定安·田头·休闲农业项目建议书

4、项目概况

（1）项目占地20650余亩，位于中国·定安县·富文镇田头村委会，项目区域覆盖富文镇下属的田头村、王介仔村、新安村、木头村、泉水村、西排坡村、后岭村等8个自然村。

（2）项目地处海南省定安县富文镇，位于定安县南部，属于海口市1小时经济圈内，距离南丽湖风景度假区高速路口15公里，距离南丽湖度假区仅4公里。

（3）项目以建设社会主义经济特区新农村，以探索海南热带特色休闲农业与乡村旅游可持续利用相结合，以带动区域农民增收致富为出发点。

（4）项目以定安历史文化为底蕴，以原味自然资源为基础，以农业为主的休闲度假为核心，以品味和谐文化为追求。

（5）项目按照国际旅游区质量标准，高要求、高规划、高起点建设一个低密度、低能耗、低污染、低排放、低运行成本的新型农村社区，项目建设的启动将成为海南国际旅游岛建设中一颗闪耀明珠，将丰富国际旅游岛建设下海南文明生态村的内涵，将探索海南三农问题与海南养生产业实现和谐可持续发展的新路子，将推动海南社会、经济实现又好又快发展。

5、项目拟建内容

（1）田头·生态示范新村

为当地及区域周边农民提供居住的田头新村家园；

新型有机物沼气池、新能源小型发电厂、新型自来水厂；

田头新村医疗、文化、娱乐、教育、养老院、技能培训中心；

（2）田头·热带农业观光区

无公害蔬菜区；

热带水果区；

南药区；

热带果蔬采摘区；

（3）田头·"无疫"养殖区

热带优质水产品养殖区；

原生态家禽养殖区；

热带观赏鱼养殖区；

（4）田头·水上休闲娱乐区

大型垂钓中心；

休闲娱乐服务中心；

大型水上乐园；

（5）田头·农业休闲与新农村旅游发展区

热带生态珍稀树种区；

热带生态珍奇经济作物区；

热带珍稀野生动物区；

田头·生态休闲农家乐；

（6）田头·休闲养生农庄

低碳、绿色生活农庄；

膳食疗养中心；

田头·休闲农业文化区；

休闲运动区；

天然温泉体验区；

田头·马术运动基地；

医疗健康服务中心。

6、项目建设进度安排

项目计划开发时限为8年，即2014年7月至2022年6月，分3期进行建设，一期工程田头·生态示范新村800亩、田头·热带农业观光区2838亩具体建设时间为2014年7月至2017年6月；二期工程田头·"无疫"养殖区650亩、田头·水上休闲娱乐区1000亩、田头·农业休闲与新农村旅游发展区5000亩具体建设时间为2017年7月至2020年6月；三期工程田头·休闲养生农庄10362亩具体建设时间为2020年7月至2022年6月。

7、项目投资估算与资金筹措

项目总投资共22.5亿元人民币，用于田头·生态示范新村、田头·热带农业观光区、田头·"无疫"养殖区、田头·水上休闲娱乐区、田头·农业休闲与新农村旅游发展区、田头·休闲养生农庄及其基础设施建设工程、土地费用、开发间接费用和其他费用。

其中项目土地购买与青苗补偿费用约7.2275亿元；前期工程费，包括项目前期规划、项目建议书、可行性研究 、设计、水文、地质勘测、土地平整、项目工程招标等阶段的费用支出，以及各项设施与市政设施干线、干道、干管的接口费用共1.06亿元；基础设施及公共设施建设费投资约2.5亿元；田头·生态示范村总投资约1.5亿元人民币，田头·休闲养生农庄总投资约1.6亿元人民币，田头·水上休闲娱乐区总投资8000万元人民币，田头·热带农业观光区总投资5000万元人民币，田头·"无疫"养殖区总投资5000万元人民币，田头·农业休闲与新农村旅游发展总投资2.5亿元人民币；种养殖热带特色奇珍动植物需800万元；建筑建安费用约为1.75亿元；开发间接费2800万元；其他费用包括不可预见费、开发期税费、销售运营费用、财务费用等约人民币1.5亿元。

本项目投资的22.5亿元资金中海南鹏盛绿色农庄有限公司自有资金10.0亿元，约占总投资的30%；申请银团贷款5亿元，占总投资的25%；其余所需资金用预售和销售收入及自筹资金解决。

8、项目效益分析

本项目"休闲农业与乡村旅游"收入主要由田头·水上休闲娱乐区收入（包括田头·湿地主题公园、大型垂钓中心、大型水上乐园），田头·热带农业观光园（包括无公害蔬菜区、热带水果区、南药区、热带果蔬采摘区），田头·"无疫"养殖区收入（包括热带优质水产品养殖区、原生态家禽养殖区、热带观赏鱼养殖区），田头·农业休闲与新农村旅游发展区收入，休闲养生旅居人员消费收入以及休闲养生农庄收入等构成。本项目年均营业收入为65620.00万元；项目年需成本费用约为24279.40万元；项目年需缴纳营业税金及附加3609.10万元；项目年利润总额估算为41340.60万元，税后净利润为31005.45万元。项目投资利润率为13.78%，投资利税率为18.37%；所得税后动态投资回收期为9.64年（含建设期）。

9、研究结论与建议

本项目的特色是为突出定安文化、生态文化。将生态保护、休闲养生和科普教育交融于一体，建设田头·生态示范新村作为村民安置区，建设田头·热带农业观光区、田头·"无疫"养殖区、田头·水上休闲娱乐区、田头·农业休闲与新农村旅游发展区、田头·休闲养生农庄等内容，丰富了定安县旅游产品，提高了田头村周边地区的生态品质和土地利用价值，同时让当地村民以及游客能够更好的享受田头生态旅游区的魅力。项目田头休闲农业与乡村旅游的建设是必要的。

本项目建设符合海南省及定安县产业规划要求，符合当地建设用地总体规划要求，符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性；本项目的实施将产生良好的经济效益和社会效益，风险可控；通过对项目各专题的分析，本建议书认为，项目的实施是可行的。

建议项目单位在项目建设过程中，尽快落实建设资金；高度重视市场预测；加强工程建设"三控制、两管理、一协调"，加强核算，减少不可预见事件的发生导致工程建设费用增加；做好节能环保和消防安全措施。

二、项目建设背景及必要性

1、项目建设背景

（1）休闲养生旅游的起源

休闲养生旅游起源于20世纪30年代的美国、墨西哥。目前养生旅游开发较为完善的旅游目的地主要是非传统欧美区域的发展中国家，而主要的目标客户群则是欧美国家。2007年3月24日，在塞浦路斯南部城市利马索尔举行的第二届世界养生旅游大会指出养生旅游在世界范围内有很大市场，养生旅游发展完善的国家主要为古巴、新加坡、泰国、印度等国，这些地区吸引大量的欧美游客，这些国家的健康旅游不单能唤醒人们对健康关注，还能转变人们治疗疾病、改善关于健康问题的观念。其在休闲健康旅游过程中不单需要提供有品质的健康旅游产品来改善人们的健康，同时还需要一些列的配套设施来支持，调动了对人们健康有帮助的一切要素来开展生态养生悠闲旅游。　　

在国际养生地产开发经验中，休闲养生度假应该具有以下三个基本要素：项目所在地优秀的自然环境——项目所在地独特而且深厚的养生文化底蕴——项目本身拥有的完备的养生配套。

一个休闲养生旅游项目第一要有养生的环境，或临山，树木郁郁葱葱，或靠水，空气湿润清新，或临湖，享受湖光山色，或沿海，拥有阳光沙滩。这些都是养生地产项目必备的自然环境资源。

第二，休闲养生要有丰富的内涵和多样化的方式，如，泰国的养生地产项目肯定少不了SPA，就是泰式按摩，印度的养生地产肯定少不了精油按摩。我们国家养生地产就更丰富多样的养生方式和文化底蕴，如：康体中心、中药保健、营养配膳、温泉桑拿、绿色食品等都是养生地产必不可少的条件之一。第三，项目本身要有完备的养生生活配套，如：养生会所，健身俱乐部，泳池，绿地，医疗，管家服务等等。只有这三点齐备，才算是一个名副其实的养生地产项目，才拥有可以养生的资格。

2010年海南国际旅游岛"休闲养生旅游"文化节是为了满足越来越多的全国各地老人前来海南过冬度假、养老、养生的需求，让他们在海南可以有组织的活动、有大家庭的依靠感、感受到更多人文关怀而举办的大型活动。2010年，是海南国际旅游岛建设元年，伴随"度假游""养生游"等旅游理念推陈出新，如何打造年底的度假养生平台，成了国际旅游岛更快更好建设的道路上一个重要研究课题，得天独厚的自然条件，稀缺的优质空气资源，大海、沙滩、气候宜人、四季如春等海南独特的标记，但这些天然成品只是吸引过冬老人来海南过冬的天然资源，如何让这些资源凸显特色并化作能量，给海南的养生度假游注入更多文化内涵才是关键所在。

美国《时代》杂志在描绘21世纪社会形态时指出，2015年前后，发达国家将进入"休闲养生时代"，休闲养生将成为人类生活主要组成部分，形成"休闲养生经济"。由"休闲养生经济"带动的度假、娱乐、旅游、疗养等产业正在全球兴起，休闲养生产业将成为经济大潮。届时，国民经济总值中会有50%的份额由休闲养生经济产业创造出来。人们将把生命中一半时间和金钱用于休闲养生，这种趋势已在中国初现端倪，为本项目带来市场机遇。

（2）四位一体的国家战略，海南旅游借力国家宏观政策

南海战略的综合服务基地

南海战略不单是我国海洋战略和宣示国家主权的重要组成部分，更是推进海南经济发展的重要战略。建设南海开发的综合服务基地将大力促进海南经济的发展，提升海南省的国家战略地位。

旅游业上升为国家战略支柱产业

提升旅游业的产业地位是国家基于国内外经济发展趋势而提出的重大战略，其发展不单能产生新的经济增长点，更重要的是能够通过其综合关联作用，促进经济产业结构的转型升级，实现经济的可持续发展。

海南的战略转折：国际旅游岛建设

国际旅游岛的定位是海南发展的重大转折。新的定位将给海南带来更多的发展机遇和政策资金支持，将进一步发挥海南独有的资源优势，成为比肩世界著名滨海旅游目的地的中国名片。

国家推进森林旅游的开发建设

伴随海南被确立为中国首个省级"中国森林旅游试验示范区"，国家将进一步支持海南打造森林生态旅游精品景区，统筹和保障森林生态旅游开发的用地需求，支持海南打造森林生态旅游品牌、全面提升森林生态旅游经营水平，支持海南森林生态旅游科技文化建设、全面提升海南森林生态旅游的档次和水平。

（3）市场推进传统观光旅游向休闲养生旅游的深度转型

按旅游经济发展规律，我国旅游消费需求已达到爆发性增长的基线，一个巨大的旅游消费市场将在未来十年加速形成，旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求。旅游消费大众化、多元化时代的到来，标志着中国正在迈向全民休闲时代。顺应这一趋势，海南适时推进从传统观光旅游向休闲体验旅游的深度转型，旅游吸引力第三迸发。

海南国际旅游岛的建设发展，为旅游产业带来了新的发展机遇。政策颁布实施仅两年，旅游接待量和旅游总收入就打破了多年以来的稳健发展，创下了历史新高，且呈现快速增长的态势。可以预见，伴随国际旅游岛建设各项措施的相继落实和示范效应带动，海南旅游发展将会呈现井喷的发展态势。海南游客接待量如下表2-1所示：

表2-1 2001-2011年海南游客接待量及旅游总收入表

图2-1 2001-2011年海南游客接待量及旅游总收入

（4）国家及海南对于城乡统筹发展的倾力支持

2007年《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》，胡锦涛在十七大上的工作报告，以及十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，均提出农村改革发展战略目标，把加快统筹城乡发展，形成城乡经济社会发展一体化，建设社会主义新农村作为战略任务，根本要求。国家旅游局拟在2015年前在全国设置1000个国家旅游定点乡镇，10000个国家旅游定点村。截至2009年底，《海南城乡总体规划》、《海南省城镇体系规划》、《海南省社会主义新农村总体规划》等一大批重量级规划的陆续出台，标志着海南新农村建设的全面展开。海南省委、省政府非常重视新农村建设，在不断加强城镇建设的同时，大力推进社会主义新农村建设，大力加快实现全省城乡区域统筹协调发展和推进城乡一体化。

（5）《定安县城市总体规划（修编）（2005-2020）》

《定安县城市总体规划（修编）》第17条 县域城镇体系空间结构表明，坚持"依托轴线，强化县城中心地位，以重点城镇带动片区发展"的总体发展思路，规划期末定安县域城镇空间发展形成"一个中心，四条发展轴"的总体框架。

一个中心：

即定安县城，为全县的政治、经济、文化和科技教育中心。

四条发展轴：

依托省域东线高速公路的南北向城镇发展轴。该轴上有县城、龙湖和黄竹等城镇，为县域经济发展重点地区；

沿县域内南北向省道的城镇发展轴。轴上有龙河、龙门、雷鸣等城镇，该轴继续向南部纵深方向发展，并加强与琼中地区连接；

沿县城到新竹的东西向城镇发展轴。该轴将促进东西向商贸流通业的发展；

沿龙湖到雷鸣、富文、新竹的东西向城镇发展轴。该轴将促进县域中部城镇加强东西向产业协作发展。

2、项目建设的必要性

（1）是海南荒地资源得到可持续利用需要

土地资源可持续利用是人类开发利用土地资源的必然选择，是可持续发展战略思想在土地资源学科上的运用。海南建省办经济特区以来，省委、省政府先后制定、颁布了《海南经济特区土地管理条例》、《海南省闲置建设用地处置规定》、《海南省建设用地年度计划管理规定》等一系列地方法规和文件，然而鉴于种种原因，海南的土地没有得到很好的保护和开发利用。早在2009年海南两会期间，就有政协委员提出，海南省约有200万亩"四荒地"没有得到充分开发利用，这是海南弥足珍贵的土地资源。本项目的建设将探索荒地可持续发展运作模式，优化荒地利用结构和布局，协调土地利用和生态建设的关系，为海南国际旅游岛建设提供丰富的土地资源。

（2）是顺应现代休闲养生旅游发展的需要

海南凭借其独特的自然资源，优良的生态环境，宜人的海岛气候，而成为世人向往的度假天堂与养生圣地。但纵观海南度假养生项目，大多仅以滨海、森林等作为全部度假养生载体，从不进行任何产品上的丰富，内容上的提升，养生内涵流于形式，处于养生的初级阶段。本项目的建设，将弥补海南缺乏高品味的原味养生项目这一遗憾，创建国际养生文化旅游区综合产业平台项目，为地方养生旅游文化增加了新的内容，促进了定安养生度假文化产业和相关产业的快速发展。项目在以原味纯正的自然资源为载体同时，引入开发一系列与自然农业有关的高端膳食养生、中医养生、SPA 养生、西医养生、运动养生等产品，以此丰富本项目的休闲、旅游、养生主题。

（3）是丰富海南文明生态村内涵的需要

2000年，海南为推进生态立省，开始探索创建文明生态村。经过10年发展，海南文明生态村发挥资源整合、经济带动等优势，一定程度上优化了农村生态环境，发展了农村生态经济。但也应看到，海南经济发展相对落后，作为农村人口占绝大多数的省份，海南财政收入中用于文明生态村建设的资金长期处于一个较低水平，文明生态村建设发展存在诸多瓶颈。为适应海南国际旅游岛新的形势，海南文明生态村内涵需要丰富：需要加快为海南农村进行住、娱、教、卫等基础配套设施建设，需要加快为海南农村增强科学文化及提高科技知识。这些均需要巨大的社会资金投入作为前提保障。本项目的建设，将为海南田头村及周边村落引入巨大的非政府资金，将为海南田头村及周边村落来以此改善当地及周边区域的居住环境，包括交通、通讯、文化、教育、卫生等。

（4）是推进海南省养生旅游度假区的快速发展

顺势飞扬是休闲养生度假区快速发展的难得机遇。本项目立足于发展休闲养生旅游度假区，促进休闲农业养生旅游度假区的快速发展，做强做大，做出海南省的养生产业特色，为国际人才及企业提供舒适的度假、交流平台，同时建设针对养生旅游区相关手续的综合产业平台，推动海南人才基地、企业及定安文化旅游区的快速发展。真正把休闲农业养生度假产业打造成为定安县的支柱产业、朝阳产业。

（5）是推动定安县政府新城区经济发展战略的需要

海南建设国际旅游岛上升为国家战略以来，定安县经济发展持续快速增长，目前定安县在依托海口充分接受和吸纳海口经济圈的产业辐射，加强产业配套协作，与海口市的发展有机结合的过程中，迎来了一个大发展的关键时期。定安·田头·休闲农业与乡村旅游项目建设必将成为定安县及周边地区的经济建设起到推动作用。

（6）是实施行业精品战略，进行结构调整的需要

目前定安县休闲农业养生度假结合的旅游项目并不多，并且软硬设施比较落后、服务水平令消费者满意的休闲农业养生度假区更是没有，且存在经营结构不尽合理、管理水平低下的问题。定安·田头·休闲农业与乡村旅游项目的建立将对缓解此类矛盾起到应有作用（填补了定安县休闲农业养生度假市场为空白的状况）。

（7）是建设新农村、进一步推动旅游业发的需要

项目所在地富文镇及周边皆已纳入定安县城市规划，在县城远景规划中提出沿龙湖到雷鸣、富文、新竹的东西向城镇发展轴，该项目的建设有利于促进县域中部城镇加强东西向产业协作发展。

三、市场分析

1、我国休闲农业与乡村旅游发展分析

（1）我国的农村休闲旅游目前仍处于发展的初级阶段

当前我国旅游业还是以观光旅游为主

休闲旅游是指以旅游资源为依托，以休闲为主要目的，以旅游设施为条件，以特定的文化景观和服务项目为内容，为离开定居地而到异地逗留一定时期的游览、娱乐、观光和休息的旅游活动，是以旅游者占据了较多的闲暇时间和可自由支配的经济收入为基础，并在旅游地有了一定服务设施条件下而逐渐形成的，它是旅游得以丰富发展的必然产物。与其它旅游不同之处在于一"动"—"静"，一"行"一"居"，一"累"一"闲"。有资料显示，在欧洲和北美，旅游客源输出的70％以上是度假休闲，而据美国专家预测，到2030年，旅游业将成为全世界80％以上人员的生活必需，而休闲旅游则更具有广阔的国际市场。这即，传统的观光旅游已不再是未来旅游业的主体，取而代之的是休闲旅游。

我国是世界闻名的历史文明古国，旅游发展也是源远流长。但目前，我国旅游业仍以观光旅游为主，缺乏休闲旅游产品，这既不适应当今国际旅游市场需求的变化，也跟不上国内旅游发展的新要求，使我国在旅游资源方面的优势不能充分地发挥出来，从而削弱了我国旅游产品在国际上的竞争力。五岳黄山、三峡西湖，故宫颐和园……这些代表着中国旅游符号的胜地景观，到了今天，已经很难满足物质文明日益丰富的现代消费人群，因而，伴随世界旅游业的发展，这种依托于名山大川或历史人文的观光旅游的主流现状，已使中国旅游业在内容与形式上都必须做进一步的改革和发展。

中国的农村休闲旅游已有欣欣向荣之势

改革开放近三十年来，我国经济得到了空前的发展，在综合国力增强的同时，我国的社会主义城市化进程与稳步提高的国民收入极大地刺激了我国旅游业的迅猛发展，其中尤其突出的是沿海开放城市的农村休闲旅游业，尽管才刚刚起步，但已呈现出强劲的发展势头。朝着融观赏、考察、学习、参与、娱乐、购物和度假于一体的综合型方向发展，宝安农村休闲旅游业的这种经营模式，在全国各省、各地区都有不同程度的发展，如浙江富阳的"农家乐"、新安江的"渔家乐"、北京市郊草原游、西南民族民俗村寨游等，尽管旅游尚处在初级阶段，但已有欣欣向荣之势。

（2）我国的农村休闲旅游业朝着区位模式发展

从地域分布看，我国的农村休闲旅游项目广布全国，主要分布在城市周边地区。目前，我国大部分的农村休闲旅游项目都依托城市居民这一重要目标客户群，与开展城市周边游等项活动相结合，旅游形式也多为一日游、二日游等具有城市周边游性质的活动，并以城市为中心逐渐形成环城市旅游带。根据旅游资源、目标客户群和区位条件的不同，目前我国主要有利用都市客源优势及利用风景区的资源优势两种区位模式。

利用大都市客源优势发展农村旅游

这种类型主要适应现代都市人日益渴望摆脱快节奏、繁杂、喧嚣污染严重等都市环境的需求，利用都市农村相对城区良好的自然生态环境及独特的人文环境、地缘优势和便利的交通条件，在近年迅速发展起来的。这也是目前我国最普遍、最成熟、市场潜力最可观的一种农村休闲旅游类型。从目前运作情况来看，这种农村旅游基本定位在为都市居民提供休闲游憩的"后花园"，借助于与现代化城市截然迥异的田园、村落等，以采摘、捕钓、品尝、观光等活动吸引都市居民前来度假、休息，给市民提供短期休憩度假的旅游产品。

利用风景区资源优势发展农村休闲旅游

这是我国最早发展起来的一种农村旅游形式，主要是在地势较为平坦、道路较为通达的风景区周边发展农村旅游。这种景区周边农村旅游是依托一些著名风景名胜区发展起来的一种附属产品，是游客在对自然风景观光之余，对周围村庄的农村景观的一种派生欣赏。另外，在部分风景区内，也存在依托风景区资源优势发展农村旅游的形式。如近几年出现的以夏日避暑度假、体验农家传统生活为主要目的旅游，来此度假的游客多为躲避夏日酷暑，体验农家生活而来，度假人数逐年增加，已成为目标客户群的一个增长点。因而这也可作为农村休闲旅游发展的一个特例。

（3）我国休闲旅游呈现出多元化发展态势

以娱乐、度假、休闲为主要目的的休闲旅游在我国尽管起步较晚，然而发展很快，呈现出一定的规律和发展态势。

国内旅游人群将成为休闲旅游的主流

从我国多年来旅游业的发展来看，目标客户群总体定位一直是以国际市场为主，建设目标是国际标准，但从近几年来华旅游情况看，尽管来华旅游人数逐年有所增加，是世界上第六个对外国人具吸引力的国家，然而有资料表明，来华度假、休闲旅游的人数比例在下降，平均逗留天数减少。相反，伴随我国社会主义市场经济的发展，人民的生活水平不断提高，国内的旅游业迅猛发展，国内旅游人数一直以大于10倍于来华旅游人数在增长。国内旅游的大发展必将带动休闲旅游的发展，成为大众消费形式。国内旅游人群将成为休闲旅游的主流。

家庭旅游是当今休闲旅游的主要形式

当今旅游发展的一个重要趋势就是家庭化。家庭群体是一个最基本最重要的所属群体，它对人们的旅游消费行为直接产生影响。伴随人们经济收入的逐步提高和物质文化生活的不断丰富，人们已不能满足于方寸之地的家庭单一生活，尤其是伴随独生子女的增多，家长对子女的关爱超过任何以往时期，家长希望并且已有能力让孩子见多识广，或借休闲旅游放松一下紧张的学习生活，因而近年来以儿童为对象的夏令营，以家庭为基本单元的旅游活动异常火爆。从家庭旅游所需要的条件来看，鉴于度假、休闲旅游主要是在某地逗留一定时间，享受身心的娱乐和休憩，它不需要做太多的长途跋涉，其辛苦程度也低于观光旅游，从而为家庭旅游提供了极大方便，受到家庭的青睐。

目标客户群呈现出大众化和多元化的趋向

在过去相当长的时期内甚至今天，人们对休闲旅游存在误解，认为它是有钱人的奢侈享受，这在人们的收入还不十分富裕、社会服务系统尚不健全、国民整体文化素养有待提高的时候，显然是正常的，也是可以理解的。人们的休闲方式多种多样，而以旅游为手段达到休闲目的，无疑是一种高尚的精神生活。对此，当人们占据了较多的闲暇时间和可自由支配的经济收入后，已逐步得到认同，越来越多的人参与其中，休闲旅游不再是少数个人的消费行为，正日益成为大众消费形式。当前，伴随人民生活水平的日益提高以及带薪假期的增多，离退休人群的扩大，尤其是双休日制度的推行，休闲旅游已能被我国一般的中等收入阶层和一部分工薪阶层所接受，不单青年人接受，老年人也接受，其目标客户群呈现出大众化和多元化的趋向。

风景优美的城市郊区和经济发达的周边城市是最佳选择

根据国外的经验，一般度假休闲的主要客源圈是旅游者乘飞机两小时左右可达的地域，而根据我国的国情，目前乘飞机休闲旅游的毕竟是少数，同时，休闲旅游的目的主要是为了度假、休闲，又受到假期、消费等方面的限制，故游客从维度上看不可能诸如观光旅游那样走马观花，"白天看庙、晚上睡觉"，另从维度上看也不可能花太多时间在路途中，因而，休闲旅游者自然把眼光投向了那些自然景物优美、服务设施齐全的城市郊区，或经济比较发达、文化生活比较丰富的周边城市。对于众多以度双休日或节假日为主要目的休闲旅游者来说，一般多选择乘火车或汽车2至3小时能到达的地方。

休闲旅游具有明显的季节性和时间性

任何旅游都具有季节性和时间性，而休闲旅游表现尤为突出。休闲旅游以家庭、商务人员为主要对象，对旅游时间的选择，多在双休日、节假日，因而，对国内旅游者来说，春节前后、元旦前后、"五一"前后，国庆前后，以及学校放寒暑假期间，成为休闲旅游的主要时间；而对国外旅游者和国内比较富裕的旅游者来说，他们多选择海滨、湖滨、高山休养和高山滑雪为休闲地点和休闲方式，而这些均与季节有着密切的关系，显然是不能反季节或超季节进行的。

休闲旅游者对旅游产品和环境质量的选择更为严格

回归自然、返朴归真，是人类天性使然，是现代文明社会中人们的一种迫切要求。尤其是在市场竞争日益激烈、工作与生活节奏都比较快的今天，人们希望能利用闲暇日从工作的劳累与紧张中解脱出来，放松精神、陶冶情趣、锻炼身体、调节生活。因而，他们大多希望到气候宜人、环境幽静、风景优美、空气清新、没有污染的地方去消磨自己的闲暇时光，希望旅游地能提供多样化、大众化的娱乐、休闲和保健设施。显然，这种对旅游产品和环境质量的选择，其侧重点与其它旅游是不同的，要求更为严格。

2、海南休闲养生产业迎来前所未有的市场机遇

海南气候环境具有明显的独特性，西伯利亚的冷空气一到广东，往往就在琼州海峡发生了变化。在海南，严重威胁人类特别是老人生命的主要疾病，如冠心病、老年慢性支气管炎、肺心病、脑血管疾病发病率大大低于北方。新鲜的空气，能促进血液循环，大大降低高血压、心血管疾病的发病率。伴随人们对养生度假自然资源提出更高质量的要求，为海南所具备优越自然条件的城市定位提出了新的课题，为住宅产业的开发带来了新的方向，开发专业的养生度假酒店、住宅成为实现"市场满意、社会满意、企业满意"的最佳定位，更是避免盲目开发、恶性竞争，实现土地资源最优化利用的开发方式。因而定位为养生度假需求，增加额外的生活服务配套，这样的项目肯定会受到政府、市场、行业关注和取得良好的社会口碑和经济效益。

（1）国外高端游客对中国养生之道情有独钟

在当今的社会，越是经济发达地区，鉴于生活节奏快、竞争激烈、心理压力大、人际关系复杂，亚健康问题就越严重。再加上现代都市的生活环境严重受污染，这批富人更渴望找到生命的加油站，特别是在欧洲富裕国家，富人去养生度假的要求非常高，除了有很好的自然环境和完善的旅游度假设施，更注重旅游区的文化体验和是否具备大型的健康养生配套。对于欧美国家的中高端游客而言，中国的宫廷御医、中国悠久的历史文化、艺术，中国的民族烹饪膳食等对他们都是非常有吸引力的。

（2）中国自身步入养生消费爆发性增长点

伴随人们生活水平提高，一年120多天的法定假期，"11+1"、"5+2"和"8+4+12"的生活方式已经风生水起。11个月在大城市工作，1个月的长假（元旦、春节、国庆等假期加起来）跑到另外一个城市养生；或者5天工作在市区，2天大休在郊区；更有甚者8小时工作，4小时社交，12小时在紧邻城市的家度过，这一切都激发着休闲养生产业的热情。

疗养养生产业是朝阳产业，这已成为共识。据民政部的测算，去年我国疗养养生产业的规模在6000亿左右，今年这个数字可能变成8000亿。而与此相对应的是，我们在养生产业经济方面却发展缓慢。按照全球休闲与旅游业发展的一般规律，一个国家当人均GDP达到3000—5000美元，就将进入休闲养生消费、旅游消费的爆发性增长期。目前，我国人均GDP已达到3000美元，预计"十一五"期末将接近4000美元，已接近休闲养生产业消费"爆发性增长"的起始点。

（3）海南养生市场前景喜人

美林2010年发布的《亚太区财富报告》以及国际知名咨询公司波士顿(BCG)2010年3月发布的报告均显示，至2009年底，中国共有约50万拥有资产超过100万美元的富裕人士，较2008年增长20%左右。中国是亚太区仅次于日本的第二大富裕人士集中地，占区内富裕人士人口的15%。2009年，中国共有约7000名拥有资产超过3000万美元的超富裕人士，蝉联成为亚太区内超富裕人士最多的国家。

伴随中产阶层和高收入高消费阶层的不断扩大，健康养生市场将会迅速提高。目前我国北方及中部大部分地区污染严重，自然环境恶化，唯有海南岛未受污染侵蚀，这里长年阳光明媚，空气清新，气候宜人，环境优美，自然资源极为丰富，是全国著名的长寿岛。海南已吸引了全国各地每年数百万人来休闲旅游度假居住，海南面向全国乃至世界的健康疗养、康复养生的消费市场发展潜力非常巨大。

（4）农产品市场消费分析

本项目种养殖的农产品，均属于高端有机产品，是直接为项目区域内居民及国际旅游岛高端客人服务的。因而，农产品的市场需求必须从高端有机食品销售需求视角出发进行分析。

国际旅游岛建设

伴随国际旅游岛的建设，国际国内高端游客将海南作为旅游目的地的人群呈明显上升趋势。据测算，到2015年前后，到海南旅游游客年均将达3000万人，其中国内游客1800万人，国际游客1200万人。这些人群中的高端族群对于品质安全、营养丰富的有机食品有着强烈的需求意愿。

海南高端饭店及酒店众多

海南作为热带度假圣地，国际国内大型高端酒店及饭店云集，这些酒店或饭店本身就以向顾客提供高端生活品质而定位，他们选购的蔬菜及其他食品必然也是从自身定位出发，选用高品质、高标准的有机蔬菜食品。同时这些酒店或饭店大多是国际连锁饭店集团或国际酒店管理集团的成员，因而，我们面对的不单是海南的酒店及饭店，更是一个巨大的国际高端酒店及饭店市场。

国内外会议众多

海南因其优美的环境、气候条件而成为国内外各种会议的首选场所，这些人群大部分均为高端人群，他们渴求食品的健康安全、渴求生活品质的提升，他们将成为高端有机蔬菜的重要消费人群。

3、项目SWOT分析

（1）优势分析（S）

政策优势

海南是既有的也是全国唯一的全省范围的经济特区，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010-2020)》、以及国务院办公厅《关于支持海南省发展旅游业有关问题的函》明确给予海南旅游业以大力支持和帮助，同意海南进一步发挥经济特区优势，在旅游对外开放和体制改革等方面积极探索，先行试验。国家旅游局、国家发改委、外交部、公安部、中国民用航空局、税务局等15个部委也均表示，对海南建设国际旅游岛积极支持。这给本项目提供了极大的政策空间机会。

自然环境资源优势

本项目位于海南定安县，地理位置优越，区域优势明显。项目所在地地势较为平坦，土地肥沃，属于海岛性季风气候，冬暖夏凉，四季如春，年降水量1500-2000毫米，至今保持着原生态茂盛的植被。旅游资源丰富，包括省级风景名胜区南丽湖、定安古城、探花郎张岳崧故居、见龙塔、明代尚书王弘诲故居八角楼、母瑞山革命纪念园、文笔峰、中华未来城等。全县绿化覆盖率和人均公共绿地面积分别为33%和10.72平方米，空气环境质量保持在国家一级以上水平，被誉为"生态人居福地"。这为发展休闲农业与乡村旅游发展提供了必须的条件。

文化资源

农业文化：定安县素有"槟榔之乡"美称，至2014年，全县现有槟榔4.7万亩，岭口镇、龙门镇和龙塘镇等南部乡镇是海南省较大的槟榔初加工基地和干果集散地，年加工槟榔10000吨，槟榔产业已逐渐发展成为定安县的支柱产业，其他经济作物植有橡胶9.1万亩，胡椒1.6万亩，荔枝2.33万亩，冬季瓜菜9.4万亩。定安县具有的临空型、临海型地理位置，使其具有无可比拟的发展热带高效农业、高科技产业、仓储业、商住业和贸易项目优势。

琼剧之乡：定安县是琼剧的发源地，名伶辈出，素有"无定安不成剧团"的民间流传，被誉为 海南"琼剧之乡"，2011年11月文化部授予定安"中国民间文化（琼剧）艺术之乡"称号。

红色文化：定安县母瑞山被誉为"琼崖革命的摇篮"，曾两度成功保留革命火种，创造了海南革命"23年红旗不倒"的奇迹。母瑞山革命纪念园2005年被中央确定为全国100个红色旅游经典景区之一，母瑞山红色旅游景区现存有革命纪念园、琼崖特委"四大"会议、红军潭、琼崖苏维埃政府大礼堂、琼崖特委、琼苏政府和红军师部三大机关、红军饮水、红军军械厂、红色娘子军班牺牲、红军军政学校、红军农场、红军操场、红军供销合作社及红军医院等革命遗址。

区位优势

项目位于定安县境内，处海口1小时经济圈内，不单可借助国际旅游岛建设振兴海南西部地区综合性措施出台的机会加快建设步伐，又可借助省会海口的辐射和带动作用加快发展，区位优势十分明显。

海南东环高速公路从定城镇东部穿过，境内路段32公里，仙沟、居丁、黄竹设有分道口。海榆东线、中线公路贯通全境，县级公路286条，"五纵五横"公路网络，四通八达，辐射全省各地，交通方便快捷。仙沟分道口离塔岭新行政办公楼0.6公里，县城北距省会海口市中心34公里、美兰机场40公里、海口火车站57公里，具有无以伦比的区位优势，被誉为海口的后花园。

粤琼跨海通道建设已进入实质性阶段，通道论证、可研工作正稳步推进。粤海大桥建设对发挥海南在北部湾、东南亚及南海的区位优势具有重要作用。交通的改善将吸引更多珠三角地区追求生活理念的人士前来海南养生度假，项目所在地绝佳的地理位置配上定安浓厚的文化底蕴与休闲养生度假服务，无疑将吸引每一位踏上海南土地的休闲养生者。

（2）劣势分析（W）

政府态度及宏观政策对项目的开发、建设影响巨大

政府对城市规划区的态度及出台政策决定项目土地出让开发成功与否。城市规划路网的实施时间及空间定位对项目的建设有着极大的影响。

周边生活配套设施尚不够完善，商业繁华程度较低

项目位于定安县田头村委会，多种因素致使项目区域及周边基础设施仍相对落后，极为不完善。表现在主要交通道路尚未竣工通车，村村通道路狭窄，供水、供电系统未覆盖到该区域，这极大限制了项目的正常、顺利开发。

休闲农业养生旅游专业人才缺乏

休闲农业养生旅游服务水平的高低在很大程度上决定着休闲农业养生旅游产品质量的高低，而休闲农业养生旅游服务水平的高低取决于休闲农业养生旅游专业人员素质的高低。休闲农业养生旅游人才必须具有养生相关专业知识、医疗护理常识，了解宗教养生文化、懂得保健食品的烹制，并且要具有与人有效沟通的能力和处理突发事件的能力。目前，海南符合上述要求的专业休闲农业养生旅游人才仍未达到要求。

（3）机会分析（O）

休闲时代的来临

所谓休闲时代，是指一个国家或地区人均GDP进入3000-5000美金阶段以后，在居民生活方式、城市功能和产业结构等方面相继形成休闲化特点的一个发展时期。中国人均GDP到达4283美元，已经步入休闲时代。休闲观念已经深入人心，正在逐步形成为人民的一种生活常态。中华传统养生文化石在特点的价值体系和文化环境中形成的特定思想。中国传统养生文化已进入生产活动之外的"休闲"，以养生作为基本取向，倡导一种文明、健康、科学的生活方式。

政府重视休闲农业养生发展

海南作为国际旅游岛规划纲要获批后，鉴于轻轨、机场等各项基础设施的建设，海南经济、养生度假发展将上升到新的发展阶段，政府已明确指出提出了"发展以休闲，养生为主要特色的农业生态休闲度假产业，重点发展以农业养生为主的特色旅游度假，建设生态湿地、康体疗养为一体的特色休闲农业康体养生度假区"。

康体养生度假旅游发展势头良好

鉴于海南得天独厚的气候天气，海南具有独特的老人养老自然资源，对老年人的身体具有良好的保养和康复作用，被世界养生大会誉为最适合老年人居住的地区。近几年来，老年人到海南过冬避寒呈成长态势，越来越多的老年朋友选择在海南过冬，海南已经成为中国老年人冬季养生度假的首选目的地。这是本项目充足的客户来源。

（4）威胁分析（T）

近年来，伴随国内休闲养生旅游热潮的兴起，海南省海口、三亚等地方已经相继发展休闲农业养生度假旅游区，尽管尚不够成熟，但同类产品竞争激烈，客观来看对项目定安·田头·休闲农业乡村旅游区的发展构成威胁。

综合来看，定安·田头·休闲农业乡村旅游区不单充分利用了区域资源条件，为生态人居福地——定安增加了一个新的亮点，同时也适应了社会发展趋势，为社会、环境、经济的可持续发展作出了贡献。本项目在拥有丰富资源优势依托的同时，也还面临着众多开发建设的问题和矛盾；在众多发展机遇之后，也还蕴藏着其它区域的竞争威胁。因而项目的规划和建设，应慎重科学的定位，充分发挥优势，扬长避短，通过独一无二的自然环境资源、合理的项目配比和科学的规划相结合，形成项目独有的特性优势。

4、项目市场定位

（1）项目整体定位

本项目以建设休闲农业与乡村旅游为发展目标，打造生态农业、养生、休闲、旅游群，与自然和谐共生居住区，形成定安休闲农业乡村旅游体验区。

（2）项目诉求点

"休闲农业、乡村旅游"理论：休闲农业、乡村、旅游的一致博弈论。

5、项目目标市场分析

（1）目标市场定位

从对国内游客进行专项抽样调查结果显示，到定安县的游客表现出明显的休闲度假和商务会议需求，高出全国平均水平，说明定安县在休闲度假市场和商务会议市场上具有巨大的发展潜力。

按喜爱的旅游区类型划分的国内游客构成（%）

表3-1 国内游客构成表

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按游客旅游目的划分的国内游客构成（%）

表3-2 国内游客构成表

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（2）目标市场趋势分析

越来越多的迹象表明，休闲度假旅游将成为21世纪旅游需求的主体，高质量的度假环境，多样化、高档次的康体旅游产品，舒适周到的旅游服务，以及鲜明的文化特色将成为客源需求发展的新趋向。这些趋向表现在以下方面：

注重休闲度假的康体保健功能

伴随休闲度假主流趋势的到来，休闲度假旅游已经发展成为一种整合多种旅游产品的旅游方式，除了多样化的康体健身、运动休闲、观光娱乐项目外,还应具备现代化的疗养设备、诊所、治疗设施以及专业化的疗养医生，以使旅游者同时能得到身体和心理的保健效果。

寻求高质量的生态度假环境

高质量的生态环境是温泉旅游区必备的条件之一。对生态环境的保护与营造就是树立可持续发展的观念，遵循天人合一、融合自然的造景理念,对度假区周边自然生态环境严格保护、同时营造与生态环境相协调的人工建筑环境，形成人与自然和谐共处、水乳交融的度假境界。

对游览环境的舒适性要求提高

舒适性是旅游区的基本要求。休闲度假旅游区的选址在具有舒适的大小气候、便捷的交通条件的区域，同时营造宽松、文明的社会环境，舒适、清洁、安全的住宿设施，一流的饮食服务，方便的通讯设备等，为旅游者提供一个舒适的游览环境。在规划建设时，度假区尽量要考虑四季都可以开展的旅游活动，充分利用旅游资源建设多样化的互补型景点与项目，开展会议旅游和举办节庆活动，使度假区具备多样化的旅游功能。

对文化旅游产品的需求增加

文化是旅游区的灵魂，也是度假区的重要旅游吸引要素。充分挖掘文化的独特魅力，将其转化为可以体验的旅游项目，进而形成具有独特文化元素的旅游体验，才能产生足够的旅游吸引力。

（3）目标客户群预测

目标客户群规模预测

表3-3 项目目标客户群规模预测表

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目标客户群空间定位

表3-4 项目目标客户群空间定位表

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目标客户群特征定位

表3-5 项目目标客户群特征定位表

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四、项目建设条件

1、项目建设选址

项目地处海南省定安县富文镇田头村委会，位于定安县南部，属于海口市1小时经济圈内，距离南丽湖风景度假区高速路口15公里，距离南丽湖度假区仅4公里。

图4-1 项目地理位置图

2、项目自然条件

（1）气象气候条件

项目规划区地处海南东北部地区，属热带季风海洋性气候。项目所处在定安县黄竹镇白塘水库旁，基本特征为：四季不分明，夏无酷热，冬无严寒，气温年较差小，年平均气温高；干季、雨季明显，冬春干旱，夏秋多雨，多热带气旋；光、热、水资源丰富，风、旱、寒等气候灾害频繁。年平均气温22.5℃～25.6℃,年日照时数1780～2600小时，太阳总辐射量4500～5800兆焦耳/平方米，年降水量1500～2500毫米（西部沿海约1000毫米）。

海南岛东北部大部分地区年平均气温在22.5℃～25.6℃之间，中部山区略低于23℃，南部、西部略高于25℃，等温线向南弯曲呈弧线，由中部山区向沿海递增，沿海高于内陆，南部高于北部。最冷月在1月份，中部山区月平均气温16.5℃左右，全岛最低，最热月大部分地区出现在7月，月平均气温西部的东方为29.2℃，为全岛最高。

（2）水文

定安县境内水源丰沛，河流纵横，呈网状分布。南渡江是境内最大的河流，集水面积在100平方千米以上的河流有南渡江、巡崖河、龙州河。永丰河、南定河、温村河、卜南和、加浪河、文曲河、塔洋河等10余条，集雨面积100平方公里以上，呈网状分布，水能蕴藏量大，可开发量11216千瓦。中二型水库2宗（100立方米以上库容），小型66宗（10--100立方米库容），山塘36宗（10立方米以下库容）。其中：南丽湖是琼北地区最大的人工湖，如今已发展成为集水利灌溉、人畜饮水、淡水养殖、旅游业为一体的综合性水库。

（3）地质地貌特征

定安县位于海南省东北部内陆，南渡江中下游南畔，地处东经110°7＇至110°31＇，北纬19°31＇至19°44＇之间。 定安县总面积1189平方公里，全县可利用土地面积178.1万亩，其中耕地面积 72.24 万亩，可开发的坡地、荒地60万亩，土地资源丰富，土地肥沃。土壤主要分三类型：南部地区以火山喷发的玄武岩和砾岩风化壤土及砂质粘土为主，适宜粮食、橡胶、槟榔、甘蔗种植；中部地区属棕色粘土和沙质壤土，适合荔枝、菠萝、龙眼、花生、胡椒等热作经济作物的生长条件；北部地区属南渡江冲积平原，地势平坦，水源充足，农田基本设施完善。

（4）社会经济概况

工业

定安县已被列入海口经济发展圈，地理位置优越，与省会城市海口仅一江之隔。县城距离海口市中心、海口火车站、秀英港、美兰机场均为半个小时的车程，环岛东线高速公路贯穿其中，农产品加工资源丰富，发展工业有得天独厚的优势条件。

全县现有略具一定规模的工业企业有88家，其中国有企业11家，集体所有制企业25家，股份制企业2家，私营企业42家，外来投资企业8家，年生产规模在500万以上的工业企业有15家。制糖工业是我县传统的特色产业，全县有两家机制糖厂（茶根糖业有限责任公司和居丁糖厂）都属于中型制糖企业，每天可处理甘蔗量3000吨，每年可自理甘蔗总量35—40万吨，生产的一级白砂糖产品深受消费者的欢迎。茶根糖业公司生产的一级白砂糖在全国食糖产品评比中获得一等奖，位居海南第一名。从工业产业结构现状来看，基础上集中于食品加工业、服装加工业、汽车维修业等三大行业，还有镭射光盘、制药、牙膏、建材、彩印包装等新兴工业。乡镇工业主要从事橡胶与槟榔加工。槟榔加工主要分布在定安县南部几个乡镇，槟榔干果产品主要远销湖南、湖北、江西等地，定安槟榔已成为湖南地区销售槟榔干产品的一大品牌。橡胶加工业主要是对橡胶半成品加工，中瑞、南海、金鸡岭三大国营农场橡胶厂规模较大，主要生产颗粒胶，各乡镇民办小胶厂加工片胶。 工业招商引资取得显著成效。到目前为止，近两三年在开发区内落户的工业招商引资项目有12个，总投资13860万元。其中，已建成投产的项目有7个，正在兴建的有5个，有的项目投产后已发挥经济效益。其中安裕皮革制品有限公司、海南绿沁园实业有限公司、海南台胜渔业有限公司、定安顺安皮革制品有限公司是出口型企业，生产的皮革手套、菠萝罐头、冷冻罗非鱼片等产品全部出口，产品畅销美国、澳大利亚、加拿大、台湾、日本等地。

农业

定安县总面积1189平方公里，全县可利用土地面积178.1万亩，其中耕地面积 72.24 万亩，可开发的坡地、荒地60万亩，土地资源丰富，土地肥沃。土壤主要分三类型：南部地区以火山喷发的玄武岩和砾岩风化壤土及砂质粘土为主，适宜粮食、橡胶、槟榔、甘蔗种植；中部地区属棕色粘土和沙质壤土，适合荔枝、菠萝、龙眼、花生、胡椒等热作经济作物的生长条件；北部地区属南渡江冲积平原，地势平坦，水源充足，农田基本设施完善，是全县瓜菜主要产地，近年来冬种瓜菜发展快速，主要品种有圣女果、青龙丝瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、园椒等。定安县距海南省省会海口市仅38公里，依托海口市近郊的优势，在定安县北部建设适度规模的"菜篮子基地"必定有很好的发展。

3、社会配套条件

（1）项目地交通条件

项目位于中国海南定安县田头村，定安县为省会海口市的卫星城，北距海口港40公里，距海口美兰机场36公里；东距清澜港48公里；西距洋浦港113公里；环岛东线高速公路在本县境内通过，沿途开设三个分道口与县内各公路、南丽湖风景名胜区和塔岭工业开发区相连；全省东线、西线和两横干线公路贯穿定安县东南西北地区，形成良好的交通网络，交通十分快捷便利。

（2）项目地供、排水条件

项目区地下水源丰富，可以通过打深井获得水源供应。也可以通过水库和龙州河引水，利用地表水。项目地利用地下水还是引入地表水，应通过考察、勘测，进行技术经济比较论证后确定。

（3）项目地供电条件

海南"十二五"规划期间拟建设核电站，太阳能、风能电站，以满足海南国民经济发展的需求。因而本项目建设及经营用电届时可以获得满足。

（4）通讯条件

海南省的通讯设施能力已达到全国先进水平，建有先进的程控交换系统，项目地范围内固定电话线路与移动通讯网络全覆盖，实现国内外直拨通讯。海南电讯事业发达，为本项目运作创造了优越的条件。整体而言，项目建设开发的各种条件基本具备，可以满足项目建设的要求。

五、项目总体规划

1、项目总体规划原则

（1）区域统筹，协调发展：统筹定安县富文镇发展，协调新农村建设与定安县休闲农业文化养生旅游区的关系，将新农村建设与养生旅游融入到海口半小时经济圈的发展中。

（2）贯彻"以人为本"、"尊重自然"与"可持续发展"思想。以建设绿色生态的海南特色新复合型社区为目标。创造布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的生生态养生度假旅游区。

（3）规模合理，适当超前：合理确定项目平台的发展规模，规划充足的用地，适当扩大规模，预留发展用地。

（4）规划设计贯彻生态原则、文化原则，力求塑造一个具有优雅的地理环境、充满文化内涵、具备鲜明个性的生态休闲农业与乡村旅游区。

2、项目总体规划思路

本项目以《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》为指导思想，以《海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010-2020)》为行动指南，立足休闲养生福地、文化的底蕴，坚持国际标准，打造精品，拟规划建设田头·生态示范新村、田头·农业休闲与新农村旅游发展区、田头·热带农业观光区、田头·"无疫"养殖区、田头·水上休闲娱乐区、田头·休闲养生农庄六大板块。

（1）项目建设发展坚持强岛富民，普惠民生。让农民充分享受到国际旅游岛建设发展的成果，将项目打造成为世人梦想追逐的休闲养生天堂和海南农民的幸福家园；项目建设发展坚持生态循环优先，保护环境。把发展循环经济、保护生态环境、节约能源资源、推行低碳生活放在项目建设的首要位置；

（2）项目建设发展坚持改革创新，先行先试。要勇于打破现有体制障碍，破解项目发展面临的政策瓶颈难题，有效整合荒地资源，在管理体制、三农发展和运营模式等方面积极探索；

（3）项目建设发展坚持规划引导，扎实推进。按照"整体设计、系统推进、滚动开发"的空间发展模式，科学规划，合理安排发展步骤，优化空间布局，预留发展空间，打造国际旅游岛的精品工程；

（4）项目建设发展坚持统筹协调，全面发展。统筹荒地资源的农业性开发和经济性开发；统筹旅游养生开发与城镇发展和新农村建设，推进城乡一体化进程；促进海南热带农业与旅游养生休闲度假产业融合发展。

3、项目总体规划目标

项目以坡地为开发基础条件；以建设社会主义经济特区新农村，探索海南热带特色农业与荒地可持续利用相结合，带动区域农民增收致富为出发点；立足于休闲养生产业，构筑一种具有海南特色的新复合型社区。项目以定安历史文化为底蕴，以原味自然资源为基础，以养生休闲度假为核心，以品味和谐文化为追求。

田头休闲农业及乡村旅游发展项目按照国际旅游区质量标准，高要求、高规划、高起点建设一个低密度、低能耗、低污染、低排放、低运行成本的生态养生庄苑，本项目建设的启动将成为海南国际旅游岛建设中一颗闪耀明珠，将丰富国际旅游岛建设下海南文明生态村的内涵，将探索海南三农问题与海南养生产业实现和谐可持续发展的新路子，将推动海南社会、经济实现又好又快发展。

本项目以保护耕地为原则，在统筹城乡综合配套改革试验区及城乡一体化的宏观政策支持下，以定安县农村集体土地流转政策为依据，在总共20650亩的规划整理面积中，通过占补平衡，拆院并村，拆村建区。集中20650亩农村分散居住区，以建设和打造极具有国内竞争力的"田头·休闲农业与乡村旅游"综合产业。

4、项目总体定位

本项目定位是：新农村（循环农业）+新养生（原味原品）+新经济（生态低碳），从而探索打造一种新的荒地可持续发展模式。本项目的建设，将是推动荒地、三农、养生、度假、娱乐、医疗、文化、教育、商业等产业向更高层次联动的平台。

5、项目总体规划方案

（1）项目用地规划

本项目规划面积20650亩，其中田头·生态示范新村规划面积800亩；田头·热带农业观光区规划面积2838亩；田头·"无疫"养殖区规划面积650亩；田头·水上休闲娱乐区规划面积1000亩；田头·农业休闲与新农村旅游发展区规划面积5000亩；田头·休闲养生农庄规划面积10362亩。

表5-1 项目主要建设内容及土地功能规划一览表

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（2）项目道路规划

本项目道路规划区道路系统主要是依山就势的道路系统构成道路骨架，并通过其他支路串联各功能组团，形成辩解通畅的内部道路系统。

道路设计要求和技术性要求：

满足地面排水要求，地块建筑的标高原则上应高于道路中心线标高，并与道路中心线纵坡高保持一致，以利于地面排水，交叉口设集水井；

路口转弯半径：道路相交的转弯半径R（15-20米），纵向生活道路相交R（9-12米），组团路相交（3.5米）。

竖向设计：

采用搞成高头方法进行规划设计，确定出组团内标高，道路交叉点标高，将这些点的标高标在竖向规划图上，并以箭头表示出场地排水方向；

规划道路标高南高北低，中间高，西高东低，竖向规划与道路排水方面一致，同一标高上，地面雨水必须采用雨水管排放，不能利用自然地面坡度排水，田头新村内部地面坡度不应小于0.3%，组团干道红线标高应高于道路中心标高150-300mm，新农村内部设计地面低于组团道路标高时，街坊内部可自行排水至最低处，由集水井汇入污水沟。

（3）项目景观规划

本项目除了预留原有水系、生态低地、山体等开敞景观空间，重点打造"一廊六节点"的景观系统。

一廊：围绕项目中心湖泊两岸构建主要景观轴线；

多节点：项目主要功能分区各设置一个景观节点，通过次要景观轴线与中心景观廊道、背景山体景观形成守望之势。

6、项目功能分区

（1）田头·生态示范新村

田头·生态示范新村占地800亩，主要包括：为当地及区域周边农民提供居住的田头新村家园，新型有机物沼气池、新能源小型发电厂，田头新村医疗、文化、娱乐、教育、技能培训中心。

田头·新村家园

具体建设内容如下：

结合提高土地整理，对土坯房、破旧危房进行拆除，在规划的聚居点集中、规范建设；

(2)完善基础设施、配套公益设施治缺。对道路(含步游道、入户道)进行规划并实施硬化；铺设给水管网、电力、通讯、光纤电视线路，生活污水引入沼气池处理，排入农灌沟渠；对村内池塘、排灌沟进行生态处理。同时配建田头新村文化休天广场、戏台、文化活动中心(含室内文体活动室、图书室)、村口标志性建筑、菜市场、公共厕所、垃圾集中堆放点等公益设施；

(3)对田头村委会个自然村的农户，实行拆迁安置在规划区内，进行集中安置，分期建设，将田头新村建设成为环境美化、功能齐全，具有当地文化特色的社会主义新农村，在村民庭院之间的闲置空地上配建公共绿地，打造休闲旅游环境，并允许村名在不改变总体规划效果的基础上，充分利用房前屋后的坡地种植苗木、花卉、果蔬、农家乐、农家旅社或者庭院经济，拓宽就业途径，增加农民收入，从而达到治空、治乱、美化环境的效果。

图5-1 田头生态示范新村整体鸟瞰图

田头新村家园位于项目区域中间位置，依附现有县道两侧分布。田头新村家园将建成"南洋风格、田园特色、生态果园"的星级文明生态村，成为海南经济特区新农村的示范基地。田头新村家园主要以田头村委会在项目区域内工作的人员为主，以项目周边区域农民居住为辅，当地村民以现有宅基地置换新农村居住用房；

田头村委会现有人口1973人，其中60岁以上人口600人左右，外出务工人员500人左右；田头新村置换以常住人口每人40平方米用房，外出务工人口每人20平方米用房为标准，统一建筑风格，共有绿化、停车场、休闲广场，人畜场所分开布局。

新型有机物沼气池、新能源小型发电厂

拟建设用地80亩，具体建设内容包括沉淀池、预处理调节池、厌氧发酵罐、浮罩式储气罐、压力储气罐、沼气发电机组、以及相应配套工程。可年处理城市乡村有机物垃圾10万吨，年产沼液约5万吨；年产沼气60万m³，其中可销售给周围居民沼气15万m³；沼气通过沼气发电设备，年发电量70万kW.h，每年可上网供电30万kW.h。

图5-2 田头生态示范新村沼气发电流程图

该项目生产的沼液、沼渣可用于项目地露地植物、高端有机食品对灌溉和有机肥需求的补充，项目生产的沼气可用于区域内生活燃气和发电使用，剩余部分还可销售。充分发挥了沼液产品优势，有效解决城市乡村有机物垃圾以及项目区域内禽畜粪便在区域内造成的污染。

田头新村医疗、文化、娱乐、教育、技能培训中心

田头新村将建设为当地及区域农民服务的医疗中心，建设为帮助农民提高科技知识和文化素质的图书馆，建设供农民娱乐活动的运动中心，建设帮助农民提高技能的培训中心，建设田头新村幼稚园及田头新村希望小学。以改善农村现有贫穷落后状貌，加快农业现代化进程，提高农业竞争力，实现新农村经济发展和农民增收。

图5-3 田头生态示范新村农贸市场效果图

图5-4 田头生态示范新村戏台效果图

（2）田头·休闲养生农庄

田头·休闲养生农庄占地10362亩，主要包括：低碳、绿色生活农庄、膳食疗养中心、医疗健康服务中心、田头·休闲农业文化区、田头·休闲运动区、天然温泉体验区、田头·马术运动基地。

低碳、绿色生活农庄

项目区域内配套建设多座低碳绿色生活庄苑，每座庄苑拟占地面积30亩，含有田地、农舍、牧场、林地在内。田头庄苑完美融合了地段、规划、建筑、园林、空间、享受、艺术以及文化等多种极致元素，成为了极致的生活模式。庄苑突出热带岛屿生态、自然、野趣之美，展示热带海洋沿岸国家和地区的人文景致，并揉合项目所在区域极具魅力的"休闲胜地"以及民俗文化底蕴，形成富有丰富文化内涵及热带养生风格的国际品牌养生庄苑。每座庄苑错落地分布项目区域内，掩映在周围茂密、奇珍的热带植物下。庄苑楼体遵循天然起伏地势，依势而筑，缔造起伏的立体空间；外部造型简捷，外装修材料均以特色建筑材料砌筑；风景依势叠落，以项目区域周边原生态的自然环境为景观；无论何时何地，只要抬眼看看，四季常青的树林、漂亮翠绿的火山岭、平静如镜的湖水就在眼前，自然与生活如此和谐，庄苑就生长于山水林间。

图5-5 绿色生活农庄

膳食疗养中心

膳食疗养中心是海南省营养学会和中华膳食营养学会联合在田头庄苑内设立的下属机构，机构专门为田头庄苑主量身订制膳食搭配。通过为庄苑主合理而适度的补充营养，补益精气，并通过饮食调配，烹饪制作来纠正脏腑阴阳，进而增进庄苑主机体健康，以达到养生、抗衰、延寿之目的。

图5-6 膳食疗养中心

医疗健康服务中心

医疗健康服务中心是休闲养生农庄的医疗设施，引进国内先进的设备及专业的医疗团队，利用基地检测与亚健康理疗手段以及海南特有的南药进行康体治疗，根据个人的医学检查结果和健康评估结果来为田头庄苑主提供极为个性化的治疗方案。

图5-7 医疗健康服务中心

田头·休闲农业文化区

我国是一个农业大国，有几千年丰富灿烂的农业文化。海南省定安县富文镇有得天独厚的资源条件，天然的山山水水是发展休闲农业的物质基础，乡土性、休闲性、生态性等文化特质凸显，是构成与城市文化产业或其他区域农村文化产业相区别的核心特色。本项目休闲农业文化区开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等休闲旅游活动，增加乡村旅游的文化内涵，形成以原生态、民俗风情、农耕文化为主题的特色化休闲农业文化区。

图5-8 休闲农业文化区（科普教育馆）

田头·休闲运动区

田头·休闲运动区拥有标准网球场、篮球场、排球场、足球场等多种运动场所，为游客和庄园居住人员提供一个强身健体、休闲运动的场所，可以在享受农村生活的同事增加多种体育锻炼项目。

图5-9 田头·休闲运动区

天然温泉体验区

项目所在区域富含二氧化硅、钙、镁、铁等有益成分。利用黑色多孔的玄武岩块石砌筑泡池，可使玄武岩里有益成分溶解于温泉水中，有利于人体健康。生态化火山岩泡池能使客人真切地感受到回归大自然的养生滋味，真正享受火山对人类的恩赐。温泉SPA会故而当地特有的材质为核心，以玉石砌筑小泡池，突显温泉泡池的高贵至尊，不但使泡浴者感到身价提高，满足心理需求，而且玉石被温泉水浸润后，其中的二氧化硅被溶出，使温泉水中偏硅酸成分增加，更有利于人体保健。

图5-10 天然温泉体验区

田头·马术运动基地

马术运动自古为西方贵族的高尚运动，但伴随社会的进步和经济的发展，骑马正悄悄地成为现代人的一种生活时尚。本项目田头·马术运动基地设置马术训练场、马匹代管中心等设施，为马术爱好者提供马术体验的场所。

图5-11 马术运动基地

（3）田头·热带农业观光区

田头·热带农业观光区拟占地2838亩，主要包括无公害蔬菜区区、热带水果区、南药区、热带果蔬采摘区。

无公害蔬菜区

定安富文镇周围不存在环境污染，地势平坦，土质肥沃，富含有机质，排灌条件良好，是发展种植无公害蔬菜的理想之地。

图5-12 无公害蔬菜区——大棚蔬菜

热带水果区

海南热带、亚热带水果种类繁多，品质优良。有些热带水果为海南独有。海南岛栽培和野生的果树有29个科、53个属、400余个品种，为世界上其它果区所罕见。其中属本岛原产的果树品种有龙眼、荔枝、芭蕉、桃金娘、锥栗、橄榄、杨梅、酸豆、油甘子等。本项目种植以番樱桃、蛋黄果、人心果、莲雾、芒果为主的热带果树。

图5-13 热带水果种植区

南药区

南药是中国南方热带区域最具有特色的养生产品，但目前南药产业的发展较为薄弱，未能形成较为完善的产业链。依托该区的耕地、山林资源，引导本地居民，对现有产业进行调整，发展南药种植产业，进而形成以南药产业为基础，叠加养生旅游产业，从维度上看提高本地居民的经济收入，促进城乡统筹的发展，另从维度上看为整个规划区的养生产业提供特色的产业支撑。南药植物园——南药种植与推广的科技试验田，依托南药植物种植研究，汇集各种南药植物，集合科学研究与科普教育于一体。

图5-14 南药种植区——槟榔、巴戟

图5-15 南药种植区——益智、砂仁

图5-16 南药种植区——龙血树、肉桂

热带果蔬采摘区

本项目热带果蔬采摘区设置了荔枝采摘区、黄皮采摘区、龙眼采摘区、杨桃采摘区、莲雾采摘区、人心果采摘区、等六大水果采摘区，可在不同的水果时令满足不同时段观光游客采摘的乐趣。海南四季入春的气候令本项目一年四季均可种植各种蔬菜，蔬菜采摘区可现实四季绿意怏然。

图5-17 热带果蔬采摘区

（4）田头·"无疫"养殖区

田头·"无疫"养殖区拟占地650亩，主要包括热带优质水产品养殖区、原生态家禽养殖区、热带观赏鱼养殖区。

热带优质水产品养殖区

配套当地农村环境和农业设施，养殖虾、蟹、鱼、螺、蚌等水产品，大部分可以在本项目建设完成后自我供给外，剩余部分也可以进行对外销售。

图5-18 热带优质水产品养殖区

原生态家禽养殖区

本项目原生态家禽养殖区珍禽类有：贵妃鸡、土鸡、野鸡、芦花鸡、珍珠鸡、绿壳蛋鸡、孔雀、野鸭、灰雁等。养殖区采用繁育技术智能化、饲养操作自动化、管理水平现代化，逐渐形成本地化的特色养殖。养殖区内的各类珍禽采用生态放养，充分利用自然条件觅食，配以玉米、杂粮等天然源粗食料，达到原生态的养殖效果，纯属绿色健康食品。

图5-19 原生态家禽养殖区——环颈鸡

图5-20 原生态家禽养殖区——绿头鸭

图5-21 原生态家禽养殖区——石鸡

热带观赏鱼养殖区

观光鱼长期以来为广大人民群众所喜爱。目前世界上有1100多种。它体态奇异、五彩缤纷、绚丽多姿，被誉为"活的诗，动的画"。人们在紧张繁忙的工作之余，通过欣赏、饲养、制作得到美的享受。本区养殖观赏鱼种类繁多，如龙鱼、罗汉鱼、地图鱼、鹦鹉鱼、七彩神仙鱼、接吻鱼、招财鱼等多种名贵观赏鱼。

图5-23 热带观赏鱼养殖区

（5）田头·水上休闲娱乐区

田头·水上休闲娱乐区拟占地1000亩，包含田头·湿地主题公园、大型垂钓中心、颐养中心、大型水上乐园、休闲娱乐服务中心。

大型垂钓中心

当我们远离喧嚣的城市，寻找一个清净的好地方，静心垂钓，让人与自然美妙的融合在一起，感受着天地之灵气。这份悠然自得，会让每个整天忙碌在都市快节奏生活中的人们欣喜的享受那片刻的轻松。结合成功钓到鱼的喜悦，这样的享受应该会给人更大的成就感，给人非笔墨能形容的享受，这是让身心极大放松和成就感得到最大满足的一种享受。

纵观海南垂钓市场，高档大规模的垂钓场所寥寥无几，市场难以形成规模化，更没有市场化、产业化；本项目拟建造海南最大最具规模垂钓中心为出发点，立足弥补海南垂钓市场的空缺。

图5-24 大型垂钓中心

大型水上乐园

本项目区域内水源丰沛，自然条件优越，利用天然地理位置建设大型水上乐园，给游客提供一个"清凉一夏"的场所。

图5-25 大型水上乐园及休闲娱乐服务中心

休闲娱乐服务中心

休闲娱乐服务中心为田头·水上休闲娱乐区湿地公园及水上乐园游客、垂钓爱好者提供餐饮、休憩场所。其中包括设置水上乐园门票服务中心，湿地主题公园及垂钓中心管理服务。

（6）田头·农业休闲与新农村旅游发展区

农业休闲与新农村旅游发展区域拟占地5000亩，包含热带生态珍稀树种区、热带生态珍经济植物区、亚热带珍稀野生动物区、田头·生态农业休闲餐饮区四大部分。

热带生态珍稀树种区

建设名珍树种是现代林业科技与林业生产的有机结合，在追求经济效益、社会效益与生态效益并举的基础上达到林业经济可持续发展的目的，走林业产业化道路；向高产、优质、高效的现代林业方向发展，增加农民收入，休闲农业与乡村旅游提供珍稀树种旅游产品，符合当前国家和海南省林业产业政策。本项目珍稀树种种植区以瓠瓜树、神秘果、见血封喉、黑桫椤、苏铁、楠木、陆均松、蝴蝶树、吊瓜树为主的热带珍稀植物；种植以海南粗榧、肉桂、槟榔、龙血树为主的热带药用植物；种植以降香黄檀、海南紫荆木、母生、沉香木、柚木、檀香紫檀木、黄花梨木、楠木、坡垒和檀香为主的热带经济林木。

图5-26 珍稀树种种植区——沉香木

图5-27 珍稀树种种植区——黄花梨木

图5-28 珍稀树种种植区——柚木

图5-29 珍稀树种种植区——吊瓜树

图5-30 珍稀树种种植区——苏铁

图5-31 珍稀树种种植区——紫荆

图5-10 珍稀树种种植区——紫荆

图5-10 珍稀树种种植区——紫荆

图5-32 珍稀树种种植区——黑沙椤

图5-33 珍稀树种种植区——瓠瓜树 图5-34 珍稀树种种植区——蝴蝶树

热带生态经济作物区

热带生态经济作物区将联合中国热带农业科学院，在项目区域内按照庄苑植造景布局的需要，种植热带特色奇珍、经济植物。种植以依兰香、土沉香、肉豆蔻、茉莉花为主的热带香料植物；种植以炮仗花、炮竹红、龙船花、瓷玫瑰、文心兰、石斛兰、蝴蝶兰为主的热带花卉植物；建成后的农业休闲与新农村旅游发展区，不单是一块带动农民增收致富的宝地，也将成为一座集科普、生产、观光和种质资源保护为一体的综合性热带生态经济作物区。

图5-35 热带经济作物区——瓷玫瑰 图5-36 热带经济作物区——肉蔻

图5-37 热带经济作物区——茉莉花 5-38 热带经济作物区——龙船花

图5-39 热带经济作物区——兰花

亚热带珍稀野生动物区

亚热带珍稀野生动物将联合中国热带农业科学院、国际狩猎和野生动物保护委员会、海南省野生动物保护中心，饲养、繁殖一批在《野生动物保护法》内能够狩猎的动物。狩猎是欧洲贵族已有几百年历史的传统养生活动，相比于打高尔夫，在国际上是属于亿万富豪们更值得炫耀和更有吸引力的养生运动。狩猎的目的不是为了获取食物，不是为了猎杀所有的动物；而是在野生动物保护法的框架之内，有计划有针对地狩猎、淘汰老弱病残，实现野生动物种群及其生存环境的可持续发展。目前海南省野生动物利用仅限于人工繁殖领域，但从长远来看，海南发展国际狩猎对丰富海南国际旅游岛内涵、增加地方收入和促进野生动物可持续发展保护是有利的。国际狩猎已成为一种昂贵的消费，而作为以旅游为龙头产业的海南，发展国际狩猎产业或将成为海南旅游经济新的增长点。通过引进管理规范的国际狩猎产业运作模式，拍卖或出售一部分可能要淘汰的动物的狩猎权，获得海南良种濒危动物的保护发展资金，意味着保护与利用模式的新变革。

图5-40 亚热带珍稀野生动物区——鸸鹋

图5-41 亚热带珍稀野生动物区——果子狸

图5-42 亚热带珍稀野生动物区——海南猕猴

田头·生态休闲农家乐

生态农业休闲餐饮是近年来发展起来的一种崭新的餐饮休闲形式，满足了人们要求回归自然，返璞归真的美好愿望，生态农业休闲餐饮是采用造园技术将山、水、树木、花草与餐厅的功能分区有机结合，凝聚了建筑安装工程、装饰装修工程、园林景观营造、绿植种植等为一身，营造出一种优美的生态自然的就餐环境，造就四季常青的自然生态环境，使人感觉舒适，耳目一新，神清气爽，使生活在都市中的人们在品尝健康美食的同时，又能远离城市喧嚣，欣赏别具一格的自然美景。

图5-43 生态休闲农家乐

项目工程设计方案

（1）建筑设计方案

设计依据

现状地形图；

建设单位关于地块规划用地红线图电子文件；

《城市居住区规划设计规范》GB50180；

《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DGJ08-7-2006；

《住宅建筑规范》GB50368-2005；

《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）；

结构设计

根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012），基本风压值ω为0.75KN／㎡，本工程基本风压按50年重现期的风压取值，地面粗糙度为B类，建筑体形系数µ为1.3。

本工程荷载按《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）进行取值，见下表：

表5-1 项目结构荷载取值表

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结构体系和设计等级

结构体系

经综合分析和技术经济比较，结合建筑设计要求，本工程采用的结构体系为框架结构，采用天然环保建筑材料。

结构使用年限与结构安全等级

根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001），本工程设计基本周期为50年，建筑结构安全等级为二级，结构重要系数r=1.0。

地基基础型式设计等级

根据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011），本工程基础设计等级为甲级。基础型式待提供地质勘查报告后确定。

抗震等级

本工程建筑物抗震等级均为二级。

建筑构件的耐火等级与耐火极限

本工程设计建筑构件的耐火等级为二级，各构件的耐火极限均按规范要求执行。

构件挠度允许值【f】=L/200，最大裂缝宽度允许值：室内正常环境【Wmax】=0.2mm。

建筑分类等级

本工程建筑结构的安全等级为二级，抗震设防类别为乙类，结构抗震等级为三级。地下室防水等级为二级。地基基础设计等级为乙级。

基础方案

本工程目前尚未进行工程地质勘察，因而本工程基础拟采用钢筋砼桩筏基础。

结构计算

本工程主体结构整体分析计算采用中国建筑科学研究院研制"多层及高层建筑结构空间有限元分析与设计软件SATWE"。

本工程基础结构采用"基础工程计算机辅助设计JCCAD"进行计算分析。

结构优化设计

为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。

（2）给排水工程方案

给排水工程方案

规划依据：现场勘查；室外给水设计规划；室外排水设计规划；建筑排水设计规划。

给水工程规划

用水量预测

用水量采用城市综合用水定额进行计算160升/人·日，水普及率为90%；

生活用水：160升/人·日×1973人=320立方米/日；

公共建筑用水安用人的40%估算，则为320立方米/日×40%=128立方米/日；

未预见水量：（320立方米/日+128立方米/日×10%=45立方米/日；

因而田头新村总用水量为320立方米/日+128立方米/日+45立方米/日=493立方米/日。

给水工程采用市政网与天然自来水供给

天然自来水工艺流程：水源-反应池-清水池-管网-用户

供水管网：田头新村供水管网采用环状与枝状网相结合的方式，配水主干道由DN200和DN150管道网组成，且在规划区形成环网以确保供水的安全可靠性。用水量时变化系数取K=1.6。

排水工程规划

目前整个社区排水系统有待完善，污水基本没有经过任何处理直接排放，环境污染较为严重。

田头新村规划污水的排放：集中收集经化粪池处理后，引作农业灌溉。远期待污水系统建成后集中收集处理并排放。

污水量预测

田头新村污水量按总用水量的80%计算，则污水总论为493立方米/日×80%=395立方米/日。

污水管

根据地形及规划布局片区污水沟。

主沟采用400×600mm管理，生活区内部采用300×400mm的沟渠。

最小坡度应保证不小于2%的要求，通道的转弯处支管接入处，直线管段上不大于40米内均应设置污水检查井。

雨水量

雨水的排放原则上应采用雨污分流制，但鉴于本区域的实际情况，一并排入污水沟。

（3）电力、电信工程方案

电力工程

用电负荷预测

田头新村区域内有生活用电、办公用电、市政用电等，参照同类地区的规划供电指标：选用"KW/KM2"的综合指标结对远期供电负荷进行预测，得出本区总负荷为0.08万千瓦，按平均功率0.5计算，则系数视在功率为0.15万千伏，10万千伏变配电容量按负荷0.08-0.15系数考虑。

供电来源

田头新村区域将自取市政电网系数，引一回10千伏高压输电线路至区内配电多；10千伏和380/220伏的线路远期采用电缆线，低压线路采用放射式，为区内用户供电。

电力线路敷设

为了美化环境，规划区内电缆线一律沿道路布置，形成地下管网，在较宽阔的道路用电缆沟敷设没在较窄街道布置的采用直埋。

电信工程

电信容量预测

田头新村区域内电话普及率与全国同步，按照每100人20部电话预测，因而，本区域电话容量2010年为350部，装机容量应按100人30部电话计算，则容量为600部。

电信营业处

根据电信设计规程，本区域内不再增设电信营业点，有现状电信局为本区域居民提供服务。

电信通道

电信通道一般沿道路一侧人行道下敷设，但鉴于本区域的实际情况，出中心区域采用电缆外，其余一律采用架空。

六、环境影响及环境保护

良好的自然资源及生态环境是本项目开发的基础。因而，必须注意保护项目区内及周边的自然资源生态环境。为了节约开发投资和管理运营成本，在开发和投入运营后还必须注意节能的问题。

1、建设地址环境现状

项目选址位于定安县富文镇田头村委会，周边自然环境优美，未见有污染状况。

2、主要污染源与污染物

项目施工建设期和运营期两个阶段的主要污染源及其对环境所产生的污染各不相同。

（1）建设期

施工场地的水泥、砂石、砖头等建筑材料在装卸、筛选、搅拌时，在风力的作用下产生粉尘；施工运输产生的道路扬尘会对施工区周围大气环境产生粉尘污染，同时也会对周边环境产生一定的噪声污染。

根据调查统计，建筑施工过程中平均每平方米建（构）筑物面积产生建筑垃圾约300kg。

（2）运营期

项目建成后，有生活污水及生活垃圾等产生。本项目生活污水主要为厕所冲洗水及炊事清洗水等，生活垃圾中固体废弃物较少，主要是炊事下动物粪便、废弃植物枝秆等。

3、综合治理措施

（1）水污染治理措施

生活污水经集中处理、清洗达标后排入市政污水管网或通入沼气池，对环境不构成危害。

（2）固体废弃物治理措施

施工建筑垃圾应及时运往指定的建筑垃圾堆放场，日常生活垃圾应集中收集，经项目区域内特定沼气池发酵无污染处理。

（3）声环境污染治理措施

施工现场应制定严格的管理制度，尽量减少施工过程中噪声对周围环境的影响。

（4）大气环境污染治理措施

在施工过程中配备一台水车，及时喷水减少二次扬尘。

（5）绿化

在建设的开始就按照规划进行热带特色奇珍经济植物种植，使项目区域内保持大量的植被覆盖，预计项目区域内森林覆盖率将达到90%以上。人行道路铺设尽量就地取材，可组成各种精心设计的图案，让居住在庄苑内的人们时时感到回归自然。

4、能源节约

项目区域内的照明使用风光互补太阳能供电。在每棵大树旁边安一个太阳能板，吸收白天的太阳能并转化成电能供夜晚照明用。海口市内一些路灯已有成功实验。这方面的技术现在也已经比较成熟，应在园区内大力推广这些节能措施。

图6-1 太阳能利用流程图

田头新村家园及配套种养殖的低碳生活庄苑的太阳能利用采用建筑设计一体化方针，或抽取地下热矿水达到节能的绿色标准。同时在建筑设计上尽量采用空间布置以利于自然采光与自然通风，以利于节能。

5、环境影响评价

本项目建设期间产生的污染物数量较少，对周围环境不会产生影响。三废重点放在建筑垃圾上，经有效控制管理，可以创造一个良好的施工环境。项目建成后，生活污水经集中处理、清洗达标后排入市政污水管网活通入沼气池，对环境不构成危害。本项目严格执行环保设施与主体工程同时设计、同时施工，同时投产的"三同时"方针。

从以上各方面分析，本项目建成运转后对所在地区的环境和生态不会产生不良影响。

七、项目实施进度安排

项目开发进度的安排一来依据委托方与当地村委会约定计划，二来考虑各功能对于项目整体的重要性。项目整体开发计划为8年，分3期进行建设，各项工程具体建设时间如下表所示7-1所示：

表7-1 项目实施进度计划表

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图7-1 项目实施进度横道图

八、项目投资估算与资金筹措

1、估算内容

本投资估算内容包括项目开发全过程（动态过程）所发生的土地取得费用、前期工作费、基础设施及公共设施建设费、建筑安装工程费、公共配套建设费、管理费用、销售费用、财务费用、开发期税费、其他费用和不可预见费等。

2、估算原则及依据

（1）本项目的投资估算是根据项目规划方案及工程实施进度计划按年度估算。

（2）开发建设本项目使用土地面积约为20650亩，开发主体可以是田头村委会或者对外招商进行合作开发，田头村委会以土地形式合作入股，以每亩土地承包价格人民币4.7万元/亩，承包期限50年，总金额为人民币7.2275亿元。

（3）前期工程费，包括项目前期规划、项目建议书、可行性研究、设计、水文、地质勘测、土地平整、项目工程招标等阶段的费用支出，以及各项设施与市政设施干线、干道、干管的接口费用。

前期规划、项目建议书、可行性研究费用按国家收费标准参照海南市场行情估算为700万元，其中前期规划费按5000元/公顷估算。水文、地质勘测、设计按海南市场行情估算为1000万元，其中设计费按8元/㎡估算，地勘费按80元/米估算。项目须交纳城市基础设施配套费50元/㎡，同时组织招投标工作，估算报建及工程招标等阶段的费用支出为2000万元。三通一平费用，项目开工前业主方需完成三通一平工作，即通水、通路、通电和场地平整。按2万元/亩，估算前期三通一平费用为6800万元人民币。

项目开工前必需取得开工许可证，在取许可证时，需在供电公司交纳高压下火费用约40万元，自来水公司接管费用估算20万元。主干道接市政的电信、排污、燃气等费用估算40万元。以上这些费用参照海南省相关小区发生的前期费用情况估算。估算结果前期工程费为1.06亿元。

（4）基础设施及公共设施建设费估算：基础设施包括供水、排水工程；燃气、消防工程；供配电、照明、通信、监控系统；空调通风工程；道路、广场等工程。公共设施包括绿化、环卫设施等。这些费用参照海南高档小区决算资料估算，基础设施及公共设施暂估费用约2.5亿元。

（5）田头·生态示范村、田头·农业休闲与新农村旅游发展区、田头·热带农业观光区、田头·"无疫"养殖区、田头·水上休闲娱乐区、田头·休闲养生农庄主要板块区及其基础设施建设工程在编制规划及可行性研究阶段细化、实化，并对工程进行方案对比，论证比选，择优选用后方能估算。现初步估算田头·生态示范村总投资约1.5亿元人民币，田头·休闲养生农庄总投资约1.6亿元人民币，田头·水上休闲娱乐区总投资8000万元人民币，田头·热带农业观光区总投资5000万元人民币，田头·"无疫"养殖区总投资5000万元人民币，田头·农业休闲与新农村旅游发展区总投资2.5亿元人民币。

（6）种植热带特色奇珍、经济植物，田头庄苑养殖热带特色稀贵、优质禽畜，预计该项须投资8000万元。

（7）建筑安装工程费：房屋建设所发生的建筑工程费用（1100元/㎡）、水电安装工程费用（300元/㎡）和外装修费（600元/㎡），参考同类项目标准和海南实际情况，估算2000元/㎡。则建筑建安费用总额估算为1.75亿元。

（8）开发间接费：开发间接费包括开发期间房地产开发公司人员工资、管理费用、工程质量监督及工程监理费、工程保险费等。按项目规模及海南实际工资及各项费用水平，以建安工程费8%为估算依据，开发间接费估算为2800万元。

（9）其他费用：其他费用包括不可预见费、开发期税费、销售运营费用、财务费用等，估算约人民币1.5亿元。

3、估算结果

综上各项估算结果，本项目建设总投资额（含经营投资）为人民币22.5亿元。

表8-1 总投资估算表

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4、资金筹措

本项目总投资额为人民币22.5亿元。其中，海南鹏盛绿色农庄有限公司自有资金10.0亿元，约占总投资的30%；申请银团贷款5亿元，占总投资的25%；其余所需资金用预售和销售收入及自筹资金解决。

九、项目财务与社会效益分析

1、经济效益分析

（1）财务分析和评估依据及基础数据

国家发展改革委、建设部发改投资（2006）1325号文颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。

项目计算期16年。其中：基本建设期8年，第9年开始逐步发挥项目效益，达到估算收益的60%，第10年70%，第11年80%，第12年90%，运营期第13年达到运营设计负荷的100.00%。

项目估算员工600人，为便于计算，工资及福利费计入项目运营成本中。

项目财务基准收益率取8.00%。

成本、收入按含税价格估算。

税率：营业税率：5.00%，城市维护建设税率7.00%，教育费附加率3.00%，所得税税率25.00%。

（2）成本与费用

1.成本与费用估算说明

项目直接外购原材料成本按8032.50万元/年估算；

项目水、电、燃气估算年费用额为1876万元；

职工工资及福利费按24000.00元/人年估算，年总工资福利费总额为1440万元；

固定资产折旧：建构筑物折旧年限20年，残值率5.00%，年折旧率4.75%；设备折旧年限14年，残值率5.00%年折旧率6.786%。

修理费：按项目固定资产费用的0.4%估算。

管理费用包括无形资产摊销和其他管理费用。

无形资产为土地使用权费和其他无形资产，按10年摊销；

其他资产摊销按5年；

其他管理费为企业行政管理部门管理和组织经营活动的各项费用，包括：办公费、差旅费、低值易耗品、劳动保险费、待业保险费、咨询审计费、排污绿化费、业务招待费等，按800.00万元/年估算。

营业费用：包括广告宣传费、销售人员差旅费、专设销售机构的费用等。营业费用按1000万元/年估算。

2.总成本费用

项目经营年平均总成本费用24279.40万元，其中：年均固定成本15508.19万元，年均可变成本8771.21万元；年均经营成本16405.00万元。

（3）营业收入、营业税金及附加

1.营业收入

田头·水上休闲娱乐区

以深圳的大型水上娱乐区为例，初步统计，其一年大型娱乐养生垂钓中心、颐养中心营业额达到1亿元。鉴于本项目从规模上和综合性上在全国都是首屈一指的，因而，初步统计，本项目运营成熟后田头·水上休闲娱乐区营业额约为8300万元。

田头·热带农业观光园

田头·热带农业观光园规划中的无公害蔬菜区、热带水果区、热带果蔬采摘区及南药形成以区热带果蔬采摘及南药种植产业为基础的叠加农业观光旅游产业。初步预计，田头·热带农业观光园运作成熟后，由热带果蔬及采摘、南药产业园所带来的直接收益将达到8840万元，这还不包括有次带来的其他消费等间接收益。

田头·"无疫"养殖区

田头休闲农业与乡村旅游项目规划中的田头·"无疫"养殖区将大力发展水产品养殖，进而形成以原生态家禽养殖区、热带观赏鱼养殖区为基础的产业链。初步预计，田头·"无疫"养殖区运作成熟后所带来的直接收益将达到6074万元。

田头·农业休闲与新农村旅游发展区

在旅游资源大省的海南，"田头休闲农业与乡村旅游"的出现在结构上增添和丰富了海南的旅游资源，也客观来看改变了旅游观光、休闲的传统的旅游模式，"田头休闲农业与乡村旅游"将成为世界范围大自然好者旅居、休闲、体验之场所，针对各类山地运动爱好者，打造以顶级山地运动为品牌、辅以运动主题的度假服务设施的山地运动度假产品体系，形成与三亚海洋运动相互补充的发展格局。由"田头休闲农业与乡村旅游"带动吃、住、行、游、娱等环节的消费，将为田头休闲农业与乡村旅游区的餐饮、酒店、娱乐、休闲等配套设施提供充足的客源。

田头休闲农业与乡村旅游区的观光旅游类人数52万/年计，按照门票及人均消费250元人日，停留1天者计算，年旅游及配套收入将达到13036万元。

"田头休闲农业与乡村旅游"的旅居人员将是一个巨大的群体，仅深圳大芬村就有近4000余旅客长年居住。本项目按年平均旅居人员2800人估算，每年人均消费40000元，年收益额10870万元。

休闲养生农庄

低碳、绿色生活庄苑的自身的规划、建筑、空间上，都将充分展现出"艺术性"的理念。工作室、居住配套、养生养老休闲度假等均是针对老年人、热爱乡村旅游观光，亲近大自然者量身打造，并融入大自然的风格和理念，这是乡村美景与地产的完美结合。在低碳、绿色生活庒苑与艺术地产之间，可以通过赠予、交换、购买、租赁等方式产生出艺术地产的效益。

该部分收益按逐年推进计算（购买、租赁），平均每年收益约18500万元。

各类产业效益

田头休闲农业与乡村旅游营造出的休闲养生产业、农村旅游观光业、文化产业、南药产业、水产品及珍稀动植物养殖业和旅游纪念品加工销售等，创造的价值及收益更为巨大。

综合来看，按照保守原则估算，本项目年总收益估算见下表9-1：

表9-1 项目年营运收入估算表

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2.营业税金及附加

营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。项目年营业税金及附加计算见下表9-2。

表9-2 项目营运收入及税金估算表 单位：万元

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项目经济效益

本项目经济效益见下表9-3：

表9-3 项目经济效益表

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2、社会效益分析

（1）土地利用效益显著

改变土地使用性质，使原本低产出和零产出的荒地资源得到了很好的利用，丰富了土地资源，带动农民增收致富。

（2）提供就业机会

可向社会提供管理、环卫、绿化建设、种植、养殖、服务等多种岗位，增大不同文化层次、不同年龄人员的就业机会。预计提供直接就业岗位600个。同时村民可根据各自的条件、特长，创建和提供有如餐饮、休闲等行业服务工作；可根据国家政策开辟家庭旅馆等多种创收渠道，增加收入。预计提供间接就业岗位0.5万个。

（3）提高村民文化素质

在增加就业，提高经济生活水平的同时，当地农民可大量接触外界新思想、新文化，进而提高自身文化素质。

（4）增加当地政府财政收入

本项目的实施必然拉动地方经济和带旺人气，增加地方财政收入等。预计每年增加政府财税收入1000万元。

（5）为荒地资源可持续利用探索一条新路

本项目的实施将大力改善区域及周边环境，增加村民的经济收入，提高村民的文化素质，摸索一条荒地资源可持续发展的新路子。

十、结论和建议

1、结论

（1）田头休闲农业及乡村旅游项目开发条件存在一定难度，尤其是基础设施较为落后，建议定安县及海南省两级政府能大力支持，提供必要的基础设施配套建设启动资金，则开发中可能遇到的各种困难完全可以克服。

（2）项目用地为农村集体和村委会坡地，与农村用地在建设项目上较为敏感，对于坡地资源的开发利用，海南省目前尚未明细的政策出台。但鉴于项目以建设社会主义经济特区新农村，以探索海南热带特色农业与荒地可持续利用相结合，以带动区域农民增收致富为出发点，建设低碳生活庄苑。恳请海南省政府有关部门，能在体制上有所突破，有所创新，给予本项目大力支持。同时，能给予本项目以国家产业政策资金扶持。

（3）整个项目可采取滚动方式开发，先开发田头新村家园，种植植物，养殖动物，建设水上主题公园，待投入运营后，再继续开发休闲养生庄园及其他农业旅游项目，这样可以减少一次投入的资金。

（4）项目进行开发之前，必须先请专家编制好总体规划，控制规划和详细规划，然后按照规划有计划地、分期进行开发。

（5）建议请有关专家和人员对此建议书进行研究，如认为此建议书的建议可以采纳，再组织有关专家作进一步的可行性研究，然后编制规划，再予实施。

2、建议

（1）建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度。

（2）建议相关部门对本项目建设给予大力支持，促进项目早日开工，实现预期效益。