宁波水上公园项目建议书（方能顾问）

目     录

一、宁波经济背景综述 5

1、宁波区域地位 5

1.1宁波简介 5

1.2宁波——浙江的双子城 5

2、快速发展和民本经济是宁波经济主要特点 5

2.1快速增长的宁波经济 5

2.2民本经济是宁波经济主要特点 6

3、城市发展目标和规划 7

3.1宁波城市发展目标 7

3.2宁波城市规划 7

二、宁波住宅房地产市场解码 7

1、住宅房地产市场总体特征 7

1.1宁波房地产经过波动进入成熟高速发展期 7

1.2住宅市场是卖方市场 8

1.3交易活跃、成交金额和面积呈增长态势 9

1.4住宅消费进入个人时代 9

1.5价格走势坚挺，涨幅全国领先 10

1.6地域发展不平衡，江东脱颖而出 11

2、住宅产品分析 12

2.1宁波住宅发展历程 12

2.2产品发育程度评价 12

2.2.1产品结构单一、市场细分不足 13

2.2.2规划略有突破，但创新不够 13

2.2.3小区规模越来越大 14

2.2.4环境景观成为小区重要卖点 14

2.2.5建筑风格同质化明显 14

2.2.5注重建筑细部处理，公共空间处理不够精细 15

2.2.6套内设计缺乏创新，套内面积呈放大趋势 15

2.2.7社区配套不足，功能体现不明显 15

2.2.8住宅产品是半成品 16

2.2.9小区安防、智能化程度较高 16

3、对营销和推广的认识 17

3.1营销手段分析 17

3.2项目定位分析 18

3.3项目形象和品牌竞争 18

3.4推广主题分析 18

4、对潜在消费者的认识 19

4.1人口变动及分布 19

4.2从业人员构成及收入状况 21

4.3 生活与居住水平稳步提高 22

4.4对住宅市场主力消费群的认知 24

5、板块竞争格局 27

5.1老三江口板块 28

5.2新三江口板块 29

5.3环城西板块 29

5.4世纪大道板块 30

5.5鄞州中心区板块 31

5.6新三江口板块研究 31

5.6.1区位分析 31

5.6.2竞争格局和产品分析 31

5.6.3市场特征 31

5.6.4典型楼盘分析 32

5.6.5未来趋势 33

6、住宅市场趋势预测 33

7、值得关注的几个现象 34

7.1有新品、无精品 34

7.2如何看待价格上涨？ 34

7.3如何理解房地产热？ 35

7.4宁波住宅房地产价格是周围房价“胁迫”中心地段房价上涨，而不是中心逐级放射到周边，成为宁波房地产一个独特现象 35

7.5“二手只租不售”的透视 36

三、项目资源分析 36

1、项目基本背景 36

2、项目区位条件分析 36

2.1地理位置和区位 36

2.2周围交通 37

2.2.1周边城市路网建设和规划 37

2.2.2公共交通现状 37

2.3配套设施 37

2.3.1规划中市政配套 37

2.3.2周边现存配套 37

2.4项目周边景观 38

2.5环境卫生、治安情况 38

2.5.1水、空气、土地污染 38

2.5.2交通 38

2.5.3安全 39

3、项目用地条件分析 39

四、企业分析 39

1、企业性质 39

2、核心决策能力和管理能力 40

3、资金能力 40

4、资源整合能力 40

5、开发、建设能力 41

6、企业战略目标 41

7、品牌和企业文化 41

五、项目SWOT分析 42

1、优势分析 42

1.1区位优势 42

1.2景观优势 42

1.3周边配套优势 42

1.4地块规模优势 42

1.5企业“新生”优势 43

1.6资金优势 43

1.7整合社会资源优势 43

1.8 企业实操优势 43

2、劣势分析 43

2.1区位和价格认同劣势 43

2.2项目本身形状 43

2.3项目所在区域形象不清晰 44

2.4南面景观有障碍 44

2.5外景借用困难、内景整治困难 44

2.6 项目外围环境差、配套缺乏 44

2.7开发商缺乏大型楼盘操作经验 44

2.8企业改制后面临深层次问题 44

2.9政府交地可能迟滞 45

3、机遇分析 45

3.1经济持续高速增长 45

3.2新城市规划促进新三江口板块建设 45

3.3旧城改造和城市化进程加快 45

3.4同质化市场呼唤个性化产品 45

3.5企业改制关联效应 45

3.6市场处于有效供给真空状态 45

4、挑战分析 46

4.1初级产品同质化竞争比较激烈 46

4.2进入门槛提高，产品处在突破前夜 46

4.3 超越市场，超越自我 46

5、综合评价 46

5.1 营造企业和项目新品牌，确立项目全新市场形象 46

5.2立足一期，着眼周边 46

5.3内修外引，促进企业可持续发展 47

5.4 追求企业、社会、消费者三赢 47

5.5 创造差异化产品形态、产品特色、服务体系 47

5.6开发节奏，“短、平、快” 47

5.7开发原则 47

 

 

 

一、宁波经济背景综述

1、宁波区域地位

1.1宁波简介

宁波位于东海之滨，中国大陆海岸线中段，长江三角洲东南翼，浙江宁绍平原东端。全市辖慈溪、余姚、奉化三个县级市，宁海、象山两个县，市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区。全市总面积9365平方公里，市区面积1033平方公里。到2001年底总人口543.35万，其中市区人口126.14万。

1.2宁波——浙江的双子城

沿海省份在经济发展过程中出现一个明显现象：存在“经济双核”城市。杭州、宁波就是浙江的“双核城”。作为一个历史悠久的旅游城市和全省政治、经济、文化中心，杭州经济活力虽不如宁波，但杭州对宁波某些抑制性影响是存在而且比较明显的。宁波作为上海国际大都市的一部分，由于现在上海本身发育不够充分，经济发展过程中的积聚效应十分明显，也会对周边城市的经济发展产生抑制性覆盖。

2、快速发展和民本经济是宁波经济主要特点

2.1快速增长的宁波经济

“九五”期间，宁波市国内生产总值年平均速度为13%，经济总量在全国副省级城市中位次从1992年的第10位上升到目前的第6位。22年来，宁波人均GDP翻了五番，达到2600多美元，GDP翻了4番，超过千亿，财政收入超过百亿，并在1997年提前进入小康社会。第一产业、第二产业、第三产业比例从1995年的12.8：60.7：26.5调整为2000年的8.2：56：35.8。2001年，宁波经济继续维持在较高增长速度，GDP增长为12.5%。