信号。

在个防火分区设置声光报警器

火灾确认后，消防值班室可自动/手动控制将全部电梯迫降至一层，并显示其工作状态。

对切断非消防电源的控制：火灾确认后，切断配电系统中的非消防电源，根据具体情况既可从变配电房切断非消防电源，也可分层切断非消防电源。

空调送排风机的控制：火灾报警后关闭具有通风管道的空调及送排风机，关闭其防火阀，并返回其位置信号。

4、本火灾自动报警及联动控制系统采用二总线方式传输控制消防设备外，对重要消防设备如消防泵、喷淋泵、正压风机、排烟风机等采用单拉线的多线控制方式。

系统内所有联运功能的实现，均可通过灵活的现场编程而实现。

5、本控制中心设一套消防对讲电话系统，系统主机设于消防控制中心，消防对讲电话主机与分机间可任意通话，而分机间不能相互通话。系统的分机设于发电机房、排烟机房、变配电室、水泵房、消防电梯房及消防电梯前室及有固定灭火设备的场所等处。