***地产调研报告

　　目 录

　　第一部分：所在省、市房地产业环境 4

　　一、宿迁市宏观环境分析 4

　　1、区位简述 4

　　2、人口构成 4

　　3、房地产环境 4

　　二、宿迁市产业发展结构 6

　　第二部分：***概况 8

　　一、***概况 8

　　一、自然条件 8

　　二、行政区划 10

　　三、经济概况 11

　　四、社会因素 13

　　五、财政金融 15

　　第三部分：****房地产市场状况 21

　　一、县城地产行业各项指标 21

　　1、城市建设主要指标 21

　　二、2009年1—9月份泗阳县房地产市场供销形势分析 21

　　三、***房地产政策 22

　　1、进一步推动房地产业稳定健康发展 22

　　3、进一步促进专业市场、专业商业街繁荣 24

　　4、进一步优化房地产和市场发展环境 25

　　四、***城的房地产企业 27

　　五、***城市规划 31

　　1、**县城内商住地块拍卖成交情况 32

　　2、***县各房地产企业销售渠道 34

　　3、***县在售楼盘 36

　　4、***城区房地产销售情况 38

　　5、近三个月来泗阳县二手房市场概况 40

　　第四部分：区域内市场调查分析 42

　　一、项目1.5公里内的环境调查 42

　　二、区域内受欢迎项目分析 45

　　三、区域内需求市场调研分析 52

　　1、购买人群地域特征 52

　　2、购房者年龄组成情况 52

　　3、购房客户特征 52

　　4、购房者认为未来泗阳县房地产持会持高速发展的状态 53

　　5、购房者预计泗阳县房价在三年内能达到4000元的单价 53

　　6、购房者买房主要目的 54

　　7、购房者买房主要担心的方面 54

　　8、购房者考虑买房因素 55

　　9、购房者打算购买的物业形态 55

　　10、购房者能承受价位 56

　　11、购房者希望采用的付款方式是银行按揭 57

　　12、购房者希望的社区配套设施 57

　　13、购房获得信息的渠道 58

　　14、购买力 58

　　15、人口特征 59

　　16、客户需求 59

　　17、家庭结构 60

　　18、教育背景 60

　　19、企业普通员工和个体老板是主要的购买人群 61

　　20、**私车拥有的比例非常小 61

　　更多目录、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、

　　第一部分：所在省、市房地产业环境

　　一、宿迁市宏观环境分析

　　1、区位简述

　　宿迁市位于江苏省北部，介于北纬33°8’-34°25’,东经117°56’-119°10’之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。总体呈西北高，东南低，最高点海拔高度71.2m，最低点海拔2.8m。全市总面积8555平方公里，其中陆地面积占77.6%，耕地面积659万亩，2007年末总人口531.53万，面积和人口在江苏13个省辖市分别列第4和第7位。下辖三县二区(沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿城区和宿豫区)，共111个乡(镇)、4个街道，1418个行政村。

　　2、人口构成

　　据近期人口普查资料，以2007年11月1日0时为标准时间，全市总人口为531.53万人，与2000年第五次全国人口普查数据相比，年均增长率2.15%。在总人口中，0-14岁人口、15-64周岁人口、65周岁及以上人口分别占26.3%、66.3%、和7.4%(与第五次全国人口普查相比，0-14周岁人口比重下降4.9个百分点，65周岁及以上人口比重上升了1.4个百分点);接受大专以上教育的人口占1.2%，接受高中、中专教育人口占7.4%，接受初中教育人口占35.3%，接受小学教育的人口占39.3%，粗文盲率为8.2%，比2000年第五次全国人口普查时下降11.1个百分点;居住在城镇的人口占25.5%，居住在农村的人口占74.5%;汉族人口占99.7%，各少数民族人口1.49万，占0.3%。

　　3、房地产环境

　　2006年全省土地市场很活跃，市场供需两旺，中心城市土地成交规模较大，沿海市县逐步成为土地市场的成交热点，南热北冷的现状继续保持，土地市场发展不平衡。住宅用地是06年用地热点，苏南省辖市和部分经济发达的县，房地产经济很活跃。苏北的县市房地产市场06年是处于萌动期，不是很活跃。房地产项目开发规模苏南地区是较大的，2007年全省供地总量在宏观调控的背景下大幅下降(相对06年)，全省土地供应不同地区的土地供应结构差异很大，经营性用地稳步回升。

　　房地产用地稳中有降，但仍然是以普通商品房用地为主，政策性住房用地，就是通常讲的保障土地房的用地大幅上升，这是国家要求的，但是总体规模还比较小。也就是对普通商品房的影响目前还不是很明显。

　　2007年省城市综合地价是932元/平方米，商业用地平均地价是1338元/平方。住宅用地平均是969元/平方米，同比增长12.25%。2007年地价苏南最高，968元/平方米;苏中居中，苏北最低746元/平方。2007年地价涨幅苏北最大，增长为12.32%，同比增长5.66%，商业用地和住宅用地的地价增长比较大，分别是15.97%和16.60%。13个省辖市中泗阳县地价最高，宿迁市仍然是最低。宿迁市人口的基数是531万，居第七位，虽然地价最小、房地产规模小，但是人口规模大，这是值得关注的问题。

　　2007年宿迁是固定资产投资在全省增速最前列。市场销售价格不断上升，价格上升空间很大。宿迁市2006年土地市场运行概况：市区的工业用地大幅度减少，经营性用地稳步增长，经营性用地主要是指商住、住宅用地，商业和经营性用地增幅比较大，土地出让价格2006年基本上没有上幅。

　　2007年商品房上市面积143.32万平方，同比增长73.09%，市区商品住宅销售面积117.56平方，同比增长15.66%，06年住宅商品供销比是1.22。2007年宿迁市区土地市场总体呈现的特征是：受宏观调控影响，土地供应总量略有减少，总量减少背景下经营性用地保持稳定增长。宏观调控没有对房地产市场的土地投放产生影响。

　　经营性用地中商业用地增加，用地结构继续调整。土地出让价格在2005年基础上增幅0.8%，地价没有大起大落。2007年土地市场运行概况：市区的土地供应总量继续大幅度降低，工业用地大幅度压缩，经营性用地和商品房用地大幅度上升，这个里面很大的一个量就是保障性住房的量，土地公开出让价格较2006年大幅度上升，06年没有涨，07年涨幅比较大。2007年市区经营性用地中，商业用地是683.04亩，占15.51%。

　　住宅用地增长16.34%。07年市区经营性用地平均价格是48.18万/亩，比06年33.26万元上升了44.83%，其中商业用地24.04万元/亩，360万/平方，同比下降22.79%。商住用地是56.45万元/亩，846.46元/平方米。住宅用地548.3元/平方。

　　宿迁市08年一季度住宅用地是38.83万元/亩，上升6.5%。同时，一季度全省出让的平均价格是1174元/平方，比2007年降低了23.69%，也就是说全省是下降，宿迁是在上升。2008年(宿迁)市区房地产开发投资同比继续增长2.16%，房地产开工面积230.40万/平方，竣工面积185.3万/平米。

　　房地产开发情况：08年市区实现房地产开发投资24.54亿元，占全社会固定资产投资的15.23%，总量上增长并不大。

　　开工建设方面：2008年新开工面积230.14万/平方，商品住宅新开工面积为180.06万/平米，2008年市区商品房竣工面积同比增长15.43%。

　　供销情况：2008年商品住宅上市面积135.6万/平方，同比减少3.2%，市区销售面积125.3万/平方，同比增长7.48%。2008年商品住宅供销比为1.07，销售均价是2800元/平方。

　　2008年宿迁市土地市场总体特征：一是市区通过供应总量降低，二是工业用地压缩，经营性用地稳步上升，商业和商住占比上升。商住和住宅土地出让价格增幅较大，土地出让中商品住宅用地竞争力增强，09年一季度宿迁市环比上升6.5%，投资潜力较大。

　　从07年到09年连续三年，房地产业的投资都几乎占到全社会固定资产投资的30%左右。商品房销售良好，房地产市场进一步活跃，随着宿迁经济社会发展进程不断向前推进，以中心城市和县城建设的进一步加快，宿迁房地产市场走势强劲，兴兴向荣，已经成为房地产投资的热点地区。

　　从07年年底以来，由于受宏观经济形势的影响，我国大部分地方房地产市场走向低迷。为进一步推进宿迁市房地产市场持续快速健康发展，市委、政府本着节约土地、集约发展的原则，制定出台了《市政府关于促进中心城市房地产业和商业发展的政策规定》，以鼓励和支持房地产企业开发高层住宅和大型商贸设施，加快商贸和房地产业繁荣，充分富集人气商气，促进中心城市现代商贸业又好又快发展。

　　《市政府关于促进中心城市房地产业和商业发展的政策规定》主要对购房补贴、申请住房公积金贷款、高层住宅电梯年检费征收、城市基础设施配套费征收、人防工程建设预收金征收、基础设施管线配套、高层住宅开发企业税收、住宅价格秩序管理和市场诚信体系建设以及有关商业企业税收等方面，作出了相关的优惠扶持政策及规定。

　　二、宿迁市产业发展结构

　　宿迁政策灵活，具有宽松的投资环境优势。江苏省苏发200112号文件明确在不违背国家政策、法规的前提下，允许宿迁市采取比其他地区更为灵活的政策，并把宿迁作为全省唯一的综合改革发展试点市，08年1月在十一五规划纲要当中提出，继续加大对苏北的支持力度，重点加大对宿迁的扶持,下更大力气帮助宿迁实现突破。

　　07年11月，省委第十一届三全会和2008年1月省十一届人代会分别进一步强调，集中力量帮助宿迁实现更大突破。而且最近，还将专题组织省级机关各部门专门研究如何集中力量帮助宿迁突破发展。同时大力开展软环境整治工作，全面推行放开搞活，积极创造创业最宽松、社会最文明、人居最文明、低交易成本、低生产成本、低行政成本、低社会成本的“三最四低”的投资环境。

　　在房地产业发展方面，2008年市委市政府出台了关于印发宿迁市鼓励优惠投资政策通知，对投资三产项目等明确具体政策，将有效促进我市房地产业健康有序发展。

　　宿迁具有强劲的产业扩张优势，目前宿迁经济发展正由农业主导型向工业主导型转变，人民生活由温饱小康向全面小康转变，社会结构由农民为主向市民为主转变，城市市民收入增长较快。07年城市居民可支配收入比06年增长幅度超过15%，已经接近一万：9468元。投资的根本目的是为了获取回报，市产业结构调整能够带来巨大空间，群众收入水平提高蕴含着巨大消费潜力，城市进程加快可以刺激旺盛的消费需求，加之地处拥有1.2亿人口的淮海经济区的腹地，既有低价位的劳动力资源又有充足的典礼土地供应，既有广阔的市场潜力，又有巨大的国内空间和众多的投资机会。宿迁所处的特殊发展阶段和经济区位带来的巨大产业扩张潜力为中心城市的迅速扩张创造了有利条件。

　　宿迁市区已经增长到目前41万人。按照规划到2010年宿迁市区的人口将增长到60万以上，到2020年将达到80万以上。中心城市的迅速扩张势必为房地产业的加速发展带来千载难逢的历史机遇，一定能够使广大投资者以较低的成本、较少的投资、较小的风险，实现产业扩张的宏愿，获取丰厚的创业回报，赢得广阔的发展空间。

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