万全生命健康医疗项目可行性研究报告

单位概况

海口万诺投资开发有限公司（以下简称"万诺投资"）是万全集团旗下的一家以科技地产、旅游医疗地产开发为主的专业投资公司。万全集团从维度上看可以充分利用新药研发技术实力和新药品种优势，另从维度上看可以依靠强大的管理和资金实力，不断向海口万诺投资开发有限公司提供先进的、适用的新技术和支撑。万诺投资秉承万全人不断进取的精神，结合海南药谷的成功经验，充分利用万全在医疗制药行业的资源和实力，历经一年多的调研和论证，制定了"万全生命健康医疗产业规划"，该项目已受到政府相关主要领导的高度重视。

万全（中国）药业集团成立于1998年，致力于全球性原料药和制剂技术开发服务、临床研究服务、药品注册服务、合同制药以及市场推广服务。万全（中国）联手其在全球分布的8家研发机构成为亚洲新药研究的先锋，成为亚洲最大的研发主导型综合国际制药服务集团公司。集团在美国、加拿大、印度、马来西亚、南非等地均设有分公司，中国区总部位于北京。集团还在上海、无锡、杭州、郑州、西安、海口、济南、青岛、合肥、河南三门峡、汉江等地分别开设了分公司、研究院和制药基地。万全（中国）在全球有近万名员工，400多名国际科学家、博士后、博士和硕士以及一个庞大的、完整的国内外研发外包专家网络，分别来自于世界著名的牛津大学、哈佛大学、多伦多大学、哥伦比亚大学以及德国和日本的著名学府，国内包括清华大学、北京大学、协和医科大学等著名学府，核心人员曾经在海外跨国制药企业从事过研究工作。

万全（中国）药业集团成立以来，集团保持持续稳定发展，蝉联8年中国新药申报第一名；2003年，集团下属的"万全科技药业有限公司"是中国第一家在香港上市的研发驱动型综合国际医药企业；2004年，在海南省政府的大力支持下，万全集团建立以海南为生产、研发核心，辐射带动内陆华南地区以及香港特区的万全大健康（华南）基地；2007年，在瑞士本土成功募集资金的第一家中国企业；2008年，万全集团收购美国CBI生物医药集团公司，开创中国首家收购美国纳斯达克上市医药公司之先河。同年，继万全收购美国CBI上市公司之后，在江苏省政府的大力支持下，建立药物筛选和药物安全评价技术平台，向全球制药公司和生物制药公司提供全方位、一体化的实验室研发和研究生产服务；万全集团被评为亚洲最佳CRO，最具竞争奖（Frost &Survilla2007），创业及创新大奖（英国商会2005），中国最具发展潜力的公司之一（美国财富Fortune 2002），十佳外商投资企业（中国三资企业协会2003）。

企业法人代表

郭夏先生，执行董事兼首席执行官；率领万全科技成为中国首家研发驱动型综合医药服务集团的上市公司。曾在北美数家著名跨国制药企业研究机构（强生公司及Novapharm.Ltd.等）任职，在制药行业有十年丰富的科研、生产和高级管理经验。主持或参与过30多个新药剂型的开发研制工作。郭先生是美国药物学家协会会员、加拿大工业药物科学家协会会员。郭夏先生先后在多伦多大药药学院攻读博士学位（博士肄业，获药学硕士），英国哈瑞瓦特大学商学院学习工商管理和英国剑桥大学商学院学习企业高级管理。郭夏先生2005年被中国国务院授予全国劳动模范称号，国务院颁发的杰出创业人士。2004年评选为"北京市优秀留学人员企业家"，同年当选"中华十大管理英才" 2005荣获十大经济管理人物。曾被美国著名杂志《财富》评为"中国未来最具潜力的商人"膺获《亚洲周刊》等十家（香港）组织评选的中国地区唯一的"2003年华人青年企业家"大奖，并被英国商会（BCCC）授予"2005优秀创新企业家"称号。

项目拟建地区、地点

广州健康医疗总部位于广州市经济开发区中新广州知识城南起步区人工湖以西；

海口抗衰老疗养中心位于海南省海口市滨海大道南侧西海岸；

海口医学健康治疗中心位于海南省海口市海甸岛六西路；

海口老年人康健中心位于海南省海口市灵山镇晋文水库南侧；

三亚医学健康美容中心位于海南省三亚市田独镇海榆高速公路边。

承担可行性研究工作的单位

海南方能投资顾问有限公司

研究工作依据

《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；

《海南省人民政府关于促进产业发展的指导意见》琼府〔2008〕80号；

《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》（2010年6月8日国家发改委批复）；

《国务院办公厅颁布实施的国民旅游休闲纲要（2013-2020年）》；

《国务院办公厅发布的关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构意见》；

《国务院关于印发"十二五"期间深化医药卫生体制改革规划暨实施方案的通知》（国发〔2012〕11号）；

《国务院办公厅关于转发发展改革委卫生部等部门关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构意见的通知》（国办发〔2010〕58号）；

《卫生部关于做好区域卫生规划和医疗机构设置规划 促进非公立医疗机构发展的通知》卫规财发〔2012〕47号；

海南省卫生厅编制《关于加快海南医疗保健旅游产业发展的意见》；

《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008－2020年）》；

《广州市城市总体规划（2011-2020）》；

《广州市土地利用总体规划（2006-2020）》；

《广州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

《广州市建设现代产业体系规划纲要（2009-2015）》；

《三亚市城市总体规划（2008-2020）》（报批稿）；

《三亚市旅游发展总体规划（2008-2020）》（修编）；

《三亚市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

《海口市城市总体规划（2011-2020）》；

《海口市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

国家、广东省、海南省、广州市、海口市、三亚市相关法律法规；

项目建设单位提供的相关资料。

研究工作范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

可行性研究结论

项目建设期限

项目建设期限为26个月，具体建设时间为2013年7月至2015年8月。

项目建设规模与具体内容

万全生命健康医疗项目战略定位是以生命健康医疗为主题，集医药研究和治疗、医学健康美容、抗衰老疗养、老年人康复为一体的休闲养生医疗中心。项目拟规划布局为"一个总部，四大中心"，重点打造位于广州经济开发区中新广州知识城的健康医疗总部，把其建设成为万全生命健康医疗的综合服务功能中心，包括万全华南区域总部、API原料贸易销售中心、临床BD拓展和药政服务四大块。同时在海南成立抗衰老疗养中心、医学健康治疗中心、老年人康健中心和医学健康美容中心四大功能片区，针对性地分布相关产业组团，实现各组团之间功能互补、有机整合，最终形成一个较为完备的生态健康产业综合体。

拟建广州健康医疗总部占地面积11677平方米，总建筑面积（含地下）30000平方米，容积率为≤2.0，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度≤45米；海口抗衰老疗养中心占地面积9720平方米，总建筑面积12120.5平方米，绿化面积5020.7平方米，容积率为1.0，建筑密度15.03%，绿地率50.66%；海口医学健康治疗中心占地面积43198.5平方米，总建筑面积65255.9平方米，绿地面积17723.4平方米，容积率为1.55，建筑密度11.7%，绿地率42%；海口老年人康健中心占地面积13357.49平方米，建筑总面积13353.05平方米，容积率为1.0，建筑密度≤15%；三亚医学健康美容中心占地面积11980.78平方米，总建筑面积7787.5平方米，容积率为0.65，建筑密度35%，绿地率40%。

投资估算和资金筹措

项目计划总投资107635.72万元，其中：建设投资100449.49万元（包括建筑安装工程费用13848.41万元，工程建设其他费用692.41万元，预备费727.047万元），建设期利息6616.17万元，铺底流动资金570.06万元。

项目总投资的107635.72万元人民币中，其中建设单位自筹37635.72万元，申请银行贷款70000.00万元。

项目财务和经济评论

通过财务分析计算可知，项目建设成后年收入42750.00万元，年利润总额为19840.70万元；项目税后动态投资回收周期为8.07年（含建设期）；项目内部收益率税前为17.69%，税后为14.28%；项目财务净现值所得税前为46015.78万元，所得税后为23338.90万元；项目总投资收益率为21.65%，资本金净利润率为39.54%，净利润率为34.81%，盈亏平衡点为45.69%。这说明项目盈利能力好，抗风险系数高，具备投资可行性。

项目综合评价结论

万全生命健康医疗项目战略定位是以生命健康医疗为主题，集医药研究和治疗、医学健康美容、抗衰老疗养、老年人康复为一体的休闲养生医疗中心。以推动健康医疗为主线，遵循医药发展规律，保持和发扬万全集团自身特色优势，依托信息化和智能化手段，打造内涵丰富、服务周到、创新灵活的健康服务，建设国内领先、国际一流的生命健康产业，形成华南地区健康产业发展的核心动力，与万全集团的新药研发、制药生产和药品销售联动发展，优势互补，推进生命健康医疗事业全面协调可持续发展。

项目建设符合广州市、海口市以及三亚市城市总体规划，符合国际旅游岛建设发展要求；建设规模和内容适宜，工程建设方案切实可行，项目建设条件具备；工程投资估算合理，资金筹措方案可行；项目建成后具有明显的社会效益、环境效益和经济效益，项目建设是必要和可行的。

主要技术经济指标表

项目背景和建设必要性

项目提出的背景

国家或行业发展规划

《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》

2009年海南省委、省政府编制的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》第八章第三小节明确提出大力发展"休闲疗养业：完善休闲疗养服务网络，大力发展中医康复疗养、温泉康体疗养、森林氧吧康复等疗养服务项目。积极引进境内外知名医疗和保健机构，争取开办中外合资医院，引入国际医疗卫生机构认证，满足境内外游客的休闲疗养服务需求。做大做强养老服务产业。"

《产业结构调整指导目录（2011年）》

《目录》鼓励类产业 十三、医药 "1、拥有自主知识产权的新药开发和生产，天然药物开发和生产，新型计划生育药物（包括第三代孕激素的避孕药）开发和生产，满足我国重大、多发性疾病防治需求的通用名药物首次开发和生产，药物新剂型、新辅料的开发和生产，药物生产过程中的膜分离、超临界萃取、新型结晶、手性合成、酶促合成、生物转化、自控等技术开发与应用，原料药生产节能降耗减排技术、新型药物制剂技术开发与应用。""2、现代生物技术药物、重大传染病防治疫苗和药物、新型诊断试剂的开发和生产，大规模细胞培养和纯化技术、大规模药用多肽和核酸合成、发酵、纯化技术开发和应用，采用现代生物技术改造传统生产工艺。"

《中国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

《纲要》第十六章 第二节 "积极发展旅游业""全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游。坚持旅游资源保护和开发并重，加强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设。推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游，大力发展红色旅游。完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量。"

《国家中长期科学和技术发展规划纲要（全文）》

《纲要》"五、前沿技术"中提出大力发展"生物技术：生物技术和生命科学将成为21世纪引发新科技革命的重要推动力量，基因组学和蛋白质组学研究正在引领生物技术向系统化研究方向发展。基因组序列测定与基因结构分析已转向功能基因组研究以及功能基因的发现和应用；药物及动植物品种的分子定向设计与构建已成为种质和药物研究的重要方向；生物芯片、干细胞和组织工程等前沿技术研究与应用，孕育着诊断、治疗及再生医学的重大突破。必须在功能基因组、蛋白质组、干细胞与治疗性克隆、组织工程、生物催化与转化技术等方面取得关键性突破。"

"六、基础研究"中提出加快人类健康与疾病的生物学基础研究："重点研究重大疾病发生发展过程及其干预的分子与细胞基础，神经、免疫、内分泌系统在健康与重大疾病发生发展中的作用，病原体传播、变异规律和致病机制，药物在分子、细胞与整体调节水平上的作用机理，环境对生理过程的干扰，中医药学理论体系等。"

《中国旅游业十二五发展规划纲要》

《纲要》提出大力培育海南国际旅游岛等一批旅游功能区。"依托海南优越的滨海旅游资源，紧抓国家优惠的政策优势，通过免关税、免签证、放航权、建自由贸易区等策略，实现旅游业突破发展，通过高档次、精品化、人文化和生态化发展战略，加强旅游公共服务体系建设，提高旅游业发展质量，建设富有海南特色的旅游产品体系，打造一批精品旅游景区，到"十二五"末将海南建设成为生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。将该区域打造为世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。"

《纲要》提出"积极发展其他专项旅游产品。结合国家战略和游客需求，积极发展运动康体、医疗养生、修学科考、邮轮游艇、宗教朝圣、海洋海岛、探险等专项旅游产品。"

《医药工业十二五发展规划》

《纲要》指出我国医药工业发展的重点领域是"抓住国内外医药需求快速增长和全球市场结构调整的重大机遇，落实培育和发展战略性新兴产业的总体要求，大力发展生物技术药物、化学药新品种、现代中药、先进医疗器械、新型药用辅料包装材料和制药设备，加快推进各领域新技术的开发和应用，促进医药工业转型升级和快速发展。"

化学药产品和技术发展重点"精神神经疾病药物：重点针对抑郁、焦虑、失眠、精神分裂等精神性疾病，阿尔茨海默式病、帕金森氏病等神经退行性疾病，慢性神经性疼痛等，开发解除病症的速效药物和缓解病情的长效药物。""缓释、控释、长效制剂技术：针对心血管疾病、糖尿病、神经精神类疾病等慢性病的治疗需求，开展口服缓控制剂、长效制剂、相关辅料、过程控制研究，推动相关释药技术的产业化应用。""透皮和粘膜给药制剂技术：结合临床需求，开展透皮贴剂、凝胶剂和喷雾剂等透皮释药技术的开发应用；围绕速释、局部治疗、多肽给药等临床需求，开展口腔、鼻腔、直肠等粘膜给药技术的开发应用。"

项目区域发展战略

《海南省旅游业发展十二五规划》

《规划纲要》要求"高起点规划、高水平建设、着力打造一批滨海、温泉、森林等特色鲜明的度假基地"。同时，"在疗养休闲产品中要发展温泉疗养、中医保健、医疗旅游、康体养生、整形美容等产品，打造一批特色康体养生基地"。

根据海南康体养生旅游资源，康体疗养旅游产品可构建四类旅游产品：一是指依托温泉旅游资源的温泉康体类旅游产品，如温泉小镇、温泉酒店、温泉公园、温泉疗养院、娱乐会所、SPA等；二是指依托高水平的体检中心、健康恢复中心的中医养生类旅游产品，如中医药、气功瑜伽、心理疗法、食疗药膳、针灸、理疗、推拿等；三是依托特定的康复疗养资源及医疗设施的疗养保健类产品，如日光浴、海水浴、森林氧吧康复、矿泉浴、沙浴、泥浴等；四是依托高档次的美容护肤研究机构的整形美容类旅游产品。

《广州市十二五规划》

根据《广州市十二五规划》第二章 创建国家战略性新兴产业基地的要求，"完善以广州科学城生物医药基地和广州国际生物岛为核心的生物产业发展布局，加快发展新型疫苗、诊断试剂、基因工程药物、现代中药、干细胞与再生医学、医疗器械等医药产业，大力发展发酵与酶工程、功能食品、生物质能等生物制造业，培育壮大生物环保和生物技术服务业，建设创新型国家生物产业基地。"

《广州市城市总体规划（2010—2020）》

根据《广州市城市总体规划（2010—2020）》"十二五"期间，广州市在适度拓展城市发展空间的基础上，通过"南拓、北优、东进、西联、中调"空间组织策略，促进城市发展从拓展走向优化与提升。引入新产业，培育新功能，优化城市空间布局，提升城市综合竞争力。其中"东进"具体是指加强东部地区高端要素集聚，打造先进产业集聚区与区域自主创新中心，推进萝岗——知识城地区和增城国家高新技术经济开发区的建设。

《海口市十二五规划纲要》

根据《规划》的"西拓"布局，"科学规划建设西海岸新区，加快推进海南国际会展中心、五源河文化体育中心等项目建设，重点发展商务会展、文化创意、科技研发、现代物流等生产性服务业，完善配套生活服务设施，建成聚集高端人才的生态宜居区和全省现代服务业核心集聚区。""西海岸新片区开发：结合西海岸起步区建设及长流中心镇改造，加快开发金沙湾片区、西海岸南片区，完善医疗、教育、购物等生活服务设施，建设海口新市区。"

《三亚市十二五规划纲要》

《规划》第二章第一节明确提出大力"开发高端医疗康复保健养生旅游。建设与国际旅游城相匹配的高级医疗、康复、救助设施，积极开发保健水疗、药膳和中医调理等休闲保健项目，加快发展外科手术、治病疗伤和临老关怀等疾病治疗服务业，建设集休闲度假、养生、医疗、保健、康体、教育和科研为一体的高端医疗康复保健基地，将三亚建设成琼南地区的医疗康复中心。"

项目的提出

1、项目发起人

海口万诺投资开发有限公司

2、项目的提出

行业背景分析

据专家统计，近几年世界整形美容业已成为仅次于航空业和汽车业的第三大产业，全世界每年的市场总额有1500亿美元，预计未来世界500强企业中将有三分之一是从事与整形美容研究、生产、销售相关的企业。2004年，我国有超过100万人整过容，在中国, "打造美丽""回复神采"的整形美容行业已经成为继买房、买车、旅游、电子通讯之后得"第五大消费热点"，专家预计到2010年国内整容业销售额将达到5000亿人民币，愈演愈烈的美丽事业，中国的美好日升事业，形成所谓的美丽经济。

中国旅游业发展到今天，按世界旅游组织的排名，我们在全球排4位，第一位法国，第二位西班牙，第三位美国，第四位是中国。世界旅游组织根据中国的发展预测，中国到2015年入境旅游要超过1亿人次，成为全球第一大入境国，缘于我们增长速度快，2015年出境旅游也将达到1亿人次，我们在海外消费预计将超过1000亿美元。到2015年国内旅游应该人均出游2次，按照2006年的基数就是28亿人次，2015年我们将有30亿人次。到时候我们的旅游总收入就达到2万亿元。旅游将形成一个庞大的产业。海南国际旅游岛建设，不单是旅游界的大事，也是全社会的大事。

海南国际旅游岛旅游区域空间布局为一海、两市、三区。欸配合国家政策建设海南国际旅游岛，将导入健康医疗美容项目，结合度假旅游，让平常忙碌的高阶消费阶层人群能够利用度假休闲的时间，顺道照护到自己健康及美丽，为整体内在与外在之健康与美丽加分。

《关于加快海南医疗保健旅游产业发展的意见》

2011年海南省卫生厅编制《关于加快海南医疗保健旅游产业发展的意见》提出我省医疗保健旅游产业未来的发展目标："到2015年，医疗保健旅游产业初具规模；到2020年，力争将海南建设成为闻名中外的医疗保健旅游目的地。""主要的做法是：放宽医疗保健旅游市场准入条件，鼓励社会资本公平参与医疗保健旅游业发展，鼓励各种所有制企业依法投资医疗保健旅游产业；培育一批具有竞争力的大型医疗保健旅游企业集团；鼓励有条件的地方探索医疗保健旅游资源一体化管理；加强医疗保健旅游设施建设，积极创建国家级医疗保健旅游示范基地；开发具有海南特色的医疗保健旅游产品，强化中医特色保健……"

《关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构意见》

2010年12月，国办发布了《关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构意见》。意见指出，将进一步放宽社会资本办医的准入门槛，鼓励社会资本规范参与公立医院改制，形成多元办医的格局。这让医疗生态旅游的发展有了一个更好的公平竞争平台，同时为医疗生态旅游的发展指明了方向。

2013年春，国务院办公厅颁布实施《国民旅游休闲纲要（2013-2020年）》，其中明确提出"将医疗养生旅游、康体健身旅游列为积极发展的重点"

国务院于2013年2月28日正式批复海南设立博鳌乐城国际旅游医疗先行区，并赋予先行区包括土地、融资等9条优惠政策。

投资的必要性

项目建设是落实国家、海南国际旅游岛建设的发展要求

万全生命健康医疗项目规划布局为"一个总部，四个中心"，重点打造位于广州经济开发区中新广州知识城的健康医疗总部，把其建设成为完全生命健康医疗的综合服务功能中心。同时在海南成立抗衰老疗养中心、医学健康治疗中心、老年人康健中心和医学健康美容中心四大功能片区，针对性地分布相关产业组团，实现各组团之间功能互补、有机整合，最终形成一个较为完备的生态健康产业综合体。

在当前国际旅游岛建设的大好形势下，推动项目生命健康医疗的建设，积极引进境内外知名医疗和保健机构，引入国际医疗卫生机构认证，在满足境内外游客的休闲疗养服务需求的同时做大做强养老服务产业，进一步推进海南国际旅游岛休闲养生业的蓬勃发展。

项目建设符合当下健康医疗产业发展趋势，有利于推动当地医疗产业结构的优化升级

万全生命健康医疗项目战略定位是以生命健康医疗为主题，集医药研究和治疗、医学健康美容、抗衰老疗养、老年人康复为一体的休闲养生医疗中心。以推动健康医疗为主线，遵循医药发展规律，保持和发扬万全集团自身特色优势，依托信息化和智能化手段，打造内涵丰富、服务周到、创新灵活的健康服务，建设国内领先、国际一流的生命健康产业，形成华南地区健康产业发展的核心动力，与万全集团的新药研发、制药生产和药品销售联动发展，优势互补，推进生命健康医疗事业全面协调可持续发展。

我司拟在广州建设健康医疗总部来推广整个华南区域的API原料销售、临床BD拓展以及药政服务三大业务，有利于进一步推进华南区生命健康医疗产业的结构转型；我司同时在充分利用海南高品质的生态环境资源的基础上，结合万全集团自身医疗产业优势，大力发展抗衰老疗养中心、医学健康治疗中心、老年人康健中心和医学健康美容中心，不单能够有效地填补当地医疗旅游业的空白，同时优化升级了海南旅游产业结构。

项目建设将为海南休闲养生产业化发展，特别是健康医疗养生产业的协调发展树立典范

据不完全统计，中国目前慢性病患者已达2.6亿人，慢性病导致死亡已占到我国总死亡的85%，慢性病负担占到总疾病负担的70%。伴随人口老龄化的进一步发展以及人们对自身健康的日益关注，健康服务需求在未来一个时期将会成几何倍数递。而目前海南省还没有一家以健康医疗养生为主题的医疗机构。伴随海南国际旅游岛的建设，海南旅游业必将由单纯的观光旅游向休闲度假旅游和医疗保健康复旅游转变，日益增长的国内外游客对我省医疗卫生保健体系必然提出更高的要求。

项目拟在海口西海岸、海甸岛、晋文水库以及三亚田独镇等自然生态资源丰富区域建设一个结合休闲度假、健康体检、微整形、科技抗老嫩肤除皱、美容、水疗SPA及中医养生膳食等健康管理项目的时尚休闲度假/医疗健康管理/医疗美容休闲养生医疗中心，将海南建设成为国际级顶级美丽医疗度假养生中心和中国顶级休闲度假健康促进中心。项目的实施不单填补了海南健康医疗养生产业的空白，推动海南休闲养生产业的纵深发展，同时为海南省健康医疗养生产业的协调发展树立了典范。

项目建设将极大地带动相关产业的发展，促进当地经济繁荣与就业增长

世界旅游组织资料显示，旅游行业每直接收入一元钱，相关行业的收入就能增加4.3元；旅游业每增加一个直接就业机会，社会就能增加5—7个间接就业岗位。并且，旅游业涉及的领域非常宽泛，不单涵盖吃、住、行；也包含游、购、娱；同样根据涉及到的行业门类和岗位层次的不同，不同层次的劳动力可以再蓬勃发展的第三产业中找到自己的适合的岗位，可以有效地缓解就业压力，促进经济繁荣。

项目建成之后的运营涉及到新药研发、制药生产、药品销售、抗衰老疗养、医学健康治疗、老年人康健修养以及医学健康美容等产业，不单可以极大地推动医药研发、生产、销售等上下游产业的发展，而且健康医疗养生项目的建设将带动衣、食、住、行和游、购、娱等产业的联动发展，对繁荣当地经济、缓解就业压力具有不可估量的意义。

资源条件评价

自然资源现状分析

中新广州知识城生态环境

世界级的宜居生活环境。适用于日常生活的资讯通信技术 、顺畅的交通网络、无缝化综合性城市服务、便捷的医疗保健、随时随地可享有的学习空间、可持续的环保生活。

酒店餐饮服务。知识城综合服务中心位于知识城南起步区，总建筑面积约111344平方米。包括知识城行政管理服务，图书馆、餐饮、银行等功能，本项目将以"东方风格、中国气派、岭南特色"为设计总体思路，最终打造一座具有岭南特色、代表未来科技发展水平的智能化生态建筑。

交通出行条件。中新广州知识城周边的高、快速路网四通八达，可便捷联系广州中心城区、白云机场、科学城等重点地区；规划的地铁线及穗莞深城际线将进一步加强中新广州知识城与广州市中心城区、白云机场及周边城市的联系。

康体医疗条件。中新广州知识城内由中山大学肿瘤防治中心、泰和诚医疗集团有限公司、湛江市泰中投资有限公司共同投资建设的中山大学国际健康医疗研究中心，包括广州质子治疗与研究中心、中山大学肿瘤防治中心知识城院区及高端医院、华南肿瘤学重点实验室、国家新药临床试验研究中心等子项目，用地面积约11万平方米，将建设成为符合国际规范和技术标准的创新医药临床研究核心机构和资源服务公共平台。

生态绿化条件。知识城区内知识大道以北，由西至东分为"生态孵化器"田园湿地生态观光区、"山水新客厅"城市特色生态水景区和"人文博物园"山川生态休闲娱乐区三大景观区，透过生态自然的景色，融合人文交流的空间，将休闲游览与文化知识传递合二为一,营造具有知识城特色文化内涵的城市绿廊景观。在尊重既有的生态脉络，保留主要山体和水系等蓝绿基底上，构建两条各约500米宽的绿道，联系两侧山体作为生物迁徙通道，保护区内生物的多样性。

文化教育条件。知识城区内发展华侨中学合作项目，通过推荐辖区内优质学校与新加坡华侨中学结为友好学校，简历协作关系，先期就师资培训、学生互访、课程设置等方面开展合作，在条件成熟时，将探讨在中新广州知识城内共建办学实体，引进新加坡华侨中学管理文化，课程体系及办学标准，为知识城提供具有国际水平的优质中学教育服务。

海南省旅游资源条件

海南省的行政区域包括海南岛和西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域。全省陆地（包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛）总面积3.5万平方公里，海域面积约200万平方公里。

海南发展旅游的优势是由其独特的生态资源所决定的。在岛上几乎可以看到一个大洲的生态元素：原始丛林、山川、绿野、沿海的椰林、沙滩以及岛屿至今保存完好。独特的生态元素孕育着生物的多样性和文化的多样性。海南拥有绿色文化、蓝色文化、红色文化、移民文化、贬官文化、逍遥文化和独具特色的黎苗文化。同时，在呀诺达雨林文化挖掘、整理过程中，对依生于雨林的养生文化、生肖文化、药膳文化等进行系统地整理。海南旅游资源的优势主要体现在以下几个方面。

热带海岸景观。在海南岛长达1500多公里的海岸线上，沙岸约占50-60%，沙滩宽数百米至1000多米不等，向海面坡度一般为5米，缓缓延伸；多数地方风平浪静，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；岸边绿树成荫，空气清新；海水温度一般为18-30℃，阳光充足明媚，一年中多数时候可进行海浴、日光浴、沙浴和风浴。当今国际旅游者喜爱的阳光、海水、沙滩、绿色、空气这5个要素海南岛沿岸均兼而有之。在东海岸线上，还有特殊的热带海涂森林景观——红树林和热带特有的海岸地貌景观——珊瑚礁，均具有较高的观赏价值。目前，已在海口市东寨港和文昌市清澜港等地建立了4个红树林保护区。

山岳、热带原始森林。海南岛有海拔1000米以上的山峰81座，绵延起伏，山形奇特，气势雄伟。五指山、东山岭、七指岭、尖峰岭、吊罗山、霸王岭等，均是登山旅游、探险旅游和避暑胜地。

珍禽异兽。海南有昌江县霸王岭黑冠长臂猿保护区、东方市大田坡鹿保护区、万宁市大洲岛（金丝燕）保护区、陵水县南湾半岛猕猴保护区、屯昌县养鹿场等，旅游者可以去保护区观赏。

水体资源。闻名全国的"万泉河风光"和南渡江、昌化江、万泉河等河流，是旅游观景的好地方。松涛、南扶、长茅、石碌等水库湖光秀丽。兴隆、南平、蓝洋、七仙岭等温泉矿化度低、温度高、水量大、水质佳，大多属于治疗性温泉，且所在区域景色宜人，适于发展融观光、疗养、度假等为一体的旅游。

火山、溶洞。海南岛最为典型的死火山口是位于海口市石山的双岭，因其形似马鞍，又名马鞍岭。卡斯特溶洞千姿百态，著名的有三亚的落笔洞、保亭的千龙洞、儋州的观音洞、昌江的皇帝洞等。

古迹名胜。主要有五公祠、东坡书院、琼台书院、丘浚墓、海瑞墓、汉马伏波井以及崖州古城、韦氏祠堂、文昌阁等等。革命纪念地有琼崖纵队司令部旧址、嘉积镇红色娘子军纪念塑诸如、白沙起义纪念馆、宋庆龄故居及陈列馆等。

民族风情。世居海南岛的少数民族有黎族、苗族、回族。各少数民族至今保留着许多质朴敦厚的民风民俗和生活习惯，使海南的社会风貌显得独特而多彩。海南是我国唯一的黎族聚居区，黎族独具特色的民族文化和风情，具有独特的旅游观光价值。

热带作物及田园风光。海南岛上种植大量的热带作物，极大地丰富了自然景观。游人上岛既可欣赏热带田园风光，增长见识，又可品尝热带水果，一饱口福。

项目区资源条件

用地条件

拟建万全生命健康医疗项目的健康医疗总部位于广州市经济开发区中新广州知识城南起步区人工湖以西，区内地形以低丘山谷为主，中间地势平缓呈狭长分布，用地范围内山清水秀，环境优美，是理想的健康医疗产业发展区。

拟建抗衰老疗养中心位于海口市西海岸新区，西海岸东起长滨路（长流一号公路），西至与澄迈县交界处，北依琼州海峡，南抵南海大道，地势平坦，拥有"天、海、河、湖、园、岸、林"等天赋优越的热带自然生态环境，是海口生态旅游资源保存最完好的区域之一，适宜建设抗衰老疗养中心。

拟建医学健康治疗中心位于海口市海甸岛六西路，是海口市的城中岛，岛中城，与海口市最繁华的商业区仅一水之隔，是海口市环境最好、空气最清新的集五星级酒店，顶级度假社区及大学教育为一体的迷人的岛中岛，是建设医学健康治疗中心的绝佳地段。

已建老年人康健中心位于海口市灵山镇晋文水库南侧。灵山镇隶属海口市美兰区，位于海口市东北部，东接桂林洋经济开发区，西依南渡江，南与琼山区云龙镇相接壤，北为琼州海峡，项目地区紧靠晋文水库，地势平坦，环境优美，空气湿润洁净，交通便利，是发展老年人康健中心的理想之地。

拟建医学健康美容中心位于三亚市田独镇海榆高速公路边。田独镇是黎、汉杂居的城郊镇，位于三亚市东北部，海域东、中线和东线高速公路在此交汇，素有三亚"东大门"之称。项目地点属于大三亚旅游圈辐射区内，区位条件优越，是建设医学健康美容中心的黄金地段。

用水条件

拟建项目健康医疗总部用水由广州市经济开发区市政给水管网接出，进入中新广州知识城项目所在区内，沿路布置，在项目区内设置了水池、水泵房和消防供水池，水量稳定，水质较好，符合国家《工业用水水质标准》、《生活饮用水水质标准》要求，满足项目用水之需。

拟建抗衰老疗养中心、医学健康治疗中心、老年人康健中心用水由海口市政给水管网供应，医学健康美容中心用水由三亚时政给水管网供给，市政生活给水管网压力不小于0.28Mpa，可以满足项目用水需求。但项目开发建设仍要注意环境保护和节约用水，做到雨污分流，以期永续循环使用。

大气环境

因拟建项目区远离市中心和居民社区，绿树成林，无工业三废污染和社区生活污染源。大气质量完全达到国家《环境空气质量标准》GB3095-1996）中的一级标准。届时海口市及三亚市项目区内茂密优美的景观绿化，氧吧般优良清新的空气质量将会成为吸引健康医疗旅客的主要因素之一。建设项目区尽量采用电能、太阳能等清洁能源，建设沼气、桔杆、厕所、日光温室能源生态模式，做到垃圾分类处理。

项目区区位条件

1、广州健康医疗总部

广州是中国最早对外开放的沿海省份，经济总量连续20年居全国之首，具有雄厚的产业基础，科技人才优势突出，是中国市场化程度最高、市场体系最完备的地区之一。中新广州知识城坚持"科学开发、从容建设"原则，按照"创意无限、创造需求、创新模式、创业精彩、创建未来"的思路，汇聚高端产业、吸引高端人才、提供高端服务、创造高端环境、引领高端生活，打造成为一座彰显知识裂变效应的梦想之城。中新广州知识城位于广州市东北部，地处珠江三角洲中心地带，两小时车程覆盖珠三角主要城市及香港、澳门特别行政区，距广州中心城区35公里，距广州白云国际机场25公里，距广州科学城26公里。

中新广州知识城周边路网密集，并规划建设高速路、快速路、地铁、城际轨道贯通全城，强化与广州白云国际机场、中心城区及珠三角主要地区的交通联系，形成四通八达的交通网络。

外部交通：中新广州知识城周边主要道路有京珠高速公路、北二环高速公路、广惠高速公路、华南快速干线、广汕公路、广从公路、花莞高速以及广河高速，使知识城快捷地连通世界。通过花莞高速公路，仅需15分钟到达广州白云国际机场；通过广河高速公路，仅需20分钟到达广州市中心区。

轨道交通：规划的广州地铁14号知识城支线，将连接知识城与广州白云国际机场；广州地铁21号线（黄村—增城），将连接知识城与广州市中心城区和增城市；穗莞深城际铁路二期，将连接知识城与深圳、东莞、增城三地。

内部交通：由永九快速、东部快速、钟太快速、知识大道组成"井"字型快速路，形成大容量交通走廊，实现"知识城内部出行时间不超过30分钟，知识城内任意地点进入高快速路系统不超过10分钟"的目标。

项目健康医疗总部位于广州市经济开发区中新广州知识城南起步区人工湖以西，地理位置优越，交通条件便利，自然环境优美，是建设发展健康医疗产业的绝佳地段。

2、海口抗衰老疗养中心、医学健康治疗中心和老年人康健中心

项目抗衰老疗养中心、医学健康治疗中心和老年人康健中心分别位于海口市西海岸、海甸岛六西路和灵山镇晋文水库南侧，项目所位于地点均属于海口市生态环境完善、交通条件便捷、地理位置优越的黄金地段，是发展医学健康养生的不二之地。

海口市属于海南省北部旅游区的重要组成部分，该区域交通十分发达：距海口市中心18千米的美兰国际机场，是双跑道多功能的现代化国际空港，是全国十大空港之列；有三十余条航线通达国内各大城市，并有直飞香港、曼谷、新加坡、吉隆坡等地区和国际航线；省内每日有美兰国际机场至三亚往返"空中巴士"航班。海口市是全岛公路网的总枢纽。东线高速、轻轨和西线高速公路是通达各市县的快速干道，海榆中东西线三条国道，联结着省内各主要乡镇，每日均有海口市汽车总站发出的200条班客车，通达岛内各地，途经诸多旅游景点。海口港和秀英港每日都有客轮往返于广州、湛江、北海、海安等港口，并有定期客轮直驶香港。

土特产品：石山壅羊、曲口海鲜、永兴荔枝，以及椰子盅、椰雕、贝雕、文昌鸡、椰子系列产品、南海茶叶、龙眼、福山咖啡、金江牛肉干、加乐猪苗、美亭西瓜、临高乳猪等，其中文昌鸡被称为海南四大名菜之一。

旅游景点：人文旅游景点主要有五公祠、海瑞墓、秀英古炮台、崖州古城、文城三古、宋民祖屋、张云逸纪念馆、定安古城、解元坊、王弘海故里、张氏宗祠、通潮阁遗址、冯平与符节烈士纪念碑；自然旅游景点有东郊椰林、七洲列岛、铜鼓岭自然保护区、东寨港水底村庄、木兰湾、南丽湖、美榔双塔、红湖欢乐水庄、南泰鳄鱼湖动物园、临高角风景区、白蝶贝保护区、白仞滩自然保护区、古银瀑布、假日海滩、万绿园、海口公园、金牛岭公园等。

3、三亚医学健康美容中心

项目医学健康美容中心位于海南省三亚市田独镇海榆高速公路边，交通便利，资源丰富，区位优势显著。

三亚市是我国海陆空运输网最南的一座城市，是海南省南部旅游区的主要组成部分，该区域交通很发达：海南岛东线高速公路、轻轨，西线高速公路，海榆东线、中线、西线公路，以及环岛每线铁路都到这里终结，每日有大量客车驶往岛内各地。凤凰国际机场是我国最南端的对外开放的国际航空港。三亚港是一座商渔兼用港，海轮可直通广州、香港、汕头、北海、西沙等地，是我国海运通往南亚、南太平洋及欧洲各国航程最短的港口，属国家一类口岸，东线高速和海榆东线均贯穿陵水黎族自治县全境，北到海口千米，南至三亚市约千米，地方公路状态好，至各乡镇和旅游点向通汽车。东南沿海港口有香水港、水口港、新村港、港门港、港坡港等。

土特产品：珍珠、石斑鱼、陵水酸粉、西瓜、藤制品、山兰米酒、红毛丹、神秘果、海石花、海蛇、崖州三珍（鱼翅、鲍鱼、海参）以及反季节瓜果等。

该旅游区旅游资源得天独厚，是我国热带海滨旅游资源最密集的地区，可开发利用的景点有57处。三亚市不单具备现代国际旅游五大要素——阳光、海水、沙滩、绿色植物、洁净空气，而且还拥有河流、港口、岛屿、温泉、岩洞、田园、温暖气候、民族风情、热带动植物等特色资源，在国内外堪称一绝。

天涯海角位于三亚市西23千米处海滨，在山海之间的沙滩上，点缀着无数千姿百态奇岩怪石，在湛蓝的海涛冲击下，更显雄伟壮观。海滨巨石上的摩崖石刻"天涯"二字，为雍正年间崖州知州所题。

亚龙湾，位于三亚市东25千米处海滨，是个群山环抱的海湾，海岸线长20多千米。形似新月。这里河滩白如雪，细如尘，软如棉。这里的海水清澈蔚蓝，能见度达7~9米。这里的海角水深流急，激浪拍岸，怪石嶙峋，是攀登挥险的好场所。这里的海底世界色彩斑斓，状如梦幻世界。目前，亚龙湾海底世界已建成以海底游览为主体项目的远海垂钓、深海潜水、空中跳伞、帆板、冲浪、海上娱乐酒店、河滩度假酒店等设施，游人将从中领略海洋旅游的无限乐趣。

南山佛教文化苑，位于人口地34.7平方千米的三亚南山文化旅游区内，于1995年11月动工兴建，1998年4月对外开放，主要由仿盛唐风格的南山寺，集中国园林、欧洲园林和日本园林风格三大成的吉祥如意苑，仿南北朝风格的不二法门以及慈航普渡园和全玉观世音等几大景点组成，其风格之独特，规模之宏大，理念之新颖，堪称南海，乃至全国旅游项之最。

南湾猴岛，位于陵水城镇南约10千米的新村镇对岸南湾半岛上，是我国唯一的岛屿型猕猴自然保护区。岛上怪石嶙峋，岩泪天数，林木茂密，花果飘香，是猕猴繁衍生息的乐园，现有猕猴21群1000余只，被列为海南省十大旅游开发区之一。

椰子岛，是一座位于陵城镇东5千米陵水沙入海处的小岛，面积约1平方千米，须乘船登岛。当小舟迎来仙态神姿的椰林，倾听洗心涤魄的海韵，疑是登上世外桃源。上岛登高远眺，双女石顶风捕浪，互相依靠；还处绿水映青柳，海岛戏归舟，可高尽椰岛风情。

七仙岭风景各胜区，位于保城镇10千米处，传说因七位下凡仙女化作七座奇峰直插云间而得名，主峰海拔高1107米，位于与五指山市交界处，南坡山脚下便是著名的七仙岭温泉。温泉上空云裳袅袅上升，分布着大小25处泉眼，一般水温在76℃~90℃，有的热泉高达100℃。温泉区的仃那溪上游，一河中有一冷一热两种溪流的奇特景象，黎、苗同胞谓之"鸳鸯河"。

项目地理位置图

市场分析

市场分析

健康医疗服务行业分析

中国医疗服务费用在卫生总费用中的比重偏低，医疗服务领域的投资吸引力大

在目前中国1.6万亿的卫生总费用中，相当大比例是由医药制造业贡献的。观察过去12年医药制造业总收入与卫生总费用之比，我们发现制造业的比例仍处于一个上升的趋势。最近几年这一比例已经超过了50%。从国际对比来看，发达国家的卫生总费用中，医药制造业所占比例是较低的。即便是世界最大医药市场美国，其药品及医用耗材在卫生总费用中的比例也没有超过15%。从中可以看出，中国目前的卫生总费用消费结构并不合理，50%以上收入来自药品销售，医疗服务费用所占比重与美国同时期的超过70%的份额相比，差距甚远。这一比例不单大大低于发达国家的平均水平，也低于同为发展中国家的印度的水平。

从中国新医改的方向来看，用医疗服务来替代药品加成对于公立医院运营经费的贡献，加快高端健康医疗产业发展步伐是未来趋势，这就为医疗服务领域进行结构性投资带来了机遇，在医疗服务领域的一些结构性投资机会将比医药制造业的投资机会更有吸引力。

中国健康医疗服务资源处于供应偏紧的状态，市场需求量大

2010年的每万人口的病床数据显示，中国为22张/万人，在世界主要国家中仅高于印度的水平（7张/万人），而低于全球平均水平的25张/万人。从每万人口的医护人员数量来看，中国每万人口拥有14名医生和10名护士，而全球平均水平为13名医生和28名护士。与发达国家相比，我国的医护人员比例不单远远低于他们，并且需要关注的是中国是世界上比较少见的医生数量大于护士数量的国家，医疗卫生机构更重视治疗而轻视护理，健康医疗服务产业的发展还处于初级阶段。

在一些发达国家中成为整个医药产业中重要组成部分的长期护理服务（Nursing Home Care）和家庭医护服务（Home Healht Care）等高端生命健康医疗服务在我国还处于萌芽的阶段，而这些产业需要大量医护人力投入。中国已经步入老龄化社会，未来这些健康医护领域将会出现巨大的市场需求，特别是高端及专科医疗资源的短缺将带来巨大的投资吸引力。

中国人口老龄化趋势的加速将会极大地推动健康医疗服务需求的增加

根据国际上划分人口类型的标准，当一个国家或地区60岁以上人口所占比例达到或超过总人口数的10%，或是65岁以上人口比例达到或超过7%，就进入了老龄化社会。按此标准，中国已经进入老龄化社会，并且在可预见的未来，中国老龄人口的比例将不断上升。据美国相关的统计数据显示，55岁至64岁人口的住院比例是18岁到44岁人口的1.5倍，65岁至74岁人口的比例超过2.5倍，而75岁及以上人口的住院比例超过18岁到44岁人口的5倍；鉴于诊断、手术和药物研发等领域的进步，现在患有癌症、心脑血管疾病、糖尿病等慢性疾病病人的生存时间也更长，以前鉴于病人死亡而消失的部分医疗需求在目前的医疗条件下会持续增加；伴随中国经济的快速增长以及国家对于社会保障力度的增加，中老年人口的支付能力将会逐步增强，潜在医疗服务需求能够转化为有效需求。

中国中高收入人群具有高端健康医疗服务消费能力和意愿

贝恩咨询公司最近发布的报告称中国有至少6000万人的可支配收入水平从购买力上来看已经超过美国的平均水准。考虑到目前中国的基尼系数达到0.5左右，是世界上贫富差距较大的国家之一，而相当比例的高收入人口的可支配收入是灰色收入，难以计入统计数据，报告认为中国有相当可观的人口具体而言收入水平已经达到或超过发达国家平均水平。

参考欧美发达国家的医疗卫生产业发展规律可知，当个人可支配收入达到一定水平后，人们对于医疗健康的投入在总支出中的比例会有一个快速提升的阶段。综合中国的人口基数，预测中国具有消费高端健康医疗服务能力的中等收入人口规模可能在2-3亿左右，并且这部分人口规模还在持续增长中。若将这部分人口看作是一个国家，则其潜在高端健康医疗服务需求规模与世界医疗卫生产业第一大国美国相当。考虑到美国2万亿美元以上规模的卫生总费用大部分是由医疗服务产业分享，而中国目前的医疗服务产业规模尚只有数千亿人民币规模，这其中的产业扩张空间巨大。

拟建项目区域市场分析

海南具有发展健康医疗服务产业的良好条件

第一，海南具有极其充沛的土地资源，人口密度小，开发空间大，极具发展高端健康医疗服务业的潜力；第二，海南具有一流人居环境，空气含负氧离子高；第三，海南热带海岛景观得天独厚，优越的旅游资源禀赋使海南成为开展医疗旅游的理想地区；第四，海南热带生态资源优质丰富，有利于预防呼吸道传染病的流行；第五，政策保障坚强有力，海南拥有特区立法权和一系列先行先试的政策支持，这成为海南医疗旅游发展的重要优势；第六，目前海南省还没有一家以度假、养生保健为主题的医疗机构。伴随海南国际旅游岛的建设，海南旅游业必将由单纯的观光旅游向休闲度假旅游和医疗保健康复旅游转变，日益增长的国内外游客对我省医疗卫生保健体系必然提出更高的要求。

海南旅游业发展稳速增长，高端健康医疗市场广阔

2012年海南省旅游业总收入约2.57万亿元，同比增长14%。其中国内旅游约29亿人次，增长10%，国内旅游收入约2.22万亿元，增长15%。出境旅游超过8000万人次，增长15%。入境旅游1.33亿人次，下降1.5%，其中入境过夜旅游5740万人次，与去年基本持平；旅游外汇收入485亿美元，与去年基本持平。新增旅游直接就业约50万人。

按照"国际旅游岛"战略规划，海南省将在2018年，基本建成国际旅游岛。到时旅游业的管理体制、运行机制与国际基本接轨，旅游服务基本达到国际水准，实现海南旅游在国际上的知名度和美誉度大幅提高，而到2028年，海南将建成世界一流的国际旅游岛。旅游产品达到国际水准，城市建设、公共服务设施、现代服务业等适应世界发展潮流，综合环境能满足中外游客的各种需求，成为国际热带海岛度假休闲胜地。

万全集团强大的健康医疗技术优势

万全科技药业有限公司是万全控股集团下在香港上市的国际医药企业，是中国科技型制药企业的先锋者，也是中国新药技术产品及销售市场服务的领先提供商。几年来，万全科技联手其在全球分布的8家研发机构，在中国已累计500多个国家级新药的临床前研究，申报国内外发明专利超过500项，开展了6个创新药物的临床前研究工作，向SFDA申报超过400种药品，获得100多个上市批件，300多个临床批件，开发了7个药物传递系统平台及十一项创新药物和天然缓控释药物的研究，已批准包括国家一类新药在内的国家级新药证书和生产批件近百件，被行业官方媒体《中国医药报》评价为"中国新药开发的领跑者"。

VPS阳光万全临床研究服务集团，隶属万全科技，是中国最具规模的CRO公司。不单领先化学和生物药临床研究，也是目前世界上最权威的中药临床研究机构，已累计完成400余项Ⅰ-Ⅳ期临床项目，覆盖80%国家药物临床研究机构。

拟建项目SWOT分析

机会（Opportunities）

全社会的健康意识快速提高，健康服务需求快速增长；

鉴于不同人群对健康服务需求的不同，各类健康服务均具有较大的市场成长空间，细分市场条件充分；

中国已经步入老龄化社会，慢性疾病成为死亡的主要因素，健康医疗服务市场广阔；

国家和海南省对于发展健康医疗服务业的政策支持。

风险（Threats）

国内外大量资金寻找投资热点，健康医疗服务领域具有短期内投资增长超过企业增长风险；

受社会观念与文化影响，健康医疗产业发展缺乏创新环境，易形成同质化竞争；

医疗卫生管理政策还存在一定的不明确性，客观来看可能会导致健康医疗服务产业发展遇到政策瓶颈；

海南的健康医疗服务市场目前还属于起步阶段，并没有形成一个成熟的市场体系。

优势（Strengths）

拟建项目公司在健康医疗行业内具有技术先发、创新和整合优势，市场品牌、客户认知与行业资源整合度高；

拟建项目集团健康医疗服务产业管理经验丰富，项目滚动发展资金来源充足；

拟建项目是和高端房地产整合，在培育市场、规避风险方面找到健康医疗服务市场结合的创新点，推动健康医疗产业的发展。

劣势（Weaknesses）

与国内外知名健康医疗机构相比，拟建项目起步较晚、品牌与知名度相对不够；

缺乏有健康医疗服务产业管理经验的专业人才；

与博鳌乐城国际医疗旅游先行区相比，拟建项目获得的政策支持相对较少。

项目营销策略

项目定位

拟建项目以生命健康医疗为主题，集医药研究和治疗、医学健康美容、抗衰老疗养、老年人康复为一体的休闲养生医疗中心。

项目目标市场

目标市场：公司以中国大陆市场为主，兼顾香港、澳门、泰国、中东及东南亚地区。

1) 最具现实性和潜力的市场——地区财政

地区政府负担大量职员、事业单位的医疗开支。有能力和动力为员工开展健康医疗服务，以降低不断增长的医疗费用。

2) 国际跨国企业

国际跨国企业有着成熟的健康医疗管理意识，同时也具备消费能力。项目国际水准的健康医疗管理服务对其将具有极大地吸引力。

3) 成本不敏感的健康追求者——高端人群

成功人士具备消费能力，对健康的追求也高，同时，该人群对健康医疗管理理念的接受程度也高，属于健康医疗管理服务的优质客户群。

4) 成本敏感的大众市场

对成本敏感的大众市场，开发短期效益明显、效用可量化的低端服务项目，面向大众市场。如针对消费能力有限的普通大众人群，通过半公益半有偿的健康医疗管理教育，使他们具备自我健康管理能力，自己使用低成本或者"0"成本的方式（饮食、运动、戒烟、限酒、睡眠、心理改善等）获得大部分的健康管理收益。

项目业务发展战略

1、深化客户导向策略

在实施中强调公司整体地、协同地满足客户体验；服务导向为主，产品销售为辅；系统性、前瞻性地把握并激发客户需求；把握客户对抗衰老服务及健康生活领域的需求；规划可满足客户的个性化解决方案系统。

2、服务与产品拓展策略

个性化服务解决方案：健康管理服务方案（生理、心理以及社会适应性等）、生活方式管理服务方案（运动、休息与睡眠、排毒、生活作息、营养、理疗等）。

3、完善的系统组合产品策略

口服类＋外用类。

4、服务带动产品的驱动策略

以服务带动产品，驱动市场；提供客户关系、渠道和协同销售；从服务业务到方案级产品。

建设条件与场址选择

拟建地区的选择

地理区位条件

拟建健康医疗总部位于广州市经济开发区中新广州知识城南起步区人工湖以西，抗衰老疗养中心位于海口市滨海大道南侧西海岸，医学健康治疗中心位于海口市海甸岛六西路、老年人康健中心位于海口市灵山镇晋文水库南侧，医学健康美容中心位于三亚市田独镇海榆高速公路边。

项目用地性质属于新建，根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），广州健康医疗总部所在区域抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.01g，设计地震分组为第一组；海口市抗衰老疗养中心、医学健康治疗中心、老年人康健中心所在区域抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.30g，设计地震分组为第一组；三亚市医学健康美容中心所在区域抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。

自然条件

广州地区

地形条件

广州地处南部，广东省中南部，珠江三角洲中北缘，属于丘陵地带。全市面积7434.4平方公里，市区面积3843.43平方公里。市中心位于北纬23度06分32秒，东经113度15分53秒。西江、北江、东江三江汇合处，濒临中国南海，东连博罗、龙门两县，西邻三水、南海和顺德，北靠清远市区和佛冈县及新丰县，南接东莞市和中山市，隔海与香港、澳门相望，地理位置优越，是海上丝绸之路的起点之一，被称为中国的"南大门"。

地势东北高、西南低，背山面海，北部是森林集中的丘陵山区，最高峰为北部从化市与龙门县交界处的天堂顶，海拔为1210米；东北部为中低山地，有被称为"市肺"的白云山；中部是丘陵盆地，南部为沿海冲积平原，为珠江三角洲的组成部分。珠江及其众多支流贯穿整个广州。

气候条件

广州属边南亚热带季风气候，气候特点是气温高、雷暴频繁等。年平均气温22度，雨量充沛，年降水量1736mm。年蒸发量1700至1800mm，年日照时数1800至2100小时。

资源条件

广州地区已发现50多个矿种，矿点17处。植物种类达数千种。野生动物约有210多种。水域面积7.44万公顷，从化一带有丰富的地下温泉，水温50℃-70℃。粮食作物以籼稻为主，一年两熟。经济作物以蔬菜、水果、花卉等为主。广州是"水果之乡"，主要产荔枝、龙眼、香蕉、菠萝、木瓜、杨桃等。广州的花卉和盆景远近驰名，以阴生观叶植物、高档盆花、鲜切花、岭南盆景为主。阴生观叶植物占全国市场一半以上，一品红等盆景已成为全国性的生产基地，盆景远销欧美等海外市场。

海口地区

地理环境

海口市位于北纬19°32′－20°05′，东经110°10′－110°41′，地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔18海里与广东省海安镇相望；东面与文昌市相邻；南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。海口市东起大致坡镇老村，西至西秀镇拨南村，两端相距60.6公里；南起大坡镇五车上村，北至大海，两端相距62.5公里。全市土地面积2304.84平方公里。

地形地势

海口市略呈长心形，地势平缓。海南岛最长的河流——南渡江从海口市中部穿过。南渡江东部自南向北略有倾斜，南渡江西部自北向南倾斜；西北部和东南部较高，中部南渡江沿岸低平，北部多为沿海小平原。全市除石山镇境内的马鞍岭（海拔222.2米）、旧州镇境内的旧州岭（199.9米）、甲子镇境内的日晒岭（171米）、永兴镇境内的雷虎岭（168.3米）等38个山丘较高外，绝大部分为海拔100米以下的台地和平原。马鞍岭为全市最高点。地表主要为第四纪基性火山岩和第四系松散沉积物，呈较大面积分布，滨海以滨海台阶式地貌为主，西部以典型的火山地貌为主。全市地貌基本分为北部滨海平原区，中部沿江阶地区，东部、南部台地区，西部熔岩台地区。

气候气象

海口市地处低纬度热带北缘，属于热带海洋性季风气候，春季温暖少雨多旱，夏季高温多雨多台风暴雨，秋季凉爽舒适时有阴雨，冬季干旱时有冷气流侵袭带有阵寒。全年日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数2000小时以上，太阳辐射量可达11到12万卡，年平均气温24.2℃，最高平均气温28.6℃，最低平均气温17.7℃。极端气温最新数据（2000年以后的）：最高40.5℃，最低2.8℃。[5]年平均降水量1684毫米，平均日降雨量在0.1毫米以上的雨日有150天左右，主要集中在夏季，多以午后的热雷雨天气为主，偶尔有台风靠近或登陆时带来暴雨天气。年平均蒸发量1834毫米，平均相对湿度在85%左右。常年风向以东南风和东北风为主，初夏和盛夏季节多刮南风和西南风，年平均风速3.4米/秒。

三亚地区

地理位置

三亚有独特的区位优势。从三亚向东经菲律宾至西太平洋，向南经澳大利亚至南太平洋，向西南经中南半岛至印度洋以及大西洋，比在广州出发近900公里左右，是祖国真正的南大门。三亚还是保护南海诸岛的后方基地，其战略位置在国防上具有十分重大的意义。

气候气象

拟建项目三亚医学健康美容中心所在地区属热带海洋性气候，年平均气温为22.5℃。夏季平均气温为28.2℃，冬季平均气温为20℃，夏季无酷热，冬季无严寒，历年极端最高温度为35.7℃，历年极端最低温度为5℃。每年5月—7月为南风或西南风，8月—10月为台风频繁期，11月—次年3月多吹东北风，年平均风速为2.9m／s，最大风速为24m／s；对本地区有影响的台风平均次数为1.8次／年，每次延时1—2小时。旱季、雨季分明，每年6月—10月为雨季，台风季节往往雨水增多，降水量占全年的90%，年平均降水量1263㎜。多年平均相对湿度为80%。

水文条件

浪潮为不规则日潮型，以日潮为主，每月14天为日潮，日潮时最高潮位2.2m，持续16小时，最低潮位0.6m，平均潮位1.03m，最大潮差2.26m，最小潮差0.06m。平均潮差0.79m。落潮时间持续8小时。

民族宗教

三亚市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。2008年末，全市常住人口56.5万人，户籍人口54.58万人，其中农垦系统人口6.62万人，为经济社会持续快速发展创造了良好的人口环境。苗族4304人，回族9076人。语言有普通话、海南话、军话、迈话、黎话、回辉话、儋州话、疍家话等。三亚市现有宗教教派三个，即佛教、伊斯兰教、基督教。宗教团体有三亚市伊斯兰教协会。经政府批准登记设立的宗教活动场所九处：一是佛教的南山寺；二是伊斯兰教清真寺6处：南寺、南开寺、古寺、北大寺、西寺、东寺；三是基督教教堂2个：红沙教堂和南边海渔村教堂。民族宗教资源丰富。

生态资源

三亚是热带雨林原生地，全市现有林地12.1万公顷，封山育林区6.2万公顷，森林覆盖率64%。有国家级、省级和市级自然保护区9个，总面积13497公顷。城市绿化覆盖率44.4%，人均公共绿地18.4平方米。三亚大气环境质量中国排名第一。

旅游资源

三亚市旅游资源得天独厚，是海南省风景名胜最多而又最密集的地方，在约两百公里的海岸线上，密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、海山奇观、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。她不单具备现代国际旅游五大要素——阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族风情等各具特色的旅游资源，在国内外堪称一绝。

基础设施条件

电力工程

广州健康医疗总部用电电源主要由中新广州知识城变电站及广州市经济开发区市政供电线路提供，通过10kV电缆接入，在项目区内设有10kV变电站，变压器容量为800kVA，并自备200kW发电机一台。

海口抗衰老疗养中心、医学健康治疗中心、老年人康健中心以及三亚医学健康美容中心用电电源由项目所在地市政供电线路引入一条10kV电缆接入变电站，变压器容量为400kVA，并自备100kW发电机一台。

通信工程

中新广州知识城大力推进基础电信网、互联网和广播电视网"三网融合"，实现100%光纤入户，建设信息化、数字化的现代社区。建设带宽高于3G和WIFI的LTE下一代网络，为每户家庭、每个商业单位提供无线接入点，打造高端"无线城市"。项目所在的海口、三亚地区周边基础设施建设完善，通讯工程发展成熟，电信网、互联网和广播电视网均覆盖项目所在地，可满足发展需要。

给水工程

项目用水由广州、海口以及市政给水管网接出，进入项目区内，沿路布置，在项目区内的水池和水泵房进行加压供水，同时在空旷区域设置消防供水池，满足项目发展需要。

排水工程

项目区内产生的污水量较少，收集至污水池经三级处理后，回用作市政及绿化景观用水。雨水以自然排放为主，已开发的用地有组织收集后就近排放入市政工程管道。

燃气工程

燃气管线由项目所在地的市政燃气管线接出引入项目区内，管径为φ114×5.0㎝，可以满足项目发展需要。

交通运输条件

对外交通

项目广州健康医疗总部位于中新广州知识城，周边主要道路有京珠高速公路、北二环高速公路、广惠高速公路、华南快速干线、广汕公路、广从公路、花莞高速以及广河高速，使知识城快捷地连通世界。通过花莞高速公路，仅需15分钟到达广州白云国际机场；通过广河高速公路，仅需20分钟到达广州市中心区。规划的广州地铁14号知识城支线，将连接知识城与广州白云国际机场；广州地铁21号线（黄村—增城），将连接知识城与广州市中心城区和增城市；穗莞深城际铁路二期，将连接知识城与深圳、东莞、增城三地。

项目海口抗衰老疗养中心以滨海大道为主要对外交通依托，向东可达海甸岛、新埠岛，向西连接西海岸风光带、盈滨半岛旅游度假区，向南则是海口的CBD中心；医学健康治疗中心以海甸六西路为对外交通依托，北部是白沙门公园和海岸带，南部是休闲养生社区和文化教育区，东部是新埠岛，西部经世界大桥直达海口市商业中心区；老年人康健中心对外交通依托223国道，北接海口美兰国际机场，南邻云龙镇，西靠南渡江。

项目三亚医学健康美容中心的对外交通主要依托224国道，即东西向沿境而过的海榆高速。向北去经224国道直达保亭黎族苗族自治县，向南经223国道、224国道直达三亚市区，向东经223国道、东线高速直达国际旅游岛陵水旅游先行区，向西经225国道直达崖州古城。除此之外，项目地区有公路直接通向海南东线高速公路入口，便捷与三亚凤凰国际机场、海口粤海铁路、海口美兰国际机场的联系，增强其可进入性。

内部交通

中新广州知识城内部由永九快速、东部快速、钟太快速、知识大道组成"井"字型快速路，形成大容量交通走廊，实现"知识城内部出行时间不超过30分钟，知识城内任意地点进入高快速路系统不超过10分钟"的目标。

抗衰老疗养中心、医学健康治疗中心、老年人康健中心和医学健康美容中心所在地区市政基础设施建设成熟，交通便利，满足项目出入需要。

社会经济条件

经济发展条件

广州地区

2012年广州市实现国内生产总值(GDP) 13551.21亿元，人均国内生产总值约为108574元（17274美元），同比增长10.5%。2013年城市竞争力蓝皮书:港深沪综合竞争力最高，2012年综合经济竞争力指数排名次于香港、深圳、上海、台北、位列第5位。2012年宜商城市竞争力次于香港、北京、上海、广州第五。

海口地区

2012年全市地区生产总值（GDP）完成820.58亿元，按可比价格计算，比上年增长9.4%。分三次产业看，第一产业增加值57.74亿元，增长6.2%，对GDP增长的贡献率为4.9%；第二产业增加值201.67亿元，增长10.3%，对GDP增长的贡献率为27.2%；第三产业增加值561.17亿元，增长9.4%，对GDP增长的贡献率为67.9%。三次产业结构调整为7.0∶24.6∶68.4。

人均地区生产总值突破六千美元。全年人均地区生产总值38719元，按当年年平均汇率折算为6160美元，这是继2008年超3000美元后，经过四年的发展突破6000美元，标志着海口经济发展进入了一个新的阶段。

三亚地区

2011年全市生产总值达到286亿元（不含农垦，未经省统计局评估，下同）。全社会固定资产投资年均增长41.2%，2011年达到355亿元，五年完成1136亿元。社会消费品零售总额年均增长25.8%，2011年达到80亿元。发展质量逐步提升，全市人均生产总值年均增长15.2%，2011年达到56500元（按户籍人口计算）。地方财政一般预算收入年均增长38.6%，2011年达到50亿元，其中税收收入44.6亿元。金融形势保持稳定，截至11月底，全市金融机构本外币各项存款余额582.6亿元、贷款余额263.2亿元，分别达到2006年底的3.6倍和3.5倍，不良贷款率从2006年底的19.57%下降为0.62%。

全市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入2011年达到20068元和7580元；全市累计新增城镇就业岗位近12万个，实现农村富余劳动力转移就业6万多人，城镇登记失业率控制在2%左右；在全省率先实施城乡居民基本医疗保障一体化，初步建立了覆盖城乡居民的基本养老保险制度，低保标准逐年提高；着力推进"菜篮子"工程建设，全市常年标准化"菜篮子"基地已超过1.5万亩，设立了6家平价蔬菜超市，建立了物价上涨财政联动补贴机制；2008年以来已开工建设保障性住房22942套，竣工7381套，完成分配5135户，改造农村危房近3000间，全市茅草房改造任务也已完成。积极推进中小学布局调整和规划建设，建成了三亚中等职业技术学校，大力支持琼州学院三亚校区等高等院校建设发展，困难学生资助体系进一步健全；市中医院新区、市人民医院改扩建一期项目建成投入使用，解放军总医院海南分院已开始试运行，社区卫生服务网络和行政村卫生室覆盖率达到100%；加快了社区数字电影院、"24小时自助图书馆"等设施建设，市体育中心已投入使用，城乡文化体育活动蓬勃开展。

近中期发展规划

广州地区

到2015年，全省人均生产总值提前五年实现比2000年翻两番目标，经济发展方式转变取得显著进展，社会软实力显著提升，民生福祉显著改善，科学发展的体制机制日益完善。

——经济平稳较快增长。经济实力进一步增强，全省生产总值年均增长8%以上，到2015年约6.7万亿元。人均生产总值年均增长7%以上，到2015年约6.6万元。消费、投资、出口协调拉动，价格总水平基本稳定。抵御风险能力进一步增强。

——产业结构优化升级。产业整体素质和综合竞争力明显提升，产业、产品和企业组织结构更趋合理，服务业比重达48%，基本形成现代产业体系总体架构。

——创新能力显著增强。科技进步对经济增长的贡献率明显提高，自主创新能力居全国前列，走出广东特色的创新驱动发展路子。全省研究与发展经费支出占地区生产总值比重达到2.3%。

——区域发展差距逐步缩小。区域合作水平显著提高，区域发展更加协调，粤东西北地区经济发展速度持续高于全省平均水平，珠三角一体化和粤东西北地区跨越发展格局基本形成。

——城乡居民收入普遍较快增加。努力实现居民收入增长和经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均实际增长均达到8%。

——生态环境明显改善。资源节约型和环境友好型社会建设取得突破性进展，资源利用效率和环境质量显著提高，宜居城乡建设成效明显，人居环境明显改善。单位生产总值能源消耗降低16%左右，单位生产总值二氧化碳排放减少17%，主要污染物排放减少量达到国家下达的约束性指标要求，耕地保有量保持291.4万公顷，森林覆盖率达58%。

海口地区

"十二五"时期，海口要努力打造环北部湾和海南国际旅游岛中心城市、全国生态文明示范城市、全市人民共建共享的温馨城市，全省现代服务业和高新技术产业中心、区域性交通枢纽和经贸文化交流中心，全国一流的热带滨海商务休闲和娱乐目的地、国家南海资源开发服务基地，未来五年要努力完成以下经济社会发展任务：

——经济规模实现新突破。地区生产总值达到1000亿元以上;财政总收入达到300亿元以上，全社会固定资产投资累计达到3000亿元以上;社会消费品零售总额完成700亿元以上;人均GDP超过4.5万元，跨入全国中上城市行列。

——结构优化取得新成效。科学研究与试验发展(R&D)经费支出占GDP的比重大于1.5%，创新能力得到较大提升。生产性服务业增加值占GDP的比重达到50%以上，旅游、商务会展、现代物流、体育休闲等成为现代服务业的主导产业;新能源、新医药等新型工业投入大幅提升，成为拉动经济增长的重要支柱;农业规模化、集约化经营成效显著，附加值大幅提高，基本建立具有地方特色和较强竞争力的现代产业体系。

——城镇化建设迈上新台阶。中心城区功能进一步完善;新片区开发出成效，重点城中村改造基本完成，城市形象大幅提升;中心镇建设见成果，镇域经济显著增强;产业布局不断优化;土地资源集约利用，城市价值和品质明显提升，城乡一体化发展取得长足进步，城镇化率达到70%以上。

——民生事业发展达到新高度。城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别提高到30000元以上和11000元以上。努力解决群众关注的热点问题，着重解决重点领域、重点人群的民生问题，在全省率先健全社会保障体系，基本实现公共服务均等化，全面建成小康社会。

——生态文明建设达到新标准。文明生态村建设取得新成效，节能减排指标控制在省下达指标以内，主要江河湖库与集中式饮用水源地水质、近岸海域环境功能水质全部达标，森林覆盖率达到42%，城镇人均公共绿地面积达到15平方米以上，生态环境质量保持全国领先水平，成为生态文明发展的区域典范。

三亚地区

综合考虑未来五年发展环境和基础条件，三亚"十二五"时期经济社会发展的奋斗目标是：

——经济保持较快健康发展。在优化结构和提高效益的基础上，年均经济增长率预期为14％以上，到2015年全市生产总值达到445亿元，人均地区生产总值达到80000元。以旅游业为核心的服务经济体系进一步完善，三次产业产值结构调整为10.1：20.2：69.7。地方财政收入与国民经济保持同步增长，到2015年地方财政一般预算收入达到105亿元。全社会固定资产投资五年累计2000亿元，年均增长12.0%。物价保持稳定，就业持续增加，城镇化率达到68%。

——旅游国际化程度显著提升。旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升，旅游产业的规模、质量、效益明显提高。2015年旅游收入达到260亿元，旅游业增加值占全市生产总值的比重达到26%。国外旅游人数达到84万人次，国外旅游收入达到5.2亿美元。

——人民生活质量进一步提高。2015年的城镇居民人均可支配收入和农村人均纯收入分别达到34200元和12500元。城镇职工和新型农村社会养老保险参保率均达到99%，城乡居民基本医疗保险参保率达到100％，社会救助体系进一步健全。新增财政的60%用于民生支出，财政性教育经费投入占地区生产总值的比例达4%以上，普及高中阶段教育、全面实现免费中等职业教育，居民平均受教育年限提高到11年。

——城市综合服务功能明显增强。空港货物吞吐能力继续扩大，仓储、运输和配送服务业加快发展，三亚航空枢纽地位进一步提升。市域综合交通体系基本建设，市政基础设施进一步改造完善，信息化程度明显提高，城市的集聚辐射和服务功能显著增强。

——生态文明建设提升到新的水平。到2015年，全市森林覆盖率不低于68%，城市人均公共绿地面积达到20平方米。空气环境质量达到功能区标准，地表水环境质量和近岸海域水环境质量达到功能区标准，主要污染物排放指标达到规定要求。化学需氧量小于3.5千克/万元地区生产总值；二氧化硫小于0.28千克/万元地区生产总值，生态环境保持全国一流。

——更符合国际惯例的体制环境率先形成。适应国际旅游城建设的旅游管理体制机制，行政管理体制、社会管理体制机制，对外开放体制机制进一步完善，城市国际化、市场化、信息化、法治化程度明显提高。

施工条件

项目所在地区建筑材料比较丰富，砂砾、水泥均可在当地采购，运输方式可采用汽运、火车运与船运，建筑材料的数量和质量完全可以满足本项目工程需要。

拟建项目所在位置地势平坦，施工场地非常宽阔，施工用水可从就近引入市政供水管网取水，施工用电可从市政供电管网就近引入，施工条件良好。

广州市、海口市和三亚市有着多年的城市建设和管理经验，具有一批技术水平高，实力雄厚的建设队伍、工程监理和管理人才，并在施工和管理方面积累了许多宝贵经验，同时施工设备配套，机械设备齐全，能够适应项目区建设的需要。

投资软环境

项目所在地区投资软环境宽松，客商投资项目从简办理手续、产业园区管委会保姆式服务；对投资较大的项目，特事特批，在土地使用上有相应的优惠政策。

场址选择

本项目选址于广州市经济开发区中新广州知识城南起步区人工湖以西、海口市滨海大道南侧西海岸、海口市海甸岛六西路、海口市灵山镇晋文水库南侧以及三亚市田独镇海榆高速公路边，选址有以下优势：

1、项目场址所在地公用工程配套条件成熟，土地利用现状为三通一平，不需拆迁，一次性投资小；

2、项目用地为规划工业用地和旅游用地，生产辅助设施配套条件好，利于工艺协作、方便生产管理、可极大的节省人力物力的投入；

3、项目用地所在区域地势平坦，生态环境资源优越，利于项目建筑物的总体布局；

4、在产业园区内建设健康医疗总部，交通方便、运输成本低；

5、政策优惠，企业可以享受减免税费等方面的优惠政策；

6、项目用地地域宽阔，可以满足项目设计用地的后续发展需要。

可见，本项目的场址条件符合项目的实际能力和长远发展，可以做到统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。

项目规划方案与功能分区

项目总体规划

项目规划依据与原则

作为新世纪的建筑工程，规划设计应具有超前性、先导性，达到高起点、高标准；

贯彻"以人为本"、"尊重自然"与"可持续发展"思想。以建设绿色生态的集医药研究与治疗、医学健康美容、抗衰老疗养、老年人康复为一体的休闲养生医疗中心为目标，创造布局合理、功能齐备、环境优美的生命健康医疗养生中心；

规划设计贯彻生态原则、文化原则，力求塑造一个具有优雅的地理环境、充满文化内涵、具备鲜明个性的花园式生命健康医疗养生中心；

注重以科技为先导，推广新材料新技术的应用，加强基础设备的合理化规划，注重管理和安全；

遵循"生态为先，尊重自然，融入自然"的原则，做到规划科学、利于环保，建筑造型、色彩和选材应尽可能与当地自然环境协调和融合；

适应土地开发与建设实际，面向市场，正确处理规划设计中社会效益与经济效益、超前性与可操作性之间的关系。

项目总体规划布局

拟建万全生命健康医疗项目战略定位是以生命健康医疗为主题，集医药研究和治疗、医学健康美容、抗衰老疗养、老年人康复为一体的休闲养生医疗中心。项目拟规划布局为"一个总部，四大中心"，重点打造位于广州经济开发区中新广州知识城的健康医疗总部，把其建设成为万全生命健康医疗的综合服务功能中心，包括万全华南区域总部、API原料贸易销售中心、临床BD拓展和药政服务四大块。同时在海南成立抗衰老疗养中心、医学健康治疗中心、老年人康健中心和医学健康美容中心四大功能片区，针对性地分布相关产业组团，实现各组团之间功能互补、有机整合，最终形成一个较为完备的生态健康产业综合体。

一个总部——广州健康医疗总部：位于广州市经济开发区中新广州知识城，是一个集万全集团华南区域总部、API原料贸易销售中心、临床BD拓展以及药政服务为一体的项目综合服务功能中心。

四大中心——主要包括位于海口的抗衰老疗养中心、医学健康治疗中心、老年人康健中心和三亚的医学健康美容中心四大功能分区，通过打造五星级的"健康美丽梦工厂"，聘请国际一流的健康管理规划团队，提供最人性化细致关怀的贵宾礼遇，力争打造成为中国健康管理行业第一品牌，拟将建设海南成为国际级顶级医疗度假养生中心、健康促进中心以及整形美容医疗中心。

项目功能分区

广州——健康医疗总部

拟建健康医疗总部位于广州市经济开发区中新广州知识城南起步区人工湖以西，是万全生命健康医疗项目的综合服务功能中心，包括万全集团华南区域总部、API原料贸易销售中心、临床BD拓展和药政服务四大基地。

华南区域总部

在万全集团制定的经营战略框架下，从华南区域级层面上对区域内包括广东、广西、湖南、湖北、福建、海南等六大省区的各项活动（研究与开发、销售、物流、人才培养）进行统筹管理和协调，并负责制定公司区域性经营战略。

API贸易销售中心

万全API原料药研发服务

万全API以产业化技术平台、精制技术平台和肿瘤药物研发平台为研发后盾，以5大先进GMP生产设施为保证，作为中国最大的研发服务提供商之一，目前有生产销售200余种高端高质医药原料药，1000多个药物关键中间体的合成工艺，可以提供以下服务：合同订制研发一毫克级至公斤级API原料药；API原料药工艺研究、优化及大规模生产；API原料药物化学分析；API关键中间体生产。

万全PDS药品研发服务

药物分析平台：已经研究建立分析方法380余个，且设立了手性分析研究中心、色谱分析研究中心、生物分析研究中心等多个药物分析技术中心，可开展生物样品和非生物样品质量标准的制定以及检测等方面的工作，与药物实体开发的技术完全匹配。

万全智能给药研究院（DDS Platform）：在药物制剂方面专注8大技术平台的产品研发，缓控释技术、快速口崩技术、快速分散技术、纳米技术、生物给药技术、喷雾给药技术、透皮给药技术均显示出其特殊的技术优势。

临床BD拓展

临床研究服务以阳光万全临床前全球研究中心为基地，涵盖安克万全抗肿瘤药物研究中心、喜恩万全精神神经药物临床研究中心、康喜万全糖尿病及代谢疾病临床研究中心、卡地万全心血管药物研究中心、怡妙万全（疫苗）临床研究中心和甘艾万全抗病毒药物临床研究中心6大研究中心，作为中国领先的临床合同研究组织（CRO）之一，能够为国内外制药公司及生物技术公司提供药物注册申报、临床试验（Ⅰ-Ⅳ期）以及生物统计学服务。也提供受试者招募，实验方案设计，病例报告表（CRF）设计、调查及可行性研究，药品临床试验管理规范（GCP）培训，药物管理等服务。

VPS阳光万全临床研究服务

VPS阳光万全临床研究服务集团，隶属万全科技，是中国最具规模的CRO公司。不单领先化学和生物药临床研究，也是目前世界上最权威的中药临床研究机构，已累计完成400余项Ⅰ-Ⅳ期临床项目，覆盖80%国家药物临床研究机构。

数据管理与生物统计服务

万全的数据管理与生物统计部门成立于2003年，由国内外权威的生物统计学家主持，在数据管理和统计分析方面具有丰富的实践经验，能够按照我国SFDA的要求及国际化ICH的准则，为国内外客户提供高效高质量的数据管理及统计服务。至今，阳光万全数据管理与统计中心已完成超过100个新药临床试验的数据管理和统计分析项目，包括I期至IV期，涵盖各个治疗领域新药临床服务，具体包括：临床试验方案及CRF表的设计及咨询；样本量的计算、随机化及设盲；数据收集；SAS程序的编写；数据管理；统计分析。

药政服务

作为中国药政服务的领先提供者，保时万全药政服务中心的注册团队已从SFDA成功获得300多个药品的临床研究批准及100多个上市许可。凭借在大量产品注册过程中积累的经验和与审评机构建立的良好快捷的沟通渠道及与国外客户长期合作的经验，公司有能力为国内外客户提供专业、高效、质量有保证的产品注册服务。

药品注册服务：药品，包括原料药、化学药品、生物制品、疫苗及全球多中心实验注册申请；保健食品，包括功能性食品、营养补充剂注册申请；医疗器械和诊断试剂注册申请。

药政咨询：药政法规及药品注册技术指导原则；药品注册信息；药政策略及项目可行性调研。

万全国际青春抗衰老（海南）中心（西海岸）

1）瑞士Olympic（海南）运动及功能医疗中心

——与瑞士信诺德投资集团、瑞士萨米特医院集团合作并管理的亚洲最高端抗衰老机构。由瑞士Olympic医学中心全盘引进享有国际盛誉的瑞士国际医疗旅游服务管理模式。

功能介绍：功能运动医疗；科研；高端阳光水疗、沙疗、负离子氧疗等配套项目；运动医学康复训练场地及配套项目。

2）泰国VITALIFE（海南）抗衰老再生医学中心

——由亚洲最大规模的国际医疗旅游经营者泰国康明国际医院引进泰国VITALIFE抗衰老医学中心的服务管理模式。

功能介绍：高端抗衰老医疗生态；抗衰老保健品研究所；干细胞及再生医学研究所；肿瘤生物治疗技术研究院；自体干细胞库。

3）万全康疗养生酒店——无敌海景房，五星级疗养体验

康疗养生酒店集五星级海景房、休闲养生会所、豪华会馆（包括SPA水疗、足浴、巴厘岛式精油按摩等服务）、多功能中西餐宴会厅、商务中心、大型品牌专卖店、健身中心、球具房等为一体，现代时尚与古典雅致有机搭配，营造出轻松、舒适、极具享受的环境氛围，尽显尊贵气息。

4）VIP专家会馆

VIP专家会馆按照五星级酒店标准配置，设有液晶数字电视、卫浴系统、中心供氧、中央监护、床边呼叫、无轨输液架、高档移动病床等先进设施，给您恬静的修养空间里提供家的温暖。

喜恩万全精神医疗（海南）康复中心（海甸岛）

——热带雨林人间仙境，洗去焦虑与烦恼

（1）万全干细胞科技园

——干细胞研发中心、基因检测中心、干细胞临床移植服务中心、实验室、干细胞治疗中心；脑类疾病，精神系统疾病，颈椎疾病；种猪干细胞生产基地。

精原干细胞（Spermatogonial stem cells,SSCs）具有自我增殖和分化为精子的能力，是唯一可以将遗传信息遗传给后代的雄性成体干细胞。在小鼠方面，伴随SSCs体外培养体系的逐渐建立和完善，人们不单对精原干细胞自身的分化和增殖的调节机制有了深入的了解，同时也发现了SSCs在转基因动物再生医学领域具有其独有的优越性，目前的研究证明可以通过安全途径将小鼠SSCs诱导转变为与胚胎干细胞功能相似的多能性干细胞，同时也可以通过异体移植精原干细胞的方式来生产转基因小鼠和大鼠。这些研究成果让人们看到了SSCs对制作大型基因动物和人类再生医学具有很好的应用价值。

目前大动物如猪、牛和羊等还没有真正的可以用于生产转基因或品种改良后代的胚胎干细胞，本研究致力于用生殖系多能性干细胞代替大动物的胚胎细胞，从而实现多大动物的基因操作和发育研究。本研究对猪精原干细胞的分离纯化条件、培养条件及转变为多能性生殖干细胞的条件进行探索，得到了一些新的研究进展，可以初步实现猪精原干细胞向多能性生殖干细胞转变。在此基础上拟采用新的方法，即通过将猪的精原干细胞转变为多能性生殖干细胞的方法来高效地生产转基因猪后代。

（2）医学健康治疗中心

健康体检中心

项目拟打造五星级国际化健检中心，结合国际一流的健康管理规划团队，提供以下健康体检服务项目：精密完整的生理机能检验、专属健康团队、个人化健康资产管理、长期健康监测与保养、全方位健康护理、遗传性疾病咨询、生物科技——预防医学等。

创新研发育成基地

项目创新研发育成基地以生物医药和干细胞研究为主题，进行抗衰老药物、营养辅助药物、精神疾病药物以及慢性病药物研发育成。同时来自欧洲、亚洲的顶级专业医生会依个人的年龄、健康状况、生活形态、饮食习惯和通过全身验血报告、荷尔蒙检查、免疫系统检查以及各类先进科技检查结果量身定制一套个人的抗衰老计划。

慢性疾病治疗中心

项目慢性疾病治疗中心依托万全（药业）集团在精神疾病和慢性病方面强大的科研实力和药物供给，结合海南优美的生态环境，应用国际领先的医学科技设备预防、推迟或逆转慢性疾病和精神疾病，包括头痛、抑郁症、心血管疾病、癌症、糖尿病、关节炎、老人痴呆症、骨质疏松症以及其他因年龄慢性演化的疾病。

万全医疗健康管理中心（天鹏花园）

1）台北美兆健康管理中心——高端健康检测、健康评估健康干预

美兆目前拥有6个全球第一：

全世界第一家拥有专利的自动化健检机构

全球唯一的家族式健康管理机构

华人地区第一家国际级专业健检机构

全世界年健检人次最大的健检机构

拥有全世界最大华人健检资料库的健检机构

全世界唯一当天健检当天出报告的健检机构

2）老年人康健中心

拟按照国际标准建立CCRC老年社区，根据中国特有的中医养生文化理念，借鉴国际养生养老社区成功运营经验，结合市场及老年人生活、生理和心理习惯研究，项目CCRC社区建设一下四种适宜老年人长期居住的老年人康健中心，即多层（小高层）养老公寓、联排养老别墅、独栋养老别墅以及四合院养老公寓。

3）别墅式医疗健康先行区，花园酒店

德美万全美丽制造梦工厂（三亚）

1）项目定位

——全球巧夺天工大师，美容整形手术，创造美丽青春千万种，面朝大海，美丽待放，崭新人生。

根据三亚科技创新公司招商引资的计划，万全药业（中国）集团拟落户在海南动漫产业基地（慧园）实施大健康医疗生态旅游项目，医疗旅游是国际旅游业多样化发展中产生的一种新的旅游产品形式。按照世界旅游组织的定义，医疗旅游是以医疗护理、疾病与健康、康复与修养为主题的旅游服务。国际医疗旅游项目的建设，把享有盛誉的、具有品牌效应的、先进的特色旅游医疗运营管理模式引进中国带到三亚，结合三亚独特的自然风光个民俗文化，打造中国国际医疗旅游的标杆企业，使国人不出门即可享受国外高品质的医疗保健服务。也将为带动三亚当地医疗旅游产业及地方政府的产业升级做出巨大贡献。

拟在海南省三亚市田独镇海榆高速公路边建设成为国际级顶级之魅力医疗度假养生中心、中国顶级之休闲度假及健康促进中心以及顶级之整形美容中心。

2）目标市场

亚洲、欧洲、美国、澳洲等各国之高科技产业主管、医师

企业界领袖、高阶主管

政府各界领导

3）服务项目

作为一个综合型之度假休闲/医疗保健中心，结合休闲度假、健康体检、微整形、科技抗老嫩肤除皱、美容、中医、养生、水疗SPA及养生膳食等健康管理项目之时尚休闲度假/医疗健康管理/医疗美容之度假休闲养生医疗中心。周边相应的设施及服务项目包括：五星级度假酒店、自然生态、高尔夫球俱乐部等。

服务项目包括:

1. 休闲旅游酒店

2. 健康体检、健康管理　

3. 中医及养生膳食：内科＋皮肤科（美容中医科）

4. 整形（医疗美容）

（1）微创整型：除眼袋、隆鼻、丰唇、瘦脸、除皱、美白点滴；

（2）抗老激光医学美容：脉冲光、E光、袪斑、嫩肤、电波拉皮、脱毛 ；

（3）皮肤美容：嫩肤、去斑、去皱、提升；

（4）美容(体)体雕：瘦身；

（5）整型外科: 双眼皮、隆鼻、瘦脸；

（6）抗衰老：干细胞疗法、EGF；

5. SPA 水疗、美容、足浴、巴里岛式精油按摩

6. 创新研发育成基地（医疗美容干细胞等）

4）运营特色和专业团队支持

（一）健康美丽梦工厂

在预防医学的理念架构下，健康美丽梦工厂拟提供许多的健康促进的疗程，健康管理师根据您的健康促进计划为您安排专属的系列课程，并引导您到本会馆展开您的健康之旅。另外本中心所提供的医学美容疗程不只提供治疗，亦包含帮助您复原及维持美丽的系列疗程。让您在变美的蜕变期中，在完全放松的情况下得到良好的放松及专业咨询服务，得到完善的治疗与照护。面向亚洲，开设国际水平的多方位健康管理和健康促进服务。

（二）国际化医疗美丽管理团队

1、战略合作医疗集团:

（1）著名台湾医院管理集团

（2）著名韩国医院管理集团

（3）著名英国医院管理集团

（4）著名日本医院管理集团

（5）著名新加坡医院管理集团

（6）著名美国加州医院管理集团

2、医疗顾问

总顾问: 朱宁文教授

（1）大陆整型医师群

（2）台湾医师顾问群

（3）英国医师顾问群

（4）新加坡医师群

（5）韩国医师顾问群

（6）欧洲医师顾问群

（7）印度医师顾问群

（8）日本医师顾问群

（9）美国医师顾问群

（三）国际化之健康体检中心

打造五星级"的健检中心，国际一流的健康管理规划团队，以及对人性化细致关怀的贵宾礼遇，力争打造成为中国健康管理行业第一品牌。健康体检服务项目:

1. 精密完整的生理机能检验

2. 专属健康团队

3. 个人化健康资产管理

4. 长期健康监测与保养

5. 全方位健康护理

6. 遗传性疾病咨询 (Alternative)

7. 生物科技-预防医学。

总图运输与公用辅助工程

总平面布置

规划设计原则

（1）遵循"十分珍惜和合理利用土地"的基本国策。加强对土地经济效益的分析，充分体现用地的使用价值；

（2）"合理性原则"。合理确定规划区的功能布局、空间形态、交通组织和基础设施建设内容，保证各项设施配套，找到各种矛盾的平衡点，建设成独具特色的现代生态园区；

（3）"弹性规划原则"。在遵循总体规划所确定的布局结构和原则的同时，结合实际情况，作好现有用地的调整规划，统筹安排，合理布局，为经济发展服务；

（4）"超前性与可操作性原则"。在保持规划合理性和管理延续性的同时，充分考虑实施的可行性，做到远近结合，使规划既具超前性又具有可操作性；

（5）"经济性原则"。竖向设计考虑项目特点的同时尽量减少土方量并以"土石方在本地区内就地平衡"为原则，为园区低成本启动打下基础；

（6）"生态保护性原则"。注重项目园区生态保护，对于能起到改善生产生活环境作用的自然物质，如山体、水系尽可能保留。

项目总图布置

拟建万全生命健康医疗项目战略定位是以生命健康医疗为主题，集医药研究和治疗、医学健康美容、抗衰老疗养、老年人康复为一体的休闲养生医疗中心。

一个总部——广州健康医疗总部：位于广州市经济开发区中新广州知识城，是一个集万全集团华南区域总部、API原料贸易销售中心、临床BD拓展以及药政服务为一体的项目综合服务功能中心。

四大中心——主要包括位于海口的抗衰老疗养中心、医学健康治疗中心、老年人康健中心和三亚的医学健康美容中心四大功能分区，通过打造五星级的"健康美丽梦工厂"，聘请国际一流的健康管理规划团队，提供最人性化细致关怀的贵宾礼遇，力争打造成为中国健康管理行业第一品牌，拟将建设海南成为国际级顶级医疗度假养生中心、健康促进中心以及整形美容医疗中心。

道路及绿化

道路系统共分为四个级别：城市干道、园区主路、园区次路、组团道路。形成便捷流畅、等级有序的交通体系。

其中，园内主要道路主要考虑与区外交通的衔接性及不同功能分区的车流性质，同时注意不同车流的出入口，辅以适量停车位，形成高效便捷、动静结合的车行系统。

园区主路：红线宽度14米到30米不等。根据拟建区的规划布局和建设的实际需要对局部坡度进行平衡，形成连通各主要功能分区及对外交通的主干道路骨架。

园区次路：规划连接园区干道和各建筑物之间的道路，路宽6米到12米不等。

组团道路：规划连接园区各功能分区之间的道路，路宽16米到33米不等。

全场地进行绿化，绿化面积不小于总面积的40%。

本项目道路设计采用人车分流的交通布局原则。

总图技术经济指标表

总图技术经济指标表

生产技术方案

主要设备选型

工艺流程

1）活细胞制取过程

萃取最具活性的物质：运用最先进的生化仪器，从小羊胚胎中萃取最具活性的物质；

祛除各类危险因子：去除杂质、热敏感蛋白质及可能导致过敏反应的各类危险因子；

活细胞分离：通过尖端的离心设备将提取的活性细胞进行分离，从而得到具有不同功效的活性细胞，如胸腺细胞、软骨细胞、肝脏细胞等几十种不同类型；

灭菌处理：经过巴斯德灭菌法处理，在无菌环境下将羊胚胎素浓缩后抽入注射器。

2）整形美容服务流程

向本公司提交既往病例、医学图诸如等资料，双方签署信息保密协议；

寻找合适的医院，并传达患者病情概要；

医院回复是否可以在本院治疗及治疗计划概要等，并及时将医院回复传达给患者；

患者初步同意来本院治疗后，支付远程问诊服务费；

医院制定详细治疗计划及预定治疗费用等；

将医院的详细治疗计划传达给患者，请患者自己决定是否最终治疗；

患者最终决定治疗后，签署知情同意誓约书等资料；

支付预定治疗费、治疗中介服务费及其他相关费用；

专人送机，医院现地专人接机，开始治疗；

治疗结束后，精算最终治疗费用，多退少补。

3）羊胎素抗衰老服务流程

本院私人旅行顾问向贵宾详细介绍瑞士羊胚胎细胞活化治疗的相关知识、服务内容及费用；

贵宾填写《瑞士贵宾健康问卷》及近6个月《身体体检报告》，交给本院资料库；

私人旅行顾问向贵宾说明主治医师的评估结果，协助客人选择适合的套餐，并详细介绍服务及流程；

双方签订《服务协议》，贵宾需按照不同套餐的规定，支付不同额度定金；

与贵宾确定瑞士健康旅行的出行日期及详细的行程安排；

贵宾需提供赴瑞士签证所需的所有原始材料，有本院的工作人员协助下办理签证手续；

获得签证后贵宾需支付定金部分分外的足额费用；

私人旅行顾问向贵宾详细介绍赴瑞士进行抗衰老健康服务须知，做好出发前的准备；

根据预定的航班时间提前一天到达北京或上海，参加出行前准备说明会；

在私人旅行顾问的陪同下开始瑞士的健康旅行。

4)抗衰老日程表

公用工程建设方案

给排水工程

设计依据

《建筑给水排水设计规范》GB 50015—2003(2009年版)；

《生活饮用水卫生标准》GB 5749-2006；

《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001（2005年版）；

《气体灭火系统设计规范》GB 50370-2005；

《建筑设计防火规范》GB 50016—2006；

《建筑灭火器配置设计规范》GB 50140-2005；

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97；

《室外给水排水和燃气热力工程抗震设计规范》GB 50032-2003；

《污水综合排放标准》GB 8798-1996；

《污水排入城市下水道水质标准》CJ 343-2010；

《室外排水设计规范》GB 50014—2006；

《室外给水设计规范》GB 50013-2006；

《海南省太阳能热水系统建筑应用管理办法》海南省人民政府令第227号；

《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》GB 50364-2005；

建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求；

其它现行的国家有关规范、标准、规定。

给水水源及管网布置

项目区供水水源由市政供水管网引入，在项目区内设置加压泵站对项目区进行供水。

沿现有道路布置供水干管，管径最大DN300；滨海沿路管径采用DN200，老年人康健中心供水管采用DN150。给水主干管最不利点供水水压按照不小于0.2MPa控制。

沿项目区主要车行道在给水管道上设置消防栓，消防栓之间距离不得大于120m。

用水量预测

项目用水量测算表

给水水压水质要求

水质要求：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479-2006要求。

水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活——生产——消防联合供水的管网形式。

排水体制

采用雨污分流制。自然区域雨水可直接渗入地表，沿自然水体排放；开发建设区域有组织收集雨水，就近排放。项目景区污水处理采用分片收集，单独处理的形式，尽量采用小型污水处理系统，分散处理后的中水用于市政、景观灌溉用水。

根据就近排放的原则，雨水可向就近水体排放。

在雨水管渠设计时，雨量计算采用海南省通用的暴雨公式：

1085×（1＋0.575Lgp）

q＝ （L／s·hm²）

（t＋g）0.548

式中：P——设计重现期（年）；t＝t1＋mt2——集水时间（分钟），其中t1——地面集水时间（分钟），t2——水在上游管渠内的流行时间（分钟），m——折减系数，对于管道取值为2，明渠取1.2。

污水量预测

污水指标按相应用水指标的0.8计算。项目区污水总量为75.36m³/d。

污水管网布置

污水采用分片收集，单独处理的形式。

各栋建筑污水经管道收集后，排入附近化粪池简单处理后，通过污水干管分区排入规划小型污水处理装置，处理达标后回用作市政、景观灌溉用水。雨天富余水就近排海或者随雨水进入附近雨水系统。

化粪池前污水管最小管径DN200，最小控制坡度为0.5%，化粪池后污水干管最小管径为DN300，最小坡度为0.3%。

电气工程

设计依据

《民用建筑电气设计规范》JGJ 16-2008；

《供配电系统设计规范》GB 50052-2009；

《低压配电设计规范》GB 50054-2011；

《10KV及以下变电所设计规范》GB 50053-2009；

《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB 50343-2004；

《建筑物防雷设计规范》GB 50057-2010；

《建筑设计防火规范》GB 50016-2006；

建筑内部装修设计防火规范（2001年修订版）GB 50222-95；

《火灾自动报警系统设计规范》GB 50116-2008；

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97；

《建筑照明设计标准》GB 50034-2004；

《城市夜景照明设计规范》JGJ/T 163-2008；

《海口市城市公共照明专项规划》；

《建筑电气工程施工质量验收规范》GB 50303-2002；

建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。

负荷级别

项目用电负荷级别为二级负荷用户。

供电方案

项目区供电电源由市政电网引入，各入口区自备2台50KW柴油发动机组作为消防设备及重要负荷的后备电源。柴油发动机组在市电15s内启动。各建筑物有500AH的UPS不间断电源系统作为备用。

供电线路布置

项目区供电电源由市政电网引一路10kV 线路进入项目区入口区后勤办公区域变电房。电缆敷设方式应根据电压等级、最终数量、施工条件及初期投资等因素确定，可按不同情况灵活采取各种敷设方式。10kv电线进入各建筑区范围后，通过建筑群内设置的变配电间（箱）变压后，向各建筑单体配电。

配电方式采用放射式和树干线相结合混合方式，电压为220V/380V，由变配电站直接引入各建筑物，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道井内，采取插接式母线槽，水平干线采取电缆桥架和穿管暗敷相结合的方式。

项目变配电系统

项目区变配电站将高压转变为低压后向项目区建筑用地设备供电。高低压设备均为无油设备。高压采用间隔式金属封闭开关柜，单母线分段运行；低压采用固定式分隔开关柜，单母线分段运行。变压器采用接线组别为Dyn11干式变压器。

本项目区工程采用TN-S系统，中性线N线与保护线PE线分开，所有电气设备及保护接地极应与保护线PE线可靠连通。各幢建筑的电源引人处应设置电源总切断装置和可靠的接地装置，各楼层应分别设置电源切断装置。公共建筑安全插座均为安全性电源插座。

防雷与接地

本项目区建筑属第二类防雷建筑，雷电防护等级为A级。

项目区应采用全面的防雷保护措施，建筑物顶部采用避雷网作防雷接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。每三层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内的金属管线均与接地装置可靠连接在一起。避雷带、避雷网、均压环、引下线及防雷接地装置均可利用建筑物金属体。

接地方式应与单体建筑整个电气接地系统相一致，用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地及其它电力系统接地可采用联合接地形式，接地电阻不大于1Ω。

电子信息系统必须采取等电位连接与接地保护措施。防雷接地与交流工作接地、直流工作接地、安全保护接地共用一组接地装置时，接地装置的接地电阻值必须按接入设备中要求的最小值确定。接地装置应优先利用建筑物的自然接地体，当自然接地体的接地电阻达不到要求时应增加人工接地体。

电子信息系统设备配电线路必须采用TN—S系统的接地方式。

弱电智能

设计依据

《电子信息系统机房施工及验收规范 GB 50462-2008；

《电子信息系统机房设计规范GB 50174-2008；

《通信管道工程施工及验收技术规范 YD 5013-2003；

《综合布线工程验收规范 GB 50312-2007；

《智能建筑设计标准》GB/T 50314-2006；

《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB 50343-2004；

《安全防范工程技术规范》GB 50348-2004；

《视频安防监控系统工程设计规范》GB 50395-2007。

设计范围

消防系统：火灾自动报警及消防联动系统、火灾控测报警系统、消防联动控制系统、消防专用电话、应急广播系统；

通信网络系统（CNS）；

计算机网络设备及综合布线系统；

有线电视；

安保系统：闭路电视监控系统、停车场、车库管理系统；

触摸屏信息查询系统。

智能系统方案

消防系统

火灾自动报警及消防联动系统

入口区消防智能采用控制中心报警系统形式。

消防控制中心设在行政中心。由报警、联动控制器、区域显示器、火灾探测器、消防广播系统及消防电话系统等组成。本工程采用总线制系统。

火灾自动报警系统保护等级为一级。根据规范要求，设置一套GST5000型火灾自动报警及消防联动系统。在一层设置消防安保中心，内设火灾自动报警屏、消防联动控制及火灾应急广播和消防专用电话控制设备供电由双电源回路供给。

火灾控测报警系统

火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成：集中火灾报警控制器选用智能型控制器，能显示各报警点的位置，并根据报警信号发出联动控制指令；探测区域内的每个公共房间至少设置一个探测器，在办公室、走道、设备房等场所选用感烟探测器；地下设备用房等场所选用感温探测器；每个防火分区应至少设置一个手动报警按钮，手动报警按钮向消防控制室报警，其尽量设置在公共活动场所的出入口。

根据水道专业提供的消火栓位置，设置消火栓按钮，它直接启动消防泵，同时向消防控制室发送消火栓工作信号。按水专业提供的位置，设置喷淋系统输入模块，用以向消防控制室发送水流指示器和压力开关的工作状态信号。

消防联动控制系统

拟扩建项目区建筑按总体保护方式设计，火灾报警与消防控制采用集中系统，总线结构，模拟量智能探测器，自动与手动相结合的控制方式，对广播扬声器、防、排烟口采用总线制模块自动控制方式，分散就地控制。其它控制对象除上述自动控制方式外，还有多线制手动集中控制，平时处于手动状态，由消防值班人员根据报警信号确认，需要操作时，在消防控制室手动操作。自动与手动相结合的控制方式，使系统布线简单，报警准确，又可避免误动作造成损失。以便及时发现火情，迅速扑灭，避免火势漫延造成财产经济损失和人员伤亡。 消防与联动控治对象有：

消火栓泵、喷洒泵：依火灾报警信号启、停消火栓泵、水喷淋泵并对其工作状态进行监控；

防火卷帘门：火灾发生，确认必要时，发出控制信号，分两步关闭防火卷帘门；

空调：火灾发生时，关闭空调系统；

风机：根据通风专业要求，火灾发生时，启动防、排烟、正压送风机；

非消防电源：火灾确认后，切断非消防电源。

消防专用电话

为满足消防通讯要求，设置消防专用通讯系统，它由消防通讯电话总机（供电式，人工交换）、分机、电话插孔和线路组成。消防电话总机安装在消防控制室，它有专线与城市119火警电话系统相连接。保卫值班室、变配电所值班室、消防水泵房、通风防排烟机房等处设置消防通信电话分机，所有手动报警按钮处设内部对讲电话插孔。

背景广播系统

设置背景音响广播控制机、调谐器、CD播放机、功率放大器等有线音响设备，节目通过广播线路分路。景区各公用场所、各种功能用房设置广播扬声器。平时播放音乐，火灾时可在消防控制室切换转入火灾应急广播状态。

背景广播应设置消防强切开关，其末端设备（扬声器）宜设置在公共场所，并消防系统启动时屏蔽其音量调协功能，并进行紧急广播。

通信网络系统（CNS）

通信网络系统以数字式电话通信网和光纤电缆（宽带）通信网系统组成。建立项目区局域网，连接各种型号的网络工作站和计算机终端，接通分布式数据库，实现高速数据传输，确保整个楼内数字、文字、声音、图形和图象信息的高速流通。

通信网络系统通过综合布线系统完成。垂直系统采用光纤和大对数电话电缆，水平系统全部采用超五类UTP线，设备间子系统采用超五类跳接线设备。

各业务用房、办公、会议等房间均设通讯网点以满足需要。

有线电视

由海南省有线电视网引来电视信号至弱电井，有线电视信号采用SYWLY-75-9电缆埋地引至景区公共场所。电缆沿管井线槽敷设，分支线采用SYWY-75-5电缆穿钢管敷设。项目区入口功能区各设电视分配箱，房间设公用电视插座，接收城市有线电视节目，信号源采用当地有线电视台的信号，系统采用双向交互式邻频传输860MHz系统，终端电平满足67±5dB。

安保系统

本系统包括闭路电视监控系统、停车场、车库管理系统。

电视监控系统：在建筑首层的各对外的出入口、要害场所等地方应设置摄诸如机。宜在电人员活动较多的场所及景区周界等处安装摄诸如头进行电视监控，所有电视监控信号均引至行政中心一层消防安保中心。

停车管理系统：在地下车库出入口设自动管理系统，系统由管理主机、显示器、打卡机、发卡、验卡、收费、自动闸控制等设备组成，对进出车辆进行管理和收费。

视频安防监控系统中使用的设备必须符合国家法律法规和现行强制性标准的要求，并经法定机构检验或认证合格。

视频安防监控系统的矩阵切换和数字视频网络虚拟交换／切换模式应具有系统信息存储功能，在供电中断或关机后，对所有编程信息和时间信息均应保持。

高速球摄诸如机在自动跟踪时的旋转速度一般设定为100°／s。选用具有自动电子快门和背光补偿的摄诸如机。

选用带红外光源的摄诸如机(或加装红外灯作光源)，保证夜间安防需要。

入口区设视频安防监控系统与项目区现有安防系统联网，控制设备和监控中心共用。监视图诸如信息和声音信息应具有原始完整性。系统记录的图诸如信息应包含图诸如编号/地址、记录时的时间和日期。对操作员等级加以限制。

触摸屏信息查询、信息显示屏系统

在项目区的公共场所设置触摸屏信息查询终端，提供项目区各种咨询服务。

通信工程

项目区规划电信线路由项目所在地市政电信网引入。项目区内不设电信支局，由周边市政电路引入程控直拨电话，各项目分区设电话交换箱，经交换箱后分线至各用户；网络建设由项目所在地邮电局接入光纤宽带。规划项目区内不设臵邮政所，但可结合旅游管理设施，设臵邮政点，提供游览区的邮政业务。

景区规划数据网络规，通信线路包括电信电缆（光纤）、移动电缆、联通电缆、交警信号电缆、广播电视电缆等。

本项目预埋道路通讯和信息管道，实行同沟共井。为确保电信线路安全可靠，同时考虑到景观要求，规划区内通信线路全部采用电缆埋地敷设，严禁采用架空明线。通信电缆的敷设方式：在建设用地范围应采用管道敷设，在沿途用户较少的路段可考虑直埋敷设。

燃气工程

燃气气源由项目区所在地市政燃气管网引入。

燃气管网规划沿项目区新建道路铺设， 管道管径为DN100，各建筑区从DN100中压燃气管接管，引管至建筑群内的燃气调压箱后，调压后向各用户供气。

环卫工程

环境卫生规划对象主要指固体废弃物的收集、处理。依据《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》规定的标准对固体废弃物进行规划：

项目区生活垃圾收集以垃圾点收集为主，分类收集、集中处理。项目区垃圾收集系统由垃圾箱、垃圾收集点和垃圾收集站组成。

垃圾箱主要设置于道路两侧及建筑物附近，间距为70—100m，主要收集客户手持零星废物。

垃圾收集点主要设置于道路两侧及人口附近，按服务半径200m设置。垃圾收集站是将附近垃圾箱中垃圾集中，便于将垃圾运出项目区集中处理。项目区垃圾经垃圾收集点收集，送至垃圾收集站，运输到项目所在地垃圾回收中心进行处理。

节能减排

合理用能标准和节能设计规范

相关法律、法规、规划和产业政策

《中华人民共和国节约能源法》；

《中华人民共和国可再生能源法》；

《中华人民共和国电力法》；

《中华人民共和国建筑法》；

《中华人民共和国清洁生产促进法》；

《中华人民共和国计量法》；

《国务院关于加强节能工作的决定》(国务院令28号)；

《清洁生产审核暂行办法》(国家环境保护总局令第16号)；

《节能中长期专项规划》(国家发改委发改环资【2004】2505号)；

《"十二五"建筑节能专项规划》建科〔2012〕72号；

《民用建筑节能管理规定》(建设部令第143号)；

《建设工程勘查设计管理条例》（国务院令293号）；

《关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见》(建质【2007】1号)；

《海南省民用建筑项目节能评估和审查管理暂行办法》琼建设 [2008]225号；

《海南省固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法》琼府[2008]53号；

《海南省"十二五"节能减排总体实施方案》；

建筑类相关标准及规范产业政策和准入条件

《中国节能技术政策大纲》（计交能[1996]905号）；

《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委[2005]65号令）。

建筑类相关标准及规范

《公共建筑节能设计标准》 GB50189-2005；

《绿色建筑评价标准》 GB/T50378-2006；

《通风与空调工程施工质量验收规程》 GB50243-2002；

《建筑照明设计标准》 GB500034-2004；

《建筑采光设计标准》 GB/T5003-2001；

《空调通风系统运行管理规范》 GB50365-2005；

《绿色建筑技术导则》（建科【2005】199号）；

《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ 75-2003；

《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》 JGJ26-95；

《采暖通风与空调设计规范》 GB50019—2003；

《民用建筑电气设计规范》 JGJ16-2008；

《海南省公共建筑节能设计标准》DBJ 03—2006；

《公共建筑节能设计标准广东省实施细则》（DBJ 15-51-2007）；

《海口市民用建筑节能管理暂行规定》海府办〔2010〕317号；

《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》；

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；

《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003；

《建筑中水设计规范》 GB50336-2002。

合理用能的主要措施

节能措施综述

节能是一项基本国策，为确保我国经济建设的可持续发展，政府及社会各界均应给予高度的重视并积极执行和落实。

本项目各专业在设计上均采取了积极有效实用的节能措施。总图布置上，建筑物最大限度地做到了南北朝向布置，同时做到了不遮挡其它建筑物；建筑设计方案中各功能区域、空间布置合理节能，尽量使用了自然通风，各围护结构均按国家有关规定进行了保温，窗墙比、体形系数均满足节能设计要求；合理确定了结构类型、使用年限、建筑结构安全等级、建筑抗震设防类别等；对给水、排水、中水、空调、新风、雨水均进行了节能设计，包括系统设计、合理套用给水定额、空调冷负荷逐时计算、节能产品选型、变频运行、自动控制等；选用了低损耗干式变压器、采用大干线配电的方式、变电所位置设置在地下层设备用房附近、功率因数的补偿采用集中补偿和分散就地补偿相结合的方式、采用变频器控制运行、合理选择应急电源、合理选择不同配光曲线的灯具、合理布置照明灯具数量及位置、照明控制方式采取集中与分散相结合的控制方式、建筑设备纳入楼宇控制系统、选用绿色环保且经国家认证的电气产品等。

相关专业的节能措施

1) 建筑专业的节能措施

除已有建筑可能无法满足节能规范要求外，其它新建建筑均按照现行节能规范要求执行，具体节能措施为：

① 公建建筑类型为乙类。外墙框架填充墙采用GZL防潮轻集料砌块，建筑屋顶无透明部分且屋面做防潮处理，首层楼板下皮贴防潮板，底面接触室外空气的架空层或外挑楼板采用粘贴100厚聚苯板防潮。外门窗采用断桥隔热铝合金窗和玻璃幕墙，门窗玻璃均采用Low-E中空玻璃。

② 建筑平面布置和建筑物内部的平面设计，合理布置风机机房、变配电室、水泵房的位置，尽可能缩短水系统和风系统的输送距离。

③ 外门窗（包括透明幕墙），各方向外窗均为断桥隔热铝合金窗和玻璃幕墙，玻璃均采用Low-E中空玻璃。

外窗的可开启总面积，不小于外墙总面积（包括窗面积）的12%；当外窗总面积小于外墙总面积的12%时，外窗可全部可开启。透明幕墙具有可开启部分或设有通风换气装置。

④ 外窗和透明幕墙的气密性能，不低于《建筑外窗气密性能分级及检测方法》（GB/T7107-2002）中规定的4级水平。透明幕墙的气密性能不应低于《建筑幕墙物理性能分级》（GB/T15225）中规定的Ⅲ级。建筑西向采取遮阳措施。

⑤ 人员出入频繁的外门，设门斗或其他减少冷风进入的设施。

⑥ 项目设计应满足广州市、海口市以及三亚市节能要求的雨水回收的措施和利用。雨水尽量排至散水，通过透水砖、绿地的渗透，回灌土壤，进行综合利用。

⑦ 本公建节能构造执行广州市、海口市以及三亚市强制规定，节能依据规范DBJ 03—2006，节能达到50%。

2) 结构专业的节能措施

① 结构类型为现浇钢筋混凝土框架结构。

② 结构设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类。

③ 依据88J2—10(2005) 公共建筑节能构造，对外墙混凝土部分（如柱、构造柱、圈梁、过梁等）采取相应保温措施。

④ 金属膨胀件拟采用电镀锌钢材，电镀层的厚度为6um。

⑤ 项目拟采用轻质高效的保温材料，安装时保温材料总量含水率将小于10％。

3) 给排水专业的节能措施

① 给水系统分为两个区，低区为市政供水区，充分利用市政供水压力；高区采用变频调速泵加压供水。

② 热水系统

本项目设集中太阳能热水供应系统，热水管道采用离心玻璃棉保温，DN≤40、50＜DN＞100、125＜DN＞250保温厚度分别为35mm、40mm、45mm。

③ 中水系统不分区，采用变频调速泵加压供水。

④ 节水方面

a. 水系统：污水全部收集，由市政集中进行中水处理，利用市政中水用于卫生间冲洗便器、室外绿地喷灌及浇洒道路。

b. 选用节水型卫生洁具及配水件。坐便器采用容积为6L的冲洗水箱。公共卫生间采用感应式水嘴和感应式大、小便器冲洗阀。

c. 各用水部门均采用计量收费。

d. 水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。

e. 绿化用水采用微喷滴灌方式浇洒，并设置单独用水计量装置。

f. 项目区雨水就地回渗，屋面雨水排至散水坡，经渗水砖及渗水井渗入地下，以补充日益减少的地下水资源。

4) 暖通专业的节能措施

① 空调系统

建筑方案合理，空调无内外区之分。

离心制冷机组机组，制冷额定负荷的性能系数（COP=5KW/KW），满足《公共建筑节能设计标准》DBJ 01-621-2005之要求。

空调系统风机均采用低噪声节能风机，设置多个系统，作用半径较小，风机的单位风量耗功率（Ws）均小于0.32。

鉴于冷热水泵设置在本建筑物内部，管路较短，工程设计的实际的输送能效比（ER）值均小于最大输送能效比限值。

室内新风办公按30m³/p.h计,至少不小于40%新风量的新风机组采用带热回收装置的机组，空调风管采用橡塑板材，厚度为27mm，热阻大于0.74㎡·K/W。空调冷热水管保温均采用离心玻璃棉保温，DN≤40、50＜DN＞100、125＜DN＞250、DN≥300保温厚度分别为35mm、40mm、45mm、50mm。

② 通风

通风设计尽量采用自然通风，卫生间采用低耗电的排气扇排除热湿负荷及异味，设备机房设置双速排烟风机，平时低速运转以节能。

③ 监测和控制

按照《海南省公共建筑节能设计标准》（DBJ 03—2006）、《公共建筑节能设计标准广东省实施细则》（DBJ15-51-2007）（本项内容和要求与国标GB50189-2005相同），采暖、空调与通风系统，设置各种监测、报警、记录、启停、联锁、变速、调节等。

5) 电气专业的节能措施

① 选用D.yn11型结线低损耗干式变压器，采用大干线配电的方式，减少线损。同时合理选用配电型式减少配电环节。

② 功率因数的补偿采用集中补偿和分散就地补偿相结合的方式，变电所低压集中补偿的方式，荧光灯、金卤灯等就地补偿，采用合理的功率因数补偿及谐波抑制方式减少UPS电源、EPS电源及变频器等电子设备对低压配电系统造成的谐波污染，提高电网质量，降低对自身及上级电网的影响，并降低自身损耗。

③ 对于大容量风机及水泵负荷，采用变频器控制运行状态。对于项目区内各种建筑设备系统，如：给排水系统、采暖通风系统、冷却水系统、冷冻水系统等通过中央监控系统来实现就地运程控制，以达到最优运行的方式，并达到节约电能的效果。

④ 根据电源允许中断时间，合理选择应急电源，以免在电能和经济方面造成浪费。

⑤ 严格按照国家规范确定建筑物照明的功率密度，合理选择不同配光曲线的灯具，合理布置照明灯具数量及位置。照明系统选用高效节能型灯具及光源，如金卤灯、T5、T8型直管荧光灯、紧凑型节能型筒灯等。所有金卤灯应采用电子镇流器或节能型电感镇流器，降低能耗。荧光灯单灯功率因数不应小于0.9，金卤灯单灯功率因数不应小于0.85。

⑥ 照明控制方式采取集中与分散相结合的控制方式。

办公室采用集中控制方式，按使用条件和天然采光状况采取分区、分组控制措施，有条件的情况下采用智能照明控制系统。

项目区建筑采用智能照明控制系统：在项目区各建筑入口管理处内安装面板控制开关，用于项目区光照明的手动控制。平时在系统中央控制主机作用下，项目区建筑照明处于自动控制状态；按实际照明及客户居住情况，可将一天的照明分成几个时段，在不同时段控制区域不同的照度方式以供照明，这样使灯光照明得到了有效地利用，又大大地减少了电能的浪费，保护了灯具，延长了灯具的使用寿命。

楼梯间等人员短暂停留的公共场所采用节能自熄开关，节能自熄开关采用红外移动探测加光控开关，应急照明具有应急时强制点亮的措施。

室外照明控制方式采用手动与程序自动方式相结合方式。

⑦ 建筑设备纳入景区控制系统，对空调、水泵等设备的运行实行实时监测、自动控制，从而达到节约能源的目的。

⑧ 选用绿色、环保且经国家认证的电气产品。在满足国家规范及供电行业标准的前提下，选用高性能变压器及相关配电设备，选用高品质电缆、电线降低自身损耗。

项目用能指标及节能效果分析

项目用能指标

本项目总建筑面积为128516.95平方米,年消耗电力300万千瓦时，年消耗天然气0.47万立方米，年消耗水15.59万立方米，年耗柴油2.88吨，总能耗折合标准煤为291.95吨标准煤。按以上的数据进行折算，本项目各项能耗指标详见下表。

项目节能效果分析

本工程除已有建筑外，所有新建建筑设计方案及做法等（包括各专业内容）均满足《公共建筑节能设计标准》DBJ 01-621-2005的要求，并严格执行了《公共建筑节能设计标准》第3.1节和3.2节强制性条文所规定的数值指标以及其它强制性条文，可直接判定为节能公共建筑设计。因而，达到了50％的节能率。缘于本标准比国标及其它省市标准更严格，因而，节能达到了同行业国内先进水平。

需要说明的问题及建议

总图建筑结构专业的建议

建议下一步工作中进一步完善优化设计方案，做好周围环境的协调工作，围护结构防潮、建筑物自然采光及自然通风工作至关重要，尤以减少或不使用幕墙较好，应进一步做好建筑遮阳设计，合理优化结构方案等各项工作，采用最新节能成果，装修一次到位，真正把节能工作落到实处。

电气专业的建议

① 能源管理模式：在变电所的每个低压配电回路设置综合数字仪表，对每个回路的用能指标都有清晰的记录。

② 行为节能：对于办公区设置的电开水器，建议在常年有加班人员的项目建筑分区全天供应，其他分区晚上六点关闭电源停止使用。

③ 技术节能：鉴于谐波分布的多变性和谐波工程计算的复杂性，要在设计阶段完全解决谐波问题非常困难，建议变电所设计时预留出适当位置，待系统正式运行后对谐波进行实测和分析，根据实际情况采取相应的、有效的谐波处理措施。

④ 运行管理方案：设备的运行管理由专门人员负责到位，大型维护保养由合同厂商定期派人进行，日常维护由空调专业维修工进行。

水暖专业的建议

① 初设、施工图阶段，设计单位要尽量按本文件的有关方案及技术数据设计。

② 采购、安装、调试验收阶段要严把质量关。

③ 使用阶段，要重视节能问题，运行工要培训上岗，做好每天的运行记录，出现故障要及时维修，定期维护，制定严格的岗位责任制。

环境保护与评价

编制依据

《中华人民共和国环境影响评价法》；

《中华人民共和国环境保护法》；

《中华人民共和国大气污染防治法》；

《中华人民共和国水污染防治法》；

《中华人民共和国噪声污染防治法》；

《中华人民共和国水土保持法》；

《中华人民共和国水土保持法实施条例》；

《建设项目环境保护管理条例》；

《广州市城市规划条例》；

《广州市环境保护条例》；

《广州市城市市容和环境卫生管理规定》；

《海南省建设项目环境保护管理办法》；

《环境空气质量标准》GB3095-1996；

《地表水环境质量标准》GB3838-2002；

《城市区域环境噪声标准》GB3096-2008；

《施工场界噪声标准》GB12523-90；

《污水综合排放标准》GB8978-1996；

《建筑施工场界噪声限值》GB12523-90；

《开发建设项目水土保持技术规范》GB50433-2008。

《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（2005年12月3日）；

项目拟采用的环境保护标准

1、空气环境标准

空气环境保护对象为各拟建路段区内大气环境敏感点，空气质量应符合《环境空气质量标准》（GB3095-1996）一级标准的要求。

2、声环境标准

声环境保护对象为各路段评价范围内的环境噪声敏感点，其中位于广州市经济开发区中新广州知识城内保护对象的环境噪声应符合《城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中的三类标准；住宅、商业、文化混合区符合（GB3096-93）中的二类标准。

3、污染物排放标准

机动车尾气排放分别执行（GB14761.1-1999）、（GB14761.2-1999）、（GB14761.3-1999）、GB14761.5-1999）、（GB146211999-）和（GB14621-2002）标准。

4、 施工噪声控制标准

执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）Ⅱ类标准。

项目对环境的影响

生态环境影响

工程施工将产生弃土（石），若处置不当或未做好防护措施，不单会占用宝贵的土地资源，同时弃碴受雨水或水流冲刷，还易对周围环境产生水土流失影响和沿岸海水环境影响，进而破坏局部地区生态平衡。

施工期环境污染影响

施工废水、废气

工程施工期间不可避免会排放施工废水和废气，造成局部地区水和空气污染。如鉴于地下水丰富，且埋深较浅，施工场地会排放大量的含泥沙量大、浊度高的施工废水，施工人员产生的生活污水以及施工场地、土石方和施工材料运输过程中产生的扬尘和施工机械运行过程中产生的废气排放，都会对项目所在地的空气环境质量和沿海的水环境产生明显影响。但这种污染影响是有限的，而且是暂时性的，将伴随工程施工的完成而消除。

施工噪声

工程施工期间，各类施工机械、运输车辆和部分高噪声设备的使用，其产生的噪声对区域内声环境产生较大的影响。施工阶段声源有土石方工程施工用的推土机、空压机、挖掘机、装载机、载重汽车等；混凝土搅拌机、钻井机、振捣机、电锯等；工程安装使用的吊车、升降机等；其中有部分会产生强烈的噪声、振动，对周围环境造成污染影响，但大多数设备单独运行时产生的噪声在60米处昼间能达到《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）中70dB的标准限值，而夜间要满足55dB的标准限值，土石方和基础施工阶段声源须距声界150米，发电机须距场界250米。同时使用机械施工时，昼间应使所有机械距施工场界保持60米的距离，夜间则保持350米的距离。工程区域内噪声敏感点较少，但仍会有超标现象发生，故而应尽量减少夜间施工。

施工振动

该工程施工期间的振动环境影响，主要来自振动型施工作业。振动型施工作业污染源主要包括挖掘机、装载机、推土机、振动压路机、重型运输车、空压机、风镐等机械设备作业时所产生的振动，在距振动源10m处的参考振级63—85dB，有超标现象发生。在距振源30m以远，即可达到昼间75dB、夜间72dB的环境振动标准。

保护环境的措施

施工期环境保护措施

噪声控制

高噪声固定源采用隔声罩或隔声屏进行处理，同时合理安排施工组织计划，在分布有敏感点的区域施工时，对于产生噪声、振动较大的作业，尽量避免在夜间时间进行施工。

振动控制

鉴于挖掘机、装载机、压路机和空压机等机械振动引起距施工场界25米以内的敏感建筑超标，应将空压机等固定振动机械远离敏感建筑，强振动的作业在午间（12：00～14：00），夜间（22：00～6：00）应禁止施工。

大气污染防治

施工期对大气的主要污染物是扬尘，来源于地面扬尘和运输。采用洒水、封闭运输或压实、及时清扫等措施，将扬尘的影响减少到最低。

地面水污染防治

⑴ 施工泥浆水（开挖作业面、雨水冲刷、场地及施工机械冲洗产生）按施工段集中收集，经沉淀处理后方可排放。

⑵ 施工期生活污水可以直接排入污水管网。

对交通的保护

施工期间对道路交通车辆应统一分流规划，以防造成交通堵塞，同时对施工机械及运输车辆走行路线进行统一安排，颁布有关限制规定，以确保交通畅通。

项目建成后的环境保护措施

生活污水

本项目建成后，新增污水和原有生活污水一并收集放于污水处理厂集中处理，处理达一级标准排放。

声环境保护

加强车辆管理，进入车辆严禁呜笛和怠速行驶，减少对人民群众生活的影响。

大气环境影响保护措施

空气质量达到《大气污染物综合排放标准》（GB16297—1996）一级标准，改善所在地的环境空气质量。

固体物的处理措施

产生的生活垃圾采用垃圾桶集中收集后，由环保部门送垃圾处理场处理。

在本项目建设和营运过程中，根据国家环境保护法的有关规定，业主将执行防治污染的设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的"三同时"制度，严格按照"三同时"的要求和原则进行环境设施建设，认真落实各项污染治理措施，区域内不会对环境造成大的影响。

生态保护措施

本项目对周围生态环境可能造成一定的影响，因而应积极地采取保护和减缓措施，制定详细的保护计划。消减开发行动对生物的负面影响可以从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑。主要应考虑以下几个方面：

在工程的设计和施工过程中，建筑景物和水电管网尽量避免在现状自然植被优良的林木密集区，减少对动物繁殖、筑巢的影响。对施工破坏的地面植被和表层土壤，要及时恢复。施工移走的表层土壤要分别储存，完工后回填原地，减少生态损失。

绿化过程中，最好不要将原有的植被彻底清除，而让其有自然适应和演替的机会。同时保护野生植被的生存权利。在植被管理中，尽量采用生态综合控制的方法防治病虫害，避免化学合成农药、除草剂及化肥的大量使用，减少污染。

在建设的同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减少施工工程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。

只要在施工和营运期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。

绿化措施

本项目将生态绿化与景观绿化相结合，平面景观与立体景观相辉映，将对环境的绿化分几个层次。

用高大的热带树木作为建筑周围的点景；

布置较为低矮的灌木，营造园林小环境；

采用规整的草坪和水面、硬地相结合，用喷水池、花池、雕塑点缀，漫步其中情趣自生。

把绿色景观引入室内，在室内造景，使人在室内仍能够呼吸到自然的气息。

以抬高的草坡来分隔建筑与周边的环境而不是用围墙。这样形成的多层次、复合型、生态型的绿色景观，使建筑能够在绿色环境中自由"呼吸"，整个建筑如孕生于绿色之中。平均绿化率超过40%。

环境影响评价

综合来看，本项目的实施对环境造成的影响在正常的范围之内，不会造成严重后果，只要在设计、施工、管理运营中充分考虑环保措施，可把环境影响降至标准范围之内，从环境角度看，项目是可行的。

劳动安全卫生与消防

职业安全卫生

设计依据

国际劳动部《关于建设项目（工程）职业安全卫生设施和技术措施验收办法》[国劳字（1998）1号文]；

《广州市市容环境卫生管理规定》；

《海南省安全卫生管理条例》；

海南省劳动局、卫生厅、总工会关于施行《海南省工业基本建设和技术改造项目劳动保护设施"三同时"审批验收程序》的通知；

《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）；

《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》中华人民共和国劳动部令第3号；

《饭店（餐厅）卫生标准》（GB16153-1996）；

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）。

本项目对营运过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全文明生产。

本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法规进行，从保护劳动者身心健康，保证安全、高效生产的角度进行防范工作。

职业危害因素分析

生产服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：餐饮部厨房产生的油烟，空调机房、发电机房产生的噪以及机械伤害。

主要防护措施

油烟

针对餐饮部产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。

防噪声

按《工业企业噪声控制规范》设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。本项目主要噪声源为空调机组、锅炉房、发电机组，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。

防机械伤害

配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害。

不了解设备结构、性能和操作程序不准擅自开动机器。

当机器出现故障时，应停车分析原因，设法排除，不得带故障投入生产。

机械运行过程中，不得进行检查。

防火

在总平面布置中考虑到了消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内，设安全出口，消防通道等。

防止电气伤害

对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。

个人防护

凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事相关服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。

项目工作人员必须着工作服和工作鞋上岗，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作场所。

严禁在工作时间吸烟和吃食品。

注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发。培养良好的卫生习惯。

定期进行健康检查，进行保健知识教育。

卫生要求

场址卫生要求

通风日照良好，空气清新，地势高燥；

场区内外土壤清洁并适于绿化；

能源供应充足，并有清洁的水源；

场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足项目卫生要求；

给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准；

污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。

平面布置卫生要求

场内布局第一必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。

生活场地应有单独的院落。

场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨水的排放。

建筑物密度不可过大，以利通风。

预期效果及评价

通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害工人事故发生的可能性。使游客和工作人员在一个清洁舒适的环境中操作。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。

机构设置、人员配备

应设置全场性职业安全卫生领导机构，项目领导分管，并配备职业安全卫生管理人员（兼职）。

投资估算

职业安全卫生投资已分别归列于给排水、暖通、工艺设备、建筑工程等相关专业中。

消防设计

设计依据

《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008；

《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005.

概述

本项目分别位于广州市经济开发区中新广州知识城南起步区、海口市滨海大道、海口市海甸岛六西路、海口市灵山镇晋文水库以及三亚市田独镇海榆高速公路边，本项目是万全生命健康医疗项目工程，建筑耐火等级为一、二级。

万全生命健康医疗项目工程总占地面积约75576.28平方米，建筑面积115163.9平方米，按照规范要求，场区内所有建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。

消防总图设计

场区四周为环形通道。

根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合场址地形特点，在场内的不同方位设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，各功能分区以区域内主体建筑为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。

本项目建筑耐火等级均为二级，其房物间距设计应满足建筑防火规范要求。

建筑消防

建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火等级为二级。

建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与场区各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。

主要建筑物楼层之间采用防火楼板隔离。

建筑物每层之间采用防火墙隔离。

建筑物装修材料均为阻燃材料。

锅炉房按《建筑设计防火规范》要求进行防爆设计。

电气消防

全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。

配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。

各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。

火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20分钟。

消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。

建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。变电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。

在建筑内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。

有防爆要求的房间的排风风机，电机均防爆。

消防给水

本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。

消防水源

依据现场条件，本项目消防水源为市政管网水源、消防水池供水水源。消防水池与喷水池合建。

消防用水量

室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按30升/秒，室内消火栓水量按10升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。

室外消防用水量：30×3.6×2=216立方米；室内消防用水量：10×3.6×2=72立方米；总消防用水量：288立方米

火灾时最大消防流量为10×3.6+30×3.6=144立方米/小时

消防设施

室外消火栓

本设计在场区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在场区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。

室内消火栓

依据GBJ16-87规定，室内消防用水量为10升/秒，二股水柱。室内消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。客房内设自动喷淋灭火系统。

消防水池

在场区内设有400立方米的消防水池并与场区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2台。

建筑内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。

依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防

消防水压栓口压力应大于0.2Mpa，自动喷淋喷头压力应大于0.1Mpa。火灾时最大消防流量180m3/小时。

设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。

项目管理及招投标

组织机构与劳动定员

组织机构

本项目由万诺投资开发有限公司负责建设，经营管理和债权债务。为项目顺利建设和加强项目建设管理，依据项目建设规模、设施功能，本着精简、高效的原则，调整和设置相应的组织机构。项目组织机构设置情况详见管理机构图

项目组织管理机构图

劳动定员

海口万诺投资开发有限公司拟建万全生命健康医疗项目区劳动定员编制，拟根据近期项目工程将完成的基础设施及将开发的项目分区范围确定。具体劳动定员编制情况如下表所示：

人员培训

公司中对现有职工进行分期分批，分不同岗位进行健康医疗管理和技术培训，部分管理人送有关学校学习，增强知识和业务能力，对职工培训后需进行考试，合格后方可上岗。新进人员应尽量录用健康医疗专业人员和医疗专业毕业的学生。

项目实施管理

该项目由海口万诺投资开发有限公司执行，根据国家有关要求，在项目建设管理中实行项目法人负责制，招投标制，工程管理制、合同管理制和建设资金管理制等五项制度，同时为确保项目顺利实施，由项目法人负责组建万全生命健康医疗项目工程综合开发项目建设办公室，下设项目办公室、财务部、工程部等机构，人员由公司内部组织和外聘部分技术人员组成。在法人领导下负责建设运行及处理建设中的相关工作，确保项目顺利完成。机构设置情况见下图：

项目在运行过程中，为加强对项目的管理和监控，严格按照国家有关建设程序，规定和制定的制度运行，并严格执行五项管理制。其五项管理制度为：

项目法人负责制

该项目由海口万诺投资开发有限公司法人负责项目的策划，申报、资金筹措、建设实施和经营管理等全过程。同时承担投资风险，债权债务，各合同的责权利等法律责任和受益项目投资经营的效益。

建设资金管理制

该项目法人按照市场运行机制，严格遵守国家政策、法规和有关规定对项目融资。在建设中要严格执行项目建设资金管理和财务管理制度，设立专户和专帐，确定专人负责管理，实行一支笔报帐程序，严格执行按工作进度拨付资金，并负责确保各项融资到位和接受审计。

项目招投标制

该项目法人必须按国家有关规定，在建设过程中对承担建设的单位和主要供就商实行招投标。并委托相庆资质的招投标代理单位进行该项目工作，不得随意指定。

工程监理制

该项目法人通过招投标委托有相应资质的监理单位，对项目工程进行监理，工程监理单位应根据建设单位的委托，客观、公正地执行监理任务，在监理过程中，应依照国家的法律、行政法规及有关的技术标准，设计文件和承包合同，对承包单位在施工质量、工期和建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督。

合同管理制

该项目法人在项目建设中，须依法进行建设，与建设过程中的融资方、设计、施工、监理及主要原材料供应方等合作法人单位，遵循诚实信用原则，依法签定合同。承担双方各自的权利和义务。合同必须符合国家的法律、法规，规范、技术标准等，内容双方协商确定。并由法人或法人授权代理人签定，合同内容的变更应依据合同的约定执行，但不能对合同内容进行实质性的更改，更不能擅自终止解除合同，双方应按合同履行自己的义务，不得违约，合同双方发生争议，可协商、调解、仲裁或起诉。建设中所有合同应由专人负责管理。

项目招投标初步方案

工程概况

本项目是以生命健康医疗为主题，集医药研究治疗、医学健康美容、抗衰老疗养、老年人康复为一体的休闲养生医疗中心，重点打造位于广州经济开发区中新广州知识城的健康医疗总部，同时在海南成立抗衰老疗养中心、医学健康治疗中心、老年人康健中心和医学健康美容中心四大功能片区，有机整合，最终形成一个较为完备的生态健康产业综合体。

招投标依据

《国务院关于大力推进信息化发展和切实保障信息安全的若干意见》国发〔2012〕23号；

《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》国务院令第613号；

《中华人民共和国政府采购法》；

《环境标志产品政府采购实施意见》财库[2006]90号；

《节能产品政府采购实施意见》财库[2004]185号；

《政府采购评审专家管理办法》财库[2003]119号；

《政府采购信息公告管理办法》财政部令第19号；

《政府采购货物和服务招标投标管理办法》财政部令第18号；

《国务院办公厅转发发展改革委法制办监察部关于做好招标投标法实施条例贯彻实施工作意见的通知》国办发〔2012〕21号；

《广东省建设工程招标投标管理办法》；

《广东省建设工程招标投标管理条例实施细则》；

《海南省建设工程招标投标管理办法》；

《海南省工程建设项目招标事项核准办法》琼发改招概审[2012]213号；

《海南省人民政府关于集中规范开展招标投标活动的意见》琼府[2008]85号；

《海南省招标投标行业技术规范和行为准则暂行规定》。

招标范围

本项目为新建工程，依据《中华人民共和国招标投法》、《中华人民共和国政府采购法》，建设单位应对本项目实行公开招标。本工程的工程招标范围包括：勘察设计、建筑、道路、景观工程、仪器设备的采购。

招标组织形式

勘察设计、建筑工程、道路工程、景观工程、仪器设备的采购采取委托招标。

发包数量

本工程标段划分初步拟定分为五个标段：勘察设计标段、建筑工程标段、景观工程标段、安装工程标段、仪器设备采购标段。

招标方式

根据有关规定及项目实际情况，本项目应委托具有甲级以上资质的招标代理机构组织招标，采取公开招标与邀请招标相结合的方式。建筑工程招标前必须按规定编制指标文件并办理一切相关手续，并征得有关规划、建设、消防、水电、劳动安全、卫生、质量监督等管理部门的批准。

当采用公开招标时，依法发布招标公布，并在广东、广州、海南、海口、三亚指定的网站、报纸等媒体上发布。

工程评标

由委托的招标代理机构组织评标活动，与行政、纪检、检察等部门一道，负责工程的评标事项。

工程招标活动的监督，违规违法行为的查处，严格按照琼发改招概审[2012]213号《海南省工程建设项目招标事项核准办法》、《海南省建设工程招标投标管理办法》以及粤纪发〔1996〕9号《广东省建筑工程招投标管理条例》、《广东省建设工程招标投标管理条例实施细则》执行。

项目实施进度安排

编制原则

本项目拟定的计划进度是建立在建设资金以按工程进度计划及时到位的前提编制的，建设工程在合理工期的基础上，加强计划和优化组织施工，多方面交叉施工，尽量缩短施工时间，力争2015年8月底按时完成。具体建设日期为2013年10月至2015年8月。

项目实施条件

本项目在原景区基础上进行且相关土地条件也得到落实。

建设中的水、电、气、路、通讯等基础条件俱备。

项目实施进度表

本项目于2013年7月开始进行前期工作，至2015年8月底完成，建设期26个月。

项目实施进度表如下图所示：

投资估算与资金筹措

投资估算依据

本投资预算的编制主要依据国家关于可行性研究投资预算编制办法等文件的要求和深度进行，同时参考广州、海口、三亚地区及广东省、海南省建筑工程综合定额，广州、海口、三亚地区建设工程技术经济指标、广州、海口、三亚地区建设工程材料指导价格，以及同类工程的造价分析计算。投资预算中的有关税费根据国家现行有关规定进行取值。采用人民币为估算币值。

投资估算编制依据包括以下几个方面：

方案设计及有关图纸和技术资料

《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）

《广东省建设工程造价管理规定》

《广东省建筑工程计价办法》（2006）

《广东省装饰装修工程计价办法》(2006年)

《广东省安装工程计价办法》（2006）

《广东省建筑工程综合定额》（2006）

《广东省装饰装修工程综合定额》（2006）

《广东省安装工程综合定额》（2006）

《海南省建设工程造价管理办法》（2010）

《海南省建设工程计价定额》（2011）

《海南省装饰装修工程综合定额》（2008）

《项目决策分析与评价》（注册咨询工程师教材）

《工程勘察设计收费标准》（2002年）

投资估算

项目总投资由建设投资、建设期利息和铺底流动资金构成。

建设投资是指在项目筹建与建设期间所花费的全部建设费用，按概算法分类包括工程费用、工程建设其他费用和预备费用，其中工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费，预备费用包括基本预备费和涨价预备费（本建设项目不考虑涨价预备费）。

建设期利息是债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息，包括借款（或债券）利息及手续费、承诺费、管理费等。

流动资金是项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。

项目总投资的构成，即投资估算的具体内容如下图所示。

（1）工程费用估算

①建筑工程费

建筑工程费依据相关专业所提供的建筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照广州市、海口市和三亚市土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格予以调整。本项目土建工程主要包括一个健康医疗总部、一个抗衰老疗养中心、一个医学健康治疗中心、一个老年人康健中心、一个医学健康美容中心主体建筑以及辅助工程的建设。建筑装修工程主要包括土石方工程、建筑物的外墙装修，内墙装修以及门窗工程等，总规划占地面积约133.4亩，总建筑面积128516.95平方米，建筑材料全部采用生态环保砖，材料价格按材料市场2012年平均售价估算。本项目建筑工程费估算的各单项费用详见《建设投资估算表》。建筑工程费用总额估算为44168.47万元人民币（含主体工程及各项辅助工程）。

②设备购置与安装工程费

本项目新增的主要设备包括医药研发生产加工设备、抗衰老及医学美容等产品生产设备等，并包括配套工程所需的水电、电梯、防盗报警系统、消防及通风等设备，各类设备价格根据国内外设备供应商提供的价格及现行市场价格估算。本项目生产线设备和配套设备购置费估算为20476.3万元。

本项目广州健康医疗总部已购买研发中间体（科研费用），花费999万元。

本项目安装工程费主要包括：新增设备的安装调试、联合试运转、调控仪器等设备的安装费，材料价格按广州市、海口市以及三亚市2012年市场价取值。本项目安装工程费估算为512.56万元。

（2）工程建设其他费用估算

本项目工程建设其他费用包括建设单位管理费、工程建设监理费、可行性研究费、环境影响评价费、勘察设计费、施工图审查费、招标代理费、工程保险费、员工培训费等九项构成。

建设单位管理费：主要用于本项目从筹建开始直至项目竣工投产期间所发生的项目单位各项管理、行政等费用的支出。依据财建[2002]394号文《基本建设财务管理规定》估算，本项目的建设单位管理费约为433.00万元；

工程建设监理费：主要用于支付项目单位委托工程监理单位实施工程监理的费用。根据发改价格[2007]670号文《建设工程监理与相关服务收费管理规定》估算，本项目的工程建设监理费约为173.28万元；

可行性研究费：在项目前期工作中，委托咨询单位编制和评估项目可行性研究报告所需的费用，本项目根据国家计委发布《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283），本项目的可行性研究费用约为45万元；

勘察设计费：主要包括工程勘察费、初步设计费、施工图设计费。根据国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）的有关规定，本项目勘察设计费按照工程费用的2%估算，约为1323.13万元；

环境影响评价费：主要用于委托具有相应自制的环境影响评价单位对本项目可能对环境产生的污染或造成的影响编制环境影响评价报告的费用。根据国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号），本项目环境影响评价费估算为80万元；

施工图审查费：根据粤价函[2004]393号文《关于建筑工程施工图技术审查中介服务收费问题的复函》计算施工图审查费，本项目施工图审查费按照设计费的10%收取，约为132.31万元；

临时设施费：按建安工程费的1.5%计算，约为992.34万元；

工程保险费：根据建标[1996]628号文《市政工程可行性研究投资估算编制办法》标准，工程保险费按建设项目建筑工程费的4%计算，约为2646.25万元；

白蚁防治费：按照每平方米4元计算，约为51.41万元；

人员培训费：主要用于新增员工的业务培训、优秀员工的委培和出国考察等费用支出，按照项目单位新增各类人员进行估算。本项目的人员培训费估算为150万元；

征地费用：土地费用仅计入新增建设用地储备成本，根据项目公司取地文件所示项目土地费用共需21760万元，其中广州健康医疗总部土地出让价格按300万/亩计取，需5250万元；海口抗衰老疗养中心土地出让价格按150万/亩计取，需2190万元；海口医学健康治疗中心土地出让价格按150万/亩计取，需9495万元；海口老年人康健中心土地出让价格按80万/亩计取，需1225万元；三亚医学健康美容中心土地出让价格按200万/亩计取，需3600万元；

以上本项目工程建设其他费用合计为27786.72万元。

3、预备费估算

本项目建设周期较长需要考虑涨价预备费以及基本预备费。

基本预备费是指在项目实施中可能发生、但在项目决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称为工程建设不可预见费。一般由三项内容构成①在批准的设计范围内，技术设计、施工图设计过程中所增加的工程费用，经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；②一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；③竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。

涨价预备费，鉴于建设期内可能发生材料、设备、人工等价格上涨引起投资增加而需要事先预留的费用，亦称价格变动不可预见费。

鉴于本项目共历时3年，建设期长，不可预见的因素多，因而本项目基本预备费率按照3%计算，涨价预备费率按照5%计算。

具体工程费用、工程建设其他费用和预备费用见下表。

建设期利息

本项目总投资107635.72万元，其中银行贷款70000.00万元。贷款期限5年，贷款利率约为6.55%，贷款资金根据工程进度平均投入，项目建设期利息为6616.17万元。

流动资金估算

本项目建成正常运营期，估算每年需要流动资金为1900.20万元，铺底流动资金为流动资金的30%，即铺底流动资金为570.06万元。

总投资估算表

综合上述各项费用，本项目总投资为107635.72万元，具体各项费用见下表。

资金筹措

1、项目总投资

经估算，本项目总投资为107635.72万元，其中建设投资100449.49万元，建设期利息为6616.17元，铺底流动资金为570.06万元。

2、资金来源

本项目估算总投资额为107635.72万元，其中银行贷款70000万元，单位自筹37635.72万元。项目建设单位的母公司万全（药业）集团长期运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。

资金投入计划

本项目总投资为107635.72万元，其中固定资产投资分三年投入，项目于第6年达到运营规模，具体投资计划见下表。

财务与敏感性分析

财务评价依据及方法

依据国家发改委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，参照《投资项目可行性研究指南（试用版）》（中国电力出版社2002年出版）并根据企业会计准则、其他有关经济及税务法规和实际财务数据对本项目进行经济效益分析。分析范围包括对本项目的经营收入与成本的估算、项目盈利能力分析、盈亏及敏感性分析等，所用的各项指标按照国家有关规定选取。

本项目经济效益分析不考虑企业其他业务的收入与成本效益，仅对本项目的新增效益进行评价。

综合考虑项目融资成本、风险因素和投资者对项目效益的最低期望值等因素，设定本项目的财务基准收益率为10%。

成本和营业收入的各种价格均按不含税价格测算。

本报告采用项目单位的部分基础数据和资料。

基础数据

项目计算期

项目计算期15年，其中：建设期3年，经营期12年（经营期第一年按生产能力的60%计算，第二年按生产能力的80%计算，从第三年起达到生产能力的100%）。

经营成本费用估算

原材料、能源成本

原材料方面，根据同类项目运营经验，项目运营期每年需要原材料费用按销售收入的10%计取。

能源动力方面，项目所需能源主要是水、电，其中用水120万吨，用电300万度。

经测算，项目达产年上述原材料及能源的需求量折合成现金约为6535．8万元。

工资薪酬

本项目定员258人，每人年平均工资及福利费用6.5万元，预计年工资薪酬总额为1677万元。

资产折旧摊销

固定资产折旧：主体工程、设备、其他辅助配套设施费用以及应当计入固定资产的工程建设及其他费用形成固定资产，固定资产折旧按分项计算，其中：建筑物按25年折旧，基础设备和其他固定资产按15年折旧，固定资产残值率按5%计。则预计运营年每年产生折旧为2926.40万元。详见《固定资产折旧估算表》

本项目将土地支付费用计入无形资产，按35年摊销；将应当计入其他资产的工程建设及其他费用、预备费和人员培训费计入其他资产，进行其他资产摊销，按10年摊销，本项目每年无形资产及递延资产摊销费为3069.39万元。详见《无形资产及其他资产摊销费估算表》

修理维护费

修理维护费的提取参考行业平均水平，按每年固定资产的3%计提，项目每年修理维护费为3211.97万元。

其他费用

其他管理费用：按照营业收入的5%计提，正常运营年产生此项费用为2250万元；

财务费用：按运营期实际产生的利息费用计算；

其它营业费用：按照营业收入的10%计提，正常运营年产生此项费用为4500万元；

正常运行年，预计总成本费用20515.30万元，其中固定成本16688.45万元，包括工资福利费、修理费、折旧费、财务费用、管理费用等；可变成本3826.85万元，包括主要原材料、燃料及动力费等。经营成本14022.97万元，包括主要原材料、燃料及动力费、工资福利费、修理费、制造费用、管理费用等。详见《总成本费用估算表》

营业收入和税金估算

项目营业收入预测

本项目医药产品及服务定价以市场为导向，同时考虑市场同类产品和销售状况进行适当调节。本项目产品在计算期内价格较为稳定。

其他营业收入定价按照行业规定及市场一般定价适当调节。

根据各年销售计划和销售价格计算本项目各年销售收入。经测算，达产年项目营业收入约为45000万元。计算过程如下：

抗衰老疗养中心、医学健康治疗中心、老年人康健中心和医学健康美容中心年接待人数5万人次，人均消费5000元；

API原料销售、临床BD拓展和药政服务等年收入约20000万元。

以上构成本项目收入，年合计收入为45000万元。

增值税、消费税、营业税、营业税金及附加