海南·甘肃家园房地产项目可行行性研究报告

第一章　项目总论

１．１　项目名称与项目单位

１、项目名称：海南·甘肃家园项目

２、项目建设进度概况：

海南·甘肃家园整体项目总规划用地面积２００亩，总投资为１７２６０５．８万元。项目分两期工程建设，一期工程建占地面积为项目总规划用地面积的３５．６％，即总用地面积为７１．２亩，总投资为５４８８７．６９万元。一期工程建设内容包括１栋２～３Ｆ会所、园林景观、项目规划的３＃、４＃、５＃、６＃栋高层住宅楼，项目一期工程于２０１３年６月开工，本项目工程会所建设已经全部竣工，园林景观及４栋住宅楼目前正在建设当中。

本报告主要针对海南·甘肃家园项目一期工程进行可行性研究及论证。

３、项目建设单位：澄迈恒润达实业有限公司

４、建设单位概况：

澄迈恒润达实业有限公司成立于２０１０年８月３０日，注册地点为：澄迈老城镇谭脉村南边，注册号为：４６９０２７００００１６１３１。是以高端项目投资、地产旅游开发等为主的企业。公司经营范围为：房地产开发经营、能源综合开发、钢材、建材、水暖设备、五金交电、汽车配件、橡胶只凭的销售、高科技项目开发经营、农业综合开发、装饰装修工程、冷库储藏、包装（以上项目凡涉及许可证经营的凭许可证经营）。公司已取得房地产开发资质，资质证书号：【２０１１】琼建房开证暂字第７１８０７号。

１．２可行性研究报告编制依据

１、《中华人民共和国土地管理法》；

２、《中华人民共和国城乡规划法》；

３、《中华人民共和国环境保护法》；

４、《中华人民共和国招投标法》；

５、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

６、《投资项目可行性研究指南》（２００２年中国电力出版社）；

７、《海南省国民经济和社会发展十二五规划纲要》；

８、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（２０１０—２０２０）》；

９、《海南省澄迈县旅游发展总体规划》；

１０、《澄迈县老城片区总体规划修编（２０１１－２０１６．２０）》；

１１、《澄迈县土地利用总体规划（２００６－２０２０）》；

１２、国家有关政策、法规、规范、标准；

１３、澄迈恒润达实业有限公司提供的其它资料。

１．３　项目概况

１．３．１项目选址及用地

本项目选址位于海南省澄迈县老城经济开发区。

用地性质：商业及居住用地。

１．３．２项目建设性质

本项目为新建项目。

１．３．３项目建设内容及规模

本项目用地约４７４６６．９０㎡，容积率２．１９，建筑密度１７．３２％，绿化率４５．００％，项目总建筑面积１１４３４６．１０㎡，其中建筑面积包括：会所建筑面积３３３５．９㎡，４栋住宅建筑面积１０９６８８．２６㎡；地下室建筑面积１１２３．９４㎡。

１．３．４投资规模及资金筹措方式

该项目总投资５４８８７．６９万元。其中，建安工程费用３３５５２．７８万元，土地成本费用１１３９２．０８万元，前期工程建设其它费用２３４１．８０万元，预备费３３７７．２８万元，建设期利息３０５６．１６万元，铺底流动资金４５０．３５万元。

本项目估算总投资额为５４８８７．６９万元，其中银行贷款３００００．００万元，单位自筹３９２００．２８万元。项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。

１．３．５项目建设期

本项目建设，建设期总共为２０个月，即２０１３年６月－２０１５年１月。

１．３．６项目主要技术经济指标

表１－１　项目主要经济技术指标表

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１．４　结论与建议

本项目建设符合国家房地产政策的要求，顺应了澄迈老城片区总体规划修编的发展要求，符合海口市社会经济发展和城市建设总体规划，是实施海口市＂中强、西拓、东优、南控＂战略规划和落实海南省十二五产业发展规划的必要举措。项目的建设符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性。

本项目的实施将产生良好的经济效益和社会效益，风险可控。

通过对项目各专题的分析，本报告认为，项目的实施是可行的。

第二章　项目建设背景及必要性

２．１　项目建设背景

２．１．１国家及行业发展

１、国家政治经济形势及有关房地产政策

根据国家统计局发布的数据显示，２０１３年全年国内生产总值５６８８４５亿元，比上年增长７．７％。其中，第一产业增加值５６９５７亿元，增长４．０％；第二产业增加值２４９６８４亿元，增长７．８％；第三产业增加值２６２２０４亿元，增长８．３％。第一产业增加值占国内生产总值的比重为１０．０％，第二产业增加值比重为４３．９％，第三产业增加值比重为４６．１％，第三产业增加值占比首次超过第二产业。

图２－１　２００９年－２０１３年国内生产总值及其增长率

２０１３年固定资产投资较快增长。全年全社会固定资产投资４４７０７４亿元，比上年增长１９．３％，扣除价格因素，实际增长１８．９％。其中，固定资产投资（不含农户）４３６５２８亿元，增长１９．６％；农户投资１０５４７亿元，增长７．２％。东部地区投资１７９０９２亿元，比上年增长１７．９％；中部地区投资１０５８９４亿元，增长２２．２％；西部地区投资１０９２２８亿元，增长２２．８％；东北地区投资４７３６７亿元，增长１８．４％。

图２－２　２０１３固定资产投资（不含农户）增速（同比累计）

全年房地产开发投资７１８０４亿元，比上年增长１６．２％。其中，住宅投资４９３７４亿元，增长１１．４％；办公楼投资３３６７亿元，增长３１．６％；商业营业用房投资９３１２亿元，增长２５．４％。

表２－１　２０１３年房地产开发与销售主要指标完成情况及其增长表

２０１１年＂国八条＂出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕：ａ．控价格：＂国八条＂首次释放通过调控平抑的信号，即＂将房价控制在合理水平＂，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。ｂ．强保障：第三强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。ｃ．严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使＂问责制＂的落实有据可依并可由公众监督。ｄ．扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。

２、《中国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

第三十五章　提高住房保障水平　第三节　改善房地产市场调控

进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。

３、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（２０１０——２０２０）》

第九章　房地产业　积极引导和发展与国际旅游岛发展目标相适应的房地产业，科学规划、合理引导房地产业发展的类型、规模和速度，保持房地产业平稳健康发展。

第一节　房地产供应体系　发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。建立健全多层次的房地产产品供应体系，满足多样化消费需求。优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展会所、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。逐步形成以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，区域之间特色各异、互补性强的房地产空间发展格局。

第三节　规范房地产市场　加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策，合理引导住房消费，促进房地产市场规范有序发展。严格房地产准入和清出制度，建立房地产业诚信体系，建立健全土地和商品房市场信息披露机制，加强对房地产开发建设、销售环节的严格规范管理。规范发展房地产中介和物业管理服务业，规范二手房交易和房屋租赁市场。严厉打击圈地不建、捂盘惜售等违法违规行为，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。

２．１．２海南省总体发展规划

１、《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》（琼府〔２０１３〕６８号）

（九）适当降低纯商品住房开发的比例。自２０１３年起，逐步降低商品住房开发比例，增加高端、经营性房地产比重，力争至２０１７年末，全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例下降至７０％（２０１２年，全省为８４．４％，全国为７３．７％）。各年度商品住房比例控制目标由省住房城乡建设厅制定，并纳入市县考核指标体系，由省统计局制定指标考核方案，呈报省委、省政府批准后实行考核。根据年度考核指标，省国土环境资源厅对各年度新出让的商品住房用地占房地产开发用地总量的比例做相应调整。各市县政府要在规划和施工报建阶段严格控制商品住房报建面积比例，确保年度商品住房比例控制目标的顺利完成。对已规划为居住用地或已出让但未开发的居住用地，鼓励市县根据产业布局，依法调整为商业或者旅游用地。对在２０１３年内调整规划并动工的项目，由市县政府在基础设施配套费等方面适当给予优惠。

（十三）加大对区域（社区）基础设施和公共服务设施投入力度。各市县政府应明确社区配套和商品房小区配套界限，对房地产项目周边道路、交通、教育、文化、体育、医疗卫生和商业等基础设施和公共服务设施，应加大投入和建设，避免因配套设施落后而导致房地产价格低廉，造成宝贵资源浪费。对房地产开发企业主动完善社区基础设施、公共服务设施的，由市县政府适当减免城市基础设施配套费。

２、《海南省房地产业发展战略与中长期规划（２０１０－２０２０）》

《海南省房地产业发展战略与中长期规划》确定海南房地产发展的总体目标为：以本岛长居型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系，并与国际旅游岛建设紧密结合，良性互动，打造国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特的世界一流的海岛型幸福家园、旅游胜地与度假天堂。还特别对保障性住房建设和商业地产提出了具体要求。就这个规划和海南房地产业发展，罗保铭省长强调，要加强规划的约束性要求，要把核心的水源地、生态保护区保护放在第一位；要继续对规划做深度定量分析，使规划的指导性更强；要尽快制定＂十二五＂海南保障性住房建设专项规划，要摸清全省房地产的基础资料，要抓紧制定全省房地产业发展指导意见，结合海南情况研究制定海南房地产专项政策，促进海南房地产持续健康发展。

３、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（２０１０－２０２０）》

发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。建立健全多层次的房地产产品供应体系，满足多样化消费需求。优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展会所、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。逐步形成以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，区域之间特色各异、互补性强的房地产空间发展格局。

＂北部组团＂即以海口市为中心，包括文昌、定安、澄迈三市县，面积７９６５平方公里，占海南岛面积２３．３７％。重点发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新技术等产业。

４、《海南省城乡经济社会发展一体化总体规划（２０１０－２０２０）》

积极引导发展与国际旅游岛建设目标相适应的房地产业。以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，因地制宜差异化发展中心城市型、滨海度假型、山区度假型、产业配套与旅游度假结合型、大城市周边型（郊区型）等五种地域类型房地产，逐步形成＂两大中心、三大区域、五种地域类型＂的空间格局。

图２－３　海南房地产业功能空间组织规划图

２．１．３项目建设区域发展战略

１、《澄迈县土地利用总体规划（２００６～２０２０年）》

＂北部沿海平原重点建设区：包括老城镇、桥头镇，区域总面积２２９５２．０８公顷，占全县土地总面积的１１．０５％。本区以平原为主，拥有优越的区位优势，是澄迈县经济发展最快的地区。＂

＂土地利用方向：以老城经济开发区为＂龙头＂，充分利用其港口、铁路和公路设施，与海口市的发展紧密结合，形成西部开发建设的先进制造业和信息产业聚集区、全省现代物流基地和区域旅游、休闲、会展中心，以工业化发展为重点，带动澄迈县城镇化和经济的整体发展。＂

２、《澄迈县国民经济和社会发展＂十二五＂规划纲要》

＂在产业高新化的前提下，努力实现由管理开发区向经营开发区的转变，探索区内土地利用新模式，实现经济与生态效益的双赢。做好项目管理及人才吸引工作，努力将老城经济开发区打造成宜居宜商、宜游宜工的花园式工业区。以生态软件园为龙头，依托海南省高新技术产业示范区的独特资源，在发展高新科技产业的同时，努力将老城建成海南省高新技术汇集高地，人才聚集中心，花园式高新产业区带。＂

２．１．４项目建设区域投资环境

１、区域概况

１）道路及基础配套设施

项目紧邻的富音北路、北二环路均已建成通车，交通优势非常明显。

２）旅游配套设施

项目紧邻盈滨半岛旅游渡假区，区域准备建设为４Ａ级旅游景区。该景区规划用地面积为４．３２平方公里，拥有优良的海景，优质的水质、沙质和宗教文化三大特色，通过创建国家４Ａ景区。根据《澄迈盈滨半岛旅游度假区规划》，着力把盈滨半岛及其周边腹地１６００公顷旅游区打造成以度假养生、地域文化展示为特色，集滨海旅游休闲、康体健身于一体的国际化旅游度假区。在功能分区方面，该片区依据旅游资源特征及项目布置分为＂一带三区＂，即银滩海滨游赏带、金角高端消享区、天堂湾文化休闲区、天堂湾养生度假区。

目前正在建设项目包括：

景区管理中心、４个游客服务中心、电瓶车总站、电瓶车分站、景区大门以及３０３亩填海造地工程等

海南梦幻岛海上竞技运动项目团组（内容包括海上竞技运动主营地、青年营、游客服务中心、天文台、游艇俱乐部、水上餐饮文化广场、医疗、会议中心、电瓶车队、海上竞技运动职业学院、新农村合作社等２２个项目，预计两年建成，总投资额达１０亿元。）

区内５．６９９公里的环保电瓶车道及内环海路正在建设中，水上运动和沙滩竞技场馆仍在规划设计中。

已经建成的项目包括：

永庆寺佛教文化旅游区

月亮湾高尔夫球场

西海岸温泉会所

金鑫足球训练基地

３）区域交通现状

海口西站５７路、５９路公车，老城－马村巴士。海口市区２０分钟，到海口火车站１０分钟，到机场２０分钟，到西线高铁第一站仅需５分钟。

２、项目区域的经济社会情况及政策因素

澄迈县经济增长全省领先，经海南省统计局审定，２０１３年全县完成生产总值（ＧＤＰ）２０１．５６亿元，同比增长１５．３％，比全国平均水平８．１％高出７．２个百分点，比全省平均水平９．１％高出６．２个百分点。其中，一、二、三产业分别实现增加值５５．７６亿元、７５．０８亿元和３９．６７亿元，分别增长７．９％、２５．３％和１２．４％。经济总量继２０１０年突破百亿大关、２０１１年连跨四个十亿台阶，２０１２年再夸三个十亿台阶，不但总量实现三年翻番，经济增长速度更是在全国宏观经济减速的情况下，连续三年全省排名第一，实现三连冠。人均ＧＤＰ突破五千美元。按常住人口计算，２０１３年全县人均生产总值达到３６１５７元，比全省平均水平高出３７８３元，按当年汇率折算为５７５２美元，继２０１０年超３０００美元、２０１１年超４０００美元后，再上５０００美元新台阶，标志着澄迈经济发展进入全新阶段。

经济实力持续增强。２０１３年，全县全口径财政总收入突破５０亿元，达到５０．５５亿元，同比增长２２．７％。其中地方公共财政预算收入１８．５２亿元，增长２０．１％，比ＧＤＰ增速快８．２个百分点。从征收部门看，国税部门征收收入８．０７亿元，增长５．０％；地税部门征收收入１１．７７亿元，增长１４．７％；

固定资产投资强劲增长。全年全社会固定资产投资２３６．５２亿元，同比增长２４．０％。城镇固定资产投资１８０．８９亿元，增长４７．６％。其中，第一产业投资２．８２亿元，下降１８．６％；第二产业投资８１．１６亿元，增长３９．５％；第三产业投资９６．９２亿元，增长５９．２％。全县施工项目１９５个，同比增长５７．３％，其中，新开工项目６９个，本年竣工项目９０个，增长２１０．３％。

房地产开发投资较快增长。全年房地产开发投资４７．７０亿元，增长１６．７％。房地产房屋施工面积３１１．７７万平方米，增长５２．８％。

建筑业较快增长。全年建筑业完成增加值１８．７２亿元，按可比价格计算，同比增长１６．９％。全年房屋建筑施工面积３５１．５０万平方米，增长８．５％，其中，住宅施工面积３１３．６７万平方米，增长３８．９％。

２０１３年，老城经济开发区内企业总产值４６２亿元，同比增长２１．３５％；生产总值（ＧＤＰ）１００亿元，同比增长２０％；税收收入１３亿元；固定资产投资１２０亿元，已发展成为全省少有的具备大工业基础、年总产值超３８０亿元的省级开发区。

多年来，澄迈县实行倾斜政策，通过加大投入、改革放权、强化服务、选商择资等措施，举全县之力促进了老城经济开发区跨越发展。仅在基础设施建设上就累计投入６０多亿元，基本达到了国家级园区的＂七通一平＂，增强了开发区的吸引力，掀起了开发区三次创业热潮。

２．１．５项目的提出

１、项目发起人

澄迈恒润达实业有限公司

２、项目提出的理由

①　项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约为１．５－４．３个百分点，改革开放３０年来，房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到２０１３年，我国城镇居民人均住房建筑面积达到３１㎡，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重达到１５％，城市化水平将提高到３６％左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争２０１５年达到人均建筑面积４０㎡，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正缘于房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因而，本项目的建设是拉动国民经济发展的需要。

②　项目对城市建设将起到促进作用

海口市第十一次党代会提出，要按照＂中强、西拓、东优、南控＂的发展思路，以广阔的视野拓展海口的城市发展空间，逐步形成中心带动、轴线辐射、组团式的城市发展格局。＂中强＂就是加强主城区建设，提升主城区水平。＂西拓＂就是要加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设；要把西部工业基地建设、临港物流园区建设与新区建设紧密结合起来，初步形成工业集中、物流畅通、新城崛起的西部大发展的良好局面。＂东优＂就是充分发挥江东组团的生态资源优势，打造东海岸国家级旅游度假区，创造集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。＂南控＂就是要严格控制城市向南发展，保护南部城郊生态森林，筑牢城市生态屏障。

海南作为国家重要战略部署，其经济发展速度在中南区域经济中的领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力。在以海口为中心的＂中强、西拓、东优、南控＂的发展规划环境下，海口市党代会提出了要突出海南城市形象建筑，提高海南城市品位，加强城市辐射功能的目标。

目前，海口市的人均拥有住宅偏少，而且买不起房的现象比比皆是，与海南省人均拥有住宅相差甚远。因而，改善海南省人民的居住问题已经成为海南政府特别关心的问题之一。同时，伴随海南经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使海南城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

甘肃家园项目不但符合海南城市建设总体规划，贯彻了＂中强、西拓、东优、南控＂的发展战略，而且对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③　解决劳动就业的需要

鉴于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业出现职工下岗再就业的现象也就在所难免。广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因而国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国ＧＤＰ每增长１个百分点，全国可新提供８０多万个就业岗位，而住宅投资每增加１０％，大约可以拉动ＧＤＰ增长０．５个百分点，则可提供４０多万个就业岗位。因而，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为海南省西延线重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加海南当地社会就业岗位作出一定的贡献。

２．２　项目建设必要性

项目甘肃家园的建设，符合海口市及老城开发区产业结构升级的十二五规划的要求，项目建成后具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。

１、项目甘肃家园的建设改善城市环境，提高生活质量，持续利用自然资源，加快城市化进程的需要。

海南省是一个拥有较好的自然资源的省份，全省拥有的亚热带土地面积占全国的４２％，同时还有较好的气候、降水等自然条件。澄迈县是海南西部龙头，城市是地区政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在城市现代化建设中起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥西部城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调。本项目所在的澄迈老城镇，是目前老城镇建设和政策导向的重点开发区域，伴随本项目和周边规模社区的陆续建成，将进一步加快这一地区的发展步伐和提升区域环境质量。

本项目的建设对于完善环境、集约利用土地，使得项目所在地周边整体环境清洁优美，提供有利的生产条件和方便的生活条件，适应人们日益增长的物质和文化生活需要是非常必要。甘肃家园位于老城高新技术产业区内北接工业大道，南临博院路，欣龙路从地块中心穿过，交通便利，地段显赫；项目投资单位澄迈恒润达实业有限公司实力雄厚，审时度势，在老城开发区建设甘肃家园不单满足了海口市产业结构升级的需要，为老城开发区旅游产业的发展提供了必要的基础设施条件；项目建设具有促进老城中心区区发展的经济效益。

２、项目甘肃家园的建设体现了和谐社会发展观，有利于社会的可持续发展。

房地产业的良性发展是城市发展的重要组成部分，任何城市都是依靠房地产开发先行，使聚集到城市的人口有栖身和活动场所。城市人口的再聚集、经济再发展、规模再扩大，以及自身结构的演化和不断更新，又为房地产的再发展提供了空间和资源的可能。近年来，房地产开发逐渐成为城市发展的重要力量，扮演着城市发展的重要角色。澄迈甘肃家园的建设和经济发展亦离不开房地产业，通过本项目的建设，是对现有城区内的空间重构，使更多居民定居在此。通过房地产开发，既可提供城市建设资金，又可对开发的土地性质、规模、位置的择定符合城市规划的意图和要求，克服以往完全依靠行政管理手段下存在的一些弊端，既满足开发的要求，又保证城市规划的实施、落实。

甘肃家园的设计贯彻＂以人为本＂、＂尊重自然＂与＂可持续发展＂思想，以建设绿色生态的生态住宅区为目标，创造布局合理、功能齐备、环境优美的生态居住区；拟建项目在未来运作中将处处体现和谐发展的先进理念，不单有利于整个澄迈房地产业的健康循环发展，同时有利于促进整个海南社会和谐发展。

３、项目甘肃家园的建设可以提高区域形象、增强区域活力。

甘肃家园设计定位是建设成为房地产业为主、宜居宜业的会所、商业配套设施为辅，建成后住宅居住区的销售、区域定居人员增长，会所会所的经营等，使之成为澄迈县老城镇经济开发区的发展中心，　项目建成后既为展示区增添了一处适于居住的建筑，提高硬件设施水平，并对推动展示区经济发展、繁荣市场经济文化生活，发挥积极的带动效应，而且本项目所处地块的土地价值得到最大限度的开发，在今后的发展过程中将形成新的宜居生活区，从而为当地聚集更多的商业气氛。

综述，项目的建设将可以有效提升整体区域形象，增强区域经济发展活力。

４、项目甘肃家园的建设能够提供众多的就业机会，增加社会税收。

本项目的建设有利于繁荣当地市场经济，扩大社会就业机会。伴随本项目的实施，为澄迈县老城开发区第三产业的发展提供了良好的基础条件。项目在实施过程中将提供众多的就业岗位，这不单解决了当地农村剩余劳动力的就业问题，为构建和谐社会作出贡献，同时项目的自身开发运营也给当地政府带来了财政收入，从而更进一步的促进了当地经济的发展。

甘肃家园的建设，不单能给澄迈带来巨大的经济收入，也将有助于澄迈产业结构、人才结构的调整和发展，对澄迈经济发展将起到巨大的推动作用。

第三章　市场分析

３．１我国整体投资环境分析

３．１．１　我国固定资产投资环境

２０１３年１－１１月份，全国固定资产投资（不含农户）３９１２８３亿元，同比名义增长１９．９％，增速比１－１０月份回落０．２个百分点。从环比看，１１月份固定资产投资（不含农户）增长１．４７％。

图３－１　２０１３年１月－１１月份我国固定资产投资（不含农户）同比增速

分产业看，１－１１月份，第一产业投资８５０９亿元，同比增长３１．７％，增速比１－１０月份加快１．１个百分点；第二产业投资１６７０４３亿元，增长１７．３％，增速回落０．３个百分点；第三产业投资２１５７３０亿元，增长２１．５％，增速回落０．１个百分点。第二产业中，工业投资１６４２８７亿元，增长１７．９％，增速回落０．４个百分点；其中，采矿业投资１２４９７亿元，增长１２％，增速回落０．３个百分点；制造业投资１３４２０６亿元，增长１８．６％，增速回落０．５个百分点；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资１７５８５亿元，增长１７．７％，增速加快０．５个百分点。

分地区看，１－１１月份，东部地区投资１８１８４８亿元，同比增长１８．４％，增速比１－１０月份回落０．２个百分点；中部地区投资１１０１１７亿元，增长２３％，增速回落０．２个百分点；西部地区投资９６５８８亿元，增长２３．１％，增速回落０．１个百分点。

图３－２　２０１３年１月－１１月份我国分地区投资相邻两月累计同比增速

分登记注册类型看，１－１１月份，内资企业投资３６９５９７亿元，同比增长２０．７％，增速比１－１０月份回落０．２个百分点；港澳台商投资９８９６亿元，增长８．６％，增速回落０．９个百分点。

从项目隶属关系看，１－１１月份，中央项目投资２０６３２亿元，同比增长１３．４％，增速比１－１０月份加快５．３个百分点；地方项目投资３７０６５０亿元，增长２０．２％，增速回落０．６个百分点。

从施工和新开工项目情况看，１－１１月份，施工项目计划总投资８３６４６６亿元，同比增长１７．９％，增速比１－１０月份回落０．３个百分点；新开工项目计划总投资３２８４２０亿元，同比增长１４．３％，增速回落０．１个百分点。

从到位资金情况看，１－１１月份，到位资金４３３４１９亿元，同比增长２０．２％，增速与１－１０月份持平。其中，国家预算资金增长１５．４％，增速比１－１０月份回落０．９个百分点；国内贷款增长１７％，增速加快０．７个百分点；自筹资金增长２０．６％，增速加快０．４个百分点；其他资金增长２４．９％，增速回落２个百分点。

图３－３　２０１３年１月－１１月份我国固定资产投资到位资金同比增速表

３．１．２我国房地产开发和销售分析

１、房地产开发投资完成情况

２０１３年１－１１月份，全国房地产开发投资７７４１２亿元，同比增长１９．５％，增速比１－１０月份提高０．３个百分点。其中，住宅投资５３１１２亿元，增长１９．１％，增速提高０．２个百分点，占房地产开发投资的比重为６８．６％。

图３－４　全国房地产开发投资增速

１－１１月份，东部地区房地产开发投资４３０６８亿元，同比增长１７．３％，增速比１－１０月份提高０．２个百分点；中部地区投资１７０８４亿元，增长２１．７％，增速提高１．６个百分点；西部地区投资１７２５９亿元，增长２３．１％，增速回落０．７个百分点。

１－１１月份，房地产开发企业房屋施工面积６４６０９６万平方米，同比增长１６．１％，增速比１－１０月份提高１．５个百分点；其中，住宅施工面积４７２９４１万平方米，增长１３．５％。房屋新开工面积１８１０５５万平方米，增长１１．５％，增速提高５个百分点；其中，住宅新开工面积１３１８４９万平方米，增长１０．０％。房屋竣工面积６９４２０万平方米，增长２．５％，增速提高０．７个百分点；其中，住宅竣工面积５４２６５万平方米，下降０．１％。

２、商品房销售和待售情况

１－１１月份，商品房销售面积１１０８０７万平方米，同比增长２０．８％，增速比１－１０月份回落１个百分点；其中，住宅销售面积增长２１．３％，办公楼销售面积增长２６．６％，商业营业用房销售面积增长１２．１％。商品房销售额６９９４６亿元，增长３０．７％，增速比１－１０月份回落１．６个百分点；其中，住宅销售额增长３１．１％，办公楼销售额增长３９．５％，商业营业用房销售额增长２２．４％。

图３－５　全国商品房销售面积及销售额增速

１－１１月份，东部地区商品房销售面积５４７０９万平方米，同比增长２２．２％，增速比１－１０月份回落１．８个百分点；销售额４２９０４亿元，增长３３．１％，增速回落１．９个百分点。中部地区商品房销售面积２８６６３万平方米，增长２２．２％，增速回落０．３个百分点；销售额１３６３４亿元，增长３１．８％，增速回落０．１个百分点。西部地区商品房销售面积２７４３５万平方米，增长１６．７％，增速回落０．４个百分点；销售额１３４０７亿元，增长２２．６％，增速回落１．８个百分点。

１１月末，商品房待售面积４６８０６万平方米，比１０月末增加１４４４万平方米。其中，住宅待售面积增加９３２万平方米，办公楼待售面积增加９９万平方米，商业营业用房待售面积增加２５８万平方米。

３．２　海南房地产市场分析

３．２．１海南省房地产发展情况分析

表３－１　海南省２０１３年１月—１０月份房地产开发投资情况表

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表３－２　海南省２０１３年１月—１０月份分市县房地产开发投资情况表

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表３－３　海南省２０１３年１月—１０月份分市县房屋销售面积表

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表３－４　海南省２０１３年１月—１０月份分市县房屋销售额表

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３．２．２海南房地产发展布局

海南独特的自然资源与亚热带、热带气候环境、交通发展现况是组成海南房地产发展布局的重要因素，使海南形成今天资源导向型分布的地产格局，并且呈现轴式发展趋势：南北带动、两翼推进、发展中部。

图３－６　海南省房地产发展布局图

具体划分如下：

北部：泛海口区域　南部：泛三亚区域　东部：东海岸沿线

西部：西海岸沿线　中部：五指山、保亭、琼中等地

图３－７　海南省房地产发展布局图

表３－５　海南省房地产特点表

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１、泛海口区域房地产发展特征：依托海南强势的旅游资源，结合自身优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。

图３－８　泛海口区域房产布局图

表３－６　泛海口区域房地产特点表

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小结：

总体平稳，后势强劲，泛海口地产趋于成熟，年销售面积持续增加，地价、房价稳步上涨。

２、泛三亚区域房地产发展特征：三亚房地产近１０年的迅速增长，使得三亚市域原有湾区土地开发殆尽，东线湾区逐渐成熟，西线开发即将展开。泛三亚区域房地产布局：以三亚为中心，沿海岸线，向两翼方向延展，形成目前的＂七湾一区＂。

图３－９　泛三亚区域房地产发展布局图

３、东海岸沿线房地产发展特征：东线滨海度假，以东线高速为串联，借助政府规划、优越条件，将自然资源转化为地产资源，重点集中于琼海（博鳌、嘉积、官塘）、万宁两区域，面积３５７６平方公里，占海南岛面积１０．４９％。

发展动线：自北向南节点式推进，起步较早。

琼海市：以博鳌为重点，发展商务、会议、度假地产

代表项目：千舟湾、宝莲城、亚洲湾

万宁市：主要以兴隆、神州半岛两大区域为重点发展旅游资源（海）地产。

代表项目：神州半岛、华润石梅湾

小结：伴随由三亚、海口向南北推进的进程，以及东海岸线的优越的旅游资源，以及东环轻轨的开通和博鳌机场的建设，加之博鳌亚洲论坛、万宁神州半岛等大项目的带动，东海岸沿线将成为继泛三亚区域、泛海口区域之后又一重点发展区域。

４、西海岸沿线房地产发展特征：自然保护区，原生海岸资源为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地产开发属于初级阶段，未来定位于高端旅游度假区。

代表项目：江苏国信龙沐湾旅游度假区（一期在开发，尚未销售）

５、中部区域：养生、养老休闲度假地产，以热带雨林和温泉为主要资源。五指山：依托于热带雨林资源的养老养生度假地产；保亭：依托于热带温泉资源的养老养生度假地产。

发展动线：散点式分布。

综上，海南房地产布局小结：

泛海口区域中海口作为省会城市，主要以自住以及度假双重需求的客户为主，城区主要以常规城市居住型产品分布为主，投资、度假主要以西海岸沿线为主。

泛三亚区域主要以针对岛外的高端度假投资产品为主，鉴于其旅游地产发展较早，已成为整体市场中的成熟型标杆。

东海岸沿线将是下一个发展的重点区域。

西海岸沿线逐渐步入开发轨道，一些知名企业已在此区域大规模圈地。

中部区域目前只能以热带雨林、温泉为卖点资源的点状式开发。

３．２．３　２０１３年海南房地产开发情况分析

根据海南省统计局公布的２０１３年前三季海南房地产开发情况数据显示，我省房地产投资增长较快，房屋销售面积持续高位增长，新开工面积略有增长，到位资金相对充足。

１、房地产开发投资在波动中维持较快增长

前三季度，海南房地产开发完成投资８１４．４５亿元，增长３１％，增速比去年同期下降２．８个百分点，比１－８月提高０．２个百分点，全省房地产开发投资增速高出固定资产投资５．８个百分点。如下图３－１０：

图３－１０　２０１３年前三季度房地产投资及增速图

住宅投资增速明显高于房地产开发投资。前三季度，住宅投资６９０．４７亿元，增长３９．６％，占房地产开发投资的８４．８％，比重同比提高５．２个百分点；办公楼投资８．３７亿元，增长９３．２％，占房地产开发投资的１％，比重同比提高０．３个百分点；商业营业用房投资４６．９１亿元，增长１３．９％，占房地产开发投资的５．８％，比重同比下降０．８个百分点；其他投资６８．７０亿元，下降１５．９％，占房地产开发投资的８．４％，比重同比下降４．７个百分点。如下图３－１１：

图３－１１　２０１３年前三季度房地产及住宅投资增速对比图

西部地区房地产开发投资增长势头强劲。前三季度，东部地区房地产开发完成投资６３６．２５亿元，增长２５．４％，增速比１－８月提高０．７个百分点；西部地区完成投资１３５．０８亿元，增长７８．５％，增速比１－８月提高１．６个百分点；中部地区完成投资４３．１２亿元，增长１０．８％，增速比１－８月下降９．９个百分点。从完成投资总量上看，三亚市完成投资２１９．４５亿元，位列第一，同比增长３１．５％；海口市完成投资１７１．７４亿元，全省第二，同比增长３８．３％；陵水县投资７２．２３亿元，增长３．４％；琼海市投资７０．６７亿元，增长１．８％；万宁市投资６０．１６亿元，增长５２．５％；澄迈县投资５９．７９亿元，增长１．３倍；文昌市投资４２亿元，增长１１．９％。

２、房屋施工面积增长快速，竣工面积下降明显，新开工面积略有增长

前三季度，海南房屋施工面积为５６９１．５４万平方米，增长２４％，增速比１－８月提高２．７个百分点。其中，住宅施工面积为４７８１．２万平方米，增长２０．６％，增速比１－８月提高１．９个百分点。施工面积增长速度比房地产开发投资速度低７个百分点，运行趋势基本保持一致。

前三季度，海南房屋竣工面积为４００．７６万平方米，下降７．５％，增速比１－８月下降７．５个百分点。其中，住宅竣工面积为３２８．２３万平方米，下降６％，增速比１－８月下降３．７个百分点。

前三季度，我省房地产新开工项目个数为７２个，比去年同期减少１０个。我省新开工面积为１３１１．７３万平方米，比去年同期略增３．４％，抑制了从年初到８月的回落势头。其中，住宅新开工面积为１１１４．８８万平方米，增长６．１％，增幅比房屋新开工面积扩大２．７个百分点。

３、房屋销售高位开局、增速逐步回落

２０１３年海南房屋销售迎来开门红，１－２月累计房屋销售面积为１２９．２５万平方米，同比增长６２．２％。一季度房屋销售面积为２６０．１７万平方米，增长３９．１％。上半年，房屋销售面积为５７２．２１万平方米，增长３８．９％。前三季度，房屋销售面积为８２５．９４万平方米，增长３０．１％。如下图３－１２：

图３－１２　２０１３年前三季度房屋销售面积及增速图

２０１３年年初开始，住宅销售面积增速一直略高于房屋销售面积增速。前三季度，住宅销售面积为８０２．１４万平方米，增长３１．１％，增速比房屋销售面积要高１个百分点；占房屋销售面积的比重为９７．１％，比重同比提高０．７个百分点。

从当月销售面积来看，从３月份至５月份，全省当月销售面积呈逐月下降态势。３月份销售面积为１３０．９２万平方米，同比增长１．１倍；４月份销售面积为９９．７４万平方米，同比增长６９．４％；５月份销售面积为８４．８９万平方米，同比略降１．３％。６月份因保障性住房的纳入，当月销售面积反弹至１２７．４１万平方，同比增长１８．１％。７月份当月房屋销售回落至最低为６４．８２万平方米，随后８、９月逐月增长，８月份销售８０．７６万平方米，９月销售１０８．１５万平方米。考虑到除保障性住房外的纯商品房销售持续下降趋势以及去年保障性住房的大量销售造成同比基数较大的两方面因素考虑，预计全年房屋销售增速仍有进一步回落的趋势。

分地区看，西部地区销售增长较快。前三季度，西部地区销售面积为１５０．０１万平方米，增长８２．８％；东部地区销售６１０．９５万平方米，增长２１．４％；中部地区销售６４．９７万平方米，增长３１．５％。从销售总量上看，海口市销售２３８．６１万平方米，位列第一，增长２３．２％；三亚市销售１３１．３８万平方米，增长８．２％；琼海市销售７１．２４万平方米，增长３０．６％；文昌市销售６４．０１万平方米，增长３．７％；澄迈县销售６１．７８万平方米，增长６２．４％；陵水县销售５８．８４万平方米，增长５６．２％；万宁市销售４６．８７万平方米，增长３７．２％。

３．３　澄迈房地产市场分析

３．３．１澄迈商品房发展状况分析

澄迈县２０１３年全年房地产开发投资４７．７０亿元，增长１６．７％。房地产房屋施工面积３１１．７７万平方米，增长５２．８％；澄迈县房屋销售９６．５６万平方米，增长３７．９％；房屋销售额５３．１１亿元，增长１８．３％。

目前澄迈商品房市场整体销售平稳，旺季月均１８套。

据有关数据统计，除２０１１年恒大澄迈项目集中入市带动了澄迈整体成交水平外，近４年的时间，澄迈整体成交未有较大变化。如下图３－１３：

图３－１４　近年澄迈商品房成交走势图

２０１３年澄迈商品房销售旺季月平均６５０套，按照目前在售的３５个项目计算，旺季各项目平均月销售１８套，淡季为旺季的一半左右，即９套。如下图３－１４：

图３－１４　２０１３年１－１０月澄迈商品房成交走势图

３．３．２　澄迈县商品房市场供给分析

根据《澄迈县老城片区产业空间布局规划》可知澄迈县主要的住宅分布在盈滨半岛旅游度假区、老城经济开发区宜居新城、高新技术产业园区、现代物流园和美榔双塔——历史文化旅游区５大区域：

表３－７　澄迈县主要住宅分布区域

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从澄迈老城片区住宅楼分布的主要５个片区来看，最近几年有项目在售的主要是盈滨半岛旅游度假区、高新技术产业园区和老城经济开发区宜居新城，金马现代物流园和美榔双塔——历史文化旅游区作为概念性规划区域的发展潜力还未完全显现出来。主要的住宅楼情况参见下表：

表３－８　澄迈县主要住宅楼基本情况

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３．４项目周边案例调研

根据本项目规划建设基本情况，我们对老城经济开发区类似物业进行竞争性及价格参考性市场进行了详细调查，经调查，目前开发区对本项目具有竞争性及价格参考性并已建成开盘销售类似物业主要有：碧海蒙苑、四季康城、和恒大御景湾等。

３．４．１　碧海蒙苑

碧海蒙苑位于老城镇盈滨半岛旅游度假区内，北二环以北欣龙路以西，项目产品包括中精装公寓、高层公寓，其中以１４栋精装高层公寓为主。社区配套有高级酒店会所、商业街等。

碧海蒙苑项目总占地面积约１１０亩，总建筑面积约１３万㎡，共计１３６６户，其中商业面积达１０万㎡。

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３．４．２　四季康城

四季康城一期位于位于海南省澄迈老城开发区工业大道１号（老城管委会侧面）。项目总建筑面积２８万平米。四季康城一期ＡＢ区占地面积５９４４０．６０㎡（８９亩），建筑面积１２９１１０㎡，由１６栋中、高层住宅和５栋１－２层商业组成，总有住宅１５３２户。商业配套有：东南亚园林、大型商业配套、下沉式景观泳池，下沉式阳光休闲会所（健身、瑜珈、温泉泡池、棋牌、咖啡茶座、乒乓球室）等。

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３．４．３　恒大御景湾

恒大御景湾位于老城·盈滨半岛旅游度假区二环路，项目占地面积２３９３３３平方米，建筑面积５６００００平方米，容积率１．８，绿化率５０％，总户数为１７５０户。项目配套设施有５５００　㎡商业街、５２００㎡超五星级奢华会所，国际级双语幼儿园等。

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３．５项目市场定位与竞争能力分析

３．５．１市场定位

本项目地处老城经济开发区内，与海口西海岸片区和盈滨半岛旅游度假区遥相呼应。该片区的总体定位为，在产业高新化的前提下，努力实现由管理开发区向经营开发区的转变，探索区内土地利用新模式，实现经济与生态效益的双赢。做好项目管理及人才吸引工作，努力将老城经济开发区打造成宜居宜商、宜游宜工的花园式工业区。

项目定位：结合项目周边房地产开发运营的类型以及本项目的建设规模，本项目的开发主题定位为努力把小区规划成具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的历史文化内涵的２１世纪新型居住小区＂甘肃家园小区＂，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区。

３．５．２本项目竞争能力分析

（１）关键竞争因素

关系到高端复合型地产个体的竞争力因素主要包括：地段和交通、复合型资源（自然生态环境、人文环境、商业圈环境等）、总建筑面积、容积率、物业形态等五个方面。

（２）关键竞争对手的确定

项目区域内现有高端地产竞争对手主要有坐落于项目区附近的碧海蒙苑、四季康城、和恒大御景湾等。

（３）各因素权重的确定

参照目前高端复合型的竞争状况和经营状况，同时征求相关专家的意见，确定各关键因素的权重。

表３－９　复合型地产关键因素权重

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（４）竞争能力评分

各单项评价分数为１、２、３、４、５，其中５分最高，１分最弱，３分表示相同。

表３－１０　竞争能力评分结果

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综合考虑，我们认为本项目具有较强的行业竞争能力。

３．６项目建设规模与销售方案

３．６．１建设规模

本项目用地面积约６００００．３㎡，总建筑面积为１１４７６６．３７㎡，主要建设高层商品房、会所为主，园林景观建设为辅的建筑，具体分为高层住宅区、会所两大块。

具体各区域建筑指标和总体建筑指标建设内容见下表。

表３－１１　各区域建筑指标和总体建筑指标

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３．６．２销售方案

该项目位于老城经济开发区，比照项目区域内周边多项高端复合型楼盘的总建筑面积和容积率，详见下表：

表３－１２　项目区域内高端复合型楼盘面积比较

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高端复合型楼盘通常采用租售结合的经营方式，这种方式更利于分享物业增值收益但也可能存在不利于物业管理的弊端。本着收益最大化和物业管理质量最优化的原则，本项目则采用＂房产出售、商业会所出租＋剩余部分出租＂的模式。根据海南省目前房地产市场热销的情况以及盈滨半岛旅游度假区域内的地价，考虑到未来几年房地产价格依然处于上升通道，保守估计住宅出售均价为７０００元／平方米，会所出租，具体销售计划见《利润与利润分配表》。

第四章　项目选址与建设条件

４．１　项目选址

４．１．１选址原则

符合澄迈老城片区总体规划和当地经济发展规划的要求。

交通便利、周边配套公用设施比较完备，具有适当的发展余地。

节约用地，少占耕地。建设用地应因地制宜，优选考虑利用荒地、劣地、山地和空地，尽可能不占或少占耕地，并力求节约用地。

减少拆迁移民。工程选址应着眼于少拆迁，少移民，尽可能不靠近、不穿越人口密集的城镇或居民区。

场地无洪涝危害，不应选在有害气体和烟尘影响较大的区域内，与噪声源及贮存易燃、易爆物场所的有关距离应符合有关部门的规定。

有利于保护环境和生态。

４．１．２拟建场址位置及现状情况

１、项目拟建场址位置

根据上述场址选择的基本要求以及本项目甘肃家园的性质，项目建设单位在澄迈县老城镇及周边市区进行了多次踏勘。在充分综合建设场址位置、占地面积、地形地貌气象条件、工程地质条件、征地拆迁移民安置条件、交通运输条件、市政配套设施、环境保护等方面的因素，海南甘肃家园最终选定场址位于海南澄迈老城经济开发区富音北路与北二环路交汇处东南侧的地块。地块目前多为农业用地，土地肥沃，适合海南各类热带植物生长，利于营造大面积集中绿化，周边自然环境优美，是发展旅游地产的绝佳之地。

２、区位交通

该场址位于海南澄迈老城经济开发区富音北路与北二环路交汇处东南侧的地块，项目拟建位置距海口市区２０分钟，到海口火车站１０分钟，到机场２０分钟，到西线高铁第一站仅需５分钟；海口绕城高速环线西端与海南西线高速相连，直达三亚，东端可直达海口市美兰国际机场。交通便捷，区位优势明显。

３、场地现状

项目地块原状多为农业用地，地形平坦，土地肥沃，适合海南各类热带植物生长，利于营造大面积集中绿化，项目总规划用地面积为２００亩，其中项目一期工程用地面积为９０亩。用地范围内现状地形已经过初步平整。周边配套设施比较完善。

图４－１　项目建设地理位置图

４．１．３征地拆迁和移民安置规划方案

项目单位通过出让方式取得该土地使用权，项目建设不涉及征地拆迁和移民安置工作。

４．２　建设条件

４．２．１　澄迈县区域概况

１、社会经济条件

２０１３年澄迈生产总值完成１７０．５２亿元，同比增长１６．８％，增速连续三年位居全省第一。全年呈现＂一季度较快发展，二季度回调企稳，三、四季度逆势上行＂的发展态势，一、二、三、四季度分别增长１４．３％、１３．９％、１５．３％和１６．８％。

２０１３年，县委县政府把创品牌、惠农增收作为中心任务来抓，政策好，价格优，天气顺，促使农业和农村经济形势良好。２０１２年全县实现农业增加值５５．７６亿元，增长７．０％，增速高于全省０．７个百分点。其中，种植业、林业、牧业、渔业分别增长６．０％、１０．１％、６．９％和５．９％。

２０１３年全县实现工业总产值２０９．３５亿元，同比增长３１．８％；工业增加值５６．３６亿元，同比增长２７．７％，对全县经济增长的贡献率为６０．０％，拉动全县经济增长１０．１个百分点。２０１２年全县工业产值增速一直保持在３０％以上，主要得益于园区企业强力拉动。统计数据显示，生态软件园３家规模以上工业企业产值增长２２．９％，贡献率达到６９．０％。

２０１３年产值超亿元的企业达６９家，年税收超千万元的企业２９家。全省技术最先进的水产品加工厂通威水产、全省规模最大的包装印刷厂永凯包装材料厂、中国最大的高端玻璃制造基地中航特玻、填补国内空白的海胶集团乳胶丝等一批规模大、带动力强、科技含量高的重点项目相继建成投产。＂三港合一＂马村中心港区一期工程竣工，作为全国第四个综合保税区的海口综合保税区封关运行。列为省＂一岛一区两园＂发展战略项目的海南生态软件园成功开园，吸引了东软、微软等１９８家知名ＩＴ企业入驻，２０１３年产值突破３０亿元。填补海南海上娱乐项目空白的梦幻岛海上竞技运动项目开工建设。历时七年建设的中国最大面积的单体佛苑永庆寺落成。富力·红树湾、四季康城等一批高端房地产项目建成。

２、自然环境条件

气象条件：澄迈县属热带季风气候，年平均气温２３．８℃，年平均日照时数２０５９小时，年均降雨量１７８６．１毫米，且热雨同季，终年基本无霜。较之全省东部市县，处于静风环境区，台风影响较弱。地势南高北低，南部为丘陵山地，中部为河积平原，北部为台地和海积平原。气候温和，日照充足，适合生产生活旅游。

水资源：澄迈县全县大小河流２０多条，年流量３５亿立方米。海南最大的河流南渡江流经县内８个乡镇，长达１２０公里，年流量为１７．４亿立方米，可利用水４亿立方米。县内有大小河流２０多条，总长２５０公里，常年流量３５亿立方米。南渡江流经１０个乡镇，流程１１６．３公里，年均流量１３．４亿立方米。建有中型水库４宗，小型水库１３宗，总库容量１亿方，蓄水工程４７２宗，引水工程９０宗，提水工程３３宗，年年加大投入大搞冬修水利建设，用水实灌面积１７．２万亩。

全县海岸线长有８９．８公里（含内湾线），内外港湾１５处，海洋面积达１０００平方公里，属琼州海峡和北部湾的一部分，水温温和，海水深度大，盐度适中，发展港口贸易，海洋捕捞业、养殖业等条件优越。

矿产资源：澄迈县经探明储量最大的矿产资源有：石油、石英石、石灰石、水晶、黄金、白银、泥煤、锌铝、赤铁、高岭土、花岗岩、锰等十多种。其中石油１．９亿吨；石英石５０００多万吨，平均品位含硅９９．５％；石灰石１０７５万吨，平均含石灰钙５３．９２％；水晶矿床长５．５公里，宽３公里；高岭土约有８０００万吨。县内已探明的陆地矿产资源有石灰石１０７０万吨，石英石５０００万吨，还有石油、高岭土、铅锌、金银、花岗石、玄武岩、砖瓦粘土矿等１０多种，发现矿产地５５处，其中金属矿产地１１处，非金属矿产地３２处，能源矿产４处，水气矿地８处。

海洋资源：澄迈县北靠琼州海峡，海岸线全长８９．８公里（含内湾线）。内港湾有浅海涂滩２．３万亩，海水有机物质丰富，是海水养殖的理想基地。近港湾海域盛产马鲛鱼、红鱼、黄花鱼、石斑鱼、鲳鱼、金枪鱼、鱿鱼、墨鱼、龙虾、虾米等名贵海鲜。内外港湾１５处，均可建２万吨级泊位码头。沿海海边风光猗丽，沙白水清，环境保护完好，是开辟海边旅游度假景点的黄金地带。

４．２．２　区域文化特色

澄迈县文化底蕴深厚。＂澄迈＂县名已沿用１３９０多年，隋大业三年（公元６０７年）迁县城于今老城镇的老城墟，因西有＂澄江＂东有＂迈山＂而取澄江，迈山之首字，名澄迈县。据史载，澄迈县名自此始。ﻪ　　澄迈县建制历史悠久，是海南西汉时期三大历史名邑（即玳瑁、紫贝、苣中）之一，西汉武帝元鼎六年（公元前３０年）为苟中县，属珠崖郡，县治设在今美亭乡的美中墟。隋大业三年（公元６０７年）迁县城于今老城镇的老城墟，属临振郡。唐高祖武德五年（公元６２２年）改珠崖郡为崖州，澄迈隶属崖州。贞观十三年（公元６３９年）又拆琼山地置曾口、颜卢、琼山三县，属琼州。曾口县治设在博罗村（今永发镇内）。唐玄宗开元十三年（公元　７５５年）把曾口县并人澄迈县。两县合并后，其县城仍设在老城。后因老城地区发生地震，瘟疫流行，遂于清光绪十八年（公元１８９２年）将县城迁至今治南渡江边的金江镇。

４．２．３　区域人区环境

澄迈县老城镇人文特色浓郁，交通发达便捷，自然资源和文化资源丰富，发展空间广阔，是创业、居住的理想之地。

该区域自然资源和人文景观都比较丰富，人居环境要素比较理想，是自然、休闲、人文、旅游和谐结合的理想人居之地。

区内环境优美，大型公共设施及旅游休闲娱乐场所众多，为广大市民提供高品位的休闲娱乐场所。

４．２．４　区域交通条件

澄迈县毗邻海南省省会海口市，两者相距仅５０公里；东接琼山市、定安县，南与屯昌县、琼中县相连，西与临高县、儋州市接壤，北临琼州海峡。澄迈县的交通以公路为主，海榆中、西干线和环岛西线高速公路和在建的粤海跨海铁路纵横贯穿县内东西部地区，海榆西线公路从本县北部横贯而过，北部近海地区又有新建成的环岛西线高速公路洋浦至海口段，成为东西快速干道。海南火车货运车站坐落境内。乡镇公路实现沥青化，村村有公路相通，形成了纵横交错的公路网。

澄迈县境内地方公路网发达，各乡镇均通车，县城金江镇每日有客车通往省内各市县；在沿海的马村港、美当湾已兴建了６个０．５－３．５万吨级泊位深水码头，澄迈县形成琼北最大的码头群。东水、马村、玉包、新兴等重要港口，每天有国内外船只开往海口、湛江、北海、广州及东南亚等地。

项目地块位于富音北路与北二环路交汇处东南侧，交通条件优越，出入非常方便。

４．２．５软环境条件

老城经济开发区以＂以诚招商、以诚待商、以诚留商＂为宗旨，积极开展＂讲诚实、守信用＂教育活动，创新诚信工作机制，努力提高开发区人的道德素养，树立开发区整体信用形象，让诚实守信成为共同的价值取向和行为规范。２００５年４月２６日，海南老城经济开发区开全省先河，创建了全省第一个项目投资服务中心窗口，制订和实施了＂一条红地毯铺路、一个窗口对外、一条龙服务、一支笔审批＂的办事制度，减少办事环节，简化手续程序，大幅度提高办事效率。

如今只要开发商和投资者踏进开发区大门，区内各种审批手续在两个工作日内便可办结，县有关职能部门在两个工作日内也办完各种审签手续；需要省有关部门办理的手续，由开发区派专人跟踪办理，投资商无须为了一个又一个＂公章＂而奔波。此外，开发区还成立了＂马上办＂办公室，把特事特办的高效机制提上更高一个层次。正缘于这一贯的诚信作风及良好的投资环境，２００６年９月海南老城经济开发区被评为＂中国５０家投资环境诚信安全区＂。

４．２．６　配套条件

１、给水

项目片区内建有老城水厂，占地面积１３公顷，现状供水能力为１０万ｍ³／ｄ，规划未来几年内供水能力提升到２０万ｍ³／ｄ，供水能力充足。

２、排水（排污）

老城经济开发区片区内已建有西区污水厂，占地面积２５公顷，现状处理污水能力为５万吨／日，规划提升到３０万吨／日，片区内规划污水工程可接入澄迈县市政污水管网，项目污水排放要求能够得到满足。

３、供电

澄迈县有水电站１０座，安装发电机组２５台，容量共７６９１千瓦，常年输电量２５００万度，已并入省网，统一供电。海南省最大的火力发电厂——马村海口发电厂建在县境内，电力充足，全县１８个乡（镇）扩大通电率达９３％。在老城开发区已建起１１万伏的变电站，满足全区的工厂用电。

４、通讯

全县长途电话开通了光缆传输，现有自动电话交换机容量４０１４门，其中县城安装程控电话１７０２门，号码升８位并与全省联网。用户可直拨国内大中城市及世界各个国家和地区。同时开通无线Ｗｉｆｉ，移动电话，实现了程控、自动、传呼、移动四结合的立体通讯。

５、燃气

通过建设通往老城镇和金江镇的输气管道，以及对福山油气田的勘探开发和油气加工，项目块地所需天然气由澄迈天燃气管网供给，压燃气经调压箱调压后接至用户。

６、社区配套

海南老城经济开发区内商业网点密布，文化娱乐设施齐全，各专业银行均在此设有分支机构，区内有中小学十几所，闻名遐迩的海南立达学园就在开发区内。区内设有公安分局，确保了区内社会治安的稳定及维系了正常的工作、生活秩序。另外，区内还设有一所设施完备的医院，３个规划布局合理的农贸市场，３０多家全天候服务的豪华会所，极大地满足了开发区人们的生活需求。

７、建设材料及运输条件

项目工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥、电缆等均可由老城开发区内及周边的建筑材料市场供应，满足项目建设需求。

第五章　建筑方案

５．１总图布置方案

５．１．１规划设计原则

１．坚持统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设的原则。

２．做到高层低密度加大楼间距和景观空间，在项目用地内开挖一万平方米的人工湖面，使居住空间一步一景，独居特色。

３．综合考虑道路结构，功能分布，建筑群体组合、绿化系统、空间和环境设计等的内在联系，以构成一个完善的、相对独立的有机整体。

４．适应不同的居民群体的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配件设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境。

５．充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。

５．１．２规划设计理念及定位

本项目处于海南秀丽的澄迈县，澄迈属海南旅游发展规划中以海口为核心的琼北旅游区，充分利用本案的区位优势，体现本项目的新时代特征，以鲜明的广场、绿地、轴线和天际线和整体性的区域联系，体现现代居住区形象。体现现代居民城市生活的丰富、自然和舒适性，以丰富的公共、会所、休闲空间，自然、生态的居住环境，丰富、有机、错层次的绿化景观，共同创造现代以人为本的居住环境。

充分考虑和延续悠久而有内涵的历史文化和传统特色，以丰富有特色的组团院落互相围合的居住空间，来体现传统生活空间的私密性和人际交流。

５．１．３项目总图布置

１、总规划布局

建筑后退红线

建筑后退北二环路３５米，后退富音北路３６．８米，后退南侧用地红线２４．５米，后退东侧用地红线１８．００米。

规划布局

项目规划采用高层低密度的理念，在有限的土地上创造尽可能大的景观和绿化，建筑布局以并列式和围合式相结合的规划形式，景观规划主次明确，由外到内、由闹到静、由面到线，小区入口设计一万平米的大型水面，配合小岛、栈桥、喷泉、亲水广场、水体雕塑等形成丰富、立体的景观层次，使建筑与水景形成呼应，创造灵活多变，空间丰富的住宅组团。

注重小区布局对北二环街景空间的影响，在道路转角部位设计与街景相适应的建筑，使建筑立面形象在面向北二环方向得以彰显。把居住区的设计与城市的相关要素整合起来，使居住区的特色表现在与城市要素形成空间整合的过程中，增添城市的亮点，形成统一中富有变化的天际轮廓线。

２、道路组织形式

１）道路规划设计原则

内外联系道路通而不畅，安全便捷。

道路布置分级设置，以满足居住区内不同的交通动能的要求，形成安全、安静的交通系统和居住环境。

人车分流，满足居民日常出行以及小区外围商铺货车、消防车、救护车、小型搬家车车辆通行。

区内道路满足地下工程管线的埋设要求。

道路分级

道路分为四级，及北二环路和富音北路、组团级道路、住宅组团级道路和宅间小道。北二环路线宽６０米，富音北路宽４２米，住宅组团级道路宽为４米，宅前道路２．５米。

道路规划设计

组团内有三个出入口与外围道路联系，分布为人行主出入口在北二环路，开口位置距离十字路口１５４米；车辆主出入口在富音北路，距离十字路口２４４米，车辆次出入口在南向规划道路上，距离十字路口３５５米，以保证就有良好的内外联系，又不会对城市交通造成影响。道路系统在联系上有互通式、近端式和综合式三种。在布局上有环形、树枝形、半环形等多种。

３、园林绿地及景观规划

三横一纵，点面结合的景观布局，旨在最大限度的发展绿化、水系、广场、健身场等。

万米人早水域与瀑布、小岛、栈桥、亲水平台等一起打造一个小型的水世界，与建筑相映成辉，水体驳岸以自然过渡，林荫小道婉穿期间，为人民提供享受自然的完美条件，音乐喷泉和水体雕塑在视觉上丰富水体，内部演绎广场和中心广场提供较大型的活动，网球场和健身区让住户尽情感受健康的快乐。

４、竖向规划

１）充分利用自然地形，形成立体错落的观海面；

２）有利于地面排水，地面积水及水土流失；

３）满足道路、广场的设计允许坡度；

４）有利于布置建筑和组织环境景观；

５）达到土方量最少。

５、环保规划

１）对有噪音的设备设于地下室并做好隔声减震措施和消声措施及降噪措施，如发电机房。柴油发电机排烟设水木除尘。

２）在住户进水管上（水表前）装橡胶接头，生活污水排水管立管上安装降噪器。

３）生活供水管道采取优质无污染环保型管材（ｕｐｖｃ），用于生活的水箱采用食用不锈钢材质，并采取防污染措施。二次供水采用紫外线消毒。

４）采用分体式空调，室外机统一安排，集中排放冷凝水，能效比大于２．７．

５）污水、废水在排入市政管道前视具体情况分别采取化粪池、隔油、沉淀等处理措施。

６）小区商铺内不经营大型餐饮及卡拉ＯＫ。

７）建设无露土小区，有效防止尘土、异味等侵害。

８）小区内设垃圾收集点及垃圾转运站，实现垃圾袋装化及分类收集。

５．２工程方案

５．２．１建筑方案

１、设计依据及设计要求

《建筑结构可靠度设计统一标准》（ＧＢ５００６８－２００１）；

《建筑结构荷载规范》（ＧＢ５０００９－２００１）２００６版；

《混凝土结构设计规范》（ＧＢ５００１０－２００２）；

《建筑抗震设计规范》（ＧＢ５００１１－２００１）２００８版；

《建筑抗震设防分类标准》（ＧＢ５０２２３－２００４）；

《建筑结构制图标准》（ＧＢ／Ｔ５０１０５－２００１）；

《建筑结构设计术语和符号标准》（ＧＢ５００８３－９７）；

《地下工程防水技术规范》（ＧＢ５０１０８－２００１）；

《建筑地基基础设计规范》（ＧＢ５０００７－２０１１）；

《建筑桩基技术规范》（ＪＧＪ９４－２００８）。

２、自然条件

１、基本风压：Ｗｏ＝０．７５ＫＮ／㎡地面粗糙度Ｂ类。

２、抗震设防烈度：８度，地震设计加速度ａ＝０．２ｇ，设计地震分组为第一组，抗震设防类别为丙类。

３、建筑结构安全等级：二级，设计使用年限为５０年。

３、活荷载（附表５－１）

表５－１　活荷载表

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４、主要结构材料

（１）混凝土强度等级：

墙、柱、梁、板、楼梯：Ｃ３０、Ｃ２５

（２）混凝土结构的环境类别：

一类环境：二ｂ类环境意外部分；

二ｂ类环境：基础底板、外墙、水池及其他处于潮湿环境的部分。

２、钢筋：

直径＜１０㎜为ＨＰＢ２３５级钢筋；

直径≥１０㎜为ＨＰＢ３３５级钢筋；

且应符合国家标准《钢筋混凝土用热轧带肋钢筋》ＧＢ１４９９的有关规定。

３、焊条：

Ｅ４３（用于ＨＰＢ２３５）；

Ｅ５０（用于ＨＰＢ３３５）。

４、填充墙

采用陶粒砖切块Ｍ５级混合砂浆砌筑（砌块容量ｒ≤１２ＫＮ／㎡强度等级不小于ＭＵ２．５级）。

５、结构选型

１、地基基础：主体部分采用预应力管桩基础；裙房部分采用柱下独立基础。

２、楼盖体系：本工程正常的梁板结构体系。

３、抗震缝、沉降缝、温度缝；

为满足建筑使用要求以及便施工，本工程不设温度缝，为解决温度应力问题除建筑外墙及屋面采用屋面采取有效的保温措施，还采取增大屋面板配筋率及增设后浇带等其他措施。

６、结构优化设计

为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。

５．２．２给排水方案

１、给水工程设计依据

《城市给水工程规划规范》（ＧＢ　５０２８２－９８）；

《室外给水设计规范》（ＧＢ　５００１３－２００６）；

《建筑给水排水设计规范》（ＧＢ　５００１５－２００３）。

２、用水量

主要考虑居民生活用水、公共建筑用水、道路及绿地浇洒用水等。

根据当地的用水现状及水资源状况，参照海南省其它类似项目的用水量指标，用水量指标选用及用水量见下表５－１：

表５－２用水量与预测表

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４、给水水源

规划给水水源为市政给水管网。

５、网管规划

为确保供水安全可靠，降低网管中水头损失，采用环状为主，树枝状为辅的供水管网。

规划给水管网采用ＰＥ管。管径根据水利计算的结果确定，计算时留有余地，按最高日最高时用水量乘１．２的弹性系数计算，并按消防时及事故时等工况进行校核。

６、生产、生活给水系统

低压生活给水系统

生活用水量和水压直接由城市自来水保证。市政给水系统直接供给不大于３层的生活用水。

高层建筑生活给水系统

该系统由贮水箱、加压泵、变频控制系统、管网等构成，供给３层及以上建筑生活用水。

７、消防给水系统

室外消防为地压制，利用市政给水水压，消防栓的保护半径不大于１５０米。不单设消防管道系统，消防与生活供水管网合一，在供水管道上每隔不大于１２０米设一套地上式消防栓，保证从官网内取到足够的消防用水。消防用水按同一时间发生火灾１处考虑，灭火用水量为３０升／秒，时间持续２小时。

室内消防系统又贮水池、加压泵、高位水箱和管网构成。

８、排水规划依据及规划原则

《室外排水设计规范》　（ＧＢ　５００１４－２００６）；

《建筑给水排水设计规范》　（ＧＢ　５００１５－２００３）。

９、排水规划原则

根据全面规划、统筹安排、因地制宜、分期实施的要求，合理编制雨水、污水排水规划，力争用较少的投资达到较好的效果。根据以上目标，提出以下雨、污水排放处理的规划原则：

①　根据自然条件和排水工程现状，合理确定排水体质。

②　综合考虑排水系统总体布局，合理确定雨水出水口位置。

１０、污水工程

１）污水量

规划主要考虑生活污水、生活污水排放量按用水量的８５％计算，则规划最高日污水量约１３７５．１４立方米／日。

２）污水管网

规划区排水体质采用分流制，建设污水管网专门收集生活污水，结合地形地势，按就近原则接入市政污水管，保证规划区内污水都能靠重力顺利排放。

规划区内的生活废水可以直接排入污水管网。

管材采用ＵＰＶＣ排水管或双壁波纹管。

１１、雨水工程

１）强度计算

暴雨强度公式：

ｑ　＝２３３８（１＋０．４Ｌｇｐ）／（ｔ＋９）０．６５（１／ｓ＊ｈｍ２）

式中：

Ｐ—设计重现期，取ｐ＝１年；

ｔ—降雨历时：ｔ＝ｔｌ＋ｍｔ２，其中ｔ１为地面汇水时间，单位为分钟；在本次雨水规划计算中，根据径流去面积的大小、雨水流程长短、地形坡度大小等不同情况。取ｔ１＝５－１０分钟不等。ｔ２为雨水在上游管段流行的时间，单位为分钟。ｍ为折减系数，圆管ｍ＝２。

２）雨水流量计算

雨水流量计算公式：

Ｑ＝ψ＊ｑ＊Ｆ

式中：

Ψ—径流系数，在本次雨水管道管径计算中，ψ值取０．３－０．７，具体情况根据集雨区地表状况和地形坡度情况而定；

Ｆ—汇水面积（单位：公顷）。

３）雨水排放

分析规划区及周边的地形地势条件，雨水应排入周边市政雨水灌渠，同时遵循以下要求：

尽可能利用地形实现地面自然排放。

根据地形、道路坡度向等来布置雨水管道，最近排放。

雨水管道的最小坡度不低于规范要求的最小坡度。

５．２．３暖通及空调设计方案

１、设计依据

《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（ＧＢ　５０７３６－２０１２）；

《公用建筑节能设计标准》（ＧＢ　５０１８９－２００５）；

《海南省公共建筑节能设计标准》（ＤＢＪ　０３－２００６）；

《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（ＪＧＪ　０１－２００５）；

《海南省居住建筑节能设计标准》（ＪＤＪ　０１－２００５）；

《建筑设计防火规范》（ＧＢ　５００１６－２００６）；

《高层民用建筑设计防火规范》（ＧＢＪ　５００４５－９５）（２００５年版）；

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（ＧＢ　５００６７－９７）；

建设单位及其他专业提供的条件图。

２、设计范围

地上建筑通风、空调及防排烟系统设计；

地下室平时通风系统及防排烟系统设计。

３、设计资料

１）室外设计气象参数（参照海口地区）

夏季空调室外计算干球温度：３５．１℃；

夏季空调室外计算湿球温度：２８．１℃；

夏季空调计算日平均温度：２９．９℃；

夏季室外平均风速：２．８ｍ／ｓ；

大气压力：１００．３４ｋＰａ。

室内设计计算参数如下表５－３：

表５－３　室内设计计算参数表

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４、空调系统设计

１）本工程小面积空调采用风机盘管加独立新风系统；大房间采用变新回风比全空气单风道系统。空调末端设备冷冻水由３＃楼五层屋面的制冷机房冷源设备集中供给，冷冻水供回水温度：７℃／１２℃。空调冷冻水系统为一次泵两管制变流量同城闭式机械循环系统，冷却塔放置于３＃楼五层屋面。吊顶式空气处理机和新风机组水陆设电动比例调节阀，受送风管路中温控器控制，保证送风温度的稳定。风机盘管机组设电动二通阀，温控器及三速开关，以实现风量及温度的自动调节。空调冷凝水通过冷凝水管同意收集后排至卫生间，冷凝水管采用ＰＶＣ管，采用１０㎜黑色发泡橡塑保温套管保温，冷凝水盘的泄水支管沿水流方向坡度不小于０．０１，冷凝水水平干管坡度不小于０．００５，冷凝水水平干管开始端设置扫除口。

２）会所采用多联机中央系统，空调冷凝水通过冷凝水管统一收集后排至卫生间，冷凝水管采用ＰＶＣ管，采用１０ｍｍ黑色发泡橡塑保温套管保温，冷凝水盘的泄水支管沿水流方向坡度不小于０．０１，冷凝水水平干管坡度不小于０．００５，冷凝水水平干管开始端设置扫除口。

３、住宅采用分体空调，所选用空调设备能效比不小于３．４ｗ／ｗ。室外机放置在外墙预留位置，空调冷凝水由凝水立管统一收集后排至室外散水，冷凝水管采用ＰＶＣ管，采用１０ｍｍ黑色发泡橡塑保温套管保温，坡度为≥０．０１，管线设计详见给排水专业设计图纸。

５、通风系统设计

１）平时通风系统设计

公共卫生间设置机械排风，换气次数为１０次／ｈ。

住宅卫生间设置机械排风，换气次数为３次／ｈ。

公共厨房预留排油烟风井，其换气次数不小于４０次／ｈ，竖井应采取无回流、无泄漏的措施，其油烟排放浓度不应大于２．０ｍｇ／ｍ³。

公共厨房预留排油烟风井，其换气次数不小于３次／ｈ，竖井应采取无回流、无泄漏的措施，其油烟排放浓度不应大于２．０ｍｇ／ｍ³。

电梯机房设置机械排风，换气次数为１０次／ｈ。

地下设备房设置机械通风，发电机房换气次数为１０次／ｈ，储油间换气次数为５次／ｈ，变配电室换气次数为１０次／ｈ，弱电室换气次数为６次／ｈ，水泵房换气次数为４次／ｈ，值班室通风量为３０（ｍ³／ｈ）人，消防控制室通风量为３０（ｍ³／ｈ）人。

地下停车库按防火分区设机械通风系统，平时通风量按４次／小时的换气次数计算，平时送风量为平时排风量的８０％∽８５％。

２）事故通风系统设计

发电机房、配电房设置了气体灭火，设火灾时气体灭火后的事故通风，事故通风量按１２次／ｈ换气次数计算确定，事故通风与平时通风合用系统。

３）消防通风系统设计

不能满足自然排烟要求的合用前室、前室设置加压送风系统，地上与地下合用一套加压送风系统，加压送风机布置在屋顶，发生火灾时，由消防控制中心开启加压送风机和着火层及其上下相邻两层的电动加压送风口，灭火后由消防控制中心控制关闭风机和加压送风口，加压送风口同时设置手动开启装置。

不能满足自然排烟要求地上防烟楼梯间，设置一套加压送风系统，加压送风机布置在屋顶，发生火灾时，由消防控中心开启加压送风机和加压送风口，灭火后由消防控制中心关闭风机。

不能满足自然排烟要求的地下防烟楼梯间设机械加压送风，火灾时由消控中心电控开启加压送风机对地下防烟楼梯间进行加压送风。

地下超过２０米的疏散内走道，设计些排烟系统，排烟面积包括走道面积与连通走道且和走道相通的门不是防火门的无外窗房间面积之和，排烟量按６０ｍ³／㎡·ｈ计算，并设计补风量不小于排烟量５０％的补风风机。

地下停车库设机械排烟，排烟系统和平时排风系统共用管道和风机。消防排烟量按６次／小时的换气次数计算，停车库采用单层百叶风口排风排烟，火灾时消控中心根据火灾位置，打开相应的排烟风机排烟，同时由车道入口、采光通风口自然补风或者机械补风，补风量不小于排烟量的５０％。防烟分区按防火分区设置，划分的防烟分区面积不大于２０００㎡，以顶棚下突出的不小于５００ｍｍ的梁或用不燃材料制作的不小于５００ｍｍ的挡烟垂壁隔断。

５．２．４电力工程规划方案

１、设计依据

《１０ＫＶ及以下变电所设计规范》　ＧＢ５００５３－９４；

《供配电系统设计规范》　ＧＢ５００５２－２００９；

《低压配电设计规范》　ＧＢ５００５４－２０１１；

《民用建筑电气设计规范》　ＪＧＪ　１６－２００８；

《住宅设计规范》　ＧＢ５００９６－２０１１；

《住宅建筑电气设计规范》　ＪＧＪ２４２－２０１１；

《商店建筑规范》　ＪＧＪ４８－８８；

《建筑照明设计标准》　ＧＢ５００３４－２００４；

《建筑物防雷设计规范》　ＧＢ５００５７－２０１０；

《建筑物电子信息系统防雷技术规范》　ＧＢ５０３４３－２００４；

《高层民用建筑设计防火规范》　ＧＢ５００４５－９５２００５年版）；

《火灾自动报警系统设计规范》　ＧＢ５００１６－９８；

《电气火灾监控系统设计、施工及验收规范》　ＤＢＪ２０－２０１２；

《汽车库建筑设计规范》　ＪＧＪ　１００－９８；

《安全防范工程技术规范》　ＧＢ５０３４８－２００４；

《人民防空地下室设计规范》　ＧＢ５００３８－２００５；

《旅馆建筑设计规范》　ＪＧＪ６２－９０；

兴建单位提供的设计要点及使用要求。

２、负荷预测

根据现在调查资料和负荷资料，参照同类项目的用电状况，采用单位建筑面积负荷招标法进行负荷预测。

规划用地负荷预测见下表５－４：

表５－４　规划用地负荷预测表

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３、供电电源和网络

规划区用电来自市政１０ＫＶ电力线路。在规划区６＃楼地下室内分别设３＃变电所供给１０ＫＶ电源。变电所位置和变压器台数及容量见《小区室外电力及弱电线路规划总平面图》。１０ＫＶ线路和３８０／２２０Ｖ低压线路根据实际情况同路径７根及以下者采用电缆埋地敷设；８根及以上者采用电缆沟敷设。

３＃变配电所内设有１台６３０ＫＶＡ、１台８００ＫＶＡ干式ＳＣＢ１０节能变压器供５＃、４＃、６＃住宅楼用电。

根据用电负荷计算结果和《中国南方电网城市配电计算导则》的相关要求。根据用电负荷计算结果和《中国南方电网城市配电技术导则》的相关要求，各变配电所３８０／２２０Ｖ供电半径不大于２００－２５０米。

４、配电设计

消防泵、防排烟风机、消防控制室、消防电梯、事故照明等消防设备和生活泵、弱电机房等重要用电设备的供电电源均采用双电源末端互投自复方式。

大容量干线采用密集型封闭母线槽供电。

沿电缆桥架敷设的一般电缆均采用阻燃电缆，消防设备电源电缆均采用无卤耐火电缆（或矿物绝缘电缆），消防线路暗敷时应穿管并应敷设在不燃烧体结构内且保护厚度不应小于３０ｍｍ；明敷设时应穿有防火保护的金属管或由防火保护的封闭式金属线槽。

竖向配电设有电管竖井，水平集束线缆采用防火电缆托盘配线。

５、电气照明

光源选择：

商场、地下室、设备房以Ｔ８、Ｔ５系列高效荧光灯主，陪电子镇流器；走道照明采用节能灯或ＬＥＤ灯；室外照明结合景观设计选择光源，适当选用风光互补的太阳能照明灯具。

６、防雷接地及安全措施

住宅各体建筑按二类防雷设计，会所建筑按三类防雷设计。

二类防雷并在屋面组成不大于１０＊１０或１２＊８的网格，三类防雷并在屋面组成不大于２０＊２０或２４＊１６的网格，且与引下线可靠焊接。

屋面上所有金属设备及构件应与避雷带焊接。

沿建筑物四周均匀布置引下线，其间距不大于１８米。

利用建筑基础作综合接地体。要求接地电阻Ｒ≤１Ω，不满足者，应不打接地极。

楼内变压器，高压柜，低压配电柜，无功补偿柜，各层配电箱，各层的金属风管、水管，竖直敷设的金属管道以及各大型金属设备构件的顶端和低端应与防雷装置相连，所有与建筑物组合在一起的大尺寸金属件不单应与等电位连接在一起，并应与防雷装置相连，进行总等电位的连接。

应在４５ｍ及以上的外墙设均压环，且外侧的栏杆、门窗等较大的金属物与均压环和防雷引下线连接，进行防侧击雷。

所有进入建筑物的外来导电物体均应在ＬＰＺ０Ａ，ＬＰＺＯＢ于ＬＰＺＩ区的界面处做等电位连接接地。当被保护设备安装位置在不界面上，线路能够承受所发生的电涌电压时，保护设备处可安装电涌保护器。

１０ＫＶ配电柜设有１０ＫＶ避雷器。

弱电线路进线箱应设适配的电涌保护器，进行过电压保护。

５．２．５弱电设计方案

１、设计依据

１）《民用建筑电气设计规范》ＪＧＪ１６－２００８；

２）《火灾自动报警系统设计规范》ＧＢ５０１１６－２００８；

３）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》ＧＢ／Ｔ５０３１１－２００７；

４）《民用闭路监视电视系统工程技术规范》ＧＢ５０１９８－２０１１；

５）《建筑物防雷设计规范》ＧＢ５００５７－２０１０；

６）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》ＧＢ５０３４３－２０１２；

７）《有线电视系统工程技术规范》ＧＢ５０２００－９４；

８）建设单位提供的设计任务书；

９）其它专业提出的要求及配合资料。

２、设计原则

居民户每户考虑１－３部电话。会所及设备房按需设置电话终端，预计外线电话的总对数为提高网络技术水平为重点，提高通信网的运行效率为根本。

３、业务量预测

根据规划区特点，主要考虑居民生活需求，采用＂普及率法＂预测通信业务量，见下表５－５：

表５－５　预测通信业务量表

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４、通信系统

语音和数据信息均采用光缆由澄迈县老城镇电信部门埋地引入本规划区３＃住宅楼首层弱电中心的网络机房，有网络机房进行分配后，再采用光缆埋地引入各片区弱电机房，经光电转换后再分配至各楼。弱电干线均采用排管埋地敷设。

通信线路包括电信电缆（光纤）、广播电视电缆等，实行同沟共井。通信线路应尽可能短直，严禁采用架空明线。

５、火灾自动报警及消防联动控制系统

１）主要消防电气设备

本工程选用智能化二总线火灾自动报警系统和相应的联动设备、广播设备、专用电话及配套电源设备。各楼层设有报警显示器。在柴油发电机房和变电所设置感温及感烟探测器；在商业的厨房内选用感温探测器，防火卷帘两侧采用感烟、感温探测器，其余场所选用感烟探测器，并在每个消防处设置碎玻璃按钮及适当场所设手动报警器作为报警设备。在地下设备用房及前室、强电竖井、电梯机房设感烟探测器。主要出入口及疏散口设手动报警和警铃，在主要设备用房设对讲电话系统。

消防栓泵控制：火灾时，击碎玻璃按钮，启动消防泵。

喷淋泵控制：火灾时湿式报警阀压力开关动作，启动喷淋泵。

火灾时启动消防、喷淋泵、控制电梯破降至首层，开启相应的防排烟机，切断非消防电源，利用事故广播系统进行疏散指挥。所有消防联动设备信号均反映至消防控制室。消防水泵和消防防排烟风机除二总线控制外，还设有消防控制室能直接起停的多线控制设施。

２）应急电源

本工程消防负荷包括：消防警报和联动主机、消防泵、喷淋泵、消防电梯、防排烟机、正压送风机、事故照明等，所有消防负荷为一级负荷，均需两路电源供电，且在末级自动切换。当市电停电时，柴油发电机组能在３０秒内自动启动，对消防负荷供电。

３）应急与疏散照明

在主要设备用房，地下室、消防控制室，前室、楼梯间、走道等处设应急照明，在疏散走道、安全出口处设疏散指示。按规范要求供电。在适当部位增设自带蓄电池的应急照明灯。

４）广播设备主机容量按最大同时广播的扬声器容量之和的１．５倍考虑。消防应急广播和大厦管理广播可共用主机设施。广播线路按楼层和防火分区进行分配，实行广播优先的原则。

５）对发电机房和变配电所的气体灭火装置进行控制。

６、保安监控系统

在项目区管理室设置电视监控室（可与消防中心合用），具体可设置电视监控设备，使其集防盗与报警于一体。

在项目区主要入口、地下车库、室外项目区主要公共场所及电梯轿箱内考虑设备电视摄诸如进行监控。

系统管线采用穿ＰＶＣ管沿顶板暗敷。

项目区内保安监控系统的设计、施工和调试由承包商设计负责。

７、强电部分

高压一路１００ＫＶ电源由澄迈变电站经电缆线路直埋地引至本规划区变电站，低压系统采用单母线分段的主接线方式。为确保一、二级负荷和消防用电设备供电的可靠性，在地下一层设两台５００ＫＷ自启动柴油发电机机组，作为备用电源；当市电故障时，柴油发电机自动启动，市电恢复时，自动停机，恢复正常供电。

用电指标：每户设计容量为８ＫＷ。

计量：高压设总计量（计非居照明），低压设电力，会所照明，住宅照明分计量。

采用带自动调节装置的静电电容器柜，在低压配电室集中进行无功功率补偿；气体放电灯设就地电容器分散补偿。

５．２．６太阳能设计方案

１、气象参数

水平面年平均太阳辐射量Ｊｔ：１２．９１２ＭＪ／（㎡·ｄ）；年平均每日的日照小时数Ｓｙ；５．９ｈ：年总日照小时数：２１３９．０ｈ；年平均室外温ｔａ：２４．１℃。

２、热水设计参数

日最高用水定额ｑｒ：６０Ｌ／（人·ｄ），日平均用水定额ｑａｒ：５０Ｌ（人·ｄ）。

设计热水温度ｔｅｎｄ　：６０℃。

设计冷水温度ｔＬ：１５℃。

３、热水系统负荷计算

系统日耗热量、热水量计算

取ｑａｒ：７０Ｌ（人·ｄ）；ｃ＝４１８７Ｊ／（ｋｇ·℃）；ｐｒ＝０．９８３ｋｇ／Ｌ：ｔｅｎｄ＝６０℃；ｔＬ＝１５℃，使用人数ｍ＝４５００人。

代入公式：Ｑｄ＝ｑｒＣＰｒ（ｔｅｎｄ　ｔＬ）ｍ／８６４００　＝５７８７８７．３３ｗ。

系统设计日用热水量：ｑｒｄ＝ｑｒｍ＝２７００００　Ｌ／ｄ。

４、设计小时耗热量、热水量计算

设计小时耗热量

取ｍ＝４５００人；ｑａｒ：５０Ｌ／（人·ｄ）；ｃ＝４１８７Ｊ／（ｋｇ·℃）；ｔｅｎｄ＝６０℃；ｔＬ＝１５℃；ｐｒ＝０．９８３ｋｇ／Ｌ；Ｋｈ＝３．０。

代入公式Ｑｈ＝Ｋｈ　ｍｑｒＣ（ｔｅｎｄ　ｔＬ）Ｐｒ／８６４００＝２２５７２７０．５８ｗ。

设计小时热水量

取ｔｅｎｄ＝６０℃；ｔＬ＝１５℃；ｐｒ＝０．９８３ｋｇ／Ｌ。

代入公式ｑｒｈ　＝　Ｑｈ／１．１６３（ｔｅｎｄ－ｔＬ）ｐｒ　＝４３８７７．１０Ｌ／ｈ。

４、热水循环流量

全日供应热水系统的热水循环流量：

取Ｑｓ　＝５％Ｑｈ；　△ｔ＝５℃。

代入公式ｑｘ　＝　Ｑｓ／１．１６３　△ｔ　＝１９４０９．０３Ｌ／ｈ。

５、太阳能集热系统设计

太阳集热器定位

太阳集热器与建筑同方位，正南：倾角为２０°。

确定太阳集热器面积

确定太阳能保证率ｆ，海口属第三类太阳能资源区，太阳能保证率４５＆。

集热器年平均集热效率ηｃｄ，年平均日辐射照度计算公式为：　Ｇ　＝　Ｊｒ　／３．６ＳＹ

式中，Ｊｔ＝１２９１２ＫＪ／㎡：ＳＹ　＝５．９ｈ。则Ｇ＝６０８ｗ／㎡；

归一化温度Ｘ＝（ｔｍ　－ｔａ）／Ｇ

式中，开始时贮热水箱内水温　ｔｍ＝ｔＬ／３＋２ｔｅｎｄ　／３＝１５／３＋２＊６０／３＝４５℃，年平均室外温ｔｍ：２４．１℃；

则Ｘ＝０．０３４４㎡·℃／ｗ。

根据归一化温差查集热器生产厂家提供的集热器效率曲线图，得ηｃｄ得＝５０％。

确定管路和贮水箱损失率ηｔ＝０．２５

ＡＣ　＝ＱＷＣＷ　（ｔｅｎｄ　ｔＬ　）ｆ／ＪＴηｃｄ（ＩηＬ）

式中ＡＣ：太阳能集热系统所需集热器总面积，㎡；

ＱＷ：日平均用热水量；

ＣＷ：水的比热，４．１８７ｋＪ／（ｋｇ·℃）；

Ｔｅｎｄ：热水温度６０℃；

ｔＬ　：冷水温度１５℃；

ｆ：太阳能保证率４５％；

Ηｃｄ：集热器效率，５４％

ηＬ：管路和贮水箱热损失率＝０．２５

则ＡＣ＝３６９３．６６㎡。

５．２．７燃气工程设计方案

１、燃气供应方案

燃气由市政中压燃气总管上接出。天然气总管由城市管网引入后，沿道路边埋地敷设，埋地深度为０．９ｍ，天然气使用前经中低压调压箱接入各使用终端，调压箱设置快速切断阀、减压阀及计量总表，并设有超压切断和超压放散等安全保护装置。

中低压调压设施采用无人值守的调压柜（箱）。室外燃气管网支装布管，车行道下干管埋深不小于０．９ｍ。地下燃气管道与给水管道距离不小于０．５ｍ，与排水管道间距不小于１．２ｍ，与电力电缆间距不小于０．５ｍ，距街树中心不小于０．７５ｍ，并应尽量避开并远离上、下水井及化粪池。

室外燃气干管上，根据地形、坡度，设置若干个高压燃气凝水器。室内燃气支管选用镀锌钢管，室外燃气干管，室内、室外连接管，选用无缝钢管。埋地管采取加强防腐措施。燃气管道的敷设，燃气设备的安装使用按有关规范执行，确保安全。

２、应气量指标

住宅取５０万千卡／（人／年），公共厨房取２００万千卡／（人／年）。

第六章　节能分析

６．１合理用能标准及节能设计规范

本项目以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，依据国家合理用能标准的节能设计规范进行建设。主要使用的用能标准和规范为：

１、《中华人民共和国节约能源法》（２００７年主席令第７７号）；

２、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发［２００６］２８号）；

３、《公共建筑节能设计标准》（ＤＢ１３（Ｊ）８１－２００９）；

４、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（ＪＧＪ７５－２０１２）；

５、《民用建筑节能管理规定》（２００５年建设部第１４３号令）；

６、《民用建筑节能条例》（国务院令第５３０号）；

７、《绿色施工导则》（建质［２００７］２２３号）；

８、《居住建筑节能设计标准》（ＤＢＪ　１４－０３７－２０１２）；

９、《民用建筑节水设计标准》（ＧＢ　５０５５５－２０１０）；

１０、《建筑照明设计标准》（ＧＢ５００３４－２０１３）；

１１、《外墙外保温工程技术规程》（ＪＧＪ１４４－２００８）；

１２、《城镇燃气设计规范》（ＧＢ５０４９４－２００９）；

１３、《综合能耗计算通则》（ＧＢ／Ｔ２５８９－２００８）；

１４、《居住建筑节能检测标准》（ＪＧＪ／Ｔ　１３２－２００９）；

１５、《节能建筑评价标准》（ＧＢ／Ｔ　５０６６８－２０１１）；

１６、《建筑外窗气密、水密、抗风压性能现场检测方法》（ＪＧ／Ｔ　２１１－２００７）；

１７、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（ＧＢ１７１６７－２００６）。

６．２　项目所在地能源供应和消耗状况分析

项目所需能源主要是电、水、天然气。

６．２．１主要能源供应

１、电力供应

经过积极发展，澄迈县现已有水电站１０座，安装发电机组２５台，容量共７６９１千瓦，常年输电量２５００万度，已并入省网，统一供电。海南省最大的火力发电厂——马村海口发电厂建在县境内，电力充足，全县１８个乡（镇）扩大通电率达９３％。在老城开发区已建起１１万伏的变电站，满足全区的工厂用电。本项目规模相对较小，年耗电量不大，仅５９２．０９万千瓦时。

根据《澄迈县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，＂十二五＂时期，高州市以提供稳定、安全、高效、清洁的能源供应为目标，充分利用资源优势，大力发展风电、生物质发电等新能源和可再生能源。加快推进光伏太阳能等电源项目，推进天然气管网建设。加强骨干电网及城乡电网的建设与改造，完善电网结构，提高电网抗灾能力和电力减灾能力，打造智能化电网。

澄迈县供电实力雄厚，对本项目的供电有保障。

２、市政供水

全县大小河流２０多条，年流量３５亿立方米。海南最大的河流南渡江流经县内８个乡镇，长达１２０公里，年流量为１７．４亿立方米，可利用水４亿立方米。蓄水１００万立方米以上的水库２０宗，水域面积２．４８万亩，库容蓄水１亿立方米。海南最大的水库松涛水库主干渠道穿越县境内９个乡镇和农场，灌溉面积近３４万亩。地下水总储量３．２亿立方米，其中优质地下矿泉水７处，形成了以福山水库为龙头，大中型水利工程、蓄引提水工程相结合的比较完善的水资源配置供水系统。

本项目年耗水量为４１．５２万吨，直接接自附近市政管网，项目供水有保证。

３、天然气供应

天然气是清洁环保的首选燃料，２０００年以来，伴随国家＂西气东输＂的规划建设，我国掀起了天然气发展热潮。《澄迈县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》把＂海南中油深南液化天然气（ＬＮＧ）储备库及码头配套工程项目＂和＂海南福山油田２０万吨／年产建设能骨架工程＂列入澄迈县十二五重点建设项目，通过建设通往老城镇和金江镇的输气管道，以及对福山油气田的勘探开发和油气加工，项目块地所需天然气需求可以满足。

６．２．２主要能源消耗情况

据海南省统计局资料显示，２０１３年海南省能源生产平稳增长，能源市场供应充足。规模以上工业一次能源生产量８５．１８万吨标准煤，同比增长６．３８％。其中，风力发电量１．８０亿千瓦时，同比增长１．２５倍；水力发电量１０．０６亿千瓦时，同比增长４．３７％；天然气产量１．９５亿立方米，同比增长６．１６％；天然原油产量１９．６６万吨，同比下降１．４６％。澄迈县本期规模以上工业综合能耗增加２６％，本期规模以上工业增加值增加３３％，单位工业增加值能耗减少７．０５％。澄迈县十二五期间节能减排目标设定为：万元ＧＤＰ能耗低于０．８吨标煤、万元ＧＤＰ地耗低于０．０１６公顷、万元ＧＤＰ水耗低于２２０吨、。

６．３项目能耗数量及用能指标分析

６．３．１项目能源消耗种类和数量

１、能源消耗种类

本项目为商业地产开发项目，根据项目特点，本项目建设完成后使用的能源品种为电力、天然气，耗能工质为新鲜水。

根据项目用能需要实际情况，并参照国家有关能源政策和法规，本项目因地制宜地选择能源品种和质量，能源品种选用合理。

２、用能量估算

１）用电量估算

项目用电估算采用密度负荷法计算，充分考虑用电实际情况选择合理的密度负荷、用电时间及同时系数，经估算，项目年用电量５９２．０９万ｋＷｈ，折标准煤７２７．６８吨。详细估算参见表６－１：

表６－１　项目运营期年耗电量估算表

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２）用水量估算

本项目建成后，住宅总居住户数１１１５户。根据国家居民生活用水和消防用水统一标准估算：该项目住宅用水按３６５天／年计；每户用水按８００Ｌ／户•ｄ计算，会所用水按８Ｌ／㎡•ｄ，地下室清洗用水２．５Ｌ／㎡•ｄ，绿化用水按２Ｌ／㎡•ｄ，其他未预见用水量按生活用水１０％计。则共计年用水量为４１．５２万吨。

表６－２　项目运营期年用水量估算表

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３）天然气用量估算

项目消耗天然气主要为居住区居民生活烹饪用气和餐饮类商铺、会所等的烹饪用气。项目用天然气由市政燃气管网供给站提供，根据海南地区人均天然气用量统计数据，居民生活用气耗热指标２５０Ｎｍ³／户•年计算，则该项目住宅天然气年用量为２９．０３万ｍ³，商业用气指标按照３３５　ｋＪ／（㎡·ｄ）计算，按每年３６５天计算，用气１．０５万ｍ³；则项目年总计耗气量３０．０８万ｍ³。根据《综合能耗计算通则》（ＧＢ－Ｔ２５８９），天然气折标系数为１．３３００ｋｇｃｅ／ｍ³，则本项目天然气折标煤４００．０６吨。

表６－３　住宅用天然气用量估算表

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表６－４　商业用气量估算表

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４）项目综合能耗计算

本项目年耗电量为５９２．０９万ｋｗｈ，年用水量为４１．５２万ｔ，年消耗天然气量为３０．０８万ｍ³，项目的总能耗为１４８３．５７吨标煤（当量值）。详见表６－５项目运营过程年能源消耗种类和数量：

表６－５　项目年综合能耗计算表

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６．３．２　项目能耗指标分析

根据以上计算，得出项目居住区和商业单位面积耗电量及与国内先进值对标结果如下表所示：

表６－６　项目单位耗电指标对标表

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由上表可知，本项目单位面积电耗量分别为居住３０．７３ｋＷ·ｈ／㎡，商业１３１．３９ｋＷ·ｈ／㎡，均处于国家先进水平。因而，本项目能耗量合理。

６．４项目节能措施

根据国家相关节能标准及节能设计规范，从经济角度出发，对本项目制定具体的节能方案，并对落实措施的节能效果进行必要的预测。

６．４．１整体结构及布局节能措施

１、采用的主要结构材料：项目建设主要的原材料包括钢筋、水泥、砂、石、砖块（蒸压加气混凝土砌块、混凝土空心砖）、石灰、胶合板、松杂木方板材、钢支堵等，当地的材料供应商完全可满足项目所需。

项目采用的加气混凝土砌块、混凝土空心砖等节能建筑材料，具有质轻、防火、隔音、保温、抗渗、抗震、耐久等特点，而且无污染、节能降耗、是绿色的环保建材。

２、建筑的规划设计是建筑节能的重要的一部分，本项目的整体建筑布局充分考虑了建筑平、立、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候因素对建筑能耗的影响，在冬季最大限度地利用太阳辐射热量和减少热损失，夏季最大限度地减少得热并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。

３、朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。本项目建筑物的朝向、方位以及建筑总平面设计考虑了多方面因素，同时结合地形、城市规划、道路、环境等条件的影响，本项目建筑的主体朝向设计为接近南北向，主要房间避开冬季主导风向和夏季最大日射朝向。

４、建筑体形的变化直接影响建筑采暖能耗大小。建筑体形系数越大，单位建筑面积对应的外表面积就越大，传热损失就越大。因而，综合考虑建筑造型、平面布局、采光通风等条件，建筑体形不太复杂，基本呈长方形，经计算建筑的体形系数为０．２６，小于０．４，符合国家标准。

５、朝向窗墙面积比是指每个朝向外墙面上的窗、阳台门及幕墙的透明部分的总面积与所在朝向建筑的外墙的总面积的之比。窗墙面积比的确定要综合考虑多方面的因素，其中最主要的是冬、夏季日照情况、季风影响、室外空气温度、室内采光设计标准以及外窗开窗面积与建筑能耗等因素。窗墙面积比越大、采暖和空调能耗也越大。

６．４．２墙体节能

鉴于结构层在系统的内侧，外界环境对墙体影响甚微，而其高值的蓄热性则能得到充分利用。

６．４．３门窗节能

幕墙和门窗洞口可采用吸热玻璃，反射玻璃，限热遮光蒲膜，ＬＯＷ－Ｅ镀膜玻璃减少热传递和光污染。使用高分子聚合材料配合保温板的外墙装饰材料，可省去施工中材料间的结合层减少工序。

６．４．４屋面节能

屋顶隔热设计，商业裙房屋顶使用阳光反射涂料来减少热传导，可大大降低屋顶的热传导。

６．４．５电气节能措施

１、本项目变压器采用Ｈ级绝缘干式变压器，负载损耗小，噪音低。各变压器设计负荷率控制在７０％—８５％，有利于降低损耗。合理选择变压器容量、台数，便于管理人员根据负荷情况确定投入台数，减少不必要的损耗。变压器两两之间设低压联络，即提高供电可能性，又可随负荷变切除变压器，系统灵活、节能。

２、项目设计时按照供电局要求设置电容补偿。合理选择缆线截面，降低线路损耗。

３、照明光源以荧光灯光源为主，直管荧光灯采用高光效灯管，吸顶灯采用紧凑型节能荧光灯。镇流器选用电子镇流器或节能电感镇流器（要求功率因数大于等于０．９）。

４、为了节能和方便管理，地下车库、产研区、综合办公区、地下室和裙房楼梯间和前室、走道照明灯具智能照明控制，楼梯间和前室、走道照明灯具的控制考虑采用红外线感应定时开关控制（用于应急照明的感应开关应带消防功能以确保火灾时能强迫点亮）。房间内照明采用分组控制方式。

６．４．６给排水设备节能措施

本项目室内生活给水采取变频调速供水。

变频调速恒压供水设备充分利用自来水管网的原有压力能源，在同样供水需求的情况下，可以选用功率相对较小的水泵及控制设备，同时在夜间小流量用水的情况下利用自来水水压直接供水而无需起动水泵。相比较于传统的带水池的变频恒压变频调速恒压供水可节约大量的电能运行成本及投资成本。　变频调速恒压供水无需建造水池、水箱，占有空间相对较少，节省设备的初期投资和节省了冲洗水池和给水池消毒的费用。　变频调速恒压供水采用水泵与自来水管网直接相连，用压力调节罐作为水泵进水储水装置，采用真空消除器消除管网内所产生的负压，在充分利用自来水管网的原有压力的基础上实现了供水的二次增压，该设备既实现了增压的目的（且丝毫不会影响管网其它用户水），又节省建水池，水箱的投资，在保证管网水质的同时（无二次污染），又可充分利用管网的原有水压，其节能效果极其显著，可达５０％以上。　变频调速恒压供水设备全自动运行，管理简单，使用方便。结构紧凑，占地面积小，投资省，安装方便，便于集中管理。变频调速恒压供水设备可以按所需压力，根据用水量的变化来调节电机泵的转速，使设备恒压供水，达到高效节能的目的。

６．４．７照明节能措施

在民用建筑能耗中，照明能耗也占有较大的比例。因建筑照明量大而面广，故照明节能的潜力很大。　本项目在满足照度、色温、显色指数等相关技术参数要求的前提下，照明节能设计从下列几方面着手：　１、选用高效光源　按照明场所的条件，选用不同种类的高效光源，可降低电能消耗，节约能源。其具体设计如下：住宅、一般室内场所照明，应优先采用荧光灯或小功率高压钠灯、金属卤化物灯等高效光源。本项目设计住宅照明采用紧凑型荧光灯，以满足《建筑照明设计标准》的限值要求。

２、选用高效灯具　除装饰需要外，优先选用直射光通比例高、控光性能合理；反射或透射系数高、配光特性稳定的高效灯具，采用非对称光分布灯具。鉴于它具有减弱工作区反射眩光的特点，在一定的照度下，能够大大改善视觉条件，因而可获得较高的效能。选用变质速度较慢的材料制成的灯具，如玻璃灯罩、搪瓷反射罩等，以减少光能衰减率。所选室内灯具效率不低于８０％；室外灯具效率不低于７５％（但室外投光灯不应低于５５％）。　３、选用合理的照明方案　采用光通利用系数较高的布灯方案，优先采用分区一般照明方式。在有集中空调且照明容量大的场所，采用照明灯具与空调回风口结合的形式。在需要有高照度或有改善光色要求的场所，采用两种以上光源组成的混光照明。室内表面采用高反射率的浅色饰面材料，以更加有效地利用光能。

４、照明控制和管理　１）充分利用自然光，根据自然光的照度变化，分组分片控制灯具开停。设计时适当增加照明开关点，即每个开关控制灯的数量不要过多，以便管理和有利节能。　２）对大面积场所的照明设计，采取分区控制方式，这样可增加照明分支回路控制的灵活性，使不需照明的地方不开灯，有利节电。　３）尽量采用调光器、定时开关、节电开关等控制电气照明。走廊、楼梯间、门厅灯公共场所照明，采用集中控制的照明方式，并安装带延时的光电自动控制装置。　４）室外照明系统，为防止白天亮灯，拟采用光电控制器代替照明开关，以利节电。

５）在插座面板上设置翘板开关控制，当用电设备不使用时，可方便切断插座电源，消除设备空载损耗、达到节电的目的。

６．４．８节水措施

１、低区生活给水采用市政自来水直接供给，节约能源；

２、高区生活给水采用变频调速技术，节能效果明显；

３、坐便器冲洗采用６．０Ｌ水箱且采用两档，洗脸盆采用陶瓷片密封水龙头，节约用水；

４、公共卫生间内的蹲便器、小便器均采用自闭式或感应式冲洗阀，洗脸盆采用陶瓷片密封水龙头或采用自动感应式水龙头，以利于节约用水同时可减少公共场所的交叉感染；

５、给水系统采用符合现行产品标准要求的管材，选用管内壁光滑、阻力小的给水管材，以减少管道对流体动力的消耗；

６、优化给水工程设计，加强施工管理，减少管网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率不大于５％；

７、部分雨水回收后作为室外绿化用水。

６．５结论

经分析可知：该项目节能设计符合国家发布的节能法律、法规和产业政策，符合合理用能标准和节能设计规范，能源消耗品种、数量对所在地区能耗负荷的影响较小，节能措施较为完善，节能效果显著。

第七章　环境和生态影响分析

７．１生态环境依据和标准

１、《中华人民共和国环境保护法》（１９８９年１２月）；

２、《中华人民共和国环境影响评价法》（２００２年１０月）；

３、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（２００５年４月）；

４、《中华人民共和国水土保持法》（２０１０年１２月）；

５、《中华人民共和国水污染防治法》（２００８年６月）；

６、《中华人民共和国大气污染防治法》（２０００年４月）；

７、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（１９９６年１０月）；

８、《环境空气质量标准》（ＧＢ３０９５－２０１２）；

９、《建设项目地下水环境影响评价规范》（ＤＺ／Ｔ０２２５－２００４）；

１０、《室内空气质量标准》（ＧＢ／Ｔ１８８８３－２００２）；

１１、《声环境质量标准》（ＧＢ　３０９６－２００８）；

１２、《社会生活环境噪声排放标准》（ＧＢ　２２３３７－２００８）；

１３、《大气污染物综合排放标准》（ＤＢ１１／　５０１－２００７）；

１４、《环境影响评价技术导则大气环境》（ＨＪ　２．２－２００８）；

１５、《建筑施工场界环境噪声排放标准》（ＧＢ　１２５２３－２０１１）。

７．２　生态环境现状

鉴于项目建设地点位于澄迈县老城经济开发区，靠近海口市，故生态环境现状参考海口市环境状况。

根据《海口市２０１３年环境质量公报》，２０１３年，全市的环境质量继续保持优良水平。城市环境空气质量优良率为１００％；环境功能区水质达标率为１００％，集中式生活饮用水源地水质达标率为１００％；声环境质量无明显变化，环境质量总体良好，环境保护工作取得了显著成效。

１、水环境质量现状

２０１３年海口市水环境质量状况总体良好。南渡江流域水环境质量无明显变化；海甸溪、红城湖等水体水质与去年基本持平。近岸海域海水水质均达到相应功能区标准。

１）地表水环境质量

２０１３年开展监测的８条江河共１４个断面２６个监测点位中，约６９．２％的监测点位水质符合地表水Ⅱ类～Ⅲ类标准，同去年相比无明显变化。

南渡江后黎村、南渡江龙塘、南渡江儒房渡口等３个国控断面水质符合地表水Ⅲ类标准。

其它江河、湖库水质大部分监测项目能达到国家标准，但东西湖、美舍河、五源河、工业水库和沙坡水库及泄洪沟等水体部分项目监测结果超标。

跨行政区水体设有后黎村和农垦橡胶所一队两个监测断面，其中后黎村交接断面水质达到《地表水环境质量标准》Ⅲ类标准，农垦橡胶所一队交接断面水质达到《地表水环境质量标准》Ⅱ类标准。

２）集中式生活饮用水源地水质

集中式生活饮用水源地分两类：一是地表水集中式生活饮用水源地，监测点位为龙塘水厂和永庄水库；二是地下水集中式生活饮用水源地，监测点位为秀英水厂。全年集中式生活饮用水源地水质状况继续保持良好态势。２０１２年地表水１０９项和地下水３９项指标全分析结果表明我市饮用水源地水质符合国家饮用水源地水质标准。

３）近岸海域水环境质量

近岸海域海水监测点位分别为东寨港、桂林洋、三连村出海口、寰岛海滩、秀英港、假日海滩、海口倾废区、铺前湾、天尾角、海口湾、荣山寮、粤海铁路南港等１２个点位。全年近岸海域各点位的水质均达到相应功能区水质要求。

４）海滨浴场水质状况

全年海滨浴场共发布日报３５５期，其中最适宜游泳的一级天数５２天，适宜游泳的二级天数２４２天，一般适宜游泳的三级天数共６１天，没有不适宜游泳天数；发布周报１７期，其中１期为优，１１期为良，５期水质为一般。

２、大气环境质量现状

２０１３年海口市空气环境质量继续保持优良水平。与２０１２年相比，空气质量一级优的天数由７１．５１％上升到８６．０７％；降尘年均值比去年上升了０．１个百分点；降水ｐＨ年均值较去年下降０．３１，酸雨率上升４．７个百分点。

空气污染指数（ＡＰＩ）一级天数３１５天，二级天数５１天，ＡＰＩ一级率８６．０７％，ＡＰＩ≤１００的天数占总天数的比例为１００％。

全年降水ｐＨ值范围在４．０９～６．８３间，降水ｐＨ年均值为５．３４，酸雨率为３４．０％。

全市降尘年均值为３．３吨／（平方公里·月），全年降尘监测结果均达到相应的参照标准。

３、声环境质量现状

２０１３年海口市功能区环境噪声保持稳定，区域环境噪声质量和道路交通噪声质量均保持良好。

１）功能区环境噪声

全市各类声环境功能区监测结果显示，１类区（居住文教区）、２类区（居住、商业、工业混杂区）、３类区（工业区）和４类区（交通干线两侧区域）等效声级年均值达到国家标准。

２）区域环境噪声

区域噪声等效声级为５５．０　ｄＢ（Ａ），与２０１１年相比，下降了０．６　ｄＢ（Ａ）。我市噪声源主要为社会噪声和交通噪声。

３）道路交通噪声

交通干线噪声等效声级为６８．０ｄＢ（Ａ），达到相应标准，与２０１１年相比，提高了０．４　ｄＢ（Ａ）。

项目所在地区域没有污染源，生态环境质量现状良好。项目建设地区域不属于自然保护范围内，没有发现国家濒危、法定保护或地区特有的需要特别保护的植物种类。

７．３　生态环境影响分析

７．３．１施工期对生态环境的影响

１、施工期声环境影响分析

项目施工期噪声主要来源于施工机械，如推土机、挖掘机、打桩机、起重机、载重汽车、搅拌机、振捣器等以及施工人员活动所产生的噪音。尽管施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，伴随施工的结束而消失，但鉴于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声环境产生严重影响，极易引起人们的反感，故而必须重视对施工期噪声的控制。距施工机械不同距离处的声级测试结果见下表。

表７－１　距施工机械不同距离处的声级

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由表可以看出，施工噪声将使距声源１００米范围内的昼、夜声级超过《城市区域环境噪声标准》（ＧＢ３０９６－９３）２类标准。这将会对周围居民住宅楼等环境噪声敏感点产生不利影响。本项目某些施工阶段的高噪音作业（如基础挖井空压机、捣楼层等）将对周围环境产生一定影响，建议尽量将噪声较大的设备放置离敏感目标超过５０米，同时建议项目夜间禁止施工。鉴于高噪音作业部分施工期较短，只要合理安排作业时间，避开休息时间施工，其给环境带来的影响是可以接受的。当施工结束后噪声的影响也随之消失。

２、施工期大气环境影响分析

施工期的大气污染源主要来自于施工扬尘、施工机械燃油废气和建筑物装修过程中产生的挥发性有机废气。

（１）施工扬尘

施工扬尘主要是工程土石方挖掘、回填及现场推放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放场尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；车来车往造成的道路扬尘。扬尘在背景风场作用下扩散飞扬，严重影响市容环境、居民健康和城市景观。

（２）施工机械燃油废气

本项目施工过程用到的施工机械，包括主要有挖掘机、装载机、推土机、平地机等机械，以柴油为燃料，都可以产生一定量废气，包括二氧化碳、二氧化硫等，设备出厂已经严格检测，已达标排放，考虑其量不大，影响范围有限，故可以认为其环境影响较小。

（３）装修过程中产生的挥发性有机废气

在建筑物室内装修阶段，会产生甲醛、苯系物等有机污染物等。根据装修时采用的装修材料不同，甲醛、苯系物产生量不同。

３、施工期水环境影响分析

施工过程中产生的废水主要来自于施工人员的生活污水、建筑施工废水、机械、车辆冲洗废水和雨后地表径流形成的泥浆水。生活污水由施工队伍的生活活动造成，施工期施工人员每日工作完毕后离开场地，不在施工场地住，产生的废水量不大，经三级化粪池预处理后排入市附近的市政管道，送市污水处理厂处理达标后排放，减少对水体环境的影响。

４、施工期建筑垃圾及生活的影响

（１）建筑及装修垃圾

施工过程中产生的建筑及装修垃圾按每１００㎡建筑面积０．５吨计，项目建筑面积约为１１４７６６．３７平方米，则建筑及装修垃圾产生量为５７３．８３吨，如不能及时妥善处置，或者乱倒乱放在路边，则会造成水土流失，局部城市景观也会景观也会受到破坏。

（２）施工期生活垃圾

施工人员按高峰期４００人计，产生的垃圾按０．５ｋｇ／人．ｄ计，生活垃圾产生量为２５ｋｇ／ｄ，施工过程中产生的生活垃圾如不及时进行清运处理，则会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和作业人员健康带来不利影响。

５、水土流失影响分析

本项目而言，影响施工期水土流失的主要因素是工程施工和降雨。施工期地基开挖、填方和平整地面等施工活动，都要极大的改变已处于平衡状态的原始地

貌，并产生大量的废弃土石和大面积的裸露地表，从而为土壤侵蚀的发生提供了潜在的可能。

降雨是发生水土流失的最直接最重要的自然因素。降雨对裸露地表的影响表现在两个方面：一是雨滴对裸露地表的直接冲溅作用，二是雨水汇集形成地表径流的冲刷作用。这种作用在暴雨时表现得更为集中和剧烈，往往引起较大强度的水土流失。

７．３．２运营期对生态环境的影响

１、水环境影响分析

项目运营期产生生活废水和污水，主要污染物有ＳＳ、ＣＯＤ、ＢＯＤ５、氨氮和动植物油等，水质复杂程度属简单。

２、声环境影响分析

项目运营期噪声主要为发电机、空调冷却塔、变压器、水泵、风机等设备噪声，一般设备均布置于独立设备房内，设备运行噪声对外界的影响不大。

对进出地下车库汽车作禁鸣、限速要求后，从声源上控制了噪声强度，对外环境及工程本身影响很小，能满足２类区声质量标准要求。

３、固体废弃物环境影响分析

项目建成投入运营后，所产生的固体废弃物主要为生活垃圾，以有机类废物为主，多为无害物质，只要集中收集并采取避雨措施堆放，统一由环境卫生部门运往垃圾处理厂进行无害化处理，对环境不会产生新的污染。

７．４生态环境保护措施

７．４．１施工期污染防治措施

１、扬尘防治措施

对易产生扬尘的部位，定时表面洒水并采取围挡作业，利用道路清扫车对施工区周边道路进行清扫，在施工场地出口设置浅水池，防止车辆轮胎将沙土带到公共道路上；

建筑工地脚手架外侧必须用密目式安全网封闭，封闭高度应高出作业面１５ｍ以上，并定期进行清洗保洁。

２、水环境污染防治措施

施工场地应设置围堰和挡水墙，施工产生的泥浆污水收集后经格栅和沉淀池去除悬浮物和泥沙，最终排入市政污水管道；

采取措施控制地表降尘积累，以减小降水前地表积累的污染负荷；

施工人员生活污水应经化粪池处理，厨房含油污水应经隔油处理后方能排入市政污水管道。

３、固体废物治理措施

建筑废土中，表层土应保存作为施工后期园林绿化覆盖用土；工程废土和废渣可用于场地平整、临时交通道路填筑、回填低洼地带等；对于开挖出剩余的废土，可作为砖厂灰砖的生产材料，既节约土地资源，也使弃土得到综合利用。

对于运送散装建筑材料的车辆，必须按相关规定用蓬布进行遮盖，以免物料洒落；

对施工垃圾每日定时清运，减少堆存。

４、噪声防治措施

优化施工时段，选用低噪声设备机械，文明施工，搬运器具要轻拿轻放，适当设置隔音围墙维护等方法，以减轻对周围噪声污染；

从控制声源和噪声传播以及加强管理等不同角度多管齐下对施工噪声进行控制。

５、水土保护

本项目施工周期长，跨越了雨季，必须采取合理的水土保持措施以减轻水土流失的环境影响。

１）从规划设计到工程施工均应充分考虑项目选址区的敏感性，把水源保护放在第一位，第一考虑水土保持工作，并制定严密可靠的水土保持措施；

２）合理安排施工单元，减少施工面的裸露时间，尽量避免施工场地的大面积裸露；优化工程挖方和填方，尽量保持原有的地形地貌，减少土石方开挖量；

３）重视全方位、全过程的水土保持工作，做到从施工到工程完工的全过程水土保持工作；设置专人专项资金，确保水土保持工作的顺利实施。

７．４．２运营期污染防治措施

１、水环境保护措施

室内地面（±０．０００ｍ）以上的污废水重力流排出；地下室集水坑和卫生间排水采用潜水排污泵提升至室外污水检查井；为保证较好的室内环境，卫生间污水管道系统设有专用通气立管；污水经化粪池处理后排入城市污水管道，防止对城市管道造成淤塞；地下层潜水泵坑均采用防臭密闭入口盖；阳台雨水为独立排水系统，排至室外排水暗沟，以防其它排水管道的有污染气体串入室内。

２、噪声污染防治措施

本项目的空调机组、制冷机组等在设计选型时，尽量选用低噪声设备，在安装时采用减震、降声、吸声、隔声等措施，保证社区环境噪声符合标准。

３、固体废物污染防治措施

倡导＂绿色消费＂，尽量减少难降解塑料制品的使用，减少使用一次性用品，从源头上减少生活垃圾的产生量；

本项目产生的生活垃圾，实行可回收和不可回收两种分类集中，分类处理。

７．５　特殊环境影响

１、绿化补偿与景观保护

绿化是提高城市建设水平和保护生态环境的重要指标之一。根据自然资源损失补偿和受损区域恢复原则，本项目采用分散与集中、平面与立体空间、自然与人造相结合的方法建设绿地及景观。

２、文物保护

在地下挖掘施工中要注意文物保护，一旦发现有价值的文物如古钱币、陶瓷、青铜器等应停止挖掘并保护好现场，及时报告文物管理部门，不能使文物流失。

７．６环评小结

经过严格的环境影响评价，针对项目可能产生的环境影响问题采取了相应的切实有效的措施，在项目施工阶段和运营阶段都落实了相应措施以后，将会最大程度的减少项目施工和运营对环境的各种不利影响，能够满足绿色环保和可持续发展的要求。从环境保护的要求来看，项目建设是可行的。

第八章　劳动安全卫生与消防

８．１危害因素及危害程度分析

１、火灾危险

本项目建设应充分考虑火灾风险发生的可能性，采取严格的防范措施：

１）严格按照建筑设计防火规范和有关专业防火规范建设；安装防雷保护设施，消防安全设施，定期保养、校验；配送车辆应防止火灾的发生，建筑物考虑足够的通道、楼梯和消防疏散门，并配备消防水池和消防水箱，满足消防要求；

２）易燃易爆物品（如项目施工期的储油）的储藏及使用应注意火灾危险。

２、机械设备装置

项目建设过程中机械的使用有可能对施工人员造成伤害。

３、电气线设备和电器线路

所有带电设备和线路均有可能给人身造成触电伤害。雷击或落雷也可能对人体造成静电伤害。少许高电压设置也可能造成对人的伤害。

４、配送车辆及吊装

建筑材料配送车辆行驶及叉车装配货物时，都有可能造成人身伤害。

５、暑热

夏季的高温暑热，会造成施工工人中暑等病症，并会大幅度降低工作效率，这在海南地区尤为突出。

８．２职业安全卫生健康对策与措施

８．２．１安全施工保障措施

１、选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。

２、对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。

３、建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。

４、建立健全项目安全施工应急救援体系。

５、建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。

６、建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。

８．２．２职业卫生健康对策与措施

１、建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求；

２、建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备；

３、研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善；

４、加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害；

５、建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

８．２．３制定安全环保委员会岗位责任制

１、确保施工及运营期工业城内全体工作人员、顾客的人身安全，财物安全。

２、确保安全施工，消除安全隐患，杜绝安全事故发生，做到操作安全、用电安全、设备安全。

３、制定安全培训计划，对新进人员进行安全培训；考核培训效果。

４、教育全员增强环境意识，共同保护公司环境。

５、召开安全会议，制定安全措施，解决安全问题。

８．３　消防

８．３．１　消防设计依据

１、《建筑设计防火规范》（ＧＢ５００１６－２００６）；

２、《建筑灭火器配置设计规范》（ＧＢ５０１４０－２００５）；

３、《火灾自动报警系统设计规范》（ＧＢ５０１１６－２００８）；

４、《火灾自动报警系统施工及验收规范》（ＧＢ　５０１６６－２００７）；

５、《建设工程消防验收评定规则》（ＧＡ　８３６－２００９）；

６、《消防控制室通用技术要求》（ＧＡ　７６７－２００８）；

７、《建筑灭火器配置设计规范》（ＧＢ　５０１４０－２００５）；

８、《工程设计防火规范》（ＺＢＢＺＨ／ＧＪ　１０）；

９、《火灾报警设备图形符号》（ＧＡ／Ｔ　２２９－１９９９）；

１０、《二氧化碳灭火系统设计规范》（ＧＢ　５０１９３－２０１０）。

８．３．２　消防给水系统

１、消防用水量

本项目火灾危险等级为丙类，按规范要求：

室外消火栓用水量为２０Ｌ／ｓ，

室内消火栓用水量为２５Ｌ／ｓ。

２、室外消火栓系统

室外消火栓由附近已有的自来水管道供水，室外消火栓管道径为ＤＮ１５０，沿建筑物四周连成环状管网。

室外消火栓间距不大于１２０ｍ，离马路边线不大于１２０ｍ，离建筑外墙壁不宜小于５ｍ。

３、室内消火栓系统

室内消火栓系统由消防泵、保压泵、室内消火栓箱及消防水池等组成。消防水池及消防泵设于首层。

消防水池贮存３ｈ室内消防用水，容量为１０８ｍ³，此外，还充分利用景观水面作为消防补充水源。

室内消火栓箱布置间距不大于５０ｍ，采用Φ６５×１９直流水枪，充实水柱不小于１０ｍ，并保证两股水柱同时到达室内任何部位，屋顶设试验消火栓，首层设消防水泵接合器。

室内消防管网平时由保压泵保持压力在０．４～０．６ＭＰａ之间，当压力降至０．３０ＭＰａ时，自动启动消防泵向管网供水；同时，各室内消防箱上配带破玻按钮，火灾发生时可以击碎玻璃远距离启动消防泵。

消防泵、保压泵的启、停均在消防控制中心显示，同时，各室内消防箱的破玻信号也在消防控制中心显示并报警，可确认哪个建筑，哪一层楼发生火灾，以便及时灭火。

４、消防管管材、接口

管径≤１００ｍｍ采用镀锌钢管，丝扣连接。

管径＞１００ｍｍ采用焊接或无缝钢管，焊接接口。

８．３．３　消防器具

按《建筑灭火器装置设计规范》的要求，配备相应的手提式灭火器，根据当地公安部门的要求配备足够的防烟防毒面具。

本项目建筑装修的防火设计必须遵照国家、地区有关的标准、规范要求，设计和施工单位必须持有设计管理机关核发的《工程设计书》；在项目建设中的任何场地使用电焊、气焊、喷灯等明火，须经工程部、安全部同意批准，领取《动用明火证》。对工作人员进行必要的灭火、医疗培训，特别是要进行事故处理和人员急救方面的培训；在项目的实际运作过程中根据工作安全的需要装置防火消防系统，制订消防安全管理制度和安全生产责任制，配备消防栓、干粉灭火器，在通道和工作场地上设置防火标志。并定期检查更换，消防器材要做到定点放置。各主要入口及楼梯、信道等设置自带电源的应急照明、疏散照明及楼层指示灯，以便在发生火情时，人流能及时疏散。

第九章　组织机构及人员配置

９．１组织架构

投入运营时的组织架构图，如图９－１所示。

图９－１　项目单位组织架构图

９．２管理工作内容

本项目管理团队成员管理经验丰富，学历构成合理，专业知识全面。现任主要领导具备丰富的投资管理和市场开拓经验，具备精准的市场前瞻性、灵活的沟通协调能力和公关处理能力，其他团队成员则有不同的知识专业背景，从业经验丰富，团队稳定性较强，能够较好的保证项目的顺利实施。

运营团队主要工作内容包括：

负责制定和完善营运管理的相关管理制度和标准；

营运决策信息系统的建立与管理，负责汇总、分析营运数据，根据经营状况提出招商调整、营销策划活动、经营环境改善和提升计划；

开展市场调查与研究，分析和了解市场的发展和体育文化旅游地产的竞争环境；

根据内部运营数据的分析和外部环境的调研，明确的定位，制定业态规划与品牌组合方案，并实施商铺和租金调整；

营销策划管理，参与制定年度营销策划方案和计划，组织和实施营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估；

经营规范的管理，统一经营规范，提升经营形象；

经营环境管理，确保项目甘肃家园内外环境的舒适度，提升凝聚力；

客户关系管理，包括商户关系和业主关系，建立良好和谐的经营氛围；

顾客服务管理，建立顾客服务体系并监督执行；

公共关系管理，包括政府、媒体、社区和周围社区的关系，构建良好的外部经营环境；

人员管理，负责营运人员和营业员的日常管理，负责营运人员相关专业知识、技能和能力的培训和发展；

多种经营的管理，负责多种经营的规划、预算、招商、日常运营稽核与多种经营商户信息的维护和管理；

广告位的经营与管理，负责广告位的规划、预算与日常经营，确保广告经营的整体形象和安全。

９．３人员资源配置

针对此次建设项目，项目单位将从公司各部门抽调骨干人员与施工单位、监理单位负责人组成项目经理部。建设采用招标方式，建设过程中的劳动人员由施工单位管理。本项目运营期时需要的财务、安保、保洁等服务人员由项目建设公司安排，人员不够再计划面向社会公开择优招聘。

第十章　项目实施进度计划

１０．１　项目建设期

项目建设本着质量、安全第一的原则，应严格控制施工进度、工程质量尽早竣工建成，及早创造社会和经济效益。

本项目建设期总共为２０个月，即２０１３年６月至２０１５年１月。

１０．２　项目实施进度计划

本项目实施过程主要包括项目申报等前期准备阶段、勘察设计、土建施工、设备购置及安装工程、竣工验收等阶段。具体时间安排见下表：

表１０－１　项目建设进度表

第十一章　项目招标

１１．１招标内容

根据《中华人民共和国招投标法》，在《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：

（一）施工单项合同估算价在２００万元人民币以上的；

（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在１００万元人民币以上的；

（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在５０万元人民币以上的；

（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在３０００万元人民币以上的。

根据以上标准，本项目建筑总投资为５４８８７．６９万元，施工、设备、勘察设计等单项合同价均超过上述要求，因而，本项目将进行招标，招标范围包括：建筑工程、设备购置、安装工程、工程监理和勘察设计等内容。

１１．２招标组织形式和招标方式

本项目采取委托招标代理形式，由项目建设单位委托有相应资质的招标代理机构进行招标工作。

资质等级要求：工程招标代理甲级资质。

同时鉴于本项目投资规模大，建设期较长，涉及多方机构和群众利益，为保质保量完成，项目单位将采取公开招标方式。

１１．３预期目标

项目建设单位选择信誉好，素质高，实力强，经验丰富，报价合理的设计、施工、监理单位，以期保证工程质量和工期，科学合理控制项目总投资，提高投资效益的目的。

１１．４招标方案

本项目的招标方案见表１１－１。

表１１－１　招标事项一览表

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第十二章　投资估算与财务分析

１２．１投资估算及财务分析说明

依据国家发改委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，参照《投资项目可行性研究指南（试用版）》（中国电力出版社２００２年出版）并根据企业会计准则、其他有关经济及税务法规和项目实际需要进行评价。分析范围包括对本项目的经营收入与成本的估算、项目盈利能力分析、不确定性分析等，所用的各项指标按照国家有关规定选取。

计算不考虑项目单位其他业务的收入与成本效益，财务评价仅对本项目的新增效益进行评价。

本项目建设期为２０个月，建设期从２０１３年６月至２０１５年１月。

本次分析采用项目单位提供的部分基础数据和资料。

本项目投资预算的编制主要依据国家关于可行性研究投资预算编制办法等文件的要求和深度进行，同时参考海南省及海口市建筑工程综合定额，海口市建设工程技术经济指标、建设工程材料指导价格，以及同类工程造价信息分析计算。投资预算中的有关税费根据国家现行有关规定进行取值。采用人民币为估算币值。

投资估算编制依据包括以下几个方面：

１、《建设工程工程量清单计价规范》（ＧＢ５０５００－２０１３）；

２、《海南省建设工程造价管理办法》；

３、《海南省建筑建设工程计价定额》；

４、《海南省装饰装修工程综合定额》；

５、《海南省安装工程综合定额》；

６、《项目决策分析与评价》（注册咨询工程师教材）；

７、《投资项目经济咨询评估指南》（中国国际工程咨询公司）；

８、项目单位提供的有关资料及类似工程实际造价。

１２．２投资估算与资金筹措

项目总投资由建设投资、建设期利息和铺底流动资金构成。

建设投资是指在项目筹建与建设期间全部建设费用，按概算法分类包括工程费用、工程建设其他费用和预备费用，其中工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费，预备费用包括基本预备费和涨价预备费（本建设项目不考虑涨价预备费）。

建设期利息是债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息，包括借款（或债券）利息及手续费、承诺费、管理费等。

流动资金是项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。

项目总投资的构成，即投资估算的具体内容如下图所示。

图１２－１　项目总投资构成

１２．２．１建设投资估算

１、工程费用估算

１）建筑工程费

建筑工程费依据相关专业所提供的建筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照澄迈县土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格予以调整。本项目建设内容分几部分组成：会所、园林景观和住宅楼。具体建筑工程费主要包括土石方工程、基础工程、钢筋混凝土工程、防腐隔热工程、屋面防水工程、装修装饰工程等，材料价格按澄迈县２０１３年市场价取值，本项目建筑工程费估算的各单项费用详见表１２－２。建安工程费用总额估算为３３５５２．７８万元。

２）设备购置及安装工程费

本项目的设备及工器具购置费，主要指强弱电设备、给排水设备、通风空调设备照明、环保绿化设备、消防设备和通讯工程等配套设备购置费用，各类设备价格根据设备供应商提供的价格及现行市场价格估算。

本安装工程费主要包括：①供电、供水、通风空调、净化与除尘、自控、通讯等管道、管线、电缆等的材料费和安装费；②设备和管道的保温、绝缘、防腐，设备内部的填充物等材料费和安装费；③建筑物本身的机电设备、专用设备、仪器仪表等设备的安装费，材料价格按海口２０１２年市场价取值。本项目设备购置及安装工程费用总额估算为３８６３．００万元。具体费用详见表１２－１总投资估算表。

２、工程建设其他费用估算

与项目建设有关的费用包括土地成本、建设单位管理费、工程勘察设计费、可行性研究费、工程建设监理费、环境影响评价费及场地准备及临时设施费等。

土地成本：本项目总用地面积为４７４６６．９０平方米，约７１．２亩，土地成本估算为１１３９２．０８万元；

工程建设监理费：根据国家物价局《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》，主要用于支付项目单位委托工程监理单位实施工程监理的费用，本项目的工程建设监理费约为６２１．３６万元；

可行性研究费：在项目前期工作中，委托咨询单位编制和评估项目可行性研究报告所需的费用，本项目根据国家计委发布《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格［１９９９］１２８３），本项目的可行性研究费用约为６１．６５万元；

勘察设计费：主要包括工程勘察费、初步设计费、施工图设计费。根据国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》（计价格［２００２］１０号）的有关规定，本项目勘察设计费约为２６７．６７万元；

场地准备及临时设施费是指建设项目为达到工程开工条件所发生的场地平整和对建设场地余留的有碍施工建设的设施进行拆除清理的费用。建设单位临时设施费是指为满足施工建设需要而供到建设场地的，未列入工程费用的临时水、电、气、道路、通信等费用和建设单位的临时建筑物、构筑物搭设、维修、拆除或者建设期间的租赁费用，以及施工期间专用公路养护费、维修费。此项费用估算为４４３．５６万元。

其他费用：主要包括施工图审查费、工程保险费、白蚁防治费、招标代理费、环境影响评价费、生产准备费、办公及生活家具购置费、联合试运转费等费用，总估算约为１９０２．０５万元。

综上，本项目工程建设其他费用为２３４５．６１万元。

３、预备费估算

本项目建设周期短不考虑涨价预备费，只需计算基本预备费用。基本预备费是指在项目实施中可能发生、但在项目决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称为工程建设不可预见费。一般由三项内容构成①在批准的设计范围内，技术设计、施工图设计过程中所增加的工程费用，经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；②一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；③竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。本项目基本预备费按照工程费用和工程建设其他费用之和的５％核算，基本预备费为３７３２．８５万元。

１２．２．２建设期利息

本项目总投资５４８８７．６９万元，其中银行贷款３００００．００万元，贷款利率按６．５５％计取，贷款资金根据工程进度投入，项目建设期利息为３０５６．１６万元。

１２．２．３铺底流动资金

结合相关项目具体情况和实际运营经验，根据稳健性原则，本项目铺底流动资金估算为４５０．３５万元。具体见项目总投资估算表。

１２．２．４总投资估算表

表１２－１　总投资估算表　（单位：万元）

１２．３资金筹措

１、项目总投资

经估算，本项目总投资为５４８８７．６９万元，其中建设投资５１３８１．１８万元，建设期利息为３０５６．１６元，铺底流动资金为４５０．３５万元。

２、资金来源

本项目估算总投资额为５４８８７．６９万元，其中银行贷款３００００．００万元，单位自筹２４８８７．６９万元。项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。

１２．４资金投入计划

本项目总投资为５４８８７．６９万元，项目总投资将在建设期（即２０１３年６月至２０１５年１月，按４个半年划分估算）按３０％、２５％、２５％、２０％的比例分期投入，具体投资计划见下表。

表１２－２　项目投资使用计划表　（单位：万元）

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１２．５财务分析

１２．５．１销售及营业收入估算

根据澄迈恒润达实业有限公司初步运营设想，甘肃家园将采取租售结合的方式进行。初步考虑的经验方式是：甘肃家园的会所出租，居住面积全部出售。

１、物业销售收入测算

销售收入：根据项目规划指标及前述项目及市场分析，预计项目的此部分销售收入为７８００１．３３万元。

表１２－４　项目销售收入测算表

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备注：①　项目测算销售收入按开工后第４个半年至第６个半年（２０１４年１２月——２０１６年５月）内销售面积考虑；

②　销售收入为测算期内所得；

２、经营收入测算

本次经济测算中销售期截止到项目开工后第６个半年终结，会所面积全部用做出租经营：

表１２－５　项目经营收入测算表

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根据目前澄迈老城片区及海口市大型商业整体对外出租的租金情况，我们测算会所商业从开工后第７个半年（即２０１６年６月至１１月）开始出租经营，起始租金为５５元／平方米·月，每个计算年度增长一次（增幅为５％），计算其收益并折算至项目开工后第１６个半年度（即２０２０年１２月至２０２１年５月）的价值为３８４１．３０万元。详见附表《项目经营收入分析估算表》

３、项目销售回款计划

根据澄迈老城片区住宅、商业项目的正常销售情况及本项目的实际情况，根据的预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。

在项目开工后第４个半年度住宅区部分开始销售，销售期至项目开工后第６个半年度，即销售期为２０１４年１２月——２０１６年５月，共１８个月，以６个月为一个销售半年度。

项目销售回款计划详见《项目销售收入与经营税金附加估算表》。

表１２－６　项目销售收入与经营税金附加估算表

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表１２－７　项目经营收入与经营税金附加估算表

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１２．５．２项目开发销售成本估算

１、开发成本

开发成本主要为项目总投资。

综合来看，项目总投资５４８８７．６９万元，总建筑面积１１４３４６．１０平方米，项目建设造价平均成本约为４８００．１４元／平方米。

２、营业税金及附加和增值税估算

１）营业税金及附加

项目营业税税率为５％，城市建设维护费税率为营业税的５％，教育费附加税为营业税的３％，地方教育附加税为营业税的２％，印花税按照销售收入的０．１‰计算，房产税按照出租收入的１．２％计取，预计各项营业税金及附加和印花税、房产税共计５０４４．１４万元。

２）预征土地增值税、土地使用税

参考《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第４８３号）、海南省财政厅和海南省地方税务局《关于印发海南省城镇土地使用税适用税额标准的通知》（琼财税〔２０１３〕２３５号）以及澄迈县人民政府《关于调整土地使用税适用税额标准问题的批复》（澄府函［２００８］１４５号）文件的规定，本项目土地使用税按１．５元／㎡计取，则本项目预征土地增值税估算为１８５１．２３万元，则本项目年土地使用税估算为２５９．１１万元。

３、销售费用

住宅区出售考虑销售费用，按照销售收入的３％估算，为２３４０．０４万元。

４、经营管理成本

经营部分考虑经营管理成本，按照当年服务、租金收入的８％估算，约为３０７．３０万元。

５、财务费用

本项目财务费用按运营期实际产生的利息费用计算，约２７９０．１０万元。

６、折旧、摊销费用

项目折旧、摊销考虑固定资产折旧和无形资产摊销，固定资产按３０年折旧，残值率５％，固定资产总值为建安工程投资，总值为３３５５２．７８万元，每年折旧费为１０６２．５０万元。土地费用为无形资产，共计１１３９２．０８万元，按５０年摊销，年摊销费为２２７．８４万元。年折旧、摊销额＝１０６２．５０＋２２７．８４＝１２９０．３４万元。

１２．５．３经营利润的估算

项目经营利润总额约５９３５４．２１万元。所得税税率为２５％，所得税为１４８３８．５５万元，未分配利润为４００６４．０９万元。编制利润与利润分配表如下：

表１２－７　利润与利润分配表　（单位：万元）

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表１２－８　利润与利润分配表　（单位：万元）

１２．５．４项目获利能力

本项目建设期为２０个月，从２０１３年６月至２０１５年１月。

根据最新版《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》选用合理指标计算本项目的盈利能力，项目的盈利能力详见表１２－１０：项目投资现金流量表。

表１２－１０　项目投资现金流量表　（单位：万元）

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表１２－１１　项目投资现金流量表　（单位：万元）

根据《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》计算本项目的盈利能力指标如下：

１）财务内部收益率为：２９．９０％，大于房地产开发项目的财务基准收益率１０％；

２）财务净现值为：１４８９３．１６万元，大于零。（折现率取基准收益率１０％）；

３）总投资收益率＝息税前利润／总投资×１００％＝１４．４４％；

项目自有资金净利润率＝税后利润／总投资×１００％＝１０．８３％；

项目投资利税率＝利税总额／总投资×１００％＝１５．５５％；

项目投资回收期为：４．２７年，回收期短，投资回收快，抗风险能力强。

１２．５．５偿债能力分析

本项目银行贷款３００００．００万元，自运营开始用销售资金回款及折旧摊销费偿还，本项目运营期盈利能力较强，有足够的剩余资金用于偿还当年本息。

详见附表１２－１３：借款还本付息计划表；

每年负债率都在变化，附表１２－１４：资产负债表。

项目建设期资产负债率最高为６０．８５％，项目正式运营后资产负债率为０，说明负债比率较小。

表１２－１３　借款还本付息表　（单位：万元）

表１２－１４　项目资产负债表　（单位：万元）

１２．５．６项目敏感性分析

在项目实施过程中会有一些不确定因素的变化，如销售价格的变化以及开发成本的变化。这些关键因素直接影响到项目的收益情况，因而对项目的关键影响要素进行敏感性分析十分重要。本报告对产品的营业收入和开发成本两要素进行分析，变动幅度为１０％。具体见表１２－１３：

表１２－１３敏感性分析表

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图１２－２　项目敏感性分析图

由上图表可知，项目对开发成本和销售收入要素敏感性较强，当收入、开发成本发生变化时，项目内部收益率有一定变化，但依然维持高于基准收益率水平，项目仍有较大盈利空间，表明本项目具有较强的抗风险能力。

１２．５．７主要经济分析指标

表１２－１４　经济指标汇总表

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由以上财务分析可知，本项目财务指标合理，获利能力强，偿债能力强，抗风险能力强，因而，从财务角度分析，本项目的实施是可行的。

第十三章　社会效益分析

１３．１　社会影响效果分析

项目社会影响效果分析的目的是为了维护公共利益、构建和谐社会、落实以人为本的科学发展观，通过社会影响分析，从而达到确定合适的措施来完成项目目标；保证项目收益在不同群体间的公平分配；预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响；为改进项目实施方案提出建议；防止或尽量减少对地区生态环境、当地人文环境造成的损坏作用。

１３．１．１社会影响区域范围的界定

本项目建设地点为海南省澄迈县，因而本项目的社会影响区域主要为澄迈县。项目建设时使用的设备材料及项目营运期原材料的采购会涉及到海南省省内及国内外其他地区。

１３．１．２影响区域内受项目影响的机构和人群的识别

项目影响的机构或人群包括当地居民、项目施工单位、设备材料供应商、商业企业、行业内其他企业、公共服务部门、政府部门等。

本项目对受影响区域内受影响的机构和人群的识别情况见表１３－１。

表１３－１　受影响机构和人群识别一览表

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１３．１．３社会影响效果分析

１、对居民生活环境影响

本项目的建设和运行期间都采取了足够的环境保护措施，基本消除了项目对居民生活环境的负面影响。

２、对当地居民收入的影响

项目的建设实施，增加了对当地原材料、动力和劳动力的需求，提高地区国内生产总值，可以增加当地居民收入。

３、对当地居民就业的影响

项目实施有助于促进当地经济的发展，从而吸收大量的社会劳动力；项目的运营直接增加就业岗位，并能够在一定程度促进相关行业的工作岗位的增加。

４、对当地政府的影响

本项目建成后将吸引众多商家，带来巨大的交易流，带动当地经济发展的同时，可以为当地政府带来持续的财政收入，加快澄迈的城镇建设。

５、对当地弱势群体利益的影响

项目建设有利于增加就业机会、增加政府收入，对于改善当地老龄人、妇女、儿童、残疾人员等的生活状况有一定积极间接影响，但不大。

６、对当地的文化、教育、卫生的影响

该项目对卫生方面无负面影响，对当地的文化、教育无直接明显影响。

７、对当地基础设施、服务容量和城市化进程的影响

项目施工及运营期间会增加使用公共基础设施，　但不会对此产生较大影响。项目建成对于基础设施如供水、供电、电信等有一定需求。项目建设投产将增加部分就业岗位，为农村居民提供到城镇就业工作的机会，对于城乡一体化进程有一定的积极影响。

根据分析，项目增加就业岗位，增加政府财政收入，提高和促进居民生活水平提高是项目的主要社会影响效果。

１３．２　社会适应性分析

１、不同利益群体对项目的态度

对地方政府而言，增加政府财政收入，构建和谐社会，取得良好的社会效益。从长远来看，本项目实施必将对当地加快经济发展起到积极的促进作用。

对当地居民而言，本项目能一定程度上满足当地居民就业，对提高人们生活水平具有积极的作用。

据此判断，当地政府和广大人民群众及其他利益相关者都会对本项目的建设持肯定的态度，并积极支持。

２、社会对项目的适应程度及可接受度程度

项目能否成功不但取决于项目自身的因素，也受很多社会因素的影响，这些社会因素对项目的适应程度和可接受程度在某种意义上决定项目的社会价值，进而影响到项目营运的成败情况。具体分析如表１３－２所示：

表１３－２　社会对项目的适应性和可接受程度分析表

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１３．３社会评价结论

本项目以先进设计理念、完善的配套设施和超前的发展规划打造国内一流的甘肃家园项目。在目前的经济形势下，本项目的实施对促进澄迈县的城镇建设、促进澄迈县商业地产升级都具有较大的现实意义，社会效益较为明显。

与项目直接相关的不同利益群体及各级组织都支持本项目建设，并且项目所在地区现有技术、文化状况能满足项目建设需求，项目社会社会适应性较强。

第十四章　风险分析

１４．１　项目主要风险因素识别

风险分析主要是通过识别风险因素，提示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，达到降低风险损失的目的。

１、设计风险

项目的设计风险主要来自各类功能区的分布及销售区平面、空间布局的合理设置，若上述设置不合理，将会带来人流、物流不通畅，交易难度增加，消费者购买心情不佳等诸多问题。

２、资金风险

该风险主要是资金供应不足；本项目工程规模较大，资金来源由企业自筹２４８８７．６９万元，占４５．３４％；银行贷款３００００．００万元，占５４．６６％。如资金供求不足或来源中断，会拖延工期，甚至会导至项目流产，故资金风险为较大风险。

３、社会风险

鉴于本项目范围大、内容多、影响广，社会公众对项目的认识能否到位和统一，可能会对项目的建设和将来的正常发挥效用在观念和投资方面有一定的影响。

４、工程风险

工程地质、水文地质条件和工程设计如有重大变化，导致工程量增加、工期延长等会造成一定的经济损失。

５、外部协助条件风险

指外部协作条件及项目所在地互适程度可能出现的问题，如交通运输、当地居民的配合程度、文化环境带来的负面影响等，仍然存在外部设施没有如期落实的问题，致使投资项目不能发挥应有的效益，从而带来风险。

具体的风险因素和风险程度见如下表：

表１４－１　风险因素和风险程度分析表

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