文昌玉佛宫文化园景区项目可行性研究报告

海南方能投资顾问：www.yangzz.com

作者: 轶名日期： 2013-09-22

单位概况：2012年12月12日海南省岛东林场和文昌市旅游投资控股有限公司及辽宁海城市巨伦运输有限公司三家签订合作协议，共同组建了文昌玉佛宫旅游文化发展有限公司，成为开发建设文昌玉佛宫旅游文化公园景区项目投资主体。文昌玉佛宫旅游文化公园项目是文昌市政府十二五规划项目之一，并经市政府批准申报为海南省重点文化产业项目。该项目于2010年经文昌市人民政府299号文件正式批准立项，并于2011年9月26日由文昌市人民政府下发655号文件批准,将文昌玉佛宫旅游文化景区项目选址于文昌月亮湾规划起步区，用地面积1561.87亩。

1.1.3 项目拟建地区、地点

海南省文昌市月亮湾规划起步区，龙楼镇东部海滨。

1.1.4 承担可行性研究工作的单位

单位名称：海南方能投资顾问有限公司

单位概况：海南方能投资顾问有限公司，由方能集团（北京）有限公司与市经济委员会下属机构共同组建提供编制项目建议书、编制项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告、工程项目管理咨询、评估咨询、工程项目管理、奖金申请报告、工程设计、规划咨询、工程监理、企业管理咨询、商业计划、投资咨询、项目数据分析、工程技术咨询解决方案为主营业务，涵盖投资银行服务（企业并购与融资）、国际商务咨询、营销咨询、管理咨询服务等业务的综合性顾问公司。

1.1.5 研究工作依据

①　《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；

②　《城市规划编制办法》（2006）；

③　《风景名胜区条例》（2006）；

④　《风景名胜区规划规范》(1999）；

⑤　《旅游规划通则》（2003）；

⑥　《文昌市城乡总体规划（2011-2030）》；

⑦　《文昌月亮湾北部起步区控制性详细规划》

⑧　《文昌市城市总体规划（2004-2020）》

⑨　《城市用地竖向规划规范》（GJJ83-99）

⑩　《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2003年版）

11　《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）

12　《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

13　《住宅设计规范》（GB50096-1999）

14　《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

15　《海南省规划技术管理的相关规定》

16　国家、海南省、文昌市相关法律法规；

17　项目建设单位提供的相关资料。

1.1.6 研究工作范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

1.2 可行性研究结论

1.2.1 项目建设期限

项目一期工程建设期限为28个月，具体建设时间为2013 年9月至2015 年1月。

§1.2.21.2.2项目建设规模与具体内容

文昌玉佛文化园一期工程以佛教玉石文化、佛教为主线，融合了玉石文化、佛教文化、文昌地域文化三者合一，目标在于修建成国内最大、设施最齐全、内容最丰富的与佛文化园。文昌玉佛文化园一期工程主要分为两个区，即玉石佛文化公园核心区、玉石养生体验酒店特色区。整个建筑群整体设计为顺应山体蜿蜒盘旋而上，宛似一条“飞龙”卧在山脊上，并似欲腾空而上。以山脊为隐形中轴线，主体建筑均沿轴向逐级布置，背靠耸入云霄的高山，山阴草木香。在浩大的空间容量中，精巧地构建了由光寺、朝圣堂、琉璃广场、莲花放生池、迎宾大道、玉佛宫、莲花桥、七叶莲花广场、山门照壁等组成的玉佛文化核心建筑、造型精致优美辉煌，展示以正史文献记载中的内容，与民间习俗、神话传说等内容结合，并与玉石养生体验酒店特色形成养生休闲、素斋文化餐饮、玉器展览品文化旅游产品、服务内容结合，形成具有独特文化主题的，集展、卖、休、赏、体、购为一体的现代文化旅游模式。

拟建项目占地面积572792.55平方米，建筑总面积196657.20平方米，玉石佛文化公园区容积率为0.17，玉石养生体验酒店特色区容积率为0.64，建筑密度,15.03%，其中玉石佛文化公园区建筑面积60000平方米，玉石养生体验酒店特色区建筑面积136657.20平方米。

1.2.3 投资估算和资金筹措

项目计划总投资548724.68万元，其中：固定资产投资496760.45 万元（包括土地费用223386.80万元，玉石投资费用197237.52万元，建筑安装工程费用294848.41 万元，工程建设其他费用45692.41 万元，预备费1727.047 万元），铺底流动资金51964.23万元。项目融资446240万元。

1.2.4 项目财务和经济评论

通过财务分析计算可知，项目建设成后年收入115383.68万元，年利润总额为57041.73万元；项目静态投资回收周期为4.87年（不含建设期），税前动态投资回收周期为6.45年（含建设期），税后动态投资回收周期为9.14 年（含建设期）；项目内部收益率税前为12.41%，税后为8.82%；项目财务净现值所得税前为151154.09 万元，所得税后为24379.47万元；项目投资利润率为10.39%，投资利税率为13.55%，盈亏平衡点为34.41%。这说明项目盈利能力好，抗风险系数高，具备投资可行性。

1.2.5 项目综合评价结论

该项目是文昌玉佛宫文化园建设一期工程项目。结合现状，借鉴国内外旅游度假区成功运作经验，将其打造成一个以玉佛文化为脉络，汇聚中国传统的玉石文化与佛教文化、文昌文化，融滨海风光、科普教育、民俗风情、休闲度假于一体的国际化旅游风景区。项目建设符合文昌市城市总体规划，符合国际旅游岛建设发展要求；改造建设规模和内容适宜，工程建设方案切实可行，项目建设条件具备；工程投资估算合理，资金筹措方案可行；项目建成后具有明显的社会效益、环境效益和经济效益，项目建设是必要和可行的。