三亚大小洞天月湾休闲度假区项目可行性研究报告

 

第一章  总 论

1.1 项目背景与概况

1.1.1项目名称

1.1.2承办单位概况

建设单位简介：

1.1.3项目拟建地点

1.1.4项目建设期

1.1.5项目建设规模及内容

月湾休闲度假区总规用地面积161481㎡（242.22亩），其中包括一期工程月湾归真休闲度假区和二期工程乐水港湾游艇俱乐部休闲区：一期工程具体有休闲街区、潮汐泳池、栈道水屋、水上运动基地、半山鸟巢、皓月慑海水上平台、小月湾堂、海滨栈道等，总建筑面积为9050㎡；广场铺装占地面积24698㎡（包括广场、景观小品、停车场等），绿化占地面积25230㎡，绿化率44.59%，容积率0.16，停车位12个；环卫设施包括公厕3个，垃圾收集点1个，垃圾箱3个，保健管理设施包括救护站1个，消防点1处，咨询服务中心1个，保卫处1个，售货亭2个。

二期工程具体有金爵俱乐部、游艇养护中心、水手酒吧街、仙人掌酒店、日光浴场、观潮楼、葡萄酒庄、一米栈桥等，总建筑面积为7216㎡，其中游艇码头海岸线总长1800m，码头以伸出式形式建设，共建400个游艇泊位；广场铺装占地面积5380㎡（包括广场、景观小品、停车场等），绿化占地88710㎡，绿地率为84.56%，容积率为0.07，停车位共50个。环卫设施包括公厕3个，垃圾收集点1个，垃圾箱7个。保健管理设施包括救护站1个，消防点1处，售货亭2个。

1.1.6项目投资估算和资金筹措

本项目计划总投资13287.25万元人民币，固定资产投资7058.57万元，主要工程费8268.54万元，其中道路工程费342.25万元，建筑安装工程费3253.2万元，绿化工程费1709.1万元，广场铺装费451.17万元，环卫设施91.74万元，设备及工、器具购置费用100.24万元；工程建设其他费用1563.97万元，其中包括土地购置及整理费用1211.11万元，预备费用1206.88万元；铺底流动资金投资1527.86万元。

项目总投资的13287.25万元资金中，企业自筹资金1287.25万元，申请银行贷款资金12000万元。

1.1.7项目财务和经济评论

经计算，项目建设成后年收入8368.24万元，年利润总额为6371.23万元；项目税前动态回收周期为5.76年（含建设期），项目税后动态回收周期为6.14年（含建设期）；项目内部收益率税前为38.65%，税后为33.39%；项目财务净现值所得税前为27235.6万元，所得税后为19735.73万元；项目投资利润率为70.33%，投资利税率为75.5%，盈亏平衡点为14.24%。这说明项目盈利能力好，抗风险系数高，具备投资可行性。

1.1.8可行性研究报告编制依据

《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；

《城市规划编制办法》（2006）；

《风景名胜区条例》（2006）；

《风景名胜区规划规范》(1999）；

《旅游规划通则》（2003）；

《三亚市城市总体规划（2008-2020）》（报批稿）；

《三亚南山大小洞天旅游区总体规划》（2006）；

《三亚市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

《三亚市旅游发展总体规划（修编）》（2008-2020）；

《三亚热带海滨风景名胜区总体规划（2011-2025）》（2011）；

国家、海南省、三亚市相关法律法规；

项目建设单位提供的相关资料。

1.1.9编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

1.1.10项目提出的理由

① 项目顺应海南国际旅游岛的建设发展战略方针

根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》战略方针，要积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构；着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系，逐步将海南建设成为经济繁荣发展、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。

把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地，成为中外游客向往的旅游度假天堂。

② 推进三亚市休闲度假旅游区的快速发展

顺势飞扬是三亚市月湾休闲度假去快速发展的难得机遇。本项目立足于三亚大小洞天独一无二的旅游资源，全力打造具有海南三亚独特休闲旅游度假区，促进三亚旅游景区的快速发展，做强做大，做出海南省的旅游产业特色，为国际人才及国内游客提供舒适的休闲度假、交流平台，同时建设针对文化旅游相关手续的综合产业平台，推动海南人才基地、企业及三亚文化旅游区多样性的快速发展。

③ 加快推进地方文化事业和旅游产业发展

近年来，中央和地方政府极为重视与支持文化事业和旅游产业的发展，相继出台了国务院《关于进一步支持文化事业发展若干经济政策》、《加强我国非物质文化遗产保护工作意见》和《关于进一步加快发展旅游业的通知》等一系列国际对文化和旅游产业的指导精神和扶持政策。国际文化旅游区综合产业平台建设项目，将做为海口文化旅游产业的硬件，形成地方新的旅游文化经济支点，有利于落实科学发展观，繁荣地方文化和旅游事业、加快文化强市建设。

④ 解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业出现职工下岗再就业的现象也就在所难免。广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为海南省三亚市旅游景区建设项目工程之一，将为增加海南当地社会就业岗位作出一定的贡献。

1.3.1可行性研究的结论

月湾休闲度假区进行旅游基础设施、游憩设施、和自然生态环境保护项目的建设，符合省委、省政府提出的将海南建成集观光、休闲、度假为一体的全国著名旅游目的地，顺应海南国际旅游岛的政策方针，扩大海南省第三产业的经济发展建设；贯彻三亚市加快旅游业发展的要求。通过“科学定位建景区，加大宣传推景区，优质服务兴景区，品牌经营强景区，加强合作壮景区”，可将项目区打造为全国休闲度假旅游示范点，成为全国休闲度假旅游链的新明珠。

1.3.2可行性研究的建议

1、政府引导，市场运作

目前项目区处于待建状态，基础设施建设、市场整体营销和旅游发展软环境营造等方面都比较薄弱，需要三亚政府，通过政策导向、投资导向以及宏观调控和综合协调能力，在旅游业发展的主要环节上进行引导和推动。

另一方面，三亚大小洞天发展有限公司作为投资和建设主体，必须依靠市场化手段和企业化运作来扩大融资规模，拓展市场空间，打造高端休闲度假景区，增强企业竞争力。海南大小洞天发展有限公司（筹）应加强宣传力度，如创建企业网站、及时更新和发布生态休闲度假旅游区信息等，推广生态休闲度假旅游，吸引大批游客，发展本地经济，使三亚经济得到更多的优惠。

2、规划优先，市场细分

月湾休闲度假区的开发一定要经过科学论证、合理规划，方可进行。尽快进行景区总体规划和详细规划，做好旅游资源的详细调查和反复论证工作，须深入调查基础设施、自然景观及人文景观的可展示性。对潜在游客进行深入细致的调查研究和细分，根据本地资源特色，准确定位目标市场，在此基础上有针对地开发可行性项目。切不可一哄而上、盲目开发。树立自己的特色品牌，加强市场竞争力。

3、“软硬”兼施，环境塑造

加强软环境建设主要是指政府要制定促进生态休闲度假旅游发展的优惠政策，创造一个具有激励性和较强吸引力的投资环境，如区政府的鼓励政策，税收方面的优惠政策等。加强硬环境建设，硬环境建设是指建设发展生态农业旅游所必需的配套设施，如基础设施建设、交通条件建设、水电条件建设、通讯条件建设等。

第二章 旅游资源分析评价

2.1 景区资源简介

本项目月湾休闲度假区由月湾归真和乐水港湾两大地块组成，休闲度假区位于三亚大小洞天旅游区东南面，是中国最南端的滨海原生态度假区。小月湾背靠鳌山，面向南海，如一弯新月沿海岸延伸，自然植被保存完好，而且本项目所处的月湾休闲度假区是天然氧吧，每立方厘米负离子浓度高达8000—10000个。

小月湾生态木屋是在沙滩上的原始雨林中健康环保与安全舒适与一体的健康型度假木屋。共有12栋大木屋，6栋小木屋，屋掩映于沙滩上的原始雨林中，全部采用芬兰进口优质北欧赤松，木纹分明，外观原始自然，内观温馨舒适，是集吸音吸湿、绝缘保温、健康环保与安全舒适于一体的健康型度假木质建筑。除了木屋，还有可以选择的海景帐篷，体验一下驴友或是探险者们风餐露宿的感觉。海景帐篷搭建在海岸沙滩木质地台上，帐篷采用150D牛津布PU防水涂层，双层设计，具有优越的防雨、防风保护性。

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