科技园总部基地项目市场研究及发展定位策划报告

第二部分  开发模式研究部分

 

一、总部经济概论

写在前面：

城市白天的繁华与喧闹，永远不会理解夜晚那人去楼空的寂寥，就像白天不懂夜的黑，不明白星星为何会坠跌。

这就是传统的产业园区：远离市区、功能单一、生活配套缺乏、工作景致单调，人们生活与工作的地域截然分离，生活中的时间大部分浪费在通勤之上，生产线上的工人连同公司的高管仍迷恋城内繁华的生活，工作之地不可能成为人们心中生活的家园；而传统意义上的中心商务区又走到了另一个极端，人们被交通所困，为噪声所扰……

 

我们希望建设一种园区产品来改变这种城市现象……

在这里，是绿色环绕的独栋别墅；园区内外，咖啡馆、会所、教育设施、娱乐设施，以及高中档物业、大型购物中心、大型旅游度假区等，形成园区工作与生活的完美结合，人性化生活社区的构建，将使城市不再独守夜的黑。

在这个大社区内，管理者将逐步建立由银行、证券、信托、基金、租赁等组成的现代金融服务业，由通信、网络、咨询、策划等组成的信息服务业，由会计、审计、资产评估、法律服务等组成的中介服务业，由教育、培训、会议、展览、国际商务、现代物流等组成的服务于科技企业的服务支撑体系，实现企业在社区内的“自给自足”；同时，通过建立企业家俱乐部、网络社区、实现社区内企业家的交流、资源信息的共享，真正形成实现企业不断发展的科技成长社区。

我们把这种园区产品称之为“总部基地”

1、总部经济定义

所谓总部经济，指一个区域利用特有的资源优势，吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产加工基地布局在具有比较优势的其它地区或周边地区，而使企业价值链与区域资源最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。

发展总部经济可以为区域发展带来多种经济效应，如税收效应、产业乘数效应、消费效应、就业效应 、社会资本效应。大批国内外企业总部入驻，可提高区域的知名度、信誉度，促进区域政府提高服务质量，优化商务环境，完善城市基础设施 和人居环境，推进多元文化融合与互动，加快城市国际化进程...

 

2、总部基地定义

总部基地是地产商根据总部经济包装出来的一种概念，客观上说是总部经济理论的一种实践，体现了合作、服务、（资源整合下体现）低成本等特点；随着不断的实践，主要表现为中央商务区、企业总部花园两种形式，其中，总部花园又可理解为商务花园，是未来企业总部选址的潮流，也是本报告的研究重点。

2.1总部基地特征分析

总部基地特征

（1）总部基地是商务花园和总部经济的结合体。它克服了CBD建筑密度大、绿化面积少、交通拥挤、过分重视商务功能的弊病，具有低密度、低容积率、高绿化率、花园办公、生态生活、独栋出售、软件平台与硬件设施并重等特点；

（2）总部基地通常位于政府统一规划的工业集中发展区，可以享受政府关于区域发展的各种优惠政策，包括拿地、税收等各种优惠政策；

（3）总部基地让企业拥有自由冠名权，使企业总部楼具有强烈的标识性和浓郁的企业个性风格；

（4）总部基地除具有环境优美、各种配套完善、功能齐全的物质条件外，通常还蕴涵着一定的总部文化，这是其与甲级写字楼不同的地方；

（5）总部基地的物业供应方式包括销售、租赁、租售结合等几种，销售价格及租金同甲级写字楼相比具有明显优势；

（6）总部基地项目一般采取统一规划设计、统一定位、统一开发建设、统一招商的项目开发模式。

2.2总部基地类型

总部基地可分为以下几种类型：

制造加工型总部基地、物流型总部基地、研发及高科技型总部基地、企业内脑型总部基地、后台服务型总部基地、联合国等国际组织型总部基地。

 

3、商务花园的定义

商务花园（Business Park）,是一种融合了四到六层现代智能化办公空间的绿地景观式写字楼复合体。这将是本项目在湖南首家推出的Business Park写字楼模式。

Business Park的规划，需要完全涵盖Business Park“独立性”和“个性化”这两点特色，所谓“独立性”是指其具有占天占天，独门独院的特点，并且拥有独立的出口和独立的门牌号，以及同时赠予客户的大厦冠名权。所谓“个性化”是指其在群体结构上，各个Business Park单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态公司的需要，从而以一种统一中求变化的办公单元组合体系列，使各类公司客户都能找到自己最理想的办公天地。也正是这两点特点，Business Park模式在国外科技园中倍受高科技企业的推崇。而且这种现代办公的创新模式正成为这些新锐派高科技公司的企业形象标志。

为了满足Business Park办公一族生活起居的需要，建设规划中还将同时推出配套的居住园区，从而在一个步行社区内，就能解决入园客户工作与生活的需要，使其成为同时拥有花园绿地景观，又兼顾高科技人文景观的高尚居住区，成为高科技员工真正理想的居住乐园。

因此，Business Park完全可以给科技企业一个家，使事业初成一族拥有“公司家园”和“创业家园”的梦想能够得以实现。

 

现代的商务花园概念是一个综合与人性化的产物，通常商务花园坐落在城市边缘，其园区内为规划有序的工作室或者厂房的有机组合，是提高生活质量，并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。

商务花园历经四代演变，第一代由多组小规模建筑组成，园内企业多从事轻工业、仓储或零件组装；第二、三代则追求如何有机地融入到城乡结合部，紧密连接城市成为城市的一部分又不失独有的人文特色；第四代则标榜一个“自给自足”以及能够提供足够内部交流空间的综合社区。

 

二、可借鉴案例类比分析

Ø 北京丰台总部基地

 

项目名称	北京丰台总部基地
项目简介	项目是由中关村丰台园与英国道丰集团合作开发，占地65公顷，总建筑面积106万平方米，容积率约1.59,平均绿化率50%以上,总投资约为45亿人民币,主要为1000至5000平方米的独体独栋、独立产权、独立冠名的总部楼。
地理位置	北京丰台南四环西路188号
投资商	英国道丰集团/中关村科技园区丰台园科技开发建设有限公司
规划设计	土人景观/加拿大AA设计事务所
占地面积	65公顷
建筑面积	140万平方米
绿化率	50%
容积率	1.59
物业形态	总部楼、金融广场、五星级酒店、总部公寓、风味食堂、东区地下商业街、总部大讲堂
园区产业定位	高新技术、电子、钢铁、物流等
园区配套	高级会所、总部官邸、国际商业街、全宿制双语幼儿园、健身中心、国际医疗诊所、信贷、银行、邮政、超市、餐饮、娱乐等。
项目特色与优势	1、规模优势，中关村有史以来最大的中外合资单体项目； 2、独栋式单体设计—开创独栋式总部楼新时代，每栋面积1200至6000平米的总部楼500余座； 3、园区为入驻企业总部员工特别打造的千余套产权自主的酒店式公寓。每套公寓面积约30平方米，均为景观较好的精品板楼式设计，每套都配有卫生间、厨房等各类生活设施，全精装修，配家具，直接入住； 4、各总部楼皆采用8.0mx8.0m标准柱网组合，框架式结构，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。凡购买总部基地总部楼的企业，会自动获得该总部楼的冠名权以最大满足各企业总部的形象展示和可识别性需求； 5、总部基地总体绿化率约50%。庭院式中心绿化、点式组团绿化同带状公共绿化相结合，层次分明，分级明确。绿化主题以缓坡草坪、格状铺砌为主，简洁明快，表现总部商务的现代感、节奏感、速度感，并满足总部办公的静谧与舒适的环境需求； 6、几十个面积200至500平方米的风味餐厅； 7、面积约12.5万平方米商业配套设施。