目 录

摘 要 3

第一部分 项目分析 5

第二部分 市场研究 8

第三部分 项目的开发计划 13

第四部分 项目的组织机构 25

第五部分 项目的营销计划 32

第六部分 项目的财务分析 35

第七部分 项目的风险控制 39

第八部分 项目的进度计划 40

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摘  要

随着三联投资集团房地产业务不断扩张，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升三联集团竞争力，特编制此商业计划。

一、集团简介

天津三联投资集团（Sunny Group Inc.）成立于1987年，系专业的投资控股集团，旗下拥有多家资深投资管理机构及专业的房地产开发企业，业务涵盖房地产投资、开发、不动产经纪和物业经营管理。三联投资集团自1993年进入房地产市场以来，累计投资达十几亿元人民币，已经独立或合作开发了近10个项目，总建筑面积超过20万平方米，陆续建成并经营销售了包括高档住宅、写字楼、商业地产、酒店和服务式公寓在内的全系列房地产产品。在房地产的项目谈判、筛选、前期手续、开发建设、施工管理、销售及物业管理等相关方面具备丰富的经验并拥有一支高效的管理团队。集团在美国、新加坡、香港等国家和地区以及北京、上海、武汉、重庆等城市设有分支机构，从事包括房地产开发与经营、软件开发与网络设计、投资咨询、认证咨询、国际贸易等多个领域的经营活动，总注册资本超过两亿元人民币。

新时期的三联集团，将站在战略高度上审时度势，寻找更大的突破口，挖掘企业的发展潜力，涉足更广阔的经济领域，创造新的经济增长点。

二、发展背景

中央提出“十一五”规划中，将天津滨海新区的发展建设列入了重要议程；2008年北京奥运会的举办也将推动京津及其周边地区的经济迅猛发展。“十一五”规划的另一个重要战略，就是继续深化农业科研体制改革，加快建设国家农业科技创新基地和区域性农业科研中心；继续加大农业科技平台建设，加强农业大型科技设施、重点实验室、重大科学工程、工程技术研究中心建设，改善农业科研条件，提升农业科技创新能力和水平，同时科技部将鼓励具有一定科技实力的企业积极参与农业科技工作，大力推动多元化的农业科技成果转化与推广新机制，引导和支持企业增强科技创新能力建设，孵化一批具有国际竞争力的龙头企业或产业集团。充分发挥企业在促进科技成果产业化方面的主体作用，引导企业增加农业科技投入。对部分经济效益显著但市场风险较大的非公益性项目、产业化项目、成果熟化与转化项目等，将积极引入竞争机制，鼓励企业按照市场机制进行运作和管理。

根据天津市总体规划：天津经济经过连续10余年的快速发展，城市建设用地已突破原规划规模，现行规划已不完全适应天津新的发展形势需要，应从京、津、冀、环渤海乃至东北亚的区域范围来研究天津城市发展方向、规模和布局，进一步明确天津在区域中的职能定位和功能分工，统筹天津与北京及周边地区的分工合作关系。

原来的规划更多地强调中心城区的发展，而新的规划除了中心城区之外，实际上它关注的是整个天津包括四郊五县、滨海新区等在内的一个更大范畴的城市发展。新的总体规划提出了“一轴两带三区”的市域空间布局结构。而其中的“一轴”就是指：“武清－中心城区－滨海新区核心区”发展主轴；我们可以从中寻觅到新的拓展空间。

此外，新的天津总体规划中“京津双核心”的提出对于北京、天津以及邻近城市的人流、物流以及第三产业的发展影响将会很大。 可以说，京津间这不到140公里的通道之中注定蕴含无限的地产商机。而本项目所处地武清区距北京仅40分钟的车程，地理位置优越，交通、通讯便捷。

以上各种因素，为三联投资集团在武清区此地块建设该项目（即“东篱”生态农业产业区）提供了一个良好外部环境。

三、项目介绍

1、概况

该项目一期占地近5900亩地，其中生态农业示范及观光部分集中占300亩，生态农业产业推广基地5000亩，纯农业部分初步投资1个多亿，将建设农业生态温室、农业科技观光展览厅、生态餐厅、瓜果农园等重点项目，同时辅之以田园生态别墅（约11万平米）、配合农业观光的乡村风情农家院、以及温泉度假酒店、温泉花园等重要配套服务项目；同时，临近的5000亩地作为该项目的产业化生产推广基地。该项目将是京津地区首家将现代农业生产、农业观光旅游与休闲度假相结合的复合型地产项目；同时也将成为生态农业的现代化、产业化发展的示范基地。

2、产品与服务

“东篱”以生态农业产品的生产、销售、检验、配送为主，辅以生态农业观光旅游、餐饮娱乐等休闲服务，形成一个完整的生态农业产业链，并在适宜的产业环境中不断推广、复制。“东篱”的产品以符合国家AA级和A级标准的绿色食品为主，主要包括：温室内种植的名优蔬菜等作物；适宜于露地土壤有机栽培的蔬菜种类及品种；适合当地土壤条件的果树品种；散养的各类家禽；各种淡水养殖的虾、鱼、蟹类及其它淡水养殖产品等。

四、管理组织与合作团队

东篱生态农业发展公司（系三联集团下属的该项目运作团队）力邀全国知名的农业专家和蔬菜专家加盟；并与中国农科院、北京农业研究所、加拿大温室与作物处理研究所、美国生态农业与食品研究中心合作开展生态农业种植、检验、加工等方面的研究与开发。同时聘请来自北京、上海以及北美地区的农业、生态专家，对生态农业园区的生产、加工提供指导，并一同开发现代栽培技术，引进国际上先进的农业技术、农作物品种，使之在京津地区顺利生长，并将逐步推广到整个华北地区乃至全国。

五、投资回报

生态农业生产及观光集中占地300亩（产业化推广基地5000亩），初步投资1个多亿，初期每年的营业额将达到 5000——8000万，3—5年内将达到产值2亿元以上，预计2015年产值达到20亿元，每年为国家创造税收上亿元，同时带动观光旅游和休闲度假产业的运作和发展，商业开发价值巨大，将为当地的发展带来无可估量的经济和社会效益。

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