全国商业地产价值分析报告

一、2000-2011年商业地产发展概况

商业地产是商业和地产的综合体，在国内的起步比较晚，随着我国改革开放进程不断深入，市场经济体系的建立，城市商业化不断推进，商业地产蓬勃发展。由于我国房地产投资市场的欣欣向荣，乐观的市场回报率，稳定的租金收益和丰厚的增值潜力，吸引着越来越多的境内外投资机构者。

自2000年以来商业地产的发展并没有像住宅市场那样经历过暴涨的阶段，其发展相对比较平稳，因此在金融危机后经济缓慢恢复和通货膨胀的背景下，在资产保值增值方面体现出较大优势。

图表一：办公楼、商业营业用地投资完成额及房地产投资完成总额变化

 

数据来源：国家统计局、中经网整理

 

图表二：商业地产投资完成额占房地产投资完成总额的比例变化

 

数据来源：国家统计局、中经网整理

 

从图表一我们可以看出，从2000年开始我国办公楼、商业营业用地投资完成额一直在稳步增长，即使在2010开始实施的房地产调控政策的冲击下，2011房地产行业整体投资完成额下降的情况下，依然能保持稳定的投资完成额甚至得到很大发展。从图表二中我们可以看出，在我国城市商业化的进程中，商业地产投资一直在蓬勃发展，但是由于商业地产更倾向于长期投资，不像住宅市场倾向于短期投资，因此在住宅市场投资过度、住宅价格暴涨的情况下，虽然投资稳定增长，但其占房地产总投资比例仍不可避免的下降，在2008年金融危机时达到最低值。随着房地产调控政策的实施、全球经济的复苏，商业地产投资占比稳步增加。

一般而言，住宅和商业投资可以兼顾，但是目前国内的经济环境正朝着有利于商业地产投资的方向发展。一方面，2011年新的“国八条”出台，主要针对的就是商品房市场，限购令更是只针对住宅。从2011年的统计数据中可以看出在全国住房销售面积增长不足10%的情况下办公楼和商业性营业房销售面积仍然和2010年一样保持了20%以上的增长。这说明广大投资者由于在住宅市场受挫，转而将资金大量投入商业地产领域，使得商业地产保持着较快的发展。另一方面，从首付款金额、贷款利率、投资回报率等角度来看商业地产与住宅相比有着巨大的优势。随着我国改革开放的进一步深入，国内经济环境和就业环境进一步转暖，商业性地产将迎来大好的内外部环境，对于商业地产的开发者和投资者来说这都是一个大好的机遇。

二、商业性房产投资的优势分析

    （一）商业性地产的投资回报率分析较高

从国内的主要文献来看，本轮房地产及其相关产品的价格增长是自2003年开始的，也正是那一年，政府在工作报告中指出：要把房地产发展成为国家经济发展新的支柱产业。从那以后房地产价格和房地产投资成为了中国亿万百姓关注的主要问题之一。而随之带动的资金流动、投资转向造就了一批富豪。时至今日，房地产产业在国家经济、金融等多管齐下的调控面前，仍然保持了较高的发展态势，在2011年房地产企业仍然保持了较好的经营业绩。在普通民众的眼中，投资房地产市场已然已经成为投资理财的一种重要手段。而相对于投资住宅类地产投资商业性地产拥有者更高的投资回报率。

通过查找相关的资料可以发现，根据商业地产的操作经验，投资商业地产的投资回报率的计算方法可以表示如下：

计算购入再出租的投资回报率=月租金×12/售价

为了对比商业性地产投资和商品房投资的回报率，我们分别选取全国东部、中部、西部的上海、黄山、成都作为比较研究的对象。通过查阅相关城市的统计局网站及部分实地调研我们得到数据如下表所示（其中中等户型以70平方米计算，商业性地产以写字楼作为代表）：

图表三：

通过上表和上述计算公式可以得出三个城市商品房和写字楼的购入再出租投资回报率可以由下表表示：

 

图表四：

通过上表的分析可以看出，投资商品房和商业写字楼的投资回报率有着较大的差别，对于商业写字楼的出租投资回报率明显高于商品房投资的回报率。业界普遍认为房产投资的可行投资回报率是7%，10%到12%的投资回报率是合理的回报率。所以可以认为现在投资商品房进行出租是一种不经济的行为，而进行商业性地产的投资则可以给投资者带来更好的收益。

（二）商业性地产投资及建设在宏观领域作用

    1、房地产关联性较大

中国的房地产已经成为国家经济生活中重要的产业，是宏观经济的一个不可或缺的组成部分。通过查找国家统计局网站我们可以得出，房地产每年对于GDP的拉动大约为1.5%，看似拉动的效果并不是非常的明显，但是事实上房地产企业和国民经济的关联性非常的显著。与房地产产业直接相关的就有钢铁、水泥、建材等行业，这些行业又将进一步带动冶金、纺织、化工等众多行业的发展。根据发达国家的一些资料显示房地产领域100元的销售额可以带来其他领域17的销售，房地产产业每单位产值的增加可以带来其他行业1.52单位产值的增加。除此之外随着这一轮轮的炒房热潮，已经有相当数量的普通消费者在手中囤积了一套或者更多商品房、写字楼、临街店铺等房产。在现今的经济形势下中央对于房地产产业的任何调整都将深刻地影响到中国大地的每一个角落。贸然的打压房地产，使得房地产突然降温对于中国经济是不可承受之重。为了避免中国经济走上20世纪末日本房地产市场泡沫崩盘致使日本经济大幅衰退的老路，我们相信政府将会在适当的时候支持房地产的发展。商业地产作为房地产的重要组成部分和新的增长点必将会受到新政策的支持。

2、商业地产在“稳增长”中能发挥重要作用

尽管2011年我国的借贷市场出现了危机，资金的供求之间的不平衡加大。但是从统计数据上来看，我国房地产的投资增幅还是大于25%，这其中2011年政府提出的1000万套保障房建设极大地拉动了房地产投资的增长，但随着商品房调控政策进一步深化和房地产企业资金短缺问题加剧，商品房开发投资自2011年第三季度开始就有所回落，至第四季度已经十分明显。于此同时，全国土地购置面积在第四季度也有所回落。但我国政府对于此轮房价调控的决心异常坚决，所以2012年的房地产投资应该会有所降低。而这必然会拖累2012年固定资产投资的增速。我国2011年GDP的增长率已经降到9.2%，世界银行预计今年我国GDP增长率为8.2%。如果这一预测得到验证，这个增长率将会是进入新世纪以来最低的一年，可以预见“稳增长”和“保发展”将在今后一个时期内成为国内经济产业政策调整的主要目标。所以由于房地产投资量的降低而导致的固定资产投资增幅降低与政府的经济发展目标和期望是背离的。

商品房市场经过多年的开发供应量已经大幅上涨，普通的居民及投资者对于商品房的需求渐渐趋于饱和，这使得新增的对于商品房有刚性需求的消费者在选择时面对的市场环境和选择的范围比房价刚开始上涨时有了较大的改善。房地产企业开发新楼盘的欲望明显低于前段时期。

在商品房开发面临着诸多问题这一背景下，商业地产每年的总投资额和投资的完成额不仅没有降低还随着时间的推移有所提升。这说明业界对于商业地产保持着较高的信心。更为关键的是，我国正处在一个城市化率快速提升的阶段。按照国际上通用的说法，一个国家的城市化率达到30%之后，房地产将进入一个较快的发展阶段。我国城市化率从1997年的29.92%到2011年的47%平均每年的增幅为1.22%，按照这一比率，中国从城市化率30%进入75%城市化率的高城市化率国家一共只用了不到四十年的时间。而这一时间在日本达到了70年，美国100年，英国更是达到了200年。城市的大规模发展必将会带来大量的配套房产需求，可以预见今后城市中商业用房、酒店、办公楼的需求将不断涌现。在此基础上，我国商业地产开发在近几年还出现了一个新的方向，那就是城市功能综合体的概念。房产公司通过建设集商业办公、购物娱乐、休闲放松于一体的城市功能综合体吸引市民。通过城市功能综合体又可以延伸出新的住房、教育用房等房产需求。这方面最典型的就是万达广场，通过万达广场在多个城市的兴建和成功运营的经验可以看出商业地产在新的经济环境下依然有相当的活力。

三、商业地产投资的风险及规避

从上文的叙述中我们可以发现，商业地产作为我国当前房地产领域投资的一个新热点，在今后必将成为投资新宠。但任何一种投资必然都会存在风险，商业地产由于其投资量较大，投资回收时间较长，受国家及地方政策的双重影响等特点使得其不仅是对于普通的投资者就算是对于一些实力较为雄厚的机构投资者都是一个高风险的投资项目。商业性地产投资的风险主要来源有以下一些方面：

（一）商业性地产的开发商是地产的第一期投资主体，开发商自身实力的强弱，决策的成败对于一块地产的价值有着决定性的影响。就某一特定的地产来看，开发商风险主要体现在其管理水平、财务状况、专业人才储备情况和市场营销策划水准等方面。房地产项目的投资范围较广、产权期限较长没有很好的管理经验和管理水平，容易在地产成型后造管理的混乱降低其价值甚至影响房产企业的品牌价值。在现今的宏观经济形势下，房地产产业是政府调控的重点，各种政策变化较快，特别是税收等方面的微调频率更高。面对政策调控，如果企业内部没有很好的财务处理能力会使得企业在面对调控时束手无策，造成企业成本负担增长。而这一切就需要企业的专业人才储备，才能在面临变革的时候合理应对。作为一个投资者，在购买商业性房产之前对于开发商的资质有一个清楚的认识，只有拥有雄厚的基础、良好的管理能力和适当规模的人才储备的地产项目才能有效地规避开发商风险。

（二）现在国内的商业地产不管是单户独栋的写字楼、办公楼还是大规模房产企业开发的Mall、步行街、城市综合体，都普遍存在着对商业地产概念认识不清的问题。一方面很多的房产企业拿原来开发商品房的思路来进行商业性地产开发。在店铺、办公室、写字楼的设计上套用“小户型”等商品房销售的理念和思维。认为商业地产开发只要能让投资者买得起，房地产商只要能卖得出就是成功。开发出来的商业地产新地块往往充斥着只有地产没有商业的现象。另一方面一些房地产开发商在开发商业性地产时存在帮助政府完成“政策性工程”和“形象性工程”的情况。于是一些地产开发商在开发地产时会超出当地实际的经济发展情况进行建设，这样背景下的商业性房产在招商上会有非常大的困难。如果地产不能招商成功，商业性地产也只能是空想。所以投资者在投资地产时需要合理考虑该地区招商的潜力和该地产未来发展的可能性，不能盲目投资。

（三）投资商业性地产获取回报的主要途径有两种，一是购买后出租给有需求的客户，通过收取租金的形式获得收益。另一种是购买地产并希望通过出售来获得换手利润。大多数的普通投资者更倾向于后一种获利的方式。商业性地产作为一种正处于发展期的房地产投资形式，其价值的增幅是较大的，特别是游资一旦进入到这个领域中来，其地产价值将会飞速上涨。但应该理性地看到，房价没有节制的高速上涨势必会导致房产泡沫的形成，当遭遇到政府较为严格的管控措施导致泡沫的破裂给投资者造成的损失将会是难以承受的。所以在投资商业性地产时，投资者应该综合考虑地产开发者的资质，地产所处位置的商业价值及发展前景，地产的功能是否合理、大小是否适宜，周边人口的入住情况等信息，做出最优的投资选择。

四、商业地产投资最佳决策方案选取

（一）宏观政策影响投资时机抉择

中国的房地产行业走势受到政府的宏观调控影响，国家调控的方式主要是调整商业银行的存款准备金率、再贴现率、个人住房贷款利率、公开市场操作买卖政府债券等。这些方式都会影响到房地产行业的发展以及行业的走势。本文中基本的判断是当国家采取扩张的财政及货币政策时房地产的价格会上涨，同时房地产的交易量也会上升。而当国家采取紧缩的财政或货币政策时房地产的价格会下降，同时房地产的交易量也会下降。那么国家政策的调整必然会影响到商业地产投资的决策，当采取扩张的政策时应抓住时机投资以获取利润，而当判断要采取紧缩的政策时要提早有所准备，采取提早出手以避免损失，同时也可以考虑逢低买入，寻找有潜力的投资项目。下面我们将以实证的方式来看看我国政府政策对我国房价的影响：

我们基于中国房地产指数系统百城价格指数对中国100个城市的抽样调查得到城市住宅的平均价格并找出我国这段时间的存款准备金率变化情况以图表的形式呈现出来。

图表五：100个城市商业地产均价

略。

图表六：存款准备金率

略。

以X表示我国的调控政策存款准备金率调整，以Y表示我国房价的变化，其中X为自变量，Y为因变量。我们对2个变量进行基于VAR模型分析，得出结果：通过方差分解的分析可以看出X即国家的宏观调控政策对Y即房价的影响是很明显的，由下文两图中我们可以清晰的看出政策从出台就开始间接对房价产生影响，在第3个月时达到48.66%左右的贡献率最大，并在这之后慢慢减弱，总体来看从出台后一年之内都会对产业产生较大的影响。所以我们在做商业地产投资时一定要注意政策的变化及影响的时效性，同时不同的政策影响的时效性及力度并不相同，而存款准备金率则是相对而言最重要且发挥最用最快的，通过打政策的“时间差”做出最佳的投资选择。 

图表七：VAR模型方差分解曲线图

 

 

图表八：VAR模型Y方差分解图表

 

 

（二）基于AHP层次分析法的方案选取过程

在进行商业地产投资时，每个投资者都需要考虑相当多的影响因素。通过对相关文献的查阅我们确定筹资方式、投资类型、投资时机、投资地点以及投资规模五个变量是影响最佳决策方案的最重要因素。下面本文将通过AHP层次分析法尽力分析出五个变量之间的重要性关系。

首先我们建立这些因素之间两两的比较判断矩阵，然后通过计算得出每个因素在投资决策时所起作用的权重变量并进行排序，以帮助我们决定在决策时各个变量的重要性顺序。

AHP层次分析法的判断矩阵

    我们计算得出权重向量W=(0.14,0.34,0.53,1.04,0.08)。其中筹资方式的权重向量是0.14；投资类型的权重向量是0.34；投资时机的权重向量是0.53；投资地点的权重向量是1.04；投资规模的权重向量是0.08。通过比较我们可以看出相关因素的重要性可以排序为：投资地点>投资时机>投资类型>筹资方式>投资规模。根据这一分析我们在进行商业地产投资决策时需要先考虑投资地点在这一因素，一个商业地块的商业繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境优越程度是投资的关键。其次是投资时机把握，通过选择适当的时间进入市场，利用合理的政策优势，把握正确的投资方向。再次考虑投资类型，权衡投资收益率、投资实现时间。最后是筹资方式和投资规模。控制投资的成本和规模，进行较合理的商业地产投资。