亿豪盛世项目商业计划书

海南方能投资顾问：www.yangzz.com

作者: 轶名日期： 2013-09-22

一、企划推广的核心概念

公司始终坚持“质量第一，用户至上”的原则，把“创亿豪信誉，树亿豪品牌！尽心竭力为业主提供放心房、称心房！”作为亿豪公司不变的宗旨和不懈的追求。

如今，海口市亿豪房地产有限公司正凭借其科学规范的内部管理，优秀独特的企业文化，精干高效的人才队伍，通过“住宅产业现代化+企业管理现代化+资本运营现代化”的新世纪发展战略，采取以住宅业为主的主业精深化、前后向关联化的产业定位策略，沿着住宅产业现代化的道路不断前近。

地产项目制胜的关键是品质和创新，在市场同质化的今天，品质不是制胜关键，创新也不仅是产品的创新，而是升化为一种观念的创新。

我们推销产品，靠的是品质，更要靠的是思想和文化。

我们赎卖的是思想和文化，是对生活的理解和感悟，是对生活的热爱和对生活的憧憬。

我们要创造需求，引导市场，而不是迎合市场；未来的市场推广，是用观念和卖点与消费者沟通。

基于本项目，我们要体现产品自身的品质、档次、品味，需要更丰富的内容支撑。产品综合力，将是宣传的强势所在，优越的性能价格比将是获胜的法宝。

二、品牌意识的导入

品牌就是商品差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其它同类商品区别开来。每一个品牌，都有自己特定的内涵，表明有独特的目标市场和共同认知的目标客户群。

人居理念的本质就在于人与自然，人与环境的和谐统一，按现时一般性的说法，就是以人为本的人本精神。而高尚人居领地已成为我们谈论的永恒主题……

因而，塑造以人为本的家园，把家园与自然和环境做得和谐完美，创立21世纪高尚人居领地，是亿豪房地产苦心经营的崇高目标。亿豪盛世站在2010年高尚人居理念的高度上，成为了后现代“新城市”经典之作。

品质

城市通过建筑诠释对社会的理解，建筑应该代表身份，建筑应该聚分群体。海口地产领跑者——亿豪地产联袂中外地产名门，以气度非凡的人文思想，倾力打造权利、礼仪、教养、纯粹、现代、自然的高尚的生活。项目多以价廉物美为自身主要优势来抢夺市场份额，而开发商均喜爱以低价入市的形式来吸引消费者的注意，往往忽略了突出产品自身的品质诉求。所以，我们应不同于时下的一般项目，我们所要倡导的，是一种高品质的生活，我们的创新不仅是一种革命，也将顺应市场目前的需求，满足买家对居住的挑剔。

格调

格调型的结构空间，跨越艺术创作的生活领域，成功演绎了从生活在别处到生活是别处的人居理念。我们所阐述的“格调”，是与建筑外观相联系的，具有不可分割的关系。本案超凡脱俗的产品在众多以郊区化、田园化形象为标签的项目中应显得充满个性、现代和时尚，引领了一种真正的潮流，是在诠释独特的舒适住宅风格。

人性

塑造以人为本的家园，把家园与自然和环境做得和谐完美，健全的社区设施，人居理念的人性设计即体现了亿豪居民以“居住”的切身体验，社区的多种现代设施：安保系统、信息网络系统、三重信息管理系统、消防监控报警系统、自动灭灯系统都体现了现代的人居为本的住宅理念。

专业

由于地产是一块众人皆知的肥肉，众多开发商的跑马圈地，低价入市，直接导致了其市场中大批非专业操作项目的诞生：手续不全、粗制滥造的怪胎比比皆是。所以，我们应对项目进行彻底的、统一的专业手法操作，使一种严谨、有效、追求精品的专业态度和作风渗透入每一个开发的细微末节。并且，亿豪提出了海口首个精装可选family，可选式菜单式装修，个性选择，聘请著名室内设计师主持装修设计，并直接参与到前期户型设计中，从室内设计的角度把握户型的合理性。同时针对不同户型设计出不同风格的房子，典雅浪漫、高贵卓然、淡雅温馨… …充分张扬家的个性。

三、品牌形象的塑造

1、赋予项目清新独特易记的名字及区别商品识别的标志，设计独特的个性形象包装，通过系列社会性公关（或推广）活动，迅速在市场建立认识度。

2、在消费者立场盾，力求产品设计精细，平面布局合理，配套方便实惠，充他体现文化，体现品味。

3、保证施工质量和进度，给予购买者信心保障，建立品牌形象。

4、提高销售质量，做为一具提供人性化设计的发展商，应让客户享受到我们所提供全面优质的品牌服务。

5、加强售后服务，通过提供完善的售后服务将楼盘的品牌效应延续。

例如通过发展商与业主的联谊活动，从物业管理、工程质量等方面建立友好关系，塑造好和入住氛围。形成良好声誉，从而获得经济效益和社会效益双丰收。

最终，我们倡导的品牌意识不但包括项目的品牌形象，其目的在于通过树立项目的品牌形象从而树立发展商的整体品牌形象。建立完善的销售渠道，例如：通过客户介绍新客户购买且成功成交的，应给予旧客户各种不同的优惠。其目的是巩固已有的市场份额的基础上，再进一步扩大市场占有率。

四、产品定位

对于地产项目而言，最容易打动消费者的──首先是交通，便捷的交通优势是买家永远不会抛弃的主题；其次是产品，是板是塔是“汤”是墅，买家想要什么，他自然会关注什么；再次是价格，物美价廉不只适用于普通日常生活用品，对于不动产同样适用；还有环境，自然居住已经不是提倡的主题而是必须的主题，至于物业管理、小区智能化配套等其他元素，也是买家评价项目好坏的标准之一。

对于本案“亿豪盛世”来讲，周边的项目楼盘不多，市场的竞争也是海口整体市场的考验，可谓此一时，彼一时，要想在众多个案中脱颖而出，必须探求出市场需求的真谛。周边大环境已趋于成熟，已得到了人多消费者的认可，所以不能将它作为强势卖点来宣传，所以，针对本案而言，从前期整体规划、园林规划、产品规划等一系列工作都应提前步入实效，做到对产品细致、严谨、一丝不苟的剖析论断，

做到对市场、对有效需求消费群体有的放矢，而不至于盲目制造产品，盲目推向市场，而最终以失败告之。

终上，产品综合力，将是宣传的强势所在，优越的性能价格比将是获胜的法宝。

（一）、设计思想

本项目总体定位是把握海口城市整体风格，将新城现代风貌和古典文明融入到方案中去。做成休闲型园林式高档住宅小区，将物质繁华和精神文明有机结合。

1、本规划设计为海口首座高档园林住宅小区，它摒弃了一般小区在物业功能设置上景观建设不足的缺陷，它是海口城区的诗意园林，是精神与物质的双丰之地！它不仅仅让你享受现代文明的舒适，更寻求与居住者心灵深处的精神合。

2、规划中重点突出和市政府城市整体规范的协调一致，同时兼顾开发效益和社会效益，力求缔造一个XX北区具有代表性的高品质精品住宅楼盘。

3、环境营造中，小区内环绕一带弧形水系，并以此为骨架串联各中心绿地，尽可能实现最大多数的住宅傍水而居，充分体现景观的均好性。小区内设有健身广场，网球场，漫步道，旱喷，嬉水池等休闲空间，可谓无一处不用心，无一处不怡情。不但提升了小区自身品位，同时也为小区与国土广场提供了一个景观过渡空间，让水景及绿化网络最有效的，最大限度的实现视觉美景和感官舒畅！

4、现代的建筑群落，刚劲有力的错落在天际线，盛世金城必将以一流的户型设计、一流的社区环境及配套设施，为海口引入全新居家理念，让您尽情演绎高品质生活。

（二）、产品设计

“盛世金城”规范本着“以人为本、回归自然”的基本设计思想，并结合其自身在海口城市中所处的位置而作，统一中不乏个性。具有“庭院式”的特点。

平面设计

①采用“区内组团”设计，围合出多块小块的公共绿地（花园），为邻里间的交流提供了充足的空间和优雅的环境。这种人为营造出来的便于交流、宁静和谐的气氛，正是业主们感受到亿豪那种说不出的“好”，才是我们规划设计的精髓所在。

②沿区内交通干线，在园区外围布置停车位及地下停车场。既保证人车公流的效果，增加园区的宁静气氛与安全感，保障绿化空间的整体性。

③楼座正南正北的布局，保证采光与通透兼得。

小高层

位于亿豪盛世最北部的4#楼、5#楼、13#楼，是20层与13层错落的板式小高层公寓，规划上有两个出发点：

①阻隔北部公路的噪音，减少小区外界对小区的影响。

②如果有个地方可以俯瞰海口城的全景，那会是……？所以，亿豪从外观上讲可以用“壮丽而不失婉约”来形容了。

五、诉求对象特点分析

今年计划推出的产品有两种：多层商品房、板式小高层公寓。多层商品房面积偏大，（120㎡以上，总价在25万以上）板式小高层主要用于安置磷肥厂宿舍职工，面积自50平米与90平米不等，价格极为优惠，也可以向社会主推部分小户型，所以主要将多层商品房的客户分析如下：

“盛世金城”成交客户基本特片是：

30-45岁之间，以男性客户为主，家庭结构为夫妇二人或三口之家，职业以公务员和自由职业者、私企业主为主。在他们置业过程中，一般到访2—4次，约一个月内，即签定预书，并大多选择按揭付款。他们购房大多用以自住。从认知途径上看，以周边居民和老业主介绍为主。

六、客户群体定位

30—45岁，文化程度高，大部分居住在北城区，职业稳定，家庭人口少，生活时尚，追求生活品位与个性，认同（或容易接受）“住宅郊区化”的新观念，消费更注重品质，经济承受能力在20万—50万左右。分类：私企业主、国有企事业单位管理人员、自由职业者（律师等）。

七、产品总体战略方向

（一）重要卖点：

● 地段优势——新老城区繁华向幽静的理想融合域

● 大环境成熟——城区住宅流向区

● 产品创新——是对人居理念完美诠释、居住生活的创新

● 个性生活——欣赏建筑，欣赏风格并实践人居理念，是“盛世金城”的生活概念

● 户型设计——复式、挑空、错层、跃层、夹层，一切带来舒适的设计；采光好、通风好，所有利于生活的因素

● 装修菜单式——海口首个，个性选择，户房样板，完美生活体现

● 社区规划——超大人文社区，亭台、水榭，处处绿意葱茏，占地5万多平方，1.58超低容积率，超阔楼间距(日照间距1:1.56)

● 园林设计——“以人为本”的理念，以“自然、绿色、健康”三大块为主题定位，再现深厚文化底蕴

● 社区配套——全功能会所配套齐备，满足日常生活方方面面

● 交通环境——纵横南北的全方位立体交通网络

● 专业开发——实力雄厚的开发商，拥有多年开发经验，打造XX区的完美社区

● 品质建设——严谨、知名的建设部门，技术老到，经验丰富，保证工程质量无忧

● 知名物管——专业物管，照顾生活点滴，营造温馨生活环境

（二）产品利基点分析：

1、建筑风格：

时下的发展商和消费者对其风格到有颇多的诠释，想用一种建筑风格给予其自身一种生活品味和生活追求的肯定，建筑风格对于这些人来说是建筑艺术和审美价值的直接体现形式，它已作为一种社会思潮深刻在人们的价值观和审美观中加以体现。

亿豪盛世小区主要为多层住宅，分西部和中部两大组团，其规划建筑延续现代风格，蕴涵端庄，典雅和尊贵的时尚主义精髓，使屋顶立面清新、自然、和谐、线条简洁明快。建筑因气质而久远，亿豪以优雅悦目分段式立面，以挺拔俊秀的竖向线条，以充满韵律的瓢窗，以简洁明了的装饰架构，以清新素雅的建筑色彩，诠释了现代建筑永恒的魅力。使传统与现代、继承与创新在这里相映成辉，为广大住户营造一个悠闲恬静，舒适优雅的理想居住环境。

2、外立面：

外立面：高级外墙砖；门：进房门为高级欧式防火防盗门；窗：彩铝+环保玻璃；阳台：烤漆栏杆+环保玻璃；通讯：每户两门IDD电话，有线电视到户；大堂：地面花岗岩、高级墙面砖、造型吊顶。

3、户型：

亿豪房地产开发已历8年，曾经研究并设计十余种基本户型，销售近500套，积累了丰富的经验。亿豪盛世的户型设计，正是在这些经验基础上的发展，一方面或多或少有前期户型的影子，另一方面又是推陈出新。

★多层户型主要特点如下：

①顶层带有屋顶平台；

②每户功能分区明确，保障私密性；

③户内采用错层，即有三个楼梯的高差，流动空间设计，极具情调与变化；

④大开间灵活分隔，户型具有可塑性；

⑤每户送集中空调系统，可以自由调整室内温度，节省能源，使用方便，室外贴高档面砖，既保证了建筑外型美观，又提高了社区档次。

★小高层公寓：

①主力户型为三室二厅一卫一厨的标准平面户型；

②主力户型使用率达到82%，经济，实用，绝无一丝浪费空间；

③主要功能区（比如主卧和主卫、餐厅和厨房、客厅），面积充足，确保居家使用时的舒适效果；

④一梯二户，楼内交通便捷。

4、园林景观：

亿豪秉承“以人为本”的园林设计理念，以“自然、绿色、健康”三大块为主题定位

园林景观规划主旨是将社区规划与建筑风格融为一体，互为景观设计，让人一步入社区就会产生一种身临其境的感觉。创造符合现代生态学、美学的精神特征，控索空间环境和景观文化意境以及企业文化完美结合的表达方式，在理解建筑创意的基础上，使其在景观环境中得以延续与强化。体现人与自然的关系，将宅间绿地与户内绿地有机的结合在一起，形成绿地的均好性。人造溪流贯穿整个社区，十足“亲水”；社区选用多种养生名贵树种，可以精心营造舒适幽雅的居住环境。

景观及配套：小区景观打造耗费千万元，园区内环绕一带弧形水系，并以此为骨架串联各中心绿地，设有老年健身广场，儿童活动乐园、漫步道，旱喷，嬉水池等休闲空间，尽可能实现最大多数的住宅傍水而居，充分体现景观的均好性。

5、社区总体规划：

小区共有十三住宅和一栋商铺及会所。中心会馆区位于地块东北角，XX北路和张庄路交叉口，内部功能包括物管办公室及适量高档经营用房，并结合戏水池、铺装广场等营造了一个提升小区自身品味的休闲空间，同时也为小区与国土广场提供了一个景观过渡空间。

商铺沿XX北路布置，为整个小区提供生活便利。住宅主要为多层住宅，分西部和中部两大组团，位于中心水带两侧，户户朝南，并且拥有良好景观及活动空间。

园区内环绕一带弧形水系，并以此为骨架串联各中心绿地，自东向西设有老年健身广场，网球场，儿童活动乐园、漫步道，旱喷，嬉水池等休闲空间，尽可能实现最大多数的住宅傍水而居，充分体现景观的均好性。

6、会所配套：

会所是供社区业主活、休闲、娱乐、交友的综合所。

要结合客户群体的特征、年龄、喜好、品味来设置其中的功能。

亿豪盛世专设VIP尊贵私家会所，内设健身房、酒吧、桌球室、咖啡屋、棋牌室、茶馆、网吧等娱乐场所。氽暇时刻，品茗、健身、打球……，在细致周到的服务里，休闲与娱乐于一身，尽享生活乐趣。

7、物业管理：

海口亿豪物业管理有限公司，成立于2000年4月，注册资金为伍拾万元整，系三级资质，主要从事住宅小区和商业楼宇等管理与服务。

公司凭借科学规范的管理模式和优质的服务，先后多次荣获由省、市建设局、市房管处以及城市管理局颁布的“优秀住宅小区”，“优秀物业管理达标小区”，在海口小区管理评比中多次获得第一名。