温泉花园房地产开发项目可行性研究报告

第一章   总论

一、项目名称：XXXX温泉公园房地产开发项目

二、项目地点：都江堰市蒲阳路

三、业主简况

（一）单位名称：XXXX温泉公园开发有限公司

（二）法定地址：都江堰市蒲阳路571号

（三）法定代表人：梁继川

（四）注册资本金：伍佰万元人民币

（五）企业类型：有限责任公司

（六）经营范围：旅游及房地产开发

四、可研报告研究依据与范围

1、编制依据

（1）XXXX温泉公园开发有限公司提供的有关项目资料；

（2）《四川省工程概预算定额》

（3）四川省市政、安装、仿古园林工程计价定额及配套使用费用定额；

（4）《中国旅游行业发展规划》

2、编制范围

四川威权财汛项目管理咨询有限公司受XXXX温泉公园开发有限公司的委托，负责对其XXXX温泉公园房地产开发项目进行可行性研究，其主要研究内容为：

项目提出背景及建设的必要性；

项目建设条件

温泉资源概况

市场分析与预测；

项目建筑规模与设计方案；

项目总投资估算与资金筹措；

环境保护；

项目财务效益分析；

五、可研报告概要及结论意见

（一）项目建设的必要性

都江堰是我国极具品牌价值的著名旅游城市，尤其是都江堰水利工程和青城山分别获得世界文化遗产和自然遗产的称号，又是国家AAAAA级风景旅游区，都江堰自“5.12”大地震后旅游产业已经恢复，2009年全年接待游客约400多万人与乐山大佛、峨眉山游客总量相当。目前都江堰市委、市政府提出的“打造国际休闲度假第一城”的新开发战略，拟将深度开发运用旅游资源，重点面对成都、重庆、绵阳等城市，开创复式旅游链条：即通过加大对休闲旅游设施的建设，将过去单一的观光旅游的“匆匆过客”，变成留得下来、住得进去的“休闲驻客”，提高游客滞留时间，提高滞留率，从而提升旅游综合消费能力，充分利用旅游资源，增加经济效益。

XXXX温泉公园房地产开发的目的正是想在已有的温泉公园园区内，通过增加修建6万平方米的休闲住房提高公园的接待能力，充分发挥温泉旅游资源的作用，增添休闲配套服务内容，为引客、留客提供旅游、休闲、娱乐、洗浴、度假的更好的条件，同时通过销售住宅增加公司的盈利，

侏罗纪温泉公园房地产开发项目建成后，销售收入将达到36250万元，创造税收近1993.8万元，提供就业岗位近600个，有助于推进都江堰旅游产业的发展，增加社会经济效益，提高当地居民收入。

（二）投资估算及资金来源

1、已建园林规模及房地产开发项目规划主要指标

现已修建成了一个占地120亩的大型苏杭园林式温泉洗浴及餐饮、住宿、娱乐为一体的休闲公园，有大型洗浴中心，5座园林式商务别墅楼，儿童欢乐中心一座，餐饮区建筑6000平方米一座，中心大门和侏罗纪活化石展览厅，生态停车场，公园已建成建筑面积为17017平方米。项目地处都江堰市西区，座落在二王庙后山下，山青水秀，风光秀丽，园内庭台楼阁，小桥流水，古木参天，珍奇花木，西蜀院子，典雅豪华，是都江堰市的高挡消费场所。目前公园经营火爆，预计今年经营收入3000万元。

温泉公园新开发房地产项目规划总占地面积78931.8平方米（约118亩），容积率1.14，建筑密度28.0%，绿化率38.7%。建筑总面积为109289.86平方米，其中地上建筑面积 89757.86平方米，地下建筑面积19532平方米。地下停车位512个，地上停车位290个。

建设内容包括：洋房住宅（6+1）：33003.46㎡，底层商铺：1141.1㎡，低层洋房（叠拼）：23222.97㎡，商务楼：4137㎡，酒店：18598㎡，地下车位15492.7㎡。

因前期建设已完成基础设施建设和园林绿化，本次主要完成房屋建设。

2、项目总投资

经测算，项目总投资33794.75万元，其中：本次土地58亩，（土地是原公园用地，已以出让方式获得土地使用权证，本次房地产开发项目政府批准将其由旅游用地转变为住宅用地，目前土地市价评估为150万元/亩。）按此估算土地投入8700亿元。土建工程费用13735.56（含精装修）万元、总平配套设施费用 7463.97万元、工程建设其他费用2096.57万元、其它费用 1830万元、（建设期财务费用 1082万元、销售费109万元、基本预备费 639万元）。

3、资金筹措

项目总投资33794.75万元，其中XXXX温泉公园开发有限公司项目自有资本金投入10225.54万元，占总投资金额的30.26%（其中已投入资金8667.83万元（土地费用8700万元），待投入自有资本金1557.71万元）。销售款转投入5069.21万元，占总投资金额的15.00%；项目申请银行贷款18500万元，占投资总额的54.74％。

4、抵押物设置

业主以该公园全部土地120亩（全部办理国有土地使用证）作为银行贷款抵押物，按照目前市价土地评估价为200万/亩，初步评估价为2.4亿元，按6.5折价计算抵押值可以贷款额为1.56亿元，能够满足银行贷款1.85亿元的要求，抵押物是足值的。

5、还款计划

本项目向银行申请贷款1.85亿元，还贷期3年，建设期1年经营期3年，项目建成后以住宅销售收入（预估销售收入5.31亿元）偿还银行贷款，还款计划为还贷期第一年还本6000万元，还贷期第二年还本6000万元，贷期第三年还本6500万元。

（三）结论意见

通过该项目的分析研究，我们认为项目符合国家相关政策和我省旅游发展总体规划，项目是在原温泉公园园区内建设，公园本身已经成为都江堰的重点旅游项目，形成火爆的经营局面，园区风景秀丽，又有温泉洗浴场所，住宅建成后极好销售，经济效益及社会效益均好。项目计划申请银行贷款18500万元，3年即可偿还银行贷款。项目计算期为3年，项目可实现销售收入53137万元，实现税后利润10618.11万元，项目投资利润率为41.89%，投资利税率50.74%，财务内部收益率30.85%，财务净现值7589.15万元（折现率10%），投资回收期静态2.33年，财务评价指标较好，该项目具有较好的开发前景和良好的投资回报。

根据上述分析论证，XXXX温泉房地产开发项目有优惠政策作保障，有充足的投资来源作后盾，投资估算合理，市场前景好，经济效益和社会效益良好。从经济效益评价角度考虑，项目申请银行贷款切实可行，建议应尽快实施。