第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

2021年度儋州市老旧小区微改造建设项目

1.1.2项目性质

改建

1.1.2项目建设地点

海南省儋州市城区内电信大厦小区、儋州市第一中学小区、供电局军屯宿舍小区、西联西园小区、西联东园小区、儋州中国银行小区、那大老汽车总站小区、海南省烟草公司儋州公司小区、电力村小区、儋州市邮政小区、老人民法院小区、儋州水务局小区内进行微改造

1.1.3项目建设单位

单位名称：儋州市住房和城乡建设局

单位概况：1974年设立城镇建设委员会，1979年撤销建委会，成立儋县基建局，1984年5月，改称儋县建设委员会。1993年12月机构变革为儋州市建设局与儋州市规划局。2002年儋州市建设局与儋州市规划局合并，统称为儋州市建设局。2009年儋州市建设局更名为儋州市住房和城乡建设局。管辖的事业单位有3个：儋州市建设工程质量安全监督站、儋州市保障性住房建设管理服务中心、儋州市城建档案馆。

1.2项目编制依据及研究范围

1.2.1 编制依据

1. 国家旧城改造产业政策、技术政策以及国家、行业地区发展的规划、承办单位提供的工程设计基础资料；

2. 原国家计委建设部联合颁布的《建设项目经济评价与参数》（第三版）；

3. 《海南省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》；

4. 《儋州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》；

5. 《儋州市城市总体规划（2017-2035）》；

6. 《中华人民共和国土地管理法》；

7. 《中华人民共和国城乡规划法》；

8. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》；

9. 《国家新型城镇化综合试点工作方案》；

10. 《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）；

11. 《海南省总体规划(2015-2030)纲要》；

12. 《海南省城镇老旧小区改造指导意见(试行)》（琼建城〔2020〕23号）；

13. 海南省住房和城乡建设厅海南省发展和改革委员会海南省自然资源和规划厅海南省财政厅关于印发《海南省城镇老旧小区改造工作流程》的函（琼建城函〔2020〕353号）；

14. 《建筑物抗震设计规范》（GB50011-2016）；

15. 《建筑物结构荷载规范》（GB50009-2012）；

16. 《建筑物给水排水设计规范》（GB50015-2019）；

17. 《室外给水设计规范》（GB50013-2012）；

18. 《室外排水设计规范》（GB50014-2011）；

19. 《污水综合排放标准》（GB8978-2019）；

20. 《大气环境质量标准》（GB3095-2012）；

21. 《供配电系统设计规范》（GB50054-2011）；

22. 《投资项目可行性研究指南》（国家发展计划委员会，计办投资[2001]1153号）；

23. 《产业结构调整指导目录（2019年本）》；

24. 项目委托方提供的原始设计资料和其它基础资料。

1.2.2 编制原则

坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度，力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。

1.2.3 研究范围

本报告主要对2021年度儋州市老旧小区微改造建设项目的建设条件、投资必要性、投资估算、经济效益等诸方面可行性作出分析。研究范围包括：

1、项目建设的背景和必要性

2、项目建设规模

3、建设方案

4、工程建设方案

5、环境保护和节能

6、投资估算和资金筹措

1.3 推荐方案

1.3.1 项目由来

为贯彻党中央决策部署，落实国务院、省委省政府关于城镇老旧小区改造工作的有关精神，按照“美好环境与幸福生活共同缔造”、“城市更新”的理念，切实解决我省城镇老旧小区在安全设施、配套设施、居住环境等方面存在的突出问题，有效改善居住条件，提升老旧小区居住品质，增加群众的获得感、幸福感、安全感。

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和省委七届全会精神，落实以人民为中心的思想，努力改善民生水平，切实解决城镇老旧小区建(构)筑物破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理机制不健全等问题，实现改造后的小区安全有序、设施完善、干净整洁、管理规范、和谐宜居的目标，使城镇老旧小区居民的居住条件和生活品质得到明显提升，社区治理体系日趋完善。

1.3.2项目建设规模与建设内容

1、建设规模

项目旨在加快儋州市城市建设，提高城镇居民的住房条件，解决老旧住宅小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、环境质量较差等问题，为改善老旧小区居住条件，提高居住品质，优化儋州市人居环境。

2、建设内容

对儋州市的12个小区进行微改造，共117栋，1469户，疏通、改造管线，完善小区消防设施，整修建停车设施，规范设置环卫设施，防渗防漏，外立面整治，整治楼道，规范文化宣传设施，建筑节能改造，增设快递柜，配套休闲设施，绿化美化、清理整治公共绿地等工程。

表1-1 2021年中央预算内投资拟支持项目相关小区情况......

3、2021年6月开始疏通、改造管线主要改造施工。

4、2021年7月开始防渗防漏，外立面整治、建筑节能改造等工程。

5、2021年8月绿化美化、清理整治公共绿地等工程。

6、2021年8月底完成小区微改造工程。

第二章项目建设背景及必要性

2.1 项目提出的背景

2.1.1全面推进老旧小区改造

国务院办公厅日前印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》），要求按照党中央、国务院决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。

《意见》强调，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，大力改造提升城镇老旧小区，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

《意见》要求，明确城镇老旧小区改造任务，重点改造2000年底前建成的老旧小区。改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类，各地因地制宜确定改造内容清单、标准。科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。养老、卫生、托育等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接，同步推进实施。

《意见》提出，建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制。利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展多种形式的基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识。明确项目实施主体，推进项目有序实施，完善小区长效管理机制。

《意见》要求，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。加大政府支持力度，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方隐性债务。商业银行依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量，投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。落实税费减免政策。

《意见》要求，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。完善适应改造需要的标准体系。推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。加强既有用地集约混合利用。

2.1.2海南省小区改造

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和省委七届全会精神，落实以人民为中心的思想，努力改善民生水平，切实解决城镇老旧小区建(构)筑物破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理机制不健全等问题，实现改造后的小区安全有序、设施完善、干净整洁、管理规范、和谐宜居的目标，使城镇老旧小区居民的居住条件和生活品质得到明显提升，社区治理体系日趋完善。

习近平总书记指出，“城市是人民的，城市建设要坚持以人民为中心的发展理念”“人民城市人民建，人民城市为人民”理念，以新发展理念，着力提升城市治理现代化水平。让城市留住记忆，让人们记住乡愁，不断提升群众的获得感、幸福感、安全感。

党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作。习近平总书记指出，要加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。

李克强总理在2019年的《政府工作报告》中对城镇老旧小区改造工作作出部署，又在2019年6月19日主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造工作，顺应群众期盼改善居住条件。

国家住建部、国家发改委、国家财政部认真研究城镇老旧小区改造支持政策，2019年4月印发了《关于做好2019年城镇老旧小区改造工作的通知》，全面布署推进城镇老旧小区改造工作。

省委省政府主要领导多次对老旧小区改造工作提出要求，省政府主要领导专题研究部署我省城镇老旧小区改造工作。为贯彻落实国务院和省委省政府工作部署要求，2019年4月份以来，我厅会同省发改委、省财政厅、省资规厅采取多种措施，指导有关市县推进城镇老旧小区改造工作。2020年，城镇老旧小区改造工作列入省委省政府重点工作事项。现在，我省老旧小区改造正有序推进。

目前我省老旧小区改造工作正有序推进，2019年我省确定在10个市县共41个小区、135栋住宅楼、建筑面积44万平方、涉及4008户居民的老旧小区作为试点开展改造工作，目前有7个项目在建设，其中有3个小区改造已完工。其他小区已基本完成改造设计方案、改造实施方案制定等前期工作，因疫情原因，还未开工建设，将在3月至4月底将陆续开工建设。

2020年计划完成153个老旧小区、893栋住宅楼、建筑面积247万平方米，惠及20000户以上居民的改造工作，目前已启动相关前期工作。

根据试点工作的情况看，遇到的问题还不少，主要表现为：一是老旧小区改造尚在起步阶段，改造工作经验不足。如在确定改造内容方面，在基础类项目和完善、提升类项目的选择方面，需兼顾业主需求、资金分摊和财政投入、财政奖补，所耗费时间较长。二是改造资金难保障。目前普遍存在依赖中央、省级财政补助资金的情况，当地财政配套资金有困难，而业主出资意愿不强，改造资金有缺口压力大。三是小区居民意见难统一。对老旧小区改造内容征求居民意见，需求五花八门，意见难以统一。比如安装电梯，高层居民相对于低层居民的意愿就强烈的多，但低层住户不积极，甚至反对，意见不能统一，小区改造的工作就会难以开展。

2.1.3开展老旧小区改造

一是积极配合省住建厅对全省老旧小区进行全面调查摸底，并向国家有关部门上报我省2020年老旧小区改造计划任务，涉及153个小区、893栋楼、20623户住户。

二是积极争取中央预算内资金支持。中央预算内资金支持范围为城镇老旧小区配套基础设施建设项目，投资补助金额最高不超过核定的项目建安投资。2019年11月，我委已向国家发展改革委申报2020年第一批城镇老旧小区改造中央预算内投资。

三是加强项目储备，编制项目三年滚动计划。据了解，国家将加大城镇老旧小区改造项目资金支持力度。我委将按照实施一批、谋划一批、储备一批的原则，制定项目三年滚动计划。强化资金跟着项目走的思路，为安排好中央资金奠定基础。

2.1.4海南省城镇老旧小区改造指导清单

一、基础类

1.疏通、改造管线。加强水、电、气管线的安全改造，更新老化严重的管线及其窨井盖，确保水、电、气安全运营，特别是用电抄表到户、配电房安全等改造;排查并改造小区内部与市政排水管线混接错接情况，清淘、整修化粪池和清淤、疏通排水管道;完善和规范路灯、供电、供水、通信、广电、燃气等管线，做到管线入地，条件不具备的要统一高度和线路走向，杜绝乱拉乱接，影响消防救援等应急车辆通行;新建、改造和完善小区道路及与小区直接相关的市政水、电、气、路、新能源设施设备。

2.完善小区消防设施。结合现状改善疏通小区原有消防通道和消防车操作场地，保障消防车辆顺利通行和操作;完善或增设消防设施，在楼道等公共部位和场所按规定配置移动式灭火器材。

3. 建设无障碍设施。因地制宜按要求建设无障碍设施方便居民生活。

4.整修建停车设施。因地制宜整顿车库(位)使用秩序，完善交通标识，划设车辆停放位置。

5. 规范设置环卫设施。合理设置垃圾投放设施，满足居民对生活垃圾分类投放要求。

6.防渗防漏。对外墙、屋面存在渗水的房屋进行防渗处理，达到防渗效果。

7.外立面整治。对房屋外墙、屋檐、雨棚破损的进行修补处理,整修、更换破损管道,达到修缮效果;整治破损防盗网、阳台私搭乱建、外挂空调机、广告牌等。

8.整治楼道。对公共楼道墙面进行维修改造，清理楼道乱堆乱放;整修楼梯、栏杆、楼道，修缮破损台阶，修缮、添置公共照明等设施。

9.规范文化宣传设施。在小区主要出入口设置小区平面示意图，方便群众了解小区总体布局;合理配置通知通告、党建、垃圾分类、消防安全知识科普等宣传栏、公示牌。

10.其他基础类项目。

二、完善类

11.建筑节能改造。增设屋顶防水、隔热系统以满足节能、防水要求。

12.更换门窗。更换采光、隔音及密封性不能满足要求的老旧门窗，引导居民采用气密性、水密性、抗风压性满足要求的门窗。

13.完善便民设施功能。改装、加装电梯方便居民生活;改建、新建停车库(楼、场、位)。

14.建设邮政服务场所、快递末端综合服务场所及智能信包箱、智能快件箱等设施。

15.配套休闲设施。维修完善原有休闲场地，配置健身器材等文体设施，有条件的小区要新建休闲设施。

16.绿化美化。清理整治公共绿地，补栽花草树木，完善小区绿化设施，优化绿化布局;结合拆除违章建筑工作，恢复绿化功能。有条件的可建设花园式、果园式小区，鼓励屋项绿化、垂直绿化、阳台绿化。

17.添置电子防护系统。对规模较大的小区出入口可设置视频安防监控系统，根据小区规模设置视频监控、巡查装置、报警等智能安防感知设备系统。

18. 其他完善类项目。

三、提升类

19.设置公共服务设施。根据规范要求，结合小区规模，新建和完善社区服务、居民文化活动等公共服务设施。建设、完善幼儿园及3岁以下婴幼儿服务设施，配套完善涵盖生活服务、医疗保健、照料看护等内容的养老服务设施、便民市场、便利店，要积极引入养老、托幼、家政等服务业。

20.整修配套用房。对被占用或闲置的公共建筑配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有使用功能。有条件的，还应补齐社区管理和物业管理用房。

21.室内装修。引导住户开展室内安装无障碍设施、重新装修，室内卫生间、厨房、阳台雨污分流，油烟排放、设置门禁等改造。

22. 其他提升类项目。

2.2 项目的意义和必要性

2.2.1是老旧小区居民对改善居住条件的迫切需要

习近平总书记强调，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。随着城市现代化进程的不断加快，社会生活水平不断提高，大多数的城镇老旧小区已经落后于时代发展的潮流，有的基础设施老化，水、电、路破损严重，安全隐患突出，有的建筑外墙与屋顶漏裂渗问题突出，有的缺乏公共服务设施配套，功能不全，生活不方便，有的物业管理不规范，私搭乱建，环境脏乱差，小区居民改造诉求强烈。

经市县摸排，全省于2000年前建成的城镇老旧小区有1920个、17.36万套、6000栋楼、总建筑面积1609万平方米。这些老旧小区都不同程度存在着以上点到的问题，居住条件较差，已成为小区居民生活的痛点、城市建设管理的难点。城镇老旧小区改造工作直接关系小区居民的居住条件改善和生活水平的提高，能够从源头上解决老旧小区居民的生活难题，改善生活状况。百姓的需求就是党和政府努力的方向。把改善老旧小区居住环境、提升居民生活质量，推进老旧小区改造提上重要议事日程，作为民生工程加以推进，是各级政府责无旁贷的责任。

2.2.2对推进海南省城镇老旧小区改造工作具有重要意义

2019年4月，省住建厅转发住建部、国家发改委、财政部印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，在全省部署开展城镇老旧小区调查摸底工作，组织市县申报开展老旧小区改造试点项目和计划。2019年7月，省住建厅会同省发改委、省财政厅印发《关于加快做好城镇老旧小区改造工作的函》，再次要求市县摸清底数，做到底数清、情况明，并要求每个市县选2个以上有代表性的老旧小区进行改造试点，摸索经验。在调查摸底的基础上，结合当地财力，由各市县筛选推荐，并报经省政府同意，我厅会同省发改委、省财政厅向财政部申请2019年中央城镇老旧小区改造奖补资金。共有10个市县，41个小区（135栋住宅楼、4008住户、建筑面积44万平方米）申请到2019年中央城镇老旧小区改造奖补资金4248万元，支持市县推进老旧小区改造工作。

2.2.3促进建立健全老旧小区改造机制的需要

很多老旧小区住宅已经房改多年，没有统一的产权单位，改造主体难确定；有的老旧小区改造资金难保障。老旧小区改造虽然有中央财政、省财政补助资金支持，但由于需要改造的内容多，资金需求大，而小区住户出资意愿不强，改造资金压力大。有的老旧小区居民意见难统一。对老旧小区改造内容进行征求居民意见时，需求五花八门，意见难以统一。比如安装电梯，高层居民相对于低层居民的意愿就强烈的多，但低层住户不积极，甚至反对，意见不能统一，小区改造的工作就难以开展。同时办理规划、施工报建所需的材料凭证很难找齐等，影响了老旧小区改造工作的顺利推进。为了解决试点过程中存在的问题，在借鉴先进省市的经验和做法基础上，结合我省实际，我厅联合省发改委、省财政厅、省资规厅草拟《海南省城镇老旧小区改造指导意见（试行）》，经过两次征求省直有关部门和各市县的修改意见建议，修改完善后，经省政府专题会研究，于2020年2月20日由省住建厅、省发改委、省财政厅、省资规厅联合印发实施。《指导意见（试行）》，对老旧小区改造的总体要求、基本原则、主要任务、实施办法、保障措施提出具体要求，并提出改造项目改造内容参考清单，具有很强的针对性和可操作性，对指导推进我省城镇老旧小区改造工作具有重要意义，对加快推进我省老旧小区改造工作将起到积极的促进作用。

2.2.3是财政资金支持老旧小区改造的体现

城镇老旧小区改造作为城市治理的重要内容，一定程度上体现着一个城市治理体系和治理能力现代化的水平。财政作为国家治理的基础和重要支柱，在事关城市治理的老旧小区改造中自然不会缺席。

目前，中央财政已将城镇老旧小区改造纳入转移支付范围，对地方城镇老旧小区改造给予专项补助。省委省政府非常重视该项工作，在财政资金安排上给予大力支持，2020年省级财政按与中央补助资金1:1的配套比例足额安排了省级财政专项资金。市县财政将结合自身财力，统筹中央、省级财政补助对老旧小区改造予以支持。

在具体的支持方式上，有以下三种：按照老旧小区改造项目内容参考清单，对于老旧小区疏通、改造管线等10类基础类改造项目，财政资金将予以重点支持；对于老旧小区建筑节能改造等8类完善类改造项目，财政资金按以“以奖代补”的方式给予积极支持；对于老旧小区设置公共服务设施等4类提升类改造项目，财政资金将发挥“四两拨千斤”的作用，吸引社会力量以市场化方式参与改造及后期运营，使财政投资实现乘数效应。

2020年，省财政已下达市县老旧小区改造专项资金8496万元，后续还将根据中央财政补助资金到位情况下达相关资金。

2.3 项目可行性

2.3.1加强组织领导，落实工作责任

督促指导市县政府认真贯彻执行本指导意见，对城镇老旧小区改造工作负起主体责任，主要领导总责，分管领导具体抓，做好调查摸底，制定改造计划，落实改造资金，建立联席会议制度，明确各部门职责，按计划有序完成改造任务。

2.3.2指导市县做好改造项目策划计划

指导市县按照轻重缓急，本着“成熟一批、实施一批”的原则，制定城镇老旧小区的改造计划和年度实施计划；根据城镇老旧小区的不同情况，充分广泛征求群众意见，尊重自然条件，科学评估，按照整体连片打造或“一区一策”的要求，将工作做细做实，组织编制改造项目的设计方案和实施方案，对改造项目进行资金测算，明确资金来源，并实行改造项目清单化管理。

2.3.3指导市县简化改造项目的建设审批手续

对不涉及新增建筑及不改变外立面的改造工程，试点承诺制及备案制管理；涉及新增配套服务设施、经营设施的，在取得大多数业主同意的前提下，探索按照代表全体业主共同持有共同管理的方式由实施改造单位进行报批或报备管理。

2.3.4指导市县多渠道筹措解决建设资金

首先市县地方财政要按照一定比例配套补贴资金。其次引入社会资本参与城镇老旧小区改造工作。第三是落实小区居民以个人出资（依法提取住宅专项维修资金、住房公积金）、公共收益等方式筹集资金。

2.3.5加强督促指导，确保按期完成改造任务

下一步省住建厅将会同省发改委、省资规厅、省财政厅等相关部门加强对老旧小区改造工作进行服务指导。逐个市县逐个项目进行检查指导，分析、解决存在的问题，确保2019年改造项目2020年4月底前全部开工，2020年改造项目5月初陆续开工、7月底前全部开工建设。同时加强资金和质量监管，保证资金使用效率、确保改造工程质量，保障改造成果真正惠及广大群众。

第三章老旧小区综合整治方案

3.1国家政策支持

城镇居住小区是城市的基本生活单元，是城镇居民生活的主要空间。长期以来，功能缺失、配套不全、管理不善的老旧小区成为城市品质和功能提升的短板。党的十九大以来，以习近平同志为核心的党中央高度重视城市工作，对包括城镇老旧小区改造在内的城市发展工作作出了全面部署，提出要加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。

习近平总书记在2019年7月30日召开的中央政治局会议上指出，要实施城镇老旧小区改造等补短板的工程。李克强总理也多次对加快城镇老旧小区改造提出明确要求，并分别在2019年6月19日、7月31日召开的国务院常务会议上，对推进城镇老旧小区改造工作进行了专门部署，要求把社区医疗、养老、家政等生活设施纳入老旧小区改造范围，给予财税支持。住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委两次联合下发通知，明确将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，并对推进老旧小区改造工作作出了具体要求。

3.2整治工作任务

按照《海南省城镇老旧小区改造指导意见(试行)》（琼建城〔2020〕23号）；和以下工作流程，对240个小区进行综合整治提升，高标准完成整治任务，实现老旧小区整治任务 “清零”，每个区打造精品整治项目 3－