应龙湾别墅项目可行性研究报告

目   录
一、 总论………3
二、 项目概况…4
（一） 地理位置……………………………4
（二） 区域环境……………………………4
（三） 项目参数……………………………5
（四） 设计理念……………………………5
（五） 总体布局方案………………………6
（六） 社区配套规划………………………6
三、 成都别墅和高档住宅市场………………8
（一）成都别墅市场的形成 ……………8
（二）本项目在成都高档物业市场的有力竞 ………………………10
（三）高档物业销售分析 ………………14
（四）城东、外东房产分析
（五）华阳房产分析四、 经济分析和财务评定 …………………19
（一） 建设总投资 ………………………19
（二） 建设规模 …………………………19
（三） 项目建设进度计划 ………………20
（四） 资金来源及筹措计划 ……………20
（五） 项目销售计划及销售收入预测 …20
（六） 项目盈亏计划分析   ……………21
（七） 项目现金流量分析和经济效益指标算 ………………………21
五、 结论   …22
一   总论
      改革开放以来，我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。就成都而言，2009年房地产开发累积投资170.76亿元，较2011年同比增长32.3%，商品房销售面积701.21万平方米，同比增长61.7%。在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工，并顺应“成都一个特大城市……”的战略背景下，配之以成都十四个郊 区（县）的环状绿化走廊，使得2009年成都郊区（县）的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。尤以华阳的“亲水”住宅，都江堰的“旅游地产”， 龙泉的“山水桃花”别墅，温江的“生态居家”等为代表。房地产项目的开发随着郊区（县）城市化进程的加快而得到飞速发展。优秀别墅及高档住宅（即：高档物业）既是开发商的形象代言，也是强势群体的身份体现，更是“出城”生活概念内涵的扩大和市郊物业在市场的呼唤。在市场细分 的理论指导下，“路途不是距离，关键在于交通”，使都市人的购房观也在发生深刻的变化，由单纯强调居住面积逐渐转向追求更加舒适、清悠、融自然山水为一体 的环保型和生态型社区环境，具有此社区环境的别墅和高档住宅，将是理性投资者的必然选择。成都市房地产业的开发，经历了从无序到规范，由恶性的炒作到健康投资行为的转型。注重调研，强调细分市场，追求自然人本，使房地产业的发展着力于“生 态环保”与“人文环境”相结合。本报告将立足于成都市的房地产市场环境，对本项目以务实、认真的科学工作态度进行论证分析。
二  项目概况
      （一）地理位置本项目位于成都市外东中和镇，该镇东临双流县新兴乡，南接华阳镇，西与成都市高新区桂溪乡相望，北接成都市锦江区琉璃乡；距成都市人南延线起点1.5公 里；双流国际机场12公里；成都市外环路、成仁路等高等级公路横穿该镇，成都平原的母亲河——府河绕镇而过。该镇是成都市发展重心向东南移首当其冲的重 镇，区位优势突出。（二）区域环境本项目所在的中和镇正加强基础设施建设：已实现村村通水泥路，主要道路、河渠已全面绿化；已建成占地面积5972平方米的府河街；已修筑占地面积14亩的府河专业市场；已建成日供水能力5000吨的自来水厂一座；已建成年供电能力达5亿千瓦/小时的35KV变电站一座；已建成日供气量达6万立方米的配气站一座；已装程控电话装机达3566门，光纤电视用户达2011户。完善的基础设施为本项目的开发提供了可靠的保障。中和镇房地产开发企业在该镇从事房产开发，销售业绩十分喜人。本项目所在地应龙湾，在该镇的地理位置十分优越，人南延线建成通车后，距人南立交桥仅10公 里。同时，本项目拟投入1000万人民币，接通人南路至应龙湾的快速通道，届时，市中心到应龙湾仅20分钟的车程，交通十分便利；成都市化工市场迁入中和 镇后，又为应龙湾的房地产开发带来无限商机。社会经济的快速发展，人民收入的增加，对高品质生活的追求是现代人的心声。本项目的开发顺应了人们的愿望与时代的消费潮流，将是成功人士的美好家园。