第1章  概述

1.1  项目概况

1.1.1  项目名称

保亭商业链接酒店项目可行性研究报告

1.1.2  建设目标和任务

建设目标：依托项目所在地优秀的环境资源，结合周边便利的交通条件，在保亭黎族苗族自治县奥兰花园小区北侧 BT-2024-10(1)号地块建设一家融合当地民族文化特色的综合性酒店，提供住宿、餐饮、会议、休闲等多元化服务，满足不同客户群体需求，吸引游客，助力当地旅游业发展，提升保亭黎族苗族自治县城市形象与旅游竞争力。

建设任务：按规划指标建设各楼层，一楼设接待门厅、商铺、后勤用房与公共区域；二楼早餐区、棋牌室、会议室和公共区域；三楼普通客房、套房、配套用房和公共区域；四楼普通客房、套房与公共区域。各楼层按规划面积和功能要求建设，确保项目顺利完工，满足当地旅游市场需求。

1.1.3  建设地点

本项目位于海南省保亭黎族苗族自治县奥兰花园小区北侧。保亭旅游资源丰富，项目能吸引大量游客。周边依托小区，基础设施完善，交通、生活服务便利，治安有保障。并且，随着区域开发，酒店可享受发展红利，利于长远发展。

1.1.4  建设规模及内容

1.1.4.1  建设规模

项目总占地面积4253.93㎡，总建筑面积6783.68㎡，计容建筑面积6379.92㎡（商业3244.48㎡，酒店3135.44㎡），不计容建筑面积403.76㎡（地下室289.52㎡，屋顶层114.24㎡）。建筑容积率1.50，建筑密度为21.90%，绿地率为25.00%，规划建设38个停车位、68间客房，通过合理的空间规划，打造功能完备的综合性酒店。

1.1.4.2  建设内容

一楼：层高5.4米，打造敞亮的酒店接待门厅，提供高效贴心的接待服务与便捷的入住手续办理。布局多个商铺，引入特色零售、餐饮、旅游纪念品售卖等多元业态。合理规划宽敞的公共区域，保障人员、行李运输顺畅，设置清晰的引导标识，提升宾客初入酒店的体验。

二楼：层高4.2米，设计16间棋牌室，配备舒适沙发、基础娱乐设施。打造温馨的早餐区，搭配开放式厨房，让宾客在享受美食的同时感受烹饪氛围。设置1间大会议室，配备先进的视听设备、会议桌椅，满足各类商务洽谈、培训研讨等会议需求。公共区域合理设置休息座椅，方便宾客短暂休憩交流。

三楼：层高3.6米，规划与29间数量普通客房，确保住宿接待能力。设计6间套房，套房整体空间开阔，明确划分为会客厅与卧室区域。会客厅宽敞，可满足多人聚会交流；卧室私密安静，保障休息。公共区域通过艺术装饰，营造舒适的通行环境。

四楼：层高3.6米，打造29间普通客房，注重房间的采光与景观设计。设计6间套房，套房整体空间开阔，明确划分为会客厅与卧室区域。会客厅宽敞，可满足多人聚会交流；卧室私密安静，保障休息。公共区域通过艺术装饰，营造舒适的通行环境。设计3间宿舍及配套洗衣房。

表1-1  建筑经济技术指标表

1.1.5  建设工期

根据本项目实际情况，从可行性研究报告编制至竣工验收合格计划建设周期为12个月。

1.1.6  投资规模与资金来源

项目总投资6777.78万元，其中：工程建设费用3972.50万元，工程建设其他费用2196.82 万元，预备费308.47万元，铺底流动资金300.00万元。

具体构成见下表：

表1-1  投资构成一览表

（2）资金来源

项目总投资6777.78万人民币。资金来源为自筹。

1.1.7  主要技术经济指标

表1-1  主要技术经济指标

1.2  项目单位

经营范围：商业、旅游地产，康体养生，饮食、住宿服务，美丽乡村（共享农庄）建设，危房改造工程建设，农业观光、农牧渔种植、农产品深加工，农产品贸易，基础设施建设，不动产租赁、销售。

1.3  编制依据

1.3.1  法律法规

⑴《中华人民共和国城乡规划法》；

⑵《国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）》；

⑶《海南省国土空间规划（2020-2035）》；

⑷《海南经济特区旅馆业管理规定》；

1.3.2  政策文件依据

⑴《国内旅游提升计划（2023—2025年》；

⑵《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标》；

⑶《十四五文化和旅游发展规划》；

⑷《关于开展文化和旅游等旅游消费试点示范工作的通知》；

⑸《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》；

⑹《海南省”十四五”旅游文化广电体育发展规划》；

1.3.3  技术标准及规范

⑴《旅馆建筑设计规范》

⑵《工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）》；

⑶《民用建筑设计统一标准》；

⑷《混凝土结构通用规范》；

⑹《建筑给水排水设计标准》；

⑺《建筑节能与可再生能源利用通用规范》；

⑻其他现行的有关技术规范规程

1.3.4  其他

⑴项目建设单位提供的有关技术资料、基础数据；

⑵编制人员调查的有关数据资料。

1.4  主要结论和建议

1.4.1  主要结论

从市场角度来看，保亭黎族苗族自治县旅游市场发展前景极为广阔。当地独特的黎苗文化，绚丽的民族服饰、别具一格的歌舞表演以及特色传统习俗，结合丰富的自然资源，吸引了大量游客前来观光体验。近年来旅游基础设施不断完善，游客接待量持续增长，然而当地酒店行业在住宿品质、服务功能等方面存在一定缺口，难以满足日益多样化的市场需求。本项目规划打造集住宿、餐饮、会议、休闲健身等多功能于一体的综合性酒店，精准契合市场需求，拥有充足的客源保障与广阔的市场空间，能够有效填补市场空白，提升当地旅游接待能力与服务水平。

项目位于奥兰花园小区北侧，周边基础设施成熟完善。交通网络四通八达，与城市主要交通枢纽紧密相连，方便游客快速抵达；各类生活服务设施齐全，超市、药店、银行等一应俱全，不仅能满足酒店运营所需，还能为宾客提供极大的便利，提升住宿体验。同时，周边社区成熟，治安环境良好，为酒店的稳定运营提供了有力保障。

项目设计科学合理。项目总占地面积4253.93㎡，总建筑面积6783.68㎡，建筑容积率1.50，建筑密度为21.90%，绿地率为25.00%，规划建设38个停车位、68间客房，确保建筑空间的高效利用与舒适的环境品质，全方位满足不同层次宾客在住宿、用餐、商务活动、休闲娱乐等方面的需求，打造一站式服务体验。

经济可行性分析表明，项目投资回报预期良好。但基于当地旅游市场的强劲发展趋势和酒店市场的供需状况，项目投入运营后，预计在合理的运营周期内可实现盈利，并逐步收回投资成本。随着区域旅游热度的持续攀升，酒店的市场价值有望不断提升，具备较强的盈利能力与抗风险能力。

环境与社会效益方面，项目在建设与运营过程中，将严格遵循环保标准，采用环保材料与节能设备，减少对周边环境的影响，实现绿色发展。同时，酒店的建设与运营能够创造大量就业机会，涵盖酒店管理、服务、后勤等多个岗位，带动当地居民就业增收；还能促进当地旅游业及相关产业的协同发展，推动区域经济繁荣，提升保亭黎族苗族自治县的旅游形象与知名度。

综上所述，本项目在政策、方案、资金及经济等方面，均能满足相关要求，项目建设是必要的也是可行的，同时风险可控性也较高。

1.4.2  建议

1、在现有规划基础上，进一步深入调研保亭黎族苗族自治县旅游市场和酒店行业。分析不同客源群体的消费习惯与需求变化，例如针对家庭游客，可增加亲子互动区域的规划；针对商务旅客，优化会议室的智能化设备配置，确保酒店功能更贴合市场实际需求，提升市场竞争力。

2、充分挖掘保亭黎族苗族的特色文化，将其融入酒店的建筑外观、室内装饰、服务体验等各个环节。如在建筑风格上，借鉴黎苗传统建筑的独特造型和元素；在客房布置中，摆放黎苗手工艺品；在餐饮服务中，推出特色民族美食，打造具有浓郁地域文化特色的主题酒店，增强酒店的吸引力与辨识度。

3、在建设过程中积极采用节能环保技术和材料，如太阳能热水系统、节能灯具、节水器具等。这不仅符合绿色发展理念，能降低酒店长期运营成本，还能提升酒店的社会形象，满足消费者对环保型酒店的需求。

4、利用互联网和新媒体平台，开展多元化的营销活动。如通过社交媒体进行酒店宣传推广、与在线旅游平台合作推出优惠套餐等。同时，注重客户服务体验，建立客户反馈机制，根据客户意见及时优化服务流程和内容，提高客户满意度和忠诚度。

第2章  项目建设背景和重要性

2.1  规划政策符合性

2.1.1  与经济社会发展规划的符合性

《海南省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》坚持把全省作为一个大景区来谋划布局建设，加强旅游供给侧结构性改革，注重需求侧管理，促进旅游消费提质升级，提升旅游国际化品质，加快建设国际旅游消费中心，打造国际知名度假天堂、康养天堂、购物天堂和会展高地，努力形成“处处有旅游、行行加旅游”的全域旅游格局。到2025年，接待游客总人数突破1.1亿人次，旅游总收入突破1800亿元。进一步引导提高中高端酒店市场比重。

《保亭黎族苗族自治县国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》指出，要紧抓海南自由贸易港建设重大契机，主动融入国际旅游消费中心建设，立足优质生态、特色文化本底优势，全面推动旅游与多业态深度创新融合，丰富旅游消费产品供给，构建休闲康养、特色体育、绿色研学等多元化旅游体系，大力推进旅游全域化发展，到2025年实现接待国内外游客突破270万人次、旅游总收入突破18亿元的发展目标。围绕“吃住行游购娱”六大旅游消费服务要素，着力提升优质旅游服务供给水平，进一步增加我县旅游消费吸引力。

2.1.2  产业政策规划符合性

《“十四五”文化旅游发展规划》提出打造一批智慧旅游城市、旅游景区、度假区、旅游街区，培育一批智慧旅游创新企业和重点项目，开发数字化体验产品，发展沉浸式互动体验、虚拟展示、智慧导览等新型旅游服务，推进以“互联网+”为代表的旅游场景化建设。

《关于开展文化和旅游消费试点示范工作的通知》指出要推动旅游景区提质扩容，强化智慧景区建设，推广景区门票预约制度。积极发展乡村旅游、红色旅游等业态，丰富休闲度假旅游产品供给，鼓励文创产品和旅游商品开发，推动高品质酒店和旅游民宿发展。

《海南省“十四五”旅游文化广电体育发展规划》旨在构建国际知名的度假天堂、康养天堂、购物天堂和会展高地，将旅游业培育成国民经济支柱型产业，到2025年实现旅游文化广电体育产业高质量发展取得重要进展，初步形成现代产业体系并大幅提升产业竞争力。

《保亭黎族苗族自治县旅游文体产业高质量发展扶持办法（试行）》鼓励升级改造宾馆、民宿等旅馆场所，对县内现有的宾馆、民宿等旅馆业场所，升级改造具有保亭地方特色主题客房，正常运营一年以上，每间投入3000元以上，改造房间数5-9间（含）、10-20间（含）、21间以上（含）的，分别给予实际投资人500元/间、700元/间、900元/间一次性奖励。

《保亭黎族苗族自治县关于全面实施“落实与行动年”工作方案》“十大专项行动”里的康养旅游提优行动提出，要不断完善旅游基础配套设施，培育一批高品质康养旅游项目、A级景区和旅游文化体育品牌赛事，实施文化赋能康养旅游行动，力争培育国际化康养旅游品牌。加紧落地一批重大项目、重大工程，推动主导产业补链延链、优化升级，着力构建具有保亭特色和优势的现代化产业体系。

2.1.3  发展道路符合性

酒店主要为游客提供住宿服务、夜生活的服务及设施（寝前服务）、餐饮、游戏、娱乐、购物、商务中心、宴会及会议等设施。

酒店业是现代服务业的重要组成部分，也是与旅游业息息相关的行业之一，随着我国经济社会发展步伐的加快，我国酒店业得到了健康、蓬勃的发展，2020年突如其来的新冠肺炎疫情，对酒店业造成了巨大的影响。

为了促进酒店行业的发展，我国陆续发布了许多政策，国家已先后出台了《关于加快住宿业发展的指导意见》《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》《关于促进全域旅游发展的指导意见》《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》《“十四五”文化和旅游发展规划》等一系列直接或间接鼓励酒店行业发展的政策。

2021年12月，中共中央政治局召开会议分析研究2022年经济工作，明确提出要实施好扩大内需战略，促进消费持续恢复，这意味着刺激消费有望成为未来一段时间的主流方向。

旅游行业是人民群众参与度高的幸福产业，消费需求空间很大，是提振消费的重要行业之一。该项目建设具备良好的市场发展空间，符合国家的产业政策和环境保护政策，具有明显的投资优势和非常广阔的市场前景。因此，本次项目的提出恰合时宜，项目实施将为项目方带来较为可观的经济效益与社会效益。

2.2  行业背景

根据文旅部数据，2024 年元旦假期3天期间，全国国内旅游出游 1.35 亿人次，同比增 155.3%，较19年同期增 9.4%；实现国内旅游收入797.3 亿元，同比增200.7%，较19年同期增 5.6%；人均旅游收入为590.59 元，恢复至19年同期的 96.5%。相比 23 年各假期，24 年元旦假期未再出现五一假期的报复性出游，旅游市场已经恢复常态；但出游人次和收入较中秋国庆的恢复程度均有所提升，市场景气度仍然较高，看好市场后续的理性繁荣。