项目融资报告

　目 录

一、项目概况-----------------------------------------------------------------2

二、市场分析-----------------------------------------------------------------2

(一)宏观市场分析-----------------------------------------------------2

(二)微观市场分析-----------------------------------------------------3

(三)结论-----------------------------------------------------------------4

三、融资成本介绍-----------------------------------------------------------4

(一)各融资方式的资金成本率计算公式--------------------------4

(二)综合资本成本-----------------------------------------------------5

(三)融资成本有关数据的确定--------------------------------------5

四、项目融资方案-----------------------------------------------------------8

方案一----------------------------------------------------------------------8

方案二---------------------------------------------------------------------10

方案三---------------------------------------------------------------------13

方案四---------------------------------------------------------------------17

五、融资决策------------------------------------------------------------------20

附件一---------------------------------------------------------------------------20

附件二---------------------------------------------------------------------------21

一、项目概况

本项目位于M市某区中部，西侧为A路，与B宾馆相邻，东侧为C路，北侧为D路，南侧紧邻规划F医院。总占地面积约为8.5公顷。用地周边东侧为规划中心公园，空气清新、环境优美。项目毗邻成熟社区和宾馆，社区配套设施完善，交通出行便捷。根据本项目的土地情况和周边市场情况，初步计划建设普通住宅小区，辅以一定比例的商业服务设施，采用板塔结合方式，总建筑面积约为26.72公顷，共约2500户。具体技术指标见表1。

 

表1 主要规划指标

总占地面积	85000㎡
规划建设用地	66900㎡
住宅用地	63900㎡
总建筑面积	267200㎡
地上建筑面积	202200㎡
其中：住宅	196000㎡
配套公建	6200㎡
地下建筑面积	65000㎡
其中：车库	49000㎡
设备和人防	16000㎡
容积率	3.0

    本项目总投资为76000万元，包括土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、管理费和不可预见费。本项目的开发周期计划为3年整，共计36个月。

 一、 市场分析

（一）宏观市场分析

1、 M市经济环境

近几年来，M市总体经济保持着良好的发展趋势。2010年M市实现国内生产总值3611.9亿元，比上年增长10.5%，X市经济连续五年保持两位数增长，表明M市的经济发展充满活力，是全国重要的综合性产业城市。同时M市的财政收入也一直保持着快速的增长，经济效益明显提高。2010年全年完成地方财政一般预算收入592亿元，比上年增长18.2%，超额完成预算任务。城镇居民恩格尔系数31.7%，比上年降低2.1%。房地产业作为国民经济的支柱产业，其发展与宏观经济的总体水平呈明显的正相关关系。经济增长所带来的就业机会增加及人均收入提高将会提升整个城市购买力。购买力的上升必然会引致对各类物业的需求上升。

总体来说，X市的经济发展呈现出勃勃生机，经济发展前景十分乐观。近年来M市政府在基础设施方面的大力投资，给M市各行各业尤其是房地产行业带来最为直接的发展契机和动力。预计未来几年M市的楼市将会有一段持续、平稳的繁荣局面。

2、 M市房地产走势

M市房地产市场起步于1992年6月，市场起点高、发展快。随着M市城市建设快速发展，国有土地使用制度改革进一步推进，房地产市场体系日渐完善，房地产也取得了令人瞩目的发展。

2010年M市房地产市场运行状况可概括如下：

（1）开发投资占全社会投资比重过半。2010年M市房地产完成投资1202.5亿，比上年增长21.5%，占全社会投资的比重为55.7%。

（2）住宅建设成为开发热点。在M市房地产开发完成投资中，用于商品住宅建设的投资为692.4亿元，增长9.1%，住宅投资在房地产投资中的比重达到32.1%。        

（3）个人购房为主。2010年M市销售各类商品房1771.1万㎡，其中商品房住宅1604.4万。商品住房市场销售以个人购房为主。

（4）稳健发展。在房地产建设规模不断扩大，人民居住环境得到较大改善的背景下，M市商品房空置率呈现下降趋势。

3、 M市政策环境

近年来，在M市房地产业取得了巨大发展的同时，各政府监管部门也加大了对房地产业的规范化管理，推出了不少新的管理政策，从宏观上加强对M市房地产市场的宏观调控。

（1）整顿土地市场秩序，规范土地供给市场。为推行土地储备制度和土地入市公开交易制度，M市除成立土地整理储备中心和土地交易市场，13个配套文件也已经先后出台。

（2）调整房地产投资结构，严格控制高档房地产开发。

（3）加强城市规划管理，强化规划监督建设部要求，各地要认真抓紧编制和调整建设规划，保证土地收购储备、国有土地出让依据城市规划有计划地进行。

（4）规范房地产交易市场，清理房地产税费，理顺商品住宅价格。如明确规范商品房预售合同登记备案行为，建设部对房地产市场的开发建设、中介活动、履约合同、虚假广告等违法违规行为进行整顿。

（5）完善住宅金融体系，扩大对个人购房的支持。

（6）市政建设大力支持房地产的郊区化发展。2010年M市新建和改建8条公路，总长102公里。这8条公路的建设和改建大部分采用城市干道的标准，增加宽度和车道。

总之，在各项法规政策的宏观调控下，M市房地产市场将保持平稳的发展态势。

4、 M市商业环境

M市住宅市场日趋成熟，商品房价格有升有降，整个市场呈现平稳势态。同时，住房价格的进一步理性回归，是潜在的消费群体扩大，需求越来越旺盛。据统计，2010年M市商品房销售面积达2472万㎡，同比增长30.4%，期房同比增长7%，空置房下降20%。目前，M市在售商品住宅项目约550多个，2010年全年推出市场的新项目有150个，其中正式开盘销售的住宅项目有112个，112个新开盘的住宅项目的市场开盘报价平均为5916元/㎡，比去年的5360元/㎡开盘报价上升了近10%。从同一地区推出项目情况来看，新盘的销售价格与旧盘价格相比也提高了不少。

 

（二）微观市场分析

1、 区域市场环境

M市新城房地产市场逐渐形成城北最具发展优势和发展潜力的区域市场之一，本项目就属于该区域。目前，该地区在售住宅类项目40个左右，市场供应量大。尽管该地区楼盘的总体供应量很大，但与CBD相比，其平均容积率仍然较低，更适合居住。但从长远看，该地区的价格还会因供求间的差距拉大及区域建设推进逐渐打开上涨空间。   

2、 区位条件

优势：

（1）有城铁和正在施工建设的地铁5号线都经过本地区，道路体系和轨道交通体系十分健全。路网发达，与市区、机场、火车站联系通畅、便捷。

（2）公共交通非常方便，多路公交车站就在附近，四面八方出行十分方便，有效解决居民通勤问题。

（3）距离成熟商圈仅2公里，轻易享受高品质商品生活配套。高档商场、饭店、娱乐场所、银行、医院一应俱全。

（4）地处M市上风上水位置，空气清新，周边工业污染少，地区具有较好自然品质。

劣势：

（1）本项目距离办公聚集地有一定距离，居民通勤距离较长。

（2）接近城乡交接地带，周边有未开发地区，稍显荒凉。

3、街区功能

优势：

（1）本案225万㎡大型居住社区，规划公建与配套设施齐备，更有2.6万㎡的中心公园作为本地区的绿肺。

（2）附近中心公园已建成，周边超市、宾馆、小型超市、便利店、会所、餐饮设施均已投入使用。

劣势：

部分配套设施有待完善。

 

（三）结论

通过对宏观经济环境和项目周边市场的调查分析，可以看到本项目开发具有良好的市场前景，该项目投资是可行的，能够给投资者带来一定的经济效益。

 

二、 融资成本介绍

本项目的融资成本是指项目发起人为筹集和使用资金而付出的代价。通常资金成本率由于筹资方式的不同而不同。影响融资成本的因素主要包括：1、使用资金所支付的费用，即资金占用费，如股票的股息、银行借款、发行债券的利息等；2、融资过程中资金与人力等耗费，即资金筹集费，如发行股票、债券支付的印刷费、发行手续费、律师费、资信评估费、公证费、担保费、广告费等；3、特定条件下的机会成本，指房地产投资者从企业内部融资所形成的机会成本。

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