投资估算与资金筹措
一、 项目总投资估算
1、 估算依据
依照相关的项目资料以及当前区域建筑市场的价格情况。
2、 项目投资概算
① 土地费用,包括土地使用权出让金,土地开发费,城市建设配套费。根据《土地使用权出让合同书》及《房地产证》,该宗地地价款为人民币8000万元。
②前期工程费:包括规划勘测设计费、可行性研究、报建费等,按建筑面积150元/平方米计,项目前期费用共6594万元。
③ 房屋开发费:包括建安工程费,附属工程费和室外工程费,共计51435万元,财务计算中视同建设期内均匀投入,具体见下表(单位面积造价按照目前市场行情推算得到)。其中洋房(含商铺)按1100元/平方米,低层住宅按950元/平方米,酒店按2500元/平方米,托儿所、幼儿园按1500元/平方米(含装修),商业中心按2500元/平方米(含装修),管理处、文化站、老年活动中心按1500元/平方米(含装修),车库按1500元/平方米计,会所按2000元/平方米计。
④ 配套设施费:包括供水、电、气、道路、景观、消防等,按建筑面积140元/平方米共计约为6155万元。
⑤ 管理费用:包括开发工程的各项间接费用及公司管理部门管理的各种费用。按土地费用、前期工程费和房屋开发费三者之和的8%估算,全部计入开发成本,则5282万元。
⑥ 销售费用:是指销售产品过程中发生的各项费用以及委托代理的各项费用,取销售收入的3%计,为3961万元。
⑦ 财务费用:是指公司为筹集资金而发生的各项费用,主要为借贷利息,按贷款10000万元,年息7.02%,贷款2年计,本项目财务费用为:1424万元。
⑧ 不可预见费用:按土地费用,前期工程费、房屋开发费、配套设施费四者之和的5%估算:约3609万元。
3、 项目总投资
表4 项目开发总投资计算表
序号 |
项目名称 |
投资金额(万元) |
1 |
土地费用 |
8000 |
2 |
前期工程费 |
6594 |
3 |
房屋开发费 |
51435 |
4 |
配套设施费 |
6155 |
5 |
管理费用 |
5282 |
6 |
销售费用 |
3961 |
7 |
财务费用 |
1424 |
8 |
不可预见费用 |
3609 |
|
合计 |
86460 |
以上分析估算,本项目总投资额为86460万元。
二、 项目资金筹措及资金平衡分析
本项目总投资额为86460万元,其中第一期投入19303万元(不计土地成本)。其资金来源为:自有资金8700万元,银行贷款10000万元,自筹资金603万元。