第一部分 项目总论

1.1项目概况

1.1.1 项目名称

海甸岛大智商业广场项目

1.1.2 项目建设单位

海南大智投资有限公司

1.1.3 项目基本状况

海甸岛大智商业广场总用地面积为12.13亩，总建筑面积约29526.15㎡，坐落于海南省海口市海甸岛人民大道二路口。

海南大智投资有限公司成立于2012年9月，隶属于XXXX诸多产业版块的龙头企业之一。主要经营范围：房地产投资开发、商业运营管理、文化创意产业、农业旅游项目投资、市场营销策划、商务信息咨询等。

公司立足海南，辐射全国，致力于地产多元化的长远发展规划，计划打造系列城市精品商业综合体。

1.2可行性报告编制依据

1）《中华人民共和国城市规划法》；

2）《海南省城市总体规划（2010-2020）》；

3）《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010—2020）》；

4）《海南省城市规划管理技术导则》；

5）《海口市城市规划管理技术规定》；

6）《投资项目可行性研究指南》国家计委计办投字【2002】15号通知；

7）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）发改投资【2006】1325号；

8）国家现行的其他有关规范及规定；

9）建设单位提供的相关技术资料，及调查收集的相关区域的社会经济、交通运输及自然条件等资料。

1.3项目主要经济技术指标

本项目位于海口市海甸岛人民大道二路口，总体规划面积约8086.71平方米，容积率2.59，总建筑面积29526.15平方米，其中地上建筑面积18302.76平方米，其中商业区建筑面积10360.05平方米，休闲娱乐区建筑面积7942.71平方米，公共区占地面积365.15平方米；地下建筑面积（不计容）11223.39㎡。项目总投资预计42500.03万元人民币。

1.4可行性研究范围与内容

本可研着重研究了项目海甸岛大智商业广场项目的区位、自然环境和社会经济现状及发展趋势，根据《海口市城市总体规划》，在广泛搜集资料、详细考虑所有制约因素的基础上，依据海甸岛大智商业广场发展规划、市场分析预测和项目竞争力分析，研究论证海口市海甸岛大智商业广场设计方案及建设规模、标准等问题，合理应用各种节能降耗的技术手段，并充分考虑经营管理的需求满足社会效益与经济效益的统一，通过技术经济论证，为本项目的决策和实施提供了可靠依据。

本项目工程可行性研究报告的主要内容包括：项目概况、项目背景及建设的必要性、建设条件与环境、建设目标与建设规模、工程技术方案研究、环境保护及水土保持、劳动安全措施、投资估算与融资方案、经济评价与分析。

1.5项目存在问题与建议

本项目符合国家产业振兴规划的要求，顺应了海口市的发展规划，符合海口市社会经济发展和城市建设总体规划，是实施海口市“中强、西拓、东优、南控”战略规划和落实海南省十三五产业发展规划的必要举措。项目的建设条件具备，组织机构完善、建设目标明确，其投资构成合理，社会效益与经济效益显著，项目是可行的。

建议项目建设单位加快前期工作，积极落实建设资金，早日开工，保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有的效益。

第二部分 项目背景及建设必要性

2.1项目提出背景

2.1.1 国家或行业发展规划

（1）《海口市城市总体规划（2011年－2020年）》

规划方案提出城乡统筹目标，引导城镇化健康发展，逐步改变城乡二元结构，构筑有机协调的城乡发展新格局，促进农业产业化发展，增加农民收入，到2020年，农民年人均纯收入争取达到1.5万元。海口主城区为绕城高速公路以北与海口市东、西行政界线围和的区域，包括海口市区18个街道办事处和外围7镇(长流、西秀、海秀、城西、府城、新埠、灵山)以及桂林洋农场，主城区面积为562.4平方公里。规划确定的空间发展策略为：“东进、南优、西扩、北拓、中强”。

东进：建设东海岸国家级旅游度假区和桂林洋高校区，着重发展休闲度假、教育科研、空港物流等产业，打造全省人才培育和产业孵化基地，建设国家级滨海生态旅游示范区。

南优：加强南郊生态保护，适度发展优势产业。重点推进火山群世界地质公园、长影海南世纪影城、观澜湖康体休闲等项目建设，大力发展生态循环农业、观光农业和体育休闲产业，实现产业生态化、生态产业化。

西扩：科学规划建设西海岸新区，加快推进海南国际会展中心、五源河文化体育中心等项目建设，重点发展商务会展、文化创意、科技研发、现代物流等生产性服务业，完善配套生活服务设施，建成聚集高端人才的生态宜居区和全省现代服务业核心集聚区。

北拓：合理开发海洋资源，大力发展邮轮、游艇、帆板等休闲产业，加快海上人工岛等项目建设，拓展城市空间，有序发展高端旅游地产，凸显海湾旅游休闲城市特色，展现北岸城市的秀美。

中强：突出综合特色，合理布局产业和生活空间，提高土地集约利用效益；加强城市路网建设，构建循环有序、畅通便捷的城市路网；加快旧城改造，完善基础设施，提升服务业态；建设舒适和谐的生活居住区和现代化的中心商务区。

西扩将重点发展长流组团，长流组团的定位为：滨海旅游、科研文教、办公居住与工业等。长流组团分为四个片区，分别为：西海岸片区、长流片区、粤海通道片区、金沙湾旅游区。各片区的功能定位是：

城市发展总目标：围绕海南建设“国际旅游岛”总体目标，将海口打造为“两市一基地一中心”的目标(即世界一流热带滨海休闲旅游目的地城市，我国旅游业改革创新示范城市；海南国际旅游岛旅游综合服务中心；南海旅游组织与服务基地)，构建与国际旅游岛相适应的现代旅游产业体系。

城市发展阶段性目标：到2020年，海口市国内生产总值达到1390亿元，创业环境和人居环境的优势更加突出，并在全省率先实现现代化，初步建设成为在国际上具有一定知名度与影响力、以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。进一步强化海口作为全省经济中心城市地位，提升省会城市的服务功能，重点发展交通运输、文化教育、商贸流通、旅游服务等第三产业，增强海口对全省的综合辐射与带动作用。

根据《海口市总体规划》的布局，从城市发展区域的开发现状、产业集中程度、自然资源的利用评价和基础设施的开发条件等因素的分析，影响到项目区的中心组团将定位为：重点完善面向岛内的中心服务功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等）。

（2）《海口市“十三五”规划纲要》

8、培育挖掘发展新动力。适度扩大需求，激发内需潜力，促进新旧动能转换，增强经济持续增长动力。

大力推进大众创业、万众创新。优化创业创新环境，着力消除不利于创业创新发展的各种制度束缚，切实解决创业者面临的资金需求、政策扶持、技术支撑、公共服务等瓶颈问题，出台“负面清单”，支持各类市场主体开办新企业、开发新产品、开拓新市场。把发展实体经济和培育有核心竞争力的优势企业作为制定 和实施经济政策的出发点，培育壮大一批骨干企业。鼓励“草根”创业创新，推动各类创新创业孵化平台与天使投资、创业投资融合发展，打造众创空间、众创社区等创新创业平台。规划建设中小企业园区，支持中小微企业加快发展。建立由政府部门、中介机构、投资机构和金融机构等联合参与的促进企业上市挂牌服务合作机制，完善激励政策，支持和鼓励更多企业进军资本市场。

发挥投资对经济增长的关键作用，着力扩大有效投资。把投资重点放在补短板、上水平、增后劲上，围绕基础设施、棚户区改造、产业项目，实施“三个千亿元”投资牵引计划。深化投融资体制改革，防控债务风险，充分发挥财政资金的撬动功能，在基础设施、公共服务领域大力推行政府与社会资本合作(PPP) 模式。充分利用各类金融资本支持，设立城乡统筹发展基金、产业引导基金，带动更多社会资本投向生产性项目。优化投资环境，加大招商引资力度，完善重大项目 推进机制。

大力提升消费对经济增长的贡献率，千方百计扩大岛内外消费。实施城市营销工程，扩大海口的知名度和影响力。广泛开展岛外促销活动，培育扩大岛外市场，增加休闲旅游、婚庆度假、健康医疗、养生养老、商务会展、免税购物、地方特产、房地产以及户外有氧运动等消费产品的有效供给。依托和完善服务全省的教育、医疗、文体、科技等功能，创造和挖掘消费热点，吸引更多岛内消费，巩固和提升全省消费中心地位。加快发展生活性服务业，促进消费结构升级。改善消费环境，鼓励大众消费，推进电子商务与传统商业融合，实现线上线下消费良性互动。

9、构建产业新体系。顺应国家加大供给侧结构性改革趋势，紧紧围绕全省十二大重点产业，积极对接六类省级重点产业园区规划，建立重大项目和重点产业高位推动机制，以市场需求为导向增加有效供给，做大优势特色产业，改造提升传统产业，大力推进产业转型升级，基本构建高端引领、协调融合、绿色低碳、优质高效的现代产业新体系。

（3）海口市美兰区规划

美兰区分为三大功能板块：

中心城区组团——商贸功能区：包括海秀东片区、海府路片区、篮天路片区、

大英山片区、和平桥南端片区、博爱路片区、白龙路片区、国兴大道片区、海甸岛、新埠岛，以上区域是海口市商贸中心城区和省级行政中心。主要发展商业零售、运动休闲、旅游度假、旅游地产、酒店住宿、餐饮和金融保险等服务业，重点打造国际购物中心、免退税购物区和休闲度假旅游区。

江东组团——旅游、临空物流功能区：包括灵山镇、美兰国际机场和桂林洋开发区。主要发展运动休闲、旅游度假、临空物流、农产品加工、科技教育和汽车销售等现代服务业，重点打造运动休闲度假旅游品牌和国际空港物流中心。

南部组团——热带现代农业功能区：包括大致坡、三江、演丰三镇。主要发展花卉、大棚瓜菜、水产养殖、禽畜养殖等热带现代特色农业和运动休闲、生态旅游、乡村旅游、特色文化产业，建设旅游风情小镇，重点打造运动休闲及生态旅游品牌、旅游风情小镇品牌和特色热带农业品牌。

根据功能区划、现实基础和开发潜力，采取带状与组团发展相结合的模式，按照“两区”、“三带”、“三园”、“四岛”优化生产力布局。

——两区，即主城区和江东新区。进一步完善主城区功能，重点推进大英山中央商务区建设和博爱街区骑楼改造，以及和平桥南端、流水坡、山内村、上贤村和下洋村、瓦灶村等区域的旧城改造，提高主城区的城市品位。以上两区主要布局商贸餐饮、运动休闲度假、旅游地产、金融保险等服务产业。

——三带，即热带滨海滨江运动休闲度假旅游产业带、乡村旅游产业带、热带现代高效农业产业带。一是热带滨海滨江运动休闲、度假旅游产业带。依托东海岸和南渡江，主要发展以游艇、高尔夫、旅游地产为重点的滨海滨江运动休闲度假旅游，着力培育旅游新业态。二是乡村旅游产业带。依托东寨港红树林、海底村庄文化、文明生态村和设施农业等资源，在全面完成演丰东赛港至林市20公里长的乡村旅游慢行系统建设的基础上，进一步打造从塔市至演丰镇、三江镇、大致坡镇的百里乡村生态旅游长廊，沿线配套发展休闲旅游、农家乐项目，大力培育乡村旅游产业。三是热带现代高效农业产业带。依托四个镇热带现代农业基地建设，在海文高速公路、琼文公路沿线，重点发展花卉产业、文昌鸡养殖产业和精细高效农业、现代设施农业。

——三园，即美兰国际机场临空物流园区、桂林洋农产品加工园区、桂林洋大学城园区。主要布局临空物流、农产品加工和教育科技服务等产业。

——四岛，即海甸岛、新埠岛、北港岛和司马坡岛。主要发展以游艇、旅游地产为主的现代服务业，发展热带滨海滨江运动休闲、旅游度假和高端地产项目。

依托热带滨海滨江旅游资源，全力推进新埠岛、东海岸、南渡江沿岸、海甸岛以及演丰镇、三江镇等一批大型旅游项目建设，重点建设东部滨海（包括东海岸、海甸岛、新埠岛、北港岛）精品生态运动休闲度假旅游区。加快中心城区商贸圈的发展步伐，大力推进海甸溪北岸滨江风情商业区建设。积极发展海南传统特色餐饮美食，进一步推进海甸岛美食街、新埠岛海鲜城特色餐饮街建设。

海南大智投资有限公司在此背景下，继续投入海甸岛大智商业广场项目的建设，为海南省服务业发展提供更好的基础平台，将进一步推动海南商业零售整体发展，形成以前端源头性创新对接带动海口、海南现代制造业以及旅游业、热带农业等传统和特色产业转型升级、成为海南绿色崛起的实现载体和助推器。

2.1.2 项目发起人及发起缘由

1) 项目发起人

    海南大智投资有限公司

2) 项目发起缘由

商业广场属于现代服务业的一部分，具有购物、休闲、娱乐为一体的强大功能，它不仅可以方便人们生活，也是促进当地商品流通、市场繁荣和带动就业与税收的重要载体。因此商业广场的建设可以在寂静转型的过程中把经济推上新的台阶。

近年来，海南省深入贯彻落实科学发展观，坚持以企业为主体、以项目为支撑、以政策为保障、大力扩大内需，居民消费呈现良好的发展势头。

在此背景下，海甸岛大智商业广场，利用自身区位优势、产业和人才资源优势，提出了建设商业、休闲、娱乐为一体的商业广场。

因此，海甸岛大智商业广场项目已势在必行。

2.2项目建设的必要性

项目海甸岛大智商业广场的建设，符合海口市产业结构升级的“十三五”规划的要求，项目建成后具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。

（一）项目的建设将填补海甸岛购物中心业态缺乏的空白

国际购物中心协会亚太区首席代表凯文认为，购物中心实质上已成为休闲场所。随着社会经济的高速发展，人们生活水平的提高，消费者在购买选购品时对购物场所的选择将摒弃在单个购物场所意识，而具有“街”的意识——即卖点是否集中、 能否“一站终点”，是否有充分的消费选择权，休闲与购物相结合的“一站终点”的消费需求必将迅速成长。购物中心模式俨然已成为零售业的未来发展趋势，仅具备购物单一功能的百货店、超市等将走过或将要走过其高峰期(在我国周边国家和地区，如韩国、台湾等，超市业态也已很少了)，取而代之的将是集购物、休闲、娱乐、 商业观光、文化于一体的商业设施——超大型购物中心。

纵观海口市场，望海国际、名门广场、上邦百汇城、万国大都会都集以超级市场、娱乐、休闲、专卖店等先进的零售业态为主要经营内容，获得了迅速发展。家乐福、大润发、华润万家等大型购物超市纷纷登陆，越开越多。海口的零售市场正面临着重大整合，争相抢占中心商业区核心位置。而作为居住、养老、旅游度假的海甸岛人流密集区域，集多功能于一体的购物中心业态却相对缺乏。大智商业广场项目的建设则恰好填补了这个市场空白，能够促进海甸岛零售商业市场的深层次整合，给居住在该区域的居民带来巨大的便利，带动海甸岛服务业的发展。

（二）项目的建设将加速海甸岛城区改造步伐，促进海口市城市建设的发展

该项目地块位于人民大道二路口，周边为安置房和滨江海岸小区。该项目的开发建设通过将充分整合土地资源，改善周边居民生活环境，将原有的旧房改造建设成为地标性的现代化商业中心，使之成为海甸岛的新景观，进一步带动周边的旧城区改造步伐，完善和提升海甸岛商圈的商业和观光价值，提升海甸岛板块的形象和景观。同时，该项目将直接和间接提供的就业岗位将达到2000人以上，社会效益明显。可见，该项目属于海甸岛区域改造建设的重点项目，该项目的建设将有力推动海口市城区改造的步伐，对促进海口市城市建设有重大意义。

（三）项目的建设是构筑区域性商贸中心城市的客观要求

海甸岛位于海口城市东北部，地理位置优越，交通便利，频临江景与海景，闹中取静，可谓是城中之城，海甸岛的开发建设将成为海口未来城市建设的新亮点。海南要建设国际旅游岛，必然会吸引外来投资入驻，给城市带来了极高的经济效益和社会效益。海甸岛以其独特的生态环境，优越的区位优势，丰富的土地资源，必将吸引国内外众多知名企业纷至沓来。这对于提升海口城市综合竞争力，推动海口市未来城市新形象的建立，塑造高品质滨海度假新生活模式，加快国际化进程具有十分重要的意义。

《海口市商业网点规划》提出：海口将建成区域性商贸中心，充分发挥省会城市强大的聚集作用和辐射作用，整合全省各市县的资源，立足海口，服务全省，面向全国，带动全省商贸经济迅速发展，把海口市建设成区域性商贸中心。项目处于有利的地理位置，良好的景观条件，伴随海口“北拓、中强”发展战略的不断深入，项目的价值将不断涌现。因此该项目的建设是提高本区域发展的一张名片，构筑海口市建设区域性商贸中心城市的客观要求。

（四）项目的建设能提升海甸岛房地产板块的整体价值

海甸岛占据优越的地理位置，由于其频临江景和海景，早已是外地人购置房产、宜居养老的首选之地。经过多年来的开发建设，已成为海口旅游度假房地产的一张名片，该区域内房地产板块整体价格较高，未来还继续有升值的潜力。而项目所在区位，长期以来，虽然占据有利的江景景观资源，但由于产业定位和投入不足，造成景观环境和居住环境欠佳。随着海口城市开发建设的的逐步推进，新一轮的城市发展战略，产业结构的整合升级，城市开发建设已按区位价值规律和城市空间结构优化进入良性发展的轨道，随着海甸岛人流的增多及基础配套的完善，将更进一步促进该区域的土地的升值，以此提升海甸岛房地产板块的整体价值。

（五）项目的建设对增加项目公司的投资收益具有重要的意义

随着海南国际旅游岛的建设，大批外来资金涌入海南以及岛内购买力持续增强，宜居环境改善，海南房价呈现快速上涨态势，涨幅连续位居全国前列。2011年，在持续长时间的政府调控下，海口房地产市场需求受到抑制，成交市场低迷；但价格依旧坚挺，没有丝毫松懈，政府调控尽显“空调”迹象。2012 年在高强度政策调控下，海口房地产市场大起大落，但价格始终坚挺，未能实现预期调控效果。2013 年，房地产“限购令”继续延续，房地产调控的“国五条”又刚出台，未来政府调控重心向解决低收入群体保障房和廉租房建设工作转移，加大扼制投资购房力度。

目前海南房价和国内一线城市相比不是很高。从海南的环境、生态，海南的发展走向看，房价还有上涨的空间。同时随着国际旅游岛的建设，海南四季如春的气候和巨大的发展潜力对于众多养老度假者和投资客具有致命的诱惑力。在未来很长一段时间内，这种状态不会改变，只会加剧。可以预计项目完成后，按目前海口房地产的发展趋势，必然可以实现房产和地产的增值，这对于公司的投资收益具有重要的意义，由于大智商业广场的增值必然会带动周边土地的增值，将直接为项目公司带来巨大的投资性收入。

（六）项目的建设将带动海口城市建设的高水平发展

海口作为一个年轻的省会城市，肩负着统领海南、振兴海南的重任。从省域经济、文化、交通中心的功能出发，通过高水平的城市基础设施建设，为城市的产业发展和城市的空间拓展打下良好的基础。

作为一个地域条件优良的滨海城市，海口有着与其他内陆城市所不同的特点，海口地处热带，四季常绿，河湖密布，阳光沙滩，是适宜发展旅游的城市；气候适宜，雨量充沛，空气清新，有利健康，是适宜居住的城市。这是海口的环境特点赋予城市本身有别于其他城市的特殊性，也是海口可以发挥特色功能的优势条件。

根据新海口城市整体规划要求，需要提升中心区，拓展两翼，带动腹地。这就要求必须依据城区功能布局特征，加强功能配套与完善，突出中心城区的功能地位与作用。而海口总体规划确定的海口的中心城区的中心组团：重点完善面向岛内的中心服务功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等）。本项目的高水平的修建，使得周边开发项目在潜移默化中也具有了高水平的定位。完善的市政建设，方便居民生活社区，良好的居住环境，将带动海口城市建设的高水平发展，也使海甸岛成为海口具有代表性的示范区域。项目的实施对海口市城市整体功能提升有促进作用。

（七）本项目的建设，社会效益和经济效益明显

按照目前项目建设的初步思路，商业广场作为商业用途。在初步设定的经营方案和经营规模的前提下，商业广场的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保证商业广场的正常经营和偿还银行的长期贷款，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。

因此，从满足服务业发展的需要，以及社会效益、宏观经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面来看，建设海甸岛大智商业广场项目是必要的。

第三部分 市场调查分析

3.1海口市区域商业环境概况

从海口市的商业布局来看，海口的商业主要集中在以明珠广场为核心的中心片区商业中心区，但海秀东商业圈却又遇到了发展的瓶颈———车位不够，在现代商业中最重要的因素是车位。目前“明珠广场”600 多个车位、DC 城仅几十个车位，由于车位的限制，这里每天会失去约 20%的购物者。目前海口百货商场除望海国际、明珠广场、东方广场、乐普生（佳心百货）、生生百货、友谊商场等几家较大的百货商场之外，名门广场、上邦百汇城、宜欣商业广场、南亚广场、万国大都会、红城湖国际广场、亿圣和百货、广百、府城天茂百货等大型、超大型商业项目陆续建成。海口老商业圈包括解放西路、中山路、新华路、博爱路、新民西路、得胜沙路等围 合的区域，也是一块集中体现历史文化名城风貌的地区，它将继续发挥其老商业区、 生活服务中心的优势。