朝东家苑项目计划书

　　　

　　　一、项目建设说明

　　　朝东家苑小区，是河池新朝东投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为朝东河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。

　　　二、项目选择地理位置概况

　　　该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。

　　　三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位

　　　1、市场需求状况

　　　（1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。

　　　（2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。

　　　（3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。

　　　2、开发策略定位

　　　（1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。

　　　（2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。

　　　（3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。

　　　（4）、较好的施工质量。

　　　（5）、科学的物业管理。

　　　四、项目建设规模、小区规划、建筑风格

　　　1、建设规模

　　　规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。

　　　2、小区规划、建筑风格

　　　（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。

　　　（2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。

　　　（3）、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。设有体育、健身场地及设施。

　　　五、环境影响、风险分析及防范措施

　　　1、环境影响

　　　符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。

　　　2、风险分析

　　　（1）、小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积压。

　　　（2）、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。

　　　（3）、户型设计与市场需求不对接，造成房屋积压。

　　　（4）、周边企业入驻数量不足，需求量不大。

　　　3、防范措施

　　　（1）、充分进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等）。确定合理开发规模及户型面积分类。

　　　（2）、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。

　　　（3）、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。

　　　（4）、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设施的建设。

　　　六、建设成本、销售、税金、利润估算

　　　1、建设成本估算：

　　　2、销售估算：

　　　3、利润估算：

　　　七、项目资金运作

　　　1、项目初期投资

　　　（1）、土地费：270元/㎡×415068=1122.3万元

　　　（2）、前期立项、规划、勘察、设计、审图、消防审查、公司费用、广告费等计：420万。

　　　合计：1542.3万元。

　　　2、项目的融资

　　　（1）、对工业园区已建厂房1-2#，6-11#租赁、出售。

　　　（2）、对工业园区规划厂区进行租赁、出售。

　　　（3）、寻找共同开发的合作伙伴，对方出资，我方出地，负责立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档等全方位服务，达到利益双赢。

　　　（4）、房屋销售过程融资。

　　　（5）、银行抵押贷款。

　　　八、项目实施原则及建设周期

　　　1、项目实施原则

　　　2、建设周期

　　　九、销售策划

　　　十、项目立项结论

　　　通过以上论述，该小区建成后，能够达到对工业园区的企业有利生产，方便生活。能够起到促进中小企业入驻工业园区，拉动百旺经济开发及金城江区经济作用。

　　　本项目在周边企业入驻具有一定数量，且有相应配套设施，户型平面布局合理，户型面积适宜，建筑风格高雅，颜色搭配合谐，观赏性强的景观园林，优良的施工质量，科学的物业管理，把握好销售市场，其项目是可行的。