昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究报告(修订本)

 

第一章  总  论

1.1项目基本情况

（一）项目名称：

（二）项目性质：新建

（三）项目投资：1975.30万元

（四）建设地点：本项目位于石碌镇人民北路东侧，中西医结合医院门诊部南侧。

（五）项目用地：项目选址范围内建设用地为国有土地，用地性质为医疗卫生用地。工程建设规划净用地面积3741.30平方米（约5.61亩）。土地取得方式为行政划拨。

（六）项目业主：

1.2研究范围及主要编制依据

1.2.1研究范围

海南方能投资顾问有限公司受项目业主委托，对昌江县中西医结合医院经济适用房项目进行可行性研究并提交《昌江县中西医结合医院经济适用房项目可行性研究报告》，其主要研究范围包括：项目背景及必要性、建设条件、建设内容与规模、建设方案、节能、环境保护、投资估算及资金筹措、财务分析、社会效益综合评价等。

1.2.2主要编制依据

中华人民共和国国家发展计划委员会、中华人民共和国建设部《经济适用住房价格管理办法》

《经济适用住房管理实施办法》（建住房[2007]258号）

《海南省人民政府办公厅关于印发海南省经济适用房管理实施办法的通知》（琼府[2009]31号）

《海南人民政府关于加快发展保障性住房的意见》（琼府[2010]64号）

《昌江县国民经济和社会发展第十二个五年总体规划》

《昌江黎族自治县城乡总体规划（2010－2030）》

《昌江县黎族自治县经济适用房建设和管理实施方案》（昌府办[2008]56号）

昌江黎族自治县发展和改革委员会关于中西医结合医院职工经济适用房项目建议书的批复（昌发改函[2013]160号）

昌江黎族自治县住房和城乡建设局委托书（昌住建函[2013]106号）

昌江县规划管理局关于本项目的规划条件通知书

项目其他有关资料

1.3可行性研究的主要结论

1.3.1 项目建设必要性

社会经济适用房建设成为2010年中央“两会”商讨议论的热门话题。各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有的还提出了明确的目标和实施措施。可见大力加强社会经济适用房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了“拥有自己一席之地”的希望。

项目建设的必要性主要有以下几个方面：

1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任。

2、构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题。

3、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性。

4、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性。

5、完善房地产供应结构、促进房地产业持续健康发展的需要。

1.3.2 建设内容及规模

本项目工程建设昌江县中西医结合医院经济适用房住房2栋，共104套，其中：用地面积为3741.30㎡，经济适用住房104套，每套户型面积97.40㎡，包含每户套内面积74.50㎡，公摊面积22.90㎡。总建筑面积为10368.20㎡，其中公建面积为238.60㎡。

1.3.3 建设期安排

根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为1年，具体安排为：

2013年10月中旬以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。

2013年11月以前，陆续完成施工图设计和工程招投标工作。

2013年12月至2014年7月中旬以前，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管网工程。

2014年7月至8月，完成项目设备安装与装修工程及交付验收。

1.3.4 项目建设投资及资金来源

1、项目建设投资

本项目建设总投资1975.30万元，其中：前期工程费用20.74万元，基础设施建设费487.30万元，建筑安装工程费1310.54万元，项目管理费41.47万元，规费及其他费用38.37元，基本预备费76.88万元。

2、资金来源

本项目建设资金来源由购房职工自筹。

3、资金使用计划

本项目建设资金一次性筹措到位，按工程进度逐步使用。

1.4主要技术经济指标

主要技术经济指标见表1-3。

表1-3 项目主要技术经济指标

1.5 主要结论与建议

1.5.1 结论

本项目是县委、县政府进一步改善民生、促进经济增长、保持社会和谐稳定的重要举措。项目建设内容符合有关产业政策和地区发展规划。本项目对规划昌江县建设、生态环境改善以及保民生、保社会稳定具有积极意义。

项目建设地点位于昌江县人民北东侧，昌江县中西医结合医院对面，临近石碌河。项目用地符合昌江县土地利用规划要求和规定。

项目严格执行建筑节能相关规范设计要求，在设计中采取节能措施，建筑节能可达50%以上。

根据地块地形特殊情况建设配套用房，配套用房产生收益将用于补贴小区以后物业管理及其他管理费用。

本项目总用地面积5.61亩，总建筑面积10368.20m2，其中住宅面积10129.60m2，公建面积238.60。设计容积率2.77，土地利用率较高。

项目建设期暂定1年，项目总投资为1975.30万元，所需资金全部由购房职工单位自筹。

项目建设在我国房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房问题，对于遏制房市的过度投资投机炒作，保障我国房地产健康、稳定发展均体现了必要性。

1.5.2建议

根据对建设条件、工程方案和对财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。

建议项目建设单位加强与有关部门的协调，进一步调整完善方案，确保项目建设顺利实施。

为确保本项目尽快顺利进行，必须抓紧项目的前期工作，并落实建设所需资金。在保证项目建设质量前提下，尽可能压缩工期，争取早日完工。

第二章  项目建设背景及必要性

2.1海南房地产市场背景

海南省从2005年起，把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。2006年以来海南65%以上的商品住房销往岛外，购买对象遍布全国31个省、区、市和港澳台地区，以及美国等25个国家。这些岛外购房客的脚步不仅停留在海口、三亚，随着近两三年海南房地产区域市场多极化局面的出现，他们的脚步正向海口、三亚以外岛内其他市县迈进。

2008年，海口房价在多个月份里同比涨幅一直领跑全国，2008年1月-11月，海口商品房平均销售价格为4270.60元/平方米，同比上涨24.53%。与价格上涨较快相背，2008年海南商品房销量却显黯淡。在经历2008年年底的微步调整之后，2009年上半年频现火热信号，海南房地产开发投资、商品房及住宅销售面积、销售金额等重要指标同比均出现正增长。尤其是海南国际旅游岛建设的利好概念，更是引发了新一轮房地产开发投资热潮，房地产业迅猛增长。2010年1月4日国务院正式发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声而起，海口、三亚等区域中心城市的房价迅速上涨，琼海、文昌、定安等二线城市的商品房价格也以较快的速度上涨。海南房地产市场的火爆，既有刚性需求，也有投资成分。当然也离不开国家宏观政策的影响，宽松的信贷和低利率的政策刺激，使得投资性需求得到释放。

 

昌江县房地产市场相比省内海口、三亚等大旅游城市要温和得多。据2011年昌江县中心房价分析和昌江县物价局近日发布的统计数据，昌江县中心地段（石碌河以内）商品房住宅集中成交价，6月已达3899元/平方米，高者已近4000元/平方米，同比上涨10.69%。中心地段以外，集中成交价为4000元/平方米，同比上涨1.10%。数据显示，昌江县区商品房住宅平均成交价4300元/平方米，环比微涨1.45%，同比上涨4.89%。昌江县中心以内，商品房住宅集中成交价为4400元/平方米；商业中心繁华地段，集中成交价为4500元/平方米。8月初市区二手房交易均价达到3800元/平方米，环比五月增长4.20%。

据统计，2012年12月份，昌江房地产以春季交易会掀起涨价潮之后，均价就从每平方米4466元一路攀升，至2013年3月底均价已高达每平方米4666元，成为昌江商品房均价的新高。

2.2房地产市场调控政策

房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。对此，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条、国五条等。

温家宝在2010年两会中指出，2010年要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的4项措施：

一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排经济适用房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设经济适用房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。

二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。

三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。

四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

2013年“国五条”出台，再次升级了房地产调控基调，也成为十年内第九次房地产调控措施，再一次也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。“国五条”实施细则明确了地方政府制定新建商品住宅价格控制目标的任务、增加普通商品住房及用地供应以及加强市场监管和预期管理，基本消除了新房上涨的隐患。

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