美安商宇项目可行性研究报告

第一章 项目总论
1.1 项目名称与建设单位
1、项目名称：美安商宇项目
2、项目建设单位：XXXX投资有限公司
   项目合作单位：XXXX发展控股有限公司
3、项目建设单位简介：
XXXXX投资有限公司于2013年成立，该公司在广州南建土木工程有限公司、海南分公司基础上，为了开展投资业务而成立的投资公司。公司注册资金6800万元。
广州南建土木工程有限公司（原广州市建旅发展有限公司），成立于1996年，曾是广东省人民政府第二办公室主管下的集工业与民用建筑施工、市政公共工程施工、旅游咨询、建筑工程咨询、线路管道设备安装、国内商业与物资供销于一体的综合性企业。1998年与广东省政府二办脱钩组建有限责任公司。公司注册资金8000万元。
4、项目合作单位简介
XXXXX发展控股有限公司是经海口市委、市政府批准设立的国有控股有限责任公司，于2012年9月12日正式挂牌成立。公司下设办公室、财务部、人力资源部、总工办、造价室、投资经营部6个部室和两个全资子公司。公司有着一支高素质的人才队伍，其中中高级职称占比40%，本科以上学历占比78%，注册资格32项，海外留学人员5人。
XXXXX发展控股有限公司受海口市委、市政府及高新区的委托，负责XXXXX及美安科技新城的融资、投资、开发建设以及其它经营业务。
美安科技新城是海口市未来十年内重点打造的集产业发展、科技创新、商贸物流、休闲娱乐等功能于一体的“宜居宜业新城区”。项目位于海口市雷琼火山群世界地质公园西侧，与海口老城经济开发区接壤，园区规划面积约60平方公里，计划开发期为2012年-2022年。
1.2可行性研究报告编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城乡规划法》；
3、《中华人民共和国环境保护法》；
4、《中华人民共和国招投标法》；
5、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
6、《投资项目可行性研究指南》（2002年中国电力出版社）；
7、《海南省国民经济和社会发展十二五规划纲要》；
8、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010—2020）》；
9、《海南省城市规划管理技术导则》
10、《海口市城市规划管理技术规定》
11、《投资项目可行性研究指南》国家计委计办投字【2002】15号通知
12、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）发改投资【2006】1325号；
13、国家有关政策、法规、规范、标准；
14、XXXXX投资有限公司提供的其它资料。
1.3 项目概况
1.3.1项目选址及用地
本项目选址位于海南省海口市美安科技新城。
用地性质：其他商务用地。
1.3.2项目建设性质
本项目为新建项目。
1.3.3项目建设内容及规模
本项目规划用地110773.89㎡，容积率1.80，建筑密度25.00%，绿化率35.00%，项目总建筑面积285537.42㎡，其中建筑面积包括：独栋研发中心建筑面积26823.00㎡，多层研发中心建筑面积56446.42㎡，高层社区配套建筑面积102120.00㎡，商业建筑面积14000.00㎡，会所建筑面积2000.00㎡；地下室建筑面积86148.00㎡；停车位2393个。
1.3.4投资规模及资金筹措方式
该项目总投资98249.57万元。其中，建安工程费用64745.66万元，土地成本费用17400.66万元，前期工程建设其它费用4672.50万元，预备费4982.75万元，建设期利息4558.00万元，铺底流动资金1890.00万元。
本项目总投资98249.57万元，其中自有资金16847.85万元，筹集资金39401.72万元，银行贷款22000.00万元，银行贷款利率按6.00%计取，融资20000.00万元。项目建设单位运营状况良好，能够为本项目提供资金保障。
1.3.5项目建设期
本项目建设，建设期总共为48个月，即2015年1月-2018年12月。
1.4 项目合作模式
1.4.1项目合作开发方式
本项目开发合作方式为：海口高新区发展控股有限公司（招商方，以下简称招商方）提供土地，XXXXX投资有限公司（合作投资方，以下简称投资合作方）提供全部开发建设资金（包括但不限于本项目所需的全部建筑、设施、设备及安装、勘察、规划设计、环境、绿化、消防、环保、人防、研发中心道路等报建及建设所需全部资金，约需10亿元，具体以政府主管部门最终批准的投资额为准），以海口高新区发展控股有限公司名义开发，项目建成后按本项目利润按收益方案分配方法进行分配。
1.4.2项目收益分配模式
①　本项目规划区内根据政府核准指标建成的房屋属双方的共同合作利益，其销售收入按30%：70%进行分配，招商方分得不低于30%，合作投资方分得不高于70%进行利益分配。销售及办证过程中双方均不得以招商方名义以外的其他方收取客户款项（经招商方、合作投资方双方同意的除外）。
②　合作项目销售期间，按照合同约定比例分配房屋销售收入，按同样比例承担政府依法收取的税费。上述政府依法收取的税费包括但不限于以招商方为纳税主体缴纳的以下税费：营业税、城建税、教育费附加及地方教育费附加、印花税、土地增值税、土地使用税、企业所得税等所有税费，以及政府可能新开征的税费。土地使用税自合同签订之日起由双方按合同约定比例分担，合同签订之日前的由招商方承担。双方分配收益时，必须先足额预留招商方作为纳税主体应当缴纳的税费。
③　合作投资方销售房屋时，销售收入进入以招商方名义开立的双方共同监管的专用账户，销售收入扣除上述税费后的剩余部分，每达到500万元时按合同约定的比例分配。其中，合作投资方在分配销售款时须优先用于施工款的支付。所有项目成本费用及税费缴纳均通过共管账户操作；项目的销售收入也通过共管账户归集、分配。当收益分配比例达到80%的总销售款时，余下的收益分配作为项目质量保证金，待质保期满后双方按合同约定的比例分配。

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1.5 项目收益分析
项目计算期经营总收入预计可达161413.81万元，其中销售收入107525.86万元，租赁收入约14898.43万元；服务收入38989.52万元。本项目利润总额为95475.98万元；税后净利润为71606.70万元。
具体经济评价指标详见下表1-1：
表1-1  项目主要经济技术指标表

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1.6 结论与建议
本项目建设符合国家房地产政策的要求，顺应了海口是美安科技新城总体规划修编的发展要求，符合海口市社会经济发展和城市建设总体规划，是实施海口市“中强、西拓、东优、南控”战略规划和落实海南省十二五产业发展规划的必要举措。项目的建设符合国家和地方政府在环境保护、资源节约、科学规划、消防安全等各个方面的要求，设计方案科学合理，具有前瞻性。
本项目的实施将产生良好的经济效益和社会效益，风险可控。
通过对项目各专题的分析，本报告认为，项目的实施是可行的。

第二章 项目背景及必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1总部经济概述
总部经济是指某城市或某区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部－制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在城市的发展，由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。
总部经济理论两手托着两种需求：一种需求是在城市化、市场化和国际化的大背景下，满足解决欠发达地区企业发展人才瓶颈的需求；另一种需求是满足中心城市在规模不断扩张过程中，制造业向外迁移而出现“空心化”条件下城市产业接续、经济可持续发展的需求。上述两种需求在总部经济理论框架下得到了很好的满足：一方面，欠发达地区的企业将总部迁移到中心城市，可以利用中心城市的科技、人才、信息、市场等优势寻求快速发展；另一方面中心城市通过留下总部、吸引总部聚集带动服务业发展实现城市结构升级、产业转换和功能提升。
2.1.2我国总部经济的发展需求
我国的高新技术开发区是以IT产业为主体发展起来的。当IT产品逐渐大众化，核心技术尚未完全掌握，而利润却日趋微薄之时，高新区的危机感迫使它们寻求出路。2005年8月，来自全国53个高新区的主要负责人齐聚北京丰台总部基地，商讨高新区如何走出发展困境，寻求二次创业的良策。最后得出“新思路就是发展总部经济”的意见。实际上，高新技术开发区和经济技术开发区，由于自身条件的优势，已成为全国各地发展总部经济最重要的平台。
发展总部经济确实可以为当地城市及开发区的发展带来诸多利益，如税收、产业、消费、就业、社会资本等。

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第三章 市场分析
3.1市场分析
3.1.1 我国总部经济产业分析
总部经济理论提出以来，在北京、上海、广州、深圳等大城市引起了强烈的反响，我国总部经济进入快速、全面发展阶段。
1、知识密集的大城市成为总部经济发展的主要空间载体
我国总部经济发展中一个较为突出的特点是，人才、技术、信息等知识要素密集的大城市，如北京、上海、广州、深圳、重庆、南京、武汉等，成为总部经济发展的主要空间载体，总部经济发展较成熟、规模较大、层次较高。例如，北京已吸引了众多跨国公司地区总部、研发中心和国内大企业集团等总部聚集这些知识密集的大城市逐渐形成了一些特色总部聚集区，如北京CBD、金融街、中关村、上海陆家嘴、重庆解放碑CBD 等，成为城市总部经济发展的重要聚集区域。例如，北京CBD 以跨国公司地区总部为特色，聚集了世界500强企业102家、跨国公司600余家，其中经商务部或北京市认定的跨国公司地区总部20多家；中关村科技园区海淀园以研发总部为特色，有IBM、Intel、M icroso ft等近40家跨国公司研发机构和70多家国内企业研究机构；上海陆家嘴金融贸易区有包括银行、证券、保险在内的476家金融机构，以及近300家有影响力的国内外大集团、大企业，其中跨国公司地区总部31家。
2、跨国公司为控制市场和获取低成本的知识资源在我国设立地区总部和研发中心，由此成为推动我国总部经济发展的重要力量
近些年来，越来越多跨国公司在我国设立地区总部及研发中心、营销中心等， 这除了这些跨国公司出于管理投资、控制市场、拓展业务的目的之外，更重要的一个原因在于这些跨国公司要寻求低成本的创新资源。联合利华(中国)公司副总裁曾锡文曾介绍过这样一个案例，就联合利华的研发创新来说，在英国聘请一位从事研发创新的博士所花费的工资，是在上海聘请同样水平博士的6倍，而英国博士的工作效率只有上海博士的一半，综合来看在上海进行研发创新的人力成本只有英国的1/12。因此，联合利华已经将联合利华英国总部所承担的部分研发工作放到上海研发中心来完成。

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