项目投资估算与资金筹措

1、估算内容

本投资估算内容包括项目开发全过程（动态过程）所发生的前期工作费、基础设施及公共设施建设费、建筑安装工程费、设备费、公共配套建设费、管理费用、销售费用、财务费用、开发期税费、

其他费用和不可预见费等。

2、估算原则及依据

（1）本项目的投资估算是根据项目规划方案及工程实施进度计划按年度估算。

（2）开发建设本项目使用土地面积约为620亩，由海南隆丰农业技术有限公司负责投资和项目开发建设，海南省安置农场以620亩土地作为项目合作的股份投资，因此项目不计土地成本费用。

（3）前期工程费，包括项目前期规划、项目建议书、可行性研究、设计、土地平整、项目工程招标等阶段的费用支出，以及各项设施与市政设施干线、干道、干管的接口费用。

前期规划、项目建议书费用按国家收费标准参照海南市场行情估算为30万元，其中前期规划费按5000元/公顷估算。水文、地质勘测、设计按海南市场行情估算为60万元。三通一平费用，项目开工前业主方需完成三通一平工作，即通水、通路、通电和场地平整。按100元/平方米，估算前期三通一平费用为1600万元人民币。

项目开工前必需取得开工许可证，在取许可证时，需在供电公司交纳高压下火费用约40万元，自来水公司接管费用估算20万元。主干道接市政的电信、排污、燃气等费用估算40万元。以上这些费用参照海南省相关小区发生的前期费用情况估算。估算结果前期工程费为1790万元。

（4）基础设施及公共设施建设费估算：基础设施包括供水、排水工程；燃气、消防工程；供配电、照明、通信、监控系统；空调通风工程；道路、广场等工程。公共设施包括绿化、环卫设施等。这些费用参照国家一流农产品物流园标准决算资料估算，基础设施及公共设施暂估费用约1050万元。

（5）建筑安装工程费：房屋建设所发生的建筑工程费用（900元/㎡）、水电安装工程费用（200元/㎡）和外装修费（400元/㎡），参考同类项目标准和海南实际情况，估算1500元/㎡。则建筑建安费用总额估算为10700万元。

（6）开发间接费：开发间接费包括开发期间房地产开发公司人员工资、管理费用、工程质量监督及工程监理费、工程保险费等。按项目规模及海南实际工资及各项费用水平，以建安工程费8%为估算依据，开发间接费估算为856万元。

（7）其他费用：其他费用包括不可预见费、开发期税费、销售运营费用、财务费用等，估算约人民币704万元。

3、估算结果

综上各项估算结果，本项目建设总投资额（不含经营投资）为人民币1.51亿元。
表8-1总投资估算表
序号 费用名称 投资额（万元） 备注
一 土地费用 0.00 海南省安置农场以620亩土地作为项目合作股份投资。
二 前期工程费 1790 包括项目前期规划、项目建议书、土地平整、项目工程招标等阶段的费用支出，以及各项设施与市政设施干线、干道、干管的接口费用等，具体估算见投资估算依据与原则。
三 基础设施及公共设施建设费   基础设施包括供水、排水工程；燃气、消防工程；供配电、照明、通信、监控系统；空调通风 工程；道路、广场等工程。公共设施包括绿化、环卫设施等，具体估算见投资估算依据与原则。
四 功能分区投资 10700 
  农产品冷藏保鲜库 2000 
  物流集散区 4000 
  农产品加工包装区 2000 
  农产品批发交易区 1200 
  办公区及职工宿舍区 1500 
六 开发间接费用 856 开发间接费包括开发期间人员工资、管理费用、工程质量监督及工程监理费、工程保险费等，以建安工程费8%为估算依据
七 其他费用 1754 包括不可预见费、开发期税费、销售运营费用、财务费用等
  合计 15100 

4、资金筹措

本项目总投资额为人民币1.51亿元。其中，海南隆丰农业技术有限公司自有资金1.01亿元，约占总投资的67%；申请银团贷款5000万元，占总投资的33%。