海南世界搏击竞赛娱乐中心项目可行性研究报告

第一章 项目总论

1.1 项目名称与项目单位

1、项目名称：海南世界搏击竞赛娱乐中心项目

2、项目建设单位：海南博克森置业有限公司

3、建设单位概况：

海南博克森置业有限公司是博克森体育文化发展有限公司的关联公司。博克森体育文化发展有限公司作为中国搏击运动的先行者，经过10多年的实践与探索，已成为集体育竞赛表演、赛事推广、媒体运营及搏击职业培训为一体的大型体育产业集团，成功举办并与中央电视台（CCTV-5）及各省市电视台共同转播了100多场国际、国内大型搏击类赛事，为各级电视台提供了近500多小时赛事节目，2009年成为中央电视台数字电视《世界搏击》节目的唯一内容集成商和运营商。

公司以长远与发展的眼光，以创新与时尚的理念，打造了"亚洲拳王争霸赛"、"中国-东盟拳王争霸赛"、"中外拳王对抗赛"、"中国电视拳王大奖赛"、"中国拳王争霸赛"、"中国民间拳王大海选赛"、"紫禁之巅——世界武术搏击王者争霸赛"等多项著名品牌赛事，将体育赛事与文艺和时尚相结合，精美灯光舞美、炫目明星助阵赛场，被人们称誉为"体育的同一首歌"；同时，将体育赛事与城市品牌建设相结合，是公司成功的赛事运营模式，这不单让体育赛事造福百姓健康生活，同时为承办地政府建设和谐社会、繁荣地方经济，起到了积极的促进作用。

1.2可行性研究报告编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城乡规划法》；

3、《中华人民共和国环境保护法》；

4、《中华人民共和国招投标法》；

5、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

6、《投资项目可行性研究指南》（2002年中国电力出版社）；

7、《海南省国民经济和社会发展十二五规划纲要》；

8、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010—2020）》；

9、《海南省澄迈县旅游发展总体规划》；

10、《澄迈县老城片区总体规划修编（2011-2030）》；

11、《澄迈县土地利用总体规划（2006-2020）》；

12、《澄迈盈滨半岛旅游度假区规划》；

13、国家有关政策、法规、规范、标准；

14、海南博克森置业有限公司提供的其它资料。

1.3 项目概况

1.3.1项目选址及用地

本项目选址位于海南省澄迈县老城经济开发区盈滨半岛旅游度假区内海。

用地性质：旅游娱乐基础设施用地。

1.3.2项目建设性质

本项目为新建项目。

1.3.3项目建设内容及规模

本项目用地约107334㎡，平均容积率1.11，建筑密度30%，绿化率40%，项目总建筑面积88100㎡，其中世界搏击竞赛中心总建筑面积约26000㎡，配套产权式酒店公寓（叠拼）总建筑面积约31000㎡，俱乐部总部培训基地建筑面积约17100㎡，游艇俱乐部总建筑面积约3000㎡，搏击馆总建筑面积约11000㎡。

1.3.4投资规模及资金筹措方式

该项目总投资51368.74万元。其中，建筑工程费用19521.60万元，工程建设其它费用13997.76万元，预备费1791.99万元，建设期利息3724.94万元，流动资金10012.05万元。

本项目估算总投资额为51368.74万元，其中银行贷款30000.00万元，单位自筹21368.74万元。项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。

1.3.5项目建设期

本项目建设期为30个月，即2013年11月-2016年4月。

1.3.6项目主要技术经济指标

表1-1 项目主要经济技术指标表

1.4 结论与建议

本项目建设符合海南省及盈滨半岛旅游度假区产业规划要求，符合当地建设用地总体规划要求，符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性。

本项目的实施将产生良好的经济效益和社会效益，风险可控。

通过对项目各专题的分析，本报告认为，项目的实施是可行的。

建议项目单位在项目建设过程中，尽快落实建设资金；高度重视市场预测；加强工程建设"三控制、两管理、一协调"，加强核算，减少不可预见事件的发生导致工程建设费用增加；做好节能环保和消防安全措施。

第二章 项目建设背景及必要性

2.1 项目建设背景

2.1.1国家及行业发展规划

1、《中国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

《纲要》第十六章第四节 全面发展体育事业和体育产业"大力发展公共体育事业，加强公共体育设施建设，广泛开展全民建设运动，提升广大群众特别是青少年的体育建设意识和健康水平。继续实施农民体育健身工程。优化竞技体育项目结构，提高竞技体育综合实力。发展健身休闲体育，开发体育竞赛和表演市场，发展体育用品、体育中介和场馆运营等服务，促进体育事业和体育产业协调发展"。

2、《产业结构调整指导目录（2011年本）》

《目录》"鼓励类"第三十六条教育、文化、卫生、体育服务业明确提出大力鼓励发展"体育竞赛表演、体育场馆设施建设及运营、大众体育建设休闲服务"、"体育经纪、培训、信息咨询服务"。

拟建项目属于《目录》中鼓励发展产业。

3、国家体育总局印发《体育产业"十二五"规划》 体经字〔2011〕178号

《规划》明确指出"以体育健身休闲业、体育竞赛表演业为先导，引导体育竞赛表演业健康有序发展，积极引进国际知名的体育赛事，努力打造有影响、有特色的赛事品牌带动体育用品业、体育中介业等业态的联动发展，加大扶持力度，完善产业政策体系，实现可持续发展"

1）"促进体育产业与相关产业的互动发展。发挥体育产业的综合效应和拉动作用，以体育旅游、体育会展为重点，推动体育产业与相关产业的复合经营，传统体育产业与新兴体育产业的互动结合，拓展体育产业领域，促进体育旅游、体育会展、体育文化、体育出版、体育传媒、体育创意等相关业态的发展。充分利用体育运动休闲项目、体育赛事活动、大型体育场馆等体育资源，大力发展体育旅游业，创建一批体育旅游示范区，鼓励各地建设体育旅游精品项目。统筹发展体育会展业，将中国国际体育用品博览会、中国体育旅游博览会办成精品展会，鼓励不同项目、不同地区创办特色类体育会展。"

2）"推动体育服务贸易发展。以体育劳务、赛事组织、场馆建设、信息咨询、技术培训等为重点，积极开拓海外市场，提升我国体育服务业在国际上的竞争力。加强体育行政部门与项目协会、体育企业对外服务贸易的沟通及协作，积极搭建对外体育服务贸易平台，鼓励各类运动项目、特别是我国的优势项目和民族特色项目走出去，积极参与国际竞争。探索建立体育服务贸易协调管理机制，逐步拓展和完善体育服务贸易统计体系，尝试制定体育出口指导目录，扩大体育出口。"

3）"做好体育彩票管理工作。深入贯彻《彩票管理条例》，进一步完善体育彩票发行制度和市场管理制度，健全发行销售监督机制，确保体育彩票市场的安全和信誉，加快转变发展方式，丰富体育特色彩票品种；进一步加强体育彩票各项基础建设，提高管理、服务和营销水平，稳步扩大市场，为实现跨越式发展打下基础。"

4、《国务院办公厅关于加快发展体育产业的指导意见》 国办发〔2010〕22号

1）"努力开发体育竞赛和体育表演市场。积极引导规范各类体育竞赛和体育表演的市场化运作。借鉴吸收国内外体育赛事组织运作的有益经验，探索完善全国综合性运动会和单项赛事的市场开发和运作模式；支持地方根据当地自然人文资源特色举办体育竞赛活动，鼓励企业举办商业性体育比赛，积极引进国际知名的体育赛事，努力打造有影响、有特色的赛事品牌。"

2）"大力促进体育服务贸易。以体育劳务、赛事组织、场馆建设、信息咨询、技术培训等为重点，逐步扩大体育服务规模。积极开拓海外市场，提升我国体育服务行业在国际上的竞争力。鼓励各类运动项目，特别是我国的优势项目和民族特色项目走出去，积极参与国际竞争，培育和形成一批实力雄厚、专业性强的体育服务贸易企业，树立我国体育服务贸易品牌。"

3）"协调推进体育产业与相关产业互动发展。发挥体育产业的综合效应和拉动作用，推动体育产业与文化、旅游、电子信息等相关产业的复合经营，促进体育旅游、体育出版、体育媒介、体育广告、体育会展、体育影视等相关业态的发展。"

2.1.2海南省总体发展规划

1、《海南省"十二五"时期文化改革发展规划》

1）"文化与旅游融合发展战略。以文化为灵魂，以旅游为载体，推动文化产业结构调整和旅游产业转型升级，形成文化与旅游融合发展的充满活力的新业态，取得文化科学发展的新优势。"

2）"加快现代文化市场体系建设。加快发展文化产品与服务市场……大力发展文化旅游、文化会展、体育彩票、体育健身、免税购物、休闲疗养、高尔夫旅游、水上休闲运动等特色产品市场……完善文化资产评估体系、文化产权交易体系和版权交易体系，发展版权代理、知识产权评估、演艺经纪、工艺美术品拍卖等文化中介行业。加快推进文化旅游市场国际化和城乡文化市场一体化。打造高端文化品牌，着力吸引国际高端游客，形成国际性文化旅游消费新热点。"

2、《海南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

1）"积极发展体育健身业，举办有海南特色的体育赛事，培育体育健身市场。大力发展潜水、帆船、帆板、冲浪、垂钓、沙滩排球、沙滩足球等滨海运动项目和自行车、登山、漂流、野外拓展等户外运动项目。通过商业运作机制，建设一批体育训练基地和冬训基地，吸引各类运动队和俱乐部来海南训练和比赛。大力引进国内外大型赛事活动，举办好公路自行车、沙滩排球等赛事，培育一批体育赛事品牌。支持培育若干具有海南特点的体育运动组织。在海南试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目，稳步发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开型彩票。加大对体育产业发展的投入，扶持体育产业发展。"

3、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010-2020）》

1）"北部组团。以海口市为中心，包括文昌、定安、澄迈三市县，面积7965平方公里，占海南岛面积的23.37%。重点发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新技术等产业。根据条件适度集中布局特色旅游项目，培育发展一批定时定址的节庆、会展活动和体育赛事。"

2）"旅游法治环境。充分发挥经济特区立法权的优势，借鉴国际成功经验，加快制定旅游市场监管、资源保护、行业规范等专项法规，及时将国家赋予海南的优惠政策、配套政策和有关规章制度通过立法的形式上升为地方性法规，建立健全旅游法规体系。加快修订旅游专项法规，如《海南省旅游条例》《海南国际旅游岛建设发展条例》《海南省彩票管理实施细则》《海南省潜水管理办法》《海南省游艇管理办法》，规范旅游市场秩序、维护游客和旅游经营者的合法权益。"

3）"文化体育产业。丰富旅游文化内涵，普及休闲体育运动，大力发展康体保健产业，将海南打造成为中外游客向往的文化娱乐、运动健身和休闲疗养胜地。"

4、《海南省城乡经济社会发展一体化总体规划（2010-2020）》

1）"北部分区：以海口市为中心，包括文昌、定安、澄迈等四个市县，面积7965平方公里，占海南岛面积的23.37%。

空间发展布局为：充分发挥海口中心城市的辐射带动作用，形成功能联系紧密的海口都市区……在海口东海岸、西海岸，澄迈盈滨半岛、太阳湾等地区发展滨海度假旅游……依托高速公路和国道、省道，加强城乡联系，在城市近郊区发展南丽湖风景名胜等3处台地核心景区和大型主题公园、体育休闲旅游和乡村旅游，在台地地区发展热带高效农业和菜篮子基地。"

2）"文化产业功能组织。充分发挥海口、三亚中心城市的示范效应和辐射功能，构建"一区三带九重点"的文化产业空间发展格局。建设龙湾国际旅游岛先行试验区；建设东线现代文化产业带、中线绿色文化产业带、西线特色文化产业带；重点发展文化旅游业、文化创意业、文化会展业、演艺娱乐业、出版发行业、影视制作业、动漫游戏业、体育健身业、休闲疗养业等九大产业。"

2.1.3项目建设区域发展战略

1、《澄迈县土地利用总体规划（2006～2020年）》

1）"旅游项目用地安排：2006-2020年，规划旅游建设项目为盈滨半岛旅游度假区、海南白莲寨庄园、海南新绿农庄休闲旅游度假区、澄迈县金色池塘、雅居乐旅游度假区、九乐宫温泉旅游度假区、美郎双塔旅游、大美水库旅游和福山咖啡风情镇等，用地面积为1787.71公顷。"

2）"北部沿海平原重点建设区土地利用方向：以老城经济开发区为"龙头"，充分利用其港口、铁路和公路设施，与海口市的发展紧密结合，形成西部开发建设的先进制造业和信息产业聚集区、全省现代物流基地和区域旅游、休闲、会展中心，以工业化发展为重点，带动澄迈县城镇化和经济的整体发展。"

2、《澄迈县旅游发展总体规划》

1）"构筑盈滨半岛旅游度假区品牌：盈滨半岛在全省范围已初步确定了知名度，要充分利用这一有利条件，组合澄迈县各种资源优势，开发集休闲度假、康体养生、探险寻秘、民俗文化组合旅游产品。通过大力宣传促俏，吸引客源，努力打造滨海度假、温泉水疗与森林度假、历史文化旅游（如"重走东坡之路"、"历史澄迈"、"人文澄迈"、"海南的秦淮河"等）、乡村旅游、高尔夫度假旅游品牌。"

2）"盈滨半岛滨海度假旅游区功能定位：开展高档的、富有特色的滨海度假休闲活动，以满足休闲度假、会议、沙滩活动、水上运动、潜水、休闲渔业、海鲜美食、海岸风景观光旅游以及佛教参禅祈福等需要。"

3、《澄迈县国民经济和社会发展"十二五"规划纲要》

加快"一都二中心三区四镇"建设步伐。大力打造金江休闲娱乐之都，金马现代物流中心、粤海铁路南站物流中心，海南老城经济开发区、盈滨半岛国家4A级旅游度假区、加笼坪热带季雨林生态旅游区，福山咖啡文化风情镇、海南欧洲风情镇、海南地中海风情镇、台湾民俗文化风情镇。

2.1.4项目建设区域投资环境

1、区域概况

盈滨半岛北临琼州海峡，三面环海，形似弯月，岸边沙滩宽广、细软无泥，海水碧蓝纯净，内外双海湾，岛上还有稀缺的火山温泉，盈滨半岛可以说是一个得天独厚的天然大泳场。

盈滨半岛度假区毗邻省会海口市，是海口西海岸"17公里黄金海岸线"的延伸区，有海口的"亚龙湾"美誉。距海口国贸中心区17公里，到海口火车站不到5分钟车程，距美兰国际机场35公里，上绕城高速到机场只要20分钟即可到达；2011年海南城际轻轨通车，在盈滨半岛旁已设一个轻轨站点，从这里坐轻轨到达三亚仅需90分钟车程。

2、发展现状

伴随海口新政务中心、国家级海口综合保税区等的落户，永庆寺、西海岸温泉酒店、旅游度假村、国家足球训练基地——金鑫足球训练基地、亚泰足球训练基地、月亮湾高尔夫等各种设施的逐步完善，使得该片区成为休闲度假新兴目的地。现盈滨半岛云集了山东鲁能地产、海南金手指投资集团、长春亚泰、上海新理益地产等等的地产大鳄。

3、发展规划

1）根据《澄迈县老城片区城市总体规划》，盈滨旅游度假区是老城片区"三轴、五区"的空间布局结构的组成之一，是海口西海岸旅游度假区的重要组成部分。盈滨半岛被海口市政府纳入"东优西拓"计划重点开发，成为海口"半小时生活圈"核心组成部分。

2）根据《澄迈盈滨半岛旅游度假区规划》，盈滨半岛旅游度假区的总体定位为：打造成以度假养生、地域文化展示为特色，集滨海旅游休闲、康体健身于一体的国际化旅游度假区。在功能分区方面，该片区依据旅游资源特征及项目布置分为"一带三区"，即银滩海滨游赏带、金角高端消享区、天堂湾文化休闲区、天堂湾养生度假区，将打造成国际化旅游度假区。

2.1.5项目的提出

1、项目发起人

海南博克森置业有限公司

2、项目提出缘由

"海南世界搏击竞赛娱乐中心"项目，是北京博克森体育文化发展有限公司在海南澄迈县投资兴建的大型体育文化产业项目，并在海南澄迈县成立该项目主体公司—海南博克森置业有限公司，负责该项目的投资建设与商业运营。

1）项目提出公司成熟的体育文化产业运营经验

北京博克森体育作为"海南世界搏击竞赛娱乐中心"项目的品牌注入方、内容集成方，是集竞赛表演、媒体运营及搏击运动职业培训为一体的大型体育产业集团，成功举办并与中央电视台（CCTV-5）及各省市电视台共同转播了300多场国际、国内大型比赛，成功打造了"中国拳王争霸赛"、"中国东盟拳王争霸赛"、"拳坛盛典——功夫对决暨全国民间拳王大海选"、"亚洲拳王争霸赛"、北京"紫禁之巅"世界武术王者争霸赛等著名品牌赛事。2009年又成为中央电视台数字电视《世界搏击》节目的唯一内容集成商，博克森也是世界职业泰拳理事会、世界赛法斗、世界职业散打联合会中国区唯一理事，公司法人代表刘小红女士也是相关赛事组织中国区主席。

北京博克森体育，运营搏击类赛事经验丰富、相关版权资源高端、全媒体传播渠道畅通，由博克森体育全力支持下的"海南世界搏击竞赛娱乐中心"项目，伴随国际国内顶级搏击赛事落户海南，填补了海南搏击体育产业空白，由此将伴生版权发行开发、赛事制作转播、演艺娱乐活动、体育文化国际交流、体育旅游、文化节展、体育健身、体育培训等一系列产业链条，将对海南经济社会发展和文化繁荣发展产生显著的带动作用。

2）项目本身蕴藏着巨大地社会经济文化效益

① "世界搏击竞赛娱乐中心"项目是以文化体育产业为龙头带动当地旅游等相关产业经济发展的创新型、先导性项目。该中心由一所五星级产权式酒店和世界搏击娱乐中心组成。以国际国内顶级搏击赛事（拳击、跆拳道、空手道、武术、自由搏击、泰拳、柔道、摔跤）为主导、融合高科技影视制作技术、融入高端文艺演出、会展、论坛、旅游等为核心内容，创造适合高端休闲度假需求的竞技娱乐项目。搏击赛事及文化活动以高端顶级的搏击赛事吸引国内外的搏击爱好者，以激情、娱乐的文化、文艺活动吸引搏击迷以外的游客。其中赛事包括博克森体育常年运营的品牌赛事如：中国电视拳王大奖赛、中国民间拳王海选及争霸、中外拳王对抗赛、中国——东盟拳王争霸赛、亚洲拳王争霸赛等，活动包括赛事中间穿插的劲歌热舞以及与国内顶级娱乐传媒平台——央视风云合作创办的大量歌舞晚会等。届时新东城的非物质文化遗产所带来的历史景观旅游资源将与项目体育旅游资源形成互换，最终达成特色旅游经济的发展目的。

② "世界搏击竞赛娱乐中心"项目是致力于开拓国际文化市场、推动海南文化产业"走出去"、推广海南原生文化风情与特色的桥梁式、交互性文化产业项目。世界搏击娱乐中心每年要为中央电视台数字频道《世界搏击频道》提供3000小时的赛事节目资源，为相关电视行业提供电视媒体制作拍摄场地；酒店在为世界搏击中心的赛事服务同时将作为当地标志性的酒店服务各方高端宾客；高端商业广场将引进一批国际一线知名品牌入驻。世界搏击娱乐中心每年要举办国际赛事近52场，国内赛事150场，同时作为央视风云数字电视节目拍摄基地，每年央视数字电视《风云音乐》的原创音乐舞台，风云音乐排行版，红歌会以及《时尚频道》的舞台秀和相关时尚用品和时装品牌的发布节目拍摄、娱乐晚会活动现场。世界搏击娱乐中心项目落户澄迈，以及配套项目的投资建设，在产生较好的收益的同时，通过项目所建设的其他休闲娱乐项目带动区域体育旅游经济的发展，传统媒体与新媒体的发展结合形成新型的传播平台，从而满足澄迈发展文化创意需要；通过世界搏击频道、手机电视，国内、国外相关传媒组织在播出相关赛事的同时宣传澄迈。使澄迈通过新型的传播平台展现给世界，真正实现海南国际旅游岛的目的。

③ "世界搏击竞赛娱乐中心"项目的建设还将形成现代化高端的旅游休闲商业区，真正意义上的形成文化特色突出、高端品牌云集，集高端商业、旅游休闲、文化娱乐等为一体的商业综合发展带，缩短与海口之间的商业发展差距。项目以体育文化形成的产业链，对区域经济发展产生强大动力并在国内形成强大的城市区域品牌效应，增强经济核心竞争力。项目较好经济收益，为地区带来高额税收，项目的巨大规模也将为地区创造大量的就业岗位。项目的建设将通过赛事、文化活动、健身俱乐部丰富当地人民的业余文化生活，达到加强人民精神文明建设之目的，同时澄迈古往今来的人文、风光、传统文化与现代产业的结合将使澄迈得到更好的展现。

2.2 项目建设必要性

1、项目建设有利于促进项目建设区域内交通、邮电、通讯以及整个市政基础设施建设的发展

体育产业的发展与交通运输业、邮电、通讯业（包括电视转播以及整个市政建设）之间的关系是一组相关互补的姐妹行业或部门，它们之间一方的发展必然要求另从维度上看的存在和发展。项目建设将积极发展搏击竞赛体育运动：组织各种国内外大型搏击竞赛体育比赛，设规模巨大、功能齐全的搏击竞赛场馆设施，以及各种各样的生活服务设施（产权酒店公寓、俱乐部总部培训基地、商业设施等）与之相适应。

综合来看，项目建设将推动项目建设区域内基础设施，如道路、机场、宾馆、饭店、邮电通讯、电视转播、旅游景点等设施配套的逐步完善，从而促进交通运输业以及邮电通讯业的发展。

2、项目建设有利于促进项目建设区域内旅游、饮食、服务、商业等行业的发展

体育运动的发展，对旅游业、伙食业、服务业和商业发展的促进作用，是第三产业中第二组相关互补的行业关系。缘于，若这些行业不发展，体育运动比赛也只能是空中楼阁。故而体育发展对这部分第三产业起着促进作用的同时，这一部分第三产业也对体育发展起着同样促进辅助作用。

拟建项目的建设不单巩固了项目建设区域内旅游、饮食、服务、商业的发展基础，同时也将促进项目区域内旅游业、饮食服务业以及商业的发展，二者相辅相成。

3、项目搏击产业的发展可以增加与体育有关的部门就业人数，有效缓解当地就业压力

大型体育赛事从申办到举行，过程需要6至7年左右时间，在此期间，举办地需要兴建完善的体育、通讯、服务及交通等设施，需要投人大量的劳动力。很大程度上缓解了举办城市失业人口的压力。如洛杉矶奥运会为2.5万人实现了就业，收入4.9亿美元。在职业化体育的运营过程中，也需要大量的专门性人才，包括运动员、教练员、训练师，以及职业化管理和市场化运作人员。仅美国职业篮球联赛的直接从业人员就达到5.5万人之多，还并未包括相关的延伸产业及服务人员。中国作为人口基数庞大的国家，发展体育产业，可以更好地刺激就业，消化剩余劳动力。

项目搏击竞赛娱乐中心的建设运营，就将使项目区域增加数千个就业岗位，有效地缓解当地村镇闲置人口的就业压力，提高就业率，有利于社会稳定。

4、项目搏击产业的发展有利于推动搏击产业上下游产业链的完善，提高项目区域的社会经济收益

体育运动有其独特的观赏性，传媒信息飞速发达及其产生的高额利润使它得到了人们的高度认同。如何发掘和举办具有观赏性与竞争力的体育赛事也成了人们的研究课题，在世界发达国家有不少成功的先例。如霍利菲尔德与泰森的一场拳击赛，双方的出场费高达3000万美元，其利润率让第一、第二产业望尘莫及。20世纪80年代以来，奥运会的承办开始实现盈利，且利润率逐年提高，并给主办方带来了巨大的经济效应。亚特兰大奥运会电视转播价格为39亿美元，到了2008年，国际奥委会同美国电视网签订转。

项目搏击竞赛娱乐中心建成后将充分利用关联公司的传媒资源，对在项目搏击竞赛中心举办的比赛活动进行现场直播，以及后续文化产品的开发销售，这将极大地推动搏击竞赛产业链的完善，提高项目区域的社会经济效益。

5、项目搏击竞赛产业的发展有利于弘扬民族精神，提升国家形象

作为现代竞技体育，提倡的是更高更快更强的进取精神和公平竞争的社会价值观。大力提升体育产业，可以使我国的体育走出国门，参与国际竞争，向全世界展现中华民族奋发向上，不断进取的形象，将中华民族传统文化弘扬到全世界。大型体育赛事的申办，也为一个国家树立良好的国际形象提供了难得的机会。在体育运动的申办、筹办过程中，尤其是举办期间，举办国和举办城市都将成为全世界注意的焦点。北京在举办2008年奥运会期间，接待各国游客上亿人次，成功地向全世界展示了北京乃至中国人民的良好风貌与道德品质。

项目搏击竞赛娱乐中心的建设在大力引进国内外知名大型搏击竞赛赛事的同时，有效地带动我国搏击竞赛产业的发展，提升我国体育大国、体育强国的形象。

综合来看，伴随构建和谐社会的的开展，大力发展体育经济不单是必须的，而且是十分必要的，体育经济的发展对整个社会的经济发展和人类进步都起着不可替代的作用。因而，大力发展体育文化产业，推动项目世界搏击娱乐中心的建设，不单能给澄迈带来巨大的经济收入，也将有助于澄迈产业结构、人才结构的调整和发展，对澄迈经济发展将起到巨大的推动作用。

第三章 市场分析

本项目为海南世界搏击竞赛娱乐中心项目，项目功能包括搏击竞赛中心区（包括体育竞赛场馆、数字传媒播控中心、演艺剧场等）和产业总部基地（包括体育教育培训中心、会议中心、商务以及服务中心等）、产权度假酒店区两大部分。本项目定位为以搏击运动为母题，塑造竞技体育、度假休闲相结合的"体育产业"新概念。

3.1我国体育产业发展分析

体育是社会发展与人类文明进步的标志之一，体育事业和体育产业的发展水平是一个国家综合国力和社会文明程度的重要体现。体育产业被誉为"本世纪最赚钱的产业"，它在国民经济中的重要地位和良好经济效益，使得世界各国都把体育产业当作新世纪经济战中的重要战略。当今世界，体育产业作为经济工作重要载体之一，已经成为新的极具潜力的社会经济增长点，步入"黄金产业"的行列。它包括体育健身娱乐业、体育竞赛表演业、体育用品业、体育彩票、体育旅游业、体育信息业、体育技术指导咨询业、体育建筑业、体育保险、体育无形资产开发和有偿培训等方面。体育产业是一个覆盖面非常广、产业关联度非常高的产业。它对扩大内需、拉动经济增长、保持国民经济高速发展有着明显的推动作用。

3.1.1我国体育产业发展现状

大运会收益、行业洗牌、标准出台、体博会迎来"成人礼"……细数2011年众多事件，体育产业在这一年稳中求进，时刻都在为"喷薄"积蓄着力量。

1、体育竞赛表演业"惊喜不断"

改革开放以来，我国体育竞赛表演业迅猛发展，每年国内外大型赛事在600次以上，各层次的专业运动员80000多人。第26届世界大学生夏季运动会举办期间，国际大体联官员在接受记者采访时表示，"深圳大运会市场开发对大运会的贡献，堪比洛杉矶奥运会对奥运会的历史贡献。"有数据显示，本届大运会赞助总收入达12.27亿元人民币，加上票务和特许商品收入，本届大运会总体收益将突破15亿元。

在经济学家眼里，大运会给深圳带来的不只是体育领域的进步，而是一座城市的提升，而在这一年，上海也因成功举办游泳世锦赛成功营销了一座城市。

已连续举办了八届的中网第三迎来收入和观众人数的大幅上扬；外来赛事依旧红火，2011年意大利超级杯吸引了近8万人涌入"鸟巢"，单是门票收益就超过亿元。作为一名职业球员，李娜在夺得2011法网冠军后不单证明了中国体育战略转型的必要性，也成为转型的重要推动者。在如何结合举国体制优势，积极探索有中国特色的职业体育发展道路方面，网球项目已经作出了积极的、有益的探索，并取得了成果。

伴随体育竞赛表演业的深入开展，目前我国各级政府已逐步认识到体育赛事活动对促进当地经济发展和现代化发展的重要作用，积极将体育赛事与当地经济发展战略相结合，体育赛事已经超越了体育竞赛活动本身的价值和功能，发挥出更广泛的经济社会功能。

2、体育健身娱乐业"一枝独秀"

健身娱乐产业作为体育产业的核心部分，包括诸多方面。中国商业健身行业虽只有10来年历史，然而朝阳产业的魅力曾经把许多社会资金吸入到这里，产业积累基本完成，然而在改革的十字路口，健身房的"预消费制度"却总是被诟病。针对健身消费中的难题，北京市推出了《预付费服务交易合同》示范文本，为健身消费者提供了有效指引。

尽管体育场馆赛后运营作为健身娱乐市场的重要组成部分，一直被称为世界难题。2011年在南京举办的大型体育场馆交流会上，大家统一了观念，在运营管理模式改革过程中，要始终坚持公益性基本定位不动摇。

我国体育健身娱乐业的蓬勃发展还培育了一大批具有经营规模较大、档次较高、具有一定社会影响的健身企业。这些企业已经在全国构建了连锁经营网络，成为我国民营全民健身娱乐业的中坚。2000年以来，国家体育总局以体育彩票公益金作为引导金，广泛动员地方和社会力量建成了一大批全民健身活动中心，同时各地的体育系统还对原来主要为竞技体育服务的体育设施进行了改建，以满足人们日益增长的健身娱乐需求。这些体育设施的健身经营面积均在3000平方米以上，运营收入超过500万元，已经成为促进当地体育产业增长的重要力量。

3、体育培训业"潜力巨大"

改革开放以来，以体育有偿培训为特征的我国体育培训业逐渐成为培育体育产业的重要手段，其潜在的市场十分巨大。2011年浙江省体育服务业中，体育培训业比2009年增长30．97％；2012年四川省体育培训业比2010年增长34.9％。

4、体育用品制造销售业完成"成人礼"

有数据显示，在中国体育产业2000亿元的盘子里，体育用品制造和流通大概占据了80%以上的份额，体现这一成果的显著标志就是中国国际体育用品博览会。经过18年精耕细作，体博会早已成长为中国体育用品行业的"风向标"。2011体博会移师成都，正式契合了中国体育用品业渠道下沉、生产制造中心向中西部地区转移的趋势。在这一届体博会上，体育用品企业已经不单纯局限于展示产品，更注重品质和内涵。这也预示着中国体育用品行业在经历了10年的高速增长后，已进入成熟发展阶段。而在先后经历了"集体涨价"、"业绩增幅放缓"、"李宁高管离职"、"库存积压"等一系列事件后，中国体育用品业已经全面陷入战略调整期，他们必须通过提升品牌价值来实现新的增长，这对于广大消费者来说，并非坏消息。

综合来看，我们可以看出，体育产业以体育场馆为依托，健身休闲和竞赛表演为核心，体育用品制造业为支柱，体育中介和技术培训为驱动的多业并举、全方位发展态势基本形成。

3.1.2我国体育产业发展存在的不足

伴随世界经济的不断进步和现代传媒的高度发达，体育运动已经从原来纯粹的竞技行为，发展到集竞技性、观赏性、娱乐性为一身的公众体育运动，以它为核心延伸出一系列的经济行为。它不但满足人们的精神、娱乐需要，同时创造了巨大财富。目前全球体育产业年产值高达4000多亿美元，并保持着年均20％以上的增长速度，是增长最快的产业之一。在体育发达的北美、西欧和日本，体育产业创造的年产值都排进国内十大产业之林，成为其国内产业中的大项。体育产业是朝阳产业，体育产业惊人的发展速度使它在各国GDP中占有越来越重要的地位。

据美国政府经济分析局的报告显示：美国体育产业总值为4000亿美元，占当年国内生产总值的2.8%，位居美国产业10大支柱产业的第6位。以足球产业为主的意大利体育产业，年产值高达182.5亿美元，位列国民收入的第三位。政府已经实现不在体育产业中投资，而只从中获得巨额税收。以工业为主的英国，体育产业更加兴盛。英格兰足球联赛的运动员们已经成为英国的高收入人群，并带动了相关产业的迅速发展。仅英超联赛的品牌价值即在10亿英镑以上。据2005年的统计，全球体育产业总产值已达4000亿美元，而中国体育产业总值仅上百亿人民币，还有着巨大的发展空间和潜力。

在2008年北京奥运会之后，我国体育产业经济呈现出了蓬勃发展的态势。多项大型体育赛事，如2008年奥运会，2010年亚运会，2011年大运会等在我国成功举办，以及网球大师赛，F1方程式赛车等世界高水平赛事的引进，使人民群众观赏竞技体育的热情空前高涨，加上经济水平的日益提高，体育产业市场在不断的扩大，中国体育产业市场正迎来蓬勃发展的春天。但与世界发达国家相比，我国的体育产业规模仍然较小，还有着如下的诸多缺点：

1、体育消费意识仍然薄弱

我国除了北京、上海、深圳、广州等大城市以外，其他地区居民的体育消费意识仍待加强。一份统计报告显示：我国城市居民在体育相关产业上的消费，仍以服装鞋类和运动器材为主，对于体育赛事及周边产品的消费能力并不强，抑制了体育产业的进一步发展。

2、体育产业仍未完全市场化

我国体育赛事以前一直都是由国家体委包办，在改革过程中，才尝试性地使体育从政府行为向企业行为转变。但具体操作过程中仍以政府意志为主，不能形成完全由市场主导的产业化行为，企业在经营中无法获得足够的自主权。

3、缺乏专业懂经济学的体育产业人才

我国现有体育产业经营管理人员多由退役的运动员、教练员组成，他们通常熟悉体育工作，但对市场运作及其规律缺乏了解，在科学管理和市场调控方面存在缺失，导致了我国体育经济在运行过程中存在着诸多问题。在世界发达国家，如英格兰足球联赛、美国职业篮球联赛、美国冰球联盟等，均由职业经理人负责商业运营和俱乐部管理，摆脱了旧有体育从业人员的体制束缚，而他们专业的市场化运作经验，也使所管理的产业飞速发展。

3.1.3我国体育产业经济改善措施

1、加大体育改革力度，摆脱计划经济束缚

我国体育在计划经济时代是完全依赖国家预算，伴随市场经济的到来，体育也需要进行改革，以适应市场化体制。目前，体育部门应加强与企业的合作，调整机构性质，裁减内部人员，降低政府的行政干预，将行政管理与市场化运营分开，按市场规律发展体育经济。

2、以市场化运营思路，开展体育产业经营

一是体育赛事经营品牌化，在中国社会主义市场经济日渐完善之际，人民对于品牌效应更为看重，一个体育赛事经过包装与经营，同样可以打造出完美的品牌效应。如中国网球公开赛，已被列为国际网球协会的A级赛事，吸引了诸多大牌体育明星参加，中国武术擂台赛更是成为全国乃至华人世界经久不衰的赛事。二是开展体育设施的多种经营，避免大型赛事过后出现体育场馆"空巢"现象。开放足球场、网球场、兵、羽等小球类场馆，服务全民健身，以良好的硬件建设和优质服务争取大型活动的举办地，开办体育俱乐部，为民众提供健身和锻炼等多种生活方式。三是以大型赛事的举办为核心，推动当地的旅游、建筑、服务、博览等行业的全面发展。

3、完善体育产业的市场化运作体系

相比外国发达国家，我国无论是在大型赛事的举办和职业化体育的运作上，都还缺少一套完整的运作体系，从外部的媒体推介，形象塑造，以及内部的管理、运营，都存在着不系统、不规范的现象。在这方面，我们需要引进发达国家的先进经验，结合本国国情，建立完善的体育产业运营体系。

4、培养专业的体育产业人才

缺乏熟悉体育和经济的经营人才是制约我国体育经济发展的关键因素。当前，一是学习先进发达国家的体育产业运营经验，引进高素质高水平的专业管理人才；二是要建立起专业化的体育产业经济学科体系，培养和造就一支既懂体育又懂经济的"两栖型"经营管理队伍；三是开展国际体育产业之间的交流与合作，在先进赛事的运营经验中培养本土的优秀人才。如上海引进的网球大师赛，F1方程式赛车等赛事，培养了一大批专业的体育管理人才，这些人员现在已开始为我国的体育产业发挥强大作用。

5、改革管理体制，实现职业化运作

改革现有体制，对市场化程度较高，观赏性强，刺激消费能力强的项目，改变由政府领导的举国体制，实现专业的市场化运作，最大限度地发挥体育产业自身的造血功能。对于观赏性不强的项目，实行政府扶持。

3.2海南省体育产业发展分析

海南省的体育产业起步较晚，经过近年的大力发展，体育产业取得了长足发展。但总的来看，海南体育产业规模偏小，经营活动领域仍很狭窄，需不断加快体育设施建设，盘活体育场馆资源，巩固和壮大体育产业基础，不断拓展体育产业的新领域，做大做强体育产业。

3.2.1海南省体育产业发展现状

自建省办经济特区以来，伴随全国体育产业的迅速发展，海南体育产业也得到了较快的发展。以体育健身、娱乐、竞赛表演、技术培训、体育用品、体育彩票为主体的体育产业已初现雏形，为支持海南经济增长发挥了积极的作用。据全省文化产业调查数据，2006年末，全省拥有各类体育产业法人单位625家（不含个体户，下同），从业人员14607人。其中，事业法人单位82家，从业人员4404人；企业法人单位638家，从业人员10203人。产业活动单位782家，从业人员15932人。体育产业全年实现的增加值为8.37亿元，占当年全省生产总值(GDP)的0.80%，占第三产业增加值的1.73%，占文化产业增加值44.0%。其中企业单位增加值3.77亿元, 事业单位增加值3.62亿元, 个体经营户增加值0.76亿元, 其他单位增加值0.22亿元。

1、体育冬训产业初具规模

从2003年的冬天开始，国内十几支职业球队都会在海南进行20多天的集训。海南冬训足球基地成为继云南昆明海埂后，国内第二个足球冬训基地。和海埂不同的是，海南省的几个足球基地都不是政府出钱建的，而是颇具商业眼光的私人老板投资兴建。构建中国海南体育冬训大本营已初见成效，海南目前已建立起海口市桂林洋、澄迈盈滨岛、琼海博鳌足球训练基地、海口市帆板帆船、三亚跳水基地、文昌高隆湾沙滩排球训练基地等一大批冬训基地，共接纳16支甲A甲B足球队、十多个省市区帆船、沙滩排球、游泳、篮球、田径、举重等项目以及国外足球队共数千名运动员来到海南冬训。

2、高尔夫产业带来聚宝盆

高尔夫球是海南省发展潜力巨大的休闲体育产业。翻开国内出版的有影响力的高尔夫球刊物，海南的高尔夫球场是重点介绍对象。从每年的11月底到次年的3月，韩国、日本游客和国内高尔夫球爱好者挤满了海南省高尔夫球场。这些国内外球手的到来，在很大程度上提高了海南的知名度，带动了海南省航空和酒店等相关产业，也让海南成为在国内有一定知名度的"高尔夫球圣地"。2005年TCL高尔夫精英赛在三亚成功举办，这是欧巡赛首度登陆海南，蒙哥马利等众多世界名将带来的明星效应，扩大了海南高尔夫的影响，此项比赛已连续三年在三亚举办。此外，海南每年都举办亚巡赛、中巡赛，"海南航空杯2006高尔夫常青配对邀请赛"，以及各种各样的业余赛事。举办的国际赛事，规模和档次越来越高，影响越来越大。

3、海上体育项目乘风破浪

帆船帆板、冲浪和滑水运动则是海南省最早产生效益的项目，堪称海南省体育产业的"先驱者"。早从上世纪九十年代冬天开始，每年都有几百名的国内帆船帆板队在海口市西秀海滩的海面上冬训，一练就是3个月。除了国内专业帆船帆板选手来海南冬训外，国内的不少业余帆船帆板"发烧友"也自费飞赴海口，体验在琼州海峡海面上驾驶帆船乘风破浪的感觉。甚至还有一些国外的冲浪爱好者慕名来海南冲浪。

4、品牌赛事经营强而精

一是环岛自行车赛，此项比赛始于2006年，赛事定位为"亚洲顶级、国际一流、每年一届"的品牌赛事，至今已经成功举办2届，吸引众多国际自行车高手前来参与；二是"香港——三亚"国际帆船赛，香港至三亚国际帆船赛于1997年为迎接香港回归首次举办，已成功举办9届赛事；三是铁人三项赛引进海南。"2008中国铁人三项赛"将于4月20日在海口市西海岸开赛，这将是我省今年举办规模最大的一次国际比赛。世界铁联每年在世界范围内举行20站比赛，本次在海口举行的"2008中国铁人三项赛"就是其中的一站比赛，也是在中国举行的惟一一站比赛。本次比赛参赛选手阵容强大，来自世界38个国家和地区的600多名选手参加，其中包括多位世界顶尖铁人，其中我国将派60多名铁人参加本次比赛。另外还成功举办了全国男子柔道锦标赛、全国沙滩排球巡回赛、全国跆拳道精英赛、第四届残疾人运动会、2007全国速度轮滑场地公开赛等。

5、体育设施不断得到完善

海南省第五次体育场地普查结束，结果表明，截止2004年9月，全省共有各类体育场地9362个，其中标准体育场地7358个，非标准体育场地2004个；体育场地占地面积3003万多平方米，其中建筑面积约50万平方米，场地面积为2700多万平方米。从数量构成来看，篮球场有3349个、排球场有2367个、小运动场有842个，依次排在前三位，占标准体育场地的89.13%，其中，仅篮球场和排球场就占了77.68%。全省有体育场21个，体育馆4个。从体育产业经营来看，全省体育场馆从业人员为5078人，其中，标准场地有4262人，非标准场地有816人；经营收入为8966.52万元，其中，标准地创收8845.99万元，非标准场地创收120.53万元。省高级体校新建成的万人运动场，已全部完工。正在建设中的海南省体育中心主体育场、体育馆、游泳跳水馆，位于海口市国兴大道南侧，东临南渡江，西接美舍河，一期规划用地297117平方米。不远的将来这里是一个具有热带滨海特色的省级体育中心，是集"时代性、标志性、地方性"为一体的建筑群。

6、全民健身意识显著增强

今年是《全民健身计划纲要》颁布13周年。13年来，我省群众的健身意识逐渐增强，每天早晨参加户外健身活动的人群队伍日益庞大，到球场、操场、游泳池锻炼的人越来越多，去健身房锻炼的人络绎不绝。"花钱买健康"的消费理念渐成时尚。在海口，若你没有提前预订羽毛球场，则你在双休日时根本无场地可打。这种现象并不只出现在羽毛球馆，在海口的公园、广场、乒乓球馆和网球场，经常"客满"，热闹非凡。据了解，海口目前有200多支业余足球队，每个周末这些球队都要踢一场球。海口的嘉得训练基地、海师、海大、海医、海中等大中学校的场地，经常早早就被预订。老年人健身活动丰富多彩，太极拳（剑）、门球、地掷球、乒乓球、羽毛球、健身球、柔力球、桌球、钓鱼等活动深受广大老年人喜爱。

7、体育彩票 "蛋糕"日渐做大

体育彩票发行是筹措体育经费的重要方式之一。体育彩票作为一种高效率的融资手段已经为目前全国上下的体彩热所证明。西方人把体彩看成是"无痛税收"、"微笑纳税"。体彩除了融资，还有利于刺激消费，培育体育市场。我省自1996年开始发售中国体育彩票以来，至今已发售9种类，累计发行销售6.19亿元，创税1973万元。每年销售额均呈递增态势，特别是1999年11月23日,为了筹集更多的资金支持海南体育彩票事业和社会公益事业,海南电脑体育彩票正式上市销售, 海南体育彩票事业从此掀开了新的篇章。据海南省体育彩票管理办公室统计，海南电脑体育彩票共销售47024万元，筹集公益金14300万元，并且呈现出稳步发展的态势：2000年销售3562万元，2001年销售4071万元，2004年销售4970万元，2006年销售5918万元。全省拥有体育彩票销售网点320个，提供就业岗位640个。利用所筹集公益金在全省许多居民社区、公共场所配置了体育健身器材，方便了居民体育健身，取得了明显的社会经济效益。

3.2.2海南省体育产业发展中存在的问题

尽管海南体育产业的发展取得了一定的成绩，但整体上还处于发展的初级阶段，与国内的同类产业及西方发达国家相比还有很大差距。体育产业在国内生产总值中所占的比重还比较低，尚未发挥出新兴产业的潜力和优势。

1、体育基础设施欠帐多

目前全省还没有一个体育中心，全省18个市县还没有一个达到"两场一池一馆"国家体育建设标准。海南省第五次体育场地普查结束，结果表明，截止2004年9月，全省共有各类体育场地9362个，其中标准体育场地7358个，非标准体育场地2004个；将第四次和第五次两次全省体育场地普查数据作比较发现，全省目前拥有各种类体育场地总数比第四次普查的9596个减少了234个，减少了2.4%；从地域上分析发现，海口、五指山、文昌等10个市县增加了体育场地，但包括三亚、琼海、儋州、万宁等8个市县的体育场地减少了。篮、排球场居多数，体育场地类型单一。 另外，这次体育场地普查结果表明，目前所拥有的体育场地存在结构不合理，种类少，特别是大型体育场馆少等问题。从数量构成来看，篮球场有3349个、排球场有2367个、小运动场有842个，依次排在前三位，占标准体育场地的89.13%，其中，仅篮球场和排球场就占了77.68%。全省有体育场21个，体育馆4个。这样的大型体育场馆基础设施明显太少。新兴体育项目和部分竞技项目场地数量也极少，海南到现在还没有攀岩馆、壁球馆、卡丁车场、室内射击场、体操房馆、田径房馆、击剑房馆、手球房馆、棒垒球场、曲棍球场、自行车赛场等。据了解，第五次全国体育场地普查调查涉及65种类型的体育场地，全省只有37种，缺失了28种。缺失的种类主要为新兴运动项目和专业竞技运动项目的场地。而就全省各系统现有的标准体育场地而言，体育系统有86个，占总数的1.17%。教育系统有4365个，占总数的59.32%，其他系统共有2907个，占总数的39.51%。其中，教育系统的体育场地虽在数量和质量方面占有优势，但不均衡，如海口市教育系统许多学校至今没有体育运动场地。就较大型或正规的体育场馆而言，体育系统拥有体育场1个，占总数的4.76%；体育馆2个，占总数的50%。因而，标准体育场馆总数偏低，高标准、高质量的体育场地有限，特别是大型体育场馆总量明显少，全省只有21个体育场，4个体育馆。

2、体育产业的总体规模不理想

海南建省办经济特区将近20年，体育产业有了一定程度的发展。但与体育产业发达国家和地区相比，存在一定的差距。体育增加值在2006年为8.37亿元，2006年全省生产总值(GDP)1052.43亿元,体育增加值占当年全省生产总值(GDP)的0.79%，而在发达国家，这一比例已达到1%～3%之间。与体育产业发达国家相比，我们确实存在一定的差距。社会类体育产业的规模不大、分布散、辐射力不强，反映在经营规模上还没有上规模、上档次；具有品牌效应和市场集聚效应的大项目体育产业不多，反映在产业组织形态上大多是小规模的分散型经营，且经济效益较差，并存有安全、卫生、管理等混乱现象。体育企业数量不多，规模不大，缺乏龙头企业，竞争力不强；体育产业发展不平衡，结构还不完善，体育服务业还未成为体育产业的支柱。

3、投资主体及资金来源结构不合理

以2006年全省各市县体育产业增加值来分析，在体育增加值中，企业单位增加值比重为45.0%，事业单位增加值比重为43.2%，个体经营户增加值比重为9.1%,其它单位增加值比重为2.6%。事业单位增加值比重为43.2%，这说明了体育产业市场化运作水平低，资金来源有很大部分是由政府出资，其主要特点还是政府办企业。今后要从产业政策上鼓励利用社会力量发展体育产业，民间私营企业投资体育产业，特别是一些便于市场化运营的项目。鼓励、支持、引导社会资本投资体育产业，保障各种所有制的企业在同等条件下参与市场竞争。在国外，一些体育健身娱乐场所，大部分靠私人投资。在英国，个人对体育健身娱乐场所的投资是公共投资的5.3倍，西班牙是6倍多。因而，我们体育产业的政策导向是借助国家发展体育事业和竞技体育，借助社会、企业发展大众体育、娱乐体育。

4、竞技体育水平低制约体育广告业、体育保险业、体育经纪业的发展

自建省办经济特区以来，海南竞技体育得到了较快的发展，竞技体育水平不断提高。但与国内其它省份相比，仍有很大差距。竞技体育水平低与缺少优秀运动员是分不开的。利用体育比赛来宣传产品，利用优秀运动员的"明星效应"来提高产品知名度，提高产品竞争力，扩大产品的市场占有率，以体促销，以销助体，已成为发达国家厂商的普遍做法，使体育广告成为双方共赢的新兴行业。体育保险业、体育经纪业的发展与竞技体育水平高低有很大的相关。

5、鉴于受经济发展水平的制约和人们传统消费观念的影响，支撑整个体育产业的消费群体偏小

2007年海南省人均GDP为13361元，人们印象中富裕的海南仅排19，属于较不发达省份。全年人均可支配收入突破万元大关，达到10997元。人们在基本生活及其它方面需要花费大部分的收入，大部分中低收入家庭对"花钱买健康"依然显得"心有余而力不足"的境地。在高收入家庭中鉴于消费观念及对生命在于运动的理解认识不足，"花钱买健康观念不强"，使得整个体育产业因有效需求不足，消费客源缺乏，严重制约体育产业的发展和良性循环。

3.2.3海南省体育产业的对策与建议

当今世界，体育产业已成为最具活力、最具发展潜力的行业之一。体育产业在全球范围内持续高速增长，其发展速度明显高于经济增长的平均速度。"十一五"期间是海南社会、经济发展的重要历史阶段，建设小康社会的战略部署和构建和谐社会的宏伟目标，为体育产业发展营造了良好的外部环境；人民生活水平的不断提高、消费结构的升级，为体育产业发展提供了强大动力。为更好的促进海南体育产业发展，提出如下建议：

1、政府加大对最基础的体育设施的投资力度

加大对广大中小学校基础体育设施的投入

目前，海南在全省范围内全部免除九年义务教育阶段的收费，走在了全国各省区的前列。但在中小学校基础体育设施投入方面不足，广大的中小学校基础体育设施陈旧落后，有的甚至存在安全隐患，不能满足广大师生日益增长的体育教学和体育锻炼需要，建议逐渐加大在这方面的投入。这样不单可以解决体育设施陈旧的问题，排除安全隐患，还可以培养和造就一些好的体育苗子，为提高海南的竞技体育水平大有好处。同时还可以培养广大的中小学学生从小养成热爱体育和参加体育运动的良好习惯，有利于促进未来潜在的体育产业消费群体的形成。

加大对社区体育健身设施和重点体育事业设施的投入

广大的社区有大量潜在的体育产业消费人口，他们目前不是现实的体育产业消费者，可能基于以下两个方面的原因：一是他们没有足够的财力支持他们进行体育消费，二是他们具有消费能力，但他们没有体育健身的习惯，或者他们没有足够的时间。若社区有足够的体育设施，这样不单可以客观来看满足不同层次消费水平的人群进行体育锻炼的需求，对他们进行体育锻炼提供了方便，还可以培养引导一些缺乏体育健身意识的人进行体育锻炼，对周围的人起到潜移默化的作用，有利于形成更多的体育产业消费群体。

要严格区分体育事业和体育产业的关系，对重点体育事业，如体育中心、群众性体育场所要加大投入力度。提高举办高水平体育赛事的能力，促进体育产业发展。

2、组织开展具有本土特色的体育赛事和打造国际体育品牌赛事，培育体育产业市场

开发利用传统体育项目，大力发展特色体育

1997年全省组织举办了第一届海南省九人排球联赛。赛事得到了海南力加啤酒公司的鼎力赞助。"力加杯"全省排球联赛已成为我省开展全民健身的主要活动项目和群众喜闻乐见的、具有海南特色的体育品牌赛事之一。通过十年联赛的举办，带动全省各地掀起了一阵阵群众体育活动热潮。

大力开展全民健身活动

在全省范围内广泛宣传开展内容丰富、形式多样、趣味性强、群众喜闻乐见的健身活动。在有条件的市县，开展传统、民族体育项目，如爬椰子树、赛龙舟、水上漂流等群众体育项目。此外在少数民族地区开展"跳竹竿"、陀螺、射箭、荡秋千等民族传统体育活动。

海南地处热带和亚热带，凭借自然资源优势，打造国际体育品牌赛事的条件得天独厚，利用岛上资源开展如世界大力士比赛、 "城市之间"趣味体育比赛等赛事和环海南岛国际公路自行车赛。这一系列的比赛在提高人们对体育运动兴趣的同时，还成为海南走向世界的重要窗口和平台。

高尔夫(GOLF)所涵盖的绿色(GREEN)、氧气(OXYGEN)、阳光(LIGHT)、步履(FOOT)这些元素

海南有着得天独厚的气候优势及环境资源优势，是可以常年挥杆的热带海岛休闲旅游胜地。"冬季到海南打高尔夫"，对我国北方地区及日本、韩国、北欧、东欧等国家的高尔夫球爱好者都有极大的吸引力。通过举办高水平赛事，扩大海南高尔夫的影响，争取举办更多国际赛事，提高赛事的规模和档次；构建中国南方国家级冬训基地：在海南的几个具有亚洲一流水准的球场，举办有影响的比赛，举行多种培训班，吸引职业选手前来训练，等等。中国南方国家级高尔夫冬训基地的建立，将扩大海南高尔夫的影响。

努力办好四年一届的省运动会

四年一届的省运动会，是集中展示和检验我省竞技体育水平，扩大体育影响的体育盛会。四年一届的盛会将给世人全面展示我省的竞技体育成果，发掘更多的体育优秀后备人才。

3、在全省范围内统一规划体育产业和体育设施的布局，优化配置体育资源

加强城乡体育设施的规划和建设，按照区域覆盖、合理布局、方便群众、提高利用率的原则，编制和实施公益性体育设施建设规划。场馆建设坚持因地制宜、讲求实效的原则，在建设阶段要考虑综合利用、多功能使用的要求，为场馆的日后运营、维护和管理创造条件。通过建立体育场馆商业圈、产业链，实现产业互补、多业并举，增强持续发展能力。

作为富有特色的海岛型经济区域，海南的经济发展、城乡建设及其空间规划、组织与管理需要更多的创新思维与区域特色。开发建设海南的关键是要搞好规划，要把全省当成一个"大城市"。作为第三产业组成部分的体育产业同样也要贯彻海南是一个"大城市"的思想，充分考虑"一个半小时"生活圈的区域布局，在全省范围内统一规划体育产业和体育设施的布局，实现体育资源的优化配置, 提高市场效率。

4、实施大公司进入、大项目带动海南省体育产业发展的基本方略

努力争取奥林匹克国际村落户三亚。一旦奥林匹克国际村落户三亚，这个项目对我省的体育产业和体育休闲经济将产生不可估量的影响。将改变我省体育产业不发达的现状，会给我省的体育产业带来无限商机。三亚完全能看成是继瑞士的洛桑后，第二个国际奥委会总部所在地。这将给三亚贴上奥林匹克的标签，这个标签所反映出来的是运动、阳光和健康。它会吸引更多的国内外游客来三亚体验运动、阳光和健康，无形中会带动海南的体育产业和休闲旅游产业，必将产生非常大的社会和经济效益。

5、进一步做大体育冬训产业

海南有着得天独厚的气候优势及环境资源优势，要充分利用自身的自然优势和区位优势，打造国内最大的冬训产业基地，重点是打造足球冬训产业基地，在条件成熟的前提下再推出高尔夫的冬训基地。海南的足球冬训产业经过几年的发展，已取得一定的成绩，在国内有很大的名气。今后，要努力招徕国外球队来海南冬训，诸如韩国、朝鲜、日本、中亚五国、甚至俄罗斯等国家的球队来海南进行冬训,扩大海南冬训基地的影响。

6、完善政策、法规，从产业政策上重点培养和扶持体育产业，加强对体育产业的指导与服务

要重点支持竞技体育，而对相关产业应该放开。加大对公共体育设施的投入，对公益性体育设施日常运行和维护给予必要的财政补贴和政策支持。对竞技型产业全力扶持，如学校教育、人才培养和一些难以利用市场力量建设的大型公共体育设施，应靠政府来投资解决。对从事为体育产业服务和为提高大众身体素质服务的项目和单位，应给予适当支持，如减免税、优惠贷款等。增强体育自身的"造血"功能，为体育产业的发展提供资金支持。积极培育市场主体，鼓励体育企业引进境外资金、先进技术和管理经验，不断提高企业素质。加强体育产业统计工作，研究、建立规范的体育产业统计指标体系和统计制度。结合实际，因地制宜组织实施统计工作，逐步建立体育产业信息发布制度，为社会投资提供咨询服务，引导社会投资方向。

7、开发和规范体育彩票市场

在海南，公彩与私彩间的"明战"、"暗战"，一直就没断过。面对"铁卒"、"三字现"、"定位"，甚至可以分几角钱拆零购买的玩法，面对私彩的高返奖率，公彩的发行销售倍受干扰。海南私彩泛滥，导致大量社会公益金流失，严重破坏经济秩序，危害社会治安。政府有关部门每年打击私彩花费大量人力、物力、财力。但鉴于私彩的高返奖率诱导了广泛的彩民群体参与，使其有了扭曲生存和畸形发展的群众基础。为此，规范彩票市场、做大彩票这"蛋糕"势在必行。第一是加强体育彩票营销手段和彩票种类的推陈出新，建设结构合理的玩法体系，健全利益分配机制和激励机制。在得到有关职能部门同意的前提下，可以考虑将彩票返奖率提高到与私彩相近的比例，以公彩的合法性、公开性、安全性和舒适性吸引广大彩民，真正达到通过市场手段打击私彩，扩大公彩发行，筹集更多社会公益金的目的。第二是完善体育彩票市场管理制度，健全发行销售监督机制，确保体育彩票市场的安全和信誉。各职能部门要联合行动，采取有力措施严厉打击各种非法发行彩票或变相彩票的行为，视私彩为非法集资予以取缔，并追究有关人员的法律责任。

3.3 项目建设规模与运营模式

3.3.1项目建设规模

本项目用地面积约107334㎡，总建筑面积为88100㎡，分为世界搏击竞赛中心、配套产权式酒店公寓（叠拼）、俱乐部总部培训基地、游艇俱乐部、搏击馆等5大区域。

具体各区域建筑指标和总体建筑指标建设内容见下表。

表4-1 各区域建筑指标和总体建筑指标

3.3.2项目运营模式

高端复合型地产通常采用租售结合的经营方式，这种方式更利于分享物业增值收益但也可能存在不利于物业管理的弊端。本着收益最大化和物业管理质量最优化的原则，本项目则采用"搏击运动产业链自主经营+配套产权度假酒店出售"的模式。

1、海南世界搏击竞赛中心区运营模式

与一般体育场馆运营模式相比较，海南世界搏击竞赛中心区的运营模式具有两大突出特征：

第一、海南世界搏击竞赛中心区具备稳定的、丰富的、足以支撑场馆全年满负荷运营的上游体育文化娱乐活动内容的承办资源。

该资源提供方为关联公司北京博克森体育文化发展有限公司（以下简称北京博克森文化）。海南博克森置业有限公司（以下简称海南博克森置业）以活动承办方与北京博克森文化签订合作协议，确保北京博克森文化旗下自营及代理的系列搏击类赛事，以及该系列赛事聚合、辐射、衍生的各种文化、娱乐、教育、培训等活动组合，落户海南世界搏击竞赛中心区。由此构建海南世界搏击竞赛中心区主营业务体系，全年不间断的赛事举办、文化娱乐演出吸引源源不断的观众流入，汇聚起海南世界搏击竞赛中心区的巨大影响力，形成中心区的品牌号召力，相应的广告以及品牌授权商业价值顺势凸显。

即：高水平、高密度、持续性的海量精彩体育赛事以及文化娱乐活动内容资源优势，为海南世界搏击竞赛中心区带来稳定的、长期的、庞大的观众流、游客流以及相关性行业从业人群。

由此，不单将确保体育赛事产业传统门票、广告以及商业赞助收益，而且将形成一系列关联性产业收益，包括体育彩票发行收益、赛事及活动节目媒体制作与传播服务收益、关联体育文化娱乐项目教育培训收益、体育集训业务收益、展会业务收益、场馆周边商贸业务收益等。

第二、海南世界搏击竞赛中心区具备通畅的、可控的全媒体传播展示平台。

全媒体传播展示平台由关联公司北京博克森传媒科技有限公司（以下简称北京博克森传媒）提供。北京博克森传媒将海南世界搏击竞赛中心区的赛事以及活动进行全媒体传播，媒体平台包括中央电视台以及10大地方电视、央视国际网络电视、央视数字付费电视、华数手机电视等，为中心区带来长期的广泛的媒体关注度、传播影响力。

畅通的全媒体传播渠道为中心区打造了畅通的信息流，中心区将吸引博克森体育集团之外更多种类的体育赛事、文艺娱乐演艺活动等落地，将吸引更多人流观赏，将吸引更多体育行业、文化行业、媒体制作与媒体服务业等关联业态人员进驻，这些都将极大提高中心区场馆的广告价值，并将形成中心区品牌，拉升中心区区域经济价值。同时中心区的赛事与传播体系，也成为博克森体育集团在线竞赛虚拟增值业务平台的重要组成部分，从而参与到博克森体育集团更为无限的收益分配系统之中。

2、海南世界搏击竞赛中心区收入框架

中心区已经集成的搏击赛事资源

中心区主要收入来源：

3、配套产权式酒店公寓（叠拼）区运营模式

根据海南省目前配套产权式酒店公寓（叠拼）的运营情况以及盈滨半岛旅游度假区域内的地价，考虑到未来几年房地产价格依然处于上升通道，项目配套产权式酒店公寓（叠拼）保守估计出售均价为20000元/平方米，计划18个月内销售完毕。

第四章 项目选址与建设条件

4.1 项目选址

本项目选址位于海南省澄迈县老城经济开发区盈滨半岛旅游度假区内海。项目地块位于东南方向的大道村内，项目用地东临盈滨桥、南临老城经济开发区、北靠盈滨半岛旅游度假区、西部盈滨内海从中间穿过，占地面积约107334平方米。

图4-1 项目建设地理位置图

本项目属于澄迈老城片区，片区东部毗邻海南省省会海口市长流镇，距澄迈县城金江镇约36公里，是海口城市总体规划中三个组团之一的马村组团的重要组成部分。片区东距海口市美兰机场35公里，北距粤海铁路客运站2.8公里，区位条件优越。本项目开发主题为"世界搏击中心"，力求打造中国第一个世界搏击中心，成为国内第一个体育文化旅游、度假产业示范项目；打造中国第一个搏击运动产业链，涵盖旅游度假、竞赛及赛事推广、电视传媒、体育休闲娱乐、体育会议交流等上下游产业体系。

目前，项目海域属于一级类旅游娱乐用海和二级类旅游基础设施用海，海域等别为五类。项目建设单位海南博克森置业有限公司现已取得项目还有使用权证书，国海证号为2013D46902700219，项目地块用于建设海上竞技、搏击、康复康体、游艇码头、水上运动以及星级酒店等项目。

4.2 建设条件

4.2.1气象条件

澄迈县属热带季风气候，年平均气温23.8℃，年平均日照时数2059小时，年均降雨量1786.1毫米，且热雨同季，终年基本无霜。较之全省东部市县，处于静风环境区，台风影响较弱。地势南高北低，南部为丘陵山地，中部为河积平原，北部为台地和海积平原。气候温和，日照充足，适合生产生活旅游。

4.2.2水资源

澄迈县全县大小河流20多条，年流量35亿立方米。海南最大的河流南渡江流经县内8个乡镇，长达120公里，年流量为17.4亿立方米，可利用水4亿立方米。县内有大小河流20多条，总长250公里，常年流量35亿立方米。南渡江流经10个乡镇，流程116.3公里，年均流量13.4亿立方米。建有中型水库4宗，小型水库13宗，总库容量1亿方，蓄水工程472宗，引水工程90宗，提水工程33宗，年年加大投入大搞冬修水利建设，用水实灌面积17.2万亩。

全县海岸线长有89.8公里(含内湾线)，内外港湾15处，海洋面积达1000平方公里，属琼州海峡和北部湾的一部分，水温温和，海水深度大，盐度适中，发展港口贸易，海洋捕捞业、养殖业等条件优越。

4.2.3矿产资源

澄迈县经探明储量最大的矿产资源有：石油、石英石、石灰石、水晶、黄金、白银、泥煤、锌铝、赤铁、高岭土、花岗岩、锰等十多种。其中石油1.9亿吨；石英石5000多万吨，平均品位含硅99.5%；石灰石1075万吨，平均含石灰钙53.92%；水晶矿床长5.5公里，宽3公里；高岭土约有8000万吨。县内已探明的陆地矿产资源有石灰石1070万吨，石英石5000万吨，还有石油、高岭土、铅锌、金银、花岗石、玄武岩、砖瓦粘土矿等10多种，发现矿产地55处，其中金属矿产地11处，非金属矿产地32处，能源矿产4处，水气矿地8处。

4.2.4海洋资源

澄迈县北靠琼州海峡，海岸线全长89.8公里（含内湾线）。内港湾有浅海涂滩2.3万亩，海水有机物质丰富，是海水养殖的理想基地。近港湾海域盛产马鲛鱼、红鱼、黄花鱼、石斑鱼、鲳鱼、金枪鱼、鱿鱼、墨鱼、龙虾、虾米等名贵海鲜。内外港湾15处，均可建2万吨级泊位码头。沿海海边风光猗丽，沙白水清，环境保护完好，是开辟海边旅游度假景点的黄金地带。

4.2.5交通条件

盈滨半岛旅游度假区所处位置交通网络四通八达，运输方便快捷，是海口西海岸"17公里黄金海岸线"的延伸区，有海口的"亚龙湾"美誉。距海口国贸中心区17公里，到海口火车站不到5分钟车程，距美兰国际机场35公里，上绕城高速到机场只要20分钟即可到达；2011年海南城际轻轨通车，在盈滨半岛旁已设一个轻轨站点，从这里坐轻轨到达三亚仅需90分钟车程。

项目地块南部有规划市政支路经过，交通条件优越，出入非常方便。

4.2.6配套条件

本项目所在的盈滨半岛旅游度假区是老城片区产业布局总体规划中的旅游度假区，根据《澄迈盈滨半岛旅游度假区规划》"一带三区"的布局，该区将打造成国际化旅游度假区。该区现有的供配电、给排水、消防、环保等市政公用工程设施均有较好的基础。

1、供水：项目片区内建有老城水厂，占地面积13公顷，现状供水能力为10万m³/d，规划未来几年内供水能力提升到20万m³/d，供水能力充足。根据现有用水量情况以及在可见的预测年限内，项目所需供水能够保证。

2、排污：盈滨半岛旅游度假区片区内已建有西区污水厂，占地面积25公顷，现状处理污水能力为5万吨/日，规划提升到30万吨/日，片区内规划污水工程可接入海口市政污水管网，项目污水排放要求能够得到满足。

3、供电；老城片区内已建有海口华能电厂，在建220KV老城变电站，规划未来建设两座220KV变电站。除此之外，澄迈县境内建有550KV的福山变电站，供电能力充足，能够满足本项目用电要求。

4、燃气：项目所需燃气可由东方气田、洋浦LNG接收站、福山气田接入燃气管道至老城分输站配送到项目地区，满足用气需求。

5、通信：项目运营期间所需的通信、宽带网络，以及有线电视等设施均能满足项目要求。

6、生活配套设施条件：盈滨半岛旅游度假区生活服务配套设施条件齐全。

第五章 建设方案

5.1总图布置方案

5.1.1规划设计定位

1、本规划设计以搏击运动为主题，力求体现出浓厚的竞技体育氛围，并且充分的利用地块周边自然环境。

2、根据市场需求，结合基地特性，利用丰富的河景海景资源。（1）设计涵盖产权式酒店、海景公寓、独栋、双拼、叠拼、联排别墅等丰富多样化的产权式度假产品。并针对特定高端客户群，为其度身定制特游艇中心产品。（2）结合搏击主题设计训练场馆及运动员公寓、媒体中心等建筑设施。

3、功能分区明确，布局合理，并满足城市规划及城市设计要求。

4、环境打造中融入体育元素，打造高品质园林生态园区，打造中国世界搏击中心，成为国内文化旅游产业示范项目，兼有体育传媒、赛事推广、体育会议交流等，满足未来人居环境要求，树立澄迈项目独特的生活方式。植入体育地产新型概念。

5.1.2项目总图布置

1、项目定位

"海南世界搏击竞赛娱乐中心"项目是集世界顶级搏击运动场馆、娱乐及休闲住宿为一体的综合体育娱乐场所，其主要功能为搏击赛事、训练、数据传输，实况转播，配套产权式酒店、商业等。整个建筑方案由总部楼群以及与之配套的设施、会展中心、商务宾馆、酒店及文化休闲、运动员公寓等组成。

项目强调生态景观、商务环境、顺畅交通，在人力与资本的增强效应、总部聚集的聚合效应和价值链共生效应的作用下，为发展中的企业集团、搏击运动，世界体育文化交流等提供一个国际化的交流平台，打造先进的可持续发展的环境。

本项目创建以体育旅游发展为主导的，休闲、娱乐、文化、服务、旅游、人才教育培养等为一体的世界搏击娱乐中心、国际数字媒体中心、体育产业总部基地。

2、总平面布置

本工程设计全面贯彻国家及省、市的有关政策和法令，严格执行各项有关设计规范和规程，尽力满足建设单位的要求，结合国情和实际条件，因地制宜，精心设计，严格把关。力求使本工程功能合理，分区明确，环境舒适，美观大方，使用方便，协调和谐，设计先进，经济合理。并尽量采用新材料、新技术、新工艺，适当采用节电、节能等措施。

项目基地中间为盈滨内海，北侧为盈滨半岛旅游度假区，南侧为老城经济开发区，建筑组合遵循构筑与海岸线和谐统一的城市天际线原则，南北地块与盈滨内海构成"坎卦"——北侧以龙形蜿蜒变换规划布局，龙象征阳属性协调北部地开水卦象；南侧以凤形相对规划布局，优化三角形地块的缺陷，阴属性协调南岸地块离火卦象；总体寓意"龙凤呈祥、孕育成功之象"。

图5-1 总平面布置图

3、道路系统及交通组织

道路系统设计是为人及货物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本项目车行系统尽可能简洁。

项目地块南侧面向规划市政道路共设置一个出入口，采用人车适度分流及混行相结合的交通方式。在项目地块沿城市道路设置了两片地面停车，解决地面停车的问题。用地内设有的环形道路，平时为车行的通道，紧急时可作为消防车的环形通道。

4、绿地及景观规划

项目绿地系统主要分中心绿地——行道绿化——绿化停车三级，形成点、线、面的绿地规划格局，主要景观位于中心绿地内，以大型热带观赏植物如椰子树、大王棕、小叶榕等基本绿化乔木，同时配以灌木等丰富，多色彩花卉点缀，草皮满铺；形成特色鲜明、层次丰富、绿树成荫的热带景园景观，提高小区品质。

5、竖向规划

项目基地竖向规划依据《控规》竖向规划条件，原则上顺应《控规》竖向变化。项目区域内总体比周边道路标高高出0.3-0.4米，场地及道路坡度控制在0.3-2%左右。

6、环卫规划与措施

污废水及雨水入地下管网集中排放和处理。

完善内部环卫措施。每个功能分区内设垃圾站，并在内部环境及道路旁每50-60米左右安排有果皮箱，以保障项目区内卫生要求。

除道路及建筑物占地外，其他各处都以草皮铺满，不露泥土，保持水土，绿化美化，环境整洁。

5.1.3功能分区

总体功能分为：世界搏击竞赛中心区、配套产权式酒店公寓（叠拼）区等。各功能要相互独立，又要方便使用。

1、世界搏击竞赛中心区

世界搏击竞赛中心区包括世界搏击竞赛娱乐中心（包括体育竞赛场馆、数字传媒播控中心、演艺剧场等）和产业总部基地（包括体育教育培训中心、会议中心、商务以及服务中心等）两大部分，总建筑面积共5410000平方米。"世界搏击竞赛中心区"将配置适合大型文艺晚会的灯光、音响、舞美，广播级的摄录制作设备，奥运标准的搏击类竞赛组织、场馆运营、市场开发和电视制作等专业团队，集成以数字电视、手机电视、和网络电视等为主的新媒体播出平台，为我国及世界的拳击、跆拳道、空手道、武术、柔道、摔跤、自由搏击、泰拳、综合格斗等搏击类运动项目的竞赛表演提供产业链结构式的全方位立体服务。同时，在体育竞赛、大型文艺演出和时尚秀之余，场馆可灵活组装成各种规格大小的演播室，以适合各种影视节目及中小型活动的制作需求。

2、配套产权式酒店公寓（叠拼）区

产权式度假式酒店区包括五星级配套产权式酒店公寓（叠拼）、游艇俱乐部等，总建筑面积共34000平方米，其中配套产权式酒店公寓（叠拼）建筑面积31000平方米，游艇俱乐部建筑面积3000平方米。产权式度假式酒店区作为世界搏击竞赛中心区的配套商业娱乐区而建，主要是为前来参加搏击竞赛及培训的运动员提供休闲娱乐场所，次要目标客户是前来海南度假旅游客户。

3、与周边地块的预留接口

项目基地地块在搏击运动训练比赛馆处预留二个接口，一个作为世界搏击竞赛中心区的入口，一个作为配套产权式酒店公寓（叠拼）区的入口。

5.2工程方案

5.2.1建筑方案

1、设计依据

1）现状地形图；

2）建设单位关于地块规划用地红线图电子文件；

3）《中华人民共和国城乡规划法》中华人民共和国主席令第七十四号；

4）《城市居住区规划设计规范》GB50180；

5）《城市规划编制办法》中华人民共和国建设部令第146号；

6）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

7）《无障碍设施设计标准》DGJ08-103-2003 J10264-2003；

8）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；

9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；

10）《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DGJ08-7-2006；

11）《城市居住区公共服务设施设置标准》GBJ08-550-2002；

12）《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

13）《住宅建筑规范》GB50368-2005；

14）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）；

15）《汽车库建筑设计规范》DGJ100-98；

16）国家及地方有关居住区规划设计的技术规范、规定与标准。

2、结构设计

根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012），基本风压值ω为0.75KN／㎡，本工程基本风压按50年重现期的风压取值，地面粗糙度为B类，建筑体形系数µ为1.3。

本工程荷载按《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）进行取值，见下表：

表5-1 项目结构荷载取值表

3、抗震设防

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），本工程属丙类建筑，场地地震基本烈度为8度，设计地震分组为第一组，基本地震加速度值为0.20g。

4、结构体系和设计等级

1）结构体系

经综合分析和技术经济比较，结合建筑设计要求，本工程采用的结构体系为原木结构，采用天然环保建筑材料。

2）结构使用年限与结构安全等级

根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001），本工程设计基本周期为50年，建筑结构安全等级为二级，结构重要系数r=1.0。

3）地基基础型式设计等级

根据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011），本工程基础设计等级为甲级。基础型式待提供地质勘查报告后确定。

4）抗震等级

本工程建筑物抗震等级均为二级。

5）建筑构件的耐火等级与耐火极限

本工程设计建筑构件的耐火等级为二级，各构件的耐火极限均按规范要求执行。

构件挠度允许值【f】=L/200，最大裂缝宽度允许值：室内正常环境【Wmax】=0.2mm。

5、建筑分类等级

本工程建筑结构的安全等级为二级，抗震设防类别为乙类，结构抗震等级为三级。地下室防水等级为二级。地基基础设计等级为乙级。

6、上部结构及地下室结构方案

结构形式：别墅采用轻钢结构，高层采用剪力墙结构，纯地下室部分采用框架结构。楼面、室面板采用钢筋混凝土楼板；地下室周圈采用钢筋混凝土挡墙。

7、基础方案

本工程目前尚未进行工程地质勘察，因而本工程基础拟采用钢筋砼桩筏基础。

8、结构计算

本工程主体结构整体分析计算采用中国建筑科学研究院研制"多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件SATWE"。

本工程基础结构采用"基础工程计算机辅助设计JCCAD"进行计算分析。

9、结构优化设计

为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。

5.2.2给排水方案

1、设计依据

1）《建筑给水排水设计规范》（2009年版）GB 50015-2003；

2）《高层民用建筑设计防火规范》（2005版）GB 50045-95；

3）《自动喷水灭火系统设计规范》（2005版）GB 50084-2001；

4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97；

5）《建筑灭火器配置设计规范》GB 50140-2005；

6）《室外给水设计规范》GB 50013-2006；

7）《室外排水设计规范》GB 50014－2006；

8）《建筑给水钢塑复合管管道工程技术规范》CECS125:2001；

9）《建筑给水聚丙烯管道工程技术规范》GB/T50349—2005；

10）《民用建筑热工设计规范》GB 50176-93；

11）《公共建筑节能设计标准》GB 50189-2005；

12）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》（2007）。

2、设计范围

给水系统、排水系统（生活污废水系统）、雨水系统、太阳能热水系统。

3、给水系统

1）水源

市政水源来自老城经济开发区市政管网，供水压力0.25MPa。市政水源主要作为生活用水和消防用水。市政生活给水管网压力不小于0.28Mpa。为充分利用城市水压，地下室至四层由城市供水水压直接供给，五层以上城市水压不能供给的部位设置二次加压供水系统，使各楼层无缺水之忧。

2）室外给水系统

本项目给水系统水源来自市政给水管网，供水压力0.25MPa。

考虑本项目室外给水管道兼顾供给室外消防用水，因而项目南北两块地均设置两条DN150市政水源引入管与本项目室外给水管道连接，市政水源引入管上设置DN150总水表和倒流防止器。

室外给水管道在本项目周围呈环状布置，管径DN150。室外给水管道上预留地下室及一层生活给水接口，接口位置下阶段设计确定。

3）室内给水系统

室内给水系统分为3个区，地下室-1层为低区，利用由市政给水管网压力直接供水；2层及以上住宅楼的室内生活给水系统采用：水源（市政给水管网）——地下生活水池——恒压供水设备——用水点，系统采用下行上给式。2—6层为中区，7层及以上楼层为高区，每个分区分别设置恒压变频供水设备。生活水池和恒压供水设备在地下室水泵室内，地下生活水池有效容积200m³，为最高日用水量的26%。

4、排水系统

项目室内排水系统采用废污分流排水方式，生活污水经过污水管道收集排入化粪池，经化粪池处理后再排入市政排水管网。生活废水直接排入室外排水管网。地下室废水设明沟汇集至集水坑内，设潜水排污泵直接排向室外排水管网。小区污废水排放量以最高日生活用水量的90%计。室外排水管网最终接入市政排水管网。

建筑排水采用雨污分流制，屋面雨水采用外排水方式，沿外墙排入室外雨水管网。

雨水管道按照海口地区暴雨强度公式进行设计：

设计参数：

设计重现期：场地 P=2年；屋面 P=5年；

集水时间：，其中地面集水时间；管渠内雨水流行时间；折减系数，

雨量公式：

式中：F—汇流面积（ha）；

—径流系数，屋面取0.9，室外地面取0.6；

Q—暴雨强度（L/s·ha）。

室外雨水管网最终接入市政雨水管网。

5、卫生设备及管材

1）卫生设备：所有卫生设备均采用符合国家标准的节水型产品，选型待定。

2）管材：生活给水系统，DN≤40mm者采用PP-R给水塑料管，热熔连接；DN＞40mm采用塑钢管道，螺纹连接。室内雨污水管道采用优质PVC排水塑料管，胶黏剂粘结；室外雨污水管道采用HDPE双壁波纹管，橡胶圈承插连接，地下室排水管道采用镀锌钢管。

5.2.3通风及空调设计方案

1、设计依据

1）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB 50019-2003）；

2）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95，2005版）；

3）《汽车库建筑设计规范》（JGJ 100-98）；

4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-97）；

5）《人民防空地下室设计规范》（GB 50038-2005）；

6）建筑专业提供的本工程的有关资料。

2、设计气象参数

地理位置：北纬20°02′ 东经110°53′

大气压力：冬季：1016.0hPa 夏季：1002.4hPa

室外计算干球温度：空调通风：34.5℃ 夏季通风：32℃

室外计算湿球温度：27.9℃

3、涉及范围的要求

本设计范围包括本建筑的通风空调及防排烟系统设计，各房间的设计内容如下表所示：

表5-2 项目通风设计范围表

4、通风设计

地下室配电室、水泵房等设自然进风机械排风系统，通风量分别按换气次数不小于15和8次/h设计。

卫生间、厨房设有外窗，按自然通风设计。

住宅各房间设有外窗，按自然通风设计。

地下汽车库设置换气次数不小于6次/h的自然进风、机械排风系统。与其排烟系统合用。

5、空调设计

住宅的空调设计按分体空调考虑，由用户自理。但其能效比（EER）应按不低于3.40的要求选用，以满足房间空调器能效限定值等国家标准的有关要求。

5.2.4电气系统方案

1、设计依据

1）《高层建筑设计防火规范》（GB 50045-95，2005版）；

2）《高层建筑电气设计手册》；

3）《民用建筑电气设计规范》（IGI16-2008）；

4）《低压配电设计规范》（GB 50045-2011）；

5）《供配电系统设计规范》（GB 50052-2009）；

6）《建筑照明设计标准》（GB 50034-2004）；

7）《建筑物防雷设计规范》（GB 50057-2010）；

8）有关专业提供的设计资料；

9）建设单位提出的要求。

2、设计范围

本设计范围包括高低压变配电、防雷接地、照明、电视电话系统的设计。

3、供电电源

本项目酒店工程为二类高层建筑，消防设备按二级负荷供电，生活水泵、普通电梯、排污泵按二级负荷供电，其余按三级负荷供电。

从电网引入一路10KV电源作为工作电源；另在地下一层设一套柴油发电机组，容量为450KW，作为备用电源，柴油发电机组手动投入运行，以确保本工程二级负荷的供电。

4、用电负荷计算

参照国内发达地区同类工程用电标准，本工程负荷指标以如下标准：

地下层 30W/㎡

泵房 95KW

公寓 6KW/户

商铺 80W/㎡

电梯 192KW

Pe=8527kW 取需用系数0.3 同期系数=0.9 Pis=2302kW

5、变配电设计

本工程地下一层设低压配电房。内设金属移开式10KV开关柜5台，采用真空断路器，环氧浇注式干式变压器柜2台，容量为1600kVA，低压配电系统采用成套抽屉式开关柜。

配电系统采用高供高计，在电源进线设有专用有功、无功计量柜，在高低压母线上装置电压表，各进出线回路装设电流表。

低压配电系统采用放射性和干线式相结合的配电方式。配电房至各层照明、动力等用电采用封闭母线沿竖井敷设的干线式配电方式，配电房至各重要设备（消防设备）用电采用放射性双电源，末端自动切换的配电方式。无功补偿采用低压侧集中补偿方式。

6、低压系统

公寓部分对每户在地下室配电间，电梯、公共照明在表计间计量；住户采用一户一表制量电。

酒店部分每单元设置电气竖井；十一层及以下采用阻燃电线放射式配电，电表集中在地下一层配电间内安装；对公建就地设置低压分计量表。

对一、二级负荷均采用双电源以电缆放射供电至设备端作自切后配出。

7、照明设计

地下车库及公建内原则上均选用高效节能型荧光灯，局部根据需要适量设置白炽灯具；楼道、电梯厅等公共部位采用紧凑型节能灯具；住户内由户主自定。

配电间、泵房、电梯机房、高层酒店电梯厅、疏散楼梯出口均设置自带电池的应急照明灯，应急放电时间不小三十分钟。

8、住宅设计标准

每户进门处的一个嵌墙式住户配电箱内，设一个电源总开关与多分路开关，电源总开关能同时分断相线和中性线。空调、照明、插座电源分路设置，除挂壁式空调电源插座外，其它电源插座回路均设置漏电保护。

主卧室、起居室各设一个单相三级空调插座及三∽四个单相二三极组合插座，其他房间各设二个单相二三极组合插座。

厨房设一个抽油机单相三极插座和三个（调理台）带开关的单相二三极组合插座。

卫生间洗脸盆和洗衣机边各设一个防溅式带开关的单相二三极组合插座。

所有照明仅留灯头，一房一灯。厨、卫、阳台选瓷质灯座，卫生间先用防溅开关，其他选用胶木灯座。

室内线路采用BV-750型塑料绝缘铜芯线，穿保护管暗敷于墙壁的天棚内。

9、防雷与接地

本工程采用公共接地体，按二类防雷建筑设计，在屋顶设不大于10×10米网格的避雷带，利用注重主筋作防雷引下线，利用结构基础做接地体，要求实测接地电阻不大于1欧姆。

配电系统采用三相五线制（TN—S）。

工程做总等电位联接，宿舍等卫生间座局部等电位联接，各电梯两头需做等电位联接。电气竖井内的接地线其下端应与接地网可靠连接。弱电进线及电源引入线采用防雷电引入措施。

酒店从第三层开始每隔三层在建筑物外墙敷设一圈-40*4镀锌扁钢做均压环相连，建筑物内钢构架和钢筋混凝土的钢筋应相互连接。

5.2.5弱电设计方案

1、设计依据

1）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；

2）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98

3）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000;

4）《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94；

5）《建筑物防雷设计规范》（2000年版）GB50057-94；

6）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004；

7）《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；

8）建设单位提供的设计任务书；

9）其它专业提出的要求及配合资料。

2、设计范围

包括综合布线、计算机网络系统、通信网络系统、楼宇设备自控、电缆电视、安全防范、火灾报警、广播及停车库管理系统的设计。

通信及有线电视系统分界为弱电中心，电缆进线及外线工程由电信部门及有线电视部门负责设计及施工。

3、通信系统

1）电话系统

市电话局电缆由项目区外市话局人井埋地引至项目区交接间尔后配线电缆分别采用2GG80埋地引至各幢建筑单元电话总配线箱，每户一个进户点。每层设一个电话出线箱，两对电话线，四个电话终端。各户分支线由电话总配线引出，先沿竖井内的线槽敷设，经每层个电话出线箱后穿PVC管暗敷至用户综合信息箱；各电话终端由用户综合信息箱直接用PVC管暗敷引来。

2）网络通信系统

市电信部门采用光缆或铜缆由项目区人井埋地引至项目区总配线柜，尔后光缆或铜缆分别采用GG80埋地引至各幢建筑单元。

各幢公寓楼：本系统采用的传输线由电信部门确定，每户设一对网络线，三个信息终端，系统结构同上述电话系统。

公建部分按每80平方米设一组电话、网络终端。

项目区一期设电话及网络机房（可与物业管理中心、公建合建），为60平方米左右。

项目区内电话及网络系统的深化设计、施工和调试由电话及电信部门负责。

4、有线电视系统

项目区内电视系统由市有线电视网引来，系统采用（1000）MHz领频双向传输，用户终端电平要求64±4dB,载噪比≥43dB，图象清晰度应在四级以上。

本工程考虑每层设一个进户点，采用GG50埋地引至各层CATV箱，每户设一根电视电缆，该电缆先从竖井内的线槽敷设，尔后穿PVC管暗敷至每户户内的接线盒，然后由接线盒穿PVC管暗敷，引至各电视终端。

系统考虑公寓每户三个电视终端，大套设置四个电视终端；沿街商铺每户不少于二个电视终端；另外每层商场各各预留一只CATV箱，以备需要。

项目拟在会所或物业管理中心内设一间有线电视机房，30平方米左右。

项目区内电视系统的深化设计、施工和调试同承包商设计负责。

5、访客对讲系统

本系统主要针对配套产权式酒店公寓区建筑单体而设计的，对于提高小区文明程度，增强小区物业管理能力，树立小区现代化形象起着重要的作用，同时又是安全防范系统的重要组成部分。

系统构成为：每个单元设置门口机、电控锁和电源箱，系统采用总线制形式。

本系统考虑采用可视住户机，该住户机房安装在每户的客户内，门口机安装在单元入口处。

该垂直管线在弱电间内沿线槽明敷，分支线沿墙或楼板穿PVC管暗敷。

小区设有消防控制中心，各住宅入口的门口机与消防控制中心联网负责。

小区内访客对讲系统的深化设计、施工和调试由承包商设计负责。

6、火灾自动报警及消防联动控制系统

根据消防规范要求，本工程的地下车库及每层面积大于3000平方米商业房按一级保护对象设防；设中央空调系统或每层面积为2000∽3000平方米商业房按二级保护对象设防；消防控制中心设在或物业管理中心一层。

1）消防联动控制

消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动\手动控制、手动硬线直接控制。通过联动控制台，可现实对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、防火门、电梯运行、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制。火灾发生时可手动/自动切。

在地下车库考虑设置温感探测器，在商铺及高层酒店公寓的公共部位设感烟探测器，另外在楼梯口及交通要道口设置手动报警按钮及火警铃。

消防中心里的联动系统当收到火灾报警信号后并经过确认，将发出以下控制指令：

① 切断火灾层本层以及相邻两层非消防电源，并反馈信号。

② 开启火灾层及相应上下两层有疏散广播系统，关闭背景音乐广播。

③ 开启排烟风机，并反馈信号。

④ 向电梯控制器发出信号，使用电梯都迫降到底层，并停止运行，仅留消防电梯仍处于运行状态。

⑤ 用于防火分区的电动防火卷帘门在火灾探测器动作后，卷帘下降到底，并反馈信号。

⑥ 启动消防泵并反馈信号。

⑦ 启动喷淋泵并反馈信号。

⑧ 接通市消防电话并报警。

消防中心的FAS设备包括：中央处理机（CPU）、显示控制屏（SCC）、打印机（PRT）、消防紧急电话（FTEL）、24V不间断电源（UPS）、电脑数据图诸如显示器（CRT），采用二总线制智能报警系统。

管线敷设全部采用穿PVC管沿楼板暗敷设，线缆采用耐火导线和电缆。

7、保安监控系统

在项目区管理室设置电视监控室（可与消防中心合用），具体可设置电视监控设备，使其集防盗与报警于一体。

在项目区主要入口、酒店、地下车库，室外项目区主要公共场所及电梯轿箱内考虑设备电视摄诸如进行监控。

系统管线采用穿PVC管沿顶板暗敷。

项目区内保安监控系统的设计、施工和调试由承包商设计负责。

8、强电部分

高压一路10KV电源由澄迈变电站经电缆线路直埋地引至本工程地下一层变配电所，低压系统采用单母线分段的主接线方式。为确保一、二级负荷和消防用电设备供电的可靠性，在地下一层设一台500KW自启动柴油发电机机组，作为备用电源；当市电故障时，柴油发电机自动启动，市电恢复时，自动停机，恢复正常供电。

用电指标：每户设计容量为8KW；

计量：高压设总计量(计非居照明)，低压设电力，商业照明，住宅照明分计量。

采用带自动调节装置的静电电容器柜，在低压配电室集中进行无功功率补偿；气体放电灯设就地电容器分散补偿。

5.2.6暖通系统方案

1、设计依据

1）业主要求及建筑专业提供的图纸；

2）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB 50019-2003）；

3）《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）；

4）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）2005年版；

5）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-97）；

6）《工程建设标准强制性条文——房屋建筑部分》（2002年版）；

7）《公共建筑节能设计标准》（GB 50189-2005）。

2、设计内容

本地块的采暖及空调系统设计；本地块的通风及防、排烟系统。

3、设计参数

1）室外设计计算参数<部分数据参照海口地区>：

表5-3 室外设计计算参数表

2）室内设计计算参数

表5-4 室内设计计算参数表

3）通风换气次数：

表5-5 通风换气次数表

4、空调系统

根据空调负荷及营运特性，本项目空调系统冷热源分为：

公建均在酒店一层，为方便运营及管理，空调均采用变制冷剂流量多联分体式空调系统。同时设置先进完善的新风系统，能使空调房间更舒适更健康。新风系统按区域设置，可对室外环境温度的急剧变化作出快速反应，保证稳定的送风温度，维持室内稳定的温度场分布，最大限度地保证室内空气的清新。

公寓住宅区每户单独设置分体式空调系统。

5、空调风系统

空调风系统设计以横向按防火分区设置空调系统为原则。

对重要房间如安保间、值班室等，另装设双制分体空调机，既可以单独控制，又可以充分满足其24小时使用的工作要求。

空调风管采用镀锌钢板制作，其保温采用不燃性带夹筋铝箔贴面防水保护层的离心玻璃棉就热保温板材，其密度不小于32kg/m³，厚度为30mm。保温风管穿越楼板、墙体时在保温层外用0.75mm的镀锌钢板做保护壳，保护壳与墙面、楼板地面平齐，比楼板面高出20mm。

空调通风系统均按规范规定在必要的位置装设防火阀。且由消防控制中心联动控制在火警时，空调系统停止运行。

在各主要出入口处均安装空气幕。

配电房、设备用房等均设独立的机械送、排风系统。

公建均设机械排风，以保证新风的顺利补入和过渡季节的通风换气。

公共卫生间均设机械排风系统。

6、防、排烟系统及消防和安全

地下汽车库的机械排风系统兼作排烟系统，排烟量按6次/小时换气量计算。系统排风机选用高温排烟风机，平时排风，火灾时排烟。风机入口设有排烟防火阀，当排出的烟气温度超过280℃时，阀门关闭并连锁排烟风机停止工作。地下车库排烟系统由消防控制中心实施监控。

对于面积超过50㎡房间以及超过20米的地下走道，均设机械排烟系统。对于走道部分按照每个防烟分区面积不超过500㎡划分防烟分区。排烟口采用单层百叶风口，平时排风，火灾时排烟，风管穿越防烟分区处设排烟防火阀，阀门常开，火灾时，阀门所在防烟分区着火时保持开启，其他房间着火是阀门关断，280℃自动关断，并联锁本系统风机停止工作，输出信号。排烟风机为双速风机，平时低速排风，火灾时高速排烟。

排烟机设在排风机房内。火警时，由消防控制中心远动或由就地手动控制开启着火区域的排烟防火阀并联锁启动排烟风机，向室外排烟。排烟风机入口均装设280℃熔断的防烟防火阀（常开），当烟气温度超过280℃时，防烟防火阀感温器动作自动关闭阀门，同时连锁关闭排烟风机。

通风、空调风管穿越空调机房的隔墙、楼板及防火分区的隔墙处，均设置与风机联锁的防火阀（70℃熔断）

空调水管、风管的保温均采用难燃或非燃材料（橡胶难燃B1级或离心玻璃棉制品）。

风机、风管均采用非燃烧材料制作(钢板或不燃型无机玻璃钢）。

消防（防排烟）控制：所有与消防有关的系统或部位均与消费消防报警系统联锁。在火警时，排烟风机与之相对应的送风机均联锁对应启动，其余的空调机组、新风机组、风机盘管、送风机、排风机以及空调冷、热系统设备均由消控中心指令联锁停止运行。

本工程空调通风系统设计及设备选用，均考虑保护人员身心安全。

7、空调通风自控

根据本工程的特点结合工程自动化管理，各区域的空调系统全部采用自动控制装置。

防排烟系统采用就地手动控制和消控中心远程遥控相结合的控制方式：在火警时，排烟机以及与之相对应的送风机均联锁对应启动，其余的新风机组、送风机、排风机以及空调冷、热系统设备均由消控中心指令联锁停止运行。

8、管材选用及保温措施

所有通风、空调风管均采用镀锌钢板制作，其厚度按风管制作统一规定执行。

空调冷凝水管采用加厚UPVC塑料管，不另保温。

所有风口均采用铝合金风口，除风机盘管送风口外，其他送风口均配调节阀，风口颜色由业主与建筑装修确定。

空调送风管、回风管及新风管均做保温，保温材料采用不燃性带夹筋铝箔贴面防水保护层的离心玻璃棉绝热保温板材，板材固定采用塑料保温钉。其他不需保温的送、回风系统的防火阀前后2m处用铝箔离心玻璃棉板保温，保温厚度20㎜。吊顶内的排烟风管必须严格进行绝热层施工，绝热层采用带夹筋铝箔贴面保护层的硅酸铝棉板，绝热层厚度为50㎜。

9、节能、环保和卫生防疫措施

原则：采用符合国家要求的环保、节能设备及材料；所有运转设备均做减振和消声；室内设温控器，以利于节能。

所有空调机的COP均满足国家有关规范要求。

循环水泵和风机均为高效低噪产品。

通风、空调系统的设备安装均采用消声隔音、减振隔振措施，满足环保要求。

新风机组及吊顶式空调机，出入口加消声静压箱及消声器。

设备基础加减振器，吊装设备采用减振吊架。

新风机房等房间采用隔声、消声设计。如选用隔声门、窗，房间内贴吸声材料，以达到吸声、隔声的目的。管道穿过机房墙时，做好封堵工作，防止漏声。

在空间允许和经济性比较合理的前提下，设计时尽量降低风管内风速，并减少弯头，根据经济流速确定风管尺寸，降低系统阻力，以节省输送能耗。

污废气排放符合环保标准：卫生间废气集中至屋面排放。

空调和通风末端设备设置可清洗的过滤网，必要时还可在新风空调器内设置杀菌装备，以保证室内空气品质的标准。

第六章 节能分析

6.1 节能设计依据

本项目以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，依据国家合理用能标准的节能设计规范进行建设。主要用能标准和规范为：

1、《中华人民共和国节约能源法》；

2、《中华人民共和国建筑法》；

3、《节能中长期专项规划》（国家发改委发改环资[2004]2505号）；

4、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；

5、建设部关于贯彻《国务院关于加强节能工作的决定》的实施意见（建科[2006]231号）。

6、《中国能源技术政策大纲》（2006年12月）；

7、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2003）；

8、《公共建筑节能设计标准》（GB 50189-2005）；

9、《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2008）；

10、《绿色施工导则》（建质[2007]223号）；

11、《城市电力规划规范》（GB50293-1999）。

6.2项目能耗分析

节约能源是我国能源政策的重要组成部分，本项目拟选用先进合理的技术，充分利用好资源。

1、项目的用电量测算

项目采用负荷密度法估算能耗，经估算，本项目的年用电量为1798.89万kwh。计算如下：

表6-1 项目用电量估算表

2、项目的用水量测算

项目用水主要为员工生活用水。年生活用水量估算为87.44万吨。

表6-2 项目年用水量表

3、能耗分析

表6-3 项目运营过程年能源消耗种类与数量

表6-4项目能耗指标一览表

可见，项目单位产值能耗和产业增加值能耗均较低，符合国家和海南省的相应规定要求，节能效果显著。

6.3节能措施

1、建筑节能

● 整体结构及布局节能措施

（1）建筑的规划设计是建筑节能的重要的一部分，本项目的整体建筑布局充分考虑了建筑平、立、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候因素对建筑能耗的影响，在冬季最大限度地利用太阳辐射热量和减少热损失，夏季最大限度地减少得热并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。

（2）朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。本项目建筑物的朝向、方位以及建筑总平面设计考虑了多方面因素，同时结合地形、城市规划、道路、环境等条件的影响，本项目建筑的主体朝向设计为接近南北向，主要房间避开冬季主导风向和夏季最大日射朝向。

（3）建筑体形的变化直接影响建筑采暖能耗大小。建筑体形系数越大，单位建筑面积对应的外表面积就越大，传热损失就越大。因而，综合考虑建筑造型、平面布局、采光通风等条件，建筑体形不太复杂，基本呈长方形，经计算建筑的体形系数为0.26，小于0.4，符合国家标准。

（4）朝向窗墙面积比是指每个朝向外墙面上的窗、阳台门及幕墙的透明部分的总面积与所在朝向建筑的外墙的总面积的之比。窗墙面积比的确定要综合考虑多方面的因素，其中最主要的是冬、夏季日照情况、季风影响、室外空气温度、室内采光设计标准以及外窗开窗面积与建筑能耗等因素。窗墙面积比越大、采暖和空调能耗也越大。

● 墙体节能

墙体是建筑围护结构的主体，其主要功能是承重、防水、防潮、隔热、保温。本项目墙体设计采用了复合墙技术，保证了建筑物墙体节能的效果。外墙维护结构采用加气砼砌块，鉴于其轻质(干密度为500－750kg/㎡，约为粘土空心砖的1/2)保温隔热(导热系数≤0.2W/㎡·K，约为粘土空心砖的1/3-1/2)、隔音等性能较好，是理想的墙体填充材料。墙体保温采用外保温结构，保温层采用EPS聚苯板，厚度为40㎜，传热系数Ｋp为0.79w/(㎡·k)，热惰性指标D为2.82。EPS聚苯板保温方法是将保温隔热体系置于外墙外侧，使建筑达到保温的施工方法。鉴于结构层在系统的内侧，外界环境对墙体影响甚微，而其高值的蓄热性则能得到充分利用。当室内受到不稳定的热波作用时，结构层能够通过吸热或释放热量平衡温度，有利于室内温度保持稳定。在复合节能墙体中外墙外保温节能效果最佳。

● 门窗节能

项目建筑设计尽量减少门窗的面积，门窗是建筑能耗的重要部位。窗是薄壁的轻质构体，是建筑热交换、热传导最敏感的区域。冬季，其热损失是墙体的几倍；夏季，阳光透过玻璃射入室内，形成温室效应，造成室内过热，增加空调能耗。因而，在满足采光、通风和造型等功能的前提下尽量减少窗墙比。门窗的节能控制是降低室内能耗的重要措施。普通单层玻璃窗的能量损失约为建筑物冬季保温或夏季降温能耗的50%以上，改善其绝热性能是节能的重点工作之一。

项目窗框采用导热系数低的节能型塑钢窗框，其特点是：①保温：结构设计，隔热保温性能卓越；②隔音：良好的隔音性能，即便在闹市区也可以闹中取静，使家中免受噪音千扰；③耐腐：塑钢型材密度大，抗老化能力强；④密封：多重防水设计使塑钢型材具有非凡的气密性和防水性，保证了窗体隔热保温的效果。

窗墙比：在建筑物的窗体结构上，既要保证有足够的自然采光，又要尽量减少窗墙面积比。在国家节能标准对窗墙比的要求中，北向的窗墙比≤0.25，东西向的窗墙比≤0.30, 南向的窗墙比≤0.35，该项目中的窗墙比符合国家标准。

● 屋面节能

在建筑物的外围护结构中屋顶占了很大的部分，故而加强屋顶节能是建筑节能当中的相当重要的一个环节。

屋面的节能措施要点：其一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大；其二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料，以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果。

2、电气节能

● 供配电系统

① 各类用电设备优先选用国家推荐的、质量合格的节能型产品，以达到节能降耗的目的；

② 选用低损耗变压器，力求降低用电设备自身损耗；

③ 合理选择变压器（变电站）的位置，力求使其处于负荷中心，从而最大限度减少配电距离，减少电缆线路损耗；

④ 选用无功功率自动补偿装置，保证在大量感性负荷工作状态下，自动调整无功功率，降低无功损耗。

● 照明节能

① 公用楼梯间采用声控自动节能灯具；

② 选用截流量大，线路损耗小的高质量铜芯电缆，减少线路损耗；

③ 电气照明设计应实施绿色照明；

④ 选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件，既经济运行又有益于环境和人的身心健康。

3、节水措施

① 室内排水管道选用塑料排水管；

② 充分利用市政给水管网压力，采用市政压力供水；

③ 所有洁具采用节水型；

④ 卫生器配件与水池（箱）液位控制阀采用质优、可靠性强的产品；

⑤ 公共场所洗手盆采用充气式感应龙头，小便器采用感应式冲洗阀；

⑥ 所有水泵组采用高效、低噪型产品；

⑦ 污水管道结合地形功高差设计，就近排入规划的城市污水管道。

4、节能管理措施

项目单位应设置专职能源管理机构，设多名能源管理人员，全面负责节能工作：

应建立完善的能源系统运行管理体系，严格的管理制度，使能耗设备处于良好的运行状态；根据用能建筑的功能及能源供应等条件，按节能、环保的原则，制定合理的运行模式；强化节能宣传和教育力度，广泛宣传能源形势和节能的重要意义；采取有效措施，最大限度减少能耗系统跑、冒、滴、漏等能源浪费现象。

能耗系统运行过程中应做好记录，运行记录的内容应包括能耗的各种参数、运行中出现的故障及排除方法等，根据运行记录的数据，对能耗设备的运行性能进行计算分析，提高节能运行的实效。

6.4 结论

资源节约和节能降耗是我国经济社会发展的一项长期战略任务。大力推进资源节约和节能降耗，是树立和落实科学发展观，加快经济增长方式转变，缓解资源约束，减轻能耗压力，增强国民经济整体素质和竞争力，实现全面建成小康社会目标和可持续发展的必然选择。

经分析可知：该项目节能设计符合国家发布的节能法律、法规和产业政策，符合合理用能标准和节能设计规范，能源消耗品种、数量对所在地区能耗负荷的影响较小，节能措施较为完善，节能效果显著。

第七章 环境和生态影响分析

7.1生态环境依据和标准

1、《中华人民共和国环境保护法》(1989年12月)；

2、《中华人民共和国环境影响评价法》(2002年10月)；

3、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》(2005年4月)；

4、《中华人民共和国水土保持法》（2010年12月）；

5、《中华人民共和国水污染防治法》（2008年6月）；

6、《中华人民共和国大气污染防治法》（2000年4月）；

7、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1996年10月）；

8、《环境空气质量标准》（GB3095-2012）；

9、《建设项目地下水环境影响评价规范》（DZ/T0225-2004）；

10、《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）；

11、《声环境质量标准》（GB 3096-2008）；

12、《社会生活环境噪声排放标准》（GB 22337-2008）；

13、《大气污染物综合排放标准》（DB11/ 501-2007）；

14、《环境影响评价技术导则大气环境》（HJ 2.2-2008）；

15、《建筑施工场界环境噪声排放标准》（GB 12523-2011）。

7.2 生态环境现状

鉴于项目建设地点位于盈滨半岛旅游度假区，靠近海口市西海岸，故生态环境现状参考海口市环境状况。

根据《海口市2012年环境质量公报》，2012年，全市的环境质量继续保持优良水平。城市环境空气质量优良率为100%；环境功能区水质达标率为100%，集中式生活饮用水源地水质达标率为100%；声环境质量无明显变化，环境质量总体良好，环境保护工作取得了显著成效。

1、水环境质量现状

2012年海口市水环境质量状况总体良好。南渡江流域水环境质量无明显变化；海甸溪、红城湖等水体水质与去年基本持平。近岸海域海水水质均达到相应功能区标准。

1）地表水环境质量

2012年开展监测的8条江河共14个断面26个监测点位中，约69.2%的监测点位水质符合地表水Ⅱ类～Ⅲ类标准，同去年相比无明显变化。

南渡江后黎村、南渡江龙塘、南渡江儒房渡口等3个国控断面水质符合地表水Ⅲ类标准。

其它江河、湖库水质大部分监测项目能达到国家标准，但东西湖、美舍河、五源河、工业水库和沙坡水库及泄洪沟等水体部分项目监测结果超标。

跨行政区水体设有后黎村和农垦橡胶所一队两个监测断面，其中后黎村交接断面水质达到《地表水环境质量标准》Ⅲ类标准，农垦橡胶所一队交接断面水质达到《地表水环境质量标准》Ⅱ类标准。

2）集中式生活饮用水源地水质

集中式生活饮用水源地分两类：一是地表水集中式生活饮用水源地，监测点位为龙塘水厂和永庄水库；二是地下水集中式生活饮用水源地，监测点位为秀英水厂。全年集中式生活饮用水源地水质状况继续保持良好态势。2012年地表水109项和地下水39项指标全分析结果表明我市饮用水源地水质符合国家饮用水源地水质标准。

3）近岸海域水环境质量

近岸海域海水监测点位分别为东寨港、桂林洋、三连村出海口、寰岛海滩、秀英港、假日海滩、海口倾废区、铺前湾、天尾角、海口湾、荣山寮、粤海铁路南港等12个点位。全年近岸海域各点位的水质均达到相应功能区水质要求。

4）海滨浴场水质状况

全年海滨浴场共发布日报355期，其中最适宜游泳的一级天数52天，适宜游泳的二级天数242天，一般适宜游泳的三级天数共61天，没有不适宜游泳天数；发布周报17期，其中1期为优，11期为良，5期水质为一般。

2、大气环境质量现状

2012年海口市空气环境质量继续保持优良水平。与2011年相比，空气质量一级优的天数由71.51%上升到86.07%；降尘年均值比去年上升了0.1个百分点；降水pH年均值较去年下降0.31，酸雨率上升4.7个百分点。

空气污染指数（API）一级天数315天，二级天数51天，API一级率86.07%，API≤100的天数占总天数的比例为100%。

全年降水pH值范围在4.09～6.83间，降水pH年均值为5.34，酸雨率为34.0%。

全市降尘年均值为3.3吨/（平方公里·月），全年降尘监测结果均达到相应的参照标准。

3、声环境质量现状

2012年海口市功能区环境噪声保持稳定，区域环境噪声质量和道路交通噪声质量均保持良好。

1）功能区环境噪声

全市各类声环境功能区监测结果显示，1类区（居住文教区）、2类区（居住、商业、工业混杂区）、3类区（工业区）和4类区（交通干线两侧区域）等效声级年均值达到国家标准。

2）区域环境噪声

区域噪声等效声级为55.0 dB（A），与2011年相比，下降了0.6 dB（A）。我市噪声源主要为社会噪声和交通噪声。

3）道路交通噪声

交通干线噪声等效声级为68.0dB（A），达到相应标准，与2011年相比，提高了0.4 dB（A）。

项目所在地区域没有污染源，生态环境质量现状良好。项目建设地区域不属于自然保护范围内，没有发现国家濒危、法定保护或地区特有的需要特别保护的植物种类。

7.3 生态环境影响分析

7.3.1施工期对生态环境的影响

1、大气

施工期间主要的大气污染源是二次扬尘、生活燃煤燃气、各类运输车辆以及燃油动力施工机械排放的尾气等，主要的污染因子为CO、NO2、SO2、碳氢化合物和粉尘等。在采取适当的防尘措施后，施工带来的粉尘污染可以降低到较小的程度。

2、水环境

施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注砼后的冲洗水、暴雨形成的地表径流等。施工场地拟设置围堰和挡水墙，施工废水经收集、沉淀处理后排入市政下水管道，对纳污水体影响较小。

生活污水主要产生于施工人员的生活过程，主要污染物是CODcr、BOD5、SS和动植物油等。施工期生活污水拟经化粪池处理后再排入市政污水管网，对纳污水体影响较小。

3、施工噪声

施工噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪音。施工期各阶段噪声会对环境造成不同程度的影响，伴随施工的结束，影响会消失。

4、建筑垃圾

建筑废土主要为施工开挖的土方，初期存放于临时堆场，部分将用于土方回填，剩余的作为废土。废土拟承包给灰砖厂作为灰砖的生产基础材料，既节约土地资源，也使弃土得到综合利用。此外，运输各种建筑材料（如砂石、水泥、砖、木材等）过程中及工程完成后，会残留不少废建筑材料，除了部分可回收综合利用外，不可利用部分运至管理部门指定的地点进行处置。

7.3.2运营期对生态环境的影响

1、水环境影响分析

项目运营期产生生活废水和污水，主要污染物有SS、COD、BOD5、氨氮和动植物油等，水质复杂程度属简单。

2、声环境影响分析

项目运营期噪声主要为发电机、空调冷却塔、变压器、水泵、风机等设备噪声，一般设备均布置于独立设备房内，设备运行噪声对外界的影响不大。

对进出地下车库汽车作禁鸣、限速要求后，从声源上控制了噪声强度，对外环境及工程本身影响很小，能满足2类区声质量标准要求。

3、固体废弃物环境影响分析

项目建成投入运营后，所产生的固体废弃物主要为生活垃圾，以有机类废物为主，多为无害物质，只要集中收集并采取避雨措施堆放，统一由环境卫生部门运往垃圾处理厂进行无害化处理，对环境不会产生新的污染。

7.4生态环境保护措施

7.4.1施工期污染防治措施

1、扬尘防治措施

对易产生扬尘的部位，定时表面洒水并采取围挡作业，利用道路清扫车对施工区周边道路进行清扫，在施工场地出口设置浅水池，防止车辆轮胎将沙土带到公共道路上；

建筑工地脚手架外侧必须用密目式安全网封闭，封闭高度应高出作业面15m以上，并定期进行清洗保洁。

2、水环境污染防治措施

施工场地应设置围堰和挡水墙，施工产生的泥浆污水收集后经格栅和沉淀池去除悬浮物和泥沙，最终排入市政污水管道；

采取措施控制地表降尘积累，以减小降水前地表积累的污染负荷；

施工人员生活污水应经化粪池处理，厨房含油污水应经隔油处理后方能排入市政污水管道。

3、固体废物治理措施

建筑废土中，表层土应保存作为施工后期园林绿化覆盖用土；工程废土和废渣可用于场地平整、临时交通道路填筑、回填低洼地带等；对于开挖出剩余的废土，可作为砖厂灰砖的生产材料，既节约土地资源，也使弃土得到综合利用。

对于运送散装建筑材料的车辆，必须按相关规定用蓬布进行遮盖，以免物料洒落；

对施工垃圾每日定时清运，减少堆存。

4、噪声防治措施

优化施工时段，选用低噪声设备机械，文明施工，搬运器具要轻拿轻放，适当设置隔音围墙维护等方法，以减轻对周围噪声污染；

从控制声源和噪声传播以及加强管理等不同角度多管齐下对施工噪声进行控制。

5、水土保护

本项目施工周期长，跨越了雨季，必须采取合理的水土保持措施以减轻水土流失的环境影响。

1）从规划设计到工程施工均应充分考虑项目选址区的敏感性，把水源保护放在第一位，第一考虑水土保持工作，并制定严密可靠的水土保持措施；

2）充分考虑海口降雨的季节性变化，合理安排工期，大面积的破土应尽量避开雨季；

3）合理安排施工单元，减少施工面的裸露时间，尽量避免施工场地的大面积裸露；

4） 优化工程挖方和填方，尽量保持原有的地形地貌，减少土石方开挖量；

5）重视全方位、全过程的水土保持工作，做到从施工到工程完工的全过程水土保持工作；

6）设置专人专项资金，确保水土保持工作的顺利实施。

7.4.2运营期污染防治措施

1、水环境保护措施

室内地面（±0.000m）以上的污废水重力流排出；地下室集水坑和卫生间排水采用潜水排污泵提升至室外污水检查井；为保证较好的室内环境，卫生间污水管道系统设有专用通气立管；污水经化粪池处理后排入城市污水管道，防止对城市管道造成淤塞；地下层潜水泵坑均采用防臭密闭入口盖；阳台雨水为独立排水系统，排至室外排水暗沟，以防其它排水管道的有污染气体串入室内。

2、噪声污染防治措施

本项目的空调机组、制冷机组等在设计选型时，尽量选用低噪声设备，在安装时采用减震、降声、吸声、隔声等措施，保证社区环境噪声符合标准。

3、固体废物污染防治措施

倡导"绿色消费"，尽量减少难降解塑料制品的使用，减少使用一次性用品，从源头上减少生活垃圾的产生量；

本项目产生的生活垃圾，实行可回收和不可回收两种分类集中，分类处理，并结合物业管理定时、定点处理，卫生管理物业化，以减少生活垃圾对环境的污染。

7.5 特殊环境影响

1、绿化补偿与景观保护

绿化是提高城市建设水平和保护生态环境的重要指标之一。根据自然资源损失补偿和受损区域恢复原则，本项目采用分散与集中、平面与立体空间、自然与人造相结合的方法建设绿地及景观。

2、文物保护

在地下挖掘施工中要注意文物保护，一旦发现有价值的文物如古钱币、陶瓷、青铜器等应停止挖掘并保护好现场，及时报告文物管理部门，不能使文物流失。

7.6环评小结

经过严格的环境影响评价，针对项目可能产生的环境影响问题采取了相应的切实有效的措施，在项目施工阶段和运营阶段都落实了相应措施以后，将会最大程度的减少项目施工和运营对环境的各种不利影响，能够满足绿色环保和可持续发展的要求。从环境保护的要求来看，项目建设是可行的。

第八章 劳动安全卫生与消防

8.1危害因素及危害程度分析

1、火灾危险

本项目建设应充分考虑火灾风险发生的可能性，采取严格的防范措施：

1）严格按照建筑设计防火规范和有关专业防火规范建设；安装防雷保护设施，消防安全设施，定期保养、校验；配送车辆应防止火灾的发生，建筑物考虑足够的通道、楼梯和消防疏散门，并配备消防水池和消防水箱，满足消防要求；

2）易燃易爆物品（如项目施工期的储油）的储藏及使用应注意火灾危险。

2、机械设备装置

项目建设过程中机械的使用有可能对施工人员造成伤害。

3、电气线设备和电器线路

所有带电设备和线路均有可能给人身造成触电伤害。雷击或落雷也可能对人体造成静电伤害。少许高电压设置也可能造成对人的伤害。

4、配送车辆及吊装

建筑材料配送车辆行驶及叉车装配货物时，都有可能造成人身伤害。

5、暑热

夏季的高温暑热，会造成施工工人中暑等病症，并会大幅度降低工作效率，这在海南地区尤为突出。

8.2职业安全卫生健康对策与措施

8.2.1安全施工保障措施

1、选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。

2、对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。

3、建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。

4、建立健全项目安全施工应急救援体系。

5、建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。

6、建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。

8.2.2职业卫生健康对策与措施

1、建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求；

2、建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备；

3、研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善；

4、加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害；

5、建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

8.2.3制定安全环保委员会岗位责任制

1、确保施工及运营期工业城内全体工作人员、顾客的人身安全，财物安全。

2、确保安全施工，消除安全隐患，杜绝安全事故发生，做到操作安全、用电安全、设备安全。

3、制定安全培训计划，对新进人员进行安全培训；考核培训效果。

4、教育全员增强环境意识，共同保护公司环境。

5、召开安全会议，制定安全措施，解决安全问题。

8.3 消防

8.3.1 消防设计依据

1、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

2、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；

3、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2008）；

4、《火灾自动报警系统施工及验收规范》（GB 50166-2007）；

5、《建设工程消防验收评定规则》（GA 836-2009）；

6、《消防控制室通用技术要求》（GA 767-2008）；

7、《建筑灭火器配置设计规范》（GB 50140-2005）；

8、《工程设计防火规范》（ZBBZH/GJ 10）；

9、《火灾报警设备图形符号》（GA/T 229-1999）；

10、《消防水带生产企业计量检测器具配备规范》（GA/T 67-1994）；

11、《二氧化碳灭火系统设计规范》（GB 50193-2010）。

8.3.2 消防给水系统

1、消防用水量

本项目火灾危险等级为丙类，按规范要求：

室外消火栓用水量为20L/s，

室内消火栓用水量为25L/s。

2、室外消火栓系统

室外消火栓由附近已有的自来水管道供水，室外消火栓管道径为DN150，沿建筑物四周连成环状管网。

室外消火栓间距不大于120m，离马路边线不大于120m，离建筑外墙壁不宜小于5m。

3、室内消火栓系统

室内消火栓系统由消防泵、保压泵、室内消火栓箱及消防水池等组成。消防水池及消防泵设于首层。

消防水池贮存3h室内消防用水，容量为108m³，此外，还充分利用景观水面作为消防补充水源。

室内消火栓箱布置间距不大于50m，采用Φ65×19直流水枪，充实水柱不小于10m，并保证两股水柱同时到达室内任何部位，屋顶设试验消火栓，首层设消防水泵接合器。

室内消防管网平时由保压泵保持压力在0.4～0.6MPa之间，当压力降至0.30MPa时，自动启动消防泵向管网供水；同时，各室内消防箱上配带破玻按钮，火灾发生时可以击碎玻璃远距离启动消防泵。

消防泵、保压泵的启、停均在消防控制中心显示，同时，各室内消防箱的破玻信号也在消防控制中心显示并报警，可确认哪个建筑，哪一层楼发生火灾，以便及时灭火。

4、消防管管材、接口

管径≤100mm采用镀锌钢管，丝扣连接。

管径＞100mm采用焊接或无缝钢管，焊接接口。

8.3.3 消防器具

按《建筑灭火器装置设计规范》的要求，配备相应的手提式灭火器，根据当地公安部门的要求配备足够的防烟防毒面具。

本项目建筑装修的防火设计必须遵照国家、地区有关的标准、规范要求，设计和施工单位必须持有设计管理机关核发的《工程设计书》；在项目建设中的任何场地使用电焊、气焊、喷灯等明火，须经工程部、安全部同意批准，领取《动用明火证》。对工作人员进行必要的灭火、医疗培训，特别是要进行事故处理和人员急救方面的培训；在项目的实际运作过程中根据工作安全的需要装置防火消防系统，制订消防安全管理制度和安全生产责任制，配备消防栓、干粉灭火器，在通道和工作场地上设置防火标志。并定期检查更换，消防器材要做到定点放置。各主要入口及楼梯、信道等设置自带电源的应急照明、疏散照明及楼层指示灯，以便在发生火情时，人流能及时疏散。

第九章 组织机构及人员配置

9.1组织架构

投入运营时的组织架构图，如图9-1所示。

图9-1 项目单位组织架构图

9.2管理工作内容

本项目管理团队成员管理经验丰富，学历构成合理，专业知识全面。现任主要领导具备丰富的投资管理和市场开拓经验，具备精准的市场前瞻性、灵活的沟通协调能力和公关处理能力，其他团队成员则有不同的知识专业背景，从业经验丰富，团队稳定性较强，能够较好的保证项目的顺利实施。

运营团队主要工作内容包括：

负责制定和完善营运管理的相关管理制度和标准；

营运决策信息系统的建立与管理，负责汇总、分析营运数据，根据经营状况提出招商调整、营销策划活动、经营环境改善和提升计划；

开展市场调查与研究，分析和了解市场的发展和体育文化旅游地产的竞争环境；

根据内部运营数据的分析和外部环境的调研，明确的定位，制定业态规划与品牌组合方案，并实施商铺和租金调整；

营销策划管理，参与制定年度营销策划方案和计划，组织和实施营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估；

经营规范的管理，统一经营规范，提升经营形象；

经营环境管理，确保项目搏击竞赛娱乐中心内外环境的舒适度，提升凝聚力；

客户关系管理，包括商户关系和业主关系，建立良好和谐的经营氛围；

顾客服务管理，建立顾客服务体系并监督执行；

公共关系管理，包括政府、媒体、社区和周围社区的关系，构建良好的外部经营环境；

人员管理，负责营运人员和营业员的日常管理，负责营运人员相关专业知识、技能和能力的培训和发展；

多种经营的管理，负责多种经营的规划、预算、招商、日常运营稽核与多种经营商户信息的维护和管理；

广告位的经营与管理，负责广告位的规划、预算与日常经营，确保广告经营的整体形象和安全。

9.3人员资源配置

针对此次建设项目，项目单位将从公司各部门抽调骨干人员与施工单位、监理单位负责人组成项目经理部。建设采用招标方式，建设过程中的劳动人员由施工单位管理。本项目运营期时需要的财务、安保、保洁等服务人员由项目建设公司安排，人员不够再计划面向社会公开择优招聘。

第十章 项目实施进度计划

10.1 项目建设期

项目建设本着质量、安全第一的原则，应严格控制施工进度、工程质量尽早竣工建成，及早创造社会和经济效益。

本项目建设期为30个月，从2013年11月至2016年4月。

10.2 项目实施进度计划

本项目实施过程主要包括填海造陆、项目申报等前期准备阶段、勘察设计、土建施工、设备购置及安装工程、竣工验收等阶段。具体时间安排见下表：

表10-1 项目建设进度表

第十一章 项目招标

11.1招标内容

根据《中华人民共和国招投标法》，在《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：

（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；

（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；

（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；

（四）单项合同估算价低于第(一)、(二)、(三)项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。

根据以上标准，本项目建筑总投资为51368.74万元，施工、设备、勘察设计等单项合同价均超过上述要求，因而，本项目将进行招标，招标范围包括：建筑工程、设备购置、安装工程、工程监理和勘察设计等内容。

11.2招标组织形式和招标方式

本项目采取委托招标代理形式，由项目建设单位委托有相应资质的招标代理机构进行招标工作。

资质等级要求：工程招标代理甲级资质。

同时鉴于本项目投资规模大，建设期较长，涉及多方机构和群众利益，为保质保量完成，项目单位将采取公开招标方式。

11.3预期目标

项目建设单位选择信誉好，素质高，实力强，经验丰富，报价合理的设计、施工、监理单位，以期保证工程质量和工期，科学合理控制项目总投资，提高投资效益的目的。

11.4招标方案

本项目的招标方案见表11-1。

表11-1 招标事项一览表

第十二章 投资估算与财务分析

12.1投资估算及财务分析说明

依据国家发改委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，参照《投资项目可行性研究指南（试用版）》（中国电力出版社2002年出版）并根据企业会计准则、其他有关经济及税务法规和项目实际需要进行评价。分析范围包括对本项目的经营收入与成本的估算、项目盈利能力分析、不确定性分析等，所用的各项指标按照国家有关规定选取。

计算不考虑项目单位其他业务的收入与成本效益，财务评价仅对本项目的新增效益进行评价。

本项目建设期为30个月，建设期从2013年11月至2016年4月。

本次分析采用项目单位提供的部分基础数据和资料。

本项目投资预算的编制主要依据国家关于可行性研究投资预算编制办法等文件的要求和深度进行，同时参考海南省及海口市建筑工程综合定额，海口市建设工程技术经济指标、建设工程材料指导价格，以及同类工程造价信息分析计算。投资预算中的有关税费根据国家现行有关规定进行取值。采用人民币为估算币值。

投资估算编制依据包括以下几个方面：

1、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；

2、《海南省建设工程造价管理办法》；

3、《海南省建筑建设工程计价定额》；

4、《海南省装饰装修工程综合定额》；

5、《海南省安装工程综合定额》；

6、《项目决策分析与评价》（注册咨询工程师教材）；

7、《投资项目经济咨询评估指南》(中国国际工程咨询公司)；

8、项目单位提供的有关资料及类似工程实际造价。

12.2投资估算与资金筹措

项目总投资由建设投资、建设期利息和铺底流动资金构成。

建设投资是指在项目筹建与建设期间全部建设费用，按概算法分类包括工程费用、工程建设其他费用和预备费用，其中工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费，预备费用包括基本预备费和涨价预备费（本建设项目不考虑涨价预备费）。

建设期利息是债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息，包括借款（或债券）利息及手续费、承诺费、管理费等。

流动资金是项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。

项目总投资的构成，即投资估算的具体内容如下图所示。

图12-1 项目总投资构成

12.2.1建设投资估算

1、工程费用估算

1）建筑工程费

建筑工程费依据相关专业所提供的建筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照海口市土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格予以调整。本项目建设内容分几部分组成：世界搏击竞赛中心、搏击馆、配套产权式酒店公寓（叠拼）、俱乐部总部培训基地和游艇俱乐部。具体建筑工程费主要包括土石方工程、基础工程、钢筋混凝土工程、防腐隔热工程、屋面防水工程、装修装饰工程等，材料价格按海口市2011年市场价取值，本项目建筑工程费估算的各单项费用详见表12-1。建筑工程费用总额估算为19521.60万元。

2）设备购置及安装工程费

本项目的设备及工器具购置费，主要指强弱电设备、给排水设备、通风空调设备照明、环保绿化设备、消防设备和通讯工程等配套设备购置费用，各类设备价格根据设备供应商提供的价格及现行市场价格估算。

本安装工程费主要包括①供电、供水、通风空调、净化与除尘、自控、通讯等管道、管线、电缆等的材料费和安装费；②设备和管道的保温、绝缘、防腐，设备内部的填充物等材料费和安装费；③建筑物本身的机电设备、专用设备、仪器仪表等设备的安装费，材料价格按海口2012年市场价取值。本项目设备购置及安装工程费用总额估算为3412.50万元。具体费用详见表12-1总投资估算表。

2、工程建设其他费用估算

与项目建设有关的费用包括土地成本、建设单位管理费、工程勘察设计费、可行性研究费、工程建设监理费、环境影响评价费及场地准备及临时设施费等。

土地成本：本项目总用地面积为107334平方米，约161亩，土地成本估算为12880.00万元；

建设单位管理费：主要用于本项目从筹建开始直至项目竣工投产期间所发生的项目单位各项管理、行政等费用的支出。本项目的建设单位管理费按照工程费用的1.0%计算，约为185.92万元；

工程建设监理费：根据国家物价局《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》，主要用于支付项目单位委托工程监理单位实施工程监理的费用。按照工程费用的0.5%估算，本项目的工程建设监理费约为92.96万元；

可行性研究费：在项目前期工作中，委托咨询单位编制和评估项目可行性研究报告所需的费用，本项目根据国家计委发布《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283），本项目的可行性研究费用约为20.00万元；

勘察设计费：主要包括工程勘察费、初步设计费、施工图设计费。根据国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）的有关规定，本项目勘察设计费按照工程费用的1.5%估算，约为278.88万元；

环境影响评价费：主要用于委托具有相应自制的环境影响评价单位对本项目可能对环境产生的污染或造成的影响编制环境影响评价报告的费用。根据国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号），本项目环境影响评价费估算为40.00万元；

场地准备及临时设施费是指建设项目为达到工程开工条件所发生的场地平整和对建设场地余留的有碍施工建设的设施进行拆除清理的费用。建设单位临时设施费是指为满足施工建设需要而供到建设场地的，未列入工程费用的临时水、电、气、道路、通信等费用和建设单位的临时建筑物、构筑物搭设、维修、拆除或者建设期间的租赁费用，以及施工期间专用公路养护费、维修费。此项费用估算为500.00万元。

综上，本项目工程建设其他费用为13997.76万元。

3、预备费估算

本项目建设周期短不考虑涨价预备费，只需计算基本预备费用。基本预备费是指在项目实施中可能发生、但在项目决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称为工程建设不可预见费。一般由三项内容构成①在批准的设计范围内,技术设计、施工图设计过程中所增加的工程费用，经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；②一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；③竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。本项目基本预备费按照工程费用和工程建设其他费用之和的5%核算，基本预备费为1791.99万元。

12.2.2建设期利息

本项目总投资51368.74万元，其中银行贷款30000.00万元。贷款期限3年，贷款利率约为6.55%，贷款资金根据工程进度投入，项目建设期利息为3724.94万元。

12.2.3流动资金

结合相关项目具体情况和实际运营经验，根据稳健性原则，本项目流动资金估算为10012.05万元。

12.2.4总投资估算表

表12-1 总投资估算表 （单位：万元）

12.3资金筹措

1、项目总投资

经估算，本项目总投资为51368.74万元，其中建设投资37631.75万元，建设期利息为3724.94元，流动资金为10012.05万元。

2、资金来源

本项目估算总投资额为51368.74万元，其中银行贷款30000.00万元，单位自筹21368.74万元。项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。

12.4资金投入计划

本项目总投资为51368.74万元，项目总投资将在建设期内按40%、40%、20%的比例分三年投入，具体投资计划见下表。

表12-2 项目投资使用计划表 （单位：万元）

12.5财务分析

12.5.1营业收入估算

本项目包括世界搏击竞赛中心区和配套产权式酒店公寓（叠拼）区两大部分。

1、世界搏击竞赛中心区经营收入

该项目的世界搏击竞赛中心和游艇俱乐部用作自主经营，收入来源于以下七个方面：