山水别墅一体化项目投资

山水庄园项目投资可行性分析

第—部分：企业简介

第二部分：山水庄园项目概况

一、项目位置

山水庄园位于xx县xx镇，该镇因水库而闻名全世界，距首都机场50公里，六环30公里，京承公路通车后，从市内出发仅需30－40分钟车程，被市、xx县两级政府定为旅游度假区。

xx镇人杰地灵，毛泽东、刘少奇、周恩来、朱德、邓小平、江泽民、胡锦涛等党和国家领导人先后多次莅临视察。陈毅元帅视察水库时即兴赋诗：“，气象万千，润我京华，福利无边。”江泽民总书记视察水库后题词：“绿山、净水、富民”。

xx镇地理位置优越，交通便捷，通讯畅通，基础设施完备。笔直宽阔的密溪路横贯全镇南北，于101国道和环湖路相连接。京承铁路、沙通铁路过境运行并设有客货运站。

xx镇生态环境优美，空气、水质和环境样样符合生态要求，旅游资源得天独厚，水库是首都1000多万人口的饮用水源基地，湖区周边林木覆盖率为98%，负氧离子值高达10000多个单位。境内及周边旅游景点星罗棋布，镇中心所处位置，为xx县东西两条旅游线交汇点。西侧有全国闻名的自然风景区黑龙潭、京都第一瀑、桃园仙谷、清凉谷、云蒙山国家森林公园等；东侧有白龙潭、司马台长城、云岫谷、雾灵山国家森林公园等景区。镇域内有云湖度假村、云佛山旅游度假村、国际会议中心、云蒙山庄、明湖山庄等几十家星级宾馆、疗养所、绿化基地。中央、市、xx县属近90 家企事业单位、科研院所、分支机构落户在此。总建筑面积19万余平方米的京溪住宅小区，深得京城众多客户青睐。

翁溪庄镇资源丰富，年产淡水鱼150万公斤，新鲜蔬菜1000万公斤。目前根据市场需求，正在进行大规模的农业结构调整结束传统农业生产，发展精品农业、生态农业、观光农业和设施农业。 

翁溪庄镇旅游业实现快速发展。2003年，该镇积极改善镇域环境，加快旅游资源整合，促进了旅游业快速发展。全年共引进3家旅游企业开发建设黑山寺风景区等项目，协议金额12亿元；月亮河度假村等4个旅游项目正在建设中；云佛山三期改扩建和云龙涧风景区已投入使用。同时建成5个民俗村，发展民俗户152户，有21户达到市级标准。全年共接待游人102万人次，实现旅游综合收入2.51亿元。

“山水庄园”项目位于水库南端的xx镇立新村北，紧临密溪公路，在白河风景区的中心地带。是地区旅游、休闲、度假的的最佳区域。一侧与西线旅游区主干道密溪路相连接，有利于发展旅游和度假产业。 

项目土地顺依山势呈元宝形状，区内水、电、路、通讯、排水排污等基础设施以达到“六通一平”。宗地面积450亩，建筑面积4.3万平方米。

二、项目划分

项目用地分为三块，因此规划设计自然形成三个组团。每幅地为—个组团。各组团间靠道路、景观节点、景观轴线，实现有机的联系，有分有合，即自然天成，又浑然一体，形成—个项目三个组团，物业统—管理的规划格局。组团分布依山势自东向西：分为山下组团，山腰组团，山顶组团。

山下组团：紧临xx县西线旅游主干道密溪路，“假日大酒店”就座落在该组团。

三、酒店介绍

假日大酒店是三星级标准的酒店，集商务、会议、培训、度假为一体它被绿色生态的山水庄园所拥抱，处于xx县白河绿化风景区中心地带，总占地面积450亩。酒店建筑面积1.3万平方米，为一期工程；二期工程将在山水庄园内建设3万余平方米的产权公寓，二期工程项目已被政府计划部门批准，正在通过规划审批。

酒店按中式风格建设，有客房101套。餐厅可同时接待300人用餐，大宴会厅300平方米，另有各类标准的包间11个，面积240平方米，西餐厅、咖啡厅170平方米。大会议厅315平方米，商务洽谈室80平方米。大歌舞厅253平方米，KTV包间9个150平方米。洗浴、桑拿、健身、游艺用房800余平方米。游泳馆1416平方米。酒店办公用房、员工餐厅等500余平方米。 

本酒店标准适中，适合于各类会议、培训、休闲度假人群。其位置处于xx县城和水库之间，是西线旅游的必经

之路，背靠青山，环境优雅，二期产权公寓建成后将形成更大的居住、度假群体。

本酒店是中国房地产开发集团的成员企业和培训中心，也是中国房地产协会的培训中心，集团和协会将在这里举办各类房地产活动，必将推动房地产业与旅游业的结合，打造新的品牌。酒店装修即将完成，待各种设备、设施进店安装调试后即可开业，欢迎有识之士观光、洽谈、合作。 

山腰组团远离密溪路这一交通干道，不但景观好、而且安静，有山地的起伏和高低错落，理应定为人居环境一级地块。但是由于资金投入的先后，按照分期开发，滚动发展的原则，列为二期开发。

山顶组团由11个景点组成(其中包括东山的8个景点和西山的3个景点)，属于改造工程，其地势显要，对山腰别墅区组团和山下大酒店组团都有烘托作用，应列为三期开发。

第三部分：市场分析

一、国内旅游市场现状及发展趋势预测

市目前共有不同规模档次的度假村300余家，主要分布在昌平、顺义、、怀柔、平谷、延庆等周边的郊区xx县。具有规模不等、档次不同、服务水准参差不齐、对旅游资源有相当依赖性、竞争方式以价格为主的特点。随着居民生活水平的提高及对更高生活质量的追求，人们对高品质度假村的需求正在逐渐增加。随着外资企业和外商投资的不断进入，促进了经济的蓬勃发展，企业的商务交往会议、会晤不断增多，而大多数企业的会议，出于封闭性和交流性的考虑，将选在设施服务较好的度假村中进行，增加了社会对高层次度假村的需求。

近3—4年来在近郊出现的服务、设施、档次均达到一定水准的度假村均取得了较好的经营业绩。

年龄段在30—40岁之间，教育水平较高，家庭收入在3000至 6000元的人群对度假村需求较大。人们理想的休假周期为每

3个月至半年一次，大多数人愿意选择作为休假首选地点。本项目优越的地理位置和便捷的交通，对吸引这两方面客源均有—定优势。尤其是对各种会议和培训班的吸引力很大，这是最大的潜在优势。

旅游业正在实现由旅游资源大xx县向旅游经济强xx县的转变。假日大酒店，是按照中式风格兴建的，体现了中国古典文化的庄重与豪华，同时不失山野风格的宁静优雅。酒店的硬件是三星级，软件追求四星级服务，其周边环境及地理位置更令人心旷神怡。众多的木本和草本植物、鲜花从五月上旬竞相开放，使人仿佛置身于绿色海洋、天然氧吧之中与大自然浑为一体。

吸引游客在假日大酒店度假，来白河风景区及其周围旅游观光，主要分为三个阶段：第一阶段为起步阶段，主要以市城镇居民为主，争取一些会议和培训班；第二阶段为发展阶段，稳住地区游客，面向国内并以会议和培训班等团体活动为主；公司是中国房地产业协会的理事单位，是中国房地产开发集团的成员企业，本酒店将成为中国房协和中房集团的会议中心和培训中心；第三阶段为繁荣阶段，从市区延伸到国内的京津唐承德地区，再延伸到国际一些旅游团体。采用全新的经营管理模式，强化市场开发，千方百计拓展客源市场；积极开展全方位、多渠道、大规模的促销活动，

不断开辟新兴客源市场；全力做好假日旅游这篇文章，加强广告宣传，随着众多风景区的不断开发建设，以及日益火热的旅游潮流，广大游客必将由目前的旅游观光向综合旅游发展，白河风景区将形成旅游观光、度假、商务、康复健身等多形式、多层次的大型京郊风景旅游区。

第四部分：投资估算

一、投资总成本

第五部分：利润估算

一、销售收入

二、销售收入测算

三、利润估算

四、盈亏平衡点分析

五、收益测算表