房地产度假酒店项目可行性研究报告

 

 

 

 

编制单位：海南方能投资顾问有限公司

编制日期：二O一二年七月

目     录

第一章  总  论------------------------------------------------------- 1

1.1项目背景与概况------------------------------------------------ 1

1.2主要技术经济指标---------------------------------------------- 5

1.3问题与建议---------------------------------------------------- 6

第二章  项目投资环境与市场研究-------------------------------- 7

2.1投资环境分析-------------------------------------------------- 7

2.2区域房地产市场------------------------------------------------ 8

2.3销售预测------------------------------------------------------ 9

2.4营销策略----------------------------------------------------- 11

第三章  建设规模与项目开发条件------------------------------- 13

3.1建设规模----------------------------------------------------- 13

3.2项目概况现状------------------------------------------------- 13

3.3项目建设条件------------------------------------------------- 13

第四章  节能减排-------------------------------------------- 16

4.1. 项目建设方案----------------------------------------------- 16

4.2. 项目所在地能源供应条件---------------------------------37

4.3 合理用能标准和节能设计规范------------------------------ 38

4.4 项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况----------- 39

4.5 项目节能措施及效果分析---------------------------------40

第5章 环境影响评价----------------------------------------- 52

5.1. 编制依据--------------------------------------------------- 52

5.2. 环境现状--------------------------------------------------- 52

5.3. 项目建设对环境的影响--------------------------------------- 53

5.4. 环境保护措施----------------------------------------------- 53

第6章 劳动卫生与消防--------------------------------------- 55

6.1. 指导思想--------------------------------------------------- 5

6.2. 职业安全卫生健康对策与措施---------------------------55

6.3. 消防设计--------------------------------------------------- 56

第7章 项目实施进度----------------------------------------- 57

7.1. 项目开发期------------------------------------------------- 57

7.2. 项目实施进度安排---------------------------------------57

7.3. 项目实施过程控制措施----------------------------------57

第8章 项目招投标------------------------------------------- 58

8.1. 工程项目招标投标概述-----------------------------------58

8.2. 工程项目招标投标因素分析-----------------------------59

8.3. 招标依据--------------------------------------------------- 61

8.4. 招标范围--------------------------------------------------- 61

8.5. 招标方式--------------------------------------------------- 62

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6.5 空调风系统

空调风系统设计以横向按防火分区设置空调系统为原则。

1.对重要房间如安保间、值班室等，另装设双制分体空调机，既可以单独控制，又可以充分满足其24小时使用的工作要求。

2.空调风管采用镀锌钢板制作，其保温采用不燃性带夹筋铝箔贴面防水保护层的离心玻璃棉就热保温板材，其密度不小于32kg/m³，厚度为30mm。保温风管穿越楼板、墙体时在保温层外用0.75mm的镀锌钢板做保护壳，保护壳与墙面、楼板地面平齐，比楼板面高出20mm。

3.空调通风系统均按规范规定在必要的位置装设防火阀。且由消防控制中心联动控制在火警时，空调系统停止运行。

4.在各主要出入口处均安装空气幕。

5.配电房、设备用房等均设独立的机械送、排风系统。

6.公建均设机械排风，以保证新风的顺利补入和过渡季节的通风换气。

7.公共卫生间均设机械排风系统。

6.6 防、排烟系统及消防和安全

1.地下汽车库的机械排风系统兼作排烟系统，排烟量按6次/小时换气量计算。系统排风机选用高温排烟风机，平时排风，火灾时排烟。风机入口设有排烟防火阀，当排出的烟气温度超过280℃时，阀门关闭并连锁排烟风机停止工作。地下车库排烟系统由消防控制中心实施监控。

2.对于面积超过50m²房间以及超过20米的地下走道，均设机械排烟系统。对于走道部分按照每个防烟分区面积不超过500m²划分防烟分区。排烟口采用单层百叶风口，平时排风，火灾时排烟，风管穿越防烟分区处设排烟防火阀，阀门常开，火灾时，阀门所在防烟分区着火时保持开启，其他房间着火是阀门关断，280℃自动关断，并联锁本系统风机停止工作，输出信号。排烟风机为双速风机，平时低速排风，火灾时高速排烟。

3.排烟机设在排风机房内。火警时，由消防控制中心远动或由就地手动控制开启着火区域的排烟防火阀并联锁启动排烟风机，向室外排烟。排烟风机入口均装设280℃熔断的防烟防火阀（常开），当烟气温度超过280℃时，防烟防火阀感温器动作自动关闭阀门，同时连锁关闭排烟风机。

4.通风、空调风管穿越空调机房的隔墙、楼板及防火分区的隔墙处，均设置与风机联锁的防火阀（70℃熔断）

5.空调水管、风管的保温均采用难燃或非燃材料（橡胶难燃B1级或离心玻璃棉制品）。

6.风机、风管均采用非燃烧材料制作(钢板或不燃型无机玻璃钢）。

7.消防（防排烟）控制：所有与消防有关的系统或部位均与消费消防报警系统联锁。在火警时，排烟风机与之相对应的送风机均联锁对应启动，其余的空调机组、新风机组、风机盘管、送风机、排风机以及空调冷、热系统设备均由消控中心指令联锁停止运行。

8.本工程空调通风系统设计及设备选用，均考虑保护人员身心安全。

6.7 空调通风自控

根据本工程的特点结合工程自动化管理，各区域的空调系统全部采用自动控制装置。

防排烟系统采用就地手动控制和消控中心远程遥控相结合的控制方式：在火警时，排烟机以及与之相对应的送风机均联锁对应启动，其余的新风机组、送风机、排风机以及空调冷、热系统设备均由消控中心指令联锁停止运行。

6.8 管材选用及保温措施

1.所有通风、空调风管均采用镀锌钢板制作，其厚度按风管制作统一规定执行。

2.空调冷凝水管采用加厚UPVC塑料管，不另保温。

3.所有风口均采用铝合金风口，除风机盘管送风口外，其他送风口均配调节阀，风口颜色由业主与建筑装修确定。

4.空调送风管、回风管及新风管均做保温，保温材料采用不燃性带夹筋铝箔贴面防水保护层的离心玻璃棉绝热保温板材，板材固定采用塑料保温钉。其他不需保温的送、回风系统的防火阀前后2m处用铝箔离心玻璃棉板保温，保温厚度20mm。吊顶内的排烟风管必须严格进行绝热层施工，绝热层采用带夹筋铝箔贴面保护层的硅酸铝棉板，绝热层厚度为50mm。

6.9 节能、环保和卫生防疫措施

原则：采用符合国家要求的环保、节能设备及材料；所有运转设备均做减振和消声；室内设温控器，以利于节能。

1.所有空调机的COP均满足国家有关规范要求。

2.循环水泵和风机均为高效低噪产品。

3.通风、空调系统的设备安装均采用消声隔音、减振隔振措施，满足环保要求。

（1）新风机组及吊顶式空调机，出入口加消声静压箱及消声器。

（2）设备基础加减振器，吊装设备采用减振吊架。

（3）风机出入口与风管连接采用厚帆布软连接。

（4）水泵出入口装设可曲挠橡胶软接头。

（5）通风机采用带消声箱型式。

（6）空调风管均采用具有吸音功能的铝箔离心玻璃棉毡保温。

4.新风机房等房间采用隔声、消声设计。如选用隔声门、窗，房间内贴吸声材料，以达到吸声、隔声的目的。管道穿过机房墙时，做好封堵工作，防止漏声。

5.在空间允许和经济性比较合理的前提下，设计时尽量降低风管内风速，并减少弯头，根据经济流速确定风管尺寸，降低系统阻力，以节省输送能耗。

6.设置新风系统，保证人员必须的卫生要求。

7.污废气排放符合环保标准：卫生间废气集中至屋面排放。

8.空调和通风末端设备设置可清洗的过滤网，必要时还可在新风空调器内设置杀菌装备，以保证室内空气品质的标准。

7、天燃气方案

本工程住宅的燃料采用天然气，天然气由城市天然气管网供给，城市中压燃气经调压箱调压后接至用户。

住宅按每户一台10升燃气快速热水器及一台双眼灶设计，每户耗用气量按2.9m³/h，双眼灶及热水器前压力为2KP，共计772户，天然气总耗量为2238.8m³/h。

8、项目进度计划

项目总体工期时间为18个月，从2012年9月至2014年2月。

2012年9月，本期工程开工前的一切准备；

2013年10月，完成土石方工程及基础与地下结构工程；

2013年10月，完成主体与节能保温工程；

2014年2月，完成设备安装与装修工程及交付验收。

4.2. 项目所在地能源供应条件

1、项目使用能源品种的选用原则

1.1 总的原则

在保证建筑物使用功能和质量的前提下，降低建筑物的能源消耗，合理有效的利用能源。具体到各个专业：

1.1.1给水排水节能原则

降低建筑物给水排水系统的日常运行能耗和采用可再生能源。

1.1.2 暖通空调节能原则                           

提高采暖、空调的能源利用效率和建筑节能设计质量，改善建筑的室内环境，通过合理选用节能技术，实现节能的目标。

1.1.3 建筑电气节能原则

在充分满足、完善建筑物功能要求的前提下，通过合理配置建筑设备，并对其进行有效、科学的控制与管理，从而减少能源消耗，提高能源利用率。

2、项目所在地能源供应条件

随着我国经济的迅速发展，对能源的需求与日俱增，在煤、油、气等能源供应日益紧张及环境压力不断增大的情况下，能源形势不容乐观。目前我国能源发展主要存在四大问题：一是人均能源拥有量低、储备量低。二是我国的能源结构依然以煤为主，约占75%。全国年耗煤量已超过13亿吨。由于燃煤效率低，对环境污染严重，造成我国大气污染和酸雨严重。三是能源资源分布不均。主要表现在经济发达地区能源短缺和农村商业能源供应不足，造成北煤南运、西气东送、西电东送，提高了能源的供应成本。四是能源利用效率低。我国能源终端利用效率仅为33%，比发达国家低 10 个百分点。

随着城市建设的高速发展，建筑能耗逐年大幅度上升，已成为中国能源消费的主体之一，目前我国建筑用能已达全社会能源消费量的32%。加上每年房屋建筑材料生产能耗约 13%，我国的建筑总能耗已达全国能源总量的45%。我国现有建筑面积为 400 亿平方米，绝大部分为高能耗建筑，预计到 2020 年，地上建筑面积将达到 700 亿平方米。庞大的建筑能耗，已经成为我国国民经济的巨大负担。因此，建设节能建筑将成为今后建筑发展的主要趋势。

本项目的能源供应采用就近接入能源供应管线，综合使用水、电、气相结合的办法，其能源供应结构是合理的。具体到各个能源供应方面：

2.1 供水

本项目规划区用水由城市给水管网供给，从市政供水管线引入管线到小区中，可以充分满足未来居住用水需求。此外，小区拟建地下污水处理与中水回用系统。中水主要用于冲厕、绿化、冲洗道路等。

2.2 电力

由澄迈变电站供电，引入小区，小区内设开闭站一座。本工程供电负荷为二级，其中消防用电为一级，建筑物防雷为二级。

2.3 供气

本工程住宅的燃料采用天燃气，天然气由澄迈天燃气管网供给，城市中压燃气经调压箱调压后接至用户。

4.3 合理用能标准和节能设计规范

1、相关法律、法规、规划和产业政策

《中华人民共和国节约能源法》
《国务院关于加强节能工作的决定》

《建设部关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》建科[2005]55 号
《建设部关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》建科[2005]78 号

《海南省建筑工程建筑节能检测管理规定（试行）》

《海南省建筑工程质量检测管理规定》（[2007]36号）

《建筑工程饰面砖粘结强度检验标准》（JGJ110）

《海南省人民政府关于加强节能工作的决定》

2、建筑类相关标准及规范

《海南地区居住建筑节能设计标准》JGJ 134-2001

《城市居住区规划设计规范》GB 50183-93（2002 年版）

《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005

《外墙外保温工程技术规范》JGJ 144-2004

《建筑气候区划标准》GB 50178-93

《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003《屋面工程技术规范》GB50345-2004

地面辐射供暖技术规范》JGJ 142-2004

《建筑外窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》GB/T 7106-2008

《建筑外门窗保温性能分级及检测方法》GB/T 8484-2008

《建筑幕墙空气渗透性能检测方法》GB/T 15226-94

《EPS 板抹灰外墙外保温系统》JG 149-2002

《胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统》JG 158-2004

《城镇燃气设计规范》GB50028-2006

《电气照明节能设计》06DX008-1

《电气照明节能设计》06DX008-2

《建筑照明设计标准》GB50034-2004

4.4 项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况

1、项目能源消耗种类、来源及年总消耗量

注：按户均2.5人计算

1居民年用水量=生活用水定额×人数×365天=320L/人.d ×772户×2.5人 × 365＝9.02万立方米

2居民年用电按每户每年4580.7kWh计

2、能源转换情况

2.1 住宅取暖与冷气供给

住宅取暖与冷气供给由家用空调使用电力产生。

2.2 公建取暖与冷气供给

公建取暖与冷气供给由中央空调使用电力产生。

4.5 项目节能措施及效果分析

1、节能措施

当今能源建设已成为世界性的重大问题，我国对能源问题给予了极大的关注。本项目在管理过程中，要做好节约能源的宣传工作，在日常生活中改变我们长期形成的“无意识浪费”的习惯，从生活细节着手，节约每一度电。

本项目在设计过程中，建筑本体拟按照现行建筑节能设计标准规定的要求；设备选型拟配置节能性能好的产品，在保证相同的室内热环境指标（室内干球温度，夏季≤34.5℃，冬季≥10℃；空气质量新风量1次／小时）的前提下，与未采取节能措施相比，采暖空调能耗节约50%。本小区规划设计拟贯彻执行国家颁布的《民用建筑节能设计标准》等各项有关节约能源的政策、法规和标准。

根据本项目的具体特点，本项目将在工艺、建筑、结构、电气、给排水、动力等方面采用如下的节能措施：

1.1 建筑专业的节能措施

1.建筑总平面的布置和设计，应充分利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季凉爽时段的自然通风。本项目位于海南省澄迈县老城开发区美桃岭地段，该地域建筑最佳朝向为南北朝向，因此，项目的主要建筑采用南北朝向，以使建筑的主要房间避免夏季东、西向日晒，最大限度的减少空调能耗。

2.综合考虑整体的生态环境因素，充分利用现有资源，符合可持续发展的原则。项目拟建地点位于海南省澄迈县老城开发区美桃岭地段，周围成熟小区林立，周边基础设施齐全，能源供应条件充分，完全满足项目可持续发展的要求。

3.外部环境设计应对建筑自身所处的具体环境加以充分利用和改善，以创造能充分满足人们舒适条件的室内外环境。

4.规划和体形设计应对建筑的体形以及建筑群体组合进行合理的设计，合理的确定建筑单体量，防止出现不良风环境。本项目拟建栋结构层数相近的高层住宅，各栋建筑在建设用地范围内均匀分布以获得最好的风环境，每栋住宅建筑面积拟确定在 1.5万平方米左右。

5.建筑单体体形设计要求新建建筑宜采用紧凑的体形，缩小体形系数，从而减少热损失，体形系数应小于或等于0.4。本项目体形系数拟设计为 0.35，以尽量减少热损失。

6.建筑单体空间设计：本项目建筑空间将进行合理分隔，以最大程度改善室内通风、采光、热环境。建筑拟将厨房、餐厅等辅助房间布置在北向，形成北向寒冷空气的缓冲区。

7.外门窗及遮阳设计：项目外门窗、遮阳的设计拟采用气密性良好的外门窗，建筑外窗及天窗的面积适中，外窗宜设置外部遮阳。外门拟设门斗及其他减少海风渗透的措施。公建部分屋顶透明部分设计面积小于屋顶总面积的20%。

8.外墙的热工性能指标：本项目拟建建筑的传热系数和热惰性指标，符合建筑海南省的气候分区区属规定。公建墙体的传热系数，符合海南地区的规定。

9.外墙热工设计措施：项目的建筑保温外墙拟选外保温构造，并尽量减少混凝土出挑构件及附墙部件；当存在出挑构件及附墙部件时拟采取隔断热桥的保温措施；外墙外保温的墙体，窗口外侧四周墙面拟进行保温处理。建筑外窗拟与外墙面平，以减少窗框四周的“热桥”面积。热桥部位拟采取“断桥”措施。

10.外墙外保温系统：拟建建筑外墙外保温系统能适应基层的正常变形而不产生裂缝或空鼓；能长期承受自重而不产生有害的变形；能承受风荷载的作用而不产生破坏；能耐受室外气候的长期反复作用而不产生破坏；并拟采取防火构造措施，和具有防水渗透性能。

11.外墙外保温系统的选用：拟建项目外墙外保温系统所有组成，材料拟由系统供应商成套供应，并选用浅色饰面材料以降低太阳辐射对面层的影响；外保温系统包覆门窗框外侧洞口、封闭阳台以及女儿墙、挑檐等出挑部位，以减少热桥影响和避免墙体温度裂缝；由于外保温系统至少应在25年内保持完好，系统要能够经受住周期性热湿和湿冷气候条件的长期作用，因此拟建项目建设方将选用涂料饰面，并要求供应商提交耐候性检验报告。

12.外墙外保温技术：拟建项目采用膨胀玻化微珠保温砂浆外墙内保温系统。外墙各层材料（从外到内）：外墙涂料（浅色）+水泥砂浆找平（20mm）+页岩空心砖（200mm）+混合砂浆（20mm）+膨胀玻化微珠保温砂浆（30mm）+抗裂砂浆（6mm）。

外墙类型 每层材料名称	厚度(mm)	导热系数W/(m.K)	蓄热系数W/(m2.K)	热阻值(m2.K)/W	热惰性指标D=R.S	导热系数 修正系数
水泥砂浆	20	0.930	11.37	0.02	0.24	1.00
页岩空心砖	200	0.580	7.82	0.34	5.60	1.00
水泥砂浆	20	0.930	11.37	0.02	0.24	1.00
膨胀玻化微珠保温砂浆	30	0.090	0.84	0.33	0.29	1.00
混合砂浆抹灰	6	0.870	10.75	0.01	0.07	1.00
墙体各层之和	276			0.72	3.54
墙体热阻Ro=Ri+∑R+Re= 0.87(m2.K/W)
墙体传热系数 K=1/Ro= 1.15 W/(m2.K)
太阳辐射吸收系数ρ=0.50

外墙传热系数K≤1.5但D≥3.0，可以满足海南地区居住建筑节能设计标准的规定。

13.屋面保温技术：拟建项目采用XPS倒置式屋面保温技术。平屋顶各层材料（从上至下）：细石混凝土（40mm）+水泥砂浆（20mm）挤塑聚苯板（40mm）+防水卷材（4mm）+水泥砂浆找平层（20mm）+水泥膨胀珍珠岩（起坡高度20mm）+钢筋混凝土（120mm）+水泥砂浆（20mm）。

屋顶类型 每层材料名称	厚度(mm)	导 热系数W/(m.K)	蓄热系数W/(m2.K)	热阻值(m2.K)/W	热惰性指标D=R.S	导热系数修正系数
细石混凝土	40	1.510	15.36	0.03	0.41	1.00
水泥砂浆	20	0.930	11.37	0.02	0.24	1.00
挤塑聚苯板	40	0.030	0.35	1.16	0.41	1.15
防水卷材	4	/	/	/	/	/
水泥砂浆	20	0.930	11.37	0.02	0.24	1.00
水泥膨胀珍珠岩	20	0.260	4.37	0.05	0.22	1.50
钢筋混凝土	120	1.740	17.20	0.07	1.19	1.00
水泥砂浆	20	0.930	11.37	0.02	0.24	1.00
屋顶各层之和	280			1.37	2.96
屋顶热阻Ro=Ri+∑R+Re= 1.53 (m2.K/W)
屋顶传热系数 K=1/Ro= 0.65 W/(m2.K)
太阳辐射吸收系数ρ=0.70
屋顶热惰性指标 D=2.96

屋顶传热系数K≤0.7但D≥2.5，可以满足海南地区居住建筑节能设计标准的规定。

14.楼地面节能技术：为减少向基层的传热，提高地表温度，避免结露，拟建项目地面构造层的热阻将少于外墙热阻的 1/2；项目拟采用空气层防潮技术，勒脚处的通风口设置活动遮挡板；层间楼板拟采取保温层直接设置在楼板上表面；楼板上面的保温层拟采用20mm无机保温砂浆，其厚度满足建筑节能标准的要求。

楼板类型 每层材料名称

厚度(mm)

导热系数W/(m.K)

蓄热系数W/(m2.K)

热阻值(m2.K)/W

热惰性指标D=R.S

导热系数 <p style="text-a</body>