海南中隧永乐新城项目估算

海南方能投资顾问：www.yangzz.com

作者: 轶名日期： 2016-05-16

建设投资估算

1、工程费用估算

1）建筑工程费

建筑工程费依据相关专业所提供的建筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照定安县土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格予以调整。本项目建设内容分几部分组成：安置区、教育区、医疗区、开发区、养生养老区（康复中心）、旅游区、公共设施区、工业区、国际免税区。具体建筑工程费主要包括土石方工程、基础工程、钢筋混凝土工程、防腐隔热工程、屋面防水工程、装修装饰工程等，材料价格按定安县2015年市场价取值，本项目建筑工程费估算的各单项费用详见总投资估算表。建筑工程费用总额估算为665000.43万元。

2）设备购置及安装工程费

本项目的设备及工器具购置费，主要指康复医疗区医疗康复设备、强弱电设备、给排水设备、通风空调设备照明、环保绿化设备、消防设备和通讯工程等配套设备购置费用，各类设备价格根据设备供应商提供的价格及现行市场价格估算。

本安装工程费主要包括① 供电、供水、通风空调、净化与除尘、自控、通讯等管道、管线、电缆等的材料费和安装费；② 设备和管道的保温、绝缘、防腐，设备内部的填充物等材料费和安装费；③ 建筑物本身的机电设备、专用设备、仪器仪表等设备的安装费，材料价格按定安2015年市场价取值。本项目设备购置及安装工程费用总额估算为134380.36万元，其中医疗康复设备购置费97355.98万元。具体费用详见表总投资估算表。

2、工程建设其他费用估算

与项目建设有关的费用包括工程勘察设计费、可行性研究费、工程建设监理费、环境影响评价费及场地准备及临时设施费等。

前期咨询服务费：在项目前期工作中，委托咨询单位编制和评估项目可行性研究报告所需的费用，本项目根据国家计委发布《关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283），本项目的可行性研究费用约为50.00万元；

环境影响评价费：主要用于委托具有相应自制的环境影响评价单位对本项目可能对环境产生的污染或造成的影响编制环境影响评价报告的费用。根据国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号），本项目环境影响评价费估算为362.23万元；

工程建设监理费：根据国家物价局《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》，主要用于支付项目单位委托工程监理单位实施工程监理的费用，本项目的工程建设监理费约为9349.76万元；

勘察测量费：主要包括工程勘察费、初步设计费、施工图设计费。根据国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）的有关规定，本项目勘察设计费约为1734.74万元；

规划设计费：主要包括工程勘察费、初步设计费、施工图设计费。根据国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）的有关规定，本项目勘察设计费按照工程费用的2%估算，约为3341.07万元；

场地准备及临时设施费是指建设项目为达到工程开工条件所发生的场地平整和对建设场地余留的有碍施工建设的设施进行拆除清理的费用。建设单位临时设施费是指为满足施工建设需要而供到建设场地的，未列入工程费用的临时水、电、气、道路、通信等费用和建设单位的临时建筑物、构筑物搭设、维修、拆除或者建设期间的租赁费用，以及施工期间专用公路养护费、维修费。此项费用估算为8246.56万元，其中包括临时供水供电费4418.08万元。

综上，本项目工程建设其他费用为231944.40万元。

3、预备费估算

本项目建设周期短不考虑涨价预备费，只需计算基本预备费用。基本预备费是指在项目实施中可能发生、但在项目决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称为工程建设不可预见费。一般由三项内容构成①在批准的设计范围内,技术设计、施工图设计过程中所增加的工程费用，经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；②一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；③竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。本项目基本预备费按照工程费用和工程建设其他费用之和的5%核算，基本预备费约为62921.67万元。

建设期利息

本项目总投资1183643.31万元，无银行贷款，故本项目建设期利息为0.00万元。

流动资金

结合相关项目具体情况和实际运营经验，根据稳健性原则，本项目流动资金估算为89396.46万元。

总投资估算表

表12-2 总投资估算表（单位：万元）

略。

资金筹措

1、项目总投资

经估算，本项目总投资为1183643.31万元，其中建设投资1200983.90万元，建设期利息为0.00元，流动资金为89396.46万元。

2、资金来源

本项目估算总投资额为1183643.31万元，无银行贷款，全部为单位自筹1183643.31万元。项目建设单位运营状况良好，资金力量雄厚，能够为本项目提供资金保障。

资金投入计划

本项目总投资为1183643.31万元，项目总投资将在建设期内按35%、30%、20%、15%的比例分四年投入，具体投资计划见下表。

12.5财务分析

营业收入估算

项目计算期14年，其中：建设期4年，经营期10年。

营业收入估算

1、医疗收入

经过约2年的建设期之后，规划区初步形成接待规模，游客进入规划区所产生的门票消费将是最直接的收入来源。根据游客规模预测以及门票收入的增长预测，预计规划期内的门票收入如下表：

指标年份	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029
医疗费（万元/床）	6	6	6	6	7	7	8	8	9	9
医院床位数	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000	20000
医疗收入（万元）	120000	120000	120000	120000	140000	140000	160000	160000	180000	180000

2、旅游服务收入

中隧永乐新城开发之后，游客进入将会产生一定的旅游消费，如餐饮、购物、住宿等，预计规划期内的游客旅游消费收入如下表：

指标年份	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029
人均消费（元）	300	350	400	450	500	500	600	600	650	650
游客人数（万人次）	10	15	27	36	54	68	75	92	110	110
旅游消费收入（万元）	1500	2250	5400	10800	17200	36300	43500	43500	71500	71500

3、养生保健经营收入

中隧永乐新城开发之后，游客进入将会产生一定的康复疗养费，养生保健费、医疗护理费等，预计规划期内的游客医疗旅游消费收入如下表：

指标年份	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028	2029
人均消费（元）	3000	3000	3500	3500	4000	4000	5000	5000	6000	6000
游客人数（万人次）	4	6	8	8	15	20	35	35	40	40
旅游消费收入（万元）	12000	18000	28000	28000	60000	80000	175000	175000	240000	240000

4、旅游地产销售收入

中隧永乐新城建成之后，将会形成建筑规模约1249165㎡的养生养老地产，满足为各地养生养老住户及游客旅游住宿和养生度假的需求。据中隧永乐新城的区位条件，结合未来房地产价格发展趋势，平均按6500元/㎡估价进行售卖，预计3年销售完，预估以35%、40%、25%的进度进行销售，则旅游地产的销售收入共为为811957.25万元。

5、商业租赁收入

中隧永乐新城综合商业设施、工业区用于对外租赁，总建筑面积890050.00平方米。根据规划，本项目租金可分为以下几类：经济总部服务区租金和养生养老谷区综合商业租金两大类。根据测算和了解，各种类型出租面积和价格如下表所示：

表12-6 项目区出租面积和租金均价汇总表

项目区出租面积和租金均价汇总表
类型	建筑面积（㎡）	测算实租均价（元/月.㎡）
工业区	708180.00	26
中隧永乐新城综合商业	181870.00	38

根据市场情况和我们了解，项目区域内租赁物业一般为三年一期，运营正常的项目区域内的招租率大致呈以下合理现象：第一年招租率60%—80%，第二年招租率80%—90%，第三年招租率90%—100%，以后各年保持95%—100%的招租率。我们对本项目物业的招租率测算如下表所示：

表12-7 项目园区招租率测算汇总表

项目区招租率测算汇总表
类型	第一年招租率	第二年招租率	第三年招租率	以后各年
工业区	80%	90%	95%	100%
中隧永乐新城综合商业	80%	90%	98%	100%

根据以上测算，根据项目的合理运用规律和类似项目的实际情况，项目一般3年一期，在项目首次招租期3年满后，第四年租金优惠将出现大大降低，项目租金将会上涨15%—25%，我们取均值按20%测算，按照前面的租金收入和招租率表，我们可以计算项目租金收入下表所示：

表12-8 项目租金收入测算汇总表

项目租金收入测算汇总表（万元）
类型	第一年租金收入	第二年租金收入	第三年租金收入	第四年租金收入	以后每年租金收入
工业区	17676.18	19885.70	20990.46	22095.22	26514.26
中隧永乐新城综合商业	6634.62	7463.94	7878.61	8293.27	9951.92
合计	24310.79	27349.64	28869.07	30388.49	36466.19

以上测算除考虑项目首次招期满3年后，实际租金上涨20%外，不考虑由于物价上涨或项目营运成熟后，项目涨租的可能性。

6、教育经营收入

本项目教育经营每年预估收入为53760.00万元。

综上所述，不考虑时间价值，营业收入按照10年估算，本项目共产生收入为4598722.38万元。

项目开发销售成本估算

1、开发成本

开发成本主要为项目总投资。

综上所述，项目总投资1183643.31万元，建筑总面积2619084平方米，单位成本为4519.04元/平方米。

2、营业税金及其他估算

1）营业税金及附加

项目营业税税率为5%，城市建设维护费税率为营业税的5%，教育费附加税为营业税的3%，地方教育附加税为营业税的2%,印花税按照营业收入的5‰计算，房产税按照房产出租租金收入额的12%计取。

2）土地使用税

参考《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）、海南省财政厅和海南省地方税务局《关于印发海南省城镇土地使用税适用税额标准的通知》（琼财税〔2013〕235号）以及定安县人民政府《关于调整土地使用税适用税额标准问题的批复》（澄府函[2008]145号）文件的规定，本项目土地使用税按1.5元/㎡·年计取，则本项目年土地使用税估算为4480.02万元。

3、经营管理费用

项目经营管理费用按照当年经营收入的3%估算，经营期10年，合计为119692.63万元。

4、维修费用

项目维修费用按照建安成本的2%估算，经营期10年，合计为79795.05万元。

5、财务费用

本项目无银行贷款，故不存在财务费用。

6、折旧、摊销费用

项目折旧、摊销考虑固定资产折旧和无形资产摊销，固定资产按50年折旧，残值率5％，固定资产总值为建设投资费用费用,总值为1094178.71万元,每年折旧费为20789.40万元。项目不计土地费用，故摊销费为0.00万元。年折旧+摊销额＝20789.40万元。