海南·甘肃家园项目可行性研究报告

 

第一章 项目总论

1.1 项目名称与项目单位

1、项目名称：

2、项目建设进度概况：

3、项目建设单位：有限公司

4、建设单位概况：

1.2可行性研究报告编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城乡规划法》；

3、《中华人民共和国环境保护法》；

4、《中华人民共和国招投标法》；

5、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

6、《投资项目可行性研究指南》（2002年中国电力出版社）；

7、《海南省国民经济和社会发展十二五规划纲要》；

8、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010—2020）》；

9、《海南省澄迈县旅游发展总体规划》；

10、《澄迈县老城片区总体规划修编（2011-2016.20）》；

11、《澄迈县土地利用总体规划（2006-2020）》；

12、国家有关政策、法规、规范、标准；

13、澄迈恒润达实业有限公司提供的其它资料。

1.3 项目概况

1.3.1项目选址及用地

本项目选址位于海南省澄迈县老城经济开发区。

用地性质：商业及居住用地。

1.3.2项目建设性质

本项目为新建项目。

1.3.3项目建设内容及规模

本项目用地约47466.90㎡，容积率2.19，建筑密度17.32%，绿化率45.00%，项目总建筑面积114346.10㎡，其中建筑面积包括：会所建筑面积3335.9㎡，4栋住宅建筑面积109688.26㎡；地下室建筑面积1123.94㎡。

1.3.4投资规模及资金筹措方式

该项目总投资54887.69万元。其中，建安工程费用33552.78万元，土地成本费用11392.08万元，前期工程建设其它费用2341.80万元，预备费3377.28万元，建设期利息3056.16万元，铺底流动资金450.35万元。

本项目估算总投资额为54887.69万元，其中银行贷款30000.00万元，单位自筹39200.28万元。项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。

1.3.5项目建设期

本项目建设，建设期总共为20个月，即2013年6月-2015年1月。

1.3.6项目主要技术经济指标

表1-1  项目主要经济技术指标表

1.4 结论与建议

本项目建设符合国家房地产政策的要求，顺应了澄迈老城片区总体规划修编的发展要求，符合海口市社会经济发展和城市建设总体规划，是实施海口市“中强、西拓、东优、南控”战略规划和落实海南省十二五产业发展规划的必要举措。项目的建设符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性。

本项目的实施将产生良好的经济效益和社会效益，风险可控。

通过对项目各专题的分析，本报告认为，项目的实施是可行的。

第二章 项目建设背景及必要性

2.1 项目建设背景

2.1.1国家及行业发展

1、国家政治经济形势及有关房地产政策

根据国家统计局发布的数据显示，2013年全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%。其中，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。

 

图2-1 2009年-2013年国内生产总值及其增长率

图2-2 2013固定资产投资（不含农户）增速（同比累计）

表2-1 2013年房地产开发与销售主要指标完成情况及其增长表

2011年“国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕：a.控价格：“国八条”首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平”，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。b.强保障：再次强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解。c.严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。d.扩范围：将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。

2、《中国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

第三十五章 提高住房保障水平 第三节 改善房地产市场调控 

进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。 

3、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010——2020）》

第九章 房地产业 积极引导和发展与国际旅游岛发展目标相适应的房地产业，科学规划、合理引导房地产业发展的类型、规模和速度，保持房地产业平稳健康发展。 

第一节 房地产供应体系 发挥生态宜居特色，积极发展房地产业。建立健全多层次的房地产产品供应体系，满足多样化消费需求。优先发展满足常住居民住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展会所、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产。逐步形成以海口、三亚为两大中心，东部、中部、西部地区均衡发展，区域之间特色各异、互补性强的房地产空间发展格局。

第三节 规范房地产市场 加强对房地产业发展的宏观调控。强化规划引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。使房地产业发展与人口规模、资源和环境容量、城镇发展、公共服务体系建设相协调。认真贯彻落实土地、信贷、税收等政策，合理引导住房消费，促进房地产市场规范有序发展。严格房地产准入和清出制度，建立房地产业诚信体系，建立健全土地和商品房市场信息披露机制，加强对房地产开发建设、销售环节的严格规范管理。规范发展房地产中介和物业管理服务业，规范二手房交易和房屋租赁市场。严厉打击圈地不建、捂盘惜售等违法违规行为，遏制房地产投机炒作，促进房地产市场规范健康发展。

.....