昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究

昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究

评 估 报 告

工程项目编号：BNC013－57

工程咨询证书号：工咨乙12520080005

海南百纳工程咨询有限公司

二○一三年十月

项目名称：昌江县中西医结合医院经济适用房

评估阶段：可行性研究

建设单位：昌江县中西医结合医院

审查单位：海南百纳工程咨询有限公司

工程咨询证号：工咨乙12520080005

特邀专家：

目 录

一、项目概况 1

二、评估依据 4

三、项目建设必要性评估 5

四、市场分析与产业政策相符性分析评估 5

五、项目选址与建设条件评估 7

六、建设规模与建设方案评估 8

七、环境影响与安全卫生评估 11

八、节能节水评估 12

九、工程项目管理评估 12

十、经济分析和风险分析评估 13

十一、评估结论意见与建议 14

附件： 16

1、项目投资估算评估调整表；

2、《昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究报告》评估会会议纪要；

3.《昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究报告》专家组评估意见；

4、评估咨询机构资质证书。

昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究报告

评估报告

《昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究报告》（以下简称《可研报告》）由海南方能投资顾问有限公司于2013年10月编制完成。受昌江黎族自治县发展和改革委员会的委托，海南百纳工程咨询有限公司负责对《可研报告》进行评估。针对建设内容，我们聘请3位相关专业的专家组成专家组，主持召开了《可研报告》评估会议。评估会上，与会专家和代表听取了项目编制单位关于《可研报告》编制情况的介绍，并本着"独立、科学、公正"的原则,对《可研报告》进行了认真讨论，形成专家组评估意见，通过了会议纪要。根据会议纪要精神，编制单位对《可研报告》进行了修改补充，并将重新修编的可行性研究报告（以下简称《报告修订本》）送达我公司。经对《报告修订本》第三进行审查后，我们提出以下评估意见，供决策参考。

一、项目概况

（1）项目名称：昌江县中西医结合医院经济适用房项目

（2）项目建设单位：昌江县中西医结合医院

（3）建设地点：昌江县石碌镇人民北路东侧

（4）建设规模及内容

本项目工程为建设昌江县中西医结合医院新建经济适用房住房2栋，框架结构，每栋主体13层52套，共104套。项目分两期建设，一期工程一栋52套，每套户型面积90㎡，其中包含每户套内面积84.4㎡，公摊面积5.6㎡，一期建筑面积面积为4680㎡；二期工程一栋52套，每套户型面积90㎡，其中包含每户套内面积84.4㎡，公摊面积5.6㎡，二期建筑面积为4680㎡；总建筑面积为9360㎡，其中公建面积为582.4㎡；配套建设为供电、给排水、道路、绿化等公用工程，绿化面积为1309.46㎡。

（5）投资及资金筹措情况

本项目建设总投资1975.30万元，其中：一期工程前期工程费用110.48万元，基础设施建设费21.7万元，建筑安装工程费837.47万元，项目管理费8万元，基本预备费10万元；二期工程前期工程费用110.48万元，基础设施建设费21.7万元，建筑安装工程费837.47万元，项目管理费8万元，基本预备费10万元；整体项目前期工程费用220.96万元，基础设施建设费43.4万元，建筑安装工程费1674.94万元，项目管理费16万元，基本预备费20万元。

本项目建设资金全部由昌江县中西医结合医院购房职工自筹，目前资金已经全部筹措到位。

（6）项目计划工期

根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为1年，具体建设时间为2013年10月至2014年10月。

（7）项目业主基本情况

昌江黎族自治县中西医结合医院（原名昌江黎族县第二人民医院）建于1957年7月。是一所集医疗、急救、教学科研、健康体检、预防保健、康复于一体的综合性二级甲等医院。是昌江县医保、新农合、城镇医保和海南矿业公司职工家属医保的定点医院。医院职能科室设有：办公室、医务科、护理部、质量感染管理科、财务科、后勤管理科、临床科室高有：内儿科、外科（含五官官科）、妇产科、感染科、安宁科5个住院病区和1个门诊部、1个社区医疗服务中心以及急诊科、中医科、药剂科、检验科、医技科、手术室、放射科、供应室等临床医技科室。1996年通过"二级甲等医院"和"爱婴医院"评估。1998年经卫生部批准成为"国际紧急救援，网络医院"。

医院占地面积7.6万平方米，建筑面积2.4万平方米，固定资产3000多万元，医院现有病床150张，全院在职职226人，其中高级职称16人，中级职称46人。卫生技术人员占全院总人数的76%。医院主要医疗设备有：美国GE双排螺旋CT面、美国GE彩色B超、飞利普三维彩超、阴道B超，奥林巴斯电子胃肠镜、日本东芝500MAX光贡、经颅彩色多普勒、24小时动态心电图、心电监护仪自动呼吸机、胰岛素泵、全自动血球计数仪、全自动生化分析仪、尿十项分析仪、全功能麻醉机、双人双目手术显微镜、鼻内窥镜、乳腺扫描仪、体外碎石机、各类微波综合治疗仪等一批先进的医疗设备。

医院长期与海南省人民医院、海医附院、187医院进行医疗协作，聘请专家教授到我院进行业务和管理。医院的宗旨是"以病人为中心"，医院的口号是"一切为病人、为一切病人"，为患者提供最好的医疗质量、最低廉的医疗价格和最满意有医疗服务。

（8）项目主要技术经济指标

表1-1 项目主要技术经济指标表

二、评估依据

1、中华人民共和国国家发展计划委员会、中华人民共和国建设部《经济适用住房价格管理办法》；

2、《经济适用住房管理实施办法》（建住房[2007]258号）；

3、《海南省人民政府办公厅关于印发海南省经济适用住房管理实施办法》（琼府[2009]31号）；

4、《海南人民政府关于加快发展保障性住房意见》（琼府[2010]64号）；

5、《昌江县国民经济和社会发展第十二个五年总体规划》；

6、《昌江黎族自治县城乡总体规划（2010—2030）》；

7、《昌江黎族自治县经济适用房建设和管理实施方案》（昌府办[2008]56号）；

8、昌江黎族自治县发展和改革委员会关于中西医结合医院职工经济适用房项目建议书的批复（昌发改函[2013]160号）；

9、昌江黎族自治县住房和城乡建设局委托书（昌住建函[2013]106号）；

10、昌江黎族自治县自然、经济、社会条件等基础资料；

11、《建筑设计防火规范》（GB50016-2012）；

12、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2009）；

13、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；

14、《海南省建筑工程建筑节能检测管理规定（试行）》；

15、《海南省居住建设节能标准》；

16、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JG75-2003）；

17、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；

18、《建设项目环境保护管理条例》；

19、《海南省建设项目环境保护管理办法》；

20、《中华人民共和国安全生产法》；

21、《中华人民共和国劳动法》；

22、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

23、《投资项目可行性研究指南》计办投资[2002]15号；

24、《市政工程投资估算编制办法》中华人民共和国建设部（建标[2007]164号）；

25、昌江县规划管理局关于本项目的规划条件通知书；

26、项目其他相关材料。

三、项目建设必要性评估

项目《可行性研究报告（修订本）》从经济适用住房及相关政策、国家对房地产市场的调控政策、海南房地产市场发展状况以及昌江县房地产市场等方面对项目建设的背景进行分析，从项目建设对昌江县房地产市场供应结构转变，对昌江县经济适用房紧缺局面的缓解，对昌江县政府解决低收入群体住房问题的责任等方面对项目建设必要性作出了论证。

评估认为，昌江县中西医结合医院经济适用房项目的建设符合《昌江黎族自治县城乡总体规划》以及《昌江黎族自治县经济适用房建设和管理实施方案》，项目的建成将有效地解决昌江县中西医结合医院职工住房不足问题，极大地缓解昌江县经济适用房紧缺的矛盾，进一步完善昌江县的住房保障制度，解决低收入家庭的住房问题，规范当地房地产市场供应结构，促进社会主义和谐社会的构建。本项目的建设是十分必要的。

四、市场分析与产业政策相符性分析评估

《可行性研究报告（修订本）》从国内经济适用住房的建设现状分析、海南省经济适用房建设概况、昌江县经济适用房发展现状、昌江县经济适用房的总体需求以及价格预测等方面对经济适用房市场进行了分析；从项目建设与海南省昌江县区域发展规划的相符性以及与国家产业发展政策的相符性等方面进行了相符性分析，具体分析如下：

国内自1998年全国下达总件数面积为2.1亿平方米的经济适用住房计划以来，截止到2010年为止已经解决了1600多万户城市低收入群体的住房问题。然而伴随普通商品房入市，经济适用住房建设完成建设指标越来越低。因而目前多数地区小户型经济适用房极其短缺，需要加大经济适用住房供应规模。

经济适用房至今仍存在问题需要改善，如经济适用房的保障性目标比较混淆，使其功能难以实现；有些经济适用住房户型设计面积不符合政策规定；根据家庭收入的统计审核难以准确等。

3、海南省政府根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）大力建设经济适用房，力求形成覆盖城市中低收入及以下水平家庭的基本住房保障制度：2011年，海南新建保障房达到9.28万套，财政保障房补助资金增加37.4%，海南"十二五"期间将完成城镇保障房建设28.8万套。

4、昌江县委、县政府高度重视保障性住房建设项目，专门成立保障性住房项目推进服务组，统一规划、成片建设保障性住房。据了解今年省下达昌江保障性住房建设任务为1000套，目前开工率100%：其中，廉租住房100套，公共租赁住房200套，经济适用住房300套，限价商品房300套，城市棚户区改造100套。

5、通过对昌江县城镇人口比例中低收入人口基数以及未来10年内农转非人口规模的预测，昌江县城镇中低收入居民约占城镇总人口的26.82%，约为0.92万户，2.87万人。考虑其中的26.82%在未来10年内具有购买经济适用房的需求，初步估计未来10年内昌江县对经济适用房的总体需求在95万平方米左右。

6、项目的建设符合国家稳定住房价格，改善住房供应结构，完善城镇经济适用房制度建设；符合《昌江县国民经济和社会发展"十二五"规划纲要》"十二五期间，合理满足中低收入阶层需要，加大经济适用房和安居工程建设力度，降低农民进城门槛"的发展要求，符合昌江县土地利用规划；符合《产业结构调整指导目录（2011年本）》发展改革委令2011年第9号中鼓励类项目：第十九项"城市基础设施及房地产"中的第11条"城镇园林绿化及生态小区建设"和第20条"国家住宅示范工程建设"。

评估认为,《昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究报告》对项目经济适用房市场以及产业政策的相符性分析层次分明，条理清晰，基本适用，可以作为确定本项目市场分析和效益预测的依据。

五、项目选址与建设条件评估

1、项目选址位于昌江县石碌镇人民北路东侧，昌江县中西医结合医院门诊部南侧。本工程用地位于昌江县中西医结合医院内，周围均为住宅用地，北面为一市政路。小区用地东西长约54米，南北长约69.3米。整体呈长方形，整个用地比较平坦，交通便捷，外部配套设施完善，具备良好的开发建设条件，建设用地规划许可证为地字第（2009）072号。

评估认为项目建设用地属性符合昌江县城乡规划要求，用地规模明确，选址方案合理。

2、昌江县采取双回路供电模式，目前已形成110KV、35KV、10KV三个电压等级的电网结构，城乡用电普及率达100%，考虑到未来10年内的用电负荷增长情况，昌江县各变电所的建设都已预留了主变容量和出线间隔，项目用电供应充足。

项目建设区域附近尽管电力供应充足，但在工程建设实施时，应与电力部门协调好用电事宜；同时，评估建议施工单位自备发电设施，以备不时之需。

3、昌江县城区现有供水能力15万m³/日的水厂两座，水量充足，属于《生活饮用水检验标准方法》（GB5750-2006）国家一级水质标准；并且项目南端靠近石碌河，足以保障项目工程建设用水以及居民用水。

4、中国移动、中国联通、中国电信等通讯网络已经覆盖昌江全县，通讯条件满足项目工程建设和建成后正常运行的需要。

5、2003年9月实现输气的东方——洋浦——海口的天然气管道网沿西线高速公路穿越昌江县境内，年供气24亿m³，满足项目工程建设和建成后正常运行的需要。

6、昌江县海陆交通便利，省内环岛西线高速公路、西环粤海铁路和海榆西线三大交通干线穿过县境；境内还有昌化、海尾、新港、沙渔塘四个重要渔业港口，交通条件满足项目建设需要。

六、建设规模与建设方案评估

1、项目建设规模评估

本项目用地面积3741.30㎡，总建筑面积9360㎡，主要建设内容为高层住宅楼2栋（分为1F和2F），每户建筑面积90㎡，共104套经济适用房；项目分为两期建设，一期工程建设1栋（主体建设为十三层52套经济适用住房），二期工程建设1栋（主体建设为十三层52套经济适用住房）。配套建设供电、给排水、道路、绿化等公用工程，绿化面积为1309.46㎡。

评估认为，项目建设规模符合昌江县城乡总体规划目标的要求，项目建设内容满足昌江县中西医结合医院职工对经济适用房的需求，建筑户型设计合理并满足使用要求，充分利用了城镇住宅用地，建设规模和内容合理。

2、项目建设方案评估

（1）规划总平面设计评估

《可研报告（修订本）》在规划中以"立体的住宅景观为基调，充分考虑到建筑布局和空间组织的互动，合理利用周边的景观和交通条件，达到不同建筑、不同空间在环境上的均好性"为设计理念，形成"人本、生态、经济"的功能布局特点，布局科学、合理，丰富了县城道路两旁的城市天际线。

项目总体布局的地块主入口位于用地北边市政道路上，并在地块中间设有大面积的绿化景观空间，建筑南北朝向，自然通风采光良好，观瞻视野通透开阔。

交通设计根据统一性、便捷性、舒适性原则，形成主车道、院落内宅前路以及人行路三个级别的内部道路系统，在小区内部设置消防车环路，在地块中间设生态绿化停车位以利于停车。这样既能满足紧急消防通道的要求，又能有效地利用交通空间，整个交通系统力求便捷；环境设计从生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、共建环境五个方面多角度地塑造出小区整体景观环境系统，绿地率达到38%。

评估认为项目总图布置方案设计合理可行，符合当地城建部门对住宅总平面布置的标准要求。

（2）建筑方案评估

建筑形式采用现代风格，基本上采用基身、中部、坡层顶部三段式，每层控制高度为3.0m，共13层，建筑设计户型为特色舒适型户型，着重体现户型的适用性，外墙采用高档涂料，铝合金窗，形态色彩变化丰富；建筑立面以灰色、白色为主，与周边环境共同组成统一和谐的县城空中轮廓线；建筑安全玻璃、外墙饰面砖工程满足《建筑玻璃应用技术规程》（JGJ 113-2009）、《外墙饰面砖工程施工及验收规程》（JGJ 126-2000）的有关技术要求。

评估建议建筑方案中对于采用的建筑标准、建筑材料以及通风、采光、日照、出入交通、建筑节能等进行复核。

（3）结构方案评估

《可研报告（修订本）》设计项目风荷载为50年一遇的风压值，为0.75Kpa；地面粗糙度为C类；抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g；建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年，建筑抗震设防类别属丙类建筑；建筑结构选型采用框架剪力墙结构体系，地基选型采用人工挖孔桩基础；工程主体结构整体分析计算采用中国建筑科学研究院研制"多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件SATWE"，基础结构采用"基础工程计算机辅助设计JCCAD"进行计算分析。

评估认为项目结构方案设计合理、可行，对项目建设具有参考意义。

（4）电气方案评估

《可研报告（修订本）》从变配电系统、照明系统、电力系统、电话系统、有线电视系统、宽带网络系统、数码对讲系统、防雷及安全接地系统八大方面对电气工程方案进行了详细的说明，分析全面、合理。

《可研报告（修订本）》设计项目供电电源引自昌江县市政10KV电网，经项目小区变配电房变压后作为正常工作电源，满足项目小区用电需求；设计消防负荷按一级负荷，客梯、公共场所照明及生活泵为二级负荷，其余按三级电气负荷考虑，用电负荷设计参数满足国家标准；设计由昌江县市政电话局、电信局以及有线电视网分别引入电话、宽带以及电视电缆到项目小区，设计合理可行；建筑单体按第二类防雷建筑设置防雷系统，接地电阻不大于1欧姆，满足项目防雷与接地安全需求，项目设计电气方案具有指导作用，基本可行。

（5）给排水方案评估

《可研报告（修订本）》从室内给排水工程、室外给排水工程、消防给水工程、雨水工程四大块对项目给排水方案进行了设计说明，设计基本可行。

《可研报告（修订本）》中设计的项目工程日最大用水量为313.4m³/d，室外采用雨、污水分流制，室内采用粪便水、废水分流制：室内粪便水经管网收集排至化粪池经三级处理后排至小区污水管网，消防电梯间底部设排水管排至室外，屋面雨水由雨水斗汇集后通过雨水管排至室外雨水道；项目工程用水水源从市政自来水管网引两条管径为150mm的管道进小区内的生活贮水池及消防水池，作为小区内的生活及消防用水水源，生活水池按贮水量设计为15m³；项目各楼一至三层的生活供水由市政给水管网直接供给，采用下行上给制，其余楼层的生活供水均采用自动变频调速恒压给水设备供水，在水泵房内设置自动变频调速恒压给水设备，评估认为项目给排水方案设计科学合理，给排水措施有效可行，满足项目用水排水需要，设计参数满足国家给排水规范的标准。

（6）采暖通风与空调、燃气方案评估

《可研报告（修订本）》设计的采暖通风与空调、燃气方案需要根据国家相关规范的要求进行进一步的完善、复核。项目工程的通信系统、有线电视系统以及安全监视与消防控制系统的设计较为科学合理，满足《民用建筑电气设计规范》的标准。

七、环境影响与安全卫生评估

1、环境影响和治理措施评估

《可研报告（修订本）》中有专篇《环境影响及评价》对项目的环境影响作出评估，报告从空气环境、声环境、噪声环境、水环境、生态环境五大方面对项目建设期以及运营期的环境污染来源、环境保护措施进行了详细的分析，项目空气、水、噪声、生态环境采用的环境保护标准符合国家及地方规范要求，针对废气、废水、废渣等的治理措施有效可行，关于建筑、电气以及给排水工程的环保设计切实可行，符合国家规定和行业要求。

评估建议项目在具体施工和实际运营过程中执行此环境标准，下阶段设计中应按环评批复要求进一步完善环保设计，消除工程建设对环境的不利影响，确保项目建设的顺利实施。

2、消防和安全卫生评估

《可研报告（修订本）》贯彻"以防为主，防消结合"的方针，根据每幢建筑物的消防特征来定性，采用不同的消防方式，从总图消防、建筑消防、消防电梯、结构防火、消防给水以及电气消防六大方面对项目消防措施、消防手段、消防器材、消防外协进行了具体全面的分析，提出的消防措施安全可行，满足国家强制性消防规范的规定要求

《可研报告（修订本）》从建筑工程安全施工防护、劳动人员安全卫生等方面对劳动安全卫生进行了具体分析，选取的措施得当、可行，劳动安全卫生方案设计合理，具有指导意义。

八、节能节水评估

根据评估意见，《可研报告（修订本）》增添了建筑节能、电气节能、暖通节能、节水设备选型以及其他节能节水措施，从建筑设计结构、采用建筑材料、设备选用、节能参数选定等方面进行节能分析，根据分类建筑综合用电指标中居住用地三类普通住宅用电指标可测算出年消耗电力18.923万千瓦时，年消耗天然气1.997万立方米，年消耗水11.439万立方米，总能耗折合标准煤为26.842吨标准煤，本项目各项能耗指标详见下表：

据抽样调查，目前我国单位建筑居住建筑面积为0.02304吨标准煤/平方米，单位建筑面积用电量为55.5千瓦时/平方米。该项目单位建筑面积能耗为0.003123吨标煤/平方米，低于目前我国单位居住建筑面积的能耗水平。因而，该项目的节能设计指标已经达到国内先进水平。评估认为节能节水分析全面、合理，基本满足节能要求。

九、工程项目管理评估

1、项目组织结构评估

《可研报告（修订本）》以昌江县住房保障中心为业主，内设综合部、征地部和工程部负责项目的工程建设，从管理规章制度、工作范围、投资管理、质量管理、工程进度管理、合同管理、协调管理、安全建设管理、资金管理等方面对组织机构的责任进行具体分析，分析适合项目特点，切实可行。《可研报告（修订本）》已根据评估建议添加一个组织机构图，满足项目组织机构管理的要求，设计合理。

2、工程进度方案评估

《可研报告（修订本）》设计项目工程建设期为1年，具体建设时间为2013年10月至2014年10月，建设工期基本可行，对项目工程后期建设工作具有指导性，具体施工过程建议根据实际情况稍作调整。

3、工程招标方案评估

《可研报告（修订本）》根据《中华人民共和国招投标法》《海南省国家投资工程建设项目招投标条例》等相关法律法规的规定，对项目招标范围、招标组织形式、招标方式、招投标程序、招投标相关要求以及项目招标事项核准表进行了论述，工程招标方案合理、可行，对后期项目工程招标具有较强的指导性。

十、经济分析和风险分析评估

1、投资估算与资金筹措评估

《可研报告（修订本）》提出的项目总投资估算为1975.30万元，全部资金由购房职工自筹解决，项目投资估算编制依据及方法符合国家有关规定，其所选用的定额、指标及费率基本合理，投资估算额可作为下阶段投资控制的依据。投资估算汇总详见附表。

2、财务分析评估

《可研报告（修订本）》根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的有关规定，结合本工程实际，对项目进行了财务分析。鉴于项目开发为经济适用房，针对昌江县中西医结合医院职工内购，不对外销售，故此项目的成本由投资开发成本和税金两部分构成，不计取利润，单位成本为2226元/㎡。评估认为，根据财务分析情况，该项目财务上可行，社会效益较好。

3、社会效益评估

《可研报告（修订本）》从项目对社会影响效果、社会适应性、社会奉献性三大方面进行了分析，分析认为项目建设对改善当地民生、促进经济增长、保持社会和谐稳定，完善昌江县分层次、多渠道、成系统的住房保障工作制度具有不可估量的意义；项目建设跟当地不同利益群体、组织机构及相关经济技术条件是互相适应的关系，可得到当地及大多数群众的支持，同时项目为经济适用房开发，几乎不存在销售风险。评估认为，根据报告修订本中的社会风险分析，项目实施的社会风险小，社会效益显著，从社会角度看是可行的。

十一、评估结论意见与建议

1、结论

（1）为解决昌江县中西医结合医院职工住房问题，缓解当地经济适用房紧缺矛盾，完善房地产供应结构，促进和谐社会构建，建设本项目是十分必要的。

（2）《可研报告（修订本）》提出的本工程建设规模、内容基本合理可行，适应昌江县的建设规划和目前工程建设的客观条件。

（3）根据本项目服务功能及经济适用房对于项目区的作用，结合相关技术规范，《可研报告（修订本）》所提出的住宅建设方案的建设标准是适宜的。

（4）《可研报告（修订本）》提出的建筑方案、给排水工程方案、电气工程方案、消防设计方案以及节能节水方案等设计方案基本合理，建议在下阶段设计中作进一步优化。

（5）《可研报告（修订本）》提出的环境保护、招标内容、工程项目管理等基本满足要求，建议在下阶段设计中作进一步完善。

（6）本项目估算总投资为1975.30万元。资金资源全部由昌江县中西医结合医院购房职工自筹所得，建议下一阶段重点做好资金筹措到位的落实工作。

（7）本项目具有良好的社会效益，社会风险几乎没有，项目建设是基本合理的、可行的。

2、建议

（1）下一阶段设计中，应在进一步收集相关资料的基础上，加强与相关部门的联系和协商，对各分项工程设计作进一步优化调整，以便更好地适应项目区域发展建设的需要，并尽可能与其他房地产开发建设的协调配合，充分发挥投资效益。

（2）本项目估算投资中，项目资金全部由购房职工自筹所得，实施过程中应着重抓好项目资金及时筹措到位工作的落实，确保项目如期建成投入使用，发挥其效益。

《昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究报告》

评估会会议纪要

《昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究报告》（以下简称《可研报告》）由海南方能投资顾问有限公司于2013年10月编制完成。受昌江县中西医结合医院委托，海南百纳工程咨询有限公司负责对《可研报告》进行评估，并于2013年10月20日召开了《可研报告》评估会议。应邀参加会议的有关单位和部门的代表及特邀专家在海口明光大酒店会议厅召开评估会议（参加评估会人员代表名单附后）。评估会上，与会专家和代表听取了编制单位和项目业主关于《可研报告》编制情况和项目建设背景的介绍，本着"独立、科学、公正"的原则认真审阅了《可研报告》文本，提出了有关问题和建议，现将主要意见纪要如下：

一、总体评价

会议认为，《可研报告》文本编制方法基本正确，编制内容基本齐全，基本满足可行性研究报告编制深度规定要求，经按与会专家和代表的意见进一步修改完善后，可上报审批。

二、项目建设的必要性

《可研报告》提出解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任，但现阶段鉴于房市的过度投资投机炒作，导致我国房地产市场价格非理性增长，低收入群体群体的住房矛盾问题越来越突出。在对昌江县现状房地产市场环境分析的基础上，《可研报告》从缓解昌江住房短缺的需要、解决低收入群体住房问题的需要、完善当地房地产市场供应结构，促进房地产业持续健康发展的需要等方面对项目建设的必要性进行了分析。

会议认为，《可研报告》对项目现状的分析基本合理，项目的建设对改善项目区域住房短缺及完善远景房地产供应结构具有重要意义，项目的建设是十分必要的，但文本对项目建设必要性的分析缺少针对性，应根据与会专家的意见进一步完善对项目建设必要性的论述。

三、市场分析与产业政策相符性分析

会议认为，《可研报告》根据海南省以及昌江县经济适用房市场和国家相关产业政策相符性之间的关系，采用由宏观到微观的分析方法基本可行，但产业政策相符性分析建议参考与会专家的意见，根据《产业结构调整指导目录(2011年本)》的具体内容进行分析，文本中关于经济适用房需求预测的内容仍需补充昌江县现状房地产市场资料的调查等有关内容。

四、建设规模和建设内容

《可研报告》提出项目总建筑面积9360㎡，住宅面积9360㎡，其中公建面积582.4m2，共104套。项目分两期建设：

主要建设内容为一期工程一栋52套，每套面积90㎡，其中包含每户套内面积84.4㎡，公摊面积5.6㎡，一期建筑面积面积为4680㎡；二期工程一栋52套，每套面积90㎡，其中包含每户套内面积84.4㎡，公摊面积5.6㎡，二期建筑面积为4680㎡。配套建设供电、给排水、道路、绿化等公用工程，绿化面积为1309.46㎡。

工程综合技术经济指标如4-1表示。

表4-1 综合技术经济指标

会议认为，《可研报告》提出的建设规模和建设内容基本适宜，基本符合项目的立项批复要求，建议参照与会专家与代表的意见做进一步复核与完善。

五、项目建设方案

会议认为，《可研报告》提出的总图布置、建筑设计、结构设计、公用工程设计、消防设计方案等项目工程建设方案需参照本会议专家和代表的意见进一步补充完善。

六、环境影响及节能

会议认为，《可研报告》对项目区环境现状的分析和项目工程施工期及运营期对环境的影响及环境保护的措施是基本适宜的。

会议认为，《可研报告》对项目能耗的分析和提出的节能措施基本适宜，但项目节能节水能源来源的选择、功能方式的选择、能耗指标的控制等方面较少涉及到，并且对项目建设前后的能源消耗情况分析缺乏，建议对相关节能指标和参数进行复核，同时进一步深化节能分析的内容。

七、投资估算

会议认为，《可研报告》采用的投资估算编制依据和编制方法基本正确，但仍有部分内容存在错漏，部分工程费用的取费标准偏高、部分工程费用的取费标准偏低，部分费率的计取存在不合理之处。建议编制单位按估算专家及与会代表合理意见，根据中华人民共和国国家发展和改革委员会与建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》的要求进行修改、补充、完善。

八、本阶段需补充完善以下内容

1.选址方案建议进一步完善方案比选的内容，对其选址方案的合理性及必要性作进一步的分析。

2.建筑设计方案存在有不合理之处，应进行完善。

3.文本中对招标方案的描述应进一步复核。

4.建议补充风险分析的章节和内容。

5.应认真复核本项目征地类别及相关费用的计取，以利于后期征地工作的进行。

7.建议项目建设重要性的分析围绕昌江县经济适用房市场论述，并对昌江县经济适用房体系纳入海南省保障房制度等相关规划情况进行分析。

8.补充节能登记表、用地预审意见、水土保持批复意见、配套资金承诺函等相关附件。

9.其余未提到之处请参照与会专家和代表的合理意见进一步修改完善。

九、请编制单位根据会议纪要精神，对《可研报告》修改补充完善后送海南百纳工程咨询有限公司，以便尽快完成本项目可行性研究的评估工作。

《昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究报告》

评估会全体代表

二○一三年十月二十五日

《昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究报告》

评估会代表名单

《昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究报告》

专家组评估意见

《昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究报告》（以下简称《可研报告》）评估会于2013年10月20日召开，应海南百纳工程咨询有限公司邀请，专家组一行3人参加了《可研报告》评估会议。在认真审阅了《可研报告》文本后，本着"独立、公正、科学"的原则，提出了相关问题和建议。经进一步讨论后，形成专家组评估意见如下：

一、总体评价

《可研报告》编制方法基本正确，编制内容基本齐全，但仍有内容存在有欠缺之处，建议进一步修改和补充。

二、编制依据

1.补充立项批复等依据性文件。

2.补充编制单位法定代表人、技术总负责人及专业主要责任人亲笔签名，打印签名不符合要求。

3.补充昌江县城乡总体规划中的住房现状和住房保障建设规划。

4.补充工程地质条件、水文资料和地震动峰值加速度。

三、工程建设必要性

1.应从本项目在住房保障体系中的重要作用充分说明其建设的必要性。

2.应与昌江县城乡总体发展规划及海南省的住房保障规划相结合，充分说明该项目建设的必要性。

3.补充现有昌江县房地产市场以及经济适用房现状的调查内容，补充海南省、昌江县地区对经济适用房建设的需求，认证分析本项目工程的功能定位和新建的必要性和可行性。

四、市场分析与产业政策相符性分析

1.产业政策相符性分析不够到位，建议编制单位以《产业结构调整指导目录(2011年本)》为指导进行更深入分析、探讨。

2.补充昌江县现状房地产市场资料及未来居民住房需求预测的调查等有关内容。

五、建设规模与选址方案

本项目建设规模建议根据评估意见对选址方案进一步优化和调整的基础上进行复核。

六、项目工程技术经济指标

本项目设计规划用地面积3741.30㎡，总建筑面积9360㎡，总居住户数104户，层高13层，容积率为2.5，绿地率为35%，建筑密度为19.24%。鉴于项目规划的报建图还没有审批下来，建议在合理比选方案基础上，根据批准下来的报建图重新确定项目技术指标。

七、项目建设方案

1.补充建筑方案中对于采用的建筑标准、建筑材料以及通风、采光、日照、出入交通、建筑节能等方面的分析。

2.原则同意推荐方案，但比较方案偏少，建议对建设方案进行复核，以实现项目工程建设方案的优化比选。

3.补充现在结构设计方案与原结构设计方案的差距，并进行建设设计方案的技术经济方案比较。

4.建议补充采暖通风与空调、燃气方案的具体设计。

5.补充总平面布置方案的设计。

6、补充项目节能节水能源来源的选择、功能方式的选择、能耗指标的控制以及项目建设前后的能源消耗情况分析。

7.项目建安工程造价占总造价的2/3以上，需要进行认真的分析比较，确定经济合理的工程造价方案。

8.主要图表中，投资成本分析及经济评价部分应作为独立部分。

9.水保、环评、地灾、压矿等工可审批的前置条件应抓紧开展。

八、投资估算

1.投资估算中的钢材和钢筋价格可能偏低，请核实。

2.应进一步核实人工和材料单价，人工单价应按《市政工程投资估算编制办法》（建标[2011]164号）的规定计取。

3.投资估算中的其他费用没有按海南最新标准计算，应按琼建管（2010）87号文和琼价费（2011）55号文计算。

4.所建项目属于非营利性的经济适用房建设，为了进一步加快项目建设进程，建议编制单位根据中华人民共和国国家发展和改革委员会与建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》的要求进行进行估算。

《昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究报告》

评估会专家组全体人员

二○一三年十月二十日